bijlage 2 Raadsinformatiebrief woningbouwcijfers halfjaarrapportage woningbouw 2025.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille Portefeuillehouder: Behandeld door

Onderwerp

Gemeenteraad van Amsterdam 23 september 2025 Woningbouw Steven van Weyenberg Grond en Ontwikkeling (anke.hendriks@amsterdam.nl / h.wildenberg@amsterdam.nl) Halfjaarrapportage Woningbouw 2025

Geachte leden van de Gemeenteraad, Amsterdam blijft zichtbaar in ontwikkeling, van Noord tot Zuid, van West tot Weesp: er wordt hard gewerkt aan de bouw van de complete stad inclusief nieuwe woningen. Daarmee komen we stap voor stap dichter bij de ambitie van 7.500 woningen per jaar. De woningbouw laat een sterke verbetering zien. Waar 2023 en 2024 nog moeizaam waren, zijn in de eerste helft van 2025 al 3.525 woningen in aanbouw genomen, bijna een 100% verbetering ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, toen er 1.773 woningen in aanbouw waren genomen. Hiernaast zijn er ook nog 660 tijdelijke woningen in aanbouw genomen. Dit is een resultaat om als stad met recht trots op te zijn. Er is weer sprake van een opwaartse lijn in de Amsterdamse woningbouwproductie.

Met deze raadsinformatiebrief wordt u geïnformeerd over de stand van zaken en de vooruitzichten voor de woningbouw in Amsterdam, evenals een toelichting op twee belangrijke ontwikkelingen van het afgelopen halfjaar: het nieuwe beleid voor middeldure huur en de handreiking Gewoon Goed.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

23 september 2025 Pagina 2 van 5

Opwaartse lijn in startbouw, vooral in het middensegment In het eerste half jaar van 2025 is gestart met de bouw van 3.525 permanente zelfstandige woningen en 660 tijdelijke (flex)woningen. In onderstaand tabel is de verdeling van de permanente woningen over de verschillende segmenten opgenomen. Een groot deel van de productie is gerealiseerd in het betaalbare segment, wat aansluit bij de doelstellingen uit het Woningbouwplan 2022-2028. In het betaalbare segment is er gestart met de bouw van 1.123 (32%) sociale huurwoningen, waarvan 850 corporatiewoningen. In de voorgaande twee jaar lag het aandeel sociale huur op jaarbasis boven de 40%. Dit kwam mede door het lagere aantal middenhuurwoningen. Dit jaar zit de productie van middenhuurwoningen in de lift. Ten opzichte van 2023 (totaal 314 woningen) en 2024 (totaal 1.006 woningen), zijn er halverwege 2025 al 1.177 (33%) middenhuurwoningen in aanbouw genomen. In het segment betaalbare koop (tot €405.000) zijn 168 (5%) betaalbare koopwoningen in aanbouw genomen. Verder zijn er in de vrije sector 667 (19%) huurwoningen en 390 (11%) koopwoningen (boven €405.000) in aanbouw genomen.

Bron: Basisbestand Woningbouw

Effect 40-40-20: steeds meer betaalbare woningen Het effect van de inzet op “40-40-20” – in 2017 ingevoerd – is goed zichtbaar in de cijfers. Van de woningen die gestart zijn het eerste half jaar is 70% betaalbaar (sociale huur of middensegment). Als we hier de tijdelijke woningen, die allen sociaal verhuurd worden, bij optellen, gaat het zelfs om 75%. Hoewel het college veel waarde hecht aan het uitgangspunt van 40-40-20, betekent dit niet dat er geen ruimte is voor een afwijkend programma. Voor bepaalde gebieden of locaties kan een andere verdeling wenselijk zijn. In sommige gebieden voegen we meer midden en vrije segment toe maar in andere gebieden realiseren we juist weer meer sociaal. Ook geldt dat bij particuliere transformatieprojecten mag worden uitgegaan van 30-40-30, mits de sociale huurwoningen door een corporatie worden afgenomen. Verder tellen in de realisatiecijfers ook plannen mee die vóór 2017 zijn vastgesteld, waarin veelal de verdeling 30% sociaal en 70% vrije sector gold. Tegen die achtergrond is een aandeel van 70% betaalbare woningen halverwege 2025 een goed resultaat. Ter vergelijking: in de vier jaar voorafgaand aan de invoering van 40-40-20 lag het aandeel betaalbare woningen gemiddeld op 54%.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

23 september 2025 Pagina 3 van 5

Vooruitblik: planvoorraad 2025 De planvoorraad voor de resterende maanden van dit jaar telt 6.403 woningen. We doen er alles om aan het eind van dit jaar op een zo hoog mogelijk aantal woningen uit te komen. De verwachting is dat het aantal in aanbouw genomen woningen fors hoger zal liggen dan in 2023 en 2024, dat is een mooi resultaat. Op dit moment is er nog één tijdelijke maatregel actief: de transformatie-impuls, geldend tot januari 20261. De verlenging van de transformatie-impuls draagt bij aan de realisatie van betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Over de toepassing en effecten van de transformatie-impuls wordt de gemeenteraad nader geïnformeerd in de Jaarrapportage Woningbouw 2025. Het college ziet dat de markt zich voorzichtig herstelt. Ontwikkelaars en investeerders weten Amsterdam weer beter te vinden. Dit alles geeft vertrouwen voor de tweede helft van het jaar en voor de middellange termijn. Nieuw beleid middeldure huur Per 1 juli 2025 is nieuw beleid in werking getreden voor de realisatie van middenhuurwoningen2. Dit beleid sluit zo goed mogelijk aan op de Wet Betaalbare Huur (ingangsdatum 1 juli 2024) en zorgt ervoor dat middenhuurwoningen ten minste 25 jaar als een middenhuurwoning verhuurd blijven én maakt de bouw van grotere middenhuurwoningen mogelijk.

Ten opzichte van het oude beleid, geven de nieuwe beleidsregels – met een maximale aanvangshuur per maand van € 1.303,30 (inclusief 10% nieuwbouwopslag) - meer ruimte qua huuropbrengsten. Het nieuwe beleid geeft samen met betere marktomstandigheden ontwikkelaars meer mogelijkheden om op rendabele wijze middenhuurwoningen te ontwikkelen. Waar mogelijk en wenselijk, worden in projecten ook grotere middenhuurwoningen uitgevraagd. Dit is o.a. afhankelijk van type en kenmerken van de locatie, de woningvoorraad in de omgeving en de overige nieuwbouw in het gebied. Meer uitgebreide informatie hierover is te vinden in de Halfjaarrapportage Woningbouw 2025. Uitvoering Opdracht Gewoon Goed Onder het motto Gewoon Goed gaf voormalig wethouder Van Dantzig opdracht te onderzoeken hoe woningbouwprojecten zowel haalbaar én van goede kwaliteit kunnen worden gerealiseerd. Marktpartijen en woningcorporaties gaven signalen dat er soms weinig ruimte en flexibiliteit wordt ervaren in gemeentelijke kaders zoals bijvoorbeeld Investeringsbesluiten en bouwenveloppen, dat ambities soms conflicteren, dat planprocessen lang kunnen duren en het onduidelijk kan zijn hoe uit een impasse te komen, waardoor er geregeld vertraging optrad. De opdracht Gewoon Goed betekent niet dat ambities - zoals duurzaamheid - worden losgelaten.

Het doel is juist om bevordering van de bouwproductie te combineren met toekomstbestendig bouwen, waarbij gezocht wordt naar een balans tussen haalbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid.

1 2

Commissie WB d.d. 22 februari 2022, ter kennisname. Commissie WV d.d. 3 september 2025, ter kennisname.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

23 september 2025 Pagina 4 van 5

De Handreiking Gewoon Goed3 is het resultaat van deze opdracht. Deze handreiking is tot stand gekomen met waardevolle input van marktpartijen en woningcorporaties. Dit is belangrijk, want gemeente en partners hebben elkaar hard nodig om de woningbouwproductie op peil te houden. De handreiking ondersteunt gemeentelijke projectteams bij het maken van keuzes en het in beeld brengen van de consequenties hiervan, zodat een zorgvuldige afweging kan worden gemaakt. De overkoepelende boodschap van Gewoon Goed kan als volgt worden samengevat: • Bied ruimte en flexibiliteit in kaders, bijvoorbeeld in stedenbouwkundige plannen en bouwenveloppen, om kwaliteit haalbaar te maken en ruimte te laten voor oplossingen. • Houd rekening met kenmerken van gebied en locatie, zoals eigendomsverhoudingen, perceelgrenzen, ruimtelijke karakteristieken en financiële consequenties. • Wees zacht waar het kan, hard waar het moet: maak vooraf duidelijk welke ambities voor de gemeente niet onderhandelbaar zijn, en waar ruimte bestaat om samen met partners tot oplossingen te komen. • Zorg voor reflectie en korte lijnen, door gebruik te maken van interne en externe expertise en tijdig op te schalen om stagnatie te voorkomen. De handreiking introduceert geen nieuw beleid en verandert bestaande kaders niet, maar biedt praktische vuistregels die in de meeste gevallen toepasbaar zullen zijn.

Om zo projecten te helpen optimaliseren binnen de vastgestelde kaders en de gezamenlijke ambitie waar te maken: het realiseren van voldoende en kwalitatief goede woningen in Amsterdam. Tot slot Het college ziet in de huidige cijfers en marktontwikkelingen tekenen van herstel, maar de woningbouwmarkt blijft precair en kwetsbaar. Het realiseren van de bouwambities vraagt daarom blijvende en intensieve inzet. Het college zet alles op alles om zoveel mogelijk woningen te realiseren en werkt daarbij nauw samen met partners aan een toekomstbestendige woningmarkt, met als doel te blijven bouwen aan een complete, betaalbare en inclusieve stad.

3

Commissies WV en RO d.d. 3 september 2025, ter kennisname.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

23 september 2025 Pagina 5 van 5

Een meer uitgebreide analyse van de woningbouwproductie volgt in de Jaarrapportage Woningbouw 2025, die in het voorjaar van 2026 met de gemeenteraad zal worden gedeeld. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage: 1. Halfjaarrapportage Woningbouw 2025

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl