Bijlage 2 Raadsinformatiebrief inzake AMPG 2025

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 14 oktober 2025 Grond en Ontwikkeling Steven van Weyenberg Grond en Ontwikkeling – Marjan Munnik (m.munnik@amsterdam.nl) , Pierre Elhorst (p.elhorst@amsterdam.nl) Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2025

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2025. Dit AMPG is een actualisatie van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2025 dat u in de raadsvergadering van 11 juni 2025 heeft vastgesteld. De actualisatie van de grondexploitaties heeft plaatsgevonden in het voorjaar en het betreft dus de tussenstand per mei 2025 met een doorkijk naar het eind van het jaar (MPG 2026), de komende vijf jaar en de verdere toekomst. Er worden bij deze rapportage geen raadsbesluiten voorgelegd. Kernboodschap Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 nog steeds toereikend om alle door de raad vastgestelde plannen uit te voeren. Verlieslatende plannen, met name de stedelijke vernieuwingsprojecten in Zuid-Oost, Nieuw-West en Noord, worden betaald met winstgevende kantoorlocaties, vrijesectorwoningen, werklocaties en rijkssubsidies. Dit is in lijn met het uitgangspunt van ongelijk investeren voor gelijke kansen. Daarbij moet wel sterk worden gestuurd om kostenstijgingen te voorkomen en er is geen ruimte voor extra ambities die geld kosten. Netcongestie is in steeds grotere mate een knelpunt bij toekomstige gronduitgiften wat kan betekenen dat de opbrengsten van de winstgevende locaties voorlopig niet worden gerealiseerd.

De woningbouwplannen die de laatste jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend. Om dit in de toekomst te blijven doen zijn voldoende winstgevende plannen nodig, bijdragen uit de algemene middelen of rijksmiddelen. In de toekomst zijn minder winstgevende kantoor- en werklocaties beschikbaar en door de complexe bouwopgave in een verdichtende stad neemt de kostenkant van de gebiedsontwikkeling toe. Daarbij komt dat het verdienvermogen van de huidige portefeuille de komende 10-15 jaar nagenoeg geheel nodig is voor eerder gemaakte

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 oktober 2025 Pagina 2 van 5

afspraken met betrekking tot onder andere de afdrachten aan de algemene middelen en de reserve Schaalsprong, het risico van het Zuidasdok en de kosten voor de bereikbaarheid die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Hiermee komt er op de langere termijn beperkt nieuwe vereveningsruimte beschikbaar. Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille ook aan te vullen met meer positieve plannen. Ontwikkeling eerste helft 2025 Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 nog steeds toereikend om de huidige plannen uit te voeren zoals deze door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Daarbij moet wel sterk worden gestuurd om kostenstijgingen te voorkomen en er is geen ruimte voor extra ambities die geld kosten. Nieuw vastgestelde plannen Er zijn in de eerste helft van 2025 4 nieuwe plannen vastgesteld. Hiermee zijn ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd waarvan 50% sociale huur, 30% middensegment en 20% vrije sector woningen. De plannen hebben gezamenlijk een negatief resultaat van € 4 miljoen. Drie van deze plannen (De Wildemanbuurt, Nellestein Lopikhof 1 en de Kolenkitbuurt Midden) hebben een gezamenlijk tekort van € 12,5 miljoen dat direct ten laste gaat van de beschikbare vereveningsruimte.

Het plan Entree A2 is vastgesteld met een positief saldo van € 8,6 miljoen en zal op de langere termijn winst toevoegen aan de reserve. Kasstromen De uitvoeringskosten nemen flink toe als gevolg prijsstijgingen en ook de proceskosten zijn gestegen door de toenemende complexiteit in de plannen. Op basis van de gerealiseerde erfpachtinkomsten in de eerste helft van 2025 wordt in 2025 toch een licht positieve kasstroom verwacht, conform de prognose bij het MPG 2025. Dit is nog onder voorbehoud van eventuele vertragingen van de gronduitgiften in het tweede half jaar. Na een aantal jaren met flink negatieve kasstromen is deze verbetering van de kasstromen zeer wenselijk. Vereveningsruimte De vereveningsruimte neemt in 2025 naar verwachting af van € 40 miljoen begin 2025 tot € 35 miljoen eind 2025. Dit komt doordat er nieuwe plannen zijn vastgesteld met een financieel tekort. Deze plannen leggen € 12,5 miljoen beslag op de ruimte. Daartegenover staat dat er winst kan worden genomen die is gerealiseerd uit plannen met een positief saldo waardoor de ruimte weer toeneemt. Per saldo neemt de vereveningsruimte met € 5 miljoen af. De € 35 miljoen vereveningsruimte die begin 2026 beschikbaar is, is met passen en meten voldoende om voor de komende 2 jaar nieuwe plannen vast te stellen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 oktober 2025 Pagina 3 van 5

Vooruitzicht De plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zijn per saldo negatief. De huidige portefeuille is als geheel nog steeds financieel positief door de hoge opbrengsten van de eerder vastgestelde winstgevende kantoor- en werklocaties. Netcongestie is in steeds grotere mate een knelpunt bij toekomstige gronduitgiften. Door het uitblijven van commerciële gronduitgiften zullen de tussentijdse winstverwachtingen de komende 5 tot 10 jaar beperkt zijn en het benodigde weerstandsvermogen aantasten. Onderzocht wordt in welke mate er kosten verbonden zijn aan de beheersmaatregelen en er zijn gesprekken gaande met het Rijk en de netbeheerders. Verdienend vermogen huidige portefeuille Het blijft nodig om sterk te sturen op de uitvoeringskosten om verdere kostenstijgingen te voorkomen en er is in de huidige plannen geen ruimte voor het toevoegen van extra kostenverhogende ambities. Met deze twee voorwaarden is het Vereveningsfonds door de in het verleden getroffen risicoreserveringen voor tegenvallers toereikend om de door de gemeenteraad vastgestelde plannen uit te voeren. Het verdienend vermogen voor de komende 10-15 jaar van de vastgestelde plannen is, afhankelijk van de mate waarin de risico’s optreden naar verwachting rond de € 800 miljoen.

Het positieve te verwachte verdienvermogen is te danken aan het in de portefeuille opgenomen lucratieve kantorenprogramma in Zuidas en het bedrijvenprogramma in de werkgebieden. Het verdienvermogen lijkt veel maar dit is de komende 15 jaar grotendeels nodig voor: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken (* € 1 miljoen) Verdienvermogen portefeuille (incl. risico’s) 800 Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen (gedurende 15 jaar) -180 Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037) -140 Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar nog te sparen deel) -350 Risico Zuidasdok -70 Totaal beslag reeds gemaakte afspraken -740 Restant saldo voor vaststellen nieuwe negatieve plannen komende 15 jaar 60 De € 60 miljoen die de komende 10- 15 jaar naar verwachting aan de vereveningsruimte wordt toegevoegd is minimaal nodig voor de tekortplannen in de komende 5 tot 10 jaar. Tabel: Waarde van de portefeuille inclusief reeds gemaakte afspraken, afgerond op € 10 miljoen

• De afdrachten aan de Algemene Middelen van € 12 miljoen per jaar. Voor de komende 15 jaar is dit € 180 miljoen. • De afdracht aan de reserve Schaalsprong van € 12 miljoen per jaar t/m 2037: € 140 miljoen. • De kosten voor bereikbaarheid buiten de plannen die volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) proportioneel toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling: circa € 350 miljoen (bijvoorbeeld een deel van de kosten voor toekomstige besluitvorming ten aanzien van de Cruciale mijl op het Zeeburgereiland, de Van Hasseltzone, het busstation Bijlmer Arena, de HOV Sloterdijk – CS en de HOV ZaanIJ). Dit is ongeveer 1/3 deel van de totale investeringskosten de komende 10-15 jaar.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 oktober 2025 Pagina 4 van 5

• Bestuurlijke afspraken Zuidasdok (risico € 70 miljoen): Het college moet invulling geven aan het nakomen van de afspraken met het Rijk over de bijdrage aan de schaalspronginvesteringen. Ook Zuidasdok maakt onderdeel uit van dit pakket. Met het Rijk is overeengekomen dat de gemeente een waardevaste bijdrage doet. Dit bestaat uit de betalingen voor het project en het beschikbaar hebben van een risicoreservering. De bijdrage van de gemeente en de risicoreservering stijgen mee met de inflatie. Het college sprak af het benodigde eindbedrag gefaseerd te bereiken. De eerste stap is gezet in 2023 toen de reserve Schaalsprong werd gevuld met € 166 miljoen. In dit bedrag zat ook de toen actuele risicoreservering van € 66 miljoen. Het verschil, met name veroorzaakt door indexatie, tussen wat de gemeente moet opbrengen en wat er nu is gereserveerd moet worden opgelost. In het komende decennium tot en met 2037 vindt daarom een jaarlijkse overheveling van het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong plaats van € 12 miljoen. De originele risicoreservering van € 66 miljoen (afspraak bestuursovereenkomst (BOK) geïndexeerd naar prijspeil 2023) is onderdeel gemaakt van het totaal op te brengen bedrag.

Het in de BOK afgesproken aandeel van Amsterdam in risico's en kostenoverschrijdingen van ruim € 70 miljoen (huidig prijspeil) wordt in de komende jaren opgebracht vanuit het Vereveningsfonds. Dit betekent niet dat er nu een overdracht van € 70 miljoen plaatsvindt vanuit het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong. Het betekent wel dat in de langjarige projectie van het Vereveningsfonds rekening wordt gehouden met het beschikbaar maken van de geïndexeerde risicoreservering. Omdat het college waarde hecht aan een robuust en toekomstbestendig fonds en ziet dat het verdienvermogen van het fonds onder druk staat, is de opdracht gegeven nader te onderzoeken hoe het verdienvermogen vergroot kan worden, onder andere zodat de gemeente zich verantwoord kan blijven committeren aan de afspraken met het Rijk. De opdracht tot een ander onderzoek naar het verdienvermogen is onderdeel geworden van de bestuursopdracht “Bouwen aan een complete stad.” Van de € 800 miljoen dat naar verwachting de komende 10-15 jaar wordt verdiend is dus ruim € 740 miljoen nodig voor bestaande afspraken. Hiermee komt er de komende 10-15 jaar met de reeds vastgestelde plannen maar beperkt nieuwe vereveningsruimte (circa € 60 miljoen) beschikbaar om nieuwe besluiten te nemen die geld kosten.

Ook dit lijkt nog steeds veel, maar dit is de komende 5 tot 10 jaar minimaal nodig voor de plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn. In de afgelopen 5 jaar is per saldo -/- € 40 miljoen tot -/-€ 80 miljoen aan nieuwe plannen vastgesteld, waarvan de negatieve plannen voor bijna € 250 miljoen beslag hebben gelegd op de vereveningsruimte. Indien de investeringen in bovenplanse bereikbaarheid 10% duurder worden dan verwacht, betekent dit direct € 30 miljoen minder vereveningsruimte. Kortom, de nog te verdienen vereveningsruimte is te weinig om plannen met de huidige ambities op termijn te blijven voorbereiden en vaststellen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 oktober 2025 Pagina 5 van 5

Conclusie Het Vereveningsfonds is toereikend om de huidige portefeuille uit te kunnen voeren. De plannen die de afgelopen jaren zijn vastgesteld zijn per saldo verlieslatend en er zijn nagenoeg geen winstgevende kantorenlocaties meer in voorbereiding waarmee dergelijke nieuwe plannen in de toekomst betaald kunnen worden. De waarde van de portefeuille is echter nog steeds positief maar het toekomstig verdienend vermogen van de grondexploitaties is nagenoeg geheel nodig voor eerder genomen besluiten ten aanzien van afdrachten, de bijdrage aan het Zuidasdok en voor de toekomstige kosten voor bereikbaarheid. Hierdoor komt er de komende 10-15 jaar beperkt vereveningsruimte beschikbaar voor nieuwe besluiten die geld kosten. Het blijft dus nodig om sterk te sturen op de uitvoeringskosten en er is geen ruimte voor nieuwe kostenverhogende ambities. Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille aan te vullen met meer positieve plannen.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlagen 1. Bijlage 1. Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl