Bijlage 2. Raadsinformatiebrief inzake AMPG 2024

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 22 oktober 2024 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling – Marjan Munnik (m.munnik@amsterdam.nl) , Pierre Elhorst (p.elhorst@amsterdam.nl) Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2024

Geachte leden van de gemeenteraad,

Bijgaand treft u de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties (AMPG) 2024 aan. Dit AMPG is een actualisatie van het MPG, het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024 dat u in de raadsvergadering van 29 mei 2024 heeft vastgesteld. Met deze analyses ontstaat inzicht in de stand van de Amsterdamse grondexploitaties en de prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat voornamelijk door winstnemingen in plannen met een financieel overschot, de benodigde omvang van de voorziening plantekorten, het weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. Algemene ontwikkelingen De economische omstandigheden voor de gebiedsontwikkeling zijn nog steeds slecht. Het afgelopen jaar is zichtbaar dat de inflatie als gevolg van schaarste van personeel, loonstijgingen en prijsstijgingen van materialen is afgevlakt maar met 3,5% nog steeds hoger is dan de gewenste 2%. De prijsstijging werkt direct door in de kosten van het bouw- en woonrijpmaken van de grondexploitaties. De woningbouwproductie is ook in 2024 vertraagd waardoor er minder opbrengsten binnenkomen, wat direct een effect heeft op de vereveningsruimte. De grondprijzen voor kantoren, middeldure huurwoningen en particuliere sociale huurwoningen dalen nog steeds.

Grondprijzen van marktwoningen geven een wisselende uitkomst van stijgingen en dalingen. Dalende grondprijzen en hoge inflatie leiden tot een verslechtering van financieel negatieve plannen en daarmee minder vereveningsruimte. Bij stijgende grondprijzen is het effect andersom. Andere belangrijke ontwikkelingen zijn netcongestie, rentestijgingen en stijgende gemeentelijke belasting voor bouwgronden. Op basis van de Voorjaarsnota 2024 is de structurele afdracht aan de algemene middelen verlaagd met € 10 miljoen per jaar. Ten behoeve van de invulling van de structurele ombuigingen van het

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 oktober 2024 Pagina 2 van 4

Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau wordt € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen afgedragen via het Vereveningsfonds. Na deze aanpassingen wordt vanaf 2026 € 24 miljoen per jaar afgedragen; € 12 miljoen aan de algemene middelen (structureel) en € 12 miljoen aan de reserve schaalsprong (tot en met 2037). Tegenover het verlagen van de structurele afdracht staat dat de onrendabele toppen voor de warmtenetten worden gedekt vanuit het Vereveningsfonds. Voor de Sluisbuurt is hier rekening mee gehouden, voor de toekomstige warmtenetten is de omvang hiervan op dit moment nog niet inzichtelijk. Actualisatie grondexploitaties Het startpunt van het AMPG 2024 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten (programmering), kosten en de fasering. Waar nodig zijn deze aangepast aan de laatste inzichten. De prognose van de grondprijsontwikkeling is bij de actualisatie voor een aantal omvangrijke plannen verwerkt in de grondexploitaties. Voor de rest van de plannen is deze ontwikkeling op portefeuilleniveau bekeken. De actualisatie van de grondexploitaties heeft plaatsgevonden in het voorjaar en het betreft dus de tussenstand per 1 mei van dit jaar. Het saldo van de lopende plannen is verbeterd met per saldo € 39 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er meer plannen zijn verbeterd dan verslechterd.

De plannen Buiksloterham, Klaprozenbuurt, Schinkelkwartier, Sloterdijkpoort, Sloterdijk 1 Zuid, Strandeiland, Sloterdijk Centrum zijn verbeterd als gevolg van hogere grondprijzen, het toevoegen van programma of transformatieprojecten en/of door het verwerken van de nieuwe toerekening van de meerwaarde erfpacht. Verschillende plannen van de Zuidas zijn verslechterd als gevolg van lagere kantoorprijzen. Bij de Sluisbuurt is sprake van een forse grondprijsdaling bij de grotere middeldure woningen die een marktcontraire grondprijs hebben (de bouwkosten zijn gestegen, maar de stijging van de marktwaarde is beperkt door de gemaximaliseerde huur van de woningen). Ook bij de Jan Evertsenstraat, Amstelkwartier 2e en 3e fase en AMC is sprake van een verslechtering als gevolg van lagere grondprijzen. Weespertrekvaart Midden is verslechterd als gevolg van een herijking van de grondprijs die ontwikkelende partijen konden aanvragen met de voor 2024 ingestelde crisismaatregel. Kortom er is sprake van een wisselend beeld. In de eerste helft van 2024 zijn 7 investeringsbesluiten genomen. Het betreft onderstaande plannen. In 2024 nieuw vastgestelde plannen in miljoenen euro's 213.51 Couperusbuurt 222.17 Stadscentrum Osdorpplein fase 2a 270.13 Ruychaverkwartier 280.68 Nelson Mandelabuurt 282.27 De Venser 211.47 Nierkerkestraat 580.37 Mahler 10 Totaal

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

-8,4 -16,6 -4,4 5,2 -2,1 2,2 9,5 -14,6

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 oktober 2024 Pagina 3 van 4

Van deze plannen zijn 4 plannen in de stedelijke vernieuwing met een gezamenlijk financieel tekort van € 31,5 miljoen. Dit tekort gaat direct ten laste van de beschikbare vereveningsruimte. Met de nieuwe plannen worden circa 4.200 nieuwe woningen in de verhouding 45% sociaal, 40% middensegment en 15% duur aan de portefeuille toegevoegd. Er wordt verwacht dat de kasstroom van de grondexploitaties in 2024 flink negatief wordt. In relatief nieuwe plannen zijn de investeringen hoog en de grondinkomsten komen pas op de langere termijn. Sluisbuurt en Strandeiland staan op het punt om op grote schaal grond uit te geven. Als dat lukt zal de kasstroom zich de komende jaren rondom nul bewegen. Als net zoals in 2023 en 2024 de gronduitgiften blijven vertragen dan zullen de kasstomen van de grondexploitaties negatief blijven. Ook de totale kasstromen binnen het Vereveningsfonds zullen zich naar verwachting rondom het nulpunt bewegen. Met uitzondering van 2024 waarin sprake is van een flink negatieve kasstroom. Op de langere termijn wordt er weer een positieve kasstroom verwacht. De waarde van de portefeuille is tussen 2019 en 2023 afgenomen met € 1 miljard. Op dit moment is de waarde bijna € 800 miljoen en nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het MPG 2024.

Risico’s en aandachtspunten Met het doorrekenen van risicoscenario’s is aangetoond dat de in het verleden opgebouwde buffers in de vorm van het weerstandvermogen en de bij het MPG 2024 samengevoegde reserveringen geheel nodig zijn bij een grondprijsdaling van middeldure huur/particuliere sociale huurwoningen in combinatie met een vertraging (5 jaar) van gronduitgiften (mede door netcongestie). De economie moet dan niet verder verslechteren en de buffers moeten bij een herstel van de economie weer opnieuw worden opgebouwd om het Vereveningsfonds robuust te houden. De netcongestie dient zich dan niet uit te breiden naar woninguitgiften. Andere aandachtspunten zijn de rente die hoger wordt, de gemeentelijke belasting op bouwgronden en cofinanciering waarvoor de dekking nodig is om de beschikte rijkssubsidies te mogen behouden. Vereveningsruimte Met het vaststellen van bovengenoemde nieuwe plannen is de vereveningsruimte afgenomen van € 60 miljoen begin 2024 naar € 32 miljoen halverwege 2024. Naar verwachting neemt de ruimte de komende 5 jaar toe tot € 40 miljoen. Dit is de ruimte die minimaal nodig is om de komende nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen, zoals De Punt- Dijkgraafplein, de Kolenkitbuurt, de H-buurt, Holendrecht, Wildemanbuurt de uitbreiding van Winkelcentrum Buikslotermeerplein, Arenapoort, Amstel 3 en K-Midden in 2024/2025.

Voor de vereveningsruimte zijn op dit moment de grootste problemen: o De productie blijft ook in 2024 achter, wat betekent dat er minder grondopbrengsten binnenkomen met als gevolg minder vereveningsruimte. o Netcongestie waardoor omvangrijke commerciële gronduitgiften naar verwachting verder kunnen vertragen. o De mate waarin de grondprijzen dalen (en mogelijk stijgen) is onvoorspelbaar. Bij lagere grondprijzen stijgt het tekort van de negatieve plannen en een aantal financieel

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 oktober 2024 Pagina 4 van 4

positieve plannen slaan om naar een negatieve stand. Hierdoor neemt de voorziening plantekorten toe met als gevolg minder vereveningsruimte. De vereveningsruimte, welke nodig is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te kunnen stellen staat onder druk. Ondanks het verlagen van de structurele afdracht aan de algemene middelen moeten de komende tijd, net als in 2023, financieel technische maatregelen worden genomen om de vereveningsruimte op peil te houden. Het blijft nodig om zowel de actieve als de nieuwe plannen financieel te optimaliseren – onder andere conform de uitgangspunten van “Gewoon Goed” - en scherp te blijven sturen op proces- en uitvoeringskosten. Daarbij moet prioriteit worden gegeven aan plannen die op korte termijn bijdragen aan meer woningvoorraad. En de portefeuille moet worden aangevuld met positieve plannen om ook op de langere termijn de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en ongelijk te kunnen investeren voor gelijke kansen. Met de noodzakelijk nog te nemen maatregelen is er naar verwachting eind dit jaar voldoende vereveningsruimte beschikbaar om de nieuwe plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn na optimalisatie vast te stellen.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlagen 1. Bijlage 1. Actualisatie Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl