Bijlage 2. Raadsinformatiebrief inzake AMPG 2022 (003).pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 27 september 2022 Grond en Ontwikkeling/Zuidas Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling – Marjan Munnik (m.munnik@amsterdam.nl) , Pierre Elhorst (p.elhorst@amsterdam.nl) & Directie Zuidas - Sietse Jellema (s.jellema@amsterdam.nl) Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

Geachte leden van de gemeenteraad, Bijgaand treft u de Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 aan (AMPG). Dit AMPG is een actualisatie van het MPG, het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 dat u eerder ontvangen hebt. Met deze analyses ontstaat inzicht in de stand van de Amsterdamse grondexploitaties en de prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. De vereveningsruimte ontstaat voornamelijk door winstnemingen in plannen met een financieel overschot, de benodigde omvang van de voorziening plantekorten, het weerstandsvermogen (risico’s) en reserveringen. Onzekerheid door economische omstandigheden Voordat ik u meeneem in de uitkomsten van de Actualisatie en gevolgen ervan, wil ik graag de volgende opmerkingen vooraf maken: 1) Er bestaat een grote onzekerheid over de ramingen als gevolg van de onvoorspelbare economische situatie op het moment van het opstellen van de rapportage (1 juni 2022). De kans op een positiever óf negatiever beeld dan de huidige Actualisatie is groter dan anders. Dat hangt mede af van de inflatie en de ontwikkeling van schaarste in materiaal en personeel. In de rapportage wordt uitgegaan van 10% inflatie over heel 2022. 2) De Actualisatie biedt uitsluitend een tussenstand op portefeuilleniveau.

Hierbij is gekeken naar de opbrengsten (programmering), kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. De prognose van de grondprijsontwikkeling is nog niet verwerkt in de individuele grondexploitaties. Dat gebeurt dit najaar. Op dat moment ontstaat een nauwkeuriger beeld. Afname in waarde portefeuille De Actualisatie toont aan dat in 2022 een kantelpunt is bereikt als het gaat om de ontwikkeling van de grondexploitaties. De nog te realiseren portefeuille met projecten is zeer gevoelig voor inflatie en lagere grondprijzen. Bij plannen met een financieel tekort leidt verslechtering direct tot

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 2 van 4

een hogere voorziening plantekorten. Bij verslechtering van de positieve plannen of vertraging van gronduitgiften zijn de winstnemingen lager. Als gevolg van deze ontwikkelingen, is de waarde van de portefeuille ten opzichte van het MPG 2022 met € 400 miljoen afgenomen. Deze sterke daling is in eerdere jaren niet voorgekomen. Ook de risico’s zijn toegenomen, met afgerond € 30 miljoen. Samen daalt de (netto) waarde van de portefeuille in 2022 naar verwachting daarmee met € 430 miljoen; van afgerond € 1 miljard (MPG 2022) naar € 0,6 miljard (prognose MPG 2023). Als in het meerjarenperspectief rekening wordt gehouden met de kosten die direct worden verrekend met de reserve en de bestuurlijk afgesproken (structurele) uitname dan daalt de waarde van de portefeuille in de huidige omstandigheden uiteindelijk onder nul. Afname in vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2021 is berekend (€ 140 miljoen) daalt dit jaar naar verwachting tot € 48 miljoen. Voor de komende 2 jaar is de verwachting dat de vereveningsruimte (zonder het vaststellen van nieuwe plannen) verder afneemt van € 48 miljoen naar € 13 miljoen en na 2026 zelfs negatief kan worden. Dit als gevolg van de hogere inflatie, vertragingen en de structurele uitnames ten gunste van de algemene middelen (€ 18 miljoen per jaar tot 2025 naar jaarlijks € 38 miljoen vanaf 2026).

Consequenties van afnames in portefeuille en vereveningsruimte Het feit dat de vereveningsruimte tot onder nul daalt, betekent dat er geen (of slechts heel beperkt) ruimte is om nieuwe plannen met een financieel tekort vast te stellen. De plannen met een financieel tekort in voorbereiding zijn:  Ontwikkelbuurten: Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord, Holendrecht en de herziening van K buurt-midden.  Centrumgebied Nieuw West  Enkele kleinere financieel tekort plannen  Verder wordt rekening gehouden met bijdragen aan investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling voor groen en infrastructuur buiten de grondexploitaties en maatschappelijke voorzieningen.  Een bijdrage van € 9 miljoen aan station Lelylaan Volgens de huidige indicatieve ramingen vraagt de vaststelling van bovenstaande nieuwe plannen met een tekort die in voorbereiding zijn een beslag van circa € 85 miljoen (circa 14.000 woningen) op de vereveningsruimte. Dit is exclusief de samenhangende gemeentelijke investeringen vanuit andere domeinen (sociaal en verkeer & openbare ruimte) in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Zoals aangegeven, moet worden geconcludeerd dat de beschikbare vereveningsruimte volgens de huidige prognose ontoereikend is voor het ongewijzigd vaststellen van alle nieuwe plannen met een financieel tekort die nu in voorbereiding zijn.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 3 van 4

Daarbij moet worden opgemerkt dat de economische situatie in grote mate bepalend is voor het (A)MPG. Als de economische situatie ten positieve verandert zal het meerjarenperspectief daarmee ook een ander beeld laten zien dan op dit moment het geval is. Acties Het college onderneemt 3 acties om te voorkomen dat het Vereveningsfonds komende jaren onder nul zal zakken: 1) Per plan met financieel tekort zal moeten worden bekeken op welke wijze de tekorten kunnen worden teruggedrongen; 2) Per plan met financieel overschot zal moeten worden bekeken op welke wijze het overschot kan worden vergroot; 3) Er zal kritischer gekeken moeten worden naar diverse andere zaken die betaald worden vanuit de grondexploitaties in het Vereveningsfonds. Zo wordt er bijdragen aan extra eisen die gesteld worden aan scholen, sportvelden en mobiliteitsvoorzieningen. Doordat de ruimte binnen het Vereveningsfonds onder druk staat moet er rekening mee worden gehouden dat dit soort invullingen in de toekomst niet meer mogelijk zijn en door andere middelen moeten worden gedekt. Het is mogelijk dat de zoektocht naar betere financiële resultaten per project ten koste zal gaan van eerder vastgestelde ambities.

Financiële verbeteringen kunnen alleen worden doorgevoerd als bij concrete projecten de programmering (waaronder het aandeel betaalbare woningen en de woninggrootte) wordt aangepast en de kwalitatieve ambitie op het punt van bijvoorbeeld duurzaamheid (waaronder bovenwettelijke eisen als BENG+), stedenbouwkundige kwaliteit en bereikbaarheid wordt verlaagd. Belangrijk is dat in ieder geval de woningbouwproductie gezien de huidige woningnood niet mag stilvallen. Uiteindelijk moeten woningen worden gerealiseerd. Gezond en robuust Vereveningsfonds De komende maanden zullen de projecten in voorbereiding langs bovenstaande lat worden beschouwd en zal ook in kaart worden gebracht in hoeverre bijsturing in reeds vastgestelde en in uitvoering zijnde projecten mogelijk is.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 27 september 2022 Pagina 4 van 4

Dit om het Vereveningsfonds robuust en financieel gezond te houden. Over de eerste resultaten hiervan zal bij het MPG 2023 worden gerapporteerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Bijlage 1. Actualisatie MPG 2022 d.d. 5 september 2022

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl