BIJLAGE 2: Presentatie grondprijzen erfpachtbijeenkomst 5 oktober 2023 (1).pdf

Grondprijzen commercieel vastgoed Sabine ten Brinke, manager TAG

Twee onderwerpen in vogelvlucht  Principes grondprijsbeleid

 Grondprijsbepaling commercieel vastgoed  Vragen

|2

Soorten grondprijsbeleid  Beleid voor bestaande erfpachtrechten

- Bestemmings- en/of bebouwingswijziging - Canonherziening einde tijdvak - Overstap naar eeuwigdurende erfpacht

 Beleid voor nieuwe uitgiften

-

Tenders voor bouwrijpe grond 1 op 1 uitgiften Grondexploitaties Verkoop van gemeentelijk vastgoed 3

Bepaling erfpachtgrondwaarde  Centraal uitgangspunt:

- marktconform vanwege Europese staatssteunregelgeving - niet de hoogste, wel de optimale grondprijs - consistent en reproduceerbaar

 Middel:

- genormeerd residueel - vaste grondprijzen - minimale grondprijzen |4

Soorten grondwaardebepaling  Genormeerd residueel

- Wonen (≥ 5 woningen) - commerciële functies - parkeren

 WOZ/BSQ

- Wonen

 Vaste grondprijzen

- Sociaal-maatschappelijk - Nutsvoorzieningen

|5

Residuele grondwaarde

Extern bouwkosten bureau

Bijkomende ontwikkelkosten

 Residuele grondwaarde is het verschil

tussen de marktwaarde en de stichtingskosten  Grondwaarde is het residu  Beleid gaat uit van nieuwbouw, eeuwigdurend afgekochte erfpacht, ‘highest and best use’

W+H, Funda,, Calcasa, NVM, nieuwbouwprojecten, tenders, etc

Bouwkosten

(Residuele) Grondwaarde

Residuele grondwaarde Afhankelijk van:  Bestemming  Locatie  Moment in de tijd  Erfpachtrechtelijke beperkingen

7

Wat betekent genormeerd?  Niet feitelijke kosten en opbrengsten, maar vergelijkbare en marktconforme kosten- en opbrengstenniveaus  Nodig om in vroeg stadium kosten en opbrengsten te bepalen  Ter voorkoming dat kavels met dezelfde locatiekwaliteiten en bestemming verschillende grondwaarden hebben  Afwijkende huur, opstal of oppervlakte leidt niet tot andere genormeerde grondwaarde  Inherent aan deze methode is dat de uiteindelijke ‘feitelijke’ situatie altijd afwijkt van eerdere uitgangspunten

Stichtingskosten niet-wonen  Kostenkengetallen bepaald door extern bouwkostenbureau  Interne kostenspecialisten  Rekening houdend met Amsterdamse situatie  Elk kwartaal geactualiseerd (structureel en conjunctureel)  In totaal circa 25 niet-wonenreferenties 19-10-2023 | 9

Stichtingskosten wonen  Zelfde principe als bij commercieel  Bouwkostenreferenties o.b.v. meest voorkomende gebouw typologieën  In totaal 12 verschillende woningreferenties voor EGW en MGW

19-10-2023 | 10

Stichtingskosten  Gebaseerd op de wettelijke kaders (Bouwbesluit)  Kenmerken met een publiekrechtelijke grondslag

– Bijvoorbeeld EPC 0,2 via Crisis- en herstelwet (echter EPC inmiddels vervangen door BENG)

 Waarmee wordt geen rekening gehouden?

– Saneringskosten (want: uitgangspunt is schone grond, vervuiler betaalt) – Inbrengwaarde (want: geen speculatie in de hand werken c.q. kapitaalvernietiging stimuleren)

 Waarmee wordt wel rekening gehouden (indien van toepassing)?

– Bijzonderheden (bv geluidsbelasting, aan de hand van SO en in overleg met interne deskundigen) – Sloopkosten 19-10-2023 | 11

Van grondwaarde naar canon of afkoopsom 



Bij nieuwe uitgiften is de grondwaarde het “eindbedrag” waar canon of afkoopsom uit volgen Bij transformatie is grondwaarde “input” van de berekening van aanpassing van de canon of afkoopsom 19-10-2023

12

Grondprijsbepaling commercieel vastgoed

Bepaling opbrengsten niet-wonen  Regulier:

– huurwaarde, bar – DCF-methode

 Bijzondere bestemmingen, zoals:

– Hotel (kameropbrengsten, bezettingsgraad) – Bioscoop (aantal bezoekers) – Parkeergarage (bezettingsgraad) – Reclamemast (potentiele advertentie inkomsten)

19-10-2023 | 14

Ketelmakerstraat 2 Westelijke eilanden  Ligging

 Bestemming (bedrijfsruimte)  Aanzicht

 Oppervlakte (77 m² bvo)

19-10-2023 | 15

Stappen grondprijsbepaling  Bepalen stichtingskostenkostenreferentie  Analyse locatie(kwaliteiten) en bijpassende huurwaardereferenties  Raadplegen marktinformatie over de bestemming en de BAR  Parameters onderbouwen en marktwaarde bepalen  Grondwaarde bepalen op basis van parameters

19-10-2023 | 16

Analyse locatie Ketelmakerstraat 2  Doodlopende weg

 Afgelegen van kernwinkelgebied

 Geen passantenstromen en clustering ander

commercieel aanbod  Parkeren beperkt mogelijk in omgeving  Verbindingswegen op grote afstand  Ofwel: beperkte omgevingskwaliteit

19-10-2023

| 17

Marktreferenties

Marktgegevens BAR stadsdeel centrum (indicatief) Van Tot Kantoor 5,00% Bedrijfsruimte (klassiek) 6,00% Commerciele plint 6,00%

Belangrijkste waarderingsuitgangspunten grondprijsbeleid

6,00% 6,50% 7,00%

Nieuwbouwkwaliteit Eeuwigdurend afgekocht erfpachtrecht 'Highest and best use' principe Marktconform

19-10-2023

| 18

Waardebepaling bedrijfsruimte

19-10-2023 | 19

Vragen?