BIJLAGE 2 ORTEC Impact OZB verhoging op bestedingsruimte woningcorporaties
Tekst van het document
Vertrouwelijk
Vertrouwelijk
Impact OZB verhoging op investeringsruimte Amsterdamse woningcorporaties Maarten van ‘t Hek Thomas Landman Anneke Betlem 10 maart 2025
Inhoud 1. Uitkomsten analyse 2023 2. Opdracht 3. Methodologie en uitgangspunten 4. Resultaten 5. Conclusie
Even terug naar 2023
50% van investeringen t/m 2027 wordt gefinancierd door meer te lenen Even terug naar 2023 - Resultaten oorspronkelijke analyse 12.000
4.780
10.000
6.417
Wat valt op? ▪ 11 mld. aan investeringen over een periode 9 jaar
(€ miljoen)
8.000
3.123
3.356
4.949
4.000
2.000
0
▪ Leningen financieren 50% investeringen t/m 2027
3.271
6.000
1.353
3.294
2.532
▪ Aandeel leningen wordt kleiner, geen ruimte meer ▪ Geborgde schuld stijgt met 3,7 mld. naar 11,1 mld.
1.402 Bronnen
Bestemming
Bronnen
2024 t/m 2027
Leningen Operationele kasstroom Bestaand bezit
Bestemming
2024 t/m 2032
Verkoop Nieuwbouw
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
4
T/m 2032 wordt 2,1 mld. van de beschikbare ruimte in de DAEB tak niet benut Even terug naar 2023 - Resultaten oorspronkelijke analyse € 14.000
▪ 9,7 mld. investeringen in de DAEB-tak
€ 12.000
1.464 678 9.704
€ 10.000 € 8.000 € 6.000 € 4.000
813 843 5.089
▪ 0,7 mld. extra ruimte t.o.v. interne norm ▪ 1,5 mld. buffer tussen interne en externe norm
1.726 1.206 5.089
In 2027 is er meer ruimte, maar deze is in 2032 benut.
€ 2.000 €-
2024
2027 DAEB
2032
Extra bestedingsruimte tot externe norm Extra bestedingsruimte tot interne norm Reeds voorgenomen investeringen Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
5
Corporaties benutten bijna alle financiële ruimte in 2032 in de DAEB-tak Even terug naar 2023 - Resultaten oorspronkelijke analyse 3.000
2.500
272
701
2.000
194
297
1.500
213 618
1.000
500
0
291
83
7
185
508 309 57
309 57
1.059
757
236 30
82
465
871
871
1.482
584
584
1.296
786
786
1.496
948
948
1.611
818
818
1.676 1.082 1.082 2.143
2024
2027
2032
2024
2027
2032
2024
2027
2032
2024
2027
2032
2024
2027
2032
De Alliantie
De Key
Benutte bestedingsruimte Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
Eigen Haard
Rochdale
Ruimte tot interne norm
Stadgenoot
2024
2027
2032
Ymere
Ruimte tot externe norm
6
Toelichting corporaties op financiële ruimte in 2032 Resultaten
Managementreactie Lieven De Key ○ De resterende investeringsruimte in 2027 hard nodig is voor de opnieuw toegenomen opgave én als buffer om tegenvallers op te vangen; ○ De investeringsruimte in 2032 nog wordt ingevuld met de noodzakelijke verduurzaming naar de Standaard en gasloos. Managementreactie Stadgenoot ○ Stadgenoot heeft jarenlang ingezet op toevoegen van woningen door nieuwbouw. Er was, mede door de verhuurderheffing, beperkte aandacht en geld voor onderhoud aan het bestaand bezit. Hierdoor is een structureel tekort aan onderhoud, verbetering en verduurzaming ontstaan. Met een drastische koerswijziging zet Stadgenoot stevig in op verbetering van de bestaande woningvoorraad met een fors 15jarig investeringsprogramma. Door sloop/nieuwbouw met verdichting breidt Stadgenoot gelijktijdig het aantal woningen uit.
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
7
Aanleiding en opdracht
Wat is de impact van de OZB-stijging op de financiële positie van corporaties? Aanleiding en opdracht
Het OZB-tarief in de gemeente Amsterdam is sterk gestegen: ○ In 2023 was het tarief 0,0431% van de WOZ-waarde – dit is opgenomen in de datasets voor de financiële toets. ○ In 2024 was het tarief 0,0462% van de WOZ-waarde ○ In 2025 is het tarief 0,0577% van de WOZ-waarde Dit betekent een hogere OZB. o De stijging is 25% tussen 2025 en 2024 (exclusief stijging van de WOZ-waarde) o De stijging is 33% tussen 2025 en 2023 (idem).
○ De gemeente, AFWC en FAH willen graag inzicht in de impact van deze OZB verhoging op de financiële posities van de corporaties
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
9
Opdracht Ortec Finance Aanleiding en opdracht
○ Aan Ortec Finance is gevraagd om de impact van de OZB-verhoging in 2025 op de bestedingsruimte van de corporaties inzichtelijk te maken ▪ Voor de corporaties samen binnen de gemeente Amsterdam ▪ Op corporatieniveau binnen de gemeente Amsterdam ○ Het effect op de ICR, LTV en solvabiliteit en het effect op de bestedingsruimte van de DAEB-tak in de jaren 2027 en 2032
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
10
Methodologie en uitgangspunten
Methodologie Methodologie en uitgangspunten
○ Ortec Finance heeft berekend wat de impact van OZB-stijging is op de uitgaven van corporaties. ○ Corporaties hebben deze cijfers vooraf ontvangen en hebben geen opmerkingen daarbij gemaakt. ○ Voor de herkenbaarheid en vergelijkbaarheid is in deze analyse uitgegaan van de dataset die is gebruikt bij de financiële toets op het bod. ○ Er zijn twee belangrijke kanttekeningen: 1. De dataset is verouderd: de realisatie kan afwijken van de plannen en mogelijk/waarschijnlijk hebben corporaties nieuwe plannen gemaakt. 2. De werkelijke stijging van de WOZ-waarde is anders verlopen dan in de dataset. Hiervoor is niet gecorrigeerd. De door Ortec Finance berekende OZB-effecten kunnen daarom afwijken van de cijfers die corporaties zelf berekend hebben.
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
12
Uitgangspunten Methodologie en uitgangspunten
○ We analyseren de impact van de verhoging van het OZB-tarief van 0,0577% in 2025 ten opzichte van het OZB-tarief van 0,0431% dat in 2023 gold.
○ Voor deze analyse gebruiken we de WOZ-waardes van alle woningen op 1-1-2023, zoals aanwezig in de WALS-dataset ▪ Ymere heeft ten tijde van de dPi2022 de WOZ-waardes geactualiseerd. De geactualiseerde waardes zijn gebruikt in deze analyse ○ De extra OZB-kasstroom is per corporatie berekend en verwerkt in kasstromen en beleidswaarde. ▪ Het gemiddelde bedrag per woning is verwerkt in de beheernorm van de beleidswaarde ▪ Daarnaast nemen we ook alle geplande (inmiddels wellicht opgeleverde) nieuwbouw mee
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
13
Bij verhoging van het leningplafond van 3,5 mld. zie je meer effect van OZB-verhoging Methodologie en uitgangspunten
Waarom is het leningplafond belangrijk? ○ Voor drie corporaties is het leningplafond van WSW (max 3,5 mld., ongewijzigd sinds 2013) de eerste knellende restrictie. ○ Voor twee corporaties (De Alliantie, Ymere) leiden de plannen binnen Amsterdam al tot een overschrijding van het toegerekende deel van het leningplafond. ○ Je zit dan geen daling van de investeringsruimte a.g.v. de OZB-verhoging, ook al is het effect er wel. In deze analyse is ook gekeken naar de uitkomsten zonder rekening te houden met het leningplafond: o WSW is al enige tijd bezig om dit plafond te verhogen. o Het is waarschijnlijk dat corporaties na verhoging van het plafond hierdoor niet meer belemmerd worden. o Wanneer we niet kijken naar het leningplafond zie je beter het effect van de OZB-verhoging op de investeringsruimte. o Dit is een reëel effect.
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
14
Resultaten
Minimaal effect op LTV en ICR Resultaten
○ Extra kasstroom 2024: 2,0 mln DAEB, 0,2 mln niet-DAEB ○ Extra kasstroom 2025: 9,3 mln DAEB, 1,0 mln niet-DAEB Loan to Value DAEB
100%
Interest coverage ratio DAEB
2,4 2,0
80%
1,6 60% 1,2 40% 0,8 20%
0,4
0%
0,0 2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029 Bod
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
2030
2031
2032 OZB verhoging
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
Norm Aw/WSW
16
OZB-verhoging leidt tot afname investeringsruimte met 205 mln. in 2032 Resultaten Voorgenomen investeringen en extra ruimte
▪ De hoeveelheid voorgenomen investeringen verandert niet.
14.000
12.000 1.464
-93
1.371
678
-112
566
10.000
€ mln.
9.704 8.000
6.000
4.000
9.704
1.726
1.662
1.206
1.109
5.089
5.089
▪ Extra ruimte t.o.v. interne norm was in bod was 678 mln. Dat neemt af tot 566 mln. ▪ De buffer neemt af van 1.464 mln. naar 1.371 mln. ▪ Hierbij wordt rekening gehouden met het leningplafond van 3,5 mld.
2.000
0 2027
2032
2027
Origineel Reeds voorgenomen investeringen
2032 OZB-verhoging
Extra bestedingsruimte tot interne norm
Extra bestedingsruimte tot externe norm
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
17
Slechts twee corporaties hebben nog extra leenruimte tot interne norm Resultaten
Voorgenomen investeringen en financiële ruimte per corporatie
2.500
266 689
2.000
287
281 1.500
€ mln.
1.482
1.496
173
135
2.143
393
1.010 1.676
1.611
489
1.296 577
1.000
309 52 786
871 500
1.082
48 948 818
584
0 2027
2032
De Alliantie
2027
2032
Lieven de Key
Reeds voorgenomen investeringen
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
2027
2032
Eigen Haard
2027
2032 Rochdale
Extra bestedingsruimte tot interne norm
2027
2032
2027
Stadgenoot
2032 Ymere
Extra bestedingsruimte tot externe norm
18
Afname investeringsruimte per corporatie Resultaten Weggevallen investeringsruimte a.g.v. OZB verhoging t.o.v. externe norm 500 450 400 350
€ mln.
300 250 200
205
150
160
100 78
50 48
53
2027
2032
16
53
59
53
2032
2027
2032
2027
5
0 0 2027
0 2032
De Alliantie
Lieven de Key
2027
Eigen Haard
Rochdale
2032
Stadgenoot
0 2027
0 2032 Ymere
2027
2032 Totaal
Weggevallen investeringsruimte
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
19
Voor drie corporaties wordt de leenruimte beperkt door het borgingsplafond Resultaten
Beperking WSW-schuldplafond 2027
2032
Borg. plafond
Borg. plafond
ICR
ICR
Borg. plafond
Borg. plafond
Rochdale
ICR
ICR
Stadgenoot
ICR
ICR
Borg. plafond
Borg. plafond
De Alliantie Lieven de Key Eigen Haard
Ymere
Wanneer een corporatie voor investeringen wordt beperkt door een restrictieve ICR of LTV, leidt een verhoging van de OZB tot meer uitgaven en daarnaast kan minder worden geleend. Wanneer een corporatie wordt beperkt door het WSW schuldplafond is dat niet zo. Wanneer het schuldplafond verhoogd wordt, is er een groter effect van de hogere OZB op de leningen die corporaties kunnen aantrekken en daarmee op de investeringsruimte. Dat maken we ook inzichtelijk.
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
20
Bestedingsruimte neemt met 454 mln. af als corporaties niet door het borgingsplafond worden beperkt Weggevallen investeringsruimte a.g.v. OZB verhoging (zonder borgingsplafond) t.o.v. externe norm
500 450
454
400 386
350
€ mln.
300 250 200 150 100
50
110 74
68
66
48
53
2027
2032
88
78
53
59
53
2027
2032
2027
91
0 2027
2032
De Alliantie
Lieven de Key
2027
2032
Eigen Haard
Rochdale
2032
Stadgenoot
2027
2032 Ymere
2027
2032 Totaal
Weggevallen investeringsruimte
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
21
Conclusie
Conclusie
○ Investeringsruimte neemt af door OZB-verhoging met 205 mln. in 2032 ▪ Corporaties hebben meer kosten ▪ En kunnen ook nog eens minder lenen ○ Als het WSW-schuldplafond niet beperkend is voor de corporaties maar de ICR of LTV, dan zorgt verhoging van het OZBtarief voor een afname van de bestedingsruimte van 454 mln. in 2032 ○ Een deel van de corporaties werd al door (interne of externe) normen beperkt maar dit lijkt minder te worden als WSW het schuldplafond verhoogt.
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
23
Contact me
Maarten van ‘t Hek Anneke Betlem We&enable people to Senior consultants manage the complexity decision 06 - 13 13 15 04of (M)investment / 06 - 15 94 95 57 (A) making Maarten.vantHek@ortec-finance.com Anneke.Betlem@ortec-finance.com
ortecfinance.com
Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
Rotterdam
Amsterdam
London
Pfäffikon
Toronto
New York
Melbourne 24
Disclaimer Ortec Finance would like to emphasize that Ortec Finance is a software provider of technology and IT solutions for risk and return management for institutions and private investors. Please note that this information has been prepared with care using the best available data. This information may contain information provided by third parties or derived from third party data and/or data that may have been categorized or otherwise reported based upon client direction. For this information of third party providers, the following additional terms and conditions regarding the use of their data apply: https://www.ortecfinance.com/en/legal/disclaimer. https://www.ortecfinance.com/en/legal/disclaimer
Ortec Finance and any of its third party providers assume no responsibility for the accuracy, timeliness, or completeness of any such information. Ortec Finance and any of its third party providers accept no liability for the consequences of investment decisions made in relation on this information. All our services and activities are governed by our general terms and conditions which may be consulted on https://www.ortecfinance.com/ and shall be forwarded free of charge upon request. https://www.ortecfinance.com/
Any analysis provided herein is derived from your use of Ortec Finance’s software and does not constitute advice as to the value of securities or the advisability of investing in, purchasing, or selling securities. All results and analyses in connection with Ortec Finance’s software are based on the inputs provided by you, the client. Ortec Finance is not registered as an investment adviser under the US Investment Advisers Act of 1940, an equivalent act in another country and every successive act or regulation. For the avoidance of doubt, in case terms like “client(s)” and “advisor(s)” are used in communications of Ortec Finance, then these terms are always referred to client(s) of Ortec Finance’s contract client and its advisor(s). Impact OZB-verhoging op bestedingsruimte Amsterdam
25