Bijlage 2. Ontwerpexploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie.docx

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie - ontwerp toelichting (inclusief bijlagen) en regels (versie 31-5-2022)

.

Inhoud Overzicht wijzigingen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie ................................5 Deel A | De toelichting op het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie ................8 Toelichting op hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen bij de 5e herziening reparatie van het exploitatieplan

9

1.1

Inleiding ......................................................................................................................................9

1.2

Beoogde ontwikkeling van Buiksloterham ..................................................................................9

1.3

Bestemmingsplan Buiksloterham .............................................................................................10

1.4

Herzieningen van het Bestemmingsplan ..................................................................................10

1.5

Aanleiding tot het exploitatieplan Buiksloterham 2009 .............................................................11

1.6

Doel, inhoud en procedure van een exploitatieplan..................................................................11

1.6.1

Het doel van een exploitatieplan...............................................................................................11

1.6.2

De inhoud van een exploitatieplan............................................................................................12

1.6.3

De procedure van een exploitatieplan ......................................................................................12

1.7

Jaarlijkse herziening .................................................................................................................13

1.8

Eindafrekening..........................................................................................................................13

1.9

Koppeling met het ruimtelijk besluit ..........................................................................................14

1.10

De begrenzing van het exploitatiegebied..................................................................................14

Toelichting op hoofdstuk 2: omschrijving van de werken en werkzaamheden ............................15 2.1 Inleiding ...........................................................................................................................................15 2.2 Toelichting op de omschrijving van het bouwrijpmaken ..................................................................15 2.3

Toelichting op de omschrijving van de inrichting van de openbare ruimte ...............................15

2.3.1 Aanpassingen aan wegen ............................................................................................................15 2.3.2 Bruggen ........................................................................................................................................16 2.3.3 Nieuwe oevervoorzieningen, boulevard en parken ......................................................................16 Toelichting op hoofdstuk 3: de exploitatieopzet ..............................................................................17 3.1 Inleiding en uitgangspunten exploitatieopzet...................................................................................17 3.2 Aanduiding van het tijdvak en aanduiding van de fasering en koppelingen ....................................18 3.3 Stedenbouwkundig programma.......................................................................................................19 3.4 Beschrijving van de kosten..............................................................................................................21 3.4.1 De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit...............................................................21 Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening

2

3.4.2 Raming van de inbrengwaarde (art. 6.2.3 Bro) ............................................................................22 3.4.3 Sloopkosten (art. 6.2.3.d Bro).......................................................................................................23 3.4.4 Raming van de andere kosten.....................................................................................................23 3.4.4.1 Bodemsanering en grondwerken (art. 6. 2.4 b Bro) ..................................................................23 3.4.4.2 Aanleg voorzieningen binnen het exploitatiegebied (art. 6.2.4 c. Bro) ......................................24 3.4.4.3 Plankosten en de kosten van voorbereiding en toezicht (art. 6.2.4.g t/m j. Bro) .......................27 3.4.4.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (art. 6.2.4 e Bro) ...............................................................28 3.4.4.5 Tijdelijk beheer (art. 6.2.4 k Bro) ...............................................................................................28 3.4.4.6 Renteactivering (6.2.4. n. Bro)...................................................................................................29 3.5 Beschrijving van de opbrengsten ....................................................................................................29 3.5.1 Grondopbrengsten (art. 6.2.7 a.

Bro) ...........................................................................................29 3.5.2 Overige opbrengsten: bijdragen en subsidies (art. 6.2.7. b, c, d Bro) ..........................................30 3.6

Fasering van kosten en opbrengsten .......................................................................................31

3.6.1 Inleiding ........................................................................................................................................31 3.6.2 Fasering van inbrengwaarde ........................................................................................................31 3.6.3 Fasering van sloopkosten.............................................................................................................32 3.6.4 Fasering van grondwerk en sanering ...........................................................................................32 3.6.5 Fasering van voorzieningen binnen het exploitatiegebied............................................................32 3.6.6. Fasering van voorzieningen buiten het exploitatiegebied............................................................32 3.6.7 Fasering van plankosten ..............................................................................................................32 3.6.8 Fasering bijdragen derden............................................................................................................32 3.6.9 Fasering van grondopbrengsten...................................................................................................33 3.7

Resultaat en bepaling maximaal te verhalen kosten ................................................................33

3.7.1. Netto contante waarde ................................................................................................................33 3.7.2. Bepaling maximaal te verhalen kosten........................................................................................33 3.8 Wijze van toerekening van te verhalen kosten ................................................................................33 3.8.1 Berekening aantal gewogen eenheden ........................................................................................33 3.8.2 Bedrag per gewogen eenheid ......................................................................................................34 3.9 Exploitatiebijdragen voor de kavels .................................................................................................34 3.9.1 De exploitatiebijdrage ...................................................................................................................34 3.9.2 Methode bepaling van de exploitatiebijdrage ...............................................................................34 3.9.2.1 Bruto-exploitatiebijdragen..........................................................................................................34 3.9.2.2 Aftrekposten op grond van artikel 6.19 Wro ..............................................................................35 3.9.2.3 Vergoeding op

grond van artikel 6.22 Wro ................................................................................35 3.9.2.4 Betaling netto-exploitatiebijdrage ..............................................................................................36 3.10 Het percentage gerealiseerde kosten............................................................................................36 Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

3

Toelichting op hoofdstuk 4: de regels...............................................................................................37 Toelichting op deel C: de bijlagen .....................................................................................................38 Deel B | Het Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie..............................................40 Hoofdstuk 1: Koppeling met ruimtelijk besluit, begrenzing exploitatiegebied .............................41 1. Koppeling met ruimtelijk besluit .........................................................................................................41 2. De begrenzing van het exploitatiegebied ..........................................................................................41 Hoofdstuk 2: De omschrijving van werken en werkzaamheden .....................................................42 1. Bouwrijpmaken van de openbare ruimte ..........................................................................................42 2. Inrichten van de openbare ruimte......................................................................................................42 Hoofdstuk 3: De herziene exploitatieopzet .......................................................................................43 1.

Uitgangspunten exploitatieopzet .......................................................................................................43 2. Aanduiding van het tijdvak en van de fasering en de koppelingen ...................................................43 3. Stedenbouwkundig programma.........................................................................................................43 4

Raming van de kosten ..............................................................................................................44

4.1 Raming van de inbrengwaarden van de gronden............................................................................44 4.2 Raming van de andere kosten.........................................................................................................44 5. Raming van de opbrengsten .............................................................................................................44 6. Resultaat ...........................................................................................................................................45 6.1 Fasering van de kosten en opbrengsten .........................................................................................45 6.2 Netto contante waarde ....................................................................................................................45 6.3

Bepalen van de maximaal te verhalen kosten ..........................................................................45

7. Wijze van toerekening van te verhalen kosten ..................................................................................46 7.1 Berekening aantal gewogen eenheden ...........................................................................................46 7.2 Bedrag per gewogen eenheid .........................................................................................................46 8. Exploitatiebijdragen voor de kavels ...................................................................................................47 9. Het percentage gerealiseerde kosten................................................................................................48 Hoofdstuk 4: Regels............................................................................................................................49 Artikel 1 Begripsbepalingen...................................................................................................................49 Artikel 2 Uitvoering werken en werkzaamheden in de openbare ruimte ...............................................50 Artikel 3 Verbodsregel ...........................................................................................................................50 Artikel 4 Citeertitel .................................................................................................................................50 Deel

C Bijlagen 51

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

4

Overzicht wijzigingen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie Voor Buiksloterham is in 2009 gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld. Het exploitatieplan is het publiekrechtelijk kader voor het verhalen van gemeentelijke kosten voor de transformatie van Buiksloterham. Het exploitatieplan geldt voor percelen in volledig eigendom waarvoor geen anterieure overeenkomst is afgesloten. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om het exploitatieplan Buiksloterham jaarlijks te actualiseren. De afgelopen jaren is een aantal niet-structurele herzieningen vastgesteld. Op 17 december 2017 is de structurele herziening exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening vastgesteld. Deze is 13 maart 2019 vernietigd door de Raad van State (201801752/1/R1, ECLI:NL:RVS:2019:827). Sindsdien vigeert daarom weer het exploitatieplan Buiksloterham 2015 (4e herziening, vastgesteld 16-12-2015). Het voorliggende document betreft het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie, rekening houden met bedoelde uitspraak van de Raad van State. Deze herziening bevat structurele wijzigingen. De herziening vormt na inwerkingtreding het actuele kader om bij aanvragen om omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage op te leggen.

De (reparatie van de) 5e herziening bevat de volgende wijzigingen ten opzichte van het exploitatieplan Buiksloterham 2015 (4e herziening). Een uitgebreidere weergave is opgenomen in de paragrafen waarnaar wordt verwezen: - De kavelkaart en het maximale programma per kavel is geactualiseerd op basis van de vastgestelde planologische wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan Buiksloterham 2009. Zie paragraaf 1.4. - De kaart met de werken en werkzaamheden in de openbare ruimte is geactualiseerd. De openbare ruimte rondom kavel 25 en een deel van de Grasweg zijn toegevoegd aan de her in te richten openbare ruimte. Daarnaast zijn de wegen in de noordoosthoek van het exploitatiegebied toegevoegd. Zie paragraaf 1.10. - De kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd naar prijspeil 1 januari 2022. Omdat er voor de gemeentelijke grondexploitatie gerekend wordt met een disconteringsvoet is ervoor gekozen dit ook in het exploitatieplan te doen. De rente (vanaf de peildatum) is van 3,5% bijgesteld naar 0,52%; de kosten- en opbrengstenparameters van 1,8% naar 2%. Zie paragraaf 3.1 - In de Structuurvisie Amsterdam 2040 en de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt voor Buiksloterham rekening gehouden met een transformatieperiode tot en met 2030. In de reparatie van de 5e herziening van het exploitatieplan is daarbij aangesloten.

Daarnaast blijkt uit het faseringsoverzicht van de gemeentelijke werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken en gronduitgiften) dat deze doorlopen tot en met 2030. Zie paragraaf 3.2 - Ten aanzien van de kostenpost inbrengwaarde heeft voor deze reparatie van de 5e herziening exploitatieplan Buiksloterham een volledige hertaxatie plaatsgevonden. Alle kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied zijn opnieuw getaxeerd. Op grond van bedoelde uitspraak van de Raad van State moest daarbij rekening worden gehouden met de vergunningen die voor het perceel Grasweg 49 (kavel 74) vlak voor vaststelling van het bestemmingsplan Buiksloterham reeds waren verleend via een vrijstelling op grond van artikel 19 van de Wet op

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

5

-

-

-

-

-

-

-

-

-

de Ruimte Ordening (WRO) (oud) van het toen geldende bestemmingsplan Buiksloterham. Dat heeft geleid tot een aangewezen bouwplan met een kleiner bruto vloeroppervlak dan in de 4e herziening het geval was: 1.120,5 m2 bvo versus 10.891,5 m2 bvo in de 4e herziening en is er in de taxatie inbrengwaarde uitgegaan van een kleiner te taxeren oppervlak voor perceel Grasweg 49. Zie paragraaf 3.4.2. In het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie zijn naast kosten voor grondwerk en sanering voor gemeentelijke kavels en openbare ruimte nu ook kosten voor grondwerk op erfpacht- en particuliere kavels opgenomen. Zie paragraaf 3.4.4.1. Toevoeging van de wegen in de noordoosthoek van het exploitatiegebied leidt tot een verhoging van de kostenpost verhardingen (voorzieningen binnen exploitatiegebied). Zie paragraaf 3.4.4.2. De post tijdelijk beheer is vervallen. Zie paragraaf 3.4.2, 3.4.3.1 en 3.4.3.5. De plankosten zijn geactualiseerd en zijn berekend op basis van het prijspeil 2009. Voor de berekening van de plankosten is uitgegaan van een looptijd tot en met 2030. Zie paragraaf 3.4.3.3. Ten opzichte van de 4e herziening van het exploitatieplan wordt over de kostenpost inbrengwaarde geen rente meer berekend. De inbrengwaarde kent namelijk een waardepeildatum van 15-3-2022 en blijft een raming waar dus geen rentetoerekening over plaats zal vinden. Zie paragraaf 3.4.2 en 3.4.4.6.

De grondprijzen zijn geactualiseerd naar prijspeil 1-1-2022. De hiervoor genoemde aanpassing van de omvang van het aangewezen bouwplan voor Grasweg 49 heeft ertoe geleid dat er gerekend is met een andere opbrengstpotentie, namelijk de grondopbrengst die hoort bij 1.120,5 m2 bvo in plaats van 10.891,5 m2. Aan de bijdragen derden is een subsidie toegevoegd van € 15 mln. vanuit het Rijk ter dekking van de saneringskosten van meerdere gemeentelijke kavels. Zie paragraaf 3.5.2. De toerekenpercentages zijn geactualiseerd en voorzien van onderbouwing welke als bijlage bij dit exploitatieplan is toegevoegd. De actualisatie leidt voor de meeste gevallen tot andere toerekenpercentages. Zie paragraaf 3.4.1. De hiervoor genoemde aanpassing van de omvang van het aangewezen bouwplan voor Grasweg 49 heeft ertoe geleid dat er gerekend is met een zeer kleine verandering in het toerekenpercentage van de kosten van de werken, werken en maatregelen. Deze hebben profijt voor het gehele perceel Grasweg, uitgaande van 10.891,5 m2 bvo. Als gevolg van het uitgaan van een kleiner aangewezen bouwplan dan in de 4e herziening, is in het gehele exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie een dienovereenkomstig kleiner aandeel aan kosten toegerekend.

Daartoe is 9.771 m2 bvo (het verschil tussen 10.891,5 m2 bvo minus 1.120,5 m2 bvo) gedeeld door het totale aantal m2 bvo aan programma van 1.042.552 m2 bvo. Er zijn regels over de aanleg van openbare ruimte toegevoegd aan het exploitatieplan. Daarin is bepaald dat private partijen voor de aanleg van openbare ruimte op hun kavel dit volgens de gemeentelijke standaard uitvoeren, uitgaande van de situatie dat de gemeente deze openbare ruimte overneemt in eigendom en beheer. In de regeling is ook bepaald dat het het gemeentelijk aanbestedingsbeleid hiervoor geldt. Zie paragraaf Toelichting op hoofdstuk 4: de regels. Voor tal van onderdelen in het exploitatieplan zijn in de bijlagen bij de toelichting bronvermeldingen en onderbouwingen toegevoegd. Dit betreft o.a. de programma inventarisatie, het rapport taxatie inbrengwaarde, ramingen van de diverse kostenposten, toelichting op de

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

6

gehanteerde toerekenpercentages, de plankostenscan, exploitatiebijdragen en het grondprijsadvies.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

de

berekening

7

van

de

Deel A | De toelichting op het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

8

Toelichting op hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen bij de 5e herziening reparatie van het exploitatieplan

1.1 Inleiding Op 16 december 2009 heeft de gemeenteraad van Amsterdam gelijktijdig met het bestemmingsplan Buiksloterham het exploitatieplan Buiksloterham vastgesteld. Het exploitatieplan is het publiekrechtelijk kader voor het verhalen van gemeentelijke kosten voor de transformatie van Buiksloterham in Amsterdam Noord van bedrijventerrein naar woon-werkgebied. Het gaat dan om onder andere de kosten van grondwerken en de aanleg van voorzieningen als wegen, oevers en groen. In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is specifiek aangegeven welke kosten dit zijn en daar is het exploitatieplan bij aangesloten. Het exploitatieplan geldt voor percelen in volledig eigendom, waarvoor geen anterieure overeenkomst is afgesloten. Het kostenverhaal via het exploitatieplan is niet van toepassing op percelen die in erfpacht zijn uitgegeven. Voor die percelen geldt dat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan, of de vergunning begrepen gronden, anderszins verzekerd is. Artikel 6.15 van de Wro verplicht om het exploitatieplan Buiksloterham jaarlijks te herzien. Bij het herzien van het exploitatieplan kan blijken dat een hogere of lagere exploitatiebijdrage van eigenaren moet worden gevraagd als gevolg van actualisatie van de kosten en opbrengsten. Op dit moment geldt het exploitatieplan Buiksloterham 2015 (4e herziening, vastgesteld 16-12-2015).

Het voorliggende document betreft het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie. Deze herziening bevat structurele wijzigingen. De herziening vormt na inwerkingtreding het actuele kader om bij aanvragen om omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage op te leggen. Het exploitatieplan bestaat uit deel A: Toelichting, deel B: Het exploitatieplan en deel C: Bijlagen. 1.2 Beoogde ontwikkeling van Buiksloterham Het ruimtelijk beleid van de gemeente Amsterdam gaat uit van een compacte stad met duurzaam ruimtegebruik. De belangrijkste opgave is intensiveren, combineren en transformeren. De transformatie van Buiksloterham van industrieterrein naar stedelijk woon-werkgebied levert een bijdrage aan deze opgave. In de Structuurvisie Amsterdam 2040 (vastgesteld 2011) en de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (vastgesteld 2021) is Buiksloterham opgenomen als woon-werkgebied. Het totale programma in Buiksloterham binnen het vigerende bestemmingsplan omvat circa 1 miljoen m2 bruto vloeroppervlak (bvo), hetgeen een toename van het ruimtegebruik inhoudt met 700 duizend m2 bvo. Om de transformatie van Buiksloterham mogelijk te maken zijn diverse ruimtelijke ingrepen nodig, zowel binnen als buiten het exploitatiegebied.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

9

1.3 Bestemmingsplan Buiksloterham Het bestemmingsplan heeft tot doel een geleidelijke, organische herontwikkeling van het bedrijventerrein naar een gebied waar wonen en werken op verschillende schaalniveaus worden gemengd. Een groot deel van het plangebied krijgt een gemengde bestemming waarbinnen verschillende functies zijn toegestaan. Het gaat dan om woningen, bedrijven, kantoren, detailhandel en overige commerciële en niet-commerciële functies. In het zuiden van het bestemmingsplan ligt een gebied waar bestaande bedrijven worden gehandhaafd, maar waar zich ook nieuwe bedrijven kunnen vestigen. Het bestemmingsplan kent voor een groot deel van het exploitatiegebied gemengde bestemmingen (‘Bedrijf’ en ‘Gemengd’) waarin een grote diversiteit aan functies mogelijk is, variërend van wonen, kantoren, bedrijven en horeca (van fastfood-bedrijf tot een hotel). Met inachtneming van het bestemmingsplan kunnen particuliere eigenaren en bestaande erfpachters hun eigen percelen ontwikkelen. Eigenaren hebben gelet op het bestemmingsplan een grote mate van vrijheid om te bepalen wanneer zij welke functie en in welke omvang willen realiseren. 1.4 Herzieningen van het Bestemmingsplan Voor het gebied is een aantal herzieningen van het bestemmingsplan vastgesteld. De Eerste partiële herziening (vastgesteld op 29 november 2012) faciliteerde zelfbouw op kavels in het plangebied.

De Tweede partiële herziening (vastgesteld op 29 mei 2013) was noodzakelijk vanwege de reconstructie van de Klaprozenweg aan de noordkant van het plangebied. De Derde partiële herziening (vastgesteld op 30 november 2013) betrof wederom zelfbouwkavels. Met het wijzigingsplan Waterkavel (vastgesteld 3 maart 2015) is woningbouw mogelijk gemaakt op een deel van het Johan van Hasseltkanaal. De Vierde partiële herziening (vastgesteld op 21 december 2016) betrof zelfbouwkavels en aanpassing in de milieuzones ten behoeve van het project Cityplots. De Vijfde partiële herziening (vastgesteld 27-112019) betrof de verschuiving van een deel van het toekomstig tracé van de westelijke ontsluiting. Tot slot zijn er omgevingsvergunningen verleend waarbij is afgeweken van het bestemmingsplan. Deze partiële herzieningen, de afwijkingen van het bestemmingsplan en het wijzigingsplan zijn er veelal op gericht een andere FSI en/of verhouding wonen/niet-wonen toe te staan (hoger percentage wonen) en/of tot grotere hoogten te mogen bouwen. Deze wijzigingen zijn, tot aan prijspeil 1-1-2022, verwerkt in het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie. In het kader van de gebiedsontwikkeling Buiksloterham wordt er, parallel aan de werkzaamheden van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie, een 6e, 7e en 8e partiële herziening Bestemmingsplan opgesteld.

De 6e gaat over de wijziging van het zuidelijke tracé van de Westelijke Ontsluiting. De 7e gaat over de planologische wijzigingen in de Papaverhoek. De 8e gaat over de wijziging van het planologisch mogelijke programma op kavel 19 (vanwege de aanstaande ontwikkeling van deze kavel). Bij het in procedure brengen van dit ontwerp Exploitatieplan hebben bovengenoemde partiële herzieningen van het Bestemmingsplan nog geen onherroepelijke status en zijn dus vooralsnog niet verwerkt in het voorliggende ontwerp van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie. In bijlage 20 wordt tekstueel toegelicht wat de eventuele effecten zijn van de 6e, 7e en 8e partiële

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

10

herziening Bestemmingsplan in het geval van verwerking in het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie. In november 2020 heeft de raad de herijking van het Investeringsbesluit Buiksloterham vastgesteld. Dit betreft een beleidsvoornemen voor de inrichting en ontwikkeling van Buiksloterham en bevat ruimtelijke en programmatische wijzigingen ten opzichte van het vigerende planologische kader. Het planologisch kader is nog niet aangepast, waardoor de herijking van het Investeringsbesluit niet is verwerkt in dit exploitatieplan. Het exploitatieplan sluit aan bij de vigerende planologische mogelijkheden. Als bij nieuwe initiatieven een herziening of afwijking van het bestemmingsplan nodig is zal op dat moment de exploitatiebijdrage worden bepaald conform de Wro. 1.5 Aanleiding tot het exploitatieplan Buiksloterham 2009 Het bestemmingsplan Buiksloterham voorziet in aangewezen bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Aangezien de gronden op het moment van vaststelling van het ruimtelijk besluit niet volledig in eigendom waren van de Gemeente Amsterdam en niet met alle grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten, heeft de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2009 een exploitatieplan vastgesteld.

De reden hiervoor is dat het kostenverhaal voor de gemeente in deze situatie niet volledig anderszins verzekerd is en daarom een exploitatieplan moest worden vastgesteld. Het doel van het exploitatieplan wordt in de volgende paragraaf uiteengezet. Voor bouwplannen op door de gemeente uit te geven gronden, op gronden van bestaande erfpachters dan wel particuliere grondeigenaren met wie een anterieure overeenkomst is gesloten, vindt geen kostenverhaal middels dit exploitatieplan plaats. Het kostenverhaal is in dat geval immers “anderszins verzekerd” middels de grondprijs, erfpachtaanpassing en/of een exploitatiebijdrage op basis van een overeenkomst. 1.6 Doel, inhoud en procedure van een exploitatieplan 1.6.1 Het doel van een exploitatieplan Sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt onder bepaalde voorwaarden de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan. Het exploitatieplan is een instrument voor de gemeente gericht op kostenverhaal in het kader van de grondexploitatie. Daarnaast biedt het exploitatieplan de mogelijkheid om via locatie-eisen regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld de fasering van bouwactiviteiten en de wijze van bouw- en woonrijpmaken.

Het exploitatieplan is vooral van belang in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet beschikt over het eigendom van alle percelen in het plangebied en (nog) niet met alle eigenaren een overeenkomst over de grondexploitatie heeft gesloten. Het exploitatieplan voorziet daarmee in situaties waarin mogelijk sprake kan zijn van zelfrealisatie.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

11

1.6.2 De inhoud van een exploitatieplan Een exploitatieplan bevat de volgende verplichte onderdelen:  



Begrenzing van het exploitatiegebied; Een omschrijving van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied en; Een exploitatieopzet.

De exploitatieopzet is een belangrijk onderdeel. Deze exploitatieopzet gaat uit van de fictie dat de gemeente de gronden uitgeeft. Zij hanteert hierbij marktconforme prijzen voor de raming van de kosten en de opbrengsten. Alle wettelijk verhaalbare kosten worden meegeteld in de opzet. In de exploitatieopzet staan ook regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende grondeigenaren van de uit te geven gronden. De toedeling van de kosten vindt plaats aan de hand van de verhouding tussen de opbrengstpotentie per grondeigenaar. De opbrengstpotentie wordt bepaald door het op het kavel te realiseren programma. Naast de verplichte onderdelen kunnen er in het exploitatieplan ook facultatieve onderdelen worden opgenomen. Deze dienen om als gemeente kwalitatieve eisen te kunnen stellen aan de uitvoering van de voorzieningen in het exploitatiegebied in het geval dat particuliere eigenaren zelf de gronden gaan ontwikkelen.

Het betreft de volgende facultatieve onderdelen:  Een kaart met voorgenomen grondgebruik en een kaart met de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven;  Eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;  Regels omtrent het uitvoeren van de hierboven bedoelde werken en werkzaamheden;  Regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzake woningbouwcategorieën en;  Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld. 1.6.3 De procedure van een exploitatieplan De vaststelling van een exploitatieplan heeft tot gevolg dat de gemeente gehouden is een financiële voorwaarde te verbinden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, tenzij ten tijde van de indiening van de aanvraag is gebleken dat het aan het betreffende bouwperceel verbonden kostenverhaal anderszins verzekerd is. Een aanvrager van een omgevingsvergunning betaalt bij het verlenen van de omgevingsvergunning een bijdrage die is gebaseerd op (de geldende herziening van) het exploitatieplan. Een omgevingsvergunning moet worden geweigerd als deze in strijd is met het exploitatieplan.

Voor de eigenaren is het van belang om te weten dat er een (herziening van het) exploitatieplan bestaat dat tot de betaling van een exploitatiebijdrage verplicht en inzicht biedt in de eventuele locatie-eisen die gelden bij zelfrealisatie. Daarom worden, naast de algemene kennisgeving, alle grondeigenaren per brief geïnformeerd over het exploitatieplan. Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen en beroep instellen.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

12

1.7 Jaarlijkse herziening Doordat grondexploitaties dynamisch zijn verplicht artikel 6.15 Wro gemeenten het exploitatieplan ten minste eenmaal per jaar te herzien. Bij het herzien van het exploitatieplan kan blijken dat een hogere of lagere exploitatiebijdrage zal moeten worden gevraagd dan het huidige exploitatieplan, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verstrekt of een overeenkomst is gesloten. De herziening is vrijgesteld van een wettelijke voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb, indien de herziening betrekking heeft op niet-structurele onderdelen, zoals het vervangen van een kostenraming door gerealiseerde kosten en het indexeren van ramingen. En ingeval het een herziening voor nietstructurele onderdelen betreft, is er geen beroep mogelijk. Ingeval de herziening ook de wijziging van structurele onderdelen betreft, is de procedure van afdeling 3.4 Awb verplicht. Die houdt in dat een ontwerp van het herzieningsbesluit gedurende zes weken ter inzage wordt gelegd en belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen. De gemeenteraad besluit over deze zienswijzen en stelt de herziening van het exploitatieplan al of niet gewijzigd vast.

Vervolgens is er voor belanghebbenden gedurende zes weken van de datum na de publicatie van het herzieningsbesluit (rechtstreeks) beroep mogelijk op de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De eerste vier herzieningen van het exploitatieplan zijn aangemerkt als niet-structureel. De vijfde herziening is aangemerkt als structureel. Zie wijzigingen overzicht tov 4e herziening Exploitatieplan. Het voorliggende document betreft het op 16 december 2009 vastgestelde exploitatieplan Buiksloterham inclusief de eerste tot en met de 4e herziening en de 5e herziening reparatie. Het oorspronkelijke exploitatieplan, hierna ook het moederexploitatieplan genoemd, is op 22 december 2011 onherroepelijk geworden. Een exploitatieplan dient, nadat het onherroepelijk is geworden jaarlijks te worden herzien. De 1e herziening is vastgesteld op 19 december 2012, de 2e herziening op 18 december 2013, de 3e herziening op 17 december 2014 en de 4e herziening op 16 december 2015. De 5e herziening is vastgesteld op 20 december 2017. Deze is vernietigd op 13 maart 2019, waarmee de 4e herziening weer vigeerde. Na inwerkingtreding van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie door de gemeenteraad geldt het herziene exploitatieplan voor de (bouwplan)ontwikkelingen binnen het exploitatiegebied van Buiksloterham.

1.8 Eindafrekening Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stelt de gemeente een eindafrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). De houder van een omgevingsvergunning of diens rechtsopvolger kan tevens een verzoek tot het opstellen van de afrekening indienen, indien minstens 90% van de in het exploitatieplan begrote kosten zijn gerealiseerd. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro, namelijk door de betaalde exploitatiebijdragen te herberekenen op basis van de werkelijke gerealiseerde kosten. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

13

dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan de houder van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger). Mogelijke terugbetaling geldt alleen bij exploitatiebijdragen gebaseerd op een exploitatieplan en betaald bij de omgevingsvergunning. Terugbetaling geldt dus per definitie niet bij anterieure of posterieure overeenkomsten, tenzij dat specifiek is overeengekomen. 1.9 Koppeling met het ruimtelijk besluit Het exploitatieplan is gelijktijdig vastgesteld met het Bestemmingsplan Buiksloterham 2009. In paragraaf 1.4 is aangegeven dat een aantal partiële herzieningen van het bestemmingsplan in werking zijn getreden alsmede een wijzigingsplan en een aantal vergunningen is verleend met afwijking van het bestemmingsplan. De gevolgen hiervan zijn, tot aan 1-1-2022, verwerkt in de vijfde herziening van het exploitatieplan Buiksloterham reparatie. 1.10

De begrenzing van het exploitatiegebied

In elk exploitatieplan dient aangegeven te worden op welk geografisch gebied het exploitatieplan van toepassing is. De afbakening van dit exploitatiegebied en het bepalen van de grenzen ervan is van belang aangezien het verhalen van de kosten gebaseerd is op het exploitatiegebied. Bij het afbakenen van de grenzen van het exploitatiegebied is er een relatie met de begrenzing van het bestemmingsplan. De begrenzing van een exploitatieplan kan verschillen van de begrenzing van het bestemmingsplan, maar mag deze niet te buiten gaan. De begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven op bijlage 3. In het gebied van het exploitatieplan Buiksloterham zijn de aangewezen bouwplannen opgenomen (op bijlage 4, de Kavelkaart) en de nieuwe dan wel de aan te passen openbare ruimte (op bijlage 5, Werkzaamheden openbare ruimte). De kavelkaart is geactualiseerd op basis van de vastgestelde bestemmingsplanherzieningen, het wijzigingsplan en verleende omgevingsvergunningen. Een aantal bestaande opstallen is niet meegenomen in het exploitatieplan. Deze waren al gerealiseerd of mochten dat al worden (geen aangewezen bouwplan). Het betreft Voltenvilla (Asterdwarsweg 10), Directeurswoning Distelweg (Distelweg 64 – 66) en Stella Maris (Klaprozenweg 71).

Ten aanzien van de school (Papaverweg 1 tot 3) wordt opgemerkt dat de locatie wel in de begrenzing van het exploitatieplan was opgenomen, maar dat deze abusievelijk als aangewezen bouwplan over het hoofd gezien was bij de vaststelling van het moederexploitatieplan. Het bestemmingsplangebied ontwikkelt zich geleidelijk als gevolg waarvan het resterende deel van de herinrichting van de Grasweg is opgenomen als openbare ruimte. Deze werkzaamheden worden verricht ten behoeve van de verbetering van de verkeersgeleiding. Ook de openbare ruimte rondom kavel 25 is toegevoegd in verband met herinrichting van deze ruimte. Verder zijn, ten opzichte van de 4e herziening, de wegen in de noordoosthoek van het exploitatiegebied toegevoegd (zie bijlage 3 kaart begrenzing exploitatieplan). Reden is dat de gemeente voornemens is deze wegen in het kader van het bestemmingsplan opnieuw in te richten.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

14

Toelichting op hoofdstuk 2: omschrijving van de werken en werkzaamheden 2.1 Inleiding Een verplicht onderdeel van een exploitatieplan (art. 6.13.1.b Wro) is de omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied voor het bouwrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Doel van deze omschrijving is dat beoordeeld kan worden welke werken en werkzaamheden nodig zijn voor het exploitatiegebied en dat helder gemaakt wordt waar qua kosten mee gerekend is. Met het begrip openbare ruimte wordt in dit exploitatieplan geduid op de aanleg of aanpassing van de hoofdinfrastructuur zoals deze op de kaart Werkzaamheden openbare ruimte, bijlage 5, is weergegeven. 2.2 Toelichting op de omschrijving van het bouwrijpmaken Om de terreinen geschikt te maken voor het in het bestemmingsplan opgenomen bouwprogramma en andere voorzieningen dient het exploitatiegebied bouwrijp te worden gemaakt. Dit houdt in het saneren, eventueel ophogen en slopen van eventueel aanwezige opstallen. Op een aantal locaties hebben reeds grond-, sanerings- en sloopwerkzaamheden plaatsgevonden. Ten opzichte van de 4e herziening zijn vanaf de 5e herziening reparatie de kosten van de sanerings- en grondwerkwerkzaamheden van de in erfpacht uitgegeven percelen en de percelen in vol eigendom opgenomen in de exploitatieopzet.

2.3 Toelichting op de omschrijving van de inrichting van de openbare ruimte In het exploitatiegebied is een aantal maatregelen in de openbare ruimte voorzien, met voor zover nodig saneringswerkzaamheden: 2.3.1 Aanpassingen aan wegen Het wegprofiel van de hoofdstraten binnen het exploitatiegebied wordt ingericht op 50 kilometer per uur, tweemaal één rijbaan en voor zover mogelijk vrijliggende fietspaden. Rond de wegen worden meer bomen aangeplant. De Klaprozenweg en de Papaverweg in het verlengde daarvan, die deels binnen het exploitatiegebied vallen, worden ingericht op tweemaal twee rijstroken. De binnenstraten worden ingericht als 30 kilometer zone. De kosten van de inrichting van de kavels is niet opgenomen in het exploitatieplan en komen ten laste van de eigenaar of afnemer van de grond. Dat geldt ook wanneer op de kavels openbare ruimte wordt aangelegd die niet is opgenomen op de kaart Werkzaamheden openbare ruimte, bijlage 5. Op die kaart is de voorziene hoofdinfrastructuur aangegeven. De eventuele aanleg van overige openbare ruimte is niet voorzien en betreft invullingskeuzes van eigenaren. Dit geldt ook voor eventuele bruggen of groenvoorzieningen die niet op de betreffende kaart zijn opgenomen.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

15

Alleen de openbare ruimte zoals weergegeven op de kaart Werkzaamheden openbare ruimte (bijlage 5) is opgenomen in het exploitatieplan. Consequentie is dat ieder die overige openbare ruimte op een bouwkavel wenst aan te leggen, dit voor eigen rekening doet, zodat de kosten niet verrekend worden met de exploitatiebijdrage. Het principe van verrekening wordt nader uiteengezet in paragraaf 3.8.2 (methode bepaling van de exploitatiebijdrage). 2.3.2 Bruggen Binnen het plangebied worden zeven nieuwe bruggen gerealiseerd, te weten over het:       

Papaverkanaal (auto) Tolhuiskanaal (fiets/voet) Johan van Hasseltkanaal / Ridderspoorweg (auto). Deze brug is reeds gerealiseerd. Johan van Hasseltkanaal bij ’t IJ (auto) Zijkanaal I (fiets/voetbrug). Deze brug is reeds gerealiseerd. Buiksloterkanaal (fiets/voetbrug) Distelhaven (fiets/voetbrug) 2.3.3 Nieuwe oevervoorzieningen, boulevard en parken Aan het Tolhuiskanaal, Papaverkanaal, Johan van Hasseltkanaal, Zijkanaal I en het IJ worden nieuwe oevervoorzieningen aangebracht, zowel harde kaden als kaden met groene parken (koppen aan het Zijkanaal I en Johan van Hasseltkanaal). De groene vooroever langs het plangebied Overhoeks wordt mogelijk doorgetrokken langs Buiksloterham. De kade aan de noordzijde van het Johan van Hasseltkanaal krijgt het karakter van een openbare boulevard. Op diverse plekken in het exploitatiegebied worden groenvoorzieningen aangelegd waaronder diverse parken.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

16

Toelichting op hoofdstuk 3: de exploitatieopzet 3.1 Inleiding en uitgangspunten exploitatieopzet In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Een exploitatieopzet is een verplicht onderdeel van een exploitatieplan en vormt de grondslag voor het kostenverhaal via de omgevingsvergunning en de eventueel te sluiten posterieure overeenkomsten in het exploitatiegebied. Volgens artikel 6.13 lid 1 onder c Wro bestaat een exploitatieopzet uit:  Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;  Zonodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;  Een raming van de inbrengwaarden;  Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie;  Een raming van de opbrengsten en;  De wijze van toerekening van de te verhalen kosten. Artikel 6.13 lid 4 Wro geeft aan dat voor de exploitatieopzet van de fictie uitgegaan wordt dat de gemeente de gronden in het exploitatiegebied verwerft, ze bouwrijp en woonrijp maakt en uitgeeft ten behoeve van opstalontwikkeling. Alle kosten en opbrengsten in het kader van de grondexploitatie, onafhankelijk welke eigenaar de kosten maakt, zijn daarom in de exploitatieopzet meegenomen. De exploitatieberekeningen zijn volgens de Contante Waarde methodiek uitgevoerd, waarbij alle kasstromen naar een prijspeildatum zijn teruggebracht.

In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten: 

De parameters voor de nog te realiseren kosten en opbrengsten vanaf 1-1-2022: o Rente: +0,52% o Discontovoet: +2% o Kostenparameter: +2% o Opbrengstenparameter: +2 % (niet van toepassing op subsidies) Deze parameters worden ook toegepast in de gemeentelijke grondexploitaties.

  

Fasering van kosten en opbrengsten: Prijspeil datum: Looptijd:

per 1 juli van het desbetreffende jaar 1 januari 2022 2009 tot en met 2030

Met ingang van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie is een discontovoet opgenomen. Dit vloeit voort uit de wijziging van het BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) per 1 januari 2016. De hoogte van de discontovoet vloeit eveneens voort uit de wijziging van het BBV. De kosten van rente over gerealiseerde bedragen zijn opgenomen in paragraaf 3.4.3.6 (rente-activering). Voor een samenvatting van de exploitatieopzet wordt verwezen naar bijlage 1.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

17

3.2 Aanduiding van het tijdvak en aanduiding van de fasering en koppelingen In de exploitatieopzet moet een aanduiding worden opgenomen van het tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (conform artikel 6.13, lid 1, sub c, ten vierde, Wro). Dit houdt in dat in het exploitatieplan de begindatum en de vermoedelijke einddatum van de exploitatie moeten worden aangegeven. In deze paragraaf wordt het aangehouden tijdvak en de wijziging daarvan toegelicht. Indien in het exploitatieplan regels zijn gegeven voor, respectievelijk, de fasering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en voor de koppelingen hiertussen dan dient in de exploitatieopzet hiermee rekening gehouden te worden. In dit exploitatieplan zijn dergelijke regels niet opgenomen. Voor de nog te realiseren werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen is uiteraard wel een fasering aangehouden. Zie hiervoor een volgende paragraaf. Bij de reparatie van de 5e herziening van het exploitatieplan Buiksloterham wordt voor het tijdvak als startjaar het jaar van vaststelling van het exploitatieplan aangehouden: 2009. Voor het vooralsnog verwachte eindjaar wordt 2030 aangehouden.

Argumenten om van dit eindjaar uit te gaan zijn:  In de Structuurvisie Amsterdam 2040 (vastgesteld in 2011) wordt uitgegaan van een transformatieperiode van het gebied tot en met 2030;  In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (vastgesteld in 2021) wordt eveneens uitgegaan van een transformatieperiode tot en met 2030;  Uit het Faseringsoverzicht (zie bijlage 7) van de gemeentelijke werkzaamheden en activiteiten in Buiksloterham voor zover reeds voorzien in het vigerende bestemmingsplan blijkt dat deze doorlopen tot en met 2030. In het moederexploitatieplan Buiksloterham (en de 1e t/m de 4e herziening) is aangegeven dat het exploitatieplan een tijdvak van 10 jaren heeft: 2009 tot en met 2019. Deze looptijd wordt via onderhavige structurele herziening van het exploitatieplan verlengd met 11 jaren. Redenen voor deze verlening zijn:  Bij nader inzien blijkt het niet haalbaar om het gebied en de maatregelen zoals opgenomen in het bestemmingsplan van Buiksloterham binnen 10 jaren te ontwikkelen;  Daarbij komt dat door de crisis op de vastgoedmarkt de transformatie een aantal jaren vertraging heeft opgelopen. Sinds 2015 is deze echter weer op gang gekomen. Deze verlenging heeft de volgende gevolgen voor de grondeigenaren:  De verlenging van de looptijd van 2019 naar 2030 zorgt enerzijds voor hogere plankosten (ca.

€ 3 mln.) maar anderzijds voor een lagere netto contante waarde doordat het percentage van de discontovoet, waarmee terug wordt gerekend naar het startjaar van de exploitatie, lager is dan het gehanteerde rentepercentage. De verlenging van de looptijd leidt zodoende tot lagere totaal te verhalen kosten, een lager bedrag per gewogen eenheid en lagere bruto exploitatiebijdragen voor de grondeigenaren.  Het moment van het vaststellen van de eindafrekening wordt later. Hierdoor moeten grondeigenaren langer wachten totdat bekend is of ze nog een deel van de reeds betaalde exploitatiebijdrage terug krijgen.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

18

De ontwikkeling van Buiksloterham betreft een omvangrijke opgave waarvoor het noodzakelijk is voor het tijdvak een realistische(re) periode aan te houden. De verlenging van het tijdvak heeft voor de grondeigenaren geen negatieve gevolgen wat betreft de exploitatiebijdragen. Voor grondeigenaren bestaat de mogelijkheid om een posterieure overeenkomst te sluiten waarin zij onder andere afspraken kunnen maken over een eerdere eindafrekening. 3.3 Stedenbouwkundig programma Het bestemmingsplan Buiksloterham 2009 inclusief de herzieningen en de planologische afwijkingen sindsdien maken een bepaald stedenbouwkundig programma mogelijk in Buiksloterham. Dit programma is benodigd voor de bepaling van de grondopbrengsten en het aantal gewogen eenheden. Op basis hiervan worden de te verhalen kosten verdeeld. In de Programmainventarisatie (bijlage 6) staat het programma en waarop dat is gebaseerd. Dit is in onderstaande tabel samengevat.

Grondprijscategorieen

Maximale hoeveel-heid bvo's

Wonen, waarvan:

473.175

vrije sector

351.529

sociaal

121.646

Horeca V (hotel)

40.000

Ontspanning en vermaak

15.000

Maatschappelijke dienstverlening

10.000

Nader in te vullen, waarvan:

504.378

Bedrijven Kantoren Detailhandel Consumentverzorgende dienstverl Horeca I (fastfood) Horeca III (cafe) Horeca IV (restaurant) Creatieve functies Totaal

1.042.552

Op de volgende wijze is tot het programma gekomen:  Per kavel is het programma berekend conform de vigerende planologische ruimte. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen door de gemeente uit te geven kavels, in erfpacht uitgegeven kavels en particuliere kavels. Ook de Waterkavels zijn meegenomen;  De kavelnummers corresponderen met de Kavelkaart (bijlage 4).

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

19





Mochten zich bij een kavel geen planologische wijzigingen (partiële herzieningen bestemmingsplan en Wabo-afwijkingsprocedures of wijzigingsplan) met betrekking tot programma hebben voorgedaan dan is het programma uit het moederexploitatieplan (2009) gehandhaafd. Indien zich wel planologische wijzingen hebben voorgedaan dan zijn deze verwerkt en toegelicht. Per kavel is de grondoppervlakte opgenomen. Vervolgens is hier de nu geldende floor space index (FSI) op toegepast. Dit resulteert in een aantal m2 bvo maximaal te bebouwen programma volume. Hierbij is ook de bestemming aangegeven: GD (Gemengd) of B (bedrijf).

In Buiksloterham wordt wonen mogelijk gemaakt. Dit is als volgt berekend: Per kavel staat aangegeven of hier wonen is toegestaan conform het vigerende bestemmingsplan (ja, nee of deels met een percentage). Daarnaast staat, indien ja of deels, hoeveel procent van het maximale volume maximaal bestemd mag worden voor wonen.  Hieruit volgt een hoeveelheid m2 bvo wonen op de desbetreffende kavel die over de verschillende woningbouwcategoriëen worden verdeeld. Hier hebben zich ten opzichte van de 4e herziening een aantal wijzigingen voorgedaan: o Het woningbouwprogramma wordt verdeeld over sociaal en vrije sector. Voor alleen de gemeentelijke en de erfpachtkavels is 30% van het aantal m2 bvo wonen als sociaal aangehouden. Voor de particuliere kavels is het sociaal programma op nihil gesteld conform het moederexploitatieplan. o Tot en met de 4e herziening is er rekening mee gehouden dat in de wijk Overhoeks een te klein aantal woningen voor sociale woningbouw gerealiseerd zou worden. Dat aantal zou gecompenseerd zou worden in Buiksloterham op gronden in eigendom van de gemeente. Intussen is gebleken dat in de wijk Overhoeks voldoende sociale woningbouw wordt gerealiseerd. De compensatie in Buiksloterham is daarmee vervallen. Het betreffende aantal van 95 wordt vervangen door woningen in de vrije sector. Dat is verwerkt in voorliggende 5e herziening reparatie.

 Het aantal woningen in Buiksloterham is berekend door het totaal aantal m2 bvo wonen te delen door 125 m2 bvo per woning. Het niet-woonprogramma is als volgt over de grondprijscategorieën verdeeld:  Van het totaal aantal m2 bvo per kavel zijn de m2’s wonen afgetrokken. Het aantal m2 bvo nietwonen resteert.  Op kavels met bestemming Bedrijf (B) zijn de functies bedrijf, kantoor, horeca (excl. hotel) en creatieve functies mogelijk gemaakt. Het aantal m2 valt onder het aantal ‘nader in te vullen m2’.  Op kavels met bestemming Gemengd (GD) zijn diverse niet-woonfuncties mogelijk. Voor de functies hotel, ontspanning en vermaak en maatschappelijke dienstverlening zijn maxima opgenomen in het bestemmingsplan. Deze zijn op basis van een procentuele toerekening toegerekend aan de kavels. Het resterende aantal m2 van de niet-wonen functies per kavel valt onder het aantal ‘nader in te vullen m2’.  Voor een aantal kavels geldt dat in het bestemmingsplan, al of niet na partiële herzieningen, wijzigingsplan en/of in een afwijkingsbesluit op grond van de Wabo specifieke functies mogelijk zijn gemaakt. Deze zijn dan apart benoemd in de Programmainventarisatie. De details staan in de Programmainventarisatie (bijlage 6).

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

20

Deze systematiek is overeenkomstig het moederexploitatieplan, maar wordt met ingang van de 5e herziening reparatie in een bijlage inzichtelijk gemaakt. Door de partiële herzieningen van het bestemmingsplan, het wijzigingsplan en de verleende omgevingsvergunningen waarmee is afgeweken van het bestemmingsplan is iets meer (planologisch) bouwvolume mogelijk gemaakt in het gebied. Daarnaast is er extra woonprogramma mogelijk gemaakt, waardoor er een verschuiving heeft plaatsgevonden in de (planologische) verhouding wonen-werken in het exploitatiegebied. 3.4 Beschrijving van de kosten In deze paragraaf worden de verschillende kostenposten, welke conform de Wro en de Bro in de exploitatieopzet moeten worden meegenomen, toegelicht. 3.4.1 De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit Conform artikel 6.13.6 Wro dienen alle in het exploitatieplan opgenomen kosten te voldoen aan de volgende criteria: 

Profijt: Dit houdt in dat de locatie nut moet ondervinden van de te treffen of getroffen voorzieningen;



Toerekenbaarheid: Dit houdt in dat er een causaal verband moet bestaan tussen de ontwikkeling van het project en de kosten. Met andere woorden de voorzieningen zouden niet aan de orde zijn geweest zonder het project of worden mede ten behoeve van het project aangelegd.



Proportionaliteit: Dit houdt in dat indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening dat dan de kosten naar evenredigheid moeten worden verdeeld over deze gebieden.

De investeringen opgenomen in de exploitatieopzet van Buiksloterham voldoen aan het criterium profijt aangezien het exploitatiegebied nut ondervindt van de te treffen maatregelen. De kosten zijn toerekenbaar aan de transformatie van het gebied omdat zonder de transformatie de kosten voor de opgenomen maatregelen niet aan de orde zouden zijn geweest of mede voor de transformatie van het gebied worden gemaakt. Met betrekking tot de proportionaliteit wordt gesteld dat de in het exploitatieplan opgenomen kosten volledig toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied, behalve de investeringen in onderstaande tabel. Deze zijn voor minder dan 100% toerekenbaar. Het toegepaste toerekenpercentage is hieronder aangegeven en worden verder toegelicht in paragraaf 3.4.4.2. Investering

1 Brug over Zijkanaal I

Toereken% bij 5e herziening reparatie 20%

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

Binnen/buiten het exploitatiegebied

Bron/onderbouwing

Binnen

Op basis van onderzoek toerekenpercentages bovenplanse infrastructurele investeringen Buiksloterham door afdeling V&OR van gemeente Amsterdam, zie bijlage 10.

21

2 Kade langs het Van Hasseltkanaal 3 Herprofilering van de Distelweg 4 Herprofilering van de Asterweg 5 Aanleg Ridderspoorweg + bijbehorende brug 6 Woonrijpmaken Groene Oever in ’t IJ 7 Verbreding Klaprozenweg 8 Watercompensatie Noorder IJplas

44%

Binnen

Op basis van aantal woningen

92%

Binnen

Idem als 1

18%

Binnen

Idem als 1

36%

Binnen

Idem als 1

50%

Binnen

21%

Buiten

Op basis van Bijlage C uit het Groot Groenonderzoek 2018 Idem als 1

30%

Buiten

Op basis van brief aan Rijkswaterstaat 12-4-2010, zie bijlage 11.

3.4.2 Raming van de inbrengwaarde (art. 6.2.3 Bro) Onder de inbrengwaarde zijn de waarden van alle gronden en eventueel opstallen en sloopkosten in het gebied opgenomen. De geraamde kosten zijn opgenomen in deel B, hoofdstuk 3, par. 4.1. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarden van grond moet worden bepaald. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor het exploitatieplan 5e herziening reparatie heeft er een volledige hertaxatie plaatsgevonden. Alle kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied zijn opnieuw getaxeerd. Voor alle kadastrale percelen is zowel de gebruikswaarde als de complexwaarde bepaald waarbij de hoogste waarde van de twee gehanteerd is. Als uitgangspunt voor de taxatie inbrengwaarde geldt voor de waardering van de objecten de situatie op de toestandsdatum uit 2009 en een waardepeildatum van 15-3-2022. Met deze hertaxatie van de inbrengwaarde wordt er afgestapt van de methodiek bij eerdere herzieningen van het exploitatieplan.

In de 1e tot en met 4e herziening van het exploitatieplan is gekozen voor een indexering van de inbrengwaarde van de gronden en opstallen op basis van ontwikkelingen in de markt. Deze indexering vond plaats aan de hand van een factor welke werd bepaald door een onafhankelijke taxateur. Op grond van bedoelde uitspraak van de Raad van State moest bij de taxatie inbrengwaarde rekening worden gehouden met de vergunningen die voor het perceel Grasweg 49 (kavel 74) vlak voor vaststelling van het bestemmingsplan Buiksloterham reeds waren verleend via een vrijstelling op grond van artikel 19 van de Wet op de Ruimte Ordening (WRO) (oud) van het toen geldende bestemmingsplan Buiksloterham. Dat heeft geleid tot een aangewezen bouwplan met een kleiner bruto vloeroppervlak dan in de 4e herziening het geval was: 1.120,5 m2 bvo versus 10.891,5 m2 bvo in de 4e herziening en is er in de taxatie inbrengwaarde uitgegaan van een kleiner te taxeren oppervlak voor perceel Grasweg 49.

Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie

22

In de taxatie inbrengwaarde is geen rekening gehouden met sanerings- en sloopkosten. Deze kosten zijn door de gemeente apart geraamd. Zie paragraaf 3.4.3 en 3.4.4.1. Voor de onderbouwing van de inbrengwaarde wordt verwezen naar bijlage 12 rapportage inbrengwaarde. 3.4.3 Sloopkosten (art. 6.2.3.d Bro) Alle sloopkosten in het exploitatiegebied zijn geraamd: verwijderen van panden op zowel gemeentelijke, erfpacht als particuliere kavels. Deze kosten zijn deels al gerealiseerd. Daarnaast zijn de nog te maken kosten opgenomen op basis van hoeveelheden te slopen en eenheidsprijzen. Zie bijlage 13 voor de onderbouwing van de eenheidsprijzen voor sloopkosten. 3.4.4 Raming van de andere kosten Voor een overzicht van de andere kosten wordt verwezen naar deel B, hoofdstuk 3, paragraaf 4.2. In de hierna volgende paragrafen worden deze kosten toegelicht. 3.4.4.1 Bodemsanering en grondwerken (art. 6. 2.4 b Bro) Om de beoogde ontwikkeling van Buiksloterham vorm te kunnen geven worden te ontwikkelen bouwkavels bouwrijp gemaakt en wordt de openbare ruimte (her)ingericht. Vanwege de industriële activiteiten in het verleden in dit gebied is de bodem over het algemeen sterk verontreinigd. Voor de ontwikkeling van het gebied met alle benodigde herinrichtingen zullen daarom veel uitgeefbare gemeentelijke kavels, openbare ruimte, erfpachtkavels en particuliere kavels gesaneerd moeten worden.