Bijlage 2 nvb inspraakreacties leegstandverordening.pdf

Nota van beantwoording Inspraakreacties Leegstandverordening 2022

Vastgesteld door B&W op: 6 september 2022

Inhoud

Inhoud 1.

Inleiding

3

2. Inspraakreacties

4

2.1. Eens met het voorstel om de Leegstandverordening aan te passen 4 2.2. Wettelijke basis 4 2.3. Eigendomsrecht 5 2.4. Boetes 6 2.5. Te korte of te lange termijnen 7 2.6 Handhaving 7 2.7. Maximale marktconforme huurprijs 8 2.8. Verduurzaming/verbouwing 9 2.9. Melden leegstand 9 2.10. Onderbouwde data 10 2.11. Reikwijdte leegstand 10 2.12. Alternatieve maatregelen 11

3.

Conclusie

13

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

2

Inleiding 1

De gemeente Amsterdam krijgt meer mogelijkheden om leegstand in de stad effectiever aan te pakken. Op grond van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet gaat Amsterdam gebruik maken van een experiment. Zo kan de gemeente afdwingen dat de eigenaar de woning bewoonbaar maakt en voor een marktconforme prijs aanbiedt. Het experiment geldt in beginsel voor vijf jaar. Het is nodig om het experiment in de leegstandsverordening op te nemen. In deze Nota van beantwoording geeft het college de inbreng van insprekers op de wijzigingen weer en geeft hierop een reactie. De Leegstandverordening is een gemeentelijk instrument dat met de Wet kraken en leegstand in 2010 is geïntroduceerd. Deze wet stelt gemeenten in staat een Leegstandverordening vast te stellen. Met de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 is tevens de Leegstandwet gewijzigd. Hiermee werd de aanpak van leegstand van woonruimten gelijkgetrokken met de aanpak van leegstand van kantoren. Gemeenten kunnen in de Leegstandverordening een meldingsplicht, een leegstandoverleg en een leegstandbeschikking vastleggen. Als de eigenaar na het leegstandoverleg de woningleegstand niet oplost kan de gemeente een gebruiker voordragen. De gemeente draagt echter in de praktijk geen gebruiker voor, omdat dit niet goed blijkt te werken.

Bij lang­ durige leegstand ligt de bal namelijk niet bij de eigenaar van de woning maar bij de gemeente. Mede daardoor geeft de Leegstandwet de gemeente onvoldoende instrumenten om langdurige woningleegstand effectief aan te pakken. Om dit te ondervangen heeft de gemeente Amsterdam de mogelijkheid gekregen om, dus op grond van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, gebruik te maken van een experiment.

De belangrijkste nieuwe maatregelen die zijn voorgesteld in de Leegstand­ verordening zijn: • Het leegstandoverleg vindt plaats binnen twee maanden na de leegstandmelding plaats (in plaats van drie maanden). • Als een woning nog niet geschikt is voor gebruik, kan het college in een beschikking vastleggen welke voorzieningen binnen een vastgestelde termijn moeten worden aangebracht om de woning geschikt te maken voor bewoning. De gemeente kan nu ook een bindende termijn vastleggen van twee maanden waarin de eigenaar de voor bewoning geschikte woonruimte in gebruik geeft voor bewoning. De eigenaar kan gemotiveerd verzoeken om deze termijn eenmaal te verlengen met een periode van maximaal twee maanden. • De gemeente kan eigenaren of verhuurders verplichten geschikte (bewoonbare) lege woningen aan te bieden tegen een marktconforme huurprijs. Het college kan die marktconforme huurprijs waartegen maximaal mag worden aangeboden eenzijdig vaststellen. Daarmee kan worden voorkomen dat onrealistisch hoge huurprijzen de leegstand van een beschikbare woning langer laat duren dan nodig. • Eigenaren kunnen worden verplicht om een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen. Dit is relevant voor woningen die bijvoorbeeld pas over een bepaalde periode worden gerenoveerd of gesloopt.

• Alle verplichtingen zijn afdwingbaar middels een last onder dwangsom De Leegstandverordening heeft zowel betrekking op woningleegstand als op leegstaande kantoren. Het experiment heeft echter alleen betrekking op leegstand van woningen. Daarom ligt nu alleen een wijziging van de verordening voor met betrekking tot leegstand van woningen.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

3

Het conceptvoorstel nieuwe Leegstandverordening en toelichting op het voorgenomen nieuwe beleid was vrijgegeven voor inspraak gedurende 6 weken vanaf 17 februari 2022 tot 31 maart 2022.

Stadsdelen Gelijktijdig met de start van de inspraak zijn de stadsdelen en de gemeente Weesp gevraagd advies te geven op de voorstellen. Het college beantwoordt deze stadsdeeladviezen in een aparte brief aan de dagelijkse besturen van de stadsdelen. Die brief maakt geen onderdeel uit van deze Nota van beantwoording.

Leeswijzer Het college heeft 124 inspraakreacties ontvangen. De inspraakreacties variëren van steunbetuigingen tot uitgesproken kritiek. Veruit de meeste reacties werden ingebracht door individuele burgers. Slechts een enkele reactie is ingebracht door een bedrijf of een advocaat namens een bedrijf. Het college dankt alle insprekers voor hun waardevolle inbreng en betrokkenheid bij dit onderwerp. In deze nota staat per thema wat de inspraakreacties waren, het antwoord van het college en of de reacties hebben geleid tot een aanpassing van het voorstel. Veruit het grootste deel van de reacties ondersteunen het initiatief voor een nieuwe Leegstandverordening. Een beperkt aantal reacties vindt de voorstellen niet ver genoeg gaan, bijvoorbeeld omdat de boetes te laag zijn. Anderen vinden weer dat de nieuwe maatregelen juist een te grote inbreuk maken op het eigendomsrecht. Hieronder reageert het college op de verschillende reacties van de insprekers. Een aantal sprekende reacties zijn per standpunt letterlijk (cursief) weergegeven.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

4

Inspraakreacties

2

2.1 E  ens met het voorstel om de Leegstandverordening aan te passen Het overgrote deel van de reacties, te weten 78, zijn positief over de voorgestelde aanpassingen van de Leegstandverordening. Zie als voorbeeld de onderstaande inspraakreacties: “Ik vind de nieuwe maatregelen tegen leegstand van woningen een goed idee” “Ik ben het volledig eens met de voorgenomen regels omtrent het tegengaan van leegstand! Ik hoop het in de huidige vorm zo spoedig mogelijk kan worden ingevoerd” “Ik ben zelf al 4 jaar opzoek naar een woning en juich dit dan ook toe Het is bizar dat je als Amsterdammer bijna niet meer in je stad een woning kan vinden Ik zou daar graag bij willen helpen op welke manier dan ook”

Reactie college: Het college is blij met het grote aantal reacties dat het voorstel ondersteunt. In een wooncrisis acht het college het ontoelaatbaar dat woningen leegstaan, terwijl er zoveel woningzoekenden zijn. Met deze nieuwe Leegstandverordening wil het college ervoor zorgen dat elke woning die geschikt is voor bewoning ook weer zo spoedig mogelijk als zodanig gebruikt wordt.

2.2 Wettelijke basis Inspreker Merquance BV stelt zich op het standpunt dat dat de bevoegdheid tot wijziging van de Leegstandverordening, en de in die Leegstandverordening

op te nemen bevoegdheden, uitsluitend kunnen ontleend worden aan de (bestaande) bevoegdheden die de Leegstandwet biedt. Het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet betreft namelijk lagere regelgeving en kan de hogere regeling (in dit geval de Leegstandwet) niet doorkruisen.

Reactie college: Hoewel in de basis dit standpunt klopt, is in dit geval in een wet in formele zin de afwijking van de Leegstandwet bij besluit specifiek mogelijk gemaakt. Artikel 2.4, eerste lid, aanhef en onder e van de Crisis- en herstelwet geeft de bevoegdheid aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op verzoek van een bestuursorgaan bij wege van experiment af te wijken van de Leegstandwet onder de voorwaarden genoemd in dat artikel. Het college is daarom van mening dat er een wettelijke basis is om de bevoegdheden op te nemen in de Leegstandverordening.

2.3 Eigendomsrecht Twee insprekers, waaronder Merquance BV, kwalificeren de nieuwe maatregelen als een ingrijpende of zelfs onrechtmatige inbreuk op het eigendomsrecht. Merquance BV vraagt zich daarbij af of het college ook minder ingrijpende maatregelen en toedeling van bevoegdheden heeft onderzocht die eenzelfde of beter resultaat zouden kunnen realiseren. In aanvulling daarop is Merquance BV van mening dat het verplicht aanbrengen van voorzieningen op last van een dwangsom zich kwalificeert als een dubbele bestraffing nu deze voorzieningen in sommige gevallen juist nog ontbreken door lange vergunningsprocedures.

Reactie college Het college vindt dat het voorstel een gerechtvaardigde regulering van het Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

5

eigendomsrecht betreft. Er wordt volgens het college voldaan aan de drie voorwaarden voor regulering van het eigendomsrecht als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. • 1. De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn. De bevoegdheid tot het instellen van een Leegstandsverordening is neergelegd in artikel 2 van de Leegstandwet. De mogelijkheden en contouren ervan zijn eveneens neergelegd in de Leegstandwet, maar vinden daarnaast ook hun grondslag in artikel 6t van het Besluit Crisis- en Herstelwet en artikel 2.4 van de Crisis- en Herstelwet. Het werkingsgebied en de voorwaarden zijn in de Leegstandverordening Amsterdam 2022 toegespitst op de situatie in Amsterdam. De maatregel is hiermee voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar. • 2. De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil zeggen dat de maatregel een legitiem doel dient. Vanwege de grote schaarste aan woonruimten is het noodzakelijk om woningleegstand tegen te gaan, zodat de bestaande woningvoorraad zo optimaal mogelijk in gebruik wordt genomen. De maatregelen in de Leegstandverordening zijn allen bedoeld om woningleegstand en daarmee gepaard gaande verloedering te bestrijden en zijn daarmee noodzakelijk in het algemeen belang. • 3.

Er moet sprake zijn van een “fair balance” tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang. (i) is de inbreuk op het eigendomsrecht noodzakelijk voor het beoogde doel? Dit wil zeggen of het middel geschikt en noodzakelijk is om het doel te bereiken. Om te kunnen spreken van een ‘’fair balance’’ geldt voor de maatregelen in de Leegstandverordening in de eerste plaats dat de maatregel noodzakelijk is om het doel (bestrijding van leegstand van woningen) te bereiken. De Leegstandwet en het experiment op grond van de Crisis- en Herstelwet bieden allerlei ­

mogelijkheden voor de gemeente om leegstand van woningen op te lossen. Deze kunnen afhankelijk van de feitelijke situatie verschillen en zijn daardoor uitermate geschikt om in individuele gevallen leegstand op te heffen. Alle maatregelen zijn afdwingbaar met een last onder dwangsom, waardoor eigenaren op een effectieve wijze kunnen worden bewogen om de leegstand in de woning zelf op te lossen. De maatregelen in de Leegstandverordening zijn daarom noodzakelijk voor het beoogde doel. (ii) Er zijn geen andere oplossingen of andere mogelijkheden om het probleem op te lossen (subsidiariteit) In de Amsterdamse praktijk blijkt de verplichtende voordracht onvoldoende soelaas te bieden om de langdurige woningleegstand voortvarend aan te kunnen pakken. Zonder de nieuwe maatregelen uit de Leegstandverordening heeft de gemeente geen goede instrumenten om eigenaren ertoe te bewegen de woning weer te laten bewonen. Overigens bevat het voorstel zelf al verschillende minder verstrekkende alternatieven die afhankelijk van de situatie en de reden voor leegstand kunnen worden ingezet. Zo krijgt de woningeigenaar eerst acht maanden de tijd om zelf de leegstand op te lossen. Vervolgens gaat de gemeente eerst in overleg met de eigenaar over de redenen van leegstand. Daarna wordt, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, een leegstandsbeschikking afgegeven met passende verplichtingen.

Aan de eisen van subsidiariteit wordt volgens het college daarom voldaan. ­

(iii) het gebruik van de bevoegdheden is in verhouding met het beoogde doel gelet op de mate en ernst van de problematiek. Middel mag niet erger zijn dan de kwaal (proportionaliteit) Zoals blijkt uit jurisprudentie bij artikel 1 EP mag om te kunnen spreken van een ‘’fair balance’’, de overheidsinmenging niet leiden tot een buitensporige last. Er moet echter vooropgesteld worden dat de overheid een grote mate van vrijheid toekomt om in het algemeen belang, vooral met het oog op sociale en economische doelstellingen, bepaald beleid te voeren waarbij inmenging plaats kan vinden in eigendomsrechten (een ruime margin of appreciation). De nieuwe maatregelen in de Leegstandverordening acht het college proportioneel. De gemeente zal allereerst altijd in overleg gaan met de eigenaar. Het ­

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

6

overleg is bedoeld om de reden van leegstand in de woning te achterhalen. De gemeente zal in alle redelijkheid nagaan wat de mogelijkheden zijn om de woning weer te kunnen bewonen en zal deze afspraken vastleggen in de leegstandsbeschikking. De gemeente kan in de beschikking een markt­ conforme huurprijs opleggen aan de eigenaar. Met deze beschikking kan het de eigenaar verboden worden een excessieve huurprijs aan te houden waardoor leegstand ontstaat in een gemeente waar schaarste is aan woonruimtes. Daarnaast kan de gemeente bepalen welke voorzieningen de eigenaar moet treffen, en binnen welke termijn, om de woning geschikt te maken voor gebruik (onderdeel a). De voorzieningen die van de eigenaar worden verlangd gaan niet verder dan de eisen die de gemeente nu al stelt aan de kwaliteit van woningen. Daardoor wordt het eigendomsrecht niet verder beperkt of gereguleerd. Tot slot vindt het college niet dat er sprake is van een dubbele bestraffing van de woningeigenaar. De last onder dwangsom is bedoeld om de eigenaar ertoe te bewegen de overtreding, in dit geval het niet houden aan de leegstandsbeschikking en daarmee de leegstand langer laten voortduren, ongedaan te maken.

De leegstandsbeschikking wordt opgesteld naar aanleiding van het leegstandsoverleg, waarbij de woningeigenaar de gelegenheid heeft om aan te geven waarom de woning leegstaat en hoelang het duurt voordat de woning weer in gebruik wordt genomen of gegeven. Als blijkt dat de woningeigenaar wacht op een vergunning, dan zal uiteraard geen last onder dwangsom worden opgelegd omdat de voorzieningen niet op tijd zijn getroffen in de woning. Voorwaarde volgens vaste rechtspraak is immers dat de overtreder het in zijn macht heeft de last uit te voeren of na te komen (zie bijv. ABRvS 16 september 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2234, AB 2021/62). Daarvoor is nodig dat de overtreder ten tijde van de last onder dwangsom juridisch en/of feitelijk in staat is de last uit te voeren. Wel verwacht het college een inspanning van de woningeigenaar om alles te doen wat mogelijk is om de leegstand zo snel mogelijk op te lossen. Juist hiervoor is het voorstel bedoeld: een stok achter de deur voor het geval de woningeigenaar niet wil meewerken of onvoldoende inspanning pleegt om de leegstand in de woning zo snel mogelijk op te lossen.

2.4 Boetes De eigenaar is verplicht leegstand te melden wanneer een woonruimte langer dan zes maanden leegstaat. Bij overtreding van deze verplichting volgt een boete en eventueel ook een last onder dwangsom. In 11 reacties geven mensen aan de (verhoogde) boetes veel te laag te vinden. Zo maken burgers zich zorgen of een boete van 8.700 euro voldoende prikkel geeft aan vastgoedeigenaren om de overtreding ongedaan te maken.

Reactie college: Het college constateert uit de inspraakreacties dat onduidelijkheden zijn ontstaan omtrent het beboeten enerzijds en het opleggen van een last onder dwangsom anderzijds. Met de huidige Leegstandverordening 2016 geldt voor eigenaren/beheerders al de verplichting om hun leegstaande woning of bedrijfspand na 6 maanden te melden bij de gemeente. Wanneer wordt geconstateerd dat niet is voldaan aan die verplichting kan het college een boete opleggen voor het niet melden. Deze bedragen worden met de nieuwe Leegstandverordening 2022 verhoogd conform de bijbehorende boetetabel. Op grond van de Leegstandwet mag de boete niet hoger zijn dan is vastgesteld voor de derde categorie in de zin van artikel 23 lid 4 van het Wetboek van Strafrecht. In 2022 is dat bedrag verhoogd naar 9.000 euro. Het college gaat mee in die herijking en zal de boetebedragen aanpassen naar 9.000 voor professionals en 4.500 voor de overige overtreders. Hoewel het college begrijpt dat een aantal insprekers de boetebedragen dan nog steeds te laag achten, is verdere verhoging van de boetes wettelijk gezien niet mogelijk. Naast de bevoegdheid tot het opleggen van een boete voor het niet melden heeft het college echter ook de mogelijkheid om een last onder dwangsom op te leggen wanneer eigenaar/beheerder zich niet aan de verplichtingen in de leegstandbeschikking houdt.

De grondslag hiervoor is niet terug te vinden in de Leegstandverordening, maar is gelegen in artikel 125 Gemeentewet jo artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht. Een last onder dwangsom is een middel om te zorgen dat iemand die de regels overtreedt, deze overtreding ongedaan maakt. Waar de boete een bestraffend karakter heeft, is het doel van

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

7

een last onder dwangsom gelegen in het ongedaan maken van de overtreding. De hoogte van de last onder dwangsom dient daarbij een afschrikwekkende werking te hebben. Deze zal in de regel dan ook hoger zijn dan het boetebedrag. Zo kan wanneer een eigenaar de leegstand nog steeds niet meldt, nadat de boete voor het niet melden al is opgelegd, ook een dwangsom worden opgelegd om de eigenaar alsnog te bewegen de leegstand te melden. Tot slot kan worden gemeld dat het opleggen van een dwangsom (in tegenstelling tot het opleggen van een boete) kan worden herhaald als de eigenaar geen of onvoldoende actie onderneemt naar aanleiding van de opgelegde dwangsom.

2.5 Te korte of te lange termijnen Er zijn drie reacties binnengekomen van insprekers die de termijn voor de leegstandmelding en/of de termijn voor het leegstandoverleg te lang, ofwel te kort vinden. Een inspreker vindt dat de termijn voordat een leegstaande woning gemeld zou moeten worden naar drie maanden moet en een overleg al na één maand zou moeten plaatsvinden. AHAM Vastgoed geeft daarentegen aan dat de termijn terugbrengen naar drie maanden niet bijdraagt aan het oplossen van het huisvestingsprobleem. Zo hebben eigenaren bijvoorbeeld te maken met renovaties die langer dan drie maanden kunnen duren. Een derde inspreker stelt voor om in die gevallen de termijn te verlengen naar 12 maanden.

Reactie college: Leegstandmelding Het experiment in het Besluit uitvoering crisis- en herstelwet biedt de gemeente de mogelijkheid om de termijn voor de leegstandsmelding te verkorten van zes naar drie maanden. Het college heeft de termijn waarna de eigenaar/ beheerder de woning moet melden echter behouden op de zes maanden. Een leegstand van minder dan zes maanden hoeft volgens het college namelijk niet te duiden op het bestaan of ontstaan van problematische leegstand. Bij een kortere meldingsperiode is bovendien niet uitgesloten dat de gemeente

onnodige inspanningen gaat verrichten voor woonruimten die ook op de gangbare manier en binnen een redelijke termijn een gebruiker vinden. Daarnaast bemoeilijkt een kortere meldingsperiode het toezicht op de naleving van de meldingsplicht omdat daadwerkelijke leegstand van woonruimte vaak pas zichtbaar wordt na meerdere waarnemingen over een langere periode. Kortom, volgens het college zal het verkorten van de termijn dusdanig veel handhavingscapaciteit vergen en tegelijkertijd zo weinig opleveren dat het college daar niet voor kiest. Anderzijds ziet het college ook geen reden om deze termijn voor bepaalde gevallen te verlengen. Doel van de leegstandsmelding is om een duidelijker beeld te krijgen van de omvang van de leegstand in de stad. Daarnaast vormt de leegstandsmelding het aanknopingspunt om het gesprek te openen met de eigenaar en deze te activeren en stimuleren om het pand weer in gebruik te geven en daar eventueel ook bij te ondersteunen. Leegstandoverleg Het leegstandoverleg kan na ontvangst van de melding worden afgedwongen. Het overleg moet uiterlijk binnen twee maanden na ontvangst van de melding plaatsvinden, waar dit aanvankelijk drie maanden betrof. Het is evenwel ook mogelijk dat het overleg daags na ontvangst van de melding plaatsvindt. Uit dit overleg kan naar voren komen dat de leegstand voortvloeit uit een renovatieplan.

Bij de leegstandbeschikking zal rekening worden gehouden met zo’n renovatieplan en leidt dit dus niet direct tot sancties

2.6 Handhaving Er zijn vier reacties binnengekomen van insprekers die twijfels uitspreken over de handhaafbaarheid van de nieuwe Leegstandverordening. Daarnaast vraagt één van deze insprekers zich af of de resultaten op de leegstandhandhaving kunnen worden ingezien door de burger en ook worden gecommuniceerd met de gemeenteraad.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

8

Reactie college Het kan lijken dat de gemeente in de huidige situatie niet handhaaft (of er mee bezig is) aangezien de gemeente daar in de huidige situatie onvoldoende instrumenten heeft om op slagvaardige wijze leegstaande woningen tegen te gaan. Dit kan betekenen dat momenteel de leegstand soms niet snel wordt opgelost, ondanks de geleverde inspanningen. Met de nieuwe Leegstandverordening kan het handhavingsteam slagvaardiger te werk. Daar is in beginsel geen extra ambtelijke capaciteit voor benodigd. Wanneer een burger melding heeft gedaan van een leegstaande woning via meldingen.amsterdam.nl wordt hij of zij op de hoogte gehouden van de ondernomen handhavingsstappen. Tot slot worden de resultaten van de leegstandhandhaving jaarlijks met de gemeenteraad in de jaarlijkse brief inzake ‘resultaten handhaving woonfraude’.

2.7 Maximale marktconforme huurprijs Er zijn zes reacties binnengekomen ten aanzien van de mogelijkheid om de maximale marktconforme huurprijs te bepalen. De ene helft, waaronder AHAM Vastgoed en Merquance BV, noemt dit instrument een vorm van onteigening of een inbreuk op het eigendomsrecht en om die reden moeilijk houdbaar. Andere insprekers vinden de marktconforme huurprijs juist al te hoog en zien liever toepassing van het puntenstelsel of in ieder geval een lagere huurprijs.

Reactie college Het Rijk heeft met een experiment in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet de gemeente Amsterdam nieuwe instrumenten gegeven om leegstand van woonruimten adequater aan te kunnen pakken. Deze instrumenten heeft het college overgenomen in de voorliggende Leegstandverordening. Een van die instrumenten is dat de gemeente in een leegstandbeschikking de maximale marktconforme huurprijs (MMH) kan bepalen waartegen de woonruimte mag worden aangeboden. Oftewel, de marktconforme huurprijs waartegen de eigenaar maximaal zijn woning mag aanbieden. Op die manier kan het college

woningleegstand tegengaan die is ontstaan door het vragen van excessief hoge huurprijzen. Uit het leegstandoverleg zal blijken of het college gebruik zal maken van deze bevoegdheid. Bij het bepalen van die MMH dient het college gelet op de Nota van toelichting bij het experiment uit te gaan van het volgende: “Bij het vaststellen van de maximale marktconforme huurprijs zullen burgemeester en wethouders bij niet-geliberaliseerde woningen uitgaan van de maximale redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor geliberaliseerde woningen is wettelijk geen maximale redelijke huurprijs geregeld. Bij het bepalen van de maximale marktconforme huurprijs voor geliberaliseerde woningen zullen burgemeester en wethouders uitgaan van de marktconforme huurprijs voor de woning in de staat waarin ze verkeert, waarbij rekening wordt gehouden met de waardevermeerdering vanwege eventueel aan te brengen noodzakelijke voorzieningen om de woning bewoonbaar te maken.” Uit deze toelichting volgt dat het college niet de mogelijkheid heeft om bij de geliberaliseerde woningen MMH eveneens het woningwaarderingsstelsel toe te passen. Om desalniettemin tot een objectieve methode te komen kiest het college ervoor om bij bepaling van de MMH voor geliberaliseerde woningen uit te gaan van 4% van de WOZ-waarde / 12 maanden.

In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft Brink onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een huurprijsregulering in de vrije sector.1 Uit dit onderzoek volgt dat 4% van de WOZ-waarde overeenkomt met de huidige marktconforme huurprijs voor een woning in Amsterdam. Daarbij is het goed om in ogenschouw te nemen dat Brink bij het onderzoek gebruikt heeft gemaakt van data van Pararius. Het aanbod op Pararius ligt doorgaans al in het hogere prijssegment en is daarom niet helemaal representatief voor de totale geliberaliseerde verhuurmarkt in Amsterdam. De werkelijke gemiddelde huurprijs per soort woning (locatie, m2) ligt dus naar alle waarschijnlijkheid lager. 1

Brink 2021, pag. 34

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

9

Uiteraard zullen er in de praktijk ook woningen zijn waarbij de huurprijs boven de MMH-formule uitkomt. De Leegstandverordening is echter alleen van toepassing op woningen die leegstaan en zegt dus niets over huurovereenkomsten waarbij de prijs hoger ligt dan de MMH-formule. Tot slot kan het zijn dat de formule om tot de MMH te komen in een later stadium zal wijzigen, wanneer de omstandigheden daarom vragen.

Het college hecht immers ook veel belang aan verduurzaming van woningen. Als echter blijkt dat de verbouwing door uiteenlopende redenen langer duurt zal het college aansturen op tijdelijke verhuur, zodat de woning alsnog (tijdelijk) in gebruik wordt gegeven. Hiermee wordt voorkomen dat de woning onnodig leeg blijft staan omdat wordt gewacht op een juiste vergunning of bouwmaterialen.

Uit de inspraakreacties maakt het college op dat een aantal insprekers liever ziet dat niet wordt uitgegaan van een marktconforme huurprijs maar een lager bedrag, aangezien de marktconforme huurprijs reeds op een zeer hoog niveau ligt. Het college dient zich echter te houden aan de mogelijkheden die het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet haar biedt. Dat betekent ook, zoals reeds aan bod kwam, dat de vraag of de huidige marktconforme prijzen te hoog zijn buiten de reikwijdte valt van de Leegstandverordening. Doel van deze Leegstandverordening is immers om leegstaande woningen weer zo spoedig mogelijk in gebruik te nemen en niet om lage huurprijzen af te dwingen.

Daarnaast kan het ook voorkomen dat de woning in principe geschikt is voor gebruik maar dat een spoedige bewoning belemmerd wordt door omstandigheden, zoals (ernstig) achterstallig onderhoud, (ernstige) vervuiling, vocht- en tochtproblemen etc. In de leegstandbeschikking kan dan bepaald worden dat dergelijke tekortkomingen binnen een bepaalde termijn verholpen moeten worden. Zoals reeds aangegeven zal bij het opstellen van de leegstandbeschikking uiteraard worden uitgegaan van passende verplichtingen, waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval.

2.8 Verduurzaming/verbouwing Er zijn drie reacties ontvangen, waaronder ook van AHAM Vastgoed, die ingaan op de situatie dat leegstand (mede) ontstaat doordat verduurzamingsprojecten of verbouwingsprojecten soms een lange looptijd hebben, waarbij soms ook de lange vergunningstrajecten daar debet aan hebben.

2.9 Melden leegstand Er zijn drie insprekers die zich afvragen hoe een melding van een leegstaande woning kan worden gedaan. Zo wordt gevraagd of er een (digitaal) loket is waar bewoners terecht kunnen met hun melding en wordt afgevraagd of zij een terugkoppeling krijgen wat er met de melding wordt gedaan.

Reactie college Reactie college Allereerst is het goed om te vermelden dat de nieuwe instrumenten in deze Leegstandverordening uitsluitend zien op woningleegstand. Voor kantoren blijven de instrumenten hetzelfde als in de Leegstandverordening 2016. Wanneer bij het leegstandoverleg blijkt dat de woningeigenaar de woning, die in principe geschikt genoeg is voor bewoning, eerst wil verbouwen om bijvoorbeeld aan de nieuwste duurzaamheidseisen te voldoen dan zal daar op een redelijke wijze rekening mee worden gehouden in de leegstandsbeschikking.

Er zijn twee soorten leegstandsmeldingen te onderscheiden. Enerzijds de meldingen van eigenaren en anderzijds meldingen van derden. Deze twee typen van meldingen hebben hun eigen proces. Allereerst de meldingen van eigenaren. De eigenaar dient altijd zelf een leegstandsmelding in te dienen zodra de woning of het kantoor langer dan zes maanden leeg staat. Na de leegstandmelding volgt dan het verplichte leegstandoverleg en vervolgens de leegstandsbeschikking. Ook kunnen derden een melding doen van leegstand, bijvoorbeeld van een

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

10

leegstaande woning aan de overkant. Deze melding kan men indienen via meldingen.amsterdam.nl. De gemeente gaat dan vervolgens controleren of de melding klopt. Wanneer een burger melding heeft gedaan van een leegstaande woning via meldingen.amsterdam.nl wordt hij of zij op de hoogte gehouden van de ondernomen handhavingsstappen. Als na onderzoek blijkt dat de woning langer dan 6 maanden leegstaat zonder dat dit door de eigenaar gemeld is volgt een boete en/of een last onder dwangsom. Deze laatste is bedoeld om de eigenaar alsnog te bewegen zijn leegstaande woning te melden bij de gemeente. De boete en de betaling ervan ontslaat de eigenaar immers niet van de meldingsplicht. Uit de inspraakreacties is op te maken dat voor burgers onduidelijk is waar zij melding kunnen doen van leegstand. Het college zal daarom zorg dragen voor een betere communicatie en inrichting van dit meldpunt. Dit geldt ook voor de overige woonfraudethema’s.

2.10 Onderbouwde data Twee insprekers, waaronder AHAM Vastgoed, stellen dat de nieuwe maatregelen om leegstand tegen te gaan onvoldoende onderbouwd zijn of gestoeld zijn op onjuiste data. Volgens AHAM Vastgoed is binnen zijn portefeuille nagenoeg geen sprake van zogenoemde economische leegstand. Wanneer er wel sprake is van leegstand betreft dit doorgaans technische leegstand en vloeit dit dikwijls voort uit vertraagde vergunningsprocedures

Verder blijkt uit een peiling op 9 februari 2022 dat op dat moment 604 leegstandsmeldingen door eigenaren nog ‘open stonden’. Dit betreffen dus woningen die langer dan zes maanden leegstaan. Het college acht iedere onnodig leegstaande woning als één te veel, des te meer binnen de huidige wooncrisis. Bovendien heeft de gemeente uitsluitend zicht op de woningen die door eigenaren of door derden gemeld worden. Het daadwerkelijke aantal leegstaande woningen ligt naar alle waarschijnlijkheid hoger. Dat volgens AHAM binnen zijn portefeuille vrijwel geen sprake is van woningen die langer dan zes maanden leegstaan is alleen maar te prijzen. Dat betekent echter niet, mede gelet op het bovenstaande, dat de portefeuille van AHAM representatief is voor de gehele woningvoorraad in Amsterdam. Een eigenaar komt bovendien pas in aanraking met de leegstandverordening wanneer de woning langer leegstaat dan zes maanden. Blijkens de data van AHAM Vastgoed zal dat voor zijn portefeuille weinig voorkomen. Wanneer dat wel het geval is, door bijvoorbeeld de genoemde vertragingen in de vergunningsprocedures, dan zal daar bij de leegstandsbeschikking rekening mee worden gehouden.

2.11 Reikwijdte leegstand Definitie leegstand Er is één reactie ontvangen waarbij wordt aangegeven dat de definitie van leegstand te beperkt is. Deze inspreker geeft aan dat ook het feitelijk niet bewonen onder de leegstand moet vallen.

Reactie college Volgens schattingen van het CBS ligt het percentage langdurige leegstand in Amsterdam tussen de 4% en 6%. Uit een onderzoek van Watson+Holmes naar de portefeuille van MVGM bleek eerder dit jaar dat 6% van het hoge huursegment van deze beheerder leegstond. Daarnaast ziet ook de gemeente Amsterdam in haar data een stijging van het aantal leegstandsconstateringen. Zo is het aantal meldingen van leegstaande woningen door derden de afgelopen drie jaren opgelopen.2 2

Tweede woning (pied-à-terre) Drie inspraakreacties gaan in op de status van de tweede woning binnen de Leegstandverordening, waarbij twee vinden dat het hebben van tweede woningen ook strenger gereguleerd moet worden en de ander juist vindt dat de tweede woning uitgezonderd moet zijn bij toepassing van de Leegstand­ verordening.

Raadsinformatiebrief inzake resultaten handhaving woonfraude 2021 Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

11

Tijdelijke verhuur of antikraak Er is één reactie binnengekomen met de vraag welke gevolgen dit voorstel heeft voor bewoners die tijdelijk of antikraak al wonen in een pand. Lange reis Er is één reactie binnengekomen met de vraag of de Leegstandverordening ook van toepassing is voor degenen die langer dan 6 maanden op reis gaan. Overlijden van familie Eén inspreker stelt de vraag of er een uitzondering kan worden gemaakt bij overlijden van de eigenaar en de familie nog moet besluiten wat er met de woning gaat gebeuren.

Reactie college Definitie leegstand Het college kan de zorg van deze inspreker wegnemen. Er is sprake van leegstand van woonruimte wanneer niemand daar zijn woonadres heeft, ook wel zijn hoofdverblijf genoemd. Onder woonadres wordt feitelijke bewoning verstaan. Enige uitzondering vormt de tweede woning. Het college kiest ervoor, zoals ook onder de huidige verordening het geval is, om deze buiten de reikwijdte van de Leegstandverordening te laten. Tweede woning (pied-à-terre) Een tweede woning is in Amsterdam vrijgesteld van de onttrekkingsvergunningplicht onder de voorwaarden dat het gaat om een vrijesectorwoning en de eigenaar of huurder van de woning hoofdverblijf heeft buiten Amsterdam. Als voldaan is aan deze voorwaarden valt de tweede woning niet onder de reikwijdte van de Leegstandverordening. Hiermee sluit het college aan bij de Leegstandverordening 2016 waarin de tweede woningen ook niet vielen binnen de reikwijdte van de Leegstandverordening. Het college onderzoekt het komende jaar wel of het wenselijk is om tweede woningen te reguleren. Een eventueel voorstel hiervoor zal primair moeten landen in de Huisvestingsverordening.

Tijdelijke huur of antikraak De nieuwe maatregelen hebben geen gevolgen voor degenen die in een woning verblijven op basis van tijdelijke verhuur of antikraak. De maatregelen zijn immers bedoeld om een leegstaande woning weer in gebruik te geven. Bij tijdelijke verhuur of antikraak is daar reeds sprake van. Lange reis Wanneer een eigenaar of huurder een lange reis maakt en er geen vervangende bewoners worden gevonden voor de woning, dan valt dit nog niet direct binnen de reikwijdte van de Leegstandverordening. Dit verandert echter wanneer de reis langer duurt dan acht maanden. Immers, na acht maanden verblijf in het buitenland binnen tijdsbestek van een jaar geldt er een wettelijke plicht om je uit te schrijven uit de BRP. In het kader van de Leegstandverordening wordt daarmee ook verondersteld dat diegene zijn woonadres na acht maanden niet meer in de betreffende woning in Nederland heeft. Vanaf dat moment wordt de woning dus gekwalificeerd als leegstaand en dient de eigenaar of huurder de leegstaande woning na zes maanden te melden. Overlijden van familie De woning dient ook in een dergelijk overlijdensscenario gemeld te worden na zes maanden leegstand. Wel zal in het vervolgtraject, te weten het leegstandoverleg en de leegstandbeschikking, rekening worden gehouden met deze situatie.

Het leegstandoverleg en de leegstandbeschikking bieden de mogelijkheid om maatwerk te leveren per geval.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

12

2.12 Alternatieve maatregelen Onteigenen en/of toevoegen sociale huur Er zijn vier reacties binnengekomen waarbij het voorstel wordt gedaan om langdurig leegstaande woningen van de eigenaar over te nemen en/of toe te voegen aan de sociale huurvoorraad. De insprekers pleiten voor een strengere aanpak van leegstand die bij excessen zou moeten kunnen leiden tot een onteigeningsprocedure wegens het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad. Woonruimte verkopen aan zittende huurder Er is één reactie binnengekomen met het voorstel om woningen verplicht te koop aan te bieden aan de zittende sociale huurder in lijn met het regeerakkoord Rutte IV. Marktconforme huur voor scheefhuurders Er is één reactie ontvangen waarin aan de gemeente wordt voorgesteld om scheefhuurders in sociale huurwoningen te verplichten een marktconforme huurprijs te laten betalen.

De gemeente Amsterdam heeft op dit moment niet de wettelijke bevoegdheid om dergelijke instrumenten in te voeren. Woonruimte verkopen aan zittende huurder De bepaling in het regeerakkoord ziet op de mogelijkheid voor corporatiehuurders om de eigen sociale huurwoning onder voorwaarden te kopen van de corporatie. De Leegstandverordening ziet daarentegen uitsluitend op het tegengaan van leegstand van woningen en overige gebouwen. Een dergelijk voorstel past dan ook niet binnen de reikwijdte van de Leegstandverordening. Uit de reactie blijkt voorts ook dat het voorstel wordt gedaan om corporatiehuurders verplicht de mogelijkheid te bieden om leegstaande woningen binnen hun complex te kopen. Allereerst heeft de gemeente Amsterdam niet de wettelijke bevoegdheid om een dergelijke verplichting op te leggen. Bovendien is het verplicht te koop aanbieden een zeer ingrijpende maatregel die inbreuk maakt op het eigendomsrecht. Daarbij zou verkoop van die woningen leiden tot een marginalisering van de sociale huurvoorraad. Dat effect is bijvoorbeeld terug te zien bij de ‘right to buy’ regeling in het Verenigd Koninkrijk, waar sociale huurwoningen zowel gelet op de voorraad als gelet op de kwaliteit daalden. Het college ziet daarom ook graag dat sociale huurwoningen ook behouden blijven als sociale huurwoningen.

Reactie college Onteigenen en/of toevoegen sociale huur In andere Europese steden wordt vaker de mogelijkheid van onteigening opgeworpen om grip te krijgen op de woningmarkt. Zo heeft een meerderheid van de Berlijnse kiezers gestemd voor onteigening van grote vastgoedpartijen en is medio 2020 in Barcelona een maatregel geïntroduceerd die de lokale overheid de mogelijkheid biedt om woningen die langer dan twee jaar leegstaan over te nemen voor de helft van de marktwaarde en deze vervolgens in gebruik te geven aan burgers met een laag inkomen. Deze laatste is een maatregel die min of meer overeenkomt met het voorstel uit enkele inspraakreacties. Het onteigenen van woningen is een verregaande inbreuk op het eigendomsrecht waaraan zware motiveringseisen en schadeloosstellingen zijn verbonden. Hier kan niet lichtzinnig mee om worden gegaan.

Marktconforme huur voor scheefhuurders De Leegstandverordening heeft tot doel om leegstaande woningen weer zo spoedig mogelijk bewoond te krijgen. Dit voorstel valt niet binnen de reikwijdte van de Leegstandverordening. Daarnaast kan een dergelijke regel alleen worden ingevoerd door het Rijk.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

13

Conclusies

3

Het voorstel voor een nieuwe Leegstandverordening heeft 124 inspraakreacties opgeleverd, waarvan twee reacties van organisaties. Het college bedankt alle insprekers voor de tijd en moeite die ze hebben genomen om mee te denken en hun mening te geven over dit belangrijke onderwerp. Gezien de hoeveelheid aan inspraakreacties was het niet mogelijk om op alle reacties individueel te reageren. Gebleken is dat 63% van de insprekers voorstander is van de nieuwe maatregelen die het college wil invoeren om leegstand van woningen adequater te kunnen aanpakken. Een aantal insprekers, te weten 15%, zou zelfs verregaandere maatregelen willen zien, zoals hogere boetes. Het college kiest ervoor om de boetes te verhogen naar 9.000 euro voor professionals en 4.500 euro voor overige overtreders. Hoger is echter niet mogelijk aangezien de derde categorie in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht het maximum bepaalt. De overige voorstellen tot verregaandere maatregelen leiden niet tot aanpassingen in de nieuwe Leegstandverordening. Op het voorstel voor verkorting van de meldingstermijn na, welke door het college onwenselijk wordt geacht, zijn de voorstellen wettelijk gezien niet mogelijk.

Ook de voorstellen van insprekers voor versoepelingen van de maatregelen, op te nemen uitzonderingsgevallen of zelfs afstel van de verordening hebben niet geleid tot aanpassing of intrekking van het voorstel. Het college zal dan ook het voorstel zoals deze ter inspraak is gelegd doorzetten met een enkele wijziging van de boetehoogtes.

Nota van beantwoording | inspraakreacties Leegstandverordening 2022

|

14