Bijlage 2 Notitie Toelichting op onderhandelakkoord samenwerkingsafspraken 2024 - 2027 en op afdoening moties.pdf

Notitie

Toelichting op het onderhandelakkoord van de nieuwe samenwerkingsafspraken voor 2024 t/m 2027 en op de afdoening van bijbehorende moties en toezeggingen Van: Aan: Datum: Door:

College B&W Gemeenteraad Amsterdam 16 januari 2024 Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Voor u ligt het onderhandelakkoord “Samen werken aan de volkshuisvesting. Amsterdamse prestatieafspraken voor 2024 t/m 2027 tussen woningcorporaties, huurderskoepels en gemeente Amsterdam”. Dit is het resultaat van de gesprekken tussen woningcorporaties, huurderskoepels en gemeente Amsterdam over de prestatieafspraken. De inzet vanuit de gemeente komt vanuit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), die de gemeenteraad in de zomer van 2023 heeft vastgesteld. Daarbij zijn ook een aantal moties aangenomen en toezeggingen gedaan die betrekking hebben op de te maken samenwerkingsafspraken met corporaties en huurderskoepels. Met de voorliggende afspraken werken we aan de verduurzaming en verbetering van onze ingewikkelde woningvoorraad en aan een groei van het aantal sociale huurwoningen in de stad. Dit met oog voor de ongedeelde stad en voor de betaalbaarheid voor de huurders. We beschermen de woningvoorraad in negen gebieden met een laag aandeel sociale huurwoningen met een gezamenlijk afwegingskader voor “geen verkoop, tenzij”. Over de verkoop in deze gebieden zijn per corporatie individuele afspraken gemaakt. Het recht op wonen staat sterk onder druk. Er is een grote schaarste aan woningen, vooral ook in het sociale segment. Te veel mensen moeten te lang wachten op een sociale huurwoning.

De ongedeelde stad in Amsterdam staat onder druk, wegens de afname van de sociale woningvoorraad in bepaalde gebieden in de stad en door de enorme druk op de woningmarkt, waardoor grote delen van de Amsterdamse woningvoorraad te duur zijn geworden voor mensen met een laag en middeninkomen. Veel sociale huurders hebben moeite om rond te komen. Ondanks renovaties is de kwaliteit en duurzaamheid van een substantieel deel van de woningvoorraad onvoldoende. De klimaatcrisis benadrukt het belang van verduurzaming en de energiecrisis laat nog eens extra zien dat tempo op verduurzaming nodig is. De rente en de kosten van materialen stijgen, waardoor het duurder wordt om huizen te bouwen en te verbeteren: we zitten midden in een wooncrisis.

1

De woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente zijn belangrijke partners bij de aanpak van de wooncrisis en voelen de noodzaak tot samenwerking. In de afgelopen jaren is er een verschuiving gekomen in de focus van de volkshuisvesting. Waar in 2020 de omslag is gemaakt van een langjarige afname naar groei van het aantal sociale huurwoningen, is er nu ook meer aandacht voor de kwaliteit van bestaande woningen en de behoeften van de huurders. Terwijl we tegelijkertijd onverkort doorwerken aan de groei van de voorraad betaalbare huurwoningen in de stad. Vanaf de eerste helft van 2023 is het college in gesprek gegaan met de corporaties en de huurderskoepels richting het maken van nieuwe samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 t/m 2027. Dat waren geen gemakkelijke gesprekken, omdat verschillende opgaven met elkaar botsen en er een beperking zit aan de financiële mogelijkheden van de corporaties. Met elkaar zetten we de komende jaren alles op alles om een bijdrage aan deze opgaven te leveren. We realiseren ons dat de voorliggende afspraken niet genoeg zijn om de problemen op te lossen en om iedereen die dat nodig heeft van een betaalbare woning te voorzien. Uitgangspunten De bestuurders van de drie partijen hebben met elkaar een aantal principes afgesproken voor de samenwerking in deze moeilijke tijden.

Ze zien de noodzaak tot samenwerken vanuit vertrouwen in elkaars vakmanschap en realiseren zicht dat het bereiken van de gezamenlijke doelen mede afhankelijk is van allerlei externe factoren. Daarom werken we met bandbreedtes in de afspraken. De bestuurders hebben in de zomer van 2023 de volgende uitgangspunten voor de nieuwe samenwerkingsafspraken vastgesteld: • We gaan voor realistische afspraken, met ruimte voor extra ambitie. • Daar waar we het over eens zijn, maken we afspraken op hoofdlijnen, daar waar partijen elkaar niet vanzelf vinden, of waar scherpte nodig is, maken we specifieke en heldere afspraken. • We zijn van elkaar afhankelijk bij het behalen van de resultaten. Dat maken we zichtbaar in de afspraken. • We maken stedelijke afspraken. Bij het maken van de afspraken is aandacht voor die zaken die voor gebieden verschillend liggen. • Een deel van de onderwerpen leent zich voor procesafspraken. In de afspraken zijn deze uitgangspunten terug te zien, samen met de afspraak dat partijen met elkaar nauwgezet de voortgang monitoren en vaker en sneller het gesprek opzoeken als dat nodig is. Er komt meer individuele transparantie per corporatie over de voorraadontwikkeling en verduurzaming. Betrokkenheid stadsdelen Het college heeft op 8 februari 2023 het lokale beleid, de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) vrijgegeven voor inspraak.

Deze inspraakversie was het startpunt om te komen tot Amsterdamse prestatieafspraken met corporaties en huurders voor de periode 2024 t/m 2027. De stadsdelen hebben allemaal een advies uitgebracht op de AAV en hierop is door het college in een brief d.d. 13 juni 2023 gereageerd. In alle adviezen van de stadsdelen zijn verzoeken gedaan om meer gebiedsgericht beleid, uitwerking en afspraken. In het traject naar nieuwe samenwerkingsafspraken maken twee stadsdeelbestuurders, van West en van Noord, onderdeel uit van de bestuurlijke delegatie. Samen met de wethouders Volkshuisvesting en Woningbouw hebben zij de gesprekken met de corporaties en huurderskoepels gevoerd en de afspraken 2

gemaakt. In de nieuwe samenwerkingsafspraken is mede door hun inbreng meer aandacht voor de gebieden en zijn meer aanknopingspunten om lokaal het gesprek aan te gaan met de corporaties over leefbaarheid, voorraadontwikkeling en woningkwaliteit. Samenvatting gemaakte afspraken Hieronder vindt u een samenvatting van wat we gaan doen komende vier jaar. Hoofdstuk 1 – Duurzaamheid & Woningkwaliteit • Het verbeteren en verduurzamen (waaronder isoleren) van 27.000 tot 33.000 woningen, waarvan 13.500 tot 16.500 woningen met een EFG-label. • Uitwerken van kaders voor een goed VvE-proces zodat VvE’s in staat worden gesteld om het gebouw te verbeteren en te verduurzamen. • Energiebesparende maatregelen of energieadvies voor woningen, die pas over twee jaar of later verbeterd worden en/of een hoog warmteverbruik hebben • Prioriteit aan het oppakken van vocht en schimmelproblemen. • Gemeentelijke regie bij de warmtetransitie • Samenwerking op aardgasvrij, zon, klimaatadaptatie en circulair renoveren. Hoofdstuk 2 - Nieuwbouw • De beoogde nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen ligt in de komende periode op een ambitieus niveau. We verwachten jaarlijks tussen de ca. 1.900 tot 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen. • We willen in de afsprakenperiode 2.500 tot 3.000 flexwoningen opleveren. Jaarlijks bespreken we wat voor de corporaties realistisch is om te realiseren.

Hoofdstuk 3 - Gemengde stad, gemengde wijken • Groei van de voorraad permanente, zelfstandige sociale huurwoningen van 1.500– 2.500 woningen. • Geen verkoop sociale huurwoningen van corporaties in de negen gebieden met < 30% sociale huur in handen van corporaties, tenzij er sprake is van één of een combinatie van onderstaande redenen: o woningen die niet aansluiten bij de brede volkshuisvestelijke taak van de corporaties en die een onacceptabele investering vergen. o de laatste woning(en) in een VvE, waarin een corporatie 6 of minder woningen heeft óf minder dan 30% aandeel. o de verkoop onderdeel is van het mogelijk maken van een renovatie of sloop/nieuwbouwproject of de kosten voor instandhouding of verbetering zijn zeer hoog. o Complexgewijze verkopen goedgekeurd door de gemeente. • De absolute voorraad sociale huurwoningen in deze negen gebieden gezamenlijk blijft minimaal gelijk. • De partijen hanteren dit afwegingskader in de lijn van ”voldoe of leg uit”, met andere woorden: de corporatie maakt vooraf inzichtelijk en kenbaar waarom afgeweken wordt van het afwegingskader. • De absolute voorraad sociale huurwoningen in de drie gebieden met sociale huur tussen 31 en 40% gezamenlijk, blijft minimaal gelijk. 3

• •

• • •

Geen verkoop van sociale huurwoningen in recente nieuwbouw- en transformatiegebieden. Geen verkoop, splitsing of liberalisatie van grote woningen (> 100 m2) in de sociale woningvoorraad van woningcorporaties, tenzij (zelfde afwegingskader als hierboven bij <30% gebieden). Geen verkoop, splitsing of liberalisatie van rolstoelwoningen. Afspraken per corporatie over de verkoop in de negen gebieden. Corporaties verkopen slechts zo veel woningen als noodzakelijk is om de nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad te realiseren.

Hoofdstuk 4 - Betaalbaarheid • Voor de hele stad en in de stadsdelen Centrum, Oost, West, Zuid en Weesp wordt ten minste 70 procent van de te verhuren sociale huurwoningen aangeboden onder de lage en hoge aftoppingsgrens. • Tenminste 50% van de middeldure huurwoningen wordt bij voorrang aangeboden aan huishoudens die een sociale huurwoning van een woningcorporatie achterlaten in de regio Amsterdam. • Huishoudens met een gezinsinkomen tot € 69.572 (prijspeil 2023) hebben voorrang op middeldure huurwoningen. • Corporaties gaan in gesprek met de eigen huurderskoepel over lastenverlichting voor de huurders. Hierbij wordt gezocht naar maatwerk. • Woningen die verkocht worden, worden aangeboden aan huurders die een corporatiewoning achterlaten. • Aanpak Vroegsignalering wordt voortgezet. Hoofdstuk 5 - Woningzoekenden en Doelgroepen • Minimaal 50 procent van de jaarlijkse verhuringen van sociale huurwoningen gaat naar de reguliere woningzoekenden. Daarnaast wordt er rekening gehouden met 30 procent aan Programma Huisvesting Kwetsbare groepen (PHKG), 15 procent aan stadsvernieuwingsurgenten en 5 procent maatwerk. • Maximaal 6 procent van de sociale voorraad wordt met een jongerencontract (tot 28 jaar) verhuurd. • Jaarlijks worden 300 woningen toegewezen aan potentiële kandidaten uit specifieke beroepsgroepen. • We werken aan een gezamenlijk aanpak doorstroming.

Hoofdstuk 6 - Kwetsbare groepen en Wonen met zorg • 30 procent van de jaarlijkse sociale verhuringen wordt bestemd voor huurders in een kwetsbare situatie. Doelgroepen die zijn toegevoegd aan het PHKG: urgenten via de toeslagenaffaire, WLZ uitstroom, Openbare Orde en Veiligheid, ruggensteun omslagkandidaten, statushouders gemengde/ flexlocaties (incl. eerste verhuur) en permanente intermediaire verhuur. • We monitoren in het PHKG samen met de partners en de stadsdelen de draagkracht en de draaglast van een buurt. Als een buurt te kwetsbaar is, maken alle betrokken partijen in een leefbaarheidsoverleg afspraken over extra interventies.

4

•

De gemeente en de corporaties gaan samen met het zorgkantoor en de zorgaanbieders aan de slag met de woonzorganalyse en komen tot een samenwerkingsverband in 2024.

Hoofdstuk 7 - Leefbaarheid • We brengen data en praktijkkennis op gebiedsniveau bij elkaar om te komen tot een gemeenschappelijk beeld van de wijken en buurten en een gemeenschappelijke aanpak. • De komende 25 jaar werken we in Masterplan Zuidoost, Nationaal Programma Samen Nieuw-West en Aanpak Noord aan de verbetering van de kwaliteit van het bestaan van de inwoners Dit gebeurt door extra investeringen en bestaande middelen beter in te zetten en door ongelijk te investeren in het verbeteren van de woningvoorraad, de openbare ruimte en voorzieningen voor gelijke kansen.

Afdoening moties en toezeggingen Met het hiervoor liggende onderhandelakkoord “Samen werken aan de volkshuisvesting. Amsterdamse prestatieafspraken voor 2024 t/m 2027 tussen woningcorporaties, huurderskoepels en gemeente Amsterdam” doet het college een aantal moties bij de AAV en een aantal toezeggingen af. De toelichting daarop vindt u hieronder. a. Motie 430 accent van het lid Heinhuis en het lid van Renssen inzake Stop de verkoop van sociale huur in specifieke gebieden In de motie wordt het college verzocht om: - (i) Om zich maximaal in te spannen om bij de Samenwerkingsafspraken specifieke gebieden aan te wijzen waar de woningcorporaties geen sociale huurwoningen verkopen; - (ii) Bij de uitwerking hiervan in het bijzonder te kijken naar gebieden waar het percentage sociale huurwoningvoorraad aanzienlijk lager ligt dan in andere gebieden en waar niet of nauwelijks mogelijkheden zijn om bij te bouwen; - (iii) Hierbij alleen ruimte te houden voor uitzonderingen als dit strikt noodzakelijk is (bijvoorbeeld de verkoop van ‘’kruimelbezit’’ of ‘’exoten’’) en deze uitzonderingsgronden vooraf zijn opgenomen in de Samenwerkingsafspraken, die ter wensen en bedenkingen worden voorgelegd aan de raad; - (iv) Binnen de Samenwerkingsafspraken te sturen op een monitoringsinstrument voor de productie en verkoop door corporaties per gebied, met specificaties over het type woning

(bijvoorbeeld oppervlakte, aantal kamers, doelgroep, toegankelijkheid) en in bepaalde gebieden de reden van verkoop. Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: De punten uit de motie zijn verwerkt in de gemaakte afspraken en wel als volgt: - (i) en (ii) Afspraak 3.4 “Geen verkoop sociale huurwoningen van corporaties in de gebieden met < 30% sociale huur in handen van corporaties, tenzij er sprake is van één of een combinatie van onderstaande redenen..” - (iii) Afspraak 3.4 a t/m d: a. Het woningen betreft die overduidelijk niet aansluiten bij de brede volkshuisvestelijke taak van de corporaties en die een onacceptabele investering vergen. 5

-

b. Het gaat om de laatste woning(en) in een VvE, waarin een corporatie 6 of minder woningen heeft óf minder dan 30% aandeel. c. De verkoop onderdeel is van het mogelijk maken van een renovatie of sloop/nieuwbouwproject of wanneer de kosten voor instandhouding of verbetering zeer hoog zijn. d. Complexgewijze verkopen die zijn goedgekeurd door de gemeente. (iv) Afspraak 3.11: “Corporaties rapporteren jaarlijks transparant over de woningen die zijn verkocht. Bovenstaand afwegingskader vormt hiervoor de basis. Hierover voeren de drie partijen een bestuurlijk gesprek, waarin partijen met elkaar de diepte opzoeken, per corporatie en collectief.” En in afspraak 3.12 “We volgen in 2024, en daarna, met elkaar de verkoop en de afwegingen die gemaakt worden nauwlettend. Daarbij bekijken we ook de effecten op de verschillende gebieden. Als de keuzes niet wenselijk uitpakken of als de financiële omstandigheden veranderen, bv door beslissingen van een nieuwe regering, kunnen we de afspraken aanpassen voor het daaropvolgende jaar.”

Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. b. Motie 449 van het lid Aslami Maak maatwerk in woningruilen mogelijk In de motie wordt het college verzocht om: - (i) Om te onderzoeken hoe woningruil toegankelijk(er) wordt voor Amsterdammers en hierbij zowel digitale opties, bijvoorbeeld via Woningnet, als fysieke opties, bijvoorbeeld via Stichting !Woon of woningbouwcorporaties, te verkennen; - (ii) Bij corporaties lid 13 van Artikel 2.8.3 Bijzondere volgordebepaling van de Amsterdamse Huisvestingsverordening (HVV) bekend te maken; - (iii) Bekend te maken dat onder dit lid woningcorporaties met betrekking tot woningruil mogen afwijken van de passendheidscriteria van de HVV opgesteld in Artikel 2.8.1 Passendheidscriteria sociale huurwoningen van corporaties; - (iv) In de samenwerkingsafspraken met woningbouwcorporaties af te spreken dat corporaties maatwerk leveren ten aanzien van de passendheidscriteria; - (v) Bovenstaande punten te betrekken bij de samenwerkingsafspraken met woningbouwcorporaties en hierover terug te koppelen aan de gemeenteraad. Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: De punten uit de motie zijn verwerkt in de gemaakte afspraken en wel als volgt: - (i) (iii) (iv) (v) Afspraak 5.8: ‘‘Alle maatregelen die mogelijk zijn om doorstroming te bevorderen worden bekeken en zo effectief mogelijk ingezet.

Dit leidt tot een gezamenlijk aanpak doorstroming die in 2024 gereed is.’’ In de aanpak doorstroming gaan de corporaties en gemeente o.a. verder uitwerken hoe woningruil kan bijdragen aan doorstroming en hoe woningruil toegankelijker gemaakt kan worden voor Amsterdammers.

6

-

(ii) De corporaties zijn geattendeerd op lid 13 van Artikel 2.8.3 bijzondere volgordebepaling tijdens de bestuurlijke leertafel met corporatiebestuurders van 24 november 2023.

Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. c. Motie 452 van de leden Van Renssen en Heinhuis Geen verkoop van niet duurzame woningen In de motie wordt het college verzocht om: In de onderhandelingen over de samenwerkingsafspraken met corporaties en huurdersvertegenwoordiging, het volgende in te brengen: - (i) dat en voor zover woningen toch worden verkocht door woningcorporaties (ondanks het “Geen verkoop, tenzij” beleid), woningen die een energielabel E, F of G-label hebben niet verkocht zullen worden; - (ii) dat geen woningen verkocht zullen worden in complexen waar de corporatie 30 % of meer van de appartementsrechten in eigendom heeft, ter voorkoming van het creëren van gespikkeld bezit. Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: De punten uit de motie zijn deels verwerkt in de gemaakte afspraken en wel als volgt: - (i) en (ii) In afspraak 3.4 is het volgende vastgelegd “Geen verkoop sociale huurwoningen van corporaties in de gebieden met < 30% sociale huur in handen van corporaties, tenzij er sprake is van één of een combinatie van onderstaande redenen.” a) Het woningen betreft die overduidelijk niet aansluiten bij de brede volkshuisvestelijke taak van de corporaties en die een onacceptabele investering vergen. b) Het gaat om de laatste woning(en) in een VvE, waarin een corporatie 6 of minder woningen heeft óf minder dan 30% aandeel.

c) De verkoop onderdeel is van het mogelijk maken van een renovatie of sloop/nieuwbouwproject of wanneer de kosten voor instandhouding of verbetering zeer hoog zijn. Corporaties geven aan dat zij liever geen woningen met een slecht label verkopen, zeker niet in VvE complexen die nog verduurzaamd moeten worden. Dit omdat de aanpak van de E,F en G-labels daardoor alleen maar vertraagd zou worden. Bij uitzonderingen a) en c) zijn de uitzonderingen juist wel (meestal) woningen met een (heel) laag energielabel. Deze uitzonderingen zijn enerzijds bedoeld om investeringen in de verduurzaming van de betreffende complexen mogelijk te maken en anderzijds om zuinig om te gaan met maatschappelijk vermogen. Daarom is onder de invulling van de opgave bij “Behoud menging in de gebieden en afwegingskader verkoop” opgenomen: “Gezien de complexiteit van beheer en investeringen van woningen in gemengde VvE’s is het gezamenlijke streven om zo min mogelijk nieuwe VvE’s te creëren, en het aantal VvE’s 7

waar mogelijk te beperken. Corporaties zijn zuinig met geld dat door de huurders wordt opgebracht en doen geen onacceptabele investeringen, die ten koste gaan van de ruimte voor de maatschappelijke opgaven.” Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. d. Motie 453 accent van de leden Van Renssen en Heinhuis “Geen verkoop, tenzij” - nader uitwerken In de motie wordt het college verzocht om: Over de afspraken over verkoop en liberalisatie van corporatiewoningen met het uitganspunt “Geen verkoop, tenzij”, het volgende uit te werken - (i) In welke wijken en buurten van Nieuw-West, Zuidoost en Noord verkoop eventueel een mogelijkheid zou zijn; - (ii) Concrete aantallen of percentages uit te werken voor ‘gewenste gemengde wijken met woningen in diverse segmenten’; - (iii) Uit te werken wat wordt verstaan onder “bijdrage aan stedelijke vernieuwingsopgave”. - (iv) En dit aan de raad voor te leggen voordat de Samenwerkingsafspraken definitief worden gemaakt. Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: De punten uit de motie zijn verwerkt in de gemaakte afspraken en wel als volgt: - (i) en (ii) We hebben binnen de 24 gebieden gekeken naar het aandeel sociale huur in bezit van corporaties. (cijfers gebaseerd op WiA 2021).

Daarbij maken we onderscheid tussen: o De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties in de woningvoorraad kleiner of gelijk is aan 30% . Dit betreft de gebieden: CentrumOost en Centrum-West, Oud-Zuid, Buitenveldert/ Zuidas, Weesp, De Aker/Nieuw-Sloten, Oud-West/De Baarsjes en IJburg/Zeeburgereiland. Eind 2023 bij het afronden van de gesprekken over verkoop, werden de voorlopige cijfers van WiA 2023 bekend en is duidelijk geworden dat de Pijp/Rivierenbuurt, die met 31% al onze aandacht had, inmiddels ook onder de 30% gebieden valt. We nemen deze dan ook mee in de afspraken onder 3.4 voor de “Geen verkoop, tenzij”. Totaal betreft dit negen gebieden. o De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties tussen 31 en 40% ligt. Dit betreft drie gebieden: Watergraafsmeer, Slotervaart en Bos en Lommer) o De gebieden waar het percentage sociale huur in bezit van corporaties boven de 40% ligt. Dit betreft de gebieden in Zuidoost en Noord. In Nieuw-West gaat het om Geuzenveld/Slotermeer en Osdorp, in Oost om Oud-Oost en Indische Buurt/Oostelijk Havengebied en tot slot in West Westerpark. - (iii) In de AAV is opgenomen dat bij de “tenzij” dat dit gaat om “volkshuisvestelijke redenen” en om “de bijdrage aan de stedelijke vernieuwingsopgave’.

In de gesprekken die hebben geleid tot de voorliggende samenwerkingsafspraken is intensief gesproken over de beperking van de verkoop van sociale huurwoningen. De partijen zien met het huidige financiële klimaat dat opbrengsten uit verkoop noodzakelijk zijn om de investeringen in de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en in de nieuwbouw te kunnen doen. Deze investeringen leiden tot een verbetering en 8

-

verduurzaming van de bestaande voorraad en een groei van het aantal sociale huurwoningen in de stad. Het college beschouwt dit hele voorliggende pakket van afspraken als de volkshuisvestelijke opgave en de hiervoor benodigde verkoop als volkshuisvestelijke redenen. (iv). Het onderhandelakkoord, inclusief de afspraken over verkoop, wordt begin 2024 voorgelegd voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad.

Het college beschouwt de motie hiermee als afgehandeld. e. Motie 454 accent Amendement van de leden Van Renssen en Heinhuis Tegengaan speculatiebeding bij verkoop ondanks Geen verkoop, tenzij-beleid In de motie wordt het college verzocht om: - (i) In kaart te brengen wat de aanvullende werking kan zijn op de bestaande zelfbewonings-plicht en opkoopbescherming voor de bestaande voorraad van de antispeculatie bedingen in combinatie met een kettingbeding bij verkoop; - (ii) Te onderzoeken hoe verkoop- en verhuur belemmerende bedingen op dit moment worden ingezet door verkopers van sociale huurwoningen en de wijze waarop deze worden gehandhaafd en of deze kunnen worden gestandaardiseerd en aangescherpt qua inhoud en duur; - (iii) Met corporaties hierover in gesprek te gaan en te rapporteren aan de raad voordat de Samenwerkingsafspraken definitief worden; Het college geeft als volgt uitvoering aan de motie: -

-

-

(i) Alle corporaties in Amsterdam hanteren bij verkoop van een woning reeds een clausule die inhoudt dat dat de woning binnen een bepaalde termijn niet verkocht en niet verhuurd mag worden. Deze hebben doorgaans een werking van 2 of 3 jaar. Het verlengen van die termijn vindt het college onwenselijk omdat de omstandigheden voor de kopers ook kunnen wijzigen, bijvoorbeeld bij een scheiding of als iemand na een paar jaar naar een andere stad wil verhuizen voor een andere baan. Ex-corporatiewoningen vallen, indien zij aan de voorwaarden voldoen, ook onder de opkoopbescherming. Dat betekent dat de als je een huis koopt, je deze de eerste vier jaar niet mag verhuren. Een kettingbeding is daarom in de meeste gevallen ook niet nodig. De volgende koper mag de woning immers de eerste vier jaar niet verhuren. Vanwege de staande praktijk bij verkoop van corporatiewoningne en de opkoopbescherming zit er te weinig meerwaarde in het combineren van regelingen. (ii) Het College kan zich vinden in het advies de bedingen die de corporaties bij verkoop hanteren verder op elkaar af te stemmen. De handhaving en uitvoeringspraktijk is echter aan de corporaties. Zij hanteren verschillende werkwijzen met bijvoorbeeld controles in de Basisregistratie Personen en het Kadaster.

De hoogte van het boetebeding verschilt per corporatie van minimaal € 25.000,- tot € 50.000,- voor niet zelfbewoning tot € 100.000,- voor doorverkoop Uiteindelijk is ook de notaris degene die bij verkoop ook aan de regels toets. (iii) Omdat het college belangrijke vragen heeft aan de corporaties voor de volkshuisvestelijke opgave in Amsterdam en hierin ook wil prioriteren is het afstemmen van de bedingen niet meegenomen in de onderhandelingen bij de Samenwerkingsafspraken. Voor het uitvoeringskader verkoop zijn wel de procesafspraken 3.16 en 3.17 opgenomen in hoofdstuk 3 ‘ Voorraadontwikkeling en ongedeelde stad’. Hierin staat opgenomen dat er in 2024 gewerkt wordt aan de actualisatie van de uitvoeringsovereenkomst verkoop. In de 9

overleggen over het uitvoeringskader wordt het advies meegegeven dat de processen van antispeculatie bedingen bij corporaties gestandaardiseerd moeten worden. Via de monitoring samenwerkingsafspraken volgt een terugkoppeling van deze afspraken. Het college beschouwt de motie 454 inzake anti-speculatie beding hiermee als afgehandeld. f. Toezegging Commissie DC (TA2023-000418) - Samenwerkingsafspraken met woningcorporaties Wethouder Pels heeft o.v.v. het lid Krom toegezegd dat zij in de herfst van 2023 de samenwerkingsafspraken met woningcorporaties voor wensen en bedenkingen aan de raad voorlegt. Deze toezegging is met de voorliggende raadsvoordracht afgedaan. g. Toezegging in de cie. WV (TA2023-000821)- overzicht saldo verkoop / oplevering woningen Wethouder Pels heeft n.a.v. een vraag van lid Heinhuis toegezegd een overzicht te delen met het saldo (verkoop/ oplevering) woningen per categorie/ doelgroep met de raad bij de presentatie van de samenwerkingsafspraken met de corporaties. Dit overzicht is op dit moment niet te delen. Wel is er een afspraak die naar dat doel toewerkt. De drie partijen hebben met elkaar de volgende afspraak gemaakt: Afspraak 3.3: “Partijen bespreken jaarlijks de ontwikkeling van de voorraad sociale en middeldure huurwoningen in Amsterdam als geheel en in de gebieden. Daarbij beschouwen we welke afwegingen gemaakt zijn en welke kansen er zijn.

Dit gesprek vindt plaats aan de hand van een gezamenlijk opgestelde monitor die de voorraadontwikkeling in de 24 gebieden inzichtelijk maakt. Daarbij kijken we niet alleen naar het aantal woningen, maar ook naar type en grootte van woningen, in relatie tot de doelgroepen.” Op basis van deze en de andere afspraken wordt in de loop van 2024 de monitor voor de nieuwe samenwerkingsafspraken ingericht. Daarbij wordt bekeken welke gegevens nuttig en nodig zijn en welke bronnen daarvoor gebruikt kunnen worden. In bijlage 1 van het onderhandelakkoord delen we de gegevens over de huidige samenstelling van de woningvoorraad in de gebieden: het % sociale huur van corporaties en het aantal sociale huurwoningen van corporaties per gebied. In de bijlage aan het eind van deze notitie delen we gegevens over de prognoses van de verkoop en nieuwbouw per gebied, die gedeeld zijn in het proces rondom de afspraken in het onderhandelakkoord. Hierbij willen we een aantal punten benadrukken voor de interpretatie van deze cijfers: - Het gaat om prognoses. De aantallen zijn geen onderdeel van de afspraken. - De verkoopaantallen zijn geen streefcijfers. De verkoop in een gebied hangt mede af van het aantal mutaties. De verkoop hangt verder samen met de benodigde inkomsten en deze kan worden bijgesteld. - De nieuwbouw betreft de oplevering van projecten die in de begroting van corporaties zijn opgenomen.

De ervaring leert echter dat uiteindelijk het slagingspercentage niet op 100% ligt. De aantallen in de gemaakte afspraken komen niet overeen met de gegevens in dit overzicht. - Deze aantallen zijn niet bij elkaar op te tellen tot het saldo voor voorraadontwikkeling. Sloop en liberalisatie zijn niet opgenomen in het overzicht. In deze afsprakenperiode vindt vrij veel sloop/nieuwbouw plaats, die wel tot verdichting en tot grotere aantallen 10

-

-

-

sociale huur leidt, maar die vaak pas na deze afsprakenperiode te zien zal zijn als groei van de voorraad. Afgesproken is in de nieuwe samenwerkingsafspraken niet te werken met hoge streefdoelen, maar met realistische getallen met bandbreedtes. De focus ligt vooral op de uitvoering: de voortgang en het wegnemen van belemmeringen. Bij de afspraken over nieuwbouw gaat het om start bouw. In de tabel gaat het om opgeleverde woningen. De nieuwbouw en de verkoop zijn niet één op één aan elkaar gelinkt. Met minder nieuwbouw is nog steeds verkoop nodig om dat de inkomsten hieruit voor een groot deel naar de verduurzaming gaan. Dit zijn alleen de cijfers van de zes grote corporaties. De cijfers van Woonzorg, Habion en Duwo zijn hier niet in mee genomen.

Deze toezegging is met de voorliggende raadsvoordracht afgedaan. Ad h. Toezegging over de afdoening motie 374 van raadsleden Koyuncu en Kabamba, duurzame alternatieven bij klein onderhoud. In de motie werd het college gevraagd om: - Afspraken te maken met woningcorporaties om bij klein onderhoud direct duurzamere alternatieven te installeren bij vervanging en/of reparaties. En hierover terug te rapporteren aan de raad. Het college heeft eerder de motie afgedaan door aan te geven dit mee te nemen in de gesprekken rondom de samenwerkingsafspraken en hierover de raad te informeren. Dit is als volgt verwerkt in de samenwerkingsafspraken: - Afspraak 1.6 - De gemeente en corporaties werken samen om woningen, die pas over twee jaar of later verbeterd worden en/of een hoog warmteverbruik hebben, te voorzien van energiebesparende maatregelen of energieadvies en betrekken daarbij de huurderskoepels. - In de bezoeken worden er duurzame alternatieven aangeboden, zoals energiebesparende douchekoppen of ledlampen. Deze toezegging is met deze raadsvoordracht afgedaan. Ad i. Toezegging over de afdoening van motie 499 van raadslid Ahmadi, Stop met het dakloos maken van mantelzorgende kinderen na overlijden ouder. Daarin werd het college gevraagd om: - Te onderzoeken op welke wijze het college hier invloed op kan uitoefenen richting corporaties en hierover te rapporteren naar de Raad.

Het college heeft eerder de motie afgedaan door aan te geven dit mee te nemen in de gesprekken rondom de samenwerkingsafspraken en hierover de raad te informeren. In de gesprekken over de Samenwerkingsafspraken is het volgende hierover besloten: - Wegens landelijke ontwikkelingen op dit onderwerp met het initiatiefvoorstel Wet huurbescherming weeskinderen, is ervoor gekozen om dit niet verder een onderwerp te maken voor de gesprekken rondom de Samenwerkingsafspraken. De wet huurbescherming weeskinderen is vanaf 1 januari 2024 in werking getreden. Daarnaast 11

was er al een gedragscode vanuit de woningcorporaties om maatwerk te bieden voor jongvolwassen. Deze toezegging is met deze raadsvoordracht afgedaan. Tot slot Het waren lastige gesprekken en niet alle doelen vanuit de AAV worden komende vier jaar behaald. De drie partijen hebben met elkaar besproken hoe we zoveel mogelijk verschil kunnen maken voor de Amsterdamse huurders en woningzoekenden en hoe we recht kunnen doen aan de waarden waaraan wij willen bijdragen: een betaalbare, kwalitatief goede en passende woning voor de mensen die daarop aangewezen zijn. Binnen de huidige omstandigheden zijn dit op dit moment de best mogelijke afspraken. Via de brandbrief voor de Volkshuisvesting (d.d. 16 oktober 2023) hebben de Amsterdamse partijen opnieuw een oproep gedaan aan het Rijk om zo snel mogelijk zorg te dragen voor verruiming van de investeringsruimte bij de corporaties. Zodat zij kunnen blijven werken aan de verduurzaming en het bestrijden van de wooncrisis, met oog voor de betaalbaarheid van de huurders. Samen werken we aan de volkshuisvesting in Amsterdam.

12

Bijlage Verwachte verkoop en nieuwbouw per gebied SA 2024 t/m 2027

% sociaal corporatie-bezit 2021 GA01 GA02 GE03 GE04 GE05 GF06 GF07 GF08 GF09 GF10 GK11 GK12 GK13 GM14 GM15 GM16 GM17 GN18 GN19 GN20 GT21 GT22 GT23 GT24 GS25

Centrum-West Centrum-Oost Westerpark Bos en Lommer Oud West, De Baarsjes Sloterdijk Nieuw-West Geuzenveld, Slotermeer Osdorp De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten Slotervaart Oud-Zuid Buitenveldert, Zuidas De Pijp, Rivierenbuurt Oud-Oost Indische Buurt, Oostelijk Havengebied Watergraafsmeer IJburg, Zeeburgereiland Noord-West Oud-Noord Noord-Oost Bijlmer-West Bijlmer-Centrum Bijlmer-Oost Gaasperdam Weesp, Driemond Totaal 9 gebieden buiten de 9 gebieden

27 29 42 39 30 56 49 18 39 17 19 31 46 41 35 27 50 58 47 52 50 50 30

Verwachte verkopen in onderhandel akkoord SA 24-27*

Voorgenomen nieuwbouw 20242027*

22 98 174 166 167 0 146 159 15 167 72 41 245 274 260 93 0 206 82 293 0 140 44 232 30 3.126

0 141 533 0 72 436 1.035 809 0 610 384 291 25 63 0 601 360 449 978 735 138 955 250 183 66 9.114

690 2.436

1.339 7.775

* aantallen sociale huurwoningen Toelichting bij de tabel: In deze tabel delen we gegevens over de prognoses van de verkoop en nieuwbouw per gebied, die gedeeld zijn in het proces rondom de afspraken in het onderhandelakkoord. Hierbij willen we een aantal punten benadrukken voor de interpretatie van deze cijfers: - Het gaat om prognoses. De aantallen zijn geen onderdeel van de afspraken. - De verkoopaantallen zijn geen streefcijfers. De verkoop in een gebied hangt mede af van het aantal mutaties. De verkoop hangt verder samen met de benodigde inkomsten en deze kan worden bijgesteld. - De nieuwbouw betreft de oplevering van projecten die in de begroting van corporaties zijn opgenomen. De ervaring leert echter dat uiteindelijk het slagingspercentage niet op 100% ligt. De aantallen in de gemaakte afspraken komen niet overeen met de gegevens in dit overzicht. - Deze aantallen zijn niet bij elkaar op te tellen tot het saldo voor voorraadontwikkeling. Sloop en liberalisatie zijn niet opgenomen in het overzicht. In deze afsprakenperiode

13

-

-

-

vindt vrij veel sloop/nieuwbouw plaats, die wel tot verdichting en tot grotere aantallen sociale huur leidt, maar die vaak pas na deze afsprakenperiode te zien zal zijn als groei van de voorraad. Afgesproken is in de nieuwe samenwerkingsafspraken niet te werken met hoge streefdoelen, maar met realistische getallen met bandbreedtes. De focus ligt vooral op de uitvoering: de voortgang en het wegnemen van belemmeringen. Bij de afspraken over nieuwbouw gaat het om start bouw. In de tabel gaat het om opgeleverde woningen. De nieuwbouw en de verkoop zijn niet één op één aan elkaar gelinkt. Met minder nieuwbouw is nog steeds verkoop nodig om dat de inkomsten hieruit voor een groot deel naar de verduurzaming gaan. Dit zijn alleen de cijfers van de zes grote corporaties. De cijfers van Woonzorg, Habion en Duwo zijn hier niet in meegenomen.

14