Bijlage 2. Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen inclusief reactie taxateur op zienswijzen d.d. 28-3-2023.pdf

Ten aanzien van de begrenzing van het exploitatieplan en de percelen waarvan de inbrengwaarde moet worden bepaald verwijzen deskundigen naar het exploitatieplan. Het is niet aan taxateurs om te bepalen welke percelen wel of niet in de inbrengwaardetaxatie moeten worden betrokken. Zienswijze: Parameters niet gelijk: De doorrekening van de totale taxatie naar inbrengwaarde is gebeurd met andere parameters dan in het ontwerp-exploitatieplan, waarbij het verschil in discontering heel groot is (tabel 8). Van een deugdelijke motivering en of zorgvuldige voorbereiding is daarmee geen sprake. Dit dient bij de vaststelling van het ontwerp-exploitatieplan te worden gemotiveerd en aangepast. Hoe de inbrengwaarde met gebruik van deze parameters wordt berekend wordt in de rapportage van bijlage 12 ten onrechte niet duidelijk en is onnavolgbaar. Van een zorgvuldige voorbereiding en of deugdelijke motivering is daarmee geen sprake. Het grote effect van de discontering wordt wel duidelijk: de rentecomponent van de inbrengwaarde is € 675 miljoen op een inbrengwaarde van € 801 miljoen. Een lagere disconteringsvoet leidt tot hogere inbrengwaarden.

5

Reactie taxateurs: De inbrengwaarde is gelijk aan de werkelijke waarde ex artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (of de onteigeningswaarde). Volgens artikel 40b lid 2 dient bij het bepalen van de werkelijke waarde te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Dit impliceert dat voor het bepalen van de werkelijke waarde moet worden uitgegaan van een marktconforme waarde. Anders dan een gemeentelijk grondbedrijf zullen partijen in het vrije commerciële verkeer een marktconforme vergoeding verlangen voor de inzet van eigen en vreemd vermogen. Ten behoeve van de residuele grondwaardeberekening hebben de disconteringsvoet bepaald op basis van een gemiddelde vermogenskostenvoet (weighted average cost of capital, afgekort WACC) van 6,5%. De verhouding eigen en vreemd vermogen is geschat op 40 / 60. De marktconforme vergoeding voor het eigen vermogen is geschat op 12,5% en de vergoeding voor het vreemd vermogen is geschat op 2,5%. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt daarmee (40% x 12,5% + 60% x 2,5% =) 6,5%. In de hogere vergoeding voor het eigen vermogen ligt een vergoeding voor winst en risico besloten.

Zienswijze: Plankosten: De kosten van planvoorbereiding en toezicht op de uitvoering kortweg, plankosten genoemd, worden in het ontwerp-exploitatieplan geraamd op € 26,0 miljoen. De stijging ten opzichte van de 4e herziening uit 2015 met € 16,5 miljoen aan plankosten is €9,5 miljoen (zie tabel 2 paragraaf 2.1). Dat is met 57% een excessieve stijging, vergeleken met bijvoorbeeld de algemene stijging van de bouwkosten van 34%. Volgens de gemeente zijn de belangrijkste wijzigingen voor de hogere plankosten ten opzichte van de 4e herziening: a) "Met ingang van de 5e herziening reparatie worden geen plankosten van gronduitgiften meer opgenomen ..... b) Verlenging van de looptijd van het exploitatieplan van 2019 naar 2030.16 c) Hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken (gemeentelijke activiteiten) en daarmee hogere kosten aan voorbereiding en toezicht."(blz. 27-28 ) De eerste reden zou een kleine verlaging van de kosten met zich meebrengen. De plankosten gronduitgifte worden in het ontwerp-exploitatieplan niet meer in rekening gebracht, omdat particulieren die activiteit zelf uitvoeren en niet de gemeente. De andere twee redenen zorgen dus vooral voor stijging van de plankosten. De gemeente heeft voor de plankosten de Plankostenscan van 2010 gebruikt. De recentere Plankostenscan van 2018 is alleen verplicht voor nieuwe exploitatieplannen.

De gemeente kiest voor het gebruik van de gedateerde Plankostenscan 2010, omdat die beter aansluit bij het jaar van vaststelling van het eerste exploitatieplan. De gemeente laat na deze keuze verder deugdelijk te onderbouwen door vooral te laten zien wat de omvang van de plankosten zijn bij toepassing van recentere plankostenscan. Steenhuijs (bijlage 12 van het ontwerp-exploitatieplan) heeft de plankosten met de nieuwe methodiek geraamd. Dan blijken de plankosten in totaal € 21 miljoen. Dat is dus € 5 miljoen minder dan de door de gemeente opgevoerde plankosten van €26 miljoen met de Plankostenscan van 2010. De keuze heeft dus vooral een voordeel voor gemeente als achtergrond. Daarbij komt dat de kosten voor bouwrijp maken ook al aan de hoge kant zijn beoordeeld (zie paragraaf 2.4). Lagere kosten voor die post betekenen ook lagere plan-koste n. Met kengetallen voor plankosten van 30%-35% van de kosten voor bouwrijp maken komen de plankosten voor het ontwerp-exploitatieplan op € 17 tot € 20 miljoen (30%-35% van aanlegkosten binnen het plangebied van € 57,6 miljoen).

6