Bijlage 2 Memo Lessons Learnt Flexwoningen.pdf

Memo Lessons Learnt Flexwoning-projecten, gemeente Amsterdam Aanleiding: Vanuit het Rijk is aan Amsterdam gevraagd om de ‘lessons learnt' bij de planontwikkeling en realisatie van flexprojecten te verwoorden, dit om inzicht te geven aan het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) welke lessen het Ontwikkel en Bouwteam heeft geleerd naar aanleiding van de eerste vier Amsterdamse flexprojecten. LESSEN 1. Organisatie; dedicated team met andere aanpak/versneld proces 2. Financiële tekorten; dekken uit eigen middelen of tekorten dekken buiten de GREX 3. Commitment van de vastgoedinvesteerders 4. Interne gemeentelijke kritische blik 5. Kansen voor duurzame modulaire bouw voor langere tijd/ permanent 6. Moment van start bouw met herroepelijke omgevingsvergunning is een keuze van de vastgoedinvesteerder.Het 7. Gemeentelijke sturingsmogelijkheden beperkt 8. Knelpunt bij nutsbedrijven 9. Bouwlogistieke problemen wanneer veel partijen zijn betrokken 10. Voorkeur voor corporaties i.p.v. commerciële partijen LES 1: Organisatie De gemeente Amsterdam heeft een ‘dedicated’ team aangesteld dat werkt aan het realiseren van duurzame modulaire flexwoningen ter ondersteuning aan de enorme woningbouwopgave in de stad.

Dit Ontwikkel en Bouwteam heeft zich gespecialiseerd in de realisatie van flexprojecten met een andere aanpak dan de reguliere Amsterdamse methodiek voor woningbouwprojecten. Het versnelde proces, waarin de planvormingsstappen zoveel mogelijk parallel worden doorlopen, wordt continu geëvalueerd. Een belangrijk onderdeel daarvan is om innovativiteit in de opgave te vinden en op creatieve wijze de aanpak bij te stellen en te optimaliseren. Daarnaast zijn er korte lijnen met de ambtelijk opdrachtgever en het bestuur. LES 2: Financiële tekorten Ondanks de subsidie vanuit het Rijk voor flexwoningen resteren er tekorten bij de gemeentes en vastgoedinvesteerders (meestal corporaties) bij de realisatie van flexwoningen. De gemeente Amsterdam stelt daarom extra eigen middelen beschikbaar voor de tekorten op het bouwen woonrijp maken, de inrichting van een goede kwalitatieve openbare ruimte als ook voor de proceskosten. De proceskosten maken geen onderdeel uit van de grondexploitatie van de flexprojecten.

Daarnaast zijn de kosten voor een eventuele financiële herplaatsingsgarantie geen onderdeel van de grondexploitatie, maar onderdeel van de risicoreserve in het Vereveningsfonds van de gemeente. Een en ander is alleen maar mogelijk dankzij het grote bestuurlijke draagvlak voor de flexprojecten. LES 3: Commitment nodig van de vastgoedinvesteerders ondanks risico’s De organisatie, aanpak en besluitvorming voor flexprojecten vraagt net zoals bij de gemeente, ook bij vastgoedinvesteerders zoals corporaties om een andere manier van woningbouwontwikkeling dan gebruikelijk. Financiële besluiten moeten in een vroeg stadium worden genomen door de raad van commissarissen, de manier van samenwerken en het tempo van het project. Daarnaast zijn er meer risico’s en onzekerheden over de exploitatietermijnen, die nodig zijn om de investeringen terug te kunnen verdienen en de mogelijkheden om de woningen in de toekomst zonder nieuwe vergunningaanvragen te kunnen herplaatsen. Niet alle vastgoedinvesteerders zijn bereid deze risico’s te aanvaarden, ook niet met het geboden instrumentarium van het Rijk, omdat er dan nog steeds een aanzienlijk financieel risico voor deze partijen blijft bestaan. E.e.a. is zeer bepalend voor de ontwikkelsnelheid.

Bij de locaties Appelweg en Gaasperdammerzone was er ondanks genoemde financiële risico’s direct vanaf begin af aan enthousiasme bij Amsterdamse corporatie(s). Bij Makerskade was er echter juist veel overredingskracht van de gemeente nodig bij 2 van de 3 corporaties om die ertoe aan zetten om te investeren in flexwoningen. De betreffende corporaties wilden niet afwijken van wat gebruikelijk is bij realisatie van woningbouw en geen definitieve bestellingen doen bij de unitbouwers/aannemers voordat er de nodige zekerheid was over de plannen en de kosten van de unitbouwers. Commitment van de vastgoedinvesteerders over de opgave, aanpak, tijdsplanning en dergelijke is vanaf de start en gedurende het gehele proces essentieel, om de flexwoningen te kunnen bouwen binnen de gestelde termijnen van de subsidie. LES 4: Interne aandachtspunten/ kritische blik Erkend moet worden dat er ook bij gemeentenmedewerkers zijn die moeite hebben met deze andere wijze van werken, met minder sturing op ruimtelijke kwaliteit de bouwprojecten (het durven overlaten aan de ontwerpers van de corporaties/bouwers), de woningtoewijzing (doelgroepen en segmenten) en het beheer dan gebruikelijk, zeker bij vastgoedrealisatie en - exploitatie door commerciële partijen. Dat komt mede door een negatief imago van eerste generatie modulaire woningen, de ‘containerwoningen’.

Extra inspanningen binnen de gemeentelijke organisatie is daardoor nodig. Meer exposure van de kwaliteit van de gerealiseerde projecten en het toegepaste aanpak/proces is daarbij van belang. LES 5: Kansen voor duurzame modulaire bouw voor langere tijd/ permanent In een aantal gevallen komt ook de vraag op of er wel moet worden gekozen voor tijdelijke (10 à 15 jaar) flexwoningen, wanneer locaties in principe ook ruimte bieden voor permanente woningbouw. Bij permanente woningbouw is sprake van een langer ontwikkelproces en kan er sprake zijn van meer maatschappelijke weerstand. Echter kan met het parallel proces wat wordt toegepast bij de flexprojecten, een snelle ontwikkeling en bouwproces mogelijk zijn dan bij de traditionele permanente bouw. Permanente bouw biedt meer financiële ruimte in de vastgoedexploitatie en daardoor meer bereidheid van corporaties en de commerciële markt om te investeren. Een pilot met modulaire permanente projecten, waar het parallelle “flexproces” wordt toegepast is wellicht voor volgende projecten een optie. LES 6: Moment van start bouw met herroepelijke omgevingsvergunning is een keuze van de vastgoedinvesteerder. Vanuit het Rijk wordt aangegeven dat bouwen met een herroepelijke omgevingsvergunning een optie is om te versnellen. De ervaring leert dat vastgoedpartijen hiertoe vaak niet bereid zijn.

U heeft aangegeven dat gemeenten en vastgoedinvesteerders dit probleem samen moet oplossen, en dat – mocht er echt moeten worden gesloopt, de woningen altijd nog verplaatst kunnen worden naar een ander locatie. Echter: - Een gemeente kan vastgoedinvesteerders niet dwingen te starten met bouwen voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is;

-

Onduidelijk is of, als alternatief, een gemeente het financiële risico van een vastgoedinvesteerder over mag nemen, zonder dat sprake is van staatssteun; - Onduidelijk is ook waaruit deze kosten door de gemeente zouden moeten worden gedekt. De geboden subsidie biedt geen ruimte voor overname van deze kosten door de gemeente, die wordt al volledig benut door onder meer de bouw- en woonrijp maken en het eventueel delen van de subsidie met de vastgoedinvesteerders ten behoeve van de tekorten op de vastgoedexploitatie. - Er zijn daarnaast ook geen alternatieve locaties beschikbaar op kort termijn, in het geval de woningen toch weg moeten. Wij staan natuurlijk open voor suggesties voor volgende flexprojecten. Mogelijk biedt de door VRO aangekondigde consultatie omtrent tijdelijke/permanente vergunningverlening oplossingen voor deze problematiek. LES 7: Gemeentelijke sturingsmogelijkheden beperkt De gemeente heeft naast de contractvorming met de corporatie, minimale sturingsmogelijkheden t.a.v. het tempo van de bouw van de woningen door de aannemers en de nutspartijen. Het ministerie verstrekt de subsidie vanuit de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) aan de gemeente waarbij zij ervan uitgaat dat de gemeente de bouwende partijen aanstuurt volgens de planning.

Echter de gemeente is geen opdrachtgever van de bouwende partij/unitbouwer, dit is nl de vastgoedinvesteerder. De gemeente maakt bouw- en woonrijp en sluit een contract met de vastgoedinvesteerders over de voorwaarden en planning voor de oplevering van de flexwoningen. Ondanks dat gemeente Amsterdam bij de eerste drie projecten heeft besloten 1/3 deel van de subsidie te verstrekken aan de corporaties in combinatie met een minimale grondhuur voor sociale woningen, werken deze incentives helaas onvoldoende. De omvang van de subsidie is te beperkt in verhouding tot het veel grotere financiële risico van de corporaties op de woningexploitatie en overtuigt hen niet om de woningen te bestellen. LES 8: Knelpunt bij nutsbedrijven Net als bij reguliere bouw is de beperkte capaciteit van de nutsbedrijven om aansluitingen te verzorgen dikwijls een knelpunt, zowel bij de engineering als bij de daadwerkelijke uitvoeringswerkzaamheden. Maar juist doordat de bouwtijd van flexwoningen veel korter is wordt het risico dat de woningen opgeleverd zonder nutsaansluitingen aanzienlijk groter. Ondanks dat de gemeente bij de flexprojecten vanaf het opstellen van het schetsontwerp de nutspartijen betrekt is het tempo van de nutspartijen maatgevend voor de definitieve oplevering van de woningen.

Tegenwoordig duurt het bijvoorbeeld zo’n 2,5 jaar vanaf aanvraag (kan pas bij de vergunning vanwege de adresgegevens) tot realisatie van de benodigde nutsaansluitingen. Bij de Makerskade bijvoorbeeld is er ook geen bouwaansluitingen beschikbaar tijdens de bouw en moet er worden gebouwd met aggregaten. Door het relatief snel plaatsen van de flexwoningen leidt dit er onder meer toe dat woningen worden opgeleverd zonder nutsaansluitingen, waardoor ze niet snel in gebruik kunnen worden genomen. De vastgoedinvesteerders houden er geen rekening mee om budget te reserveren voor tijdelijke energetische voorzieningen in de woningen om deze gereed te maken voor verhuur. Mogelijk is ook de grote omvang van de Amsterdamse flexprojecten een oorzaak dat nutspartijen meer tijd nodig hebben voor de enginering en het plaatsen van de kabels en leidingen. Bij volgende flexprojecten zal worden gekeken of bij kleinere projecten de nutspartijen wel eerder kunnen aansluiten. LES 9: Bouwlogistieke problemen wanneer veel partijen zijn betrokken Bij grote projecten met meerdere opdrachtgevers en meerdere aannemers doen zich dikwijls bouwlogistieke problemen voor, waardoor partijen op elkaar moeten wachten. Dat kan een nadeel zijn voor de voortgang bij realisatie.

Bij vervolgende flexprojecten zal er ook om deze reden worden gekeken naar kleinere projecten waar met één corporatie/vastgoedinvesteerder en één bouwer wordt gewerkt. Les 10: Voorkeur voor corporaties i.p.v. commerciële partijen Het Ontwikkel en Bouwteam heeft een marktconsultatie gehouden onder commerciële beleggers met de vraag of, en onder welke voorwaarden, zij bereid zijn flexwoningen te realiseren en te exploiteren. De

belangrijkste punten uit deze marktconsultatie zijn dat commerciële partijen met name de volgende voorwaarden stellen: - Er is enkel interesse voor locaties die beschikbaar zijn voor een substantieel langere periode dan 15 jaar (of zelfs permanent), zo niet, dan moeten garanties worden afgegeven over een vervolglocatie; - Inzet van de herplaatsingsgarantie vanuit het Rijk/ gemeente is een vereiste. Gemeentelijke juristen wijzen hierbij echter op risico’s t.a.v. Didam en staatssteun; - Toevoeging van middenhuur en vrijesectorwoningen, incl. subsidie hiervoor. - Veel vrijheid qua programmering: zo min mogelijk eisen t.a.v. de woninggroottes, doelgroepen, woonlasten etc. Uit de gesprekken die wij hebben gevoerd met andere gemeenten werd duidelijk dat de meeste gemeenten een sterke voorkeur hebben voor het samenwerken met corporaties, mochten zij de keuze hebben, omdat een gemeente bij commerciële partijen veel minder grip heeft op de afmetingen en kwaliteit van de woningen, de hoogte van de huurlasten en servicekosten van de woningen en omdat het sociaal beheer vaak onder de maat is. Ook in Amsterdam zijn er negatieve ervaringen met commerciële vastgoedinvesteerders, die soms te hoge woonlasten in rekening brengen en te weinig energie steken in een goed beheer.

Dat laatste is met name bij de SFT-woningen extra belangrijk omdat er een relatief groot deel kwetsbare groepen wordt gehuisvest. Eén buurgemeente heeft zelfs een ‘corporatie tenzij’beleid. Amsterdam sluit commerciële investeerders/exploitanten van flexwoningen vooralsnog niet uit vanwege de ambitie om zo snel en zoveel mogelijk flexwoningen te realiseren, en de afnemende belangstelling van corporaties, maar er zijn veel zorgen hoe in dat geval bovengenoemde problemen kunnen worden voorkomen.