Bijlage 2 - Investeringsnota deel B Holterbergdistrict_Ruimtelijk Programmatisch Raamwerk.pdf
Tekst van het document
naar station Bullewijk
hotels kerk lokaal etens restaurant
gym proefzaak ikea
De drie kwartieren reageren op de identiteiten van de omgeving 32 | HOLTERBERGDISTRICT
Legenda Levendigheid Rust Dynamiek Knooppunten
KWARTIEREN EN IDENTITEIT
Functiemix binnen een bouwblok Plinten van gebouwen zijn cruciaal voor het functioneren en de beleving van de stad. Om te zorgen dat de plintinvulling van de gebouwen toekomstbestendig is en over tijd kan veranderen, is het van belang dat de plinten aan een aantal eigenschappen voldoen. Door de gehele begane grond te vullen ontstaat er ruimte om logistiek, techniek en fietsparkeren in het midden van het bouwblok te organiseren, waardoor ruimte ontstaat aan de straatkanten voor actief programma. Voorwaarden voor een goede (actieve) plint: • Variatie en flexibiliteit in korrelgrootte van functies • Voldoende functiemenging en variatie in dagritmes • Voldoende voordeuren aan de straat voor interactie • Levendige gebouwhoeken • Slimme organisatie van parkeren, logistiek en techniek
Wonen
Kantoor
Commercieel
Legenda Kantoor Labwerkruimte Laboratorium Bedrijvenruimte Retail / recreatie Conferentiehotel HPC / Datacenter Wonen Maatschappelijk Parkeren
4.50
3.30
4.50
3.30
4.50
3.30
4.50
3.30
Het schema aan de rechterzijde vormt een voorbeeld uitwerking van een bouwblok met een combinatie van lichte industrie, commerciële en maatschappelijke voorzieningen, woonprogramma en fietsparkeren.
Lichte industrie
Een flexibele plint
Schematische weergave die functiemix op begane grondniveau laat zien. HOLTERBERGDISTRICT | 33
KWARTIEREN EN IDENTITEIT
Plintenstrategie
ArenApoort
Holterbergdistrict
Bestaand Zuidoost
Ook de oriëntatie op de zon speelt een rol: plinten met ochtendzon zijn ideaal voor koffiezaken en bakkerijen, terwijl locaties met avondzon aantrekkelijk zijn voor restaurants en bars. Langs de Dreven en in het park is meer ruimte voor terrassen dan langs de stadslanen, waar doorgaand verkeer een grotere rol speelt.
Holendrecht Grootstedelijk programma dat elkaar aanvult
DOORSTROOM
Door het combineren van verschillende factoren ontstaat een gelaagde structuur met een unieke sfeer voor elke straat en kwartier. Op de rechterpagina volgt een korte samenvatting van het karakter van de verschillende straten in het Holterbergdistrict.
Amstel III: Bullewijk
DOORSTROOM
Straten met veel verkeer, zoals de Holterbergweg, Lemelerbergweg en de Hoogoorddeef lenen zich uitstekend voor grotere representatieve plintfuncties zoals showrooms, kantoren of maakbedrijven. De Entree en Molenwetering zijn juist geschikt voor kleinschalige horeca, winkels en ateliers, met een uitnodigend karakter dat uitnodigt tot flaneren en verblijven. In de Parkzone ligt de nadruk op ontspanning, met ruimte voor terrassen, sport en recreatie. De precieze programmering van de plinten zal verder uitgewerkt worden in de uitwerkingen per kwartier.
Stad
FLANEREN en VERBLIJVEN FLANEREN en FLANEREN en VERBLIJVEN VERBLIJVEN
Het Holterbergdistrict fungeert als een aanvulling op de grootstedelijke centra ArenAPoort en Amstel III. Om de kenmerkende gebiedsfuncties ‘maken en produceren’ en ‘innovatie’ goed te laten functioneren in gebouwen met plinten die een interactie met de straat aangaan, is gekeken naar verschillende omgevingsfactoren die van invloed zijn op het karakter en daarmee de plintinvulling. Het doel is om een gevarieerd en uitnodigend straatbeeld te creëren dat bewoners, bezoekers en ondernemers aanspreekt en zich in de tijd kan aanpassen aan veranderende behoeften.
DOORSTROOM
+
+
Verkeersintensiteiten
34 | HOLTERBERGDISTRICT
Ochtend- / avondzon
DOORSTROOM
DOORSTROOM
FLANEREN en VERBLIJVEN
DOORSTROOM
FLANEREN en VERBLIJVEN
Hoofdgebruik
KWARTIEREN EN IDENTITEIT
De plintenstrategie hanteert de volgende typen straten met elk een verschil in karakter, korrelgrootte, mobiliteit en gebruik: •
•
•
•
De Stadsboulevards zijn stadsstraten vol ruis, bieden plaats aan grotere plintfuncties vanwege de hogere verkeerssnelheden en intensiteiten, en geeft voorkeur aan "Large" korrelgrootte variatie aan plinten (5-7 eenheden/100m). De Entree en de dreven hebben een reurig karakter met overwegend publiek programma in de plint, ideaal om te flaneren, en geeft voorkeur aan "Medium" korrelgrootte variatie aan plinten (7-10 eenheden/100m). De Inprikkers zijn rustige tussenstraten waar een lage verkeersintensiteit is en dus ruimte voor hoofdzakelijk werken, wonen en kleine functies in de plint, en geeft voorkeur aan "Small" korrelgrootte variatie aan plinten (10> eenheden/100m). Het Park heeft een verblijfsfunctie met vooral ruimte voor terrassen en een fijne mix van kleine commerciële functies die afgewisseld worden met wonen, en geeft voorkeur aan Small korrelgrootte variatie aan plinten (10> eenheden/100m).
Stadsboulevards: Holterbergweg en Lemelerbergweg (doorkijk met Hoogwaardig OV op de Holterbergweg)
In vervolgstappen wordt de plintenstrategie verder per deelgebied uitgewerkt, zodat duidelijker wordt wat dit concreet betekent voor onder meer de korrelgrootte en de diversiteit van plinten.
Entree en dreven: Entree, Hoogoorddreef, Karspeldreef
Inprikkers
Plintenstrategie
Park HOLTERBERGDISTRICT | 35
1.5 BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
36 | HOLTERBERGDISTRICT
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Typologie en programma De openbare ruimte en de menselijke maat van de plinten scheppen samenhang tussen de verschillende kwartieren van het gebied. Het contrast daarentegen zal zichtbaar zijn in de programma mix, de typologie, schaal en korrelgrootte van de bebouwing. • In het zuidelijke deel, het Stapelkwartier bevindt zich de grootste korrelgrootte met het pakhuis en de combigebouwen, waar de AI campus met gestapelde lichte industrie, laboratoria, kantoorruimte en de HighPerformanceComputing-faciliteit is gevestigd. • Rondom de Molenwetering, het Weteringkwartier is een mix aan open bouwblokken met verhoogde binnentuinen en combigebouwen met een grote variatie aan het type programma. De schaal en korrelgrootte van de bouwblokken aan de Holterbergweg zijn kleiner dan aan de Lemelerbergweg.
• Het noordelijke kwartier bestaat voornamelijk uit open bouwblokken met verhoogde binnentuinen met als belangrijkste programma wonen en kantoren, dat om dezelfde typologie vraagt. • In het park bevindt zich de kleinste korrel, paviljoens, wat nieuwe gebouwen kunnen zijn of tijdelijke structuren. • Aan de Keienbergweg en aan de Molenwetering wordt er ruimte gereserveerd voor flexibel programma, dit kan nader ingevuld worden met short stay, woonprogramma en/of kantoorruimtes afhankelijk van marktontwikkeling op lange termijn. Tijdens alle ontwikkelstappen zal er een mix zijn tussen de beschreven typologieën en de bestaande bedrijfsgebouwen, wat het gebied sfeer en diversiteit geeft.
Bestaande bedrijfsgebouwen
Interactief open-bouwblok
Programma mix: - lichte industrie - kantoren - Intralux (XXL) - Decoratelier (XXL) - Tesla (XXL)
Programma mix: - wonen - kantoren - voorzieningen
Combigebouw
Pakhuis nieuwe stijl
Programma mix: - laboratium (werkruimtes) - gestapelde lichte industrie - kantoren - parkeren - HighPerformanceComputing - voorzieningen
Programma mix: - gestapelde lichte industrie - sport - kantoren - parkeren - voorzieningen
HOLTERBERGDISTRICT | 37
Vaste rooilijn Waterstructuur (indicatief)
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Minimale reservering park Doorkijkzone Opgang gestapelde industrie
Stadsplattegrond
Torens 100m+ Torens 70m+ Zoekgebied torens Minimale afmeting hoofdas LEGENDA
Minimale afmeting inprikker
Grens plangebied
Potentiële (brug) verbinding
Bouwveld (controlled)
Mogelijke doorbreking bouwveld Zoekgebied parkeerentree
Bouwveld (uncontrolled) LEGENDA
De stadsplattegrond van de Eerste Ontwikkelstap toont de kaders voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan. De minimale maatvoering van de openbare ruimte en straatprofielen (zie pagina 79) markeren wat flexibel en robuust is. Op die manier zijn ontwikkelingen in de toekomst mogelijk en stuurbaar. De bestaande situatie en de verkaveling is hierbij het uitgangspunt en bepalend. Voor de invulling van de kavels gelden de regels die beschreven zijn in het hoofdstuk Beeldkwaliteit. De hoofdstructuur van de stadsplattegrond wordt bepaald door de openbare ruimte; de dreven, inprikkers en het centrale park en zorgt voor de basis van de kavels die worden uitgegeven. De Fase Doorkijk heeft nog vele onzekere factoren en zal in verschillende fases worden ontwikkeld, afhankelijk van de beschikbaarheid van percelen en ontwikkelingen in de context.
LEGENDA Vaste Legenda Grens rooilijn plangebied Waterstructuur (indicatief) Bouwveld (controlled) Grens plangebied Grens plangebied Minimale reservering Bouwveld (controlled)park (uncontrolled) Bouwveld Doorkijkzone Bouwveld (uncontrolled) Vaste rooilijn Vaste rooilijn Opgang gestapelde industrie Waterstructuur Vaste rooilijn Waterstructuur (indicatief) Torens 100m+ Minimale reservering park Minimale reservering park Waterstructuur (indicatief) Torens 70m+ Minimale reservering park Doorkijkzone Zichtlijn / reserveringszone Zoekgebied torens industrie Doorkijkzone Opgang gestapelde industrie Opgang estapelde Minimale afmeting hoofdas Minimale afmeting hoofdas Opgang gestapelde industrie Torens 100m+ Minimale afmeting inprikkerinprikker 70m+ Minimale afmeting Torens 100m+ Potentiële (brug) verbinding Torens 70m+ Zoekgebied torens Potentiele (brug) verbinding Mogelijke afmeting doorbreking bouwveldbouwveld Zoekgebied torens Minimale hoofdas Mogelijke doorbreking Zoekgebied parkeerentree Minimale afmeting hoofdas inprikker Zoekgebied parkeerentree
P
Gebiedsontsluiting Rijrichting interne loop loop Rijrichting interne Incidentele verkeersbewegingen Incidentele vervoersbewegingen Optie parkeergarage Optie parkeergarage Indicatie paviljoen Zoekgebied markante bebouwing Mogelijke uitbreiding kavel D Zoekgebied onderstation Zoekgebied HPC Bestaande bebouwing Bestaande bebouwing, met potentie om vroeg in het proces te ontwikkelen
Minimale inprikker Potentiëleafmeting (brug) verbinding Potentiële (brug) verbinding Mogelijke doorbreking bouwveld Rijrichting interne loop bouwveld Mogelijke doorbreking Zoekgebied parkeerentree Incidentele Zoekgebiedverkeersbewegingen parkeerentree P
Optie parkeergarage Indicatie Rijrichtingpaviljoen interne loop Rijrichting loop Incidenteleinterne verkeersbewegingen
P
Incidentele verkeersbewegingen Optie parkeergarage
P
Optie parkeergarage Indicatie paviljoen Indicatie paviljoen
Bouwvelden in relatie tot openbare ruimte 38 | HOLTERBERGDISTRICT
Bouwvelden in relatie tot openbare ruimte
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Programma Het programma overzicht laat de functieverdeling zien voor de Eerste Ontwikkelstap en de Doorkijkfase (exclusief parkeren) en geeft in de voorbeelduitwerking een mogelijke uitwerking.
26.200m2
STADSVERZORGENDE FUNCTIE (n.t.b.)
27.700m2 6.660m2 8.930m2
LABORATORIUM MAATSCHAPPELIJK COMMERCIEEL
50.000m2
HPC (min. 60 MW IT)
179.480m2
WONEN
183.440m2
LIGHT INDUSTRY
482.410m2
TOTAAL
Eerste Ontwikkelstap (excl. parkeren)
Axonometrie Voorbeelduitwerking Hoofdprogramma Doorkijk (Eerste Ontwikkelstap is zwart omlijnd)
65.330m2
KANTOOR
53.720m2
STADSVERZORGENDE FUNCTIE (n.t.b.)
150.820m2
LABORATORIUM
42.040m2
MAATSCHAPPELIJK
65.250m2
COMMERCIEEL
50.000m2
HPC (min. 60 MW IT)
596.290m2
WONEN
241.110m2
LIGHT INDUSTRY
1.264.560m2 TOTAAL Doorkijkfase (excl. parkeren)
Legenda Kantoor Labwerkruimte Laboratorium Bedrijvenruimte Retail / recreatie Stadsverzorgende functie (ntb) HPC Wonen Maatschappelijk Parkeren
HOLTERBERGDISTRICT | 39
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Bebouwing Voorbeelduitwerking Eerste Ontwikkelstap
Mogelijke volume uitwerking Eerste Ontwikkelstap
Mogelijke volume uitwerking Eerste Ontwikkelstap. Zicht op de Hoogoorddreef en het Hoogoordpark. 40 | HOLTERBERGDISTRICT
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Voorbeelduitwerking Doorkijk
Mogelijke volume uitwerking Doorkijk. In het Hoofdstuk Beeldkwaliteitsplan staan de regels beschreven die de mogelijkheden laten zien.
Mogelijke volume uitwerking Doorkijk. Zicht op de Hoogoorddreef en het Hoogoordpark. HOLTERBERGDISTRICT | 41
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Stadssilhouet: altijd zicht op het landschap Amsterdam Zuidoost heeft vanaf het omliggende landschap al een hoogbouwprofiel in aanzet. Met de verdichting in Bullewijk en Paasheuvelwijk zal dit silhouet steeds prominenter worden. Het Holterbergdistrict is een aanvulling binnen het stadssilhouet dat al aan het ontstaan is. De Amstelscheg heeft een enorme visuele kwaliteit, vanuit de nieuwe gebouwen kijk je straks op de weilanden, de Amstel en op hoogte zal Schiphol of de kuststrook bij Zandvoort te zien zijn. In de plannen wordt daarom ook gezocht naar manieren om zoveel mogelijk woningen uitzicht te geven. Het spreekt daarbij voor zich dat ook de andere windrichtingen een fraai uitzicht hebben. De voorbeelduitwerking en doorsnedes laten een voorbeelduitwerking zien. De beschreven principes zijn richtinggevend: • Het noordelijke gebied sluit aan bij het hoogstedelijke karakter van ArenAPoort waar rondom station Bijlmer de hoogste gebouwen staan als stedelijke markering. In het Arenakwartier bevinden zich de hoogte torens van het plangebied tot ca. 130 meter hoog. • Rondom de Molenwetering is de dichtheid lager en zijn er enkel uitzonderingen waar torens de ca. 70 meter reiken. • Het Stapelkwartier bestaat uit volumes met grote efficiënte vloerplaten waarboven compacte volumes tot ca. 60 meter hoogte staan.
• Voor het gehele gebied geldt dat de hoogte vanaf de Holterbergweg richting de Amstelscheg afneemt en dat de hoogte rondom de Molenwetering overwegend lager is dan aan de randen van het gebied. • Hoewel de dichtheid varieert met de verdeling van het programma, moet de perceptie van dichtheid coherent en herkenbaar zijn in het hele gebied. • Tot een hoogte van in ieder geval 70 meter hebben alle woningen private buitenruimte, op zijn minst een Frans balkon, ten behoeve van prettig wonen. • Woningen vanaf 30 meter hoog, met minder dan 25 meter onderlinge afstand zijn altijd dubbelzijdig georiënteerd. • De bovengelegen verdiepingen van een gebouw dat hoger is dan 70 meter zijn alleen bereikbaar via een centrale entree, niet direct vanuit een eventuele parkeergarage
•
• •
De gebouwen worden flexibel gebouwd, zodat latere aanpassingen aan ruimtes mogelijk zijn. Bij woningen kleiner dan 50m2 BVO moet het samenvoegen van woningen mogelijk zijn. Ook eventuele parkeergarages worden geschikt gemaakt voor eventueel toekomstig ander gebruik (zie hoogbouwbeleid). Maximale diagonalen kunnen bijdragen aan het voorkomen van te massieve volumes. De maximale diagonalen voor diverse soorten gebouwen zijn voorgeschreven in het hoogbouwbeleid. Alle hoogbouw heeft een zorgvuldige beëindiging, waarbij technische zaken (zoals het bewassingssysteem) worden mee-ontworpen, om te zorgen voor een aantrekkelijk beeld en ‘ongelukjes’ te voorkomen (zie hoogbouwbeleid).
Er wordt een verbindende identiteit gecreëerd door een continuïteit in de hoogtes van de volumes te gebruiken. Vier bouwhoogtes worden gebruikt als leidraad voor de ontwikkeling: • • • •
De eerste laag heeft een hoogte van ongeveer 20 meter (6 verdiepingen), wat een zekere basis biedt voor het straatbeeld. De tweede laag heeft een hoogte van ongeveer 40 meter. De derde laag heeft een hoogte van ongeveer 70 meter, waardoor een hogere dichtheid kan worden verkregen met (woon/werk) torens. De vierde laag biedt de mogelijkheid om torens hoger dan 70 meter te realiseren, waarbij de hoogte variabel is. Dit kan op strategische en logische locaties.
Afwijkingen van de gestelde regels zijn mogelijk, mits goed gemotiveerd en passend binnen de ambities en de ruimtelijke kwaliteit van het plan. In Hoofdstuk 2 Beeldkwaliteit Principes worden de bouwhoogte principes in relatie tot de aangrenzende straten en openbare ruimte in meer detail toegelicht.
A
B
C
+150m +150m +150m
+70m +70m +70m +40m +40m +20m +40m +20m +20m
Amstelscheg Amstelscheg Amstelscheg
Lemelerbergdistrict Lemelerbergdistrict Lemelerbergdistrict
Holterbergdistrict Holterbergdistrict Holterbergdistrict
Arenapoort West Arenapoort West Arenapoort West
Deelgebied Noord: Principe doorsnede van de Amstelscheg tot de ArenApoort
+150m +150m +150m
+70m +70m +70m +40m +40m +20m +40m +20m +20m
Amstelscheg Amstelscheg Amstelscheg
Lemelerbergdistrict Lemelerbergdistrict Lemelerbergdistrict
Holterbergdistrict Holterbergdistrict Holterbergdistrict
Amstel III Amstel III Amstel III
Deelgebied Zuid: Principe doorsnede van de Amstelscheg tot de ArenApoort +150m +150m +150m
+70m +70m +70m +40m +40m +20m +40m +20m +20m
ArenAkwartier ArenAkwartier ArenAkwartier
Molenweteringkwartier Molenweteringkwartier Molenweteringkwartier
Noord - Zuid: Principe doorsnede van de Burgemeester Stramanweg tot Laarderhoogtweg 42 | HOLTERBERGDISTRICT
Stapelkwartier Stapelkwartier Stapelkwartier
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Stadssilhouet: zicht vanaf de Amstelscheg richting het oosten. Huidige situatie
Stadssilhouet: zicht vanaf de Amstelscheg richting het oosten. Ontwikkeling ArenApoort & Bullewijk
Stadssilhouet: zicht vanaf de Amstelscheg richting het oosten. Eerste Ontwikkelstap
Stadssilhouet: zicht vanaf de Amstelscheg richting het oosten. Fase Doorkijk HOLTERBERGDISTRICT | 43
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Eerste Ontwikkelstap De input voor de voorzieningen is gebaseerd op ‘De Amsterdamse Referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’, versie 25 juni 2024. Voor het Holterbergdistrict is uitgegaan van een hoogstedelijke buurt en 2.450 woningen. In onderstaande kaarten zijn de gebieden aangegeven die geschikt zijn als zoeklocatie voor de betreffende functies, waarbij voor de voorzieningen geldt dat het draagvlak is onderzocht. Maatschappelijke en commerciële voorzieningen In het programma is de benodigde ruimtereserveringen voor nieuw toegevoegde commerciële en maatschappelijke wijkvoorzieningen opgenomen. Ten aanzien van bovenwijkse voorzieningen wordt maatwerk toegepast, dat passend is bij het woningprogramma van de eerste fase. De maatschappelijke voorzieningen bevinden zich grotendeels in het noordelijk deel, waar in de eerste fase woningen worden voorzien. • De zoekgebieden voor de supermarkt, detailhandel en retail bevinden zich aan de Hoogoorddreef. • De zoekgebieden voor horeca aan de parkruimte in het noordelijke en zuidelijke deel. • De zoekgebieden voor primair onderwijs binnen het plangebied ligt aan het aan het park, buiten de geluidshindercontouren van de wegen met ruimte voor een groen speelterrein en er zijn twee locaties buiten het plangebied.
• De sfeer makende lichte industrie is als confetti over het gehele gebied verspreidt terug te vinden.
Groenvoorzieningen • Ecosysteemgroen: 30.780m2 totaal, waarvan; - 18.200m2 groene publieke ruimte - 2.220m2 groene oevers - 1.360m2 groene binnentuinen - 9.000m2 groen op dak • Gebruiksgroen: 16.560m2 totaal • Georganiseerde sporten: 16.920m2 totaal, waarvan; - 6.620m2 in publieke ruimte - 1.200m2 in sportpaviljoens (in de publieke ruimte) - 5.600m2 binnen (overdekte semi-openbare ruimte) - 3.500m2 sport op dak • Sport in de openbare ruimte: 2.250m2 totaal • Speelvelden: 2.000m2 totaal • Speelplekken: 900m2 totaal • Buitenruimte IKC en kinderdagverblijf: 1.840m2 totaal De sportnormen dienen in elke fase behaald te worden, in afspraak met de gemeente.
Legenda Grens plangebied Gebruiksgroen
Legenda Plint - Stadsboulevards Plint - Entree & dreven LEGENDA Plint - Inprikkers LEGENDA Zoekgebied primair onderwijs Plint - Park Zoekgebied primair onderwijs Zoekgebied primair Primair onderwijs buiten gebied onderwijs Primair onderwijs buiten gebied Zoekgebied buurtkamer Zoekgebied buurtkamer Zoekgebied zorgcentrum buurtkamer Zoekgebied zorgcentrum Zoekgebied Zoekgebied Zoekgebied Zoekgebied zorgcentrum kunst &kunst cultuur en cultuur kunst &stadssupermarkt cultuur Zoekgebied stadssupermarkt Zoekgebied Zoekgebied Zoekgebied Zoekgebied stadssupermarkt horecahoreca PO
PO PO
BK PO
BK ZC
ZC K&C
K&C SM
SM HC
HC
(1.000 - 1.600m2)
(32 x 80m2)
(1.000 - 1.600m2)
Zoekgebied buitenruimte horeca (32 x 80m2)school Zoekgebied Zoekgebied buitenruimte school De Stadsboulevards
44 | HOLTERBERGDISTRICT
Stadsboulevards De Entree & Dreven Entree & Dreven De Inprikkers
Ecosysteemgroen daken Ecosysteemgroen binnentuin, oevers, publiek Open water Technische daken Georganiseerde sporten (dak) Publiek sporten (dak) Speelvelden Speelterrein Kinderdagverblijf Integraal kindcentrum
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Doorkijk De input voor de voorzieningen is gebaseerd op ‘De Amsterdamse Referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’, versie 25 juni 2024. Voor het Holterbergdistrict is uitgegaan van een hoogstedelijke buurt en 8.000 woningen. In onderstaande kaarten zijn de gebieden aangegeven die geschikt zijn als zoeklocatie voor de betreffende functies. Maatschappelijke en commerciële voorzieningen De maatschappelijke functies bevinden zich grotendeels in zowel het ArenAkwartier als het Weteringkwartier, waar de dichtheid en het aantal woningen hoger is. De commerciële functies liggen verspreidt door het gebied maar bevinden zich voornamelijk aan het centrale park en de dreven. De sfeermakende lichte industrie is als confetti over het gehele gebied verspreidt terug te vinden. • De zoekgebieden voor de supermarkt, detailhandel en retail bevinden zich aan de Hoogoorddreef / dreven. • De zoekgebieden voor horeca aan het park en de Molenwetering. • De zoekgebieden voor primair onderwijs grenzen aan het park, buiten de geluidshindercontouren van de wegen met ruimte voor een groen speelterrein. • Zorgfuncties liggen strategisch in de buurt van OV haltes.
Groenvoorzieningen • Ecosysteemgroen: 124.650m2 totaal, waarvan; - 80.600m2 groene publieke ruimte - 3.250m2 groene oevers - 8.300m2 groene binnentuinen - 32.500m2 groen op dak • Gebruiksgroen: 61.500m2 totaal • Georganiseerde sporten: 23.076m2 totaal, waarvan; - 11.076m2 in publieke ruimte - 1.200m2 in sportpaviljoens (in de publieke ruimte) - 7.300m2 binnen (overdekte semi-openbare ruimte) - 3.500m2 sport op dak • Sport in de openbare ruimte: 7.620m2 totaal waarvan; - 3.820m2 in publieke ruimte - 3.800m2 op dak • Speelvelden: 7.000m2 totaal • Speelplekken: 3.600m2 totaal • Buitenruimte IKC en kinderdagverblijf: 5.520m2 totaal
HOLTERBERGDISTRICT | 45
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Eerste Ontwikkelstap Voorbeelduitwerking Noord Programma De Eerste Ontwikkelstap richt zich op productieve en creatieve bedrijvigheid in combinatie met een aantrekkelijk woonklimaat. De plint wordt grotendeels gevuld met maatschappelijke en commerciële voorzieningen, lichte bedrijvigheid, de fietsenstalling en techniek voor het woonprogramma. De condities van de context verschillen in de Eerste Ontwikkelstap ten opzichte van de doorkijk fase, en voornamelijk van mobiliteit en de inrichting van de openbare ruimte. In de Eerste Ontwikkelstap loopt de bestaande weg rondom het park en de noordelijk gelegen bouwvelden, en wordt deze gebruikt door de omliggende bedrijven. Op termijn zal deze route afwaarderen in gebruik. Het onderstaande diagram geeft een voorbeelduitwerking, waarbij de benodigde maatschappelijke en commerciële voorzieningen op schaal zijn ingetekend op posities die aansluiten bij de plintenstrategie. De gebouwplinten worden ontworpen als flexibele ruimtes met een minimale hoogte van 4.5m. Dat maakt het mogelijk deze belangrijke laag een goede invulling te geven. Als met de tijd de sfeer en behoeften van het gebied veranderen kan de invulling daarop worden afgestemd.
Principes • Woon- en werkfuncties vormen een synergie • Functies worden zodanig gepositioneerd dat er een multifunctionele levendige plint ontstaat die de straat over de gehele dag activeert • De lichte industrie kan goed functioneren en de openbare ruimte is veilig voor voetgangers en fietsers Lichte industrie: • Link met maakindustrie/verkooppunt • Lichte industrie vormt voor ca. 30% onderdeel van ‘sfeermakers’, in de vorm van fabrikanten met een verkooppunt aan de straat • Laden/lossen vanaf de straat Supermarkt, maatschappelijke en commerciële voorzieningen: • Ruimtereservering van een stadssupermarkt. Functie wordt grotendeels ingepakt door actieve gevels • Goed bereikbaar en aantrekkelijke gevels naar de straten School: • Wordt zo zelfstandig mogelijk gebouwd • Oppervlakte reservering opgenomen voor een alles-in-een school • Kavel vormt onderdeel van een groter bouwblok, mogelijke ontwikkeling in combinatie met woonprogramma (die een link vormt met onderwijs) • Gelegen aan het park voor een buitenruimte Wonen: • Duidelijke adressen aan de straat • Goed te bereiken inpandige fietsenstallingen / auto parkeren op afstand
65m
ZC
80% publiek - 20% privaat korrelgrootte S (>10/100m)
2L: 768m²
PO HC
3L: 4.088m²
HC
HC
PO PO PO PO
Primair onderwijs onderwijs 4.088m² 4.088m² Primair Integraal Integraal kindcentrum kindcentrum 3.738m² 3.738m² Integraal kindcentrum 3.738m² Kinderdagverblijf 350m² Kinderdagverblijf Kinderdagverblijf 350m² 350m²
BK BK PO PO BK BK
P
ZC PO ZC ZC ZC
BK
1L: 117m²
BK BK
HC
BK ZC ZC
75m
HC
HC
1L: 1.000 - 1.600m² K&C
SM
2L: 563m²
80% publiek - 20% privaat korrelgrootte M (7-10/100m)
80% publiek - 20% privaat korrelgrootte S (>10/100m)
20% publiek - 80% privaat korrelgrootte M (7-10/100m) en L (5-7/100m)
Lemelerbergweg
130m
10% publiek - 90% privaat korrelgrootte M (7-10/100m) en L (5-7/100m)
55m
Hoogoorddreef
K&C ZC K&C K&C K&C SM SM SM SM K&C K&C HC HC HC HC K&C SM SM SM HC HC HC
Buurtkamer 117m² Legenda Primair onderwijs Buurtkamer 117m² 4.088m² Integraal kindcentrum kindcentrum 3.738m² 3.738m² Integraal Zorgcluster 768m²4.088m² Primair onderwijs Kinderdagverblijf 350m² Primair onderwijs 4.088m2 totaal Kinderdagverblijf 350m² Zorgcluster 768m² Gezondheidscentrum Integraal kindcentrum768m² 3.738m² Gezondheidscentrum 768m² Gezondheidscentrum 768m² -Huisartspraktijk 2 Kinderdagverblijf 350m² -Huisartspraktijk Buurtkamer 117m² -Huisartspraktijk Buurtkamer 117m -Eerstelijns zorgaanbieder -Eerstelijns zorgaanbieder -Eerstelijns zorgaanbieder -Apotheek Buurtkamer 117m² -Apotheek Zorgcluster 768m² -Apotheek Zorgcluster 768m2 Gezondheidscentrum 768m² 768m² Gezondheidscentrum Kunst & & Cultuur Cultuur 1.014m² Zorgcluster 768m² -Huisartspraktijk -Huisartspraktijk Kunst 1.014m² Wijkkunstvoorziening 563m² Gezondheidscentrum 768m² Kunst en Cultuur 1.014m2 Wijkkunstvoorziening 563m² -Eerstelijns zorgaanbieder -Eerstelijns zorgaanbieder Wijkkunstvoorziening 563m² -Huisartspraktijk -Apotheek -Apotheek Supermarkt 1.000-1600m² -Eerstelijns zorgaanbieder Supermarkt 1.000-1.600m2 Supermarkt 1.000-1600m² -Apotheek Kunst & Cultuur 1.014m² Horeca 80m² Wijkkunstvoorziening 563m² Wijkkunstvoorziening 563m² Horeca 80m² Horeca Kunst & Cultuur 1.014m² Uitzondering 1.000-1600m² plintenstrategie Wijkkunstvoorziening 563m² Supermarkt Uitzondering plintenstrategie Uitzondering
plintenstrategie Extra supermarkt Supermarkt Horeca 80m²1.000-1600m² Extra ruimtereservering ruimtereservering supermarkt Extra ruimtereservering supermarkt Horeca 80m² Uitzondering plintenstrategie Gebiedsontsluiting Uitzondering plintenstrategie Extra ruimtereservering supermarkt Interne ontsluitingsupermarkt Extra ruimtereservering Aansluiting gedeelde magazijn Zoekgebied basis commercieel Zoekgebied basis maatschappelijk Indicatie commercieel Indicatie lichte industrie Indicatie maatschappelijk Indicatie wonen Indicatie kantoor Indicatie HPC Indicatie (fiets)parkeren (x5 (x5 noord, noord, x3 x3 zuid) zuid) (x5 (x5 noord, noord, x3 x3 zuid) zuid)
(x5 (x5 noord, noord, x3 x3 zuid) zuid) (x5 noord, x3 zuid)
0 0m
46 | HOLTERBERGDISTRICT
80m 10m
160m 20m
400m 50m
BEBOUWING EN VOORZIENINGEN
Voorbeelduitwerking Zuid Programma In de Eerste Ontwikkelstap komt er in het zuidelijke gebied een intensivering van lichte bedrijvigheid door het stapelen van deze functie en zijn er zoekgebieden opgenomen voor de HPC faciliteit en het onderstation. Het integreren van deze functies in een verdicht gebied vraagt om een nieuwe kijk op de manier van ontwerpen, beheer en gebruik zodat de functies enerzijds goed functioneren en anderzijds een actief maaiveld ontstaat. Het onderstaande diagram toont een mogelijke voorbeelduitwerking, waarbij de inpandige logistiek van het pakhuis zichtbaar is. Op belangrijke hoeken, aan de dreef en het park komen commerciële functies en sfeermakende lichte industrie.
Principes • Op de prominente hoeken komen actieve plinten • Lange gesloten geveldelen op maaiveld worden voorkomen • Techniek en logistieke toegangen worden geïntegreerd in de architectuur van de plint. Principes Pakhuis: • Logistiek vindt inpandig plaats • Aan de Karspeldreef en het park bevinden zich kleinere ruimtes die een interactie aangaan met het maaiveld. Principes HPC: • Actieve plinten met bedrijvigheid, verkoop, horeca en/of combinaties naar de Lemelerbergweg en het park. Principe onderstation: • Afhankelijk van de locatie, ingepakt of een representatieve plint richting de belangrijke publieke ruimte.
80m
HC
HC
50% publiek - 50% privaat korrelgrootte M (7-10/100m) en L (5-7/100m)
20% publiek - 80% privaat korrelgrootte M (7-10/100m) en L (5-7/100m)
190m
P
Lemelerbergweg
40% publiek - 60% privaat korrelgrootte M (7-10/100m)
PO PO
Integraal kindcentrum 3.738m² Kinderdagverblijf 350m² 350m² Kinderdagverblijf BK BK ZC ZC
korrelgrootte M (7-10/100m) en L (5-7/100m) 160m
Buurtkamer 117m² 117m² Buurtkamer Zorgcluster 768m² Zorgcluster 768m² Gezondheidscentrum 768m² Gezondheidscentrum 768m² -Huisartspraktijk -Huisartspraktijk -Eerstelijns zorgaanbieder zorgaanbieder -Eerstelijns -Apotheek -Apotheek
K&C K&C
Kunst & Kunst & Cultuur Cultuur 1.014m² 1.014m² Wijkkunstvoorziening 563m² Wijkkunstvoorziening 563m²
SM SM HC HC
Laarderhoogtweg30% publiek - 80% privaat
Primair onderwijs Primair onderwijs 4.088m² 4.088m² Integraal kindcentrum 3.738m²
Legenda Supermarkt 1.000-1600m² 1.000-1600m² Supermarkt Horeca 80m² 80m² Horeca Horeca Uitzondering Uitzondering plintenstrategie plintenstrategie Uitzondering plintenstrategie Extra ruimtereservering ruimtereservering supermarkt supermarkt Extra Gebiedsontsluiting Interne ontsluiting Interne logistieke loop Aansluiting gedeelde magazijn Zoekgebied basis commercieel Indicatie commercieel Indicatie lichte industrie Indicatie maatschappelijk Indicatie HPC Indicatie onderstation Indicatie (fiets)parkeren (x5 noord, x3 zuid) (x5 noord, x3 zuid)
0 0m
80m 10m
160m 20m
400m 50m
HOLTERBERGDISTRICT | 47
2 BEELDKWALITEIT PRINCIPES Het raamwerk biedt houvast voor een heldere ontwikkeling die vanaf dag één al moet kloppen. Door de flexibele opzet van het raamwerk fungeert het beeldkwaliteitsplan vooral als een kaderdocument dat algemene maar strakke richtlijnen geeft voor de verdere uitwerking. Naarmate de vlekken verder worden ontwikkeld, zal per deelgebied steeds een aanvullend beeldkwaliteitsplan moeten worden opgesteld om de uitgangspunten verder te verfijnen.
48 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Principes Het hoofdstuk Beeldkwaliteit Principes is een vooroploper op Beeldkwaliteitsplannen die afhankelijk van schaal en omvang in een later stadium per deelgebied verder uitgewerkt dienen te worden. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de globale samenhang is in relatie tot stedenbouw, architectuur en landschap en hoe dit dient als basis voor hieruit vloeiende Deel BKP’s. Dit laat ruimte over voor een meer flexibele invulling gezien de aard van het Ruimtelijk Programmatisch Raamwerk. De nadruk ligt op de beleving van de straat, vanuit het perspectief van voetgangers en fietsers: de stad wordt primair ervaren op ooghoogte. Het landschap vormt de basis, waarlangs gebouwen zich voegen in relatie tot straten en openbare ruimten. De begane grond speelt een cruciale rol in de overgang tussen publiek en privé. Actieve plinten met duidelijke adressen, veel entrees, open geveldelen en transparantie zorgen voor levendigheid en verbinding met de omgeving. Dit resulteert in een stedenbouwkundig weefsel waarin het maaiveld een interactie aangaat met de omgeving, toegankelijk is en het gemeenschapsgevoel verstrekt. De gevels ondersteunen dit met klimaatadaptieve elementen, zoals passieve zonwering, die bijdragen aan comfort en duurzaamheid.
De samenstelling van deze elementen wordt bepaald door de specifieke kenmerken van elke locatie en de behoeften van het programma dat gehuisvest wordt. Op deze manier wordt het Holterbergdistrict gekenmerkt door variatie en wordt tegelijkertijd voldaan aan flexibiliteits- en duurzaamheidsdoelstellingen. Bij de ontwikkelingen van het Holterbergdistrict zullen veel verschillende partijen betrokken zijn. Om eenheid en samenhang te creëren binnen de vrijheid van mogelijkheden zijn er richtlijnen opgesteld die toepasbaar zijn door de jaren en fasen heen. Zo kan op een tijdloze manier worden gebouwd en aanpassingen worden gedaan en blijven essentiële kwaliteiten bewaard. De Beeldkwaliteit wordt aan de hand van deze thema’s toegelicht: • Identiteit • Landschap • Bestrating • Massa • Architectuur
wijkniveau
70m
torenlaag
kantoren
40m
gestapelde lichte industrie
kantoren/wonen
kantoren
gestapelde lichte industrie
straatniveau
commerciële ruimtes
stedelijke laag
bovenbouw
kantoren/wonen
gebouwniveau
20m
De stad op ooghoogte speelt zich af in de stedelijke laag las schematisch voorbeeld
HOLTERBERGDISTRICT | 49
BEELDKWALITEIT
Identiteit gebouwen en typologie Het Holterbergdsitrict heeft de ambitie om de kwaliteiten van Zuidoost; ruimte en de grote schaal van gebouwen en ruimtes, samen te brengen met de Amsterdamse traditie van bouwblokken en straten maken. In de historische stad definiëren gebouwen straten en openbare ruimten, wat resulteert in een duidelijke identiteit en leesbaarheid. De begane grond is geactiveerd door een fijnmazige indeling en een diversiteit aan functies. Deze stedelijke structuur kent af en toe interessante uitzonderingen die onverwachte momenten in de stedelijke omgeving introduceren. Amsterdam Zuidoost wordt daarentegen gekenmerkt door het open landschap, de aanwezigheid van natuurlijke elementen zoals het open water en de royale dreven.
Bij het behouden en herinterpreteren van de kwaliteiten van Amsterdam Zuidoost in het Holterbergdistrict zijn verschillende kernelementen essentieel. De veelvoud van verschillende kwartieren met eigen identiteiten, waar het Holterbergdistrict een toevoeging op wordt. De royale structuur van open ruimten, zoals de Molenwetering met natuurlijke oevers en, in bredere zin, de relatie tussen gebouwen en het open water, moet behouden en verbeterd worden om een harmonieuze integratie met de natuur te waarborgen. Daarnaast is de heldere ruimtelijke structuur, gevormd door boomrijke assen langs straten zoals de Lemelerbergweg en de dreven, cruciaal omdat deze oriëntatie biedt en de visuele identiteit van het gebied definieert. Als deze verschillende stedelijke kwaliteiten worden gecombineerd, hebben ze de potentie om een heterogene stedelijkheid te introduceren in het Holterbergdistrict dat zal leiden tot een dynamische omgeving. Deze hybride benadering vormt de basis van het Beeldkwaliteitsplan en integreert: • Het aansluiten op de huidige beeldkwaliteit en identiteit van het werkgebied • Antwoord bieden op ecologische- en klimaatuitdagingen zoals oververhitting en hevige regenval
50 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Identiteit landschap In de huidige staat is het Holterbergdistrict voornamelijk een verharde en steriele ruimte met weinig tot geen biodiversiteit, gelegen tussen twee grootstedelijke groene structuren: Amsterdam Zuidoost en de Amstelscheg. Het introduceren van landschap in het Holterbergdistrict speelt een cruciale rol in het herstellen van deze balans door vergroening, samenhang en harmonie te brengen. Zo kan het Holterbergdistrict uitgroeien tot een volwaardige schakel tussen park en polder. De nieuwe ontwikkeling gaat de verbinding aan met de ruimtelijke groenstructuren van Amsterdam Zuidoost, bestaande uit parken, het orthogonaal stedelijk systeem van dreven en de Amstelscheg met een fijnmazig en agrarisch poldersysteem. Inspelend op die bestaande structuren, geven drie landschappen vorm aan het Holterbergdistrict: het stadslandschap, het parklandschap en het daklandschap met een stelsel aan binnenhoven. Er wordt gestreefd naar een uniforme beeldkwaliteit, waarbij groen en verharding het Holterbergdistrict als één geheel verbinden en naadloos laat aansluiten op de omliggende context. Tegelijkertijd worden bijzondere plekken bepaald die zich onderscheiden van deze uniforme onderlegger, aansluiten bij de identiteit van de kwartieren en zo dynamiek creëren. Het landschap is ontworpen volgens het stedelijk beleid van de Gemeente Amsterdam.
Amsterdam-Zuidoost
Holterbergdistrict
Amstelscheg
Het landschap bepaalt de identiteit van het Holterbergdistrict en is overal aanwezig. De publieke ruimte van parken en straten, gevels en daken maken hier integraal deel van uit. Conceptueel kan het landschap van het Holterbergdistrict gezien worden als berglandschap, met een groene en waterrijke vallei en verticale gelaagdheid met beplantingen op het daklandschap. Zoals bij een berglandschap, neemt de hoogte en variatie aan beplantingen af naarmate de hoogte toeneemt.
3000 m
3000 m
BG +35
2200 m
2200 m
BG +20
1600 m
1600 m
BG +11
900 m
900 m
BG +05
0m
0m
BG
BG +35
Technische daken Zonnepanelen en keien
BG +20 Extensieve daken grassen, sedum en keien
Intensieve daken BG +11 Heesters, struiken, grassen BG +05
Intensieve daken Bomen, struiken, grassen BG
Vallei Glooiend parklandschap en stedelijk landschap
HOLTERBERGDISTRICT | 51
De architectonische kwaliteiten zoals de luifels, de p.o.p.s, en de massaverhouding in combinatie met alle landschappelijke kwaliteiten zorgt voor een harmonieus beeld en een prettige straatbeleving, waar men elkaar kan ontmoeten. 52 | HOLTERBERGDISTRICT
2.2 BEELDKWALITEIT LANDSCHAP
HOLTERBERGDISTRICT | 53
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit landschap Drie landschappelijke onderdelen, elk met een eigen stijl beplanting, bepalen het Holterbergdistrict, terwijl ze ten alle tijde aan Puccini voldoen. Deze drie landschappen vullen de bestaande structuren van Amsterdam Zuidoost aan met een flexibel kader voor verdere ontwikkeling: • Het stedelijk landschap: Formele bomenrijen met lage onderbeplantingen geven de dreven vorm, de inprikkers worden weelderige wadi’s. • Het glooiend parklandschap bestaat uit een gevarieerde mix van klimaatbomen, gebruiksgroen en ecosysteemgroen. • Het daklandschap bestaat uit binnentuinen en hoger gelegen daken. De weelderige en intieme (semi)private binnentuinen zijn een verlengstuk van het parklandschap. Het type beplantingen van de hogere daken hangt af van de hoogte. STADSLANDSCHAP Hoofdbomenstructuur en dreven • Versterken hoofdbomenstructuur: formele bomenrijen afgestemd op bestaande structuur. • Eindbeeld bomen: Climax- en klimaatbomen (1e orde). • Boomvorm: Enkelstammig. • Onderbegroeiing: Ecosysteemgroen. Wordt ingevuld met biodiverse soorten zoals heesters en kruidachtigen die de ecologische waarde bevorderen door bv. verstopplekken te creëren. Een weelderige mix aan planten die bloeien tijdens verschillende periodes van het jaar. • Water met natuurvriendelijke oevers in de Hoogoorddreef en de Karspeldreef.
Inprikkers • Eindbeeld bomen: Waterminnende bomen (bij voorkeur streven naar bomen van 1e orde) enkel- en meerstammig. • Onderbegroeiing: Ecosysteemgroen. Het zijn waterminnende en biodiverse plantensoorten. Een weelderige mix aan planten die bloeien tijdens verschillende periodes van het jaar. P.O.P.S. • Bomen: Afhankelijk van het programma. • Onderbegroeiing: Ecosysteemgroen. Wilde schaduwtuinen met bomen, heesters en kruidachtigen. Stedelijke pleinen • Eindbeeld bomen: Climax- en klimaatbomen (1e orde). Het ondergronds wortelvolume is hierop afgestemd. • Boomvorm: Enkel- en meerstammig • Onderbegroeiing: weelderige onderbegroeiingen van struiken, kruidachtigen en grassen. PARKLANDSCHAP Park • Topografie: Licht glooiend parklandschap. Zo ontstaan er natuurlijke gradiënten in beplantingen en kunnen windluwe verblijfsplekken worden gecreëerd in het park. • Eindbeeld bomen: Gevarieerde mix van klimaatbomen (1e, 2e, 3e orde). Het ondergronds wortelvolume is hierop afgestemd. • Boomvorm: Alle typen (enkel, meerstam en beveerd) • Onderbegroeiing: Gebruiksgroen: toegankelijke groenzones voor recreatief gebruik. Ecoysysteemgroen: minder toegankelijke zones met een diversiteit aan beplanting: bomen, heesters, kruidachtigen. Molenwetering • Versterken van de natuurlijke oevers • Eindbeeld bomen: Waterminnende bomen van de 1e orde. Het ondergronds wortelvolume is hierop afgestemd.
Bomen in lijnen versterken de identiteit van de dreef
Beleven en verblijven in het parklandschap
DAKLANDSCHAP Verhoogde binnentuinen • Licht glooiende topografie • Eindbeeld bomen: schaduwminnende bomen van 2e en 3e orde, heesters en struiken • Boomvorm: Alle typen (enkel, meerstam en beveerd) • Onderbegroeiing: gevarieerd, mix van bomen, heesters en kruidachtigen. • Voldoende wortelvolume voorzien voor beplanting en bomen Daken • BG+5: intensief dak met bomen (2e orde), struiken, grassen • BG+11: intensief dak met heesters, grassen. • BG+20: extensief dak met grassen, sedum, keien • BG+26: keien en techniek Biodiverse daktuinen
54 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Legenda Bestaande bomen Hoofdbomenstructuur en dreven Inprikkers Bomen in het Park Te rooien of te verplaatsen bomen Bijzonder groen Gebruiksgroen Ecosysteemgroen
MOGELIJKE BOOMSOORTEN:
Fraxinus Pennsylvanica Liquidambar styraciflua Populus nigra STADSLANDSCHAP
Salix alba PARKLANDSCHAP
Betula pendula
Prunus avium ‘plena’
Carpinus betulus DAKLANDSCHAP HOLTERBERGDISTRICT | 55
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit bestrating De materiaalkeuze van de bestrating wordt gekoppeld aan de drie landschappen die het Holterbergdistrict vormgeven, waarbij Puccini de standaard is en afwijking alleen kan plaatsvinden met beargumenteerde motivatie. In het SO/VO/DO van de doorontwikkeling dient er telkens een beheertoets gedaan te worden om de kwaliteit te waarborgen. De materialisering van de drie landschappen is als volgt: • Het stedelijk landschap: De verhardingen in het stedelijk landschap sluiten op een logische manier aan op het grotere publieke stratensysteem. De invulling is gelinkt aan het mobiliteitsconcept. • Het parklandschap: Langs de bebouwing wordt een verhardingszone voorzien, om incidenteel verkeer en leveringen mogelijk te maken. De slingerende parkpaden worden in waterdoorlatende verhardingen voorzien. • Daklandschap: Afhankelijk van het gebruik van het dak, wordt verharding voorzien, maar steeds in een groene omgeving. STADSLANDSCHAP Dreven • Deze ruimtelijke structuren sluiten aan op de grotere context van Amsterdam Zuidoost. • Uitgangspunt is gebakken materialen voor alle straten op basis van Puccini, behalve als vanwege het gebruik van de straat een ander materiaal, zoals asfalt, beter aansluit. • Bestrating zo duurzaam en circulair als mogelijk. Inprikkers • Typologie van een erf met weinig gemotoriseerd verkeer.
• De materialisering is een standaard straatmateriaal, bv. een rode kleiklinker, die de logica van een erf volgt. P.O.P.S. • Waterdoorlatende verhardingen, passend bij het natuurlijke en intieme karakter van de P.O.P.S. Stedelijke pleinen • Dit zijn bijzondere plekken, waar een ander materiaal dan de dreven en inprikkers mogelijk is. • Gebruik van duurzame materialen: circulaire, herbruikbare en waterdoorlatende materialen. • Donkere materialen worden afgeraden, wegens hitteeffecten. • Karspelplein: industriële, robuuste materialen aansluitend op de identiteit van het Stapelkwartier. • Entreeplein: stedelijke, natuurlijke materialen, aansluitend op de identiteit van het Arenakwartier. PARKLANDSCHAP Park en Molenwetering • Slingerende parkpaden: Lichte kleuren en waterdoorlatende materialen, bv. padvast. Alle parkpaden worden in éénzelfde materiaal uitgevoerd. • Verharding langs gebouwen: Elementenverharding in lichte kleuren, werken met een groene gradiënt richting het park door bv. te werken met open voegen. Dit is éénzelfde materiaal voor alle verharding langs de gebouwen. • Speelpleinen worden uitgevoerd in natuurlijke en waterdoorlatende materialen, bv. houtschors of zand. • Sportpleinen worden uitgevoerd in robuust en duurzame materialen.
Een minimale en waterdoorlatende verharding als overgang van de gebouwen naar het park
Slingerende, padvast paden in het park
DAKLANDSCHAP Verhoogde binnentuinen en daken • Oppervlakte verharding minimaliseren en afstemmen op basis van het gebruik, streven naar minimaal 70% groen. • Slingerende, waterdoorlatende verharding met een lichte kleur. Dit kan een waterdoorlatend materiaal zijn of elementenverharding met open voegen.
Het daklandschap als intieme groene ontmoetingsruimte
56 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Stadslandschap Erf en voetpaden Rijweg Stedelijke pleinen Bijzondere bestrating Parklandschap Verharding langs gebouwen Parkpaden Sportterreinen Speelterreinen Georganiseerde sporten
MOGELIJKE MATERIALEN:
Dreven en inprikkers STADSLANDSCHAP
Karspelplein
Entreeplein
Verharding langs gebouwen Parkpaden (padvast)
Publiek sporten
Speelterrein PARKLANDSCHAP HOLTERBERGDISTRICT | 57
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit bijzonder programma De publieke ruimte van het Holterbergdistrict wordt verbijzonderd door een divers publiek programma dat in de groene onderlegger plaatsvindt. De specifieke invulling van het programma is afgestemd op de drie kwartieren van het Holterbergdistrict: • De Entree en Arenakwartier vormt een schaduwrijke groene verbinding naar het bruisende Arenapoort. • Het park voorziet een glooiend landschap met ruimte voor spelen, sporten en het verblijven in een natuurlijke context. • Stapelkwartier, met een stedelijk groen industrieel karakter biedt ruimte voor een actief, levendig programma. • Het daklandschap met een intieme- of juist open groene invulling biedt ruimte voor groen en sport.
STADSLANDSCHAP Stedelijke pleinen en De Entree • De Entree: de programmering draagt bij aan het versterken van de uitstraling van de Entree als toegangspoort. De Entree biedt ruimte voor sport, een waterbeleving en levendigheid in de vorm van een markt of terrassen. • Entreeplein: Bewegen en verblijven in een verkoelende context staan centraal. Sport en waterbeleving vinden hier een plaats. • Karspelplein: ruimte voor sport in een industriële context, bv. urban sports. P.O.P.S. • Publiek toegankelijke open en groene/artistieke ruimte, afhankelijk van het programma. Ze worden niet afgesloten. • Het is een ontmoetingsplek met een groen/ artistiek karakter. De P.O.P.S. bieden plaats voor een zitelement, een kunstwerk of gevelgroen. Fietsenstallingen worden hier niet voorzien. PARKLANDSCHAP Speelterrein • Speelterreinen worden steeds ingericht als een koelteplek, met voldoende schaduw door kruinvolume. • Valondergrond bestaat uit natuurlijk en waterdoorlatend materiaal. • De speelelementen bestaan uit natuurlijke materialen. • Er is voldoende variatie in speelaanbod voor verschillende leeftijden. Avontuurlijke speelterreinen voor oudere kinderen worden afgewisseld door kleinschaligere speelterreinen voor jonge kinderen. Speelveld: • Speelvelden maken deel uit van het gebruiksgroen. • Spelen zonder afbakening, verharding of toestel.
• Speelplekken met topografieverschillen geven een extra dimensie aan het spelen. En worden voorzien van voldoende komvormige ligweides, speelheuvels en komvormige wadi’s. Publiek sporten • Het Holterbergdistrict stimuleert gebruikers en inwoners om op zoveel mogelijk manieren te bewegen. • Actief, divers en dynamisch programma dient bepaald te worden met de betreffende diensten. bv. voetbal, basketbal, urban Sports, petanque, hardlopen, skaten. Molenwetering • Activatie van de oevers door lange zitbanken en vertrappingen naar het water toe. • Comfortabel wandelen en fietsen langs het Kanaal. • Grenzend aan het Kanaal worden geen sport en speelvoorzieningen geplaatst.
DAKLANDSCHAP Daken • Sport: De zoekgebieden geven mogelijke plekken aan voor publieke en georganiseerde sporten op de daken. 58 | HOLTERBERGDISTRICT
PS
SP
SV
PS
GS
PS GS
Verblijven in een bruisende en groene omgeving
PS
GS GS
SV
SP IK
SP
KC
SV GS
SP
KC
PS SP KC
SV
SV
GS
PS SP GS
Landschappelijk geïntegreerde sportvelden in een parkomgeving
PS PS
GS
GS
GS PS
PS GS
GS
GS
GS
GS
Georganiseerde sporten op een dak van een parkeergarage
BEELDKWALITEIT
PS
k k
k k as
Programmering PS Georganiseerde sporten Publiek sporten Speelveld Speelterrein Integraal kindcentrum Kinderdagverblijf Zoekzone parkpaviljoen Parklandschap Gebruiksgroen Ecosysteemgroen Binnentuinen Wandel- en hardlooproute Plus en hoofdnet
REFERENTIES BIJZONDER PROGRAMMA:
Stedelijk plein Waterplein Rotterdam STADSLANDSCHAP
Waterelement Forrest place, Perth
Speel- en sportterrein Speelheuvel Zitten langs het Atlantic Park Santander Learning center, Chicago water, L’aire, Geneva PARKLANDSCHAP
Natuurlijk speelterrein Sporten op het dak Zuidpark, Antwerpen Park’n’play, Kopenhagen DAKLANDSCHAP HOLTERBERGDISTRICT | 59
Het landschap verzacht het stedelijk leven en zorgt een bijdrage aan de mentale en fysieke gezondheid. In het Holterbergdistrict wordt dit bereikt door de P.O.P.s, het centrale landschapspark, het gevarieerde daklandschap en de groene inprikkers. 60 | HOLTERBERGDISTRICT
2.3 MASSA EN ARCHITECTUUR
HOLTERBERGDISTRICT | 61
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit massa De bouwmassa vormt een belangrijke basis voor de beeldkwaliteit van gebouwen en ensembles. Voor de totstandkoming van de bouwmassa gelden een aantal regels die de samenhang en kwaliteit van het plan bewaken:
bevorderd. Plinten stralen openheid uit en de adressen en ingangen van gebouwen bevinden zich aan de straten en openbare ruimten. De minimale bruto verdiepingshoogte van de begane grond is 4,5m vrije hoogte.
Regel 1: vul het perceel tot aan de randen De gebouwen komen tot aan de perceelrand en omkaderen de straat, met beperkte terugligging van de rooilijn. Op die manier worden straten helder gedefinieerd en wordt een rechthoekige footprint voorgeschreven.
Regel 4: gebouwhoogte in relatie tot de P.O.P.S. Als gebouwen in hoogte van elkaar verschillen wordt dit gemarkeerd door aangrenzende P.O.P.S. De P.O.P.S. zorgen voor een doorbreking van de schaal van de bouwmassa met als doel de menselijke maat te bevorderen. Door het toepassen van deze methode is het mogelijk dichtheid toe te voegen en goede kwalitatieve straten te maken.
Regel 2: P.O.P.S. Minimaal 10% van de lengte van elke gevelzijde wordt gebruikt om P.O.P.S. te maken: Privately Owned Public Space. Dit is een particuliere openbare ruimte die de menselijke maat bevorderd, bijdraagt aan het publieke domein en de blokken optisch doorbreekt.
Regel 5: een canyon effect vermijden Tussen torens komt minimaal 25m afstand, gerekend vanuit de gevel. De afstandsregel van 25m geldt voor de gebouwdelen die hoger zijn dan BG+20 verdiepingen. Regel 6: de setbacks van de gebouwen zijn gerelateerd aan de straatbreedtes Het volume wordt locatiespecifiek vormgegeven afhankelijk van de openbare ruimte waar het aan grenst. In een smalle straat zijn moeten er meer setbacks worden gerealiseerd om voldoende daglicht in de straat te garanderen en de wind af te zwakken dan in bredere straten.
De maximale gebouwlengte wordt per wijk gereguleerd. In het Arenakwartier en Weteringkwartier is de maximale gevellengte 70 meter en in het Stapelkwartier maximaal 100 meter. De P.O.P.S. hebben een goede afmeting (ong. 8m bij 8m) en bieden ruimte voor een boom, beplanting of kunst. Op deze manier wordt een minimaal percentage openbare grond per blok vastgesteld. Regel 3: actieve begane grond plinten In de plinten komt een grote verscheidenheid aan functies; commercieel programma, voorzieningen, woonlobby’s, kantoren en lichte industrie. Er zullen geen lange gesloten geveldelen zijn, noch uitgebreide laad- en losactiviteiten langs de straten en openbare ruimten. Het doel van de plinten is dat de menselijke maat wordt
1
2
3
25m
GF+20 GF+35
25m
GF+35
25m
25m
GF+20
GF+20
25m
4
62 | HOLTERBERGDISTRICT
5
6
BEELDKWALITEIT
De benadering voor de setbacks is locatiespecifiek. De noodzaak om een setback te introduceren op een bepaalde hoogte hangt samen met de breedte van de aangrenzende straat of openbare ruimte en het type programma (zie onderstaand diagram) De setback posities worden niet gedefinieerd door absolute gebouwhoogtes, maar door het aantal lagen boven begane grond. Op die manier ontstaat er flexibiliteit en variatie naargelang de verschillende functies. Er komt een setback ter plaatse van elke ‘richtinggevende hoogtemaat’, in de tussengelegen lagen zijn er geen setbacks toegestaan.
De afmetingen van de setback volgen het constructieve grid van de gebouwen. Dit principe zorgt voor de gewenste variatie in de vormgeving van de bouwmassa en garandeert tegelijkertijd een goede bouwbaarheid en efficiëntie. *De straatprofielen hieronder zijn voorbeelden van mogelijke configuraties.
INPRIKKER
KARSPELDREEF
HOOGOORDDREEF
DE ENTREE
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Setbacks begint op BG+05L
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Setbacks begint op BG+11L
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Setbacks begint op BG+20L
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Setbacks begint op BG+20L
MOLENWETERING
PARK
LEMELERBERGWEG
HOLTERBERGWEG
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Geen setback nodig
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Geen setback nodig
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Setbacks begint op BG+20L
Lichte industrie: Setback begint op BG+02L Voor het overige programma: Geen setback nodig
HOLTERBERGDISTRICT | 63
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit massa Het vermijden van een canyon-effect: a-symmetrische straatprofielen. Hieronder staan een aantal voorbeelden van mogelijke uitkomsten die de setback- en offsetregels volgen. Asymmetrie wordt nagestreefd voor zowel straat- als openbare ruimteprofielen zoals in de onderstaande voorbeelden weergegeven, waarbij volumes hoger dan BG+20L nooit tegenover elkaar staan met een onderlinge afstand van minder dan 25m. Uitzonderingen op basis van specifieke windbeoordelingsstudies kunnen per situatie ontstaan met betrekking tot zowel de setback- als de offset-regels.
BG+11
BG+35
De Entrée BG+05 BG+11 BG+11 BG+20
BG+05
BG BG+05
Hoogoorddreef
Holterbergweg
INPRIKKER
BG+35
BG+20
BG+11
BG+05
BG+20
Lemelerbergweg
BG+05 BG+35 BG+11
BG+05
BG+35 BG+05
BG
Molenwetering
HOOGOORDDREEF
BG+35
BG+35
BG+05
Karspeldreef
BG+20
BG+35
BG+11 BG+05
BG+05
BG+35
BG+11
Legenda
BG
BG + 05 BG + 11
PARK
BG + 20 BG + 35 *Posities hogere gebouwen zijn indicatief
64 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Bel-etage regel Op de hoogten van de 'richtinggevende hoogtematen' wordt de "Bel-etage" regel toegepast: de gevel van het gebouw ligt terug op deze bouwlaag of heeft een sterke architectonische afwijking in het gevelritme. Deze terugligging of verbijzondering wordt rondom het volume toegepast zodat de 'doorbreking' vanaf elke zijde zichtbaar is. De “Bel-étage”lagen moeten functioneel afwijken van andere etages d.m.v. speciale functies (bijv. voorzieningen of speciale woningtypen). Bovendien dienen deze etages met groen ingevuld te worden aan de randen.
BG+35
BG+20
BG+11
BG+05
Openbare ruimte
Inprikker
Bestaande straat
Voorbeelden van “bel-etage”-niveaus met verschillende programmainvulling.
Voorbeeld van een “bel-etage” / speciale niveaus die de schaal en hoogte van het gebouw verkleinen.
Voorbeeld van een setback wat de mogelijkheid geeft een geactiveerde buitenruimte te maken.
HOLTERBERGDISTRICT | 65
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit architectuur Voor de architectuur gelden een aantal regels die de samenhang en kwaliteit van het plan bewaken. De regels zijn van toepassing op alle programma onderdelen met uitzondering van de HPC faciliteit en lichte industrie gebouwen.
Wonen
Wonen
Kantoor
STAP 1: VORM VOLGT STRUCTUUR RECHTHOEKIGE GEBOUWEN VOLGEN HET CONSTRUCTIEVE GRID Stap 1 volgt het principe form follows structure. Dit betekent het ontwerpen van rechte gebouwen die een logische gridstructuur volgen om efficiëntie en flexibiliteit te maximaliseren. Het constructieve grid en de verdiepingshoogtes relateren aan het programma; wonen, kantoor, voorzieningen etc.
*Uitzondering
STAP 2: FACADE VOLGT STRUCTUUR OPENINGEN EN GELEDING VAN GEVELS VOLGT DE GRIDSTRUCTUUR Gevel samenhang van P.O.P. tot P.O.P. en van beneden tot boven. De begane grond kan een verbijzondering zijn met maximale transparantie.
Stap 2 benadrukt dat de gevel de bouwstructuur volgt. Dit betekent dat het ontwerp van de gevel in samenhang is van P.O.P.S. tot P.O.P.S. en van beneden tot boven. De openingen en gevelgeleding sluiten aan op het structureel grid, wat resulteert in een coherent en een harmonieus ontwerp. De verbijzondering van de bel-etage is een uitzondering op deze regel.
Kruising Holterbergweg en Hoogoorddreef - Doorkijk : Vorm volgt structuur, Facade volgt structuur en P.O.P.S. Have to pop! 66 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
P.O.P als groene tuin
P.O.P ingevuld met kunst
STAP 3: P.O.P.S. MOETEN OPVALLEN - “P.O.P.S. HAVE TO POP!” P.O.P.S. ALS ACCENTEN: AFWERKING IN CONTRAST MET DE GEVELS; KUNST ONDERBREKINGEN, VERTICAAL GROEN Stap 3 legt de nadruk op het opvallen van de P.O.P.S. Deze verbijzonderingen functioneren als accenten in het stedelijk weefsel, met een invulling die contrasteert met de eenduidige gevels. Om de P.O.P.S. echt eruit te laten springen kunnen deze ingevuld worden door kunstobjecten, contrasterende kleuren en verticale groene gevelsystemen. Binnen de P.O.P.S. wordt er naar gestreefd om zoveel mogelijk gebruik te maken van gesloten gevels om de visuele impact verder te benadrukken.
STAP 4: GEVELOPENING VOLGT STRUCTUUR Stap 4: De gevelopeningen zijn rationeel, passend binnen de constructieve opzet van het gebouw. De hoeveelheid open versus gesloten gevel kan variëren, een verhouding van 50/50% vormt het uitgangspunt. Uitzonderingen op deze regel zijn toegestaan op basis van de algehele prestaties van de gevel, het type buitenruimte en eventuele uitwendige vaste of bedienbare elementen.
Molenwetering: Voetgangerscomfort wordt positief beïnvloed door de groene klimaatluifels HOLTERBERGDISTRICT | 67
BEELDKWALITEIT
STAP 5: DE EERSTE BESCHUTTING UITWENDIGE PASSIEVE ELEMENTEN Stap 5 licht het belang van uitwendige passieve elementen toe als eerste bescherming tegen hittestress. Deze elementen worden ontworpen om diepte te creëren in de gevels en bevat onder andere luiken, luifels, loggia’s, balkons en andere type buitenruimtes of externe zonweringssystemen. Door gebruik te maken van deze elementen kan het gebouw effectief hittestress reduceren, de energie efficiëntie verbeteren en het wooncomfort verhogen. Deze elementen worden waar nodig toegevoegd op basis van de algehele gevelprestaties alsook de oriëntatie van de gevel.
STAP 6: GROENE KLIMAATLUIFELS VOETGANGERSCOMFORT GARANDEREN: WIND- EN REGENHINDER VERMINDEREN Stap 6 richt zich op het voetgangerscomfort door de wind- en regenhinder te verminderen. De luifels hebben een positieve impact op de beloopbaarheid van het gebied en de plintfuncties aan de hoofdstraten. Daarnaast zorgt een consistente toepassing van luifels aan de hoofdassen en het park voor samenhang en werkt het als oriëntatiemiddel. De luifels bieden geborgenheid en werken als schaalelement tussen mens en gebouw.
De Karspeldreef tijdens de Eerste Ontwikkelstap - Het prototype met lichte industrie integreert de principes voor speciale gebouwen. 68 | HOLTERBERGDISTRICT
BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit lichte industrie Van toepassing op de HPC faciliteit en lichte industrie gebouwen.
Kantoren
Lichte industrie
STAP 1: VORM VOLGT STRUCTUUR RECHTHOEKIGE GEBOUWEN VOLGEN HET CONSTRUCTIEVE GRID Stap 1 volgt het principe form follows structure. Dit betekent het ontwerpen van rechte gebouwen die een logische gridstructuur volgen om efficiëntie en flexibiliteit te maximaliseren. Het constructieve grid en de verdiepingshoogtes relateren aan het programma; HPC faciliteit en lichte industriegebouwen
STAP 2: FACADE VOLGT STRUCTUUR OPENINGEN EN GELEDING VAN GEVELS VOLGT DE GRIDSTRUCTUUR Gevel samenhang van P.O.P tot P.O.P en van beneden tot boven. De begane grond kan een verbijzondering zijn met maximale transparantie.
Stap 2 benadrukt het principe dat de gevel de bouwstructuur volgt. Voor de hoofdmassa van de lichte industrie volumes betekent dit dat het ontwerp van de gevel coherent is van P.O.P tot P.O.P en van boven tot beneden. Bovendien hebben de openingen en gevelgeleding een directe relatie met het structurele grid, wat resulteert in een samenhangend en harmonieus ontwerp. De begane grond kan bijzonder zijn in die zin dat zowel maximale activering als transparantie worden nagestreefd. Optoppingen - meestal met niet-industriële programma’s - die bovenop de hoofdmassa worden gestapeld en programmatisch en constructief onafhankelijk zijn, kunnen worden behandeld als uitzonderingen met een ander gevelsysteem.