Bijlage 2 - Grondwaardebeleid nieuwe en bestaande erfpachtrechten 2025
Tekst van het document
Ad 1. Bandbreedte in de reële rente Voor de reële rente wordt een bandbreedte aangehouden. Zonder bandbreedte is er een kans op periodes met een extreem hoge of juist negatieve reële rente als gevolg van het economisch klimaat. Een erg lage of - in extreme gevallen van een lage rente en deflatie - zelfs negatieve disconteringsvoet, zou leiden tot een laag of zelfs negatief canonpercentage.
47
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Het is niet de bedoeling om grond uit te geven waar de gemeente geld op toe moet leggen. Het is bovendien niet te verwachten dat een extreem laag of negatief canonpercentage overeenkomt met de (grond)markt. Daarom wordt sinds 2016, in lijn met het advies van Francke & Frijns25, voor de reële rente een bandbreedte tussen de 1% en 3% gehanteerd. Op deze manier hebben extreem hoge of lage reële rentestanden geen invloed op het canonpercentage.
Ad 2. Inflatieverwachting De inflatieverwachting is enerzijds nodig voor het bepalen van het canonpercentage voor de canon en anderzijds om een bandbreedte voor de reële rente te kunnen toepassen om extremen in de rentestanden niet te laten doorwerken in het canonpercentage. De canon voor eeuwigdurende erfpachtrechten wordt jaarlijks geïndexeerd. Om zogenaamd `dubbel´ indexeren te voorkomen, wordt de verwachte inflatie `uit´ het canonpercentage gehaald (= d-i). Sinds 2016 is hiervoor aangesloten bij de lange termijn inflatieverwachting van de ECB van 2,0%. Momenteel is de inflatieverwachting voor de korte termijn hoog. De inflatie verwachting voor de langere termijn is momenteel nog erg onzeker. Daarom wordt vooralsnog de 2% verwachting voor de langere termijn gehandhaafd. Ad 3. Opslag voor risico en kosten De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt. De twee meest bepalende risico’s zijn: • Het risico dat de toekomstige rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven de canon die de gemeente als vergoeding ontvangt. • Het risico dat de erfpachter de canon niet (of niet tijdig, of niet volledig) betaalt. Voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht wordt de volgende formule gehanteerd: canon % =
d-i 1+d
De letter “d” staat voor de disconteringsvoet. Dit is het rekenpercentage waarmee de contante waarde van een toekomstige kasstroom kan worden berekend. Deze disconteringsvoet is opgebouwd uit de reële rente, gecorrigeerd voor inflatieverwachting en een opslag voor risico en kosten. De reële rente wordt afgeleid uit de nominale rente door deze te corrigeren voor de inflatieverwachting. De nominale rente wordt gelijkgesteld aan het gemiddeld effectief rendement op aflosbare staatsleningen met een resterende looptijd van tien jaar. Deze rente wordt door de markt bepaald en eenduidig gepubliceerd. De letter “i” staat voor de verwachte jaarlijkse prijsinflatie voor de middellange termijn. De disconteringsvoet maakt het mogelijk te rekenen met bedragen op verschillende momenten in de tijd. De waarde van een euro nu is niet gelijk aan de waarde van een euro over een jaar. Met behulp van de disconteringsvoet worden bedragen in het heden, een kasstroom in de toekomst en bedragen in de toekomst, met elkaar vergelijkbaar. De verwachte prijsinflatie is nodig om de toekomstige canonbedragen in te kunnen schatten. 25
Advies over de bepaling van het canonpercentage (2013).
48
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
De nominale rente voor het vaststellen van het canonpercentage wordt gebaseerd op de rente op de kapitaalmarkt (het rendement op staatsleningen met een looptijd van tien jaar). De inflatieverwachting wordt gelijkgesteld aan de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank en is 2%. Voor de inflatieverwachting bestaat geen eenduidige lange-termijnverwachting gebaseerd op objectieve marktgegevens. Een lagere inschatting van de inflatie maakt het canonpercentage hoger, want de inflatiecorrectie gaat ervan af. Voor de bepaling van de risico-opslag heeft de Grondwaardecommissie26 een bandbreedte van 1,5% tot 2% geadviseerd. Voor het actuele canonpercentage is in 2016 de risico-opslag van 1,5% gekozen. Deze systematiek is sindsdien onveranderd gebleven. Dit leidt tot de volgende parameters voor het bepalen van het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht voor 2025: Parameters nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)
2,4%27
reële rente (r): nominale rente -/- inflatieverwachting (r=nr – i)
1,0%28
risico-opslag (r0)
1,5%
inflatieverwachting (i)
2,0%
d (r+ro+i)
4,5%
In de tabel hieronder wordt de canonformule ingevuld met bovenstaande parameters: Canonpercentage nieuwe uitgiften 2025
berekening canon %
d-i = 1+d
4,5% - 2% 1 + 4,5%
= 2,39%
Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht was vanaf 2016 tot en met 2023 ongewijzigd gebleven op 2,39%. In 2024 bedroeg dit percentage 2,49%. Door de daling van de rente zal het in 2025 weer 2,39% zijn. De canon wordt jaarlijks aangepast met de inflatie (CPI-alle huishoudens). Wanneer er sprake is van negatieve inflatie: deflatie, dan wordt de aanpassingscoëfficiënt op 1 gesteld en blijft de canon gelijk. Canonpercentage voortdurende erfpachtrechten Voor erfpachtrechten waarop Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing zijn, worden de canonpercentages elk kwartaal (voor de Algemene Bepalingen 2000) of jaarlijks (voor de andere Algemene Bepalingen) vastgesteld en gepubliceerd in het gemeenteblad. Bovengenoemd canonpercentage en formule is daarmee niet van toepassing op deze voortdurende erfpachtrechten. 26
Bron: rapport “Schoon Schip” (18 juni 2015).
27
Peildatum 1 oktober 2024 afgerond op 1 cijfer achter de komma.
28
De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is 0,4%; Deze reële rente is beperkt tot een bandbreedte tussen·
de 1% en 3%. In de berekening is daarom uitgegaan van een reële rente van 1%.
49
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
5.2 Afkoop van de canonverplichtingen De erfpachter kan de periodieke canon afkopen (vooruitbetalen) middels de afkoopsom. De afkoopsom is de netto contante waarde van de reeks canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente verschuldigd is voor de overeengekomen periode van zijn erfpachtrecht (tot einde tijdvak bij voortdurend of oneindig bij eeuwigdurend). De netto contante waarde van een opbrengststroom is een berekening waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat een bedrag nu niet gelijk is aan een gelijk bedrag over een jaar. Om de netto contante waarde van de canonbetalingen te bepalen, gelden dezelfde parameters als voor het bepalen van het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016: de disconteringsvoet en de inflatieverwachting. Ook bij een eeuwigdurende reeks canonbetalingen is het mogelijk een afkoopsom te bepalen. De huidige waarde van de canonbedragen die heel ver in de toekomst zijn gelegen is nihil. Hierdoor is de netto contante waarde van toekomstige canonbetalingen niet oneindig groot. Afkoop voortdurende erfpachtrechten Bij voortdurende erfpachtrechten worden de geprognotiseerde canonbetalingen tot einde van het tijdvak netto contant gemaakt. Hierbij wordt de disconteringsvoet gebruikt die onderdeel is van het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016, deze is in 2025 4,5%.
Voor een canon die jaarlijks wordt aangepast met de daadwerkelijke inflatie wordt uitgegaan van een inflatieverwachting van 2%. Daarnaast wordt het indexeringsregime in acht genomen welke volgt uit de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen. Zo wordt bij de Algemene Bepalingen 2000 bijvoorbeeld de inflatie met 1%-punt naar beneden bijgesteld. De exacte berekeningswijze van de afkoopsom is opgenomen in de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Afkoopinstructie. Afkoop onder eeuwigdurende erfpachtrechten Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon afgekocht voor de oneindige duur van het erfpachtrecht. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondprijs. Bij sommige bestemmingen heeft de erfpachter de keuze tussen canon of afkoop en bij sommige bestemmingen is de erfpachter verplicht om af te kopen. Als er bij eeuwigdurende erfpachtrechten enige tijd na gronduitgifte wordt gekozen voor afkoop, dan bepaalt de gemeente de afkoopsom door de actuele canon (die jaarlijks is gecorrigeerd voor inflatie) te delen door het actuele canonpercentage. De afkoopsom is minimaal gelijk aan de bij uitgifte in de erfpachtakte opgenomen erfpachtgrondwaarde.
Keuze tussen canonbetaling of afkoop Nieuwe uitgiften Bij nieuwe uitgifte van erfpachtrechten met de volgende bestemmingen kan de erfpachter kiezen of men periodiek canon wil gaan betalen of dat de canonverplichtingen (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract) worden afgekocht: ▪ Wonen inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen; ▪ Sociaal maatschappelijke voorzieningen waarvoor de minimale erfpachtgrondprijs van toepassing is.
50
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter, bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016, geen keuze, maar is eeuwigdurende afkoop verplicht (voor de bestemming en volume volgens het erfpachtcontract). Dit is in ieder geval van toepassing voor de volgende bestemmingen: ▪ Bedrijfsruimte ▪ Co-locatie ▪ Congrescentrum ▪ Datacenters ▪ Detailhandel ▪ Horeca (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld hotels) ▪ Kantoren ▪ Laboratoria ▪ Nutsvoorzieningen ▪ Parkeervoorzieningen niet ten behoeve van wonen ▪ Reclamemasten ▪ Recreatie (inclusief alle onder deze noemer vallende bestemmingen, waaronder bijvoorbeeld een casino en speelhallen) ▪ Warmte-koudeopslag In bepaalde gevallen heeft de erfpachter te maken met meerdere `bestemmingen´ in een recht. Afkoop voor het erfpachtrecht is verplicht als één van bovengenoemde bestemmingen de hoofdbestemming is, ook als er andere bestemmingen onder vallen. In twijfelgevallen bepaalt de gemeente wat de hoofdbestemming is. Als het betalen van een periodieke canon tot de mogelijkheden behoort, wordt dit opgenomen in de erfpachtaanbieding. Wijzigingen van bestaande erfpachtrechten Bij wijzigingen van bestaande erfpachtrechten gedurende het lopende tijdvak kan er een canonverhoging van toepassing zijn. Er wordt dan in beginsel aangesloten bij het betalingsregime dat al op het erfpachtrecht van toepassing is.
Dus als de canonbetaling voor een erfpachtrecht is afgekocht, dan kan de gemeente vorderen dat een erfpachter de canonverhoging als gevolg van een wijziging van het erfpachtrecht ook aanvullend afkoopt. Voor meer informatie hierover zie artikel 7 van het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging. Bij voortdurende erfpachtrechten kan de canon alleen tot het einde van het tijdvak worden afgekocht. Bij canonherziening van het erfpachtrecht aan het einde van het tijdvak, bij de conversie van een tijdelijk erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht en bij een Herziening bij transformatie heeft de erfpachter altijd de keuze tussen het betalen van een periodieke canon of het afkopen van zijn betalingsverplichting (tot einde van het tijdvak).
51
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bijlage 1 Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies
Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie is een vereiste om de juiste erfpachtgrondprijs te bepalen. Hieronder volgt een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiksvormen/functies met de bijhorende toelichting. Waar nodig, wordt in de akte van vestiging of erfpachtwijziging nader uitgewerkt wat de geldende bestemming en het toegestane gebruik of functie is voor dit erfpachtrecht. Dit is in ieder geval verplicht bij de woonbestemmingen en nietwoonbestemmingen die een groot aantal uiteenlopende gebruiksvormen/functies hebben zoals horeca, cultuur & ontspanning, recreatie, sport en sociaal-maatschappelijk. Wonen Soorten woonbestemmingen: • Koopwoning • Betaalbare koopwoning • Markthuurwoning (vrije sector of middeldure huur) • Sociale huurwoning Soorten woon gebruiksvormen/functies: • Eengezinswoning • Meergezinswoning • Woonwerkwoning • Dienst- of bedrijfswoning • Wooncoörporatie • Waterwoningen • Woonboten Koopwoning Een koopwoning is een woning waarvan de koopsom tot stand is gekomen door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod. Betaalbare koopwoning Een koopwoning met een eerste onder de bovengrens betaalbare koop (€ 405.000 VON, inclusief notariskosten, kadastrale kosten en afkoop erfpacht prijspeil 2024). Het prijspeil wordt jaarlijks
52
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
aangepast. Voor 2025 moet het nieuwe prijspeil nog worden opgesteld. Zodra deze bekend zijn, zijn dat de actuele en vigerende kaders. Markthuurwoning Een markthuurwoning is een woning bestemd voor de vrije verhuur zonder beperkingen voor de huurprijs, niet zijnde een sociale of middeldure huurwoning. Middeldure huurwoning Middeldure huurwoningen zijn markthuurwoningen met een huur tussen de betaalbaarheidsgrens (maximale lagehuurgrens) en de maximale middenhuurgrens. Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning met een huur onder de maximale lagehuurgrens. Eengezinswoning Een eengezinswoning is een grondgebonden woning met een eigen dak. Vanaf de grond tot en met het dak en tussen de woning scheidende wanden behoort de bouwmassa tot één woning. Meergezinswoning Een meergezinswoning is een gestapelde woning die deel uitmaakt van een bouwblok waarin niet alle wooneenheden grondgebonden zijn. Woonwerkwoning Een woonwerkwoning is een woning waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) gebruikt wordt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die in het geldende bestemmingsplan staan voor dat afwijkende gebruik. Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Ook is moeilijk controleerbaar of de werkruimte daadwerkelijk als zodanig wordt gebruikt.
Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen:29 ▪ Bedrijfsruimte ▪ Co-locatie (communication-locations) ▪ Cultuur & ontspanning ▪ Detailhandel ▪ Horeca ▪ Jachthaven ▪ Kantoorruimte ▪ Laboratorium ▪ Nutsvoorzieningen ▪ Parkeren ▪ Reclamemasten ▪ Recreatie 29
Deze lijst is niet uitputtend
53
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
▪ ▪ ▪ ▪
Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Sport Warmte-koudeopslag Windmolen
Bedrijfsruimte Bedrijfsruimte binnen een bedrijventerrein Bedrijfsruimte is vastgoed dat: 1) voldoet aan functionele eisen, zoals een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en 2) gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Laboratoria en datacenters vallen niet onder de bestemming bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte buiten een bedrijventerrein Buiten een bedrijventerrein gelegen vastgoed ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten met een ander karakter dan dat van winkels of kantoren. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Co-locaties Een co-locatie (communication-locations) is een ruimte met als hoofdfunctie grootschalige digitale distributie, opslag en beheer van data in de informatietechnologie en/of telecommunicatie. Het betreft ICT en ICT-gerelateerde bedrijvigheid, zoals switchhouses, datacenters en hostingactiviteiten.
Cultuur & ontspanning Alle vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van cultuur en ontspanning, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn theater, saunacomplex en bioscoop. Omdat een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming vallen, moet het precieze toegestane gebruik of de functie van de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd. Detailhandel De bedrijfsmatige verkoop van goederen, zowel nieuw als tweedehands, aan consumenten, dus aan niet-bedrijfsmatige gebruikers. Hieronder valt het aanbieden en de levering van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Binnen de bestemming detailhandel wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende gebruiksvormen/functies: winkels, grootschalige detailhandelvestigingen en perifere detailhandelvestigingen. Ook wordt onderscheid gemaakt in de ruimtelijke uitstraling van de verkoop. Onder fysieke detailhandel wordt verstaan verkoop van goederen aan consumenten in een voor het publiek
54
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
toegankelijke besloten fysieke ruimte (de winkel). Onder niet-fysieke detailhandel wordt verstaan verkoop van goederen aan consumenten op internet. Ondernemingen binnen de sector consumentgerichte dienstverlening hebben in de regel dezelfde ruimtelijke uitstraling als winkels (vaak gevestigd in winkelstraten en de diensten worden, net als bij winkels, veelal aangeboden via een balie). Daarom valt consumentgerichte dienstverlening onder de bestemming detailhandel. Horeca De afkorting horeca staat voor ‘hotel, restaurant en café’. Naast deze drie hoofdtypen onderscheidt de gemeente in bestemmingsplannen een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming. In de erfpachtvoorwaarden moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Een hotel is een accommodatie die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend een- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten. Ook appartementen met hoteldiensten behoren hiertoe. Een restaurant en café is een etablissement, dat bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en dat etenswaren en/of dranken verschaft voor directe consumptie ter plekke, eventueel in combinatie met afhaalmogelijkheid.
Een shortstay accommodatie is een accommodatie die bedrijfsmatig logies aanbiedt voor verblijf van ten minste 1 week tot maximaal 6 maanden. Jachthaven Een jachthaven is een accommodatie met ligplaatsen voor (plezier)vaartuigen, eventueel in combinatie met reparatie van vaartuigen, exploitatie van (winter)stalling voor vaartuigen en verkoop van motorbrandstoffen en andere benodigdheden voor vaartuigen waarbij het waterperceel minimaal 60% bedraagt van het totale perceel. Het landperceel van maximaal 40% is bedoeld voor reparatie, opslag en stalling voor de jachthaven. Laboratorium Een laboratorium is een ruimte gebouwd voor (wetenschappelijk) onderzoek en geschikt om bepaalde proeven uit te voeren. Laboratoria kunnen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf- of overheidsinstelling horen, of zelfstandig functioneren, bijvoorbeeld in combinatie met een al dan niet aanliggende kantoorfaciliteit. Kantoorruimte Vastgoed waarbinnen management, beleidsmatige, organisatorische, administratieve, zakelijke dienstverlenende en bureau gebonden werkzaamheden plaatsvinden.
55
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Nutsvoorzieningen Essentiële voorzieningen, waarop elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren het vastgoed (niet zijnde kantoor) en de infrastructuur nodig voor de distributie van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en de infrastructuur voor openbaar vervoer. Parkeren Het gebruik van een terrein of ruimte of een gedeelte daarvan voor het stallen van motorrijtuigen. Enkele gebruiksvormen binnen de bestemming parkeren zijn: • Openbare parkeerplaatsen • Stallingsplaatsen • Parkeerplaatsen op maaiveld • Verdiepte parkeerplaatsen • Parkeerplaatsen in een bovengrondse garage Door de veelheid aan gebruikssoorten die onder de bestemming parkeren vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Reclamemasten Een hoge mast of zuil waarop, al dan niet digitale, reclame-uitingen zijn aangebracht. Recreatie Alle (actieve) vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van recreatie, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: lasergame-hal, skydive-hal, indoor paintball, kartbaan en speelparadijs.
Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Een openbare overheidsvoorziening, onderwijsvoorziening, welzijnsvoorziening, zorgvoorziening, medische voorziening, religieuze voorziening of culturele voorziening. Afzonderlijke kantoorruimten die geen direct ondersteunende functie aan de hoofdbestemming hebben maar bedoeld voor bijvoorbeeld huisvesting van de directie of het bestuur zijn hierbij uitgesloten. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sport Alle vrijetijdsvoorzieningen die, al dan niet in een overdekte ruimte, de functie hebben van sport, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: sportschool, zwembad en tennispark. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie.
56
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Warmte-koudeopslag Een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. WKO-systemen zijn geen onderdeel van een openbare energievoorziening. Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve cv- of airco-installatie. Windmolen Een door wind aangedreven krachtmachine die de druk van de wind op wieken, luchtschroef of windrad rechtstreeks omzet in mechanische energie.
57
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bijlage 2 Minimale grondwaarden
De minimale grondwaarden (excl. btw) zijn met 3,7% geïndexeerd ten opzichte van 2024. Voor het kalenderjaar 2025 gelden daarmee de onderstaande prijzen:
58
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bijlage 2a Warmte-koudeopslag
Warmte-koudeopslag (WKO) vormt géén onderdeel van de openbare energievoorziening (en wordt dus niet geëxploiteerd door nutsbedrijven). Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve cv- of airco-installatie. WKO-installaties kunnen deel uitmaken van een erfpachtrecht of, wat doorgaans het geval is, worden ondergebracht in een opstalrecht dat door een derde partij wordt geëxploiteerd. Een WKO-installatie vormt als het ware de vervanging van traditioneler installaties voor verwarming, verkoeling en tapwater. Dergelijke installaties nemen ruimte in beslag, waarvoor erfpacht verschuldigd is. Omdat een WKO-installatie een collectieve voorziening vormt, moet een alternatieve grondslag voor de grondwaardebepaling worden vastgesteld, die zo veel mogelijk bij de traditionele uitgangspunten aansluit. Een WKO-installatie bestaat uit: - ondergrondse bronnen; - doorgaans in een opstelruimte geplaatste verwarmings-, koel- en elektrotechnische installaties, pompen, warmtewisselaars; - overdrachtsstations door het hele gebouw, en; - alles met bijbehorende kabels en leidingen en overige infrastructuur. Voor de bepaling van de grondwaarde voor de WKO-installatie als geheel wordt uitgegaan van een gescheiden waardering van de bronnen en opstelruimte(n). 1.
Bronnen: de gemeente kan niet instaan voor de geschiktheid van de ondergrond voor warmte/ koudebronnen van de gewenste capaciteit. Ook kan zij interferentie met andere WKOinstallaties niet uitsluiten. Daarom is ervoor gekozen om alleen voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen een vaste grondwaarde per bron te hanteren. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke grondwaarde bepaald. 2. Voor de opstelruimte wordt de grondwaarde bepaald op basis van de BVO’s van de opstelruimte van de WKO-installatie en de grondwaarde per m² BVO van de bestemming(en)/ het gebruik waarvoor de WKO-installatie bestemd is: a. als de WKO-installatie uitsluitend woningen bedient, dan is de waarde van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde van de woningen. b. als de WKO-installatie alleen niet-woonbestemmingen bedient, dan wordt de grondwaarde van de opstelruimte bepaald op basis van de volgende vergelijking: Gw complex Gwopstelruimte = BVO opstelruimte x BVO complex c. als de WKO-installatie in een gemengd complex met woningen en nietwoonbestemmingen zit, dan is de grondwaarde voor het woningdeel van de opstelruimte verdisconteerd in de grondwaarde per m² GO wonen en hoeft slechts de
59
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
grondwaarde van de opstelruimte voor het niet-woningdeel berekend te worden. Hiervoor geldt de volgende vergelijking: d. Gw opstelruimte = BVO opstelruimte x
BVO niet woonbestemming BVO complex
x
Gw niet woonbestemming BVO niet woonbestemming
Als voor een WKO-installatie een opstalrecht wordt gevestigd, dan behelst dat mede het gebruik van de opstelruimte. Dat opstalrecht vertegenwoordigt een waarde. Voor een opstelruimte zoals genoemd onder punt 2.a en 2.c (het woningdeel) wordt de grondwaarde gelijkgesteld aan de minimale grondprijs die geldt voor niet-woonbestemmingen bij nieuwe gronduitgiften. In geval van een opstalrecht dient de opstaller met de erfpachter van het complex waarin de WKOinstallatie komt, overeenstemming te bereiken over een eventuele vergoeding voor de opstelruimte van de installatie. De gemeente staat daar verder buiten. Voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen wordt een vaste erfpachtgrondprijs gehanteerd (zie bijlage 2). Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke erfpachtgrondprijs berekend.
60
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bijlage 3 Indicatieve grondwaarden
Om voor nieuwe projecten een grondwaarde te kunnen vaststellen, wordt gebruik gemaakt van marktgegevens met o.a. vraag- en transactieprijzen en stichtingskostenreferenties. Onderstaande tabel geeft een indicatie per stadsdeel. De grondwaarden zijn tot stand gekomen op basis van de genormeerd residuele grondprijssystematiek. De gegevens zijn een uitvloeisel van interne indicatieve grondprijzen die zijn opgesteld voor de (meestal actieve) grondexploitaties. Dit maakt dat voor stadsdelen met maar beperkte grondexploitaties een smallere bandbreedte wordt getoond. Erfpachtgrondprijzen woningbouw Indicaties marktwaarden en erfpachtgrondprijzen voor vrije sector koopwoningen Bandbreedte grondwaarde koopwoningen per stadsdeel Stadsdeel Marktwaarde* Stichtingskosten** per m² GO v.o.n.
Centrum Nieuw-west Noord Oost West Zuid Zuidoost
€ € € € € € €
Laag Hoog 7.875 € 9.625 4.675 € 7.700 4.500 € 9.125 5.225 € 8.800 5.850 € 8.475 6.750 € 9.900 4.400 € 7.150
Grondwaarde***
per m² GO incl. btw
€ € € € € € €
Laag Hoog 3.997 € 4.228 3.563 € 4.756 3.530 € 4.354 3.630 € 4.866 3.752 € 4.866 3.848 € 5.031 3.522 € 4.458
per m² GO excl. btw (afr.)
€ € € € € € €
Laag Gem. Hoog 3.200 € 3.850 € 4.450 900 € 1.900 € 3.100 800 € 1.750 € 4.100 1.250 € 2.600 € 3.850 1.650 € 2.300 € 3.700 2.250 € 3.550 € 4.550 750 € 1.500 € 2.550
Deze bandbreedte is slechts een indicatie en een momentopname met prijspeil Q3 2024. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve erfpachtgrondprijs buiten de bandbreedte valt. *Marktwaarde: vermelde bandbreedtes op basis van eeuwig afgekochte erfpacht, meergezinswoningen en behorende bij een gemiddelde oppervlakte van 90m² GO per woning. **De stichtingskosten geven een indicatieve bandbreedte weer. Er is hierbij geen rekening gehouden met specifieke projectkenmerken die zich kunnen voordoen. ***Erfpachtgrondprijs op basis van eeuwigdurende afkoop.
61
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Indicatie bandbreedte erfpachtgrondprijs voor koopwoningen per stadsdeel (***)
Erfpachtgrondprijzen voor kantoren, bedrijfsruimte en detailhandel Indicatie bandbreedte grondwaarden kantoren Gebied Zuidas Amstel III ArenAPoort West, Entree MBP-Zuidoost Science Park Amstelstation e.o. Sloterdijk Centrum
Grondwaarden per m² bvo*, excl. btw Laag Hoog € 3.500 € 6.000 € 250 € 1.000 € 300 € 1.200 € 250 € 1.000 € 500 € 1.250 € 1.500 € 2.500 € 300 € 1.250
Indicatie bandbreedte grondwaarden bedrijfsruimte Bedrijventerrein Sloterdijk Poort-Noord en Zuid Sloterdijk IV (De Heining) Buiksloterham Zeeburgereiland Businesspark Amsterdam Osdorp
Grondwaarden per m² bvo*, excl. btw Laag Hoog € 500 € 800 € 350 € 600 € 400 € 750 € 500 € 750 € 400 € 750
Indicatie bandbreedte grondwaarden detailhandel Locatie Stadsdeelcentrum Wijkcentrum Buurtcentrum Perifere detailhandel (PDV)
Grondwaarden per m² bvo*, excl. btw Laag Hoog € 1.250 € 3.500 € 750 € 2.000 € 750 € 1.500 € 500 € 750
Bovengenoemde waarden hebben prijspeil Q3 2024. Uitgangspunten bij deze grondwaarden zijn de genormeerde stichtingskosten voor de in het betreffende gebied meest voorkomende verschijningsvorm van de bestemming, de
62
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
bijbehorende indicatieve marktwaarde, rekening houdend met de uitgangspunten en beleidsregels uit het grondprijsbeleid. Deze richtinggevende bandbreedtes zijn slechts een indicatie en een momentopname. Vanwege de dynamiek van de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve grondwaarde buiten de bandbreedte valt. *bvo = bruto vloeroppervlak
63
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bijlage 4 Toelichting bepaling herbouwkosten voor wonen (voor WOZ/BSQ-methode)
1. Inleiding Deze notitie licht de wijze toe waarop de opstalwaarde van woningen wordt bepaald conform de nieuwe herbouwkosten en berekeningswijze. Aan de hand van de opstalwaarden en de WOZwaarden van woningen zijn de buurtstraatquotes (BSQ) voor de bestaande woningen berekend. De opstalwaarde van een woning is door de gemeente gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning. In deze bijlage wordt eerst ingegaan op het advies van de grondwaardecommissie en de toepassing daarvan (paragraaf 2). Vervolgens worden in paragraaf 3 de herbouwkosten en de gehanteerde uitgangspunten beschreven. Daarna wordt de opbouw van de herbouwkosten (paragraaf 4) en de differentiatie van de herbouwkosten (paragraaf 5) toegelicht. Paragraaf 6 maakt een vergelijking tussen herbouwkosten en verzekerde waarde. Paragraaf 7 gaat in op de relatie tussen herbouwkosten en BSQ. Tot slot worden in paragraaf 8 de herbouwkosten verder verduidelijkt met enkele voorbeelden. De bijlage bevat overzichten van de hoogte van de herbouwkosten per m² gebruiksoppervlak voor verschillende woningtypen bij verschillende woninggrootte. Daarnaast zijn de toegepaste gemiddelde WOZ-gegevens ten behoeve van een aanvullende kwaliteitsopslag opgenomen. 2.
Advies Grondwaardecommissie en toepassing In 2015 heeft een commissie met onafhankelijke deskundigen, de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht aanbevelingen gedaan voor de bepaling van opbrengsten en kosten. Globaal samengevat is het advies van de Grondwaardecommissie als volgt: • De grondwaarde wordt bepaald door de objectwaarde te verminderen met de opstalwaarde; • De WOZ-waarde dient als vertrekpunt voor de objectwaarde; • De opstalwaarde wordt bepaald door de bouwkosten te vermenigvuldigen met een verouderingsfactor; • Uitgangspunt voor de bepaling van de bouwkosten zijn de herbouwkosten. Deze is afhankelijk van tijd, grootte en woningtype; • De verouderingsfactor corrigeert de opstalwaarde voor de effecten van veroudering. De verouderingsfactor is afhankelijk van bouwjaar, leeftijd en onderhoud.
64
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Het eerdere advies van de grondwaardecommissie uit 2015 is zoveel mogelijk opgevolgd. Voor het bepalen van de opstalwaarde heeft de gemeente er wederom voor gekozen om de verouderingsfactor niet toe te passen. Door deze keuze is de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten. 3. Wat zijn herbouwkosten? Voor de herbouwkosten is aansluiting gezocht bij de definities in het Bouwkostenkompas en het taxatieboek (Her)bouwkosten Woningen: ▪ Beschrijving herbouwkosten in het boek “Bouwkostenkompas”: “Bij het berekenen van de herbouwkosten wordt uitgegaan van een pand dat door brand of een andere oorzaak onbruikbaar is geworden en daartoe gesloopt en herbouwd dient te worden. Voor de herbouw worden de bestaande fundering en een eventuele vloer op grondslag hergebruikt. Bij sloopkosten is geen rekening gehouden met asbesthoudende en/of radioactieve materialen. Afhankelijk van het afwerkingsniveau zijn kosten voor extra vaste inrichting en afwerking van de gebruiker meegenomen als standaard kosten. Indien duidelijk is dat er extra kostenverhogende onderdelen zijn toegevoegd (luxe keuken, luxe badkamer) moet daarvoor worden gecorrigeerd. De herbouwkosten zijn exclusief de inboedel.” ▪
Beschrijving herbouwkosten in het boek “(Her)bouwkosten woningen” “Bij het samenstellen van de herbouwkosten is uitgegaan van bouwconstructies die voldoen aan de hedendaagse regelgeving. Wel is bij de bouwwerken met een traditionele uitstraling gerekend met de extra kosten om deze traditionele uitstraling in stand te houden. De herbouwkosten bevatten de bouwkosten zoals eerder genoemd, echter zonder de bodemvoorzieningen en funderingskosten.”
Op basis van bovenstaande definities, is voor de herbouwkosten uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten: ▪ Hedendaagse regelgeving en hedendaagse constructies Hedendaagse regelgeving houdt in dat voldaan wordt aan het hedendaagse bouwbesluit, inclusief brandweereisen en isolatie-eisen. Voor de bepaling van de herbouwkosten wordt uitgegaan van de peildatum van de WOZ-waarde. Onder “hedendaags” wordt daarmee ook het prijspeil van de bouwkosten op basis van de peildatum van de WOZ-waarde en de toen geldende regelgeving verstaan. De hedendaagse brandweereisen en isolatie-eisen zijn hoger dan van toepassing was ten tijde van de oorspronkelijke bouwaanvraag van oude panden. Onder meer trappenhuizen zijn groter en bouwmuren nemen, inclusief het isolatiepakket, meer ruimte in dan oorspronkelijk. Voor kleine woningen is de invloed van de hedendaagse regelgeving het grootst. De extra kosten worden immers omgeslagen over een kleiner gebruiksoppervlak. ▪
Bestaande woningtypes en oppervlaktecategorieën De herbouwkosten zijn bepaald voor de meest voorkomende woningtypes die bekend zijn in de WOZ-data voor de gemeente Amsterdam en de meest voorkomende oppervlaktecategorieën, ook voor woningtypes die momenteel niet meer gebouwd worden of woningtypes die in een bepaalde oppervlaktecategorie niet meer gebouwd worden. De 22 woningreferenties waarvoor ramingen zijn uitgewerkt vertegenwoordigen ruim 95% van het
65
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
WOZ-woningbestand van gemeente Amsterdam. Een type dat niet meer gebouwd wordt is bijvoorbeeld een (klassieke) benedenwoning- bovenwoning. Kleine woningen worden (uit kosten-economisch oogpunt) bijna alleen nog gebouwd met een galerij-of een corridorontsluiting. In de huidige woningvoorraad komen de kleine woningen echter in alle types voor. De oppervlaktecategorieën en negen meetpunten waarop de herbouwkosten zijn uitgewerkt, zijn gebaseerd op het WOZ-woningbestand van gemeente Amsterdam. De meetpunten zijn per woningtype uitgewerkt. De meest voorkomende oppervlaktecategorieën zijn ondervangen middels meetpunten 1 en 8. Meetpunt 9 vertegenwoordigt de grootst gevonden woningoppervlakte in het WOZ-woningbestand. ▪
Inclusief funderingskosten, inclusief sloopkosten Herbouwkosten worden, in tegenstelling tot de definities, bepaald door de kosten voor nieuwbouw inclusief de fundering. De fundering maakt immers deel uit van de opstal die door een erfpachter is gerealiseerd. De nieuwbouwkosten worden vermeerderd met de kosten om het object te slopen.
▪
Inclusief inrichting en afwerking De kosten voor vaste inrichting (onder meer keukens en badkamers) en afwerking (onder meer vloer-, wand- en plafondafwerking) op basis van een gangbaar opleveringniveau bij bestaande woningen zijn meegenomen in de herbouwkosten.
4. Opbouw herbouwkosten voor de bepaling BSQ Voor een zo nauwkeurig mogelijke bepaling van de herbouwkosten voor het gemeentelijke woningbestand, is er per woningtype gekeken naar verschillende elementen waaruit de herbouwkosten zijn opgebouwd. Op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 3 zijn de herbouwkosten te definiëren als de kosten om het object inclusief fundering te slopen en te herbouwen op basis van nieuwbouwkwaliteit, inclusief afwerkingen van het object en tuin of dakterras, uitgaande van regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde. De herbouwkosten en de elementen waar deze uit zijn opgebouwd, zijn geraamd door een extern bouwkostenbureau en geverifieerd door een tweede partij. Dit is gebeurd vanuit het oogpunt van onafhankelijke kostenbepaling, en om zo goed mogelijk aansluiting te vinden op de types van de Amsterdamse woningvoorraad, inclusief de variatie in woningoppervlakte. De berekeningen hebben prijspeil 2021 omdat dit het geldende prijspeil is voor het beleidsjaar 2023 op basis van WOZ-data van 2021. Daarbij zijn verschillende meetpunten bepaald om voor deze referentietypen en de afzonderlijke elementen zo nauwkeurig mogelijk de kosten per m2 te bepalen. De herbouwkosten worden uitgedrukt per m² gebruiksoppervlak (GO), omdat ook de WOZ-data van deze meetaanduiding gebruik maakt.
Hierdoor is de zogenaamde vormfactor van belang. Dit is de verhouding tussen het gebruiksoppervlak (m² GO: exclusief dragende muren, liften en trappenhuizen) en het bruto vloeroppervlak (m² BVO: inclusief dragende muren, liften en trappenhuizen). Bij kleine appartementen is deze verhouding vaak ongunstig ten opzichte van grote appartementen. Ook voor een klein appartement moet immers een lift en/of trappenhuis
66
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
worden gebouwd. In de bestaande woningvoorraad komen nog wel kleine woningen voor, die in deze typologie of vorm niet meer zo gebouwd zouden worden. Vaak zijn het van origine grote woningen die later zijn gesplitst in 2 of meer woningen. Hierdoor zijn in het bestaande woningvoorraad vaak minder comfortabele woningen ontstaan, die niet meer zo gebouwd zouden mogen worden i.v.m. de strengere regels in het bouwbesluit, waaraan een nieuwbouwwoning moet voldoen. Om dit te ondervangen zijn de kleinste meetpunten een afgeleide van de twee daaropvolgende meetpunten, zodat hier een meer gemiddelde vormfactor ontstaat. De herbouwkosten zijn opgebouwd uit de volgende elementen: - A1: investeringskosten; - A2: aanvullende afwerkingen; - A3: tuin/ (dak)terras; - A4: Locatie/bereikbaarheid; - A5.1: Kwaliteitstoeslag stadsdeel; - A5.2: Kwaliteitstoeslag WOZ-waarde; - Correctie BENG; - Correctie deelobjecten Per woningtypologie zijn hiervan de uitkomsten per meetpunt te vinden in bijlage 4a. A1: investeringskosten Dit betreffen de bouw-, bijkomende en sloopkosten, uitgaande van regelgeving en constructies. De sloop- en bouwkosten zijn de kosten (inclusief de fundering) die een aannemer in rekening brengt, waaronder arbeid, materialen en materieel (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen).
De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de directe herbouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder andere de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financieringskosten, verkoop -verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. De invloed van projectgrootte is direct verwerkt in de investeringskosten A1. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. De woninggrootte is van invloed op de projectgrootte. Hierbij geldt op hoofdlijnen dat kleinere woningen samenhangen met een grotere projectgrootte en grotere woningen met een kleinere projectgrootte. A2: aanvullende afwerkingen De herbouwkosten zijn gebaseerd op het opleveringsniveau van nieuwbouwwoningen. Bij de prijsbepaling worden de woningen voorzien van een vaste inrichting en afwerking op basis van een gangbare opleveringskwaliteit binnen de Amsterdamse nieuwbouw woningmarkt: ▪ afwerkvloer, afgewerkte binnenwanden en plafonds; ▪ volledige (standaard)installaties; ▪ sanitaire ruimtes met afwerking en sanitair; ▪ keukenblok met toebehoren, niet zijnde keukenapparatuur
67
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Bestaande woningen kennen echter een uitgebreider afwerkingsniveau dan nieuwbouwwoningen. De kosten voor vloer-, plafond- en wandafwerking zijn daarom als een aparte toeslag toegevoegd aan de woningen. Per meetpunt is vastgesteld welke basiskwaliteit er gemiddeld te verwachten valt, waarbij wordt aangenomen dat een grotere woning doorgaans standaard al een hoger afwerkingsniveau heeft. Deze aanvullende afwerkingen voor bestaande woningen is meegenomen door middel van element A2. A3: afwerking tuin-/ dakterras Bestaande woningen kennen over het algemeen een tuininrichting,ingericht dakterras of een (Frans) balkon. Daarom is per woningtypologie gekeken in hoeverre er gemiddeld sprake is van een tuin of dakterras en is vervolgens per meetpunt een toeslag bepaald per m2 GO voor de aanleg van een tuin of dakterras. Logischerwijs komt deze toeslag meer voor bij eengezinswoningen en is deze bij meergezinswoningen gemiddeld verwaarloosbaar aanwezig. A4: Locatie/bereikbaarheid Bouwen in het centrum is duurder dan aan de randen van de stad. Centrumlocaties zijn minder goed bereikbaar, de bouwlogistiek is complexer, er zijn meer veiligheidsmaatregelen t.b.v. de omgeving noodzakelijk, de omvang van de bouwplaats is beperkt en de kans op schade aan omliggende bebouwing is groter. Voor de extra kosten die hiervan het gevolg zijn, wordt een toeslag gehanteerd per locatiecategorie.
De toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS). De locatietoeslag is afgezet tegen de “groen-stedelijke gebieden” en varieert van -4% voor de “perifere gebieden”, 7% voor “buiten centrum” en 19% voor de centrum locaties. Deze toeslag wordt gerekend over de investeringskosten onder A1. Bijlage 4b bevat de gehanteerde correctie per buurtcombinatie. A5.1: Kwaliteitstoeslag stadsdeel De hoogte van herbouwkosten is gerelateerd aan het kwaliteitsniveau. Aangezien woningtypologieën in principe door de gehele stad kunnen voorkomen, is de inschatting gemaakt dat deze in bepaalde gebieden standaard een hogere architectonische kwaliteit hebben. Denk hierbij aan hogere plafonds, houtsnijwerken en geknipte voegen die bijeen portiekwoning in het centrum wel is te verwachten en in Amsterdam Zuid-Oost niet of in mindere mate. Per woningtypologie, meetpunt en gebied is hiervoor een toeslag bepaald. A5.2: Kwaliteitstoeslag WOZ-waarde Duurdere woningen van hetzelfde type in dezelfde buurt hebben over het algemeen hogere herbouwkosten per m² als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. In de WOZ-administratie is echter geen of nauwelijks registratie van het kwaliteitsniveau van de panden. Hierbij moet het kwaliteitsniveau niet verward worden met het onderhoudsniveau zoals dat in de WOZ wel wordt geregistreerd.
Om het verschil in kwaliteitsniveau en bijkomende kosten wel mee te kunnen nemen in de hoogte van de herbouwkosten, heeft de gemeente een deel van de kosten gerelateerd aan de hoogte van
68
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
de WOZ-waarde. Middels een staffel is een kwaliteitstoeslag ten gevolge van de afwijking van de WOZ-waarde van de woning in een bepaalde oppervlakte categorie ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde van dat type woning in de buurt te bepalen. Er geldt geen afslag bij een WOZ-waarde die lager is dan de gemiddelde WOZ-waarde. Met het verschil tussen de WOZ-waarden wordt voor tot en met de eerste €1.000,- verschil, een opslag gerekend ter hoogte van €573,- per m². Vanaf €1.000,- tot en met €2.000,- verschil geldt een opslag van €286,50 per m²/1.000 en vanaf €2.000 verschil bedraagt de opslag €143,25 per m2. Voorbeeld: De WOZ-waarde van een galerijwoning is € 1.200 per m2 hoger dan de gemiddelde WOZ waarde van een galerijwoning van dezelfde woninggroottecategorie in de buurt. De positieve afwijking van € 1.200 per m2, leidt voor een woning van 57 m² GO tot een kwaliteitstoeslag van € 35.927. De berekening ziet er als volgt uit: Afwijking WOZ t.o.v. gemiddelde WOZ in € > ≤ ≤
A5.2
2.000 2.000 > 1.000
1000
0,25 0,50 1,00
Kwaliteitstoeslag onderlinge kwaliteit
1.200 per m2 GO 143,25 286,5 573
200 1.000 1.200
3.266 32.661 35.927
630 35.927
Onderstaande berekening dient ter verduidelijking bij een WOZ-waarde verschil van €1.200 per m² GO t.o.v. de gemiddelde WOZ-waarden bij 57m² GO: 143,25 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 2.000 = 57𝑚2 𝐺𝑂 × ( × 𝟎) = 0 1.000 286,5 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 1.000 ≤ 2.000 = 57𝑚2 𝐺𝑂 × ( × 𝟐𝟎𝟎) = 3.266 1.000 573 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 ≤ 1.000 = 57𝑚2 𝐺𝑂 × ( × 𝟏. 𝟎𝟎𝟎 ) = 32.661 1.000 ➔ Resultaat: de totale kwaliteitsopslag is dan € 35.927 / 57m² GO = € 630 per m² GO Vereenvoudigd bij een kleiner WOZ-waarde verschil, bijvoorbeeld €400 per m² GO, bij 57m² GO geldt dan: 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 2.000 = 𝑛. 𝑣. 𝑡. 𝑤𝑎𝑛𝑡 𝑣𝑒𝑟𝑠𝑐ℎ𝑖𝑙 < 1.000 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 1.000 < 2.000 = 𝑛. 𝑣. 𝑡. 𝑤𝑎𝑛𝑡 𝑣𝑒𝑟𝑠𝑐ℎ𝑖𝑙 < 1.000 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 ≤ 1.000 = 57𝑚2 𝐺𝑂 × (0,573 × 𝟒𝟎𝟎 ) = 13.064 ➔ Resultaat: de totale opslag is dan € 13.064 / 57m² GO = € 229 per m² GO
De gehanteerde gemiddelde WOZ-waarden zijn opgenomen in bijlage 4c. Correctie deelobjecten De bepaling van de WOZ-waarde bevat een aparte waardering voor deelobjecten bij een woning (zie ook Bijlage 4d). Dit soort deelobjecten betreft bijvoorbeeld carports, garageboxen, parkeerplaatsen, hobbykassen etcetera. Deze deelobjecten maken geen onderdeel uit van de berekende herbouwkosten. De kosten van deze objecten worden daarom apart aan het object
69
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
toegevoegd. Onderstaande tabel bevat een overzicht van de gehanteerde deelobjecten en de daarbij behorende kosten. Deelcode 1500 1510 1520 1530 1540 1550 1560 1570 1580 1580 1580 1590 2140
Omschrijving Garageboxen geschakeld Garage aangebouwd aan eengezinswoning Garage aangebouwd dakconstructie Garage aangebouwd plat dak Vrijstaande garage Vrijstaande garage dakconstructie Vrijstaande garage plat dak Inpandige garage Onderpandige garage centrum Onderpandige garage binnen ring Onderpandige garage overig Carport Parkeerplaats op terrein
kosten € 25.430 € 33.109 € 44.043 € 33.109 € 36.681 € 48.252 € 36.681 € 45.780 € 55.825 € 50.225 € 45.000 € 15.728 € 1.375
eenheid stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
Voorbeeldberekening herbouwkosten voor de bepaling BSQ Voor een beter begrip van de uitkomsten wordt hieronder, aan de hand van een voorbeeldberekening, weergegeven hoe een herbouwkostenberekening is opgebouwd. Aangezien de WOZ-waarde is gebaseerd op het woonoppervlak of in technische termen het gebruikersoppervlak (GO), worden de herbouwkosten ook berekend op basis van het GO van de woning. De bedragen zijn inclusief BTW.
70
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Gestapeld 'beneden,- bovenwoning' (SOC code 1987/1988) Woningtype 1987/1988 m² gebruiksoppervlak 57 8.743 WOZ-waarde 498.351 Buurtcombinatie K25 KE (nieuwe codering) Stadsdeel Nieuwe Pijp Zuid buiten centrum WOZ-waarde gemiddeld (in betreffende wijk)
7.543 per type en grootte 429.951 68.400 1.200 per m2 GO
Verschil WOZ-waarde Recapitulatie WOZ-waarde Herbouwkosten (prijspeil 1-1-2021)
498.351 245.188 253.163 50,8%
grondqoute Herbouwkosten A1
Investeringskosten
2.975 169.575
A2
Aanvullende afwerkingen
A3
Tuin en dakterras
A4
Locatie en bereikbaarheid
7% 11.870
A5.1
Kwaliteitstoeslag stadsdeel
338 19.266
150 8.550 -
Afwijking WOZ t.o.v. gemiddelde WOZ in € > ≤ ≤
A5.2
2.000 2.000 > 1.000
1000
0,25 0,50 1,00
Kwaliteitstoeslag onderlinge kwaliteit
Herbouwkosten (prijspeil 1-1-2021)
1,00
-
Zuid buiten centrum
1.200 per m2 GO 143,25 286,5 573
200 1.000 1.200
Beneden- bovenwoning, 57m2 Amsterdam Zuid De WOZ-gegevens omvatten het gebruikersoppervlak, de WOZ-waarde en de locatie van het object. Deze gegevens hebben invloed op de hoogte van de herbouwkosten. Het effect ervan wordt in dit rekenvoorbeeld inzichtelijk gemaakt. Het verschil tussen de WOZ van het object en het gemiddelde per objecttype en grootteklasse wordt bepaald. Door de herbouwkosten van de WOZ-waarde af te trekken krijgt men de grondwaarde. De grondquote is het percentage van de grondwaarde t.o.v. van de WOZ. A1: De investeringskosten zijn per m2 GO voor alle afzonderlijke referenties voor diverse groottes bepaald. A2: Afwerkingen om een casco woning “woonklaar” te krijgen, zoals: stucwerk, verf en vloerafwerking. A3: Er wordt rekening gehouden met een gemiddelde afwerking van tuin en dakterras, waarbij wordt gekeken in hoeverre dit gemiddeld van toepassing is. A4: Afhankelijk van de locatie geldt er een opslag op de investeringskosten in verband met gemiddeld lastigere bouwprocessen en hogere kosten, naarmate een woning dichter bij het centrum ligt. A5.1: Een bepaald woningtype kan in principe overal in de stad voorkomen, maar men verondersteld dat de esthetische eisen aan een nieuwbouwwoning dichter bij het centrum strenger zijn waarvoor een opslag geldt.
A5.2: Op basis van de afwijking van de WOZ-waarde ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk voor het specifieke woningtype wordt een gestaffelde opslag bepaald. De onderdelen A1 t/m A5.2 opgeteld bepalen de herbouwkosten voor de referentie, op basis van de locatie en WOZ-gegevens.
3.266 32.661 35.927
630 35.927 245.188 incl. btw 4.302 per m2 GO
71
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
5. Differentiatie herbouwkosten De herbouwkosten voor woningen zijn gedifferentieerd naar: - woningtypes uit de WOZ, en; - meetpunten. Door te differentiëren naar woningtypes en woninggroottes zijn de herbouwkosten bepaald voor 90% van alle woningen in de gemeente Amsterdam.30 Ondanks de gehanteerde differentiatie (en de gedetailleerde opbouw) blijft de bepaling van de herbouwkosten een modelmatige benadering. De gehanteerde herbouwkosten zullen daardoor niet precies aansluiten bij de verschillende individuele situaties. De herbouwkosten per woningtype en de gehanteerde meetpunten zijn in bijlage 4a opgenomen. Hieronder worden de woningtype en oppervlakte categorieën verder toegelicht. Woningtypes uit de WOZ Voor de bepaling van de herbouwkosten worden referentiemodellen per woningtype gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woningtypes. De referenties zijn gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes en Soort objectcodes (SOC codes) die de belastingdienst Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling. Voor meergezinswoningen gaat het om de referenties galerijflat, appartement, portiekflat, flat algemeen gemengd, benedenwoning, bovenwoning, corridorflat, studentenwoning, bejaardenwoning, historische benedenwoning, historische bovenwoning, karakteristiek historische benedenwoning en karakteristiek historische bovenwoning.
Voor eengezinswoningen zijn twee-onder-één-kap woningen, repeterende tussenwoningen, nietrepeterende tussenwoningen, kop-, eind en hoekwoningen, kwadrantwoningen, grachtenpand, vrijstaande woning en drive-in woningen en de woonboot als referentie toegepast. Meetpunten De herbouwkosten van een kleine woning is in verhouding hoger per m² gebruiksoppervlak dan een grote woning. In de herbouwkostenberekening is daarom uitgegaan van verschillende meetpunten die variëren van 25m2 GO voor bepaalde woningtypes tot oppervlakten van meer dan 1.000 m2 GO31. Per woningtype zijn er zodoende 8 of 9 meetpunten bepaald. Tussen de meetpunten wordt er geïnterpoleerd. Daarmee is het mogelijk om voor elk gebruiksoppervlak specifieke herbouwkosten per m² te hanteren.
30 Percentage berekend exclusief aandeel woningcorporatiewoningbezit. 31 Van toepassing bij referentietypen waarbij dit voorkomt in de WOZ-administratie
72
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Voorbeeld: bij een beneden- bovenwoning (SOC 1987 / 1988) van 100m² GO groot, liggen de kosten voor onderdeel A1 tussen meetpunt 3 (89m² GO bij €2.753,-) en meetpunt 4 (121 m² GO €2.531,-) in. Om de waarde dat behoort bij 100 m2 te kunnen bepalen, wordt de methode van interpolatie toegepast middels de volgende formule: x(100) − x1 𝑦(100) = 𝑦1 + ( ) × (𝑦2 − 𝑦1) x2 − x1 Als ingevuld voorbeeld: 100 − 89 2.677 = 2.753 + ( ) × (2.531 − 2.753) 121 − 89
6. Herbouwkosten en verzekerde waarde Verzekeraars gaan voor hun opstalverzekeringen over het algemeen uit van herbouwkosten. De verzekeringen dekken het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw, exclusief inboedel. Een vergelijking tussen de hoogte van de gehanteerde herbouwkosten en de verzekerde waarde van individuele woningen is niet goed te maken. Hiervoor is de berekeningswijze te divers. De verzekerde waarde wordt onder meer op basis van de volgende methoden bepaald: ▪ Herbouwwaardemeter; ▪ Standaardbedrag voor alle woningen; ▪ Afgeleid uit de WOZ-waarde van een woning; ▪ Taxatie door een onafhankelijke deskundige. Behalve de taxatie door een onafhankelijke deskundige zijn bovenstaande methoden globaal. De verzekerde waarde sluit vaak niet aan op de werkelijke herbouwkosten. Globale waardebepalingen zijn in essentie vaak gericht op het voorkomen / garantie tegen een onderverzekering. Het Verbond van Verzekeraars stelt jaarlijks een veel gebruikte Herbouwwaardemeter op. Op basis van m³-prijzen kunnen de gemiddelde herbouwkosten van vijf woningtypen worden vastgesteld. Met aanvullende bouwdelen, kwaliteitsniveaus en extra toeslagen kan de herbouwwaarde verder gespecificeerd worden. De Verbond van Verzekeraars benadrukt dat de prijzen dienen voor de globale vaststelling van de gemiddelde herbouwkosten van de woningtypen.
Waar de herbouwwaardemeter vijf woningtypen hanteert, heeft de gemeente voor tweeëntwintig woningtypen, gecombineerd tot 16 referentietypen, de kosten bepaald. Daarnaast gaat de Herbouwwaardemeter uit van 6 woningtypen, waarin op basis van de inhoud van de woning de herbouwwaarde wordt bepaald. Aangezien de woninggrootte grote invloed heeft op de hoogte van de herbouwkosten heeft de gemeente de herbouwkosten laten berekenen voor verschillende woninggrootte per woningtype. Door de verschillende benaderingswijze kunnen de resulterende kosten afwijken.
73
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
7. Herbouwkosten en de buurtstraatquote De buurstraatquote (BSQ) laat zien welk deel van de woningwaarde bestaat uit de waarde van de grond. Het andere deel is de waarde van de opstal. De opstalwaarde voor een woning die uit de BSQ volgt, hoeft echter niet één-op-één overeen te komen met de geraamde herbouwkosten van de betreffende woning. De BSQ is namelijk bepaald op basis van een gemiddelde. Bij de bepaling van de BSQ wordt eerst de grondwaarde van een individuele woning berekend door de WOZ-waarde te verminderen met de herbouwkosten. Het aandeel van de grondwaarde in de WOZ-waarde geeft de individuele grondquote. De BSQ is het gemiddelde van de individuele grondquotes in een bepaalde buurstraat. Door te middelen worden uitschieters voorkomen, maar wijkt de opstalwaarde die volgt uit de BSQ, ook enigszins af van de herbouwkosten van de betreffende woning. 8. Indexatie herbouwkosten De herijking van de herbouwkosten ten behoeve van de BSQ is uitgevoerd op prijspeil 1-1-2021 en sluit aan bij het prijspeil van de WOZ-waarden belastingjaar 2022. In de ramingen is uitgegaan van de verhoogde energetische woningbouweisen (BENG-normen) die wettelijk gelden per 1-1-2021. Voor de (toekomstige) indexering van de herbouwkosten maakt de Gemeente gebruik van de indexcijfers van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB).
Deze indexering bestaat uit een structurele component (1-1-2021 = 100) en uit een conjuncturele component. Door middel van indexatie wordt het prijspeil van de kosten omgerekend naar het prijspeil van de WOZ-waarden. Het indexatiepercentage van peildatum 2021 naar peildatum 2022 bedraagt 5,10% voor eengezinswoningen en 4,15 % voor meergezinswoningen (dit is de gecombineerde structurele en conjuncturele kostenontwikkeling). De structurele kostenontwikkelingen zijn de autonome prijsontwikkelingen van de productiekosten bij een onveranderde vraag. Dit is, met andere woorden, de ontwikkeling van de kostprijs van de bouw. Denk hierbij aan de kosten voor de inkoop van bouwmaterialen en arbeidsloon. Bij structurele kostenontwikkelingen wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden, wijzigingen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van productiviteit en wijzigingen in de algemene condities. De conjuncturele kostenontwikkeling is een algemene prijsontwikkeling die wordt veroorzaakt door een verschuiving van de vraag bij een onveranderd aanbod. Bijvoorbeeld bij een stijgende vraag en een (op korte termijn) gelijkblijvend aanbod, zullen de kosten stijgen. Deze kostenontwikkeling heeft dus betrekking op de aanbestedingsmarkt.
Dit wordt uitgedrukt in de marktindicator (%) en beweegt zich om de structurele kostenontwikkeling heen en kan derhalve positief en negatief zijn. Ter illustratie is onderstaande grafiek opgenomen met een voorbeeld van hoe de ontwikkeling van de structurele en de conjuncturele kostenontwikkeling eruit kan zien.
74
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
De totale index (structureel + conjunctureel) op een bepaald prijspeil wordt verkregen door de structurele index (totale aanneemsom incl. btw) te vermeerderen met de marktindicator van het betreffende prijspeil. De gemeente gaat enkel uit van vastgestelde cijfers, ook met betrekking tot de kostenontwikkeling. Aangezien de marktindicator doorgaans met een vertraging van 1 à 2 kwartalen wordt vastgesteld, zal bij het eerst volgende beleidsjaar de meest recent vastgestelde marktindicator worden gehanteerd. 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥 (𝑗𝑎𝑎𝑟 𝑦) = 𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑡𝑢𝑟𝑒𝑙𝑒𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥 × (1 + 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑖𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑡𝑜𝑟 (%))