Bijlage 2 - Grondwaardebeleid nieuwe en bestaande erfpachtrechten 2025
Tekst van het document
Voor wooncoöperaties geldt een aangepaste grondwaarde die is gebaseerd op de beperking van de huurstijging en het verbod op splitsen en verhandelen van het erfpachtrecht. Daarnaast stelt de gemeente eisen aan de statuten om te borgen dat de (toekomstige) leden van de wooncoöperatie behoren tot de doelgroep waarvoor de wooncoöperatie is opgericht. De grondprijs voor deze woningen wordt in beginsel genormeerd residueel bepaald, met inachtneming van de minimale grondprijs als genoemd in bijlage 2. Als de erfpachter een belegger of corporatie is, is sprake van een beheercoöperatie. Deze maakt met de bewoners/huurders afspraken over het beheer. In een dergelijk geval gelden de reguliere grondwaarden (afhankelijk van bestemming en uitpondtermijn). Kantoren De genormeerde residuele grondwaarden voor kantoren worden bepaald op basis van de huurwaarden, bruto aanvangsrendementen en stichtingskosten. Een flexkantoor is een pand waar ondernemers kantoorruimte kunnen huren en gebruik kunnen maken van gezamenlijke faciliteiten zoals een receptie, vergaderzalen, telefooncentrale en schoonmaak. Een flexkantoor valt onder de bestemming kantoorruimte. Een bedrijfsverzamelgebouw is een (kantoor)gebouw waarin meerdere bedrijven gehuisvest zijn. Vaak gaat het om een mix van kleine bedrijven, alsmede middelgrote bedrijven die hier een kantoor huren.
Een bedrijfsverzamelgebouw is geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijs wordt bepaald door de aard en het gebruik van het vastgoed te toetsen aan de bestemmingsomschrijving van bedrijfsruimte en kantoorruimte. Bedrijfsruimte De genormeerde residuele grondwaarden voor bedrijfsruimten worden bepaald op basis van de huurwaarden, aanvangsrendementen en stichtingskosten.
26
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Voor erfpachtrechten met alleen bedrijfsruimte tot en met 50% ondersteunende kantoorruimte geldt dat wanneer de FSI kleiner of gelijk is aan 1, de grondwaarde per m² onbebouwd terrein gelijk is aan de grondwaarde per m² bvo bedrijfsruimte. Het onbebouwde deel is, ongeacht het gebruik daarvan, het kaveloppervlak minus de totale bvo’s. Is de FSI groter dan 1, dan wordt alleen de grondwaarde van de totale bvo’s bedrijfsruimte afgerekend. Als parkeren niet als zelfstandige bestemming wordt geëxploiteerd en onderdeel is van het erfpachtrecht van de bedrijfsruimte wordt geen aparte grondwaarde voor de parkeerplaatsen afgerekend, omdat die al in de grondwaarde voor de bedrijfsruimte is verdisconteerd. Afsplitsing van de parkeerfunctie in een afzonderlijk erfpachtrecht wordt aangemerkt als zelfstandige exploitatie van parkeerplaatsen. In dat geval is sprake van een bestemmingswijziging en krijgt de parkeerplaats in de nieuwe situatie een marktconforme grondwaarde. Een laboratorium is een gebouw of ruimte te gebruiken voor (wetenschappelijk) onderzoek, geschikt om bepaalde proeven uit te voeren en wordt aangemerkt als een hoogwaardig bedrijfsgebouw. Laboratoria kunnen naast zelfstandige gebouwen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen. De grondprijs voor een laboratorium wordt genormeerd residueel bepaald.
Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid, die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie is vooral een publiekrechtelijke term (soms ook publiekrechtelijk als creatieve functies aangeduid) en vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte. Detailhandel en horeca De genormeerde residuele grondwaarden voor detailhandel worden bepaald op basis van de huurwaarden, bruto aanvangsrendementen en stichtingskosten. Bij horeca (exclusief hotels) zijn het type horeca en de locatie bepalend voor de genormeerde residuele grondwaarden. De gevolgen van de marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per horecabranche. De marktwaarde van een hotel, en dus ook de genormeerd residuele grondwaarde, wordt gebaseerd op het langjarig gemiddelde en de toekomstverwachtingen.
De prijs- en omzetontwikkelingen in de hotelmarkt zijn immers conjunctuurgevoelig. Bepalend voor de genormeerd residuele grondwaarde zijn het hotelsegment (aantal sterren op grond van de Europese Hotelclassificatie (EHC)), de locatie, de bezettingsgraad, het gemiddelde dagelijkse tarief (Average Daily Rate (ADR), de verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en andere inkomsten en de huur als percentage van de totale omzet.
27
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
De grondwaarden voor bijzondere hotelconcepten, zoals jeugdherbergen, hotelappartementen, en shortstay, worden eveneens genormeerd residueel bepaald maar zijn zeer locatieafhankelijk en hebben een exploitatiestructuur die afwijkt van reguliere hotels. Het zelfde geldt voor hotels die in het topsegment vallen, waarbij veelal sprake kan zijn van unieke locatiekenmerken en bouwtypologieën. Vrijetijdsindustrie Binnen deze categorie wordt in het grondprijsbeleid onderscheid gemaakt in de drie bestemmingen: ▪ cultuur & ontspanning ▪ recreatie ▪ sport Voor deze bestemmingen worden de grondwaarden genormeerd residueel berekend, waarbij geldt dat het om zeer ruime bestemmingscategorieën gaat, met per situatie sterk verschillende aspecten voor een genormeerd residuele grondwaardebepaling. Per afzonderlijke bestemming wordt daarom een daarbij passende marktwaardeberekening bepaald. Voor het bepalen van de marktwaarde van het vastgoed kan eventueel gebruik worden gemaakt van een (vastgoed)exploitatieberekening. Voor alle bestemmingen in deze categorie waarop een minimale grondwaarde van toepassing is, geldt dat, als de FSI kleiner is dan 1, voor het onbebouwde deel een afslag van 0,75 op de grondprijs mag worden toegepast (grondprijs onbebouwd = grondprijs bebouwd maal 0,25).
Bij een FSI gelijk aan of groter dan 1, behoeft het onbebouwde deel niet te worden afgerekend en geldt de afslag niet. Het aantal vierkante meters onbebouwd terrein dat wordt afgerekend, wordt als volgt berekend: m² kaveloppervlak minus totaal footprint van het gebouw is onbebouwd terrein. Parkeren Parkeren heeft doorgaans een directe relatie met andere functies. Niettemin is het een zelfstandige functie en bestemming, die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is en vaak onderdeel vormt van een (gebieds-)ontwikkeling. Binnen het grondprijsbeleid wordt parkeren dan ook als een aparte en op zichzelf staande bestemming beschouwd, waarvoor specifieke erfpachtgrondprijzen gelden. Alleen bij eengezinswoningen met onbebouwd parkeren op eigen erf wordt geen aparte erfpachtgrondprijs berekend. De waarde van de parkeerplaats maakt daar onderdeel uit van de marktwaarde van de woning. Voor inpandig gebouwde parkeerplaatsen wordt de grondwaarde genormeerd residueel bepaald. De invloed van en de vraag naar elektrische laadpalen wordt steeds bepalender bij het parkeren. Dit zal kostenverhogend werken en daardoor ook indirect van invloed zijn op de erfpachtgrondprijs. Echter ook aan de opbrengstenkant kan een vorm van inkomsten gegenereerd worden in de vorm van levering van stroom.
28
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
De erfpachtgrondprijs van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald14. De erfpachtgrondprijs hangt onder meer af van: ▪ de bouwvorm (maaiveld, bebouwd, verdiept, et cetera) ▪ het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage ▪ het geldende parkeerbeleid ▪ de parkeerdruk / beschikbaarheid van parkeerplaatsen ▪ de exploitatievorm In een aantal gevallen is de marktconforme residuele erfpachtgrondprijs van parkeren nihil of negatief en geldt de minimale grondwaarde zoals weergegeven in bijlage 2. Sociaal-maatschappelijke bestemmingen Voor sociaal-maatschappelijke bestemmingen is het uitgangspunt dat de grondwaarden genormeerd residueel bepaald worden. In die gevallen waar geen sprake zal zijn van een commercieel winstgevende bedrijfsvoering wordt terug gevallen op de minimale grondwaarde (zie bijlage 2). In devolgende gevallen geldt altijd de minimale grondwaarde (zie bijlage 2): ▪ Voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen die voldoen aan de volgende voorwaarden: o een rendabele exploitatie is niet mogelijk vanwege de privaatrechtelijke beperkingen, én o de erfpachter is een non-profit instelling die wordt gesubsidieerd door de overheid. Indien aan één van de twee voorwaarden wordt voldaan dan wordt de grondwaarde genormeerd residueel bepaald.
Het kan zijn dat de genonormeerd residuele grondwaarde lager dan de minimale grondwaarde of zelfs negatief is, bijvoorbeeld als gevolg van vergaande privaatrechtelijke beperkingen. In dat geval geldt de minimale grondwaarde. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid. ▪ Voor de zogenaamde alles-in-één-school, waarbij sprake is van een integrale voorziening met een aanbod in opvang, (voorschoolse) educatie en naschoolse activiteiten. Het betreft een samenwerkingsverband tussen tenminste de opvangorganisatie en het onderwijs. Voorwaarden bij deze minimale grondwaarde zijn dat de alles-in-één-school voldoet aan de eisen die de gemeente (Onderwijs, Jeugd en Zorg) stelt aan het concept alles-in-één-school en de kinderopvangvoorzieningen van de alles-in-één-school eigendom worden van de gemeente (Vastgoed). Indien er naast voornoemde voorzieningen ook andere voorzieningen worden gerealiseerd, zal de grondprijs daarop worden toegesneden. Indien een marktpartij de voorzieningen binnen de alles-in-één-school realiseert en/of in eigendom krijgt, geeft de gemeente (Grond en Ontwikkeling) een maatwerkadvies voor de voor deze voorzieningen te hanteren grondprijs. Die kan uitkomen op de minimale erfpachtgrondprijs, maar kan ook hoger uitvallen.
▪ Voor gezondheidscentra geldt de minimale grondwaarde als voldaan wordt aan de voorwaarden van het hebben van één gemeenschappelijke hoofdingang én één erfpachtrecht, waarbij het niet uit maakt wie de erfpachter is. 14 Met het terugdringen van het auto parkeren in de stad wordt het bouwen van parkeervoorzieningen voor rijwielen steeds
belangrijker. Om die reden zal een aanvang worden gemaakt met het ontwikkelen van grondprijsbeleid voor gebouwde stallingen voor fietsen. Uitgangspunt daarbij zal eveneens de genormeerd residuele benadering zijn.
29
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Voor praktijkruimten, die geen onderdeel zijn van een gezondheidscentrum en bijvoorbeeld zijn ondergebracht in de plint van een gebouw geldt het volgende: als de huisarts de erfpachter is geldt de vaste lage grondprijs. In het erfpachtcontract wordt in dat geval als gebruik “huisartsenpraktijk” opgenomen en de erfpachter stemt in met dit beperkte gebruik. Als de huisarts geen erfpachter is en de ruimte huurt van een derde en met betrekking tot de ruimte een ruimer gebruik is toegestaan, wordt de marktconforme grondprijs bepaald o.b.v. best use. Komt de erfpachter niet standaard in aanmerking voor de minimale grondwaarde (er wordt aldus niet voldaan aan beide voorwaarden genoemd onder de eerste bullit hierboven), dan wordt de grondwaarde altijd genormeerd residueel bepaald. Hierbij kan het voor komen dat alsnog de minimale grondwaarde van toepassing is, bijvoorbeeld omdat een rendabele exploitatie niet mogelijk is als gevolg van privaatrechtelijke beperkingen. Een genormeerde residuele berekening dient dit uit te wijzen. Overige bestemmingen De grondwaarden voor alle overige bestemmingen, zoals reclamemasten en windmolens worden genormeerd residueel bepaald.
3.2 Vaste genormeerd residuele grondwaarden Voor particulier sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen worden periodiek vaste grondwaarden bepaald, die gedurende een periode gelden. De bepaling van deze grondwaarden heeft als uitgangspunt de genormeerd residuele methode. De marktwaarde en de stichtingskosten worden genormeerd residueel bepaald voor geheel Amsterdam om tot vaste grondwaarden te komen. Het hanteren van vaste grondwaarden, die een genormeerde residuele basis kennen, is mogelijk voor deze bestemmingen omdat de marktwaarde van deze woningen, in elk geval gedurende de periode dat ze verplicht in het sociale of middeldure huursegment verhuurd moeten worden, in geheel Amsterdam vergelijkbaar is. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de grondwaardebepaling conform de genormeerd residuele systematiek resulterend in vaste grondwaarden: • Bij het berekenen van de marktwaarde wordt rekening gehouden met het effect van de erfpachtrechtelijke beperkingen op de marktwaarde. • De genormeerde stichtingskosten zijn gebaseerd op stichtingskostenreferenties, waarbij rekening is rekening gehouden met de woninggrootte, omdat de stichtingskosten van kleinere woningen per vierkante meter hoger zijn dan bij grote woningen. Hieronder wordt nader ingegaan op de verschillende categorieën.
Sociale huur Particuliere sociale verhuur Woningen in de sociale huur, die door particulieren worden gekocht en geëxploiteerd, worden voor de grondprijsberekening aangemerkt als markthuurwoningen. De woningen dienen minimaal
30
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
25 jaar in het segment sociale huur te worden verhuurd, dus met een huur niet hoger dan de vigerende betaalbaarheidsgrens, zoals bedoeld in artikel 3, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze woningen mogen gedurende deze periode van tenminste 25 jaar na eerste verhuring niet als koopwoning of vrije sector huurwoning op de markt worden gezet. De erfpachter/eigenaar is gerechtigd de aanvangshuur voor de zelfstandige particuliere sociale huurwoningen per 1 januari van elk jaar te wijzigen onder de voorwaarde dat de huur niet hoger is dan de op dat moment van toepassing zijnde maximale lagehuurgrens voor sociale huurwoningen.15 Voor particuliere sociale huur voor woningen geldt dat periodiek de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend. Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening wordt rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte, het aantal bouwlagen en het woningmarktgebied. Sociale huur woningcorporaties Een woning is een sociale huurwoning als de kale huur bij start van de huurovereenkomst onder de lage huurgrens ligt. Deze definitie geldt zowel voor corporatiewoningen als woningen van particulieren (andere partijen dan woningcorporaties). Woningen in de sociale huur worden grotendeels door de zogenaamde in de Woningwet betitelde toegelaten instellingen (corporaties) aangeboden.
Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben de Amsterdamse woningcorporaties een voorrangspositie op basis van de de Prestatieafspraken 2024-2027, het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats komen) en het Selectiebeleid Woningcorporaties. Voor sociale huurwoningen, die gerealiseerd en geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling aangesloten bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties of door instellingen die naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende werkzaam zijn in het belang van de Amsterdamse volkshuisvesting, zijn veelal de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 van toepassing. Op basis van deze bepalingen geeft de gemeente de grond waarop deze woningen staan niet in eeuwigdurende erfpacht uit, maar in voortdurende erfpacht. De condities waaronder de grond in erfpacht wordt uitgegeven zijn opgenomen in de Prestatieafspraken 2024-2027 en het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaatskomen). Dit grondprijsbeleid gaat daarom in op koopwoningen en markthuurwoningen, maar niet op de sociale woningbouw door woningcorporaties.
Middeldure huur Voor 25-jaars en eeuwigdurende middeldure huur geldt dat de grondwaarde periodiek genormeerd residueel wordt berekend. Dit resulteert in een overzicht van grondprijzen die gedurende een periode gelden voor dit segment, de zogenaamde vaste grondprijzen voor middeldure huur. Deze hebben dus als basis een genormeerd residuele berekening hebben. Er zijn twee soorten middeldure huur, die hierna worden beschreven.
15 In 2020 is met (o.a.) de IVBN overeengekomen om de minimale instandhoudingstermijn voor particuliere sociale woningen te
verlengen van 15 jaar naar 25 jaar.
31
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Middeldure huur (uitpondrestrictie 25 jaar) Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huur tussen de betaalbaarheidsgrens (maximale lagehuurgrens) en de bovengrens voor middeldure huur. Bij de grondwaardebepaling voor 25jarige middeldure huurwoningen wordt rekening gehouden met de voorwaarden die hiervoor gelden op basis van het vigerende beleid. In 2017 is het Actieplan Middeldure huur vastgesteld (8 juni 2017; nr. 152/433). Dit beleid is in 2020 herijkt (2020, 144761). Op het moment van schrijven is dit het vigerende beleid als het gaat om de voorwaarden voor middeldure huurwoningen. In de tweede helft van 2024 wordt er door de gemeente nieuw beleid voor middeldure huurwoningen uitgewerkt, in verband met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024. Indien dit beleid wordt vastgesteld en de voorwaarden voor middeldure huurwoningen wijzigen, dan wordt de grondprijsberekening aangepast waarbij de nieuwe voorwaarden worden meegenomen in de grondprijsberekening. Voor 25-jaars middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat de grondwaarde periodiek genormeerd residueel wordt berekend. Periodiek actualiseren is noodzakelijk om prijsontwikkelingen ten aanzien van de stichtingskosten en vastgoedopbrengsten te kunnen verwerken in de grondprijsberekening.
Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen woningmarktgebieden, de gemiddelde woninggrootte en andere projectkenmerken, omdat dit van invloed is op de exploitatie. Permanente of eeuwigdurende middeldure huur In de grondprijsberekening voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen wordt rekening gehouden met de voorwaarden die hiervoor gelden op basis van het vigerende beleid. Met de “Herijkte voorwaarden voor middeldure huur (25 jaar) en beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur (Vervolg Actieplan Meer Middeldure Huur 2020)” zijn ook beleidsregels voor eeuwigdurende middeldure huurwoningen vastgesteld. De eeuwigdurende middeldure huurwoningen zullen projectspecifiek worden opgenomen. Tevens wordt er nieuw beleid voor middeldure huurwoningen uitgewerkt. Indien dit beleid wordt vastgesteld, en de voorwaarden voor middeldure huurwoningen wijzigen, dan wordt de grondprijsberekening aangepast waarbij de nieuwe voorwaarden worden meegenomen in de grondprijsberekening. Voor de grondprijsberekening zal het nieuw vastgestelde beleid hierbij prevaleren. Voor eeuwigdurende middeldure huur voor meergezinswoningen geldt dat per kalenderjaar de grondwaarde genormeerd residueel wordt berekend.
Bij het opstellen van deze grondwaardeberekening is rekening gehouden met de gemiddelde woninggrootte van de te realiseren woningen, dit heeft immers effect op met name de stichtingskosten. Per woninggroottecategorie geldt daarom een andere grondwaarde.
32
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
3.3 WOZ/BSQ-methode In de volgende gevallen worden de erfpachtgrondwaarden residueel bepaald aan de hand van de zogeheten WOZ/BSQ-methode: • voor bestaande erfpachtrechten met de bestemming wonen, én • bij bestaande erfpachtrechten waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging maximaal vier nieuwe woningen worden gerealiseerd Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Stapsgewijs wordt de erfpachtgrondwaarde als volgt bepaald: 1. Voor de bepaling van de vastgoedwaarde wordt de WOZ-waarde gebruikt mits de WOZwaarde voldoet aan de volgende criteria: a) is definitief beschikt (eventuele bezwaarprocedures zijn afgerond); b) is gebaseerd op de grond en de daarop gerealiseerde en volledig afgebouwde onroerende zaak16. Dit wil zeggen dat de opstal voor de peildatum is opgeleverd volgens de WOZadministratie17; c) is gebaseerd op bestemming(en) die overeenstemmen met het erfpachtrecht; d) het erfpachtrecht niet is gewijzigd na de peildatum van de WOZ-waarde; e) een eventuele bestemmingsbeperking in het erfpachtrecht ten opzichte van het bestemmingsplan heeft geen invloed op de WOZ-waarde.
f) voor wonen de WOZ-waarde van de woonbestemming gebruikt, mits de oppervlakte uit de WOZ-administratie niet meer dan 5% tot een maximum van 5 m² gebruiksoppervlak afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Afwijkingen die groter zijn dan hiervoor genoemd maken de WOZ-waarde onbruikbaar, waardoor de onbezwaarde waarde wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van gegevens uit de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Zie hiervoor de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”. Praktisch betekent dit dat de WOZ-beschikking van het vorige belastingjaar wordt gebruikt. De WOZ-waarde heeft dan een peildatum van twee jaar eerder (de waardepeildatum is altijd één jaar eerder dan het jaar van de WOZ-beschikking). Voor dossiers met een volledige aanvraagdatum vanaf 1 januari 2025, geldt dat de grondwaardebepaling uitgevoerd wordt op basis van de WOZ-waarde van belastingjaar 2024 met peildatum 202318. 16
Een waterwoning is geen onroerende zaak en de WOZ-waarde van een waterkavel is niet gebaseerd op afgeronde bebouwing
en kan daarmee niet worden gebruik voor de bepaling van de grondwaarde. 17 De erfpachtgrondwaarde geldt niet voor in aanbouw of renovatie.
18 Hierop geldt een uitzondering voor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende
erfpacht hebben aangevraagd. Hiervoor wordt de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 gebruikt met peildatum 2014, dan wel de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is. Daarnaast geldt de spijtoptantenregeling. Dit houdt in dat erfpachters, die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen, maar dit toen niet hebben gedaan, of het aanvraagproces voor afronding van de overstap werd beëindigd, nogmaals de mogelijkheid
33
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
2. De grondwaarde wordt bepaald door de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van het voorgaande belastingjaar te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote. Voor meergezins- en eengezinswoningen worden verschillende buurtstraatquotes gebruikt. De buurtstraatquote wordt hieronder nader toegelicht. 3. Op de grondwaarde wordt een depreciatie toegepast (zie uitgangspunt 8 in hoofdstuk 2) om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. 4. Bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een overstappremie van toepassing, conform de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017. Er zijn erfpachtrechten waarbij in het contract opgenomen is dat de bestemming van het erfpachtrecht “huurwoning” is. In dat geval stemt de bestemming van het erfpachtrecht niet overeen met de bestemming waarvan wordt uitgegaan bij de bepaling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde gaat namelijk uit van de fictie vrij en leeg verkoopbaar. De huurbestemming heeft echter een drukkend effect op de vastgoedwaarde en daarmee op de grondwaarde. De marktwaarde van beleggershuurwoningen ligt lager dan de vrije verkoopwaarde van woningen. Om die reden wordt jaarlijks op basis van actuele marktinformatie bepaald met welke factor de WOZ-waarde wordt gecorrigeerd om tot de beleggingswaarde te komen.
Door deze beleggingswaardefactor jaarlijks te actualiseren (net als de opstalwaarde) blijft de residuele grondwaarde voor huurwoningen in logische verhouding staan tot de residuele grondwaarde voor koopwoningen. Bij de bestemming huurwoningen wordt daarom de grondwaarde op dezelfde wijze bepaald als hierboven beschreven (WOZ-waarde maal de buurtstraatquote) maar wordt de buurtstraatquote verlaagd met het percentageverschil tussen de beleggingswaarde van huurwoningen en de WOZ-waarde. Hierbij is ook van toepassing dat de buurtstraatquote niet lager mag zijn dan 5%. Op basis van onderzoek is geconcludeerd dat de actuele verhouding tussen huurwoningen en koopwoningen gemiddeld genomen 95% is. Dat betekent dat de buurtstraatquote met 5%-punt wordt verlaagd (waarbij de gecorrigeerde buurtstraatquote niet onder de 5% mag komen). De grondwaarde van een woning met d bestemming ‘huurwoning’ wordt vervolgens bepaald doordeze aangepaste buurtstraatquote te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde Werkwijze als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is In een aantal gevallen kan het zijn dat er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij woningen die recent zijn gebouwd en opgeleverd. Deze hebben nog geen WOZ-waarde of nog geen WOZ-waarde die is gebaseerd op een afgebouwde woning.
Het is ook mogelijk dat de bestemming waar de WOZ-waarde vanuit gaat (de publiekrechtelijk vastgestelde bestemming) niet overeenstemt met de bestemming zoals deze is vastgelegd in de hebben gekregen om een overstapaanvraag in te dienen op basis van de financiële voorwaarden die golden tussen 1 oktober 2017 en 8 januari 2020.. Indien erfpachters uiterlijk 1 augustus 2023 een aanvraag hebben ingediend, dan wordt de grondwaarde bepaald op basis van de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 met peildatum 2014, dan wel de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is.
34
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
erfpachtakte. Daarnaast is de WOZ-waarde niet bruikbaar in geval van bestemmings- en bebouwingswijzigingen, indien de oppervlakte uit de WOZ-administratie meer dan 5% en/of meer dan 5 m² gebruiksoppervlakte afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. In deze gevallen zal Grond & Ontwikkeling de zogenaamde onbezwaarde waarde van het object bepalen. Daarbij wordt vergeleken met andere WOZ-objecten die over gelijke kenmerken beschikken of wordt er gecorrigeerd voor kenmerken die verschillen tussen het object waarvoor de onbezwaarde waarde moet worden bepaald en de kenmerken van het object waarmee wordt vergeleken. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de onbezwaarde waarde wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”19. Hierin staat tevens aangegeven op welke wijze een erfpachter bedenkingen kan uiten tegen de onbezwaarde waarde. Gemengde bestemmingen Het is mogelijk dat naast wonen nog een andere bestemming op het erfpachtrecht van toepassing is. Bij deze gemengde bestemmingen wordt de erfpachtgrondwaarde per bestemming bepaald op de wijze zoals beschreven in dit beleid. De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is van toepassing op erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming.
Erfpachters met een recht met gemengde bestemmingen kunnen daardoor niet overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. In artikel 3.3 van de Overstapregeling is hierop voor één groep erfpachtrechten met gemengde bestemmingen een uitzondering opgenomen, zodat zij wel kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Voor deze erfpachtrechten wordt voor een overstap de erfpachtgrondwaarde op gelijke wijze bepaald als voor erfpachtrechten met uitsluitend een woonbestemming. In veel gevallen is de WOZ-waarde voor deze rechten volledig gebaseerd op een woonbestemming en kan deze gebruikt worden om de erfpachtgrondwaarde te bepalen. Bij een beperkt aantal rechten is de WOZ-waarde echter mede gebaseerd op een nietwoonbestemming, zoals kantoor, werkruimte, werkplaats, productiehal, overige ruimten en/of atelier. In deze gevallen wordt aan de niet-woonbestemming de onbezwaarde waarde van de woon-bestemming20 toegerekend in plaats van de WOZ-waarde die aan dit deel is toegekend. Deze onbezwaarde waarde wordt opgeteld bij de WOZ-waarde die is toegekend aan de woonbestemming. Dienst- en bedrijfswoningen In verband met de beperkingen die gelden voor dienst- en/of bedrijfswoningen wordt voor deze woningen de reguliere residuele methode in plaats van de WOZ-BSQ-methode gehanteerd.
19
Deze notitie is op 19 november 2019 vastgesteld door het college van B&W.
20 Dit betreft de onbezwaarde waarde van het deelobject “wonen” (deelcode 1100). De m² go van de niet-woonbestemming
worden hierbij gezien als aanvullende meters op de woon-bestemming.
35
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Buurtstraatquote Een buurtstraat is het gedeelte van een straat dat in één buurt valt. Hiervoor is de buurtindeling gebruikt van Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Lange straten strekken zich vaak uit over meerdere buurten. Amsterdam kent circa 5.000 buurtstraten. Berekening individuele grondquote en buurtstraatquote De buurtstraatquote is berekend21 door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald door de WOZ-waarde te verminderen met de genormeerde opstalwaarde, waardoor de individuele grondwaarde wordt verkregen. De individuele grondwaarde gedeeld door de WOZwaarde is de individuele grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. De buurtstraatquote is hierdoor ook minimaal 5% van de WOZ-waarde. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd.
In onderstaand figuur staat deze totstandkoming van de buurtstraatquote weergegeven.
Met de buurtstraatquote wordt invulling gegeven aan de residuele grondwaardemethode. In feite wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd voor de gemiddelde opstalwaarde in een straat. In gewilde buurten komt de grondwaarde met de buurtstraatquote hoger uit dan in minder gewilde buurten. Bij gelijke bebouwing werken de absolute verschillen in de WOZ-waarde tussen verschillende locaties door in de grondwaarde.
21
De buurtstraatquotes worden afgerond op gehele getallen, maar alle berekeningen vinden plaats met niet afgeronde getallen.
36
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
De keuze voor de buurtstraatquote De keuze voor de buurtstraatquote is gemaakt om de volgende redenen: ▪ Het is daardoor niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald. ▪ De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld. ▪ Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan. Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde per m² hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde. ▪ De methodiek is consequent. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen kunnen maken.
Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen. Rekenregels voor de buurtstraatquote Individuele grondquotes kunnen alleen meewegen in de bepaling van de buurtstraatquote indien: ▪ het geen corporatiewoning betreft waarop de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 van toepassing zijn of corporatiewoning op particuliere grond betreft; ▪ het geen woning betreft waarop de Algemene Bepalingen van de Haven van toepassing zijn; ▪ de kavel bij eengezinswoningen niet groter is dan 500 m²; ▪ de woning geen (deels commercieel gebruikte) bijzondere aanhorigheden bevat (bijlage 8).22 De buurtstraatquote die volgt uit individuele grondquotes wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan: ▪ voor minimaal 50% van de woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend; ▪ voor minimaal 5 woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend. De berekende buurtstraatquote wordt niet gebruikt als: ▪ de gemiddelde WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250,- per m² hoger is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en als de opstalwaarde in die buurtstraat meer dan € 150,- per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt;
22 Dienst Belastingen van Gemeente Amsterdam registreert door de jaren heen steeds meer nieuwe aanhorigheden / deelcodes
(bijvoorbeeld: privé zwembad, kas/warenhuis, winkelruimte, winkel/verkoopruimte, paardenstal, e.d.). Deze aanhorigheden hebben een troebel karakter (deels commercieel gebruik) en vanwege de zeldzaamheid van voorkomen zijn hiervoor tevens geen standaard herbouwkostengedefinieerd. In totaal betreft het ca. 200 woningen in Amsterdam die hierdoor geen individuele grondquote krijgen.
37
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
▪
▪
de gemiddelde WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250,- per m² lager is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en de opstalwaarde in de buurtstraat meer dan € 150 per m² hoger is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt; de opstalwaarde in een buurtstraat meer dan € 400,- per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt.
Deze bovenstaande rekenregels worden opvolgend toegepast op het WOZ-bestand. Op het moment dat er geen buurtstraatquote is die voldoet aan bovenstaande criteria, wordt de buurtstraatquote bepaald door deze gelijk te stellen aan de buurtquote. De buurtquote is het gemiddelde van alle individuele grondquotes die berekend kunnen worden in de buurt. De buurtquote wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan: ▪ voor minimaal 50% van de woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend; ▪ voor minimaal 5 woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend. Daarnaast geldt dat de buurtstraatquote maximaal 5%-punt lager of 5%-punt hoger mag zijn dan de buurtquote (indien deze beschikbaar is). Als de buurtstraatquote buiten deze bandbreedte valt, dan wordt de buurtstraatquote respectievelijk op 5%-punt onder de buurtquote of 5%-punt boven de buurtquote begrensd. Een buurt kent weliswaar verschillen, maar extreme verschillen in de buurtstraatquotes in een buurt zijn niet gewenst en worden op deze manier voorkomen. Extreme verschillen in een buurt zijn namelijk moeilijk te verklaren, omdat de locatie, en daarmee de waarde van de grond, nauwelijks afwijkt. Tenslotte is de maximale buurtstraatquote gesteld op 49% van de WOZ-waarde. Alle buurtstraatquotes die boven 49% uit zouden komen zijn op 49% vastgesteld.
Werkwijze als de buurtstraatquote niet bepaald kan worden Voor nagenoeg alle woningen op erfpacht is een buurtstraatquote berekend. Voor een klein deel van de woningen kan geen buurtstraatquote worden bepaald. Deze woningen staan in straten of buurten met slechts enkele eengezins- of meergezinswoningen of voor de desbetreffende woningen in de straat of buurt is de opstalwaarde niet bepaald. Dit laatste is het geval als het woningtype nauwelijks voorkomt in de stad. In deze uitzonderlijke gevallen bepaalt Grond & Ontwikkeling de buurtstraatquote op een soortgelijke wijze als hierboven beschreven. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de zogenaamde maatwerk buurtstraatquote wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”. Parkeerplaatsen bij een woning23 De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is ook van toepassing voor aanhorigheden bij woningen. Hieronder vallen ook afzonderlijke parkeerplaatsen bij een woning. De parkeerplaats dient dan te behoren aan de erfpachter van de woning. In deze gevallen wordt de buurtstraatquote van de woning ook toegepast op de parkeerplaats om de erfpachtgrondwaarde 23
Geldt alleen voor de overstap, verlengde afkoop onder AB1994 en Vicarie-rechten. Voor alle andere gevallen geldt de
genormeerd residuele systematiek.
38
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
van de parkeerplaats te bepalen, mits de overstap van de erfpachtrechten tegelijk plaatsvindt. Daarmee wordt voorbijgegaan aan het feit dat de verhouding tussen de grondwaarde en de totale vastgoedwaarde van de parkeerplaats anders kan zijn dan van de woning. Zo wordt voorkomen dat er ingewikkelde grondwaardeberekeningen nodig zijn voor een enkele parkeerplaats bij een woning. Indien de parkeerfunctie geen onderdeel is van de WOZ-waarde zal Grond & Ontwikkeling de onbezwaarde waarde van het object bepalen (zie notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”). Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen waarop de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht van toepassing is of bij parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde van de woning, wordt de grondwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde, in lijn met de methodiek voor wonen.
39
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
4 Stichtingskosten en opstalwaarden
In de eerdere hoofdstukken zijn de termen 'stichtingskosten' en 'opstalwaarde' kort aangestipt. Beide termen verwijzen naar de kosten die nodig zijn om een gebouw te realiseren en vormen een essentieel onderdeel van de genormeerd residuele methode. Bij deze methode wordt de waarde van het vastgoed verminderd met de stichtingskosten om de grondprijs te berekenen. Zowel fluctuaties in de marktwaarde als wijzigingen in de stichtingskosten beïnvloeden de uiteindelijke grondprijs. In dit hoofdstuk worden de stichtingskosten en opstalwaarden verder toegelicht en wordt uitgelegd hoe ze worden toegepast binnen het grondprijsbeleid. Bij de bepaling van de grondprijs wordt voor het gehanteerde stichtingskostenniveau een genormeerde methodiek gebruikt. Dit betekent dat de gemeente niet uitgaat van de feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus die op dat moment bekend of beschikbaar zijn, maar van genormeerde kosten- en opbrengstenniveaus op basis van externe informatiebronnen voor vergelijkbare objecten. Deze methodiek impliceert dat de uitgangspunten van de gemeente kunnen afwijken van de daadwerkelijk gerealiseerde objecten. De gemeente Amsterdam heeft door externe bouwkostenadviesbureaus gestandaardiseerde stichtingskostenreferentiemodellen laten ontwikkelen omwille van deze genormeerde methodiek.
Het grondprijsbeleid maakt globaal gezien onderscheid tussen nieuwe uitgiften van erfpachtrechten en de bestaande erfpachtrechten van woningen. Hoewel beide worden berekend op basis van zogenoemde stichtingskostenreferenties, zijn er verschillen in de berekeningsmethoden en de onderliggende uitgangspunten en wordt er bij het ene geval gerekend met stichtingskosten en bij het andere met opstalwaarden, namelijk: Stichtingskosten Voor alle genormeerd residuele berekeningen De grondprijs bij nieuwe uitgiften van grond met een specifieke bestemming wordt berekend op basis van de fictieve stichtingskosten voor nieuwbouw en de bijbehorende marktwaarde van het nieuw te bouwen object. Dit geldt voor alle bestemmingen, tenzij er voor een specifieke bestemming een vaste grondprijs conform uitgangspunt 6 (zie pagina 18) is vastgesteld. Bij tussentijdse erfpachtwijzigingen, waarbij een bestaand erfpachtrecht wordt aangepast, wordt de grondprijs eveneens gebaseerd op fictieve nieuwbouw stichtingskosten, aangevuld met een opslag voor sloopkosten. Dit is bijvoorbeeld van toepassing wanneer een kantoorpand wordt getransformeerd naar een andere niet-woonbestemming (functiewijzigiging, en wanneer er in de nieuwe situatie vijf of meer woningen worden gerealiseerd.
De grondprijs wordt residueel bepaald op basis van het actuele prijspeil, met behulp van deze fictieve nieuwbouw stichtingskosten, zoals verder toegelicht in paragraaf 4.1.
40
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
Opstalwaarden Voor alle berekeningen die volgens de WOZ/BSQ-methode gaan24 Voor bestaande woningen waarvan het erfpachtrecht wijzigt of bestaande erfpachtrechten waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging maximaal vier nieuwe woningen worden gerealiseerd, wordt de grondprijs (die input vormt voor de BSQ) berekend op basis van de opstalwaarde. De opstalwaarde is gerelateerd aan de WOZ-waarde van de woning en is gebaseerd op de herbouwkosten, rekening houdend met de typering, de peildatum van de WOZ-waarde, en de metrages uit de WOZgegevens. Dit wordt verder besproken in paragraaf 4.2. De stichtingskosten en opstalwaarden bestaan uit zowel de bouwkosten als de bijkomende kosten van een bouwwerk. De bouwkosten zijn de kosten die een aannemer in rekening brengt bij de opdrachtgever om de opstallen te realiseren, waaronder directe bouwkosten en opslagen voor de aannemer (indirecte bouwkosten). De bijkomende kosten zijn de kosten die nodig zijn voor de realisatie van de opstallen, zoals honoraria (voor architecten, constructeurs, en projectmanagers), leges, aansluitkosten, financieringskosten en kosten voor projectontwikkeling (algemene kosten, winst, en risicopremies). Het uitgangspunt hierbij is dat de grond bouwrijp is en dat er wordt gewerkt volgens algemene bouwstandaarden en de actuele bouwregelgeving.
Bij transformaties worden extra sloopkosten meegenomen, exclusief saneringskosten en asbestverwijdering.
4.1 Stichtingskosten De stichtingskosten voor alle bestemmingen waarvoor genormeerd residueel wordt gerekend en waarvoor niet de WOZ-BSQ-methode geldt, worden bepaald aan de hand van verschillende stichtingskostenreferenties of -modellen die passen bij de bestemming, rekening houdend met gebouwtypologieën, volume, bouwhoogte, en -vormen. De referentiemodellen vertegenwoordigen zo goed mogelijk het vastgoed dat in de regio Amsterdam wordt gerealiseerd. De projecten die gebouwd worden, verschillen vaak van de modellen in esthetische en constructieve uitgangspunten en anders van vorm en formaat.. De keuze van de referentie is daarom niet gerelateerd aan het feitelijke of te realiseren bouwplan, maar is gebaseerd op een gebouwtypologie passend bij de bestemming. De referentiemodellen zijn specifiek bedoeld om de genormeerd residuele grondwaarde op een consistente manier te bepalen en nadrukkelijk niet om de bouw- en stichtingskosten van een specifieke casus te berekenen. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars zoeken altijd naar een optimale combinatie van kwaliteit en kosten, afhankelijk van de beoogde doelgroep en het marktsegment. Dit leidt tot een verscheidenheid aan bouwvormen, volumes, en bouwkwaliteiten.
Voor laagbouwwoningen zijn er referenties voor rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen, terwijl voor meergezinswoningen referenties beschikbaar zijn voor galerijwoningen, corridorwoningen, torens, en combinatievormen. Om tegemoet te komen aan de variëteit in gebouwvormen, architectuur, materiaalgebruik, en duurzaamheidsaspecten, wordt in de modellen gewerkt met opslagen voor locatie, functiestapeling, geluidsbelasting en kwaliteit, 24 Voor meer informatie over de WOZ/BSQ methodiek zie paragraaf 3.2.
41
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
gekoppeld aan de marktwaarde. De opslag voor functiestapeling wordt standaard toegepast bij meergezinswoningen en wordt regelmatig aangepast op basis van marktontwikkelingen. Voor andere bestemmingen en functies, zoals kantoren, commerciële plintfuncties, bedrijfsgebouwen, hotels, en parkeervoorzieningen, worden eveneens gestandaardiseerde referentiemodellen gebruikt. Voor kantoren wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebouwhoogtes en kwaliteitsniveaus, variërend van basis- tot topkwaliteit, waarbij wordt uitgegaan van een volledige afbouw, inclusief installaties, maar exclusief kantoorinrichting. Voor bedrijfs- en winkelruimtes wordt uitgegaan van een casco-oplevering, inclusief de benodigde aansluitingen en inbouwvoorzieningen. De referentiemodellen zijn zo goed mogelijk afgestemd op wat er nieuw wordt gebouwd, en de bouw- en stichtingskosten worden genormaliseerd door deze te berekenen per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Ook voor parkeerfaciliteiten worden verschillende referentiemodellen gehanteerd. Er zijn modellen voor parkeren op maaiveld (niet overbouwd), inpandig parkeren op maaiveld en op verdiepingen, half-verdiept parkeren, en verdiept parkeren. Voor overbouwde parkeerplaatsen wordt uitgegaan van volledig afgebouwde parkeergarages inclusief installaties. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen stallings- en openbare parkeerplaatsen.
Waar de genormeerde referentiemodellen niet geschikt zijn voor bepaalde bestemmingen, worden de kosten, waar mogelijk met genormeerde gegevens, apart bepaald. Binnen de referentiemodellen kan op diverse aspecten worden gedifferentieerd om genormeerd rekening te houden met de fysieke locatiekenmerken. Bouwvolume: De bouwhoogte heeft een grote invloed op de hoogte van de stichtingskosten. De referentiemodellen sluiten zoveel mogelijk aan bij het aantal bouwlagen en het bouwvolume dat in het bestemmingsplan of het betreffende project wordt voorgeschreven. Locatie: De stichtingskosten kunnen worden aangepast aan de locatie met behulp van opslagen, gebaseerd op de aanname dat bepaalde gebieden moeilijker te bereiken zijn en in het algemeen complexer zijn om te bouwen. Kwaliteit: Gebieden met een hogere marktwaarde stellen vaak hogere eisen vanwege welstandsnormen. Dit kan resulteren in een kwaliteitsopslag op de stichtingskosten. In complexe gevallen, bijvoorbeeld vanwege locatiefactoren, verkaveling, of bij afwijkende bestemmingen, wordt in overleg met een bouwkostendeskundige bepaald welke referentie het meest geschikt is en of er maatwerk nodig is. De stichtingskosten worden per referentiemodel vastgesteld en elk kwartaal geactualiseerd op basis van gegevens van en overleg met bouwkostenexperts van externe bureaus, evenals marktontwikkelingen en duurzaamheidsaspecten.
4.2 Opstalwaarden voor WOZ-BSQ-methode De opstalwaarde voor woningen waarvoor de grondwaarde conform de WOZ/BSQ-methode wordt bepaald, gaat uit van de herbouwkosten. De herbouwkosten zijn de kosten om een woning
42
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
opnieuw te bouwen volgens de regelgeving en constructieve eisen die gelden bij het prijspeil van de WOZ-waarden. In Bijlage 4 is een uitgebreide toelichting voor bepaling van de herbouwkosten voor wonen opgenomen. De BSQ 2025 is gebaseerd op de WOZ-waarden van belastingjaar 2024, vastgesteld op prijspeil 2023. Daarom zijn ook de herbouwkosten vastgesteld op prijspeil 2023. Deze kosten omvatten de bouwsom van nieuwbouw, inclusief fundering, vermeerderd met de kosten voor het slopen van het bestaande pand. Sloopkosten voor sanering en asbestverwijdering zijn niet inbegrepen, aangezien deze worden gezien als (grond)vervuilingen veroorzaakt door de huidige of vorige erfpachter. Bij de uitgifte was de grond immers geschikt voor gebruik. De bouwkostenberekeningen zijn gebaseerd op het genoemde actuele prijspeil en de huidige eisen voor gebouwen. Voor de bepaling van de opstalwaarde worden meerdere referentiemodellen gebruikt die de veel voorkomende woning- en gebouwtypen in Amsterdam vertegenwoordigen. Bij de bestemming wonen zijn de referenties gecategoriseerd volgens de woningtypes die Dienst Belastingen hanteert voor de WOZ-waardebepaling. In bijlage 4a zijn alle woningtypen opgenomen. In bijlage 4c is per woningtype de gemiddelde WOZ-waarde (naar buurt en grootteklasse oppervlakte) opgenomen.
Indien er per woningtype meerdere uitvoeringen mogelijk zijn, wordt uitgegaan van de gemiddelde prijs van die woningtypes. Er zijn referenties voor hoekwoningen, tussenwoningen, drive-in woningen, galerijflats, portiekflats, benedenwoningen, en bovenwoningen. De opstalwaarden worden bijgesteld op basis van de oppervlakte, locatie en kwaliteit. Oppervlakte van woningen: Kleine woningen hebben per m² gebruiksoppervlak (go) doorgaans een hogere opbrengst dan grote woningen, maar ook hogere kosten per m² go. Daarom is de kostenberekening gebaseerd op verschillende oppervlaktecategorieën. Voor meergezinswoningen en bovenwoningen zijn de kosten berekend voor woningen met een gebruiksoppervlak (GO) van 30 tot en met 180 m². Locatie van de woning: Omdat bouwen in het centrum duurder is dan buiten het centrum, wordt hiermee rekening gehouden in de kostenbepaling. Voor extra kosten door de bereikbaarheid of complexiteit van de locatie wordt een toeslag toegepast, afhankelijk van verschillende locatiecategorieën. Deze toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS). Zie Bijlage 4b voor de gebiedsindelingscategorieën. Kwaliteit van de opstal: De herbouwkosten zijn ook afhankelijk van de kwaliteit en waarde van de opstal. Hoewel de kwaliteit moeilijk te meten is, wordt deze ingeschat op basis van de WOZ-waarde per m².
Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² wordt een toeslag op de herbouwkosten toegepast als de WOZ-waarde per m² hoger is dan het niveau waarop de herbouwkosten zijn gebaseerd. Een uitgebreide toelichting op de bepaling van de opstalwaarde voor wonen is te vinden in bijlage 4.
43
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
4.3 Duurzaamheid Duurzaam bouwen is tegenwoordig een belangrijk onderdeel van zowel nieuwbouw als renovatie. Duurzaamheidsmaatregelen omvatten energiebesparende technologieën, hergebruik van materialen, en het gebruik van materialen die geschikt zijn voor toekomstig hergebruik (circulair bouwen). Bij de bepaling van grondprijzen wordt geen rekening gehouden met aanvullende bovenwettelijke duurzaamheidseisen, tenzij er in specifieke gevallen een bestuurlijk besluit is genomen. In dergelijke gevallen wordt gekeken naar zowel het effect van duurzaamheidseisen op het kostenniveau als op het opbrengstniveau. Duurzaamheidseisen kunnen resulteren in hogere stichtingskosten, maar kunnen ook leiden tot lagere onderhouds- en energiekosten en een hogere toekomstwaarde voor de eindgebruiker. Het effect verschilt per type duurzaamheidseis. Het verhogen van duurzaamheidseisen heeft dus niet per definitie een negatief effect op de erfpachtgrondprijs; dit hangt af van de impact die de eisen hebben op de kosten en opbrengsten. Eventuele aanvullende ambities van een ontwikkelaar worden daarom niet meegenomen in de bepaling van de stichtingskosten en het opbrengstenniveau. De duurzaamheidsvereisten die wettelijk van kracht zijn op het moment van grondprijsbepaling vormen altijd de basis voor de stichtingskosten en opbrengsten, in overeenstemming met het besluit bouwwerken leefomgeving.
Hierbij kan men denken aan eisen zoals BENG (1), MPG (2) en aardgasvrij bouwen (3). Hoewel er onder ontwikkelaars een verschuiving plaatsvindt naar normen zoals Paris Proof (4), Het Nieuwe Normaal (5) en houtbouw (6), zijn deze nog niet wettelijk vastgelegd en maken ze geen deel uit van de genormeerde stichtingskosten. Een uitleg hiervan: Wettelijk verplicht 1. (Bijna) energieneutraal bouwen en kosten Sinds 1 januari 2021 wordt de energieprestatie van nieuwbouw bepaald door de BENG-normering (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). De BENG-normen zijn een verdere specificatie van de EPC en zijn onderverdeeld in drie onderdelen. In plaats van één algemene EPC-norm, stellen BENG-regels specifieke eisen aan de bouwkundige eigenschappen zoals isolatie, glas en luchtdichtheid van het casco (BENG 1), de hoeveelheid verbruikte primaire fossiele energie (BENG 2) en het aandeel van gebruikte duurzame energie (BENG 3). Vanaf 1 januari 2021 moeten alle nieuwbouwprojecten, zowel voor woningen als utiliteitsbouw, voldoen aan de BENG-eisen. Deze vereisten zijn een direct gevolg van het Energieakkoord voor duurzame groei en de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD). 2.
Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) De Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) is de Nederlandse maatstaf die de milieubelasting van een gebouw gedurende zijn hele levenscyclus beoordeelt, van de winning van grondstoffen tot aan sloop en recycling. Sinds 1 januari 2018 is de MPG-eis wettelijk verplicht voor nieuwbouwaanvragen voor woningen en kantoren groter dan 100 m². Op 1 juli 2021 werd de maximale toegestane MPG-score aangescherpt naar 0,8, met de verwachting dat deze score in 2030 verder wordt verlaagd naar 0,5. Deze aanscherping sluit aan bij de bredere duurzaamheidsdoelen van de Nederlandse overheid, die gericht zijn op het verminderen van de milieubelasting van de bouwsector. Door de MPG-score verder te verlagen worden bouwers, architecten en ontwikkelaars gestimuleerd om duurzamere materialen en bouwmethoden te
44
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
gebruiken, wat bijdraagt aan de nationale klimaatdoelen en de overgang naar een circulaire economie tegen 2050. 3. Aardgasvrij bouwen Sinds 1 juli 2018 is het aanvragen van een omgevingsvergunning voor nieuwbouw met een gasaansluiting niet meer toegestaan. Dit is het resultaat van een wijziging in de Gaswet. In principe mogen netbeheerders geen gasaansluitingen meer realiseren bij nieuwbouw, tenzij het college van burgemeester en wethouders vanwege een zwaarwegend algemeen belang een uitzondering maakt. Gemeenten hebben ook de bevoegdheid gekregen om gebieden aan te wijzen waar geen nieuwe gasaansluitingen meer zijn toegestaan, ook niet voor bestaande gebouwen. Het uitgangspunt voor de gehanteerde kostenreferenties is gebaseerd op stadsverwarming of warmte-koudeopslag (WKO) zonder gasaansluiting. Aardgasloos bouwen met alternatieve oplossingen zoals warmtepompinstallaties wordt doorgaans gefaciliteerd via energiebedrijven. Wettelijk niet verplicht (en dus geen onderdeel van grondprijsbepaling): 4. Paris Proof bouwen Paris Proof bouwen verwijst naar het realiseren van gebouwen die voldoen aan de doelstellingen van het Parijsakkoord om de opwarming van de aarde te beperken tot maximaal 1,5 graad Celsius. Dit betekent dat gebouwen aanzienlijk minder energie moeten verbruiken, met een nadruk op efficiëntie en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen.
Het uiteindelijke doel is om de CO2uitstoot drastisch te verminderen en energieneutrale gebouwen te realiseren. Hoewel er in Nederland nog geen specifieke wettelijke vereisten zijn voor Paris Proof bouwen, worden de regels rondom duurzaamheid en energieprestaties steeds strenger, zoals blijkt uit de invoering van de BENG-eisen. Hoewel Paris Proof bouwen momenteel vooral een vrijwillige standaard is die wordt aangemoedigd door de bouwsector en duurzaamheidscertificaten, zijn er aanwijzingen dat de wetgeving in de toekomst mogelijk strenger wordt om beter te voldoen aan de klimaatdoelstellingen. 5. Het Nieuwe Normaal Het "Nieuwe Normaal" in de bouw verwijst naar een verschuiving naar duurzamer, gezonder en flexibeler bouwen, mede als reactie op klimaatverandering en de COVID-19-pandemie. Dit concept omvat het gebruik van duurzame materialen, energie-efficiëntie en het ontwerpen van gebouwen die aanpasbaar zijn aan veranderende behoeften, zoals thuiswerken en sociale afstand. Het nieuwe normaal benadrukt ook het belang van een circulaire economie, waarin hergebruik en recycling van materialen centraal staan om afval en uitstoot te verminderen. Hoewel het Nieuwe Normaal nog niet wettelijk is vastgelegd, wordt deze trend ondersteund door een groeiend aantal regelgeving en normen, zoals de BENG-eisen in Nederland.
Hoewel veel van deze veranderingen voortkomen uit maatschappelijke druk en vrijwillige standaarden, wordt verwacht dat toekomstige regelgeving strenger zal worden om een duurzamer bouwklimaat te bevorderen. 6. Houtbouw Houtbouw, waarbij hout als primair bouwmateriaal wordt gebruikt, wint aan populariteit vanwege de duurzaamheid en de lage CO2-uitstoot van het materiaal. Het draagt bij aan een circulaire economie, omdat hout een hernieuwbare en goed recyclebare grondstof is Ondanks de voordelen
45
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
is het wettelijke kader rondom houtbouw in Nederland nog in ontwikkeling. Momenteel zijn er geen specifieke wettelijke eisen die houtbouw verplichten of stimuleren; de regelgeving is voornamelijk gericht op algemene bouwvoorschriften zoals veiligheid, brandwerendheid en energieprestaties. Er wordt echter gewerkt aan het uitbreiden van de bouwvoorschriften om duurzaam bouwen, waaronder houtbouw, verder te stimuleren en te integreren in het beleid.
46
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025
5 Bepaling van de canon en afkoopsom
De erfpachtgrondwaarde vormt de grondslag voor de canon en de afkoopsom. Canon en/of afkoopsom zijn de uiteindelijke betalingen van erfpachters aan de gemeente. In dit hoofdstuk wordt de bepaling van de canon (paragraaf 5.1) en de afkoopsom (paragraaf 5.2) toegelicht.
5.1 Canon en canonpercentage De canon is de periodieke (jaarlijkse) vergoeding voor het gebruik van de grond. De canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het toepasselijke canonpercentage. De canon kan periodiek worden aangepast aan de inflatie. Daarnaast kan de canon worden aangepast wanneer het (eeuwigdurende) erfpachtrecht wordt gewijzigd, zoals bij aanpassingen van de bebouwing, volume en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon ook periodiek herzien aan het einde van het tijdvak. De afkoopsom volgt uit de canon, want deze behelst immers het afkopen van de toekomstige canonbetalingen (bij voortdurende erfpacht tot einde tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht voor een oneindig lange periode).
Canonpercentage eeuwigdurende erfpachtrechten Het canonpercentage voor wijzigingen van een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de Algemene Bepalingen 2016 is gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de Algemene Bepalingen 2016. Het percentage is opgebouwd uit drie elementen: 1. De reële rente (i.c. nominale rente + of -/- inflatieverwachting en door de gemeente begrenst tussen de 1% en de 3% om de erfpachter te beschermen tegen rentestijgingen) 2. Lange termijn inflatieverwachting (2%) 3. Een risico-opslag (1,5%)