bijlage 2. Gemeenteraad Voordracht.pdf

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Portefeuille

Duurzaamheid en Circulaire Economie

Agendapunt

44

Datum besluit

18 januari 2022, college van B&W Onderwerp

Aangescherpte BENG-eisen voor nieuwbouw woningen in Amsterdam (BENG AMS) De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Kennis te nemen van de conclusies uit de Notitie implementatie aangescherpte BENG voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam (BENG AMS) d.d. 15 december 2021 waarvan de belangrijkste punten zijn: a. Juridische haalbaarheid (onder de Omgevingswet) b. Technische haalbaarheid c. Impact op stedenbouwkundige kwaliteit d. Financiële haalbaarheid 2. Kennis te nemen van het voorbereidingsproces, de verschillende inhoudelijke standpunten en tot welke inhoudelijke aanpassingen dit heeft geleid (in de periode zomer 2020 tot heden): a. Algemene voorbereidingsproces b. Commissie Ruimtelijke Kwaliteit c. Lente-akkoord ZEN d. Ambtelijk en bestuurlijk bouwoverleg e. AFWC f. MRA en andere steden 3. Kennis te nemen van de financiële impact van de invoering van BENG AMS voor het Vereveningsfonds en de woningcorporaties. 4. In te stemmen met in het Omgevingsplan Amsterdam opnemen van BENG AMS waarden voor nieuwbouwwoningen inclusief een overgangs-, uitzonderings- en algemene regeling en een evaluatiemoment (inwerkingtreding Omgevingsplan t.b.v. BENG AMS voorzien per 1 januari 2023): a. BENG 1: ten hoogste 50 kWh/m2/jr voor grondgebonden woningen en ten hoogste 60 kWh/m2/jr voor gestapelde woningen b. BENG 2: ten hoogste 20 kWh/m2/jr voor zowel grondgebonden als gestapelde woningen c. BENG 3: tenminste 70% voor zowel; grondgebonden woningen als gestapelde woningen d.

Overgangsregeling voor de periode van één jaar, dus tot 1 januari 2024, voor projecten die kunnen aantonen dat het ontwerp en voorbereidingstraject te vergevorderd is om nog aan te passen en waarvoor andere afspraken zijn gemaakt op gebied van energieprestatie. Voor deze projecten kan een beroep worden gedaan op de overgangsregeling. e. Uitzonderingsregeling voor een aantal specifieke woningtypologieën zoals hoge woontorens > 70 meter met kleine woningen < 30 m2 (zie bijlage 1 van de Notitie in bijlage 1) f. Algemene regeling voor de condities waaronder PV-kronen mogelijk zijn. 5. In te stemmen met het beschikbaar stellen van 2,5 miljoen euro uit de reserve Klimaatfonds ter dekking van een subsidieregeling voor de compensatie van woningbouwcorporaties in afwijking van het bestedingsperspectief en raadkader voor Klimaatfonds.

Gegenereerd: v1.15

1

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

6. Kennis te nemen van het vervolgproces en de planning van het implementatietraject. Wettelijke grondslag

Artikel 169 Gemeentewet Het college van burgemeester en wethouders en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de Gemeenteraad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (lid 1). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (lid 2). Zij geven de raad mondeling of schriftelijk de door een of meer leden gevraagde inlichtingen, tenzij het verstrekken ervan in strijd is met het openbaar belang (lid 3). Artikel 108 jo artikel 147, tweede lid, van de Gemeentewet De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Zodra de Omgevingswet in werking treedt biedt het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) de mogelijkheid aangescherpte eisen te stellen (art 2.3 en 4.7) ten aanzien van energie- (art 4.150) en milieuprestaties (art 4.160) en bruikbaarheid bouwwerk nieuwbouw (art. 4.161). Dit betreffen geconsolideerde artikelen. Bestuurlijke achtergrond

Amsterdam heeft een lange geschiedenis op het gebied van energieneutraal bouwen. Al vele jaren wordt de markt via tenders uitgedaagd en worden hier mooie resultaten neergezet. Via de tenders wordt echter maar een beperkt deel van de ontwikkelingen bereikt. Om deze reden is daarnaast in 2019 en 2020 via de vergunningverlening voor iedere nieuwbouw woning een aangescherpte EPC 0,2 gehanteerd. Door het ontbreken van een juridische grondslag is deze lijn na januari 2021 niet gecontinueerd. Coalitie-akkoord en Routekaart Amsterdam klimaatneutraal 2050 In het Coalitieakkoord (2018) en met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 heeft de gemeenteraad in april 2020 aangegeven naar ambitieuzere eisen te willen dan er landelijk gelden en de Amsterdamse lijn op het gebied van energieneutraal bouwen en het stellen van bovenwettelijke eisen aan de energieprestatie van gebouwen te willen continueren. Inwerkingtreding was voorzien in 2021. Ontwerp wijzigingsverordening Bouwverordening Amsterdam Van 24 augustus tot en met 21 september 2020 heeft een ontwerp wijzigingsverordening Bouwverordening Amsterdam ter inzage gelegen met aangescherpte BENG-eisen voor woningbouw. Aan de hand van de ontvangen reacties is het oorspronkelijke voorstel voor BENG AMS bijgesteld en een overgangs- en uitzonderingsregeling toegevoegd.

Door het ontbreken van een juridische grondslag is de wijziging van de Bouwverordening niet vastgesteld. Klimaatrapportage 2021 In de Klimaatrapportage 2021 is geconstateerd dat Amsterdam haar CO2 doelstellingen voor 2025 en 2030 niet haalt en dat aanvullende maatregelen nodig zijn. Onderbouwing besluit

Met de aangescherpte eisen voor de energieprestatie van nieuwbouw woningen worden deze woningen toekomstbestendig gebouwd volgens de best beschikbare technieken. De woningen worden extra goed geïsoleerd, voorzien van zonnepanelen en aangesloten op een duurzame

Gegenereerd: v1.15

2

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

warmtebron. Het voorkomt dat er op korte termijn opnieuw een renovatie nodig is om bij te dragen aan de klimaatdoelen in 2050. Tot 1 januari 2021 had Amsterdam een scherpere energieprestatienorm voor nieuwbouw woningen dan de landelijke norm (Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) < 0,2 in plaats van EPC < 0,4) en werd er door iedereen in Amsterdam volgens deze scherpere norm gebouwd. Vanaf 1 januari 2021 bestaat er landelijk een nieuwe regeling: BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) waar nieuwe gebouwen (woningen, kantoren en overige utiliteit) aan moeten voldoen. Amsterdam wilde de scherpere EPC norm vertalen in scherpere BENG-eisen. De landelijke BENG levert een te beperkte bijdrage aan de CO2 doelstellingen van Amsterdam. Aangescherpte BENG-eisen zijn nodig om die doelstellingen te halen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 juli 2022) ontstaat de juridische grondslag om lokaal scherpere eisen te stellen. Amsterdam gaat daar gebruik van maken. Door het ontbreken van deze juridische grondslag was dit niet eerder mogelijk . Dit is een uitwerking van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal. Onder BENG AMS worden de aangescherpte BENG-eisen in Amsterdam bedoeld. Ad. 1 Kennis te nemen van de conclusies uit de Notitie implementatie aangescherpte BENG voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam (BENG AMS) d.d. 15 december 2021 waarvan de belangrijkste punten zijn: a.

Juridische haalbaarheid (onder de Omgevingswet) b. Technische haalbaarheid c. Impact op stedenbouwkundige kwaliteit d. Financiële haalbaarheid Met BENG AMS wordt een volgende stap gezet in de uitvoering van de energietransitie en benodigde CO2 reductie. Ten opzichte van de landelijke BENG levert BENG AMS een reductie per woning van circa 500 kilo Co2 per jaar. In de komende 10 jaar worden in Amsterdam gemiddeld 7.500 woningen per jaar gebouwd. De huidige CO2-emissie is circa 5.500.000 ton per jaar in Amsterdam. Na 1 jaar woningbouw (7.500 woningen) is de reductie 3.750 ton CO2 per jaar ten opzichte van woningen gebouwd volgens landelijke eisen. En dat is 0,07% van de jaarlijkse uitstoot in Amsterdam. 10 jaar woningbouw (75.000 woningen) heeft een reductie 37.500 ton CO2 per jaar ten opzichte van woningen gebouwd volgens landelijke eisen. En dat is 0,7% van de jaarlijkse uitstoot in Amsterdam. Zolang Amsterdam geen energie- of klimaatneutrale nieuwbouw eist en de totale hoeveelheid woningen blijft stijgen neemt de netto CO2-uitstoot toe. Conclusies: a. Juridisch haalbaar: In het Omgevingsplan mogen door de gemeente maatwerkeisen ten aanzien van onder meer aanscherping van de BENG worden opgenomen incl.

een: • Overgangsregeling voor langlopende projecten waarin reeds ontwikkelafspraken zijn gemaakt • Uitzonderingsregeling voor bepaalde woningtypologieën • Algemene regels voor PV-kronen b. Technisch haalbaar: Uit monitoring van vergunningen en projecten in de gebiedsontwikkeling blijkt dat een aangescherpte BENG AMS voor de bestudeerde nieuwbouwwoningen reëel is. c. Stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit haalbaar mits aan aantal voorwaarden wordt voldaan. Een aangescherpte BENG staat dat niet in de weg en samen met stedenbouwkundigen ontwikkelen we tools om BENG AMS vroegtijdig en goed mee te nemen in het ontwerp en eventuele knelpunten te signaleren. • Verschillende vormen van bouwblokken blijven mogelijk zolang de isolatie en het glas op orde zijn (lage BENG1).

Gegenereerd: v1.15

3

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

• Een hoge open/dicht verhouding van de gevel blijft mogelijk mits drievoudig glas met een goede zon werende factor (ZTA) wordt gebruikt. (BENG 1 en 2) • Het is mogelijk om veel kleine appartementen in één gebouw te plaatsen mits ze zijn voor zien van een douche warmte terugwinning én zijn aangesloten op een warmtevoorziening met een lage CO2-uitstoot. • Het is mogelijk om zonnepanelen en een groen dak te combineren, mits het gebouw een goede compositie heeft van hogere en lagere blokken , het is aangesloten op een warmtevoorziening met een lage CO2-uitstoot en eventueel een zonnepanelen kroon (PVkroon) heeft. In het Omgevingsplan kunnen duidelijke regels worden opgenomen onder welke condities PV-kronen gemaakt kunnen worden. • Alzijdig ontwerpen kan mits de compositie van het gebouw maar zo is samengesteld dat de lagere daken aan de zuidkant liggen in verband met het voorkomen van schaduw op de zonnepanelen. • Om een goede score op de BENG AMS te halen en de stedenbouwkundige opzet goed te krijgen is een warmtevoorziening met een lage CO2-uitstoot belangrijk. d. Financieel haalbaar mits aan aantal voorwaarden wordt voldaan: • Ontwikkelen overgangsregeling voor langlopende projecten waarin reeds afspraken zijn gemaakt over de energieprestatie • Ontwikkelen uitzonderingsregeling voor hoogbouw met kleine wooneenheden.

Dit leidt tot een kostenbesparing, zonder dat dit grote gevolgen heeft op de CO-emissie. • Voor sociale woningbouw een compensatieregeling ontwikkelen. • Consequenties van BENG AMS voor stichtingskosten en financiële gevolgen van BENG AMS in grondexploitaties en Vereveningsfonds worden geaccepteerd. • In de nieuwe Samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties een passend financieel kader voor BENG AMS wordt overeengekomen. Ad. 2 Kennis te nemen van het voorbereidingsproces, de verschillende inhoudelijke standpunten en tot welke inhoudelijke aanpassingen dit heeft geleid (in de periode zomer 2020 tot heden): a. Algemene voorbereidingsproces b. Commissie Ruimtelijke Kwaliteit c. Lente-akkoord ZEN d. Ambtelijk en bestuurlijk bouwoverleg e. AFWC f. MRA en andere steden Met de voorgestelde besluitvorming inclusief een overgangsregeling, uitzonderingregeling en algemene regels en compensatieregeling wordt tegemoetgekomen aan de reacties uit de verschillende overleggen en consultatie die heeft plaatsgevonden a. Algemene voorbereidingsproces Amsterdam heeft een lange geschiedenis op het gebied van energieneutraal bouwen. Al vele jaren wordt de markt via tenders uitgedaagd en worden hier mooie resultaten neergezet. Via de tenders wordt echter maar een beperkt deel van de ontwikkelingen bereikt.

Om deze reden is daarnaast in 2019 en 2020 via de vergunningverlening voor iedere nieuwbouw woning een aangescherpte EPC 0,2 gehanteerd. Door het ontbreken van een juridische grondslag is deze lijn na januari 2021 niet gecontinueerd. Coalitie-akkoord (2018) en Routekaart Amsterdam klimaatneutraal 2050 (2020) In het Coalitieakkoord (2018) en met het vaststellen van de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 heeft de gemeenteraad in april 2020 aangegeven naar ambitieuzere eisen te willen dan er

Gegenereerd: v1.15

4

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

landelijk gelden en de Amsterdamse lijn op het gebied van energieneutraal bouwen en het stellen van bovenwettelijke eisen aan de energieprestatie van gebouwen te willen continueren. Ontwerp wijzigingsverordening Bouwverordening Amsterdam (zomer 2020) • Van 24 augustus tot en met 21 september 2020 heeft een ontwerp wijzigingsverordening Bouwverordening Amsterdam ter inzage gelegen met aangescherpte BENG-eisen voor woningbouw. Door het ontbreken van een juridische grondslag is deze wijziging niet vastgesteld. • Op 8 september 2020 is een webinar gehouden met circa 400 deelnemers (voornamelijk ontwikkelende partijen uit Amsterdam en omgeving, architecten en stedenbouwkundigen). Hier zijn weinig kritiekpunten naar voren gekomen. • Er zijn 1o zienswijzen ingediend en enkele adviezen van wettelijke adviseurs (augustus/ september 2020). • Met alle indieners van zienswijzen is contact geweest. Dit heeft geleid tot een versoepeling van de BENG AMS-eisen ten opzichte van de gepubliceerde eisen zomer 2020 (najaar 2020). • Deze voorgenomen BENG AMS eisen zijn breed verspreid via een nieuwsbrief. De nieuwsbrief is verstuurd naar deelnemers van het webinar en personen die zich als geïnteresseerde hebben aangemeld. Naar aanleiding van de zienswijzen en adviezen zijn de BENG AMS-eisen (versie zomer 2020) versoepeld.

Zo is BENG2 van ten hoogste 15 naar 20 kWh/m2/jr aangepast en BENG3 van 80 naar 70 & duurzame energieopwekking. Dit is in samenwerking met Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied tot stand gekomen. Tijdens het ontwikkelen van de aangescherpte BENG-eisen voor nieuwbouw woningen in Amsterdam is de uitvoerbaarheid hiervan besproken met ontwikkelende partijen en woningcorporaties die in Amsterdam actief zijn (zowel in plenaire bouwoverleggen als in bilaterale overleggen in de periode 2020-2021). Hieruit kan worden geconcludeerd dat de BENG AMS technisch haalbaar is, maar wel vraagt om een extra financiële inspanning die niet in alle situaties haalbaar is. Dit is aanleiding geweest voor de toevoeging van een overgangsregeling, een uitzonderingsregeling en een financiële compensatieregeling die oplossingen op maat voor de projecten bieden. Gedurende het voorbereidingsproces is meerdere keren een nieuwsbrief verstuurd en is op amsterdam.nl informatie over de BENG in Amsterdam gedeeld. Ook bestaat de mogelijkheid vragen te stellen via een mailadres. b. Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (juli 2021) Er is advies gevraagd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit over de haalbaarheid van BENG AMS (juli 2021).

Zij hebben het volgende geadviseerd: ‘De commissie is blij met het onderzoek en verrast door de uitkomst dat de Amsterdamse Beng haalbaar is zonder ingrijpende gevolgen voor de stedenbouwkundige modellen die op dit moment gangbaar zijn in bij voorbeeld de Sluisbuurt, Havenstad en Amstel III. Tegelijk wordt geconstateerd dat er enorm wordt gestuurd op techniek (WKO, douche WTW, pv-panelen in de gevels). Dat pakt goed uit voor de Beng maar minder voor de betaalbaarheid van projecten en voor de milieuprestatie. Idealiter schept de stedenbouwkundige setting gunstige condities waardoor minder (dure) techniek nodig is en het milieu minder wordt belast. Waar is de oost-west georiënteerde doorzonwoning gebleven? Met name de TO-juli kan flink van invloed zijn op de oriëntatie van de woningen. ‘Slimme stedenbouw’ schept gunstige condities niet alleen voor Beng maar juist ook voor de balans tussen betaalbaarheid en woonkwaliteit. Zie bijlage 4 van de Notitie voor het complete verslag van het advies. Het advies en gesprek met de CRK heeft er toe geleid dat er wordt voorgesteld om in het Omgevingsplan een algemene regel op te nemen over onder welke condities PV-kronen gemaakt kunnen worden.

Gegenereerd: v1.15

5

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

c. Lente-akkoord ZEN (2020/2021) Samen met Lente-akkoord-ZEN partijen is het afgelopen jaar een samenwerking tot stand gekomen in twee onderzoeksprogramma’s (2020-2021). Eén over het effect van de gebouwschil (BENG1) en de andere over de koppeling tussen zonnepanelen en warmte-installaties. Uit deze samenwerking is gebleken dat BENG1 AMS niet voor alle gebouwtypologieën in Nederland haalbaar is, maar wel voor de meest voorkomende in Amsterdam. Zij onderschreven ook dat een verbeterd casco inclusief toepassing van triple glas een belangrijke rol speelt om energieverbruik terug te dringen. Deze samenwerking heeft geleid tot een toevoeging van een uitzonderingsregel voor BENG1 voor specifieke woningtypologieën die niet zouden kunnen voldoen. Dit betreft woningtypologieën die niet of nauwelijks voorkomen in Amsterdam maar door de toevoeging van deze uitzonderingsregeling wordt de BENG AMS wel toepasbaar voor alle gebouwtypologieën en daarmee robuust. In het laatste ambtelijk overleg op 10 december 2021 is deze conclusie bevestigd en op 14 december 2021 heeft Lente-akkoord ZEN hier akkoord op gegeven. Het principiële bezwaar, dat zij tegen lokale aanscherpingen zijn, blijft bestaan. Zie bestuurlijk bouwoverleg. d. Ambtelijk en Bestuurlijk bouwoverleg (oktober/november 2021) In het ambtelijke bouwoverleg van 14 oktober 2021 was de conclusie dat de partijen goed zijn gehoord.

Er lijkt voldoende draagvlak voor invoering van een BENG AMS voor nieuwbouw woningen per eind 2022/begin 2023. De volgende aandachtspunten zijn hierbij benoemd: • Goed toetsbare overgangsregeling • Specifieke aandacht voor hoge torens met kleine woningen waar technisch/financieel de BENG AMS niet in alle situaties mogelijk is omdat er te weinig ruimte is voor voldoende zonnepanelen op het dak. • Extra aandacht voor sociale woningbouw waarvoor een vastgestelde grondprijs geldt. • Aandacht bij stedenbouwkundig ontwerp voor goede inpassing en integraal ontwerp • Topverdieping met zonnepanelen (PV-kroon) niet als extra verdieping tellen Met het huidige voorstel voor een regeling in het Omgevingsplan met een overgangs-, uitzonderings- en compensatieregeling en een algemene regel voor de toepassing van PV-kronen wordt invulling gegeven aan de genoemde aandachtspunten. In het Bestuurlijk bouwoverleg gaven de landelijke partijen en brancheorganisaties verenigd in het Lenteakkoord ZEN (waaronder Neprom en Bouwend NL) dat zij principiële bezwaren hebben tegen lokale aanscherping van nationale regelgeving. Hierover is doorgesproken ambtelijke en bestuurlijk. Praktische bezwaren zijn ondervangen in de voorgestelde uitzonderingsregeling die door alle partijen wordt omarmd – er ligt een goed werkbaar voorstel. De principiële bezwaren tegen lokale aanscherping zijn niet weggenomen.

Echter, de wetgever geeft met de omgevingswet expliciet de mogelijkheid voor lokale aanscherping en uit onze analyse van bouwaanvragen blijkt dat na wegvallen van de Amsterdamse aangescherpte EPC 0,2 bouwers en ontwikkelaars veelal terugvallen naar nationale normen. Lokale aanscherping is dus nodig om te zorgen dat bouwers en ontwikkelaars innoveren en daarna ook nationale regelgeving kan worden aangescherpt omdat lokaal is aangetoond dat dit mogelijk is. e. AFWC In de afrondende overleggen (december 2021) heeft AFWC laten weten dat woningcorporaties niet tegen duurzaamheid zijn maar: • Principieel tegen lokale eisen. De meeste woningcorporaties werken in een groot gebied. Lokale eisen hinderen efficiëntie en standaardisatie en staan in de weg van het omlaag brengen van ontwikkelkosten.

Gegenereerd: v1.15

6

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

• Woningcorporaties vinden investeren in energetische verbetering van hun bestaande voorraad een meer efficiënte inzet van mensen en middelen. • Een compensatieregeling dekt (gedeeltelijk) de aanvangsinvesteringen en niet de extra lasten in de exploitatie van installaties. AFWC wil in overleg blijven met Amsterdam over de uitwerking van de uitzonderingsregeling en compensatieregeling maar blijft vasthouden aan hun principiële bezwaar. Het voorstel BENG AMS biedt een balans tussen wat er haalbaar en betaalbaar door woningcorporaties kan worden gebouwd en wat er technisch mogelijk is op het gebied van energetische kwaliteit. Gemeenten van de MRA voeren gesprekken over uniformeren van de duurzaamheidsambities. BENG AMS is uitgangspunt bij die gesprekken (zie toelichting beslispunt 2f). De overgangsregeling voor het eerste jaar, de uitzonderingsregeling en de voor woningcorporaties bedoelde compensatieregeling zorgen ervoor dat BENG AMS haalbaar en uitvoerbaar is, ook voor woningcorporaties. BENG AMS en eventuele structurele compensatie voor meerkosten zal onderdeel zijn van de nieuw te maken samenwerkingsafspraken tussen woningcorporaties en gemeente die naar verwachting ingaan op 1 januari 2024. Voorstel is om tot die tijd een compensatieregeling voor 50% van de meerkosten in te stellen om tegemoet te komen aan de bezwaren van de woningcorporaties en AFWC. f.

MRA en andere steden In zowel MRA-verband als in overleg met andere steden (Zaanstad, Den Haag) wordt over lokaal aanscherpen van BENG gesproken. In MRA-verband worden uniforme duurzaamheidsnormen ontwikkeld en daarvoor is veel bestuurlijk draagvlak. De regiogemeenten willen BENG AMS als basis (brons) gebruiken voor de uniforme ambities. Zaanstad en Den Haag hebben aangegeven de BENG AMS te willen volgen in hun besluitvorming. Ad. 3 Kennis te nemen van de financiële impact van de invoering van BENG AMS voor het Vereveningsfonds en de woningcorporaties. Vereveningsfonds Het gemiddelde effect op grondexploitaties is circa 10 miljoen euro per jaar. Door BENG AMS publiekrechtelijk vast te leggen in het Omgevingsplan worden de extra bouwkosten hiervoor doorberekend als één van de elementen waarmee de grondprijs voor vrije sectorwoningen en middeldure huur wordt bepaald. Voor sociale woningbouw geldt een vaste lage grondprijs. Voor het Vereveningsfonds heeft dit vervolgens een tweeledig effect, namelijk: • voor negatief geraamde plannen leidt dit tot een verslechtering van de totale plansaldi over meerdere jaren van naar schatting € 20 miljoen. Dit komt ten laste van de reserve van het Vereveningsfonds en daarmee de vereveningsruimte. Dit zal in één keer in het MPG 2022 worden verwerkt.

Het bedrag van 20 mln betreft geen hogere kosten maar dekking die in één jaar wordt geboekt ten behoeve van een productie van meerdere jaren. • bij de positief geraamde plannen zullen de lagere inkomsten leiden tot meer geleidelijke jaarlijkse lagere tussentijdse winstnemingen van circa € 5 miljoen per jaar. Woningcorporaties Voor sociale woningbouw geldt een vaste grondprijs. De stijgende kosten worden dus niet via normkosten in mindering gebracht. Dit leidt tot een grotere onrendabele top per woning, de huur is immers gemaximeerd.

Gegenereerd: v1.15

7

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Het voorstel is stijgende kosten voor sociale woningbouw tijdelijk te compenseren. Het gaat over de periode van een jaar tussen inwerkingtreding BENG AMS (1/1/2023) en nieuwe samenwerkingsafspraken (1/1/2024). Bij de vernieuwing van de samenwerkingsafspraken wordt BENG AMS opgenomen in het hele pakket van afspraken tussen woningcorporaties en gemeente inclusief de financiële aspecten hiervan. De meerkosten voor sociale woningbouw worden geschat op gemiddeld 2.000 euro per woning en er worden per jaar naar schatting 2.500 sociale woningen gebouwd. De meerkosten voor woningcorporaties worden daarmee geschat op maximaal 5 miljoen euro per jaar. De gemeente wil daarin gedeeltelijk tegemoet komen door instellen van een subsidieregeling – zie toelichting beslispunt 5. Ad. 4 In het Omgevingsplan Amsterdam BENG AMS waarden voor nieuwbouwwoningen op te nemen inclusief een overgangs-, uitzonderings- en algemene regeling en een evaluatiemoment (inwerkingtreding voorzien per 1 januari 2023): a. BENG 1: ten hoogste 50 kWh/m2/jr voor grondgebonden woningen en ten hoogste 60 kWh/ m2/jr voor gestapelde woningen b. BENG 2: ten hoogste 20 kWh/m2/jr voor zowel grondgebonden als gestapelde woningen c. BENG 3: tenminste 70% voor zowel; grondgebonden woningen als gestapelde woningen d.

Overgangsregeling voor de periode van één jaar, dus tot 1 januari 2024, voor projecten die kunnen aantonen dat het ontwerp en voorbereidingstraject te vergevorderd is om nog aan te passen en waarvoor andere afspraken zijn gemaakt op gebied van energieprestatie. Voor deze projecten kan een beroep worden gedaan op de overgangsregeling. e. Uitzonderingsregeling voor een aantal specifieke woningtypologieën zoals hoge woontorens > 70 meter met kleine woningen < 30 m2 (zie bijlage 1 van de Notitie in bijlage 1) f. Algemene regeling voor de condities waaronder PV-kronen mogelijk zijn. Het voorstel is om een aangescherpte BENG voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam te implementeren via maatwerkregels in het Omgevingsplan inclusief een overgangs-, uitzonderingsen algemene regeling en een evaluatiemoment. Beoogde inwerkingtreding is voorzien per 1 januari 2023. Bestuurlijke besluitvorming over het Omgevingsplan kan plaatsvinden nadat de Omgevingswet in werking is getreden (zoals het er nu naar uitziet na 1 juli 2022). Landelijk

Aangescherpte BENG eisen voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam Grondgebonden

Gestapelde woningen

BENG 1 (ten hoogste kWh/ 65 m2/jr)

50

60

BENG 2 (ten hoogste kWh/ 50 m2/jr)

20

20

BENG 3 tenminste %

70

70

40

BENG 1: De prestatie van het casco van het gebouw, de maximale energiebehoefte in kWh per m2 gebruiksoppervlak per jaar, zoals de isolatiewaarde. BENG 2: Het aandeel fossiele energie in het energiegebruik, zoals verbruik en opwek eigen installaties. BENG 3: Het aandeel hernieuwbaar op te wekken energie.

Gegenereerd: v1.15

8

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

Om de BENG AMS voor alle gebouwtypologieën haalbaar en uitvoerbaar te laten zijn wordt een overgangs-, uitzonderings- en algemene regeling en een evaluatiemoment voorgesteld. • Overgangsregeling: De BENG AMS wordt verplicht over één jaar. Dat heeft tot gevolg dat de regeling intervenieert met projecten die al in een vergevorderd stadium van uitwerking en voorbereiding zijn en waarvoor andere afspraken zijn gemaakt op het gebied van energieprestatie (bijv. nog gebaseerd op EPC). Voor deze projecten is het voorstel een overgangsregeling van één jaar, dus tot 1 januari 2024 op te nemen in het Omgevingsplan. Voor projecten die kunnen aantonen dat het ontwerp en voorbereidingstraject te vergevorderd is om nog aan te passen en waarvoor andere afspraken zijn gemaakt op gebied van energieprestatie (bijv. dat zij moeten voldoen aan een EPC <0,2) kan een beroep worden gedaan op de overgangsregeling. Met berekeningen moet worden aangetoond dat aan de eerder afgesproken waarden wordt voldaan. • Uitzonderingsregeling BENG 1 AMS: Uit het onderzoek dat samen met Lenteakkoord-ZEN gedaan is blijkt dat bij de meeste in Amsterdam voorkomende gebouwtypologieën BENG 1 AMS haalbaar is. Bij enkele gebouwtypologieën die niet veel voorkomen in Amsterdam is BENG 1 AMS lastig haalbaar. Hiervoor wordt een uitzonderingsregeling in het Omgevingsplan opgenomen.

Als gebruik van de uitzonderingsregeling wordt gemaakt, gelden nog steeds ambitieuzere eisen dan BENG NL voor het casco omdat dit cruciaal is voor een energiezuinig en toekomstbestendig gebouw. • Uitzonderingsregeling BENG 2 en 3 AMS: Uit de gesprekken met ontwikkelende partijen in Amsterdam en vanuit de stedenbouwkundige analyse is gebleken dat bepaalde woningtypologieën (hoge woontorens (>70m) met sociale woningbouw en/ of studentenhuisvesting, woningen met een (klein) oppervlakte (<30 m2), én een klein kavel) minder goed scoren op BENG 2. Een warmtevoorziening met een lage CO2uitstoot is belangrijk. Voor deze woningtypologieën wordt in het Omgevingsplan een uitzonderingsregeling voor de aangescherpte BENG 2 en 3 AMS opgenomen. Als gebruik van de uitzonderingsregeling wordt gemaakt, gelden nog steeds ambitieuzere eisen dan BENG NL voor het casco omdat dit cruciaal is voor een energiezuinig en toekomstbestendig gebouw. • Voor de condities waaronder PV-kronen mogelijk zijn, wordt een algemene regeling in het Omgevingsplan opgenomen. • Evaluatiemoment: Gedurende het eerste jaar worden projecten en vergunningaanvragen gemonitord zodat kennis groeit van eventuele knelpunten of lacunes in de regeling.

Deze monitoring betreft de gehaalde BENG-waarden, toegepaste technische oplossingen, de gevolgen voor de woningkwaliteit (zoals open/dicht-verhouding van de gevel), afstemming met Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) en financiële gevolgen grondprijsmethodiek en compensatieregeling. Ad. 5. In te stemmen met het beschikbaar stellen van 2,5 miljoen euro uit de reserve Klimaatfonds ter dekking van een subsidieregeling voor de compensatie van woningbouwcorporaties in afwijking van het bestedingsperspectief en raadkader voor Klimaatfonds. Het college stelt voor om de financiële effecten voor woningcorporaties tijdelijk te compenseren en te dekken uit het Klimaatfonds. Het voorstel wijkt af van het bestedingsperspectief en raadskader van het Klimaatfonds. Het bestedingsperspectief zegt het volgende over een dergelijke besteding: 'De grondexploitatie is de logische en fiscaal meest voordelige plaats om deze financiële effecten op te vangen.’ Het is verdedigbaar het Klimaatfonds als dekking te gebruiken omdat: • dit een incidentele en tijdelijke regeling is ter overbrugging van de periode tot BENG AMS structureel wordt opgenomen in de nieuwe samenwerkingsafspraken met woningcorporaties. Deze periode duurt naar verwachting één jaar.

Gegenereerd: v1.15

9

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

• de energietransitie voor lage en middeninkomens zo veel mogelijk woonlastenneutraal moet zijn volgens het coalitieakkoord en Amsterdam voor het realiseren van woningen voor mensen met een smalle beurs aankelijk is van de woningbouwcorporaties. De meerkosten voor BENG AMS kunnen bij sociale huur niet worden verrekend in de grondprijs. De systematiek voor de ontwikkeling van corporatiewoningen gaat immers uit van een vast (lage) grondprijs, niet van een residuele waardebepaling. De vaste lage grondprijs wordt bepaald bij de samenwerkingsafspraken tussen woningcorporaties en gemeente. Bij de huidige samenwerkingsafspraken is niet geanticipeerd op de invoering van BENG AMS bij het bepalen van de grondprijs voor woningcorporaties. Dat betekent dat de meerkosten voor rekening komen van de ontwikkelende woningcorporatie. Er is weinig zicht op de budgettaire ruimte bij woningbouwcorporaties om de meerkosten zelf te dragen, wel is rekening gehouden met het (deels) afschaffen van de verhuurdersheffing. Bovendien vertegenwoordigen woningen met een betere energetische kwaliteit een hoger waarde en worden door een uitstekend casco toekomstige ingrepen en kosten voor verbeteringen voorkomen. Daarom is het voorstel om 50% van de meerkosten te compenseren.

De compensatie voor woningcorporaties betreft een bedrag van 2,5 miljoen euro (50% van gemiddeld 2.000 euro meerkosten per woning * 2.500 woningen per jaar) voor de periode van 1/1/23 (inwerkingtreding BENG AMS) tot 1/1/24 (ingangsdatum nieuwe samenwerkingsafspraken). De financiële regeling wordt in de loop van 2022 uitgewerkt en vervolgens vastgesteld door het college van B&W. Voor dekking wordt aansprak gemaakt op 2,5 miljoen euro uit de reserve Klimaatfonds. Ad. 6 Kennis te nemen van het vervolgproces en de planning van het implementatietraject. • 16-2-2022 Besluit Raad over implementatie aangescherpte BENG voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam • 1-7-2022 Inwerkingtreding Omgevingswet • Najaar 2022 vaststelling Omgevingsplan en basisregels Amsterdam (bestaande bestemmingsplannen, verordeningen en beleid) • 1-1-2023 Inwerkingtreding BENG AMS voor nieuwbouwwoningen als onderdeel van Omgevingsplan • 2023 monitoring projecten en vergunningsaanvragen • Begin 2024 resultaten monitoring bundelen in een eerste evaluatie Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Invoeren van BENG AMS heeft als verwacht gevolg dat de grondopbrengsten voor de gemeente dalen. Per jaar zal dit naar verwachting gemiddeld gaan om indicatief 10 miljoen euro. Onder beslispunt 3 is dit effect meer gedetailleerd beschreven. Het exacte bedrag zal in het MeerjarenPerspectief Grondexploitaties worden verwerkt. De meerkosten voor sociale woningbouw worden niet verwerkt in de grondprijs, maar komen voor rekening van de woningcorporaties. Het college is voornemens een financiële regeling in te stellen met een subsidieplafond van 2,5 miljoen euro. Dit bedrag is gebaseerd op het uitgangspunt dat 50% van de gemiddelde meerkosten van 2.000 euro per woning wordt gesubsidieerd (en de verwachting dat er jaarlijks circa 2.5000/3.000 sociale huurwoningen worden gebouwd). Het financiële effect daarvan treedt pas op in 2023 maar er wordt wel nu aan de Gemeenteraad gevraagd om een besluit te nemen over de besteding van deze van deze middelen uit de reserve

Gegenereerd: v1.15

10

Gemeenteraad

VN2021-036505 Ruimte en Duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 16 februari 2022

van het Klimaatfonds. Het kasritme van de reserve Klimaatfonds wordt hierop aangepast bij het eerstvolgende cyclusproduct na het raadsbesluit. De consequenties zijn niet gedekt mits de gemeenteraad instemt met besteding van de middelen t.b.v. de subsidieregeling voor compensatie van woningbouwcorporaties uit de reserve van het Klimaatfonds. De kosten voor de overige woonsegmenten worden gedekt door verdiscontering in de grondprijs. De invoering van de BENG AMS heeft financiële consequenties. Deze worden voor sociale woningbouw gedekt uit het Klimaatfonds mits instemming van de gemeenteraad (eenmalig 2,5 mln). Voor de overige woonsegmenten worden de kosten verdisconteerd in de grondprijs (jaarlijks ca 10 mln). Deze effecten worden verwerkt in de MeerjarenPerspectief Grondexploitaties 2022 en verder. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

N.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2022-007324

Bijlage 1. Beleidsnotitie BENG AMS V2.docx (msw12)

AD2021-139025

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

R&D - Theun Koelemij, 06 5258 1078, t.koelemij@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.15

11