Bijlage 2 Eerste Monitor AAV 5 nov 2024.pdf
Tekst van het document
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Inhoud Voorwoord wethouder
Doel 2 Betaalbaarder wonen Inleiding13
Samenvatting
Verhaal uit de stad
16
Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad door nieuwbouw en door bescherming van deze voorraad in bezit van corporaties
17
Inleiding8
Middenhuurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021
19
Verhaal uit de stad
9
Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens20
Woningen zijn om in te wonen: We reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal
10
Doel 1 Meer woningen
Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten
In de bestaande woningvoorraad worden meer woonplekken gecreëerd11 Ten aanzien van nieuwbouw hebben we de ambities om langdurig 7.500 woningen per jaar toe te voegen en de ambitie om 2.500 - 3.000 tijdelijke woningen toe te voegen
21
Doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben Inleiding23
12
Verhaal uit de stad
25
De woonruimteverdeling wordt transparanter en eerlijker
26
Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren
27
Geen dakloosheid door huisuitzettingen in Amsterdam veroorzaakt door financiële problemen
28
Harde regionale en landelijke afspraken over voldoende sociale huisvesting per gemeente op basis van fair share
28
Realiseren van alternatieve woonoplossingen
28
Doel 4 Passender wonen
Doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken
Inleiding29
Inleiding49
Verhaal uit de stad
31
Verhaal uit de stad
51
Meer passende woningen voor alle doelgroepen
32
Veerkrachtige wijken
52
Samen werken aan doorstroming
34
Leefbare wijken
53
Wonen met zorg nabij
35
Investeringen in de sociale infrastructuur van de wijk
55
Doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit
Indicatorenlijst
Inleiding36 Verhaal uit de stad
38
Bronnen
Wonen in Amsterdam is veiliger, gezonder en duurzamer geworden
39
Raadsinformatiebrieven61
In alle woningen van of voor de laagste inkomens zijn energie besparende producten geïnstalleerd en is energieadvies gegeven
41
Woningen in Amsterdam worden geïsoleerd en verduurzaamd
41
Overige bronnen
Doel 6 Betere positie huurders en woningzoekenden Inleiding44 Verhaal uit de stad
46
Rechten van huurders worden beter beschermd door invoering en handhaving van de Wet goed verhuurderschap
47
Door onze eigen informatievoorziening te verbeteren en bewoners te ondersteunen kunnen woningzoekenden de informatie krijgen die zij nodig hebben.47 Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer de norm
48
Colofon
62
Doel 5 Doel 6 Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting
Doel 4
4
Deze eerste monitor is dus een belangrijk startpunt en ijkpunt voor uw raad. Want alleen met de juiste informatie kunnen we gezamenlijk sturen op de resultaten op een onderwerp dat iedere Amsterdammer aan het hart gaat.
Doel 3
Ondanks de stappen die we al gezet hebben laat deze monitor ook zien dat we onverminderd hard moeten werken om onze missie niet uit het oog te verliezen. De betaalbaarheid van wonen in Amsterdam staat namelijk nog steeds zwaar onder druk. De vraag naar betaalbare woningen is groter dan het aanbod. Vergrijzing is en blijft een belangrijke opgave voor de toekomst en daarom is onze aanpak op doorstroming ook heel belangrijk. Hoe het er precies voorstaat met elk doel uit de AAV kunt u verderop in deze monitor lezen. Daarbij vind ik het belangrijk om te benoemen dat het wel of niet behalen van een doelstelling niet uitsluitend een effect van de inspanningen uit de AAV kan zijn. De woningmarkt is in beweging en is onderhevig aan een veelheid van factoren en ontwikkelingen. Zo hebben wijzigingen in rijksbeleid een directe invloed op wat wij kunnen doen.
Naast een analyse van hoe het per doel gaat bevat elk hoofdstuk een samenvatting van welke stappen de gemeente heeft gezet om het doel te bereiken. Voor details hierover wordt verwezen naar andere raadsproducten die over een specifiek thema al gedeeld zijn met de gemeenteraad. Wanneer relevant komt aan bod hoe een veranderende context in onze omgeving een effect heeft op ons werk en hoe dit invloed heeft op de volkshuisvesting in Amsterdam.
Doel 2
De AAV is een jaar geleden vastgesteld, waardoor grote bewegingen door de AAV nog niet zichtbaar zijn. Ook is een deel van de data tegelijkertijd met vaststellen van de AAV verzameld, waardoor inzet van de AAV hierin nog niet te zien kan zijn. De monitor suggereert dan ook niet dat de getoonde cijfers altijd het gevolg zijn van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Het moet gelezen worden als een eerste stand van zaken: in de volgende monitor in 2026 wordt de ontwikkeling beschreven.
Doel 1
Deze eerste monitor laat zien dat we al veel stappen zetten om onze doelen te bereiken. Dat doen we niet alleen. De missie van de AAV vraagt om samenwerking met onze partners in de stad. Samen met de stadsdelen hebben we per gebied vastgesteld wat de prioriteiten zijn. Waar nodig investeren we ongelijk in gelijke kansen. Om zo ook de meest kwetsbare Amsterdammers te helpen bij het vinden van geschikte huisvesting. We hebben nieuwe goede afspraken gemaakt met corporaties over het toevoegen en behouden van sociale huurwoningen en het verbeteren van de kwaliteit van woningen. Daarnaast werken we aan een betere samenwerking met de particuliere huursector.
Samenvatting
Met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) zet het college in op voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad.
Voorwoord
Voorwoord wethouder
Voorwoord Samenvatting
Samenvatting
Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Doel 6
5
Tenslotte moet de Wet betaalbare huur ervoor gaan zorgen dat er meer huurwoningen in het middensegment verhuurd gaan worden. Doordat het Woningwaardering stelsel (WWS) dwingend wordt moeten verhuurders een huurprijs vragen die past bij het aantal WWS punten.
Doel 5
Sinds het vaststellen van de AAV zijn er een aantal Volkshuisvestelijke wetten goedgekeurd door het Rijk en in werking getreden. Deze wetten geven ons als gemeente meer instrumenten om de grote opgaven waar we als stad voor staan het hoofd te bieden. Met name als het gaat om de particuliere huursector. Dat is ook hard nodig aangezien de particuliere huursector de afgelopen jaren sterk gegroeid is en bewoners vaak een hoge huurprijs betalen (gemiddeld € 1.501). Met de Wet goed verhuurderschap heeft de gemeente bevoegdheden gekregen om op te treden tegen verhuurders die zich niet houden aan de regels. Er is een meldpunt ingesteld waar bewoners het kunnen melden als hun rechten geschonden worden. Daarnaast wordt het door de komst van de Wet vaste huurcontracten de norm om vaste huurcontracten aan te bieden. Voor specifieke doelgroepen, zoals studenten, zijn hier uitzonderingen op.
Doel 4
Als gemeente zetten we op verschillende manieren in om de woningcrisis aan te pakken. 1) We lobbyen bij het Rijk voor landelijke Wet- en regelgeving 2) we herzien ons eigen beleid en passen dat waar nodig en mogelijk aan en 3) via toezicht en handhaving zien we erop toe dat het beleid en de regels worden nageleefd in de stad. Bij het uitvoeren van de AAV gaan we gebiedsgericht te werk en investeren we, waar nodig, ongelijk in gelijke kansen. Zo gaat er extra aandacht naar gebieden in Nieuw-West, Zuidoost en Noord. We werken samen met onze partners, zoals de woningbouwcorporaties, huurderskoepels, zorginstellingen en stichting !Woon. Daarnaast is er een start gemaakt met het opzetten van een samenwerking met particuliere verhuurders en beleggers. Zij zijn de afgelopen jaren een steeds grotere rol gaan spelen op de Amsterdamse woningmarkt.
Doel 3
Nieuwe Wet- en regelgeving van het Rijk
Doel 2
Hoe bereiken we de 7 doelen uit de AAV?
Doel 1
In juli 2023 is de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vastgesteld. Met de AAV grijpen we alle middelen aan om de huidige crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden. De missie van de AAV is dan ook: voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Sinds het vaststellen van de AAV is er op verschillende manieren gewerkt aan het bereiken van de zeven doelen uit de AAV. In deze samenvatting wordt beschreven via welke wegen we dit doen. Een aantal voorbeelden wordt uitgelicht. Voor een gedetailleerd overzicht per doel verwijzen we naar de losse hoofstukken.
Doel 3 Doel 4 Doel 5 Doel 6 Doel 7
Naast het wijzigen van vergunningsregels via de huisvestings verordening, wordt er ook via een aantal uitvoerings programma’s gewerkt aan de doelen uit de AAV. Om ervoor te zorgen dat het toenemend aantal ouderen passend kan wonen is bijvoorbeeld de uitvoeringsagenda Ouderenhuisvesting 2024-2027 opgesteld. Ook wordt er gewerkt aan de Aanpak Doorstroming. Deze aanpak moet ervoor gaan zorgen dat er verhuisketens op gang komen zodat meer mensen passend kunnen wonen. Een belangrijke manier om verhuisketens op gang te laten komen is nieuwbouw. De ambitie in het Woningbouw 2022-2028 is om jaarlijks 7.500 zelfstandige woningen te bouwen. Waarbij de 40-40-20 regel geldt. In 2023 bleef de woningbouw met 5.154 woningen echter achter. De marktomstandigheden en onduidelijkheden over de Wet betaalbare huur zorgden voor terughoudendheid bij ontwikkelaars. Voor corporaties was het wel een goed jaar, met de bouw van 2.658 sociale huurwoningen. Tenslotte staat Amsterdam voor een grote verduurzamingsopgave van onder andere de woningvoorraad. Met de uitvoeringsagenda van het Isolatieoffensief zetten we volop in om de kwaliteit van woningen te verbeteren en te verduurzamen.
Doel 2
Niet iedereen houdt zich aan de geldende Wet- en regelgeving. Woonfraude is van alle tijden. Maar in de huidige tijd, waarin het woningtekort groot is en mensen geen geschikte woning kunnen vinden, is het nog belangrijker om oneigenlijk gebruik van woningen en leegstand tegen te gaan. Omdat we niet alle overtredingen kunnen aanpakken geldt sinds 18 juli 2024 het prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woon kwaliteit 2024-2025. Met dit nieuwe prioriteitsbeleid kunnen we middelen en mensen inzetten op overtredingen die de meeste impact hebben. Als onderdeel van het prioriteitsbeleid wordt ook de handhaving op leegstand geïntensiveerd. Tegelijkertijd wordt gekeken hoe wordt opgetreden bij overtredingen, zodat dit effectief maar ook proportioneel is. Uit de evaluatie van de nieuwe leegstands verordening blijkt dat deze ervoor gezorgd heeft dat woningen een stuk korter leegstaan. Daarnaast zijn er in 2023 via handhaving 679 leegstaande woningen weer bewoonbaar gemaakt.
Doel 1
In de huisvestingsverordening staan de regels over het verdelen van schaarse woningen en over het gebruik van en de voorraad aan woningen. Zo staat er bijvoorbeeld beschreven waarvoor en wanneer er vergunningen aangevraagd moeten worden. In 2024 is er een publieks vriendelijke versie van de huisvestingsverordening gemaakt. Sinds het vaststellen van de AAV is er gewerkt aan het wijzigen van een aantal beleidsmaatregelen die moeten gaan zorgen voor meer woonplekken.
Samenvatting
Toezicht en handhaving
Voorwoord
Amsterdams beleid en uitvoering
Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
6
Voorwoord
Gebiedsgerichte inzet
Doel 4 Doel 5
Het tweejaarlijkse Wonen in Amsterdam onderzoek (WiA) is een belangrijke bron voor de AAV monitor. In het WiA onderzoek zitten veel indicatoren die relevant zijn voor de verschillende doelen uit de AAV. Daarom verschijnt de volgende AAV monitor in 2026 nadat de dataverzameling van WiA 2025 is afgerond. Daarnaast gebruiken we ook veel andere bronnen zoals de jaarberichten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, rapportages over woningbouw en beleidsprogramma’s en de monitor van de prestatieafspraken. De AAV monitor is dan ook een integrale aanvulling op aparte rapportages over onderdelen uit de AAV.
Doel 3 Doel 6 Doel 7
In 2023 heeft de gemeente ter voorbereiding van de samenwerking met de branche een inventarisatie gedaan van de particuliere huursector. De inventarisatie heeft inzicht geboden in de Amsterdamse particuliere huursector en hoe de huidige samenwerking met de gemeente verloopt. Als tweede stap heeft de gemeente individuele gesprekken gevoerd met 17 grote vastgoedpartijen uit de Amsterdamse particuliere huursector, waaronder grote particuliere verhuurders, institutionele beleggers en de brancheorganisaties die verhurende partijen uit de particuliere huursector vertegenwoordigen. Er zijn concrete mogelijkheden opgehaald voor meer samenwerking tussen de gemeente en de particuliere huursector over opgaven in de bestaande woningvoorraad. Specifiek zijn er kansen voor de volgende AAV-onderwerpen:
Wonen in Amsterdam onderzoek
Doel 2
De particuliere huurvoorraad is de afgelopen jaren sterk gegroeid en hiermee spelen particuliere verhuurders en beleggers een steeds grotere rol op de Amsterdamse woningmarkt. Het college vindt het dan ook belangrijk om meer samen te werken met de particuliere huursector in het realiseren van de doelen uit de AAV. Zodat particuliere verhuurders en institutionele beleggers samen met de gemeente bijvoorbeeld een grotere bijdrage kunnen leveren aan de huisvestingsopgave voor doelgroepen die het extra moeilijk hebben op de woningmarkt. Of zodat vastgoedpartijen uit de sector beter gefaciliteerd kunnen worden om de particuliere huurvoorraad te verduurzamen.
In het najaar van 2024 heeft het college de samenwerking met de particuliere huursector afgetrapt met een eerste overleg met 12 grote vastgoedpartijen over opgaven in de bestaande woningvoorraad. Met een periodiek Woonoverleg werken we aan een samenwerkingsverband met grote vastgoedpartijen uit de particuliere huursector, waaronder institutionele beleggers, particuliere verhuurders en brancheverenigingen. Het is de ambitie op termijn meer vastgoedpartijen bij de samenwerking te betrekken. En om zo te komen tot een gelijkwaardige samenwerking in de volkshuisvestelijke opgaven.
Doel 1
Samenwerking particuliere huursector
• Huisvesting van doelgroepen, zoals ouderen en maatschappelijke beroepsgroepen • Betaalbaarheid en toewijzing van particuliere huurwoningen • Doorstroming, bijvoorbeeld van sociale huur naar middenhuur • Goed verhuurderschap
Samenvatting
Sinds het vaststellen van de AAV is gewerkt aan een gebiedsgerichte uitwerking van de doelen van de AAV. Om recht te doen aan de verschillen in de stad heeft in het voorjaar van 2024 een gespreksronde plaatsgevonden. Stadsdeelbestuurders hebben aangegeven wat in hun gebieden prioriteit heeft op het gebied van wonen. Op basis daarvan wordt nu gekeken naar de specifieke inzet per gebied en welke pilots of projecten er gestart kunnen worden. Ouderenhuisvesting en doorstroming vraagt veel aandacht in de stadsdelen maar ook woningkwaliteit is een belangrijk punt. De stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost zullen daarbij meer inzet krijgen. Het college geeft prioriteit aan deze stadsdelen.
Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
7
Voorwoord Samenvatting
Doel 1
Meer woningen
Doel 1 Doel 2
900.000 800.000 700.000
Doel 7
600.000 500.000 400.000 300.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bevolking
Bron: BBGA. Onderzoek & Statistiek, Gemeente Amsterdam
Woningvoorraad
Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
1.000.000
Doel 6
8
Figuur 1. Aantal woningen en inwoners in Amsterdam (2011-2024).
Doel 5
1. Een woonplek hoeft niet per definitie een zelfstandige woning zijn. Het kan ook een kamer of een woning met gedeelde voorzieningen zijn. Omdat woningdelen veel verschillende vormen kan aannemen, en vaak vergunningvrij is, is het lastig om inzichtelijk te maken hoe vaak het precies voorkomt.
komende jaren groeien. Met name het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Om al die mensen te kunnen huisvesten is er behoefte aan meer woningen en woonplekken1.
Doel 4
Op 1 januari 2024 stonden er 480.735 woningen in Amsterdam (Figuur 1). Meer dan ooit. Maar het is niet genoeg voor de hoeveelheid mensen die een woning zoekt. Volgens ABF Research is er in 2024 in de Metropoolregio Amsterdam een tekort van ruim 79.510 woningen. De voorspelling is dat dit tekort de komende jaren zal afnemen tot 44.190 woningen in 2040. Hoe groot het woningtekort daadwerkelijk zal zijn hangt samen met zowel de vraag naar woningen als de groei van de woningvoorraad. De bevolking van Amsterdam is de afgelopen jaren sterk toegenomen (Figuur 1). Volgens de laatste bevolkingsprognose van O&S blijft de bevolking van Amsterdam ook de
Doel 3
Hoe groot is het woningtekort
Voorwoord
Verhaal uit de stad
Samenvatting
Leeg appartement aan de Singel weer bewoond
Doel 1 Doel 5 Doel 6
Martijn haalt veel voldoening uit zijn werk. “Woningen zijn er om in te wonen. Ieder leegstaand pand dat we door onze inzet weer bewoond krijgen, is er eentje”.
Doel 4
Het team komt leegstaande woningen vooral op het spoor door meldingen van omwonenden of collega’s. Zo ontving het team in 2022 bijvoorbeeld een lijst van leegstaande adressen in het centrum, waarbij vermoedelijk sprake was van woningonttrekking. Hoe gaat het team vervolgens te werk? “Eén van die adressen betrof bijvoorbeeld een woning aan de Singel”, vertelt Martijn. “Hier gaan we dan voor een huisbezoek langs. Tijdens het eerste huisbezoek in december 2022 werd duidelijk dat de woning niet bewoond werd maar door een stylist als kantoor werd gebruikt. Omdat we niet binnen werden gelaten, kwamen we na een maand terug met een machtiging tot binnentreding. Nadat we uiteindelijk vrijwillig werden binnengelaten, konden we alsnog zelf waarnemen dat de woning inderdaad niet bewoond werd maar als kantoor in gebruik was.”
Doel 3
Daarna ging het heel snel. In april 2023 werd de eigenaar aangeschreven en kreeg de mogelijkheid de overtreding ongedaan te maken. Een maand later liet de eigenaar weten hiervan af te zien. “Vervolgens zijn er termijnen afgesproken waarin het kantoor moest zijn ontruimd, zodat het adres weer als woonruimte kon worden gebruikt. In juni stond er weer iemand ingeschreven op het adres en werd de woning dus weer regulier bewoond. Dat controleren we vervolgens ook door nog een keer langs te gaan. In dit geval deden we dit begin 2024 en bleek alles in orde”, vertelt Martijn.
Doel 2
Onze handhavers en toezichthouders van Team Leegstand & Ondermijning zetten zich dagelijks in om leegstaande woningen weer bewoond te krijgen. Martijn is projecthandhaver bij het team en komt in de praktijk van alles tegen. “Van woningen die buiten de schuld van de eigenaar te lang leeg staan, bijvoorbeeld door procedures van omwonenden, tot woningen die alleen als verdienobject zijn aangekocht en waar de eigenaar bewust geen huurders laat wonen. Ook komen we veel woningen tegen die anders gebruikt worden dan waarvoor ze bedoeld zijn, bijvoorbeeld als opslagruimte of als kantoor”.
Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
9
Voorwoord Samenvatting
Streven 2040 en subdoelen 2023-2027 We streven ernaar dat er in 2040 geen tekort aan woningen en woonplekken meer is. Op de korte termijn zijn er voor de periode 2023-2027 drie doelen geformuleerd om te realiseren. Per doel lichten we toe wat we doen om het doel te bereiken en hoe het er op dit moment voor staat.
639 door corporaties (+- 65% was onderhuur) Bron: Raadsinformatiebrief handhaving wonen 2023
Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
door beëindigen oneigenlijk gebruik (+- 10% was onderhuur)
Doel 7
10
133
Doel 6
Het quotum voor B&B is per 1 januari 2024 verlaagd met 30%.
door beëindigen leegstand
Doel 5
Medio 2025 zal de inspraak plaatsvinden over het plan om de aanwas van tweede woningen terug te dringen door alleen nog een vergunning te verlenen bij zwaarwegend eigen belang. Het voornemen om nieuwe tweede woningen in de stad te beperken staat toegelicht in de raadsinformatiebrief van 19 juni 2024.
679
Doel 4
Er heeft in 2024 een evaluatie van de leegstandsverordening plaatsgevonden. Daaruit blijkt dat dit nieuwe beleid effectiever is. De tijd dat een woning leegstaat drie keer zo kort is door de handhaving, in vergelijking met zaken op grond van de oude verordening. Leegstaande woningen worden nu eerder weer bewoond. Meer eigenaren van leegstaande woningen hebben de leegstand gemeld.
vrijgemaakte woningen
1.451
Doel 3
We kunnen niet alle overtredingen aanpakken. Daarom geldt vanaf 18 juli 2024 het ‘prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woningkwaliteit 2024 en 2025’. Met dit nieuwe prioriteitsbeleid kunnen we middelen en mensen inzetten op overtredingen die de meeste impact hebben. Als onderdeel van het prioriteitsbeleid wordt de handhaving op leegstand geïntensiveerd. Er is vier FTE aan extra capaciteit bijgekomen voor de handhaving hiervan. Tegelijkertijd wordt gekeken hoe wordt opgetreden bij overtredingen, zodat dit effectief maar ook proportioneel is.
Doel 2
Met vergunningen, toezicht en handhaving, wordt oneigenlijk gebruik van woningen tegengegaan. In 2023 zijn er in totaal 812 woningen vrijgekomen voor nieuwe bewoning door gemeentelijke handhaving. Dit zijn er 679 door beëindigen leegstand en 133 door beëindigen oneigenlijk gebruik. De corporaties hebben nog eens 639 woningen vrijgemaakt voor nieuwe bewoning. Een deel van de gevallen betrof onderhuur. Door onderhuur te beëindigen is feitelijk geen nieuwe woonplek gecreëerd, maar is wel een einde gemaakt aan een ongeoorloofde situatie. Andere vormen van oneigenlijk gebruik zijn bijvoorbeeld hennepkwekerijen, gebruik als illegaal hotel, en illegale prostitutie. Door het beëindigen hiervan draagt handhaving niet alleen bij aan het creëren van meer woonplekken, maar ook aan betere leefbaarheid in de stad (zie ook Doel 7 ‘Leefbare en veerkrachtige wijken’). Meer details over handhavingsresultaten zijn te vinden in de bijlage bij de Raadsinformatiebrief handhaving wonen 2023.
Wat we doen
Doel 1
Woningen zijn om in te wonen: We reguleren het gebruik van de bestaande woningvoorraad optimaal
2023
Voorwoord
Om meer ruimte te creëren voor kamerverhuur en inwoning/hospitaverhuur willen we het beleid rondom woningdelen wijzigen. Een aantal voorstellen hiervoor zijn het verruimen van regels voor inwoning/hospitaverhuur en het makkelijker maken van woningdelen door drie personen. De verruimingsvoorstellen zijn opgenomen in het wijzigingsvoorstel van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025.
matches hospitaverhuur via Hospi Housing
+ 248
verleende vergunningen woningvormen
120
+ 45
woonplekken via Onder de Pannen Bron: Interne registraties
2024 (1 jan-1 juli)
directie Wonen
+ 67
Doel 5
verleende vergunningen kamerverhuur
Doel 6
+ 114
verleende vergunningen woningvormen Bron: Vergunningen, Toezicht
+ 45
woningen boven winkels Bron: Interne registraties directie Wonen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
11
Indicatoren
en Handhaving (VTH)
2023
Doel 7
Door middel van de subsidie ‘wonen boven winkels en bedrijven’ willen we eigenaren van winkelpanden stimuleren om hun bovenetages te transformeren tot woningen.
verleende vergunningen kamerverhuur
+ 198
Doel 4
Met het project stimuleren hospitaverhuur nemen we knelpunten en belemmeringen voor hospitaverhuur weg. Dit doen we door hospitaverhuur in heel Amsterdam vergunningsvrij te maken, door het verbeteren van de informatievoorziening en door het verlagen van drempels om via hospitaverhuur een gedeelte van een woning te verhuren. Een van de manieren waarop we drempels verlagen is het ondersteunen van organisaties die hospitahuur begeleiden. Zo wordt het project Onder de Pannen financieel ondersteund in haar missie om economisch daklozen te huisvesten. Ook verstrekken we subsidies aan Hospi Housing.
2023
Doel 3
In 2023 zijn via Hospi Housing 120 matches voor hospita verhuur gemaakt. Daarnaast hebben via het project Onder de Pannen 45 economisch daklozen een woonplek gevonden, deels in corporatiewoningen.
Wat we doen
2023
Doel 2
Om exacter te kijken naar de toevoeging van het aantal woonplekken, kijken we naar het aantal vergunningen die worden afgegeven waarbij woonplekken worden toegevoegd. Er zijn meerdere vergunningen die zorgen voor meer woonplekken. Met een vergunning voor woningvorming mag een zelfstandige woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimtes worden verbouwd. Als een woning aan drie of meer personen verhuurd wordt is een vergunning voor kamerverhuur (omzettingsvergunning) nodig.
In 2023 zijn er 45 woningen gerealiseerd via de subsidieregeling Wonen boven winkels.
Doel 1
Omdat woningdelen veel verschillende vormen kan aannemen en vaak vergunningvrij is, kunnen we geen volledig beeld geven van hoe vaak woningdelen voorkomt. Wel kunnen we door middel van een aantal indicatoren een schatting geven. In het Wonen in Amsterdam (WiA) onderzoek wordt gevraagd of inwoners in een woongroep wonen, een woning delen/kamer huren, inwonen bij vrienden/familie (anders dan thuiswonend) of dat dit allemaal niet van toepassing is. In 13% van de woningen in Amsterdam is er sprake van een vorm van woningdelen volgens deze vraag. In de particuliere huursector is dit met 25% nog een stuk meer. Als we alleen naar recent betrokken particuliere huurwoningen kijken dan vindt er zelfs in ruim 1 op de 3 woningen een vorm van woningdelen plaats. Ook is er gevraagd of er naast het eigen huishouden nog een ander huishouden op hetzelfde adres woont. Op basis van deze vraag lijkt er in 8% van de woningen sprake van woningdelen. In de particuliere huursector is dit 13%.
Samenvatting
In de bestaande woningvoorraad worden meer woonplekken gecreëerd
Voorwoord
2024 (1 jan - 1 juli)
0
1.000
3.000
4.000
5.000
Sociale huurwoningen (particulier) Middenhuur
6.000
Dure huur
Doel 6
Koop Sociale huurwoningen (corporatie)
2.000
De bouw van nieuwe woningen staat onder druk door stijgende kosten, personeelstekorten, hoge rente en een afnemend vertrouwen (zie ook Woningbouwplan 20222028. Jaarrapportage 2023). Voor een groot deel zijn dit factoren waar de gemeente geen directe invloed op heeft. Maar de gemeente probeert de nieuwbouwproductie op gang te houden. Zo wordt gekeken naar het versoepelen en versnellen van procedures, worden bouweisen geminimaliseerd (‘gewoon goed’) en zijn er intentieovereenkomsten met zowel marktpartijen als woningcorporaties (‘Doorbouwakkoord Amsterdam’ en ‘Samen werken aan volkshuisvesting’) getekend.
Doel 5
Bron: Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportage 2023, Halfjaarrapportage 2024
Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
2023
Doel 4
12
Figuur 2. Start bouw 2023 en eerste helft 2024, naar (prijs)segment (aantal woningen).
Op 20 september 2023 is het nieuwe beleidskader woonwagens en standplaatsen 2023 vastgesteld waarin de nadruk ligt op de behoefte aan nieuwe standplaatsen. Om meer standplaatsen voor woonwagens toe te voegen wordt op korte termijn (2023-2026) gekeken naar het toevoegen van circa 15 standplaatsen bij bestaande woonwagen locaties. Daarnaast is gestart met een zoekopdracht naar de rest van de benodigde standplaatsen op middellange en lange termijn (2025-2030 en 2030-2050). Meer informatie staat in deze Raadsinformatiebrief.
Doel 3
In 2023 is verder ook gestart met totaal 94 zelfbouw woningen, waarvan 32 woningen middels mede-opdracht geverschap (MO) en 62 individuele bouwkavels. In de eerste helft van 2024 is daarnaast begonnen met de bouw van een wooncoöperatie in het project De Nieuwe Meent (40 sociale huurwoningen). Wooncoöperatie Akropolis IJburg zal snel volgen (met 8 sociale en 23 middenhuur
Meer details over de woningbouw resultaten zijn te vinden in de jaarrapportage 2023 en de halfjaarlijkse rapportage 2024 van het Woningbouwplan 2022-2028.
Wat we doen
Doel 2
Naast permanente woningen zijn er in 2023 ook 160 tijdelijke woningen (flexwoningen) in aanbouw genomen. Het eerste half jaar 2024 is gestart met de bouw van 63 tijdelijke woningen (flexwoningen). Voor de tweede helft van 2024 staan 1.282 tijdelijke woningen, waarvan 1.068 flexwoningen, in de planning. De realisatie van deze eerste tranche tijdelijke woningen verloopt voortvarend. De oplevering zal gefaseerd plaatsvinden vanaf Q4 tot uiterlijk Q3 2025. De locaties voor de tweede tranche, 750 à 1.000 woningen, worden momenteel onderzocht.
woningen). In juni 2024 is de financiering van dit project zeker gesteld.
Doel 1
De ambitie van het college voor nieuwbouw is hoog: jaarlijks moeten 7.500 zelfstandige woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Daarnaast moeten er tussen 2.500 en 3.000 tijdelijke woningen worden gerealiseerd. In 2023 zijn er 5.154 zelfstandige permanente woningen in aanbouw genomen. Dat zijn er een stuk minder dan in voorgaande jaren en ligt ver onder de geambieerde productie. Er is gestart met de bouw van 2.809 sociale huurwoningen, waarvan het overgrote deel door woningcorporaties wordt gebouwd. Een ander groot deel van de nieuwbouwproductie in 2023 bestaat uit koopwoningen (1.300), waarvan het overgrote deel in het dure segment. In de eerste helft van 2024 zijn er 1.773 permanente zelfstandige woningen in aanbouw genomen. Ruim de helft daarvan valt binnen het sociale en middensegment. Ook zijn er 656 koopwoningen in aanbouw genomen.
Samenvatting
Ten aanzien van nieuwbouw hebben we de ambities om langdurig 7.500 woningen per jaar toe te voegen en de ambitie om 2.500 - 3.000 tijdelijke woningen toe te voegen
Voorwoord
Betaalbaarder wonen
Samenvatting
Doel 2
Doel 1 Doel 2 Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Doel 6
13
Doel 5
Bijna de helft van de totale Amsterdamse woning voorraad (474.735 woningen) was in 2023 een sociale huurwoning (47%). Dit zijn woningen van woningcorporaties (36%) en van particuliere verhuurders (11%). De voorraad middenhuurwoningen is met 9% van de woningvoorraad een stuk kleiner. Dure huurwoningen maken 16% van de
woningvoorraad uit. Gemiddeld betaalt men in de particuliere vrije huursector € 1.501 aan kale huur. Dit segment is de afgelopen jaren hard gegroeid. Tenslotte is ongeveer 29% een koopwoning.
Doel 4
De meest recente cijfers uit het Wonen in Amsterdam (WiA) 2023 onderzoek laten zien dat woningen in Amsterdam opnieuw duurder zijn geworden. Het wordt daardoor voor lage- en middeninkomens steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden.
Doel 3
Hoe betaalbaar is de Amsterdamse woningmarkt?
90000 80000 70000
28,8
60000 46,8
50000 40000 20000
15,5
10000
koop in WOZ-klassen Vraag
meer dan €1.504
€1.123 €1.504
€808 €1.123
tot en met €808
meer dan €438.000
€296.000 €438.000
Koopwoning
€188.000 €296.000
Dure huurwoning
tot €188.000
Middenhuurwoning
huur in huurklassen
Aanbod (recent betrokken)
Doel 7
Sociale huurwoning
0
Doel 6
8,9
Doel 5
30000
Een ander gevolg van de Wet betaalbare huur kan zijn dat sommige particuliere verhuurders hun woning gaan verkopen omdat zij het verhuren niet meer rendabel vinden. Waar een aantal jaar veel woningen werden gekocht of aangehouden werden om (duur) te verhuren (buy-to-let of keep-to-let), kunnen we nu dus een tegen gestelde beweging verwachten van een deel van het huursegment naar koop. Cijfers van het Kadaster laten zien dat er al voor inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, in 2023, meer woningen van kleine particuliere verhuurders verkocht werden aan eigenaar-bewoners. De bedrijfsmatige verhuurders laten deze beweging in veel mindere mate zien.
Doel 4
Figuur 4. Woningaanbod (recent betrokken woningen) en woningvraag, 2023.
Doel 3
Figuur 3. Verdeling woningvoorraad naar (prijs) segment, 2023 (%)
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Hierdoor is de verwachting dat het aantal huurwoningen in het middensegment op termijn toeneemt. Het is op dit moment echter nog te vroeg om de effecten van deze wet op het woningaanbod en in de woningvoorraad te kunnen zien. Momenteel wordt 20% van de particuliere huur woningen in het middensegment verhuurd. Op basis van een schatting van het aantal WWS punten1 zal rond de 50% van de particuliere huurwoningen op termijn een midden huurprijs moeten hebben. Dit betekent dat een groot deel van de woningen die nu verhuurd worden als dure huurwoning, na mutatie in de gereguleerde middenhuur verhuurd moet worden. Aan de andere kant zal een deel van de woningen van particuliere verhuurders die nu nog met een sociale huurprijs verhuurd wordt, ook naar het middensegment verschuiven. Het middensegment wordt daarmee substantieel groter, maar het sociale segment van particuliere verhuurders neemt alsnog af.
Doel 2
In het woningaanbod zijn particuliere huurwoningen oververtegenwoordigd. In 2023 werden er 7.651 sociale huurwoningen via WoningNet Regio Amsterdam verhuurd. De vraag naar sociale huurwoningen is echter een stuk groter dan het aanbod. Ook in het middensegment is de vraag groter dan het aanbod. In de duurdere huursegmenten is het aanbod daarentegen groter dan de vraag. Als gevolg hiervan komen huishoudens terecht in woningen die te duur zijn voor het inkomen. Of zij stellen een verhuizing af/uit. Veel huishoudens willen een woning kopen, dit uit zich in een tekort aan koopwoningen in alle prijssegmenten.
Doel 1
In 2023 was de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Amsterdam € 568.161. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van € 416.153 (Centraal Bureau voor de Statistiek). De prijzen stijgen nog steeds hard: in het tweede kwartaal van 2024 lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in Amsterdam gemiddeld 10,4% hoger dan in hetzelfde kwartaal in 2023. De verkoopprijs van koopwoningen is dusdanig hoog dat deze alleen nog te betalen zijn voor huishoudens met een (zeer) hoog inkomen en/of eigen vermogen.
Samenvatting
Verschuivingen van huur naar koop
Voorwoord
Woningaanbod
Bron: Wonen in Amsterdam 2023
1 Deze schatting is gedaan op basis van het Wonen in Amsterdam onderzoek 2023. Omdat er geen registratie van het aantal WWS punten van particuliere huurwoningen is, zijn hiervoor aannames gedaan.
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
14
In 2023 verkochten investeerders in totaal 1.852 woningen aan eigenaar-bewoners. In de eerste helft van 2024 ging het om 1.152 woningen. Tegelijkertijd worden er nauwelijks nog woningen opgekocht door investeerders.
Indicatoren
Bron: Wonen in de Metropoolregio 2023
Voorwoord
Verkoop
800
600
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Particulier t/m 4 woningen
Bedrijfsmatig t/m 4 woningen
Particulier 5 t/m 99 woningen
Bedrijfsmatig 5 t/m 99 woningen
Particulier 5 t/m 99 woningen
Bedrijfsmatig 5 t/m 99 woningen
Particulier 100+ woningen
Bedrijfsmatig 100+ woningen
Particulier 100+ woningen
Bedrijfsmatig 100+ woningen
Doel 4
Bron: Kadaster, eigen bewerking
Doel 3
Bedrijfsmatig t/m 4 woningen
Particulier t/m 4 woningen
Doel 2
600
Doel 1
700
0
Opkoop
800
700
Samenvatting
Figuur 5. Aantal verkochte en opgekochte woningen door particuliere verhuurders aan/van eigenaar-bewoners en andersom 2016-2023 naar type verhuurder.
Doel 5 Doel 6 Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
15
Voorwoord
Verhaal uit de stad
Doel 4 Doel 5
De werkzaamheden starten naar verwachting in het najaar van 2024.
Doel 3
Ruim de helft van de woningen bestaat straks uit ruime relatief middenhuur woningen. In het midden komt een groene binnentuin voor alle bewoners waar zij elkaar kunnen ontmoeten en recreëren. Deze binnentuin komt op de plek waar nu het parkeerdek P24 zit. Ook wordt 25% van de woningen beschikbaar gesteld voor bewoners met maatschappelijke beroepen. Verder wordt een deel van de nieuwbouwwoningen afgenomen door Woonzorg, een woningcorporatie die zich richt op senioren.
Doel 2
Projectmanager ArenAPoort Oost Tabitha: “Het is, ondanks de enorme (financiële) complexiteit van dit transformatieproject, gelukt om 70% van de nieuwe woningen in het betaalbare segment te krijgen. Waarbij een deel van deze woningen met voorrang wordt aangeboden aan bewoners van Zuidoost waarmee het een mooie bijdrage kan leveren aan de doorstroming in het stadsdeel. Een parel voor de Amsterdamse Poort.”
Doel 1
Cluster 7 is een transformatieproject in Zuidoost. Het ligt in het gebied rondom de Shopperhal, parkeerdek P24 en het oude postkantoor. Hier worden drie nieuwe woonblokken met in totaal 660 woningen gerealiseerd en toegevoegd aan de al 120 bestaande woningen van corporatie Ymere. De woningen gaan uit een mix bestaan van 90 sociale huurwoningen, 368 middelnhuurwoningen huur en 202 vrije sector huurwoningen.
Samenvatting
Cluster 7: Nieuwe betaalbare woningen en een aanwinst voor de buurt
Doel 6 Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
16
Voorwoord Samenvatting
Streven 2040 en subdoelen 2023-2027 We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden.
sociale huurwoningen in de woningvoorraad
sociale huurwoningen in aanbouw genomen
172.000
2.658
corporatiewoningen
door corporaties
50.000
151
particuliere huurwoningen
door particulieren/ beleggers
221.900 2.809
Bron: Wonen in Amsterdam
2024 (1 jan-1 juli)
652 170
Bron: Woningbouwplan 20222028: Jaarrapportage 2023, Halfjaarrapportage 2024
Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Indicatoren
door particulieren/ beleggers
Doel 7
door corporaties
Doel 6
482
Doel 5
2023
sociale huurwoningen in aanbouw genomen
17
Doel 4
In 2023 zijn er in totaal 2.809 sociale huurwoningen in aanbouw genomen, waarvan het overgrote deel door corporaties. In de eerste helft van 2024 zijn er in totaal 652 sociale huurwoningen in aanbouw genomen. Daarvan zijn er 482 van corporaties.
2023
Doel 3
In 2023 bestond 47% van de Amsterdamse woningvoorraad uit sociale huurwoningen. Het gaat in totaal om 221.900 woningen. Het grootste deel van de sociale huurwoningen zijn corporatiewoningen. Van alle corporatiewoningen is 92% een sociale huurwoning. Dat zijn ongeveer 172.000 woningen. Van de particuliere huurwoningen is 33% een sociale huurwoning. Dat zijn ongeveer 50.000 woningen. In de Factsheet Woningmarkt 2023 staan meer details over de sociale huurvoorraad.
2023
Doel 2
Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad door nieuwbouw en door bescherming van deze voorraad in bezit van corporaties
Doel 1
Op de korte termijn zijn er voor de periode 2023-2027 drie doelen geformuleerd om te realiseren. Per doel lichten we toe wat we doen om het doel te bereiken en hoe het er op dit moment voor staat.
Voorwoord
Wat we doen
Nieuwbouw opgeleverd
124 Liberalisatie
Doel 2 Doel 3
Te koo p
632 Verkoop
Doel 4 Doel 5
Om de bestaande sociale voorraad van corporaties te beschermen is afgesproken dat daar waar het aantal sociale huurwoningen van corporaties minder of gelijk is aan 30% we deze woningen in bezit houden van de corporaties (met enkele uitzonderingen). Hier geldt de afspraak “geen verkoop, tenzij” en is toevoeging van sociale huurwoningen gewenst om de menging van wijken te stimuleren. De specifieke uitwerking van deze en nog meer afspraken zijn te vinden in de Prestatieafspraken 2024-2027. Uitgebreide monitoring van deze afspraken vindt jaarlijks plaats.
1.546
Doel 1
Om ervoor te zorgen dat het aanbod betaalbare woningen toeneemt hebben we afspraken met de woningcorporaties en huurderskoepels gemaakt over het beschermen en uitbreiden van de sociale huurvoorraad. Met betrekking tot nieuwbouw van sociale huurwoningen is afgesproken dat we vervangen door streven om ca. 1.900 tot 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen. De gemeente en corporaties hebben daarnaast de ambitie uitgesproken om 2.500 tot 3.000 tijdelijke woningen op te leveren in de periode 2024-2027. Om de uitbreiding van de sociale voorraad van woningcorporaties mogelijk te maken hanteert de gemeente verder een voorrangspositie voor Amsterdamse corporaties op nieuw uit te geven gemeentelijke locaties voor de te bouwen sociale huurwoningen.
Samenvatting
De sociale voorraad van corporaties groeit door een positief saldo van nieuwbouw, liberalisatie, verkoop en sloop. In totaal zijn er per saldo in 2023 596 sociale huurwoningen van corporaties toegevoegd. Aan de andere kant neemt de sociale voorraad van particuliere verhuurders nog steeds af. Dit aantal zal in de toekomst nog verder afnemen. Zoals eerder genoemd verwachten we, als gevolg van de Wet betaalbare huur, dat een aanzienlijk deel van de sociale huurwoningen van particuliere verhuurders bij vertrek van de zittende huurder zal verschuiven naar het middensegment.
Doel 6
194 Sloop
Doel 7
596 Saldo
Indicatoren
Te koop
Bron: Monitor Samenwerkingsafspraken 2023
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
18
middenhuurwoningen in aanbouw genomen
314
2024 (1 jan - 1 juli)
267
42000 40000 38000 36000
32000
2021
2023
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
19
Indicatoren
Bron: Wonen in Amsterdam (WiA 2021-2023)
Het college ziet dat bereidheid bij ontwikkelaars om te investeren in nieuwbouw in het middensegment afneemt en heeft daarom besloten tot een aantal tijdelijke stimuleringsmaatregelen. Zie de Raadsinformatiebrief voor meer details over de afspraken.
2023, Halfjaarrapportage 2024
Doel 7
34000
2022-2028: Jaarrapportage
Doel 6
Sinds 2017 is het uitgangspunt voor nieuwbouw 40-40-20. Dat betekent dat er bij nieuwe projecten in principe 40% sociale huurwoningen, 40% middenhuurwoningen en 20% vrije sector woningen gebouwd moeten worden. Alleen onder bepaalde voorwaarden kan afgeweken worden van deze verdeling. In de erfpachtafspraken middenhuur wordt vastgelegd voor hoeveel jaar een woning minstens voor een middenhuurprijs verhuurd moet worden.
Doel 5
Bron: Woningbouwplan
44000
Doel 4
middenhuurwoningen in aanbouw genomen
Doel 3
Per 1 juli jongstleden is de Wet betaalbare huur van kracht. De gemeente heeft hier actief voor gelobbyd. Door de combinatie van regulering van het middensegment, de aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) en het dwingend maken daarvan valt een groot deel van de particuliere huurvoorraad onder de huurprijsregulering. Middenhuurwoningen in de bestaande woningvoorraad met minder dan 187 WWS punten zullen na het afsluiten van een nieuw huurcontract een middenhuurprijs moeten hebben. Vanaf 1 januari 2025 krijgen gemeenten de bevoegdheid om te handhaven op de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging.
2023
Doel 2
Wat we doen
Doel 1
Figuur 6. Aantal middenhuurwoningen in Amsterdam, 2021-2023
In 2023 zijn er 314 middenhuurwoningen in aanbouw genomen. Ook hier speelt dat beleggers terughoudend waren met nieuwbouw vanwege onder andere de onzekere marktomstandigheden. 2023 was daardoor een moeilijk jaar voor de nieuwbouw van middenhuurwoningen (zie voor meer details Woningbouwplan 2022-2028: Jaarrapportage 2023). In de eerste helft van 2024 zijn er 267 middenhuurwoningen in aanbouw genomen.
Samenvatting
In 2023 bestond 9% van de Amsterdamse woningvoorraad uit middenhuurwoningen. Het gaat in totaal om ongeveer 42.000 woningen. Met de recent aangenomen Wet betaalbare huur gaat het middensegment op termijn waarschijnlijk groter worden in Amsterdam. Volgens een schatting op basis van WiA onderzoek 2023 gaat het in potentie om ongeveer 73.000 particuliere huurwoningen. De nieuwe huurprijs passend bij het aantal WWS punten in het middensegment hoeft pas in te gaan bij nieuwe bewoning. Het kan daarom enige tijd duren voordat we een toename zien in het aantal middenhuurwoningen. Daarnaast kunnen verhuurders er ook voor kiezen om hun woning te verkopen, omdat zij verhuren minder rendabel vinden. Een andere mogelijkheid is dat een woning door verduurzaming of renovatie op meer dan 186 punten uitkomt waardoor de woning verschuift naar de vrije sector.
Voorwoord
Middenhuurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021
2019 2017 2023 2021 2019 2017 2021 2019 2017 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Middeninkomens
Hoge inkomens
2024 (1 jan - 1 juli)
2024 (jan t/m aug)
koopwoningen tot € 390.000 in aanbouw genomen
huisvestingsvergunningen middenhuur toegewezen
89
1.125
Bron: Woningbouwplan 2022
Bron: interne registratie
2028: Jaarrapportage 2023,
directie Wonen
Halfjaarrapportage 2024
Doel 6 Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
huisvestingsvergunningen middenhuur toegewezen
890
Doel 5
20
koopwoningen tot € 355.000 in aanbouw genomen
Doel 4
Ruim 9 op de 10 gereguleerde nieuwbouw middenhuur woningen wordt bewoond door middeninkomens. De groep waarvoor de woningen bedoeld zijn. Dat blijkt uit onderzoek waarin het Actieplan middeldure huurwoningen is geëvalueerd. De meeste respondenten in dit onderzoek (80%) hebben een huisvestingsvergunning aangevraagd, 6% heeft dat niet gedaan en 14% weet het niet. In 2022 is de opkoopbescherming in Amsterdam van kracht geworden. De opkoopbescherming is ingevoerd om te voorkomen dat beleggers woningen opkopen om tegen hoge prijzen te verhuren die niet te betalen zijn voor middeninkomens. Hierdoor mogen woningen met een bepaalde WOZ-waardegrens (in 2024 is dit € 641.000) in de eerste vier jaar na aankoop niet verhuurd worden. Uit cijfers van het Kadaster (zie figuur 5) blijkt dat er in 2023 nauwelijks meer woningen zijn opgekocht door investeerders. Echter, door structurele stijging van de koopprijzen blijft het lastig voor middeninkomens om een huis te kopen in Amsterdam.
1. In WiA 2023 is dit een WOZ waarde tussen de € 187.000 en € 326.000. Dit is gebaseerd op de maximale leencapaciteit van middeninkomens. Zie de factsheet ‘Wonen in Amsterdam 2023: Woningmarkt’ voor details over inkomens, huur en koopgrenzen.
2023
45
2023
Lage inkomens
2023
Doel 3
Middenhuur Sociale huur
2021
Doel 2
Dure huur
2023
Doel 1
Uit het laatste Wonen in Amsterdam onderzoek (2023) blijkt dat 38% van de middenhuurwoningen bewoond wordt door middeninkomens. Dit is een stijging ten opzichte van voorgaande jaren. Dit segment kent relatief veel ‘scheefhuurders’. In dit segment wordt 36% van de woningen bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. Ruim een kwart van de middenhuurwoningen wordt bewoond door lage inkomens. Huishoudens met een laag inkomen moeten vaak lang wachten op een sociale huurwoning en hebben nauwelijks kans op de koopmarkt. Deze groep is daarom ook deels aangewezen op de middenhuur.
Figuur 7. Bewoning huursegmenten door inkomensgroepen, 2023 (%)
Samenvatting
Het percentage huishoudens in Amsterdam met een middeninkomen ligt hoger (17%) dan het percentage woningen in het middensegment (11%). Ongeveer 9% van de Amsterdamse woningmarkt is een middenhuurwoning. Deze woningen zijn bedoeld voor huishoudens met een middeninkomen. Het aandeel koopwoningen met een WOZwaarde passend bij een middeninkomen1 is erg klein (2%).
Voorwoord
Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens
Figuur 9. Huurquotes van huurders naar inkomensgroepen 100%
40%
80%
30%
60%
20%
40%
10%
20% Particulier 15-20%
20-25%
30-35%
35-40%
>40%
2. Deze inkomenseis geldt niet wanneer er een sociale huurwoning van een woningcorporatie wordt achtergelaten in de woningmarktregio.
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
€48.625 €69.573
<15%
15-20%
20-25%
30-35%
35-40%
>40%
Bron: Wonen in Amsterdam 2023
€69.573 > €88.070 €88.070
25-30%
Bronnen
21
€44.035 Doelgroep Lage passend inkomens toewijzen toegang €48.625 sociale huur
Indicatoren
Bron: Wonen in Amsterdam 2023
25-30%
0%
Doel 7
<15%
Eigenaar-bewoner
Doel 6
Corporatie
Doel 5
0%
Doel 4
Figuur 8. Verdeling woonquoten naar eigendomssector, 2023 50%
Doel 3
Huishoudens met hoge inkomens zijn relatief het kleinste deel van het inkomen kwijt aan huur. Ongeveer 1 op de 5 huishoudens in de hoogste inkomenscategorie is 30% van het inkomen of meer kwijt aan huur. Dit is onder de laagste inkomenscategorieën ruim 1 op de 3. Naast dat lage inkomens relatief veel kwijt zijn aan huur, houden zij in absolute hoeveelheid ook minder geld over om aan andere dingen te besteden. De middeninkomens en de categorie daarboven zijn het meest kwijt aan huur. Ruim 40% van deze twee inkomensgroepen zijn minstens 30% van hun inkomen kwijt aan kale huur. Onder de middeninkomens betaalt 17% van de huishoudens zelfs meer dan 40% van hun inkomen aan huur.
Doel 2
Om in de nieuwbouw meer middenhuurwoningen te realiseren geldt sinds 2017 het actieplan Meer middeldure huur. Gereguleerde nieuwbouw middenhuurwoningen moeten minimaal 25 jaar lang in het middensegment worden verhuurd. Daarnaast moet de woning verhuurd worden aan huishoudens met een middeninkomen2. Om dit te waarborgen is het verplicht voor huurders om een huisvestingsvergunning aan te vragen. In 2024 is er een evaluatieonderzoek uitgevoerd om onder andere inzicht te krijgen in het type bewoners en de woonlasten. Via de Raadsinformatiebrief Evaluatie nieuwbouw middeldure huurwoningen 2023 is de raad geïnformeerd over de uitkomsten.
Woonlasten kunnen hoog oplopen. Huishoudens in de particuliere huursector zijn gemiddeld het grootste deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. 1 op de 5 huishoudens betaalt meer dan 40% van het inkomen aan huur. Dit is nog geen 1 op de 10 onder huurders van corporaties en nog geen 1 op de 20 onder eigenaar-bewoners. Kale huur of hypotheeklasten zijn niet de enige woonlasten die maandelijks betaald moeten worden. Particuliere huurders betalen gemiddeld ook nog € 74 aan servicekosten en € 167 aan energielasten. Onder corporatiehuurders is dit € 31 aan servicekosten en € 164 voor energie. Eigenaarbewoners die in een vve zitten betalen gemiddeld € 179 per maand aan de vve en € 192 voor energielasten.
Doel 1
Om ervoor te zorgen dat middenhuurwoningen die met de Wet betaalbare huur gereguleerd worden, daadwerkelijk bewoond gaan worden door de doelgroep, huishoudens met een middeninkomen, gaat de gemeente Amsterdam een huisvestingsvergunning invoeren voor middenhuurwoningen in de bestaande woningvoorraad. Hiermee komen middenhuurwoningen terecht bij de doelgroep waarvoor deze bedoeld zijn. De vergunning wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening 2025.
Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten
Samenvatting
In opdracht van de gemeente is er een onderzoek uitgevoerd om kansrijke mogelijkheden voor de bouw van betaalbare koopwoningen (Rijksgrens van € 390.000 in 2024) in Amsterdam ten behoeve van middeninkomens te verkennen. Uit deze verkenning kwamen twee instrumenten naar voren om betaalbare koop te realiseren: Koopstart en de Starterslening (zie het onderzoeksrapport voor toelichting). Op basis van deze twee instrumenten worden momenteel twee kleinschalige pilots ontwikkeld. Deze pilots richten zich op middeninkomens, waarbij woningen specifiek worden toegewezen aan mensen met maatschappelijke beroepen. Denk hierbij aan leerkrachten.
Voorwoord
Wat we doen
Wat we doen
Voorwoord
In de prestatieafspraken 2024-2027 is afgesproken dat tenminste 70% van de te verhuren sociale huurwoningen aangeboden wordt onder de aftoppingsgrenzen Daarnaast gaan de corporaties in gesprek met de eigen Amsterdamse huurderskoepel over de mogelijkheid van lastenverlichting voor hun huurders.
Samenvatting Doel 2 Doel 3
Energiekosten zijn ook onderdeel van woonlasten. Om ervoor te zorgen dat energiekosten beheersbaar blijven zetten we in op het verduurzamen van woningen in Amsterdam. In Doel 5 ‘Duurzame woningen van goede kwaliteit’ staat beschreven hoe we dit doen.
Doel 1
Per 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. Hierin staat onder andere dat huurders geen onredelijk hoge servicekosten in rekening mogen brengen. Als verhuurders zich hier niet aan houden dan kan de huurder een melding maken bij het meldpunt van de gemeente.
Doel 4 Doel 5 Doel 6 Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
22
Voorwoord Doel 1 Doel 2
Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben
Samenvatting
Doel 3
Doel 3 Doel 6 Doel 7
Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen (PHKG) sinds 2016 samen aan oplossingen. Deze samenwerking is succesvol. Toch zijn er nog steeds onvoldoende betaalbare woningen in Amsterdam om iedereen met een urgente woningvraag te helpen.
Doel 5
Op de krappe Amsterdamse woningmarkt is het een uitdaging om huishoudens die heel dringend een woning nodig hebben te huisvesten. Voor de meest kwetsbare huishoudens werken woningcorporaties, zorgaanbieders en gemeente Amsterdam in het
Doel 4
Huisvesting van mensen in een kwetsbare positie en andere huishoudens die dringend een woning nodig hebben
Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
23
Doel 1 Doel 2 Doel 3
• Statushouders. Dit gaat om erkende vluchtelingen met een verblijfsstatus. Amsterdam moet jaarlijks een door het Rijk vastgesteld aantal statushouders huisvesten.
Doel 4
Om ervoor te zorgen dat ook andere huishoudens kans maken op een woning, in het bijzonder een sociale huurwoning, worden er afspraken gemaakt over de verdeling van deze woningen. Onder huishoudens die een sociale huurwoning zoeken zitten ook mensen die zeer dringend een woning nodig hebben, maar geen recht hebben op urgentie. Ook zijn er groepen voor wie het belangrijk is dat zij in Amsterdam wonen, omdat zij belangrijke functies vervullen in de stad, zoals zorg- en onderwijspersoneel. Voorrangsregels zorgen ervoor dat bepaalde woningzoekenden eerder een woning kunnen vinden dan anderen. Daarnaast wordt met de woonruimteverdeling gezorgd dat bepaalde woningen passend worden toegewezen, zoals grote woningen voor gezinnen en rolstoelwoningen aan rolstoelgebruikers. Hiervoor worden woningen gelabeld.
Samenvatting
• Mensen die wonen met begeleiding. Deze mensen kunnen wel zelfstandig wonen, maar hebben daarbij in de eerste periode extra begeleiding nodig. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die in maatschappelijke opvang verblijven en van daaruit verhuizen naar een zelfstandige woning.
In de prestatieafspraken 2024-2027 tussen de corporaties, gemeente en huurderkoepels is afgesproken dat 30% van de jaarlijkse verhuringen van sociale huurwoningen naar deelnemers uit het programma gaat. De verwachting op basis van 30% toewijzingen voor PHKG, is dat er 2.200 sociale huurwoningen vrijkomen om deze groep te huisvesten.
Voorwoord
Onder dit programma vallen veel verschillende doelgroepen: • Mensen die zelfstandig kunnen wonen zonder begeleiding. Dit zijn mensen die vanwege schrijnende omstandigheden in aanmerking komen voor woonurgentie. Dit gaan bijvoorbeeld om mensen die dakloos dreigen te worden vanwege ernstige sociale omstandigheden en slachtoffers van de toeslagenaffaire.
Doel 5 Doel 6 Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
24
Voorwoord
Verhaal uit de stad
Doel 4
Met Maureen als vangnet blijft Erik werken aan zijn toekomst. Hij heeft vertrouwen in wat komt, met zijn kleinkind als bijzondere motivatie voor een goed leven.
Doel 3
Erik belandde op straat na een mislukte relatie, terwijl hij altijd voor zijn kinderen is blijven zorgen. Hij sliep overal en nergens, maar vond uiteindelijk een plek in Osdorp waar hij privacy had voor zichzelf en zijn kinderen. Hij prijst de positieve benadering van Maureen. Zij richt zich op zijn sterke kanten en waardeert Erik’s doorzettingsvermogen.
Doel 2
Erik worstelde jarenlang met alcoholisme, wat begon na een groot liefdesverdriet. Na meerdere pogingen bij Jellinek en de laatste keer vorig jaar, is hij nu nuchter en volgt hij een opleiding tot kok. Zijn nieuwe doel is om te werken als kok, geïnspireerd door sterrenchef Ron Blaauw. Zijn woning en het opa-worden, hebben hem extra motivatie gegeven om door te zetten. Zijn volgende stap is verder zonder uitkering of HVObegeleiding. Hij blijft altijd positief: “Er is altijd een weg, we kijken vooruit.”
Doel 1
Erik woont in Osdorp en heeft sinds kort een eigen huis. Maureen van HVO Querido begeleidt hem. Na een verleden van dertien jaar dakloosheid, waarin hij overal heeft gezworven en vier en een half jaar in een pension verbleef, heeft hij nu zijn woning op eigen naam. “Het moment dat je de sleutel in je eigen voordeur steekt, is magisch”. Erik vertelt trots dat hij zijn financiën nu goed regelt om te voorkomen dat hij weer dakloos wordt, iets wat in het verleden nogal eens misging.
Samenvatting
Het moment dat je de sleutel in je eigen voordeur steekt, is magisch
Doel 5 Doel 6 Doel 7 Indicatoren
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Bronnen
25
Voorwoord Samenvatting
Streven 2040 en subdoelen 2023-2027 We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak-of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de MRA krijgen.
in 2023
Bron: Jaarbericht AFWC 2024.
Doel 6 Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Conform de inzet in de AAV is in de Prestatieafspraken 2024-2027 afgesproken dat minimaal 50% van de jaarlijkse verhuringen van sociale huurwoningen gaat naar de reguliere woningzoekenden1. Daarnaast wordt er rekening gehouden met 30% van de jaarlijkse verhuringen aan doelgroepen uit het PHKG, 15% aan stadsvernieuwings urgenten en 5% voor maatwerk door corporaties.
11 jaar
Doel 5
26
Naast het regionale woonruimteverdeelsysteem zijn er ook aparte voorrangsregelingen bij de verdeling van sociale huurwoningen. In samenwerking met de corporaties worden voorbereidingen getroffen om in 2025 de voorrangsregels te evalueren. Het nieuwe woonruimte verdelingsysteem wordt het jaar daarna, in 2026, geëvalueerd.
in 2022 naar
Doel 4
1. Regulier woningzoekenden zijn woningzoekenden die niet vallen onder een van de volgende drie groepen: 1) stadsvernieuwingsurgenten, 2) urgenten behorende bij één van de doelgroepen van het PHKG en de huishoudens met een WLZ-indicatie die perspectief hebben op een huurcontract op eigen naam 3) verhuringen conform de maatwerkregeling corporaties (maximaal 5% van de voorraad)
Wat we doen
12,5 jaar
Doel 3
Op 16 januari 2023 is het nieuwe regionale systeem van woonruimteverdeling ingegaan. Woningen die via een advertentie op WoningNet en Woonmatch verhuurd worden, worden sindsdien verdeeld op basis van punten en niet alleen meer op basis van inschrijfduur, zoals daarvoor het geval was. In 2023 zijn er in Amsterdam 7.651 sociale huurwoningen verhuurd via WoningNet. Door het nieuwe woonruimteverdeelsysteem is de inschrijftijd van woningzoekenden minder doorslaggevend geworden in het vinden van een corporatiewoning. De gemiddelde inschrijftijd was in 2022 nog 12,5 jaar. In 2023 was dit gedaald naar 11 jaar.
Het aantal weigeringen van aangeboden woningen is ook gedaald. Van gemiddeld 9 keer in 2022 naar gemiddeld 5 keer in 2023. Mensen kunnen een aangeboden woning nog steeds weigeren, maar in het nieuwe puntensysteem gaat dat ten koste van een zoekpunt. Dat maakt het minder aantrekkelijk om een woning te weigeren (zie ook jaarbericht AFWC 2024). In 2023 is 59% van de sociale huurwoningen toegewezen aan regulier woningzoekenden. De overige woningen zijn verhuurd aan kandidaten van het PHKG, stadsvernieuwingsurgenten en via maatwerkregelingen. Zie voor details de monitor samenwerkingsafspraken 2023.
Doel 2
De woonruimteverdeling wordt transparanter en eerlijker
Gemiddelde inschrijftijd van
Doel 1
Op de korte termijn zijn er voor de periode 2023-2027 vijf doelen geformuleerd om te realiseren. Per doel lichten we toe wat we doen om het doel te bereiken en hoe het er op dit moment voor staat.
Wonen met begeleiding
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
3 - 6 maanden
> 6 maanden
Bron: Raadsinformatiebrief verantwoording resultaten PHKG 2023
Woningen toegewezen
‘Wonen zonder begeleiding’
303
‘Wonen met begeleiding’
645
Statushouders
1.028
Totaal
1.976
Bron: jaarbericht AFWC 2024
en doorkijk naar 2024
Doel 6 Doel 7 Indicatoren Bronnen
Monitor Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting 2024
Doel 5
Sinds 2024 zijn de meest kwetsbare economisch daklozen toegevoegd als urgentiecategorie. Deze groep kan goed zelfstandig wonen en op deze manier wordt voorkomen dat zij extra zorgvragen ontwikkelen omdat ze in tijdelijke woonconstructies verblijven.
Doel 4
In 2023 was de taakstelling voor Amsterdam het huisvesten van 2.079 statushouders. Daarnaast moeten jaarlijks ongeveer 250 statushouders via de ruggensteunregeling worden geherhuisvest omdat ze eerder tijdelijk zijn gehuisvest. Met het aantal statushouders dat in 2023 is gehuisvest, is de achterstand opgelopen tot 1.360 statushouders.
Naast de huisvesting van kwetsbare groepen werken we met partners aan een preventieve inzet. In september 2023 is het programmaplan Versterking aanpak dakloosheid door de raad vastgesteld. We hebben sindsdien met name ingezet op het realiseren van extra tijdelijke opvangplekken en middelen vrijgemaakt om mensen sneller en intensiever te kunnen ondersteunen. In de Raadsinformatiebrief Voortgang aanpak dakloosheid staat beschreven wat we precies hebben gerealiseerd. 27