Bijlage 2. Deel 1 Actualisering Investeringsbesluit Amstel III.pdf

Planvorming en onderzoek In de afgelopen jaren is grote voortgang geboekt met de planvorming voor de transformatie. Samen met de kaveleigenaren, ontwikkelaars en andere belanghebbenden zijn 3 deelgebiedsvisies afgerond die op meerdere kavels betrekking hebben. Het gaat om Bullewijkpad, het Paasheuvelweggebied en het Hessenbergweggebied. Voor de Spoorzone liet de gemeente een eigen stedenbouwkundige visie opstellen. De marktpartijen in het Hogehilweg-gebied maakten zelf een stedenbouwkundig plan voor hun kavels, in nauw overleg met de gemeente.

Jaar vaststelling

Besluitvormend document

Tijdshorizon

2012

Strategiebesluit Amstel III Financieel kader Amstel III

5 jaar 10 jaar

2017

Ontwikkelstrategie Amstel III Ontwikkelperspectief Amstel III Financieel kader Amstel III

10 jaar 20 jaar 3 jaar

Actualisering in 2020

Ontwikkelstrategie Amstel III Ontwikkelperspectief Amstel III Financieel kader Amstel III

10 jaar 20 jaar 4 jaar

Actualisering in 2024

2021

28

meerd over de voortgang in Amstel III en de relatie met aangrenzende gebieden zoals de Bijlmer en Arenapoort. De belangrijkste bevinding was dat de markt in 2016 nog aarzelde over Amstel III, maar in 2018 en 2019 volop in gesprek ging met de gemeente, gebouwen aankocht en plannen maakte voor tientallen kavels. Marktpartijen hebben inmiddels al vele miljoenen in Amstel III geïnvesteerd, ook in diverse 'placemaking' initiatieven. Een verrassend en overtuigend bewijs voor het langjarig commitment van de markt was het oprichten van de Stichting Hondsrugpark, waarin kaveleigenaren en ontwikkelaars ijveren voor het transformeren van een weg in een hoogwaardig park om het gebied een extra kwalitatieve impuls te geven. Daarmee heeft de markt duidelijk haar steun uitgesproken voor de gemeentelijke wens van een park, zoals geopperd in het Ontwikkelperspectief van 2017.

Kaart van Amstel III met de deelgebieden waarbinnen sloop/nieuwbouw en herontwikkelingsprojecten plaatsvinden

29

Het kaartmateriaal voor de wenselijke situatie in 20302040 is concreter dan in 2017 en er liggen goed doordachte voorstellen voor verschillende bouwtypologieën en sferen. Anticiperend op de eerste golf van daadwerkelijke transformatieprojecten heeft de gemeente in 2019 een plan gemaakt voor de openbare ruimte bij oplevering (afgekort als T1OR) in relatie tot de uiteindelijke inrichting. Bovendien werd, mede op verzoek van de marktpartijen, een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Aan deze voorspoedige planproductie liggen een aantal recente studies (zie de bijlage voor een totaaloverzicht) ten grondslag, waaronder:

Vanaf 2019 worden dus steeds meer plukjes woningen opgeleverd, maar die liggen in een gebied dat - voorlopig - nog wel wordt gedomineerd door kantoren en infrastructuur, zonder buurtvoorzieningen. Om te voorkomen dat nieuwe bewoners het gevoel krijgen in een niemandsland te wonen worden ook plannen opgesteld voor ‘placemaking’. Het gaat daarbij om een geheel van initiatieven die de leefbaarheid van een gebied snel doen toenemen, zoals tijdelijke functies in de gebouwplinten, mobiele voorzieningen, evenementen en aanpassingen van de openbare ruimte.

• Prognose van kansrijke woningtypen en doelgroepen;

3.3 Waar staan we nu

• Onderzoeken naar haalbare commerciële voorzieningen en de rol van gebouwplinten;

De transformatie van Amstel III is nu echt begonnen 4. De eerste grote projecten gaan richting oplevering en dat wordt weerspiegeld door het aantal mensen, inmiddels ongeveer 50, bij de gemeente dat direct of indirect aan Amstel III werkt. Dat gezegd hebbende komen er uit de markt ook signalen die waarschuwen dat de transformatie nog wel in een kwetsbare fase zit. De meeste kaveleigenaren willen vooralsnog meewerken aan het creëren van een hoogwaardige woon/werkwijk, maar worden blootgesteld aan twee krachten die de andere kant op werken. Dat is enerzijds de pull van de markt, met momenteel een enorme vraag naar nieuwe kantoren - en die zijn over het algemeen gemakkelijker te ontwikkelen dan een woon/werkwijk. Aan de andere kant is er de push van meer overheidsregels die het ontwikkelen van woningen nog complexer maken. Om te voorkomen dat kaveleigenaren de weg van de minste weerstand kiezen zal de gemeente daarom haar strategie van verleiden en faciliteren blijven voortzetten - het motto van de Ontwikkelstrategie uit 2017. Nieuw ten opzichte van 2017 is dat Amstel III op steeds meer plekken in de uitvoeringsfase komt waarin in de gemeente ook meer zal moet investeren en regisseren. Daarover meer in paragraaf 4.4.

• Mobiliteitsstudie voor de Amstelcorridor en verbindingen met Amstel IIII; • Diverse milieu- en energiestudies naar regenwaterberging, windhinder, geluidhinder van spoor en opties voor een duurzame warmtevoorziening in Amstel III. Participatie Communicatie over de transformatie heeft plaatsgevonden met reguliere sessies in het stadsdeel en met partijen in Amstel III. Daarnaast zijn enkele grotere thematische bijeenkomsten georganiseerd met buurtbewoners (met name aan de overkant van het spoor), deskundigen en andere belanghebbenden. Transformatie Naast plannen en studies kwam de transformatie van Amstel III vanaf 2017 ook daadwerkelijk echt van de grond: • Op basis van de eerdergenoemde gebiedsvisies zijn inmiddels 11 afsprakenbrieven (contracten) opgesteld voor de aanpak van 19 kavels. Met datacenters in de bedrijvenstrook wordt gewerkt aan afspraken over de levering van restwarmte. • In 2020 zijn contracten getekend die het totaal aantal woningen in Amstel III voorlopig op ruim 4.000 zullen brengen. Sinds 2017 zijn 1.833 woningen in aanbouw genomen en ruim 1.000 woningen opgeleverd. • Met marktpartijen zijn contracten gesloten voor de sloop van 100.000 m2 verouderde kantoorgebouwen en de bouw van 84.000 m2 eigentijdse, duurzame kantoren.

• Inmiddels zijn er ook contracten getekend met marktpartijen en ontwikkelaars voor de realisatie van een aantal sociaal-maatschappelijke voorzieningen in Amstel III voor de jeugd, scholing, zorg en buurtkamers. 30

Steile leercurve In Amstel III wordt de Amsterdamse ontwikkelpraktijk opnieuw uitgevonden. Het is immers een bestaand gebied met een bestaand bestemmingsplan, waarin de gemeente vrijwel nergens vrijelijk over de grond kan beschikken. De enige manier om dit gebied te transformeren is door voortdurende en vrijwillige co-creatie met de kaveleigenaren en een proces van geleidelijke verandering. Op deze schaal is dat volstrekt nieuw voor Amsterdam en Amstel III fungeert daarin als proeftuin. Het gemeentelijk projectteam heeft daar in de afgelopen jaren veel van geleerd. Bijvoorbeeld een andere manier van planvorming die meer is gebaseerd op in4 ) In de bijlage staat een overzichtstabel met lopende

initiatieven en projecten

AMSTEL III - VERSCHILLENDE FASES TRANSFORMATIE

31

dividueel maatwerk, dialoog, transparantie en wederzijds begrip. Een belangrijke les was dat de gemeentelijke wens om alles in een hoge kwaliteit te (her)ontwikkelen een directe relatie heeft met het te realiseren programma. Soms moet de markt wat meer vrijheid worden gegund in het programma om die hoge kwaliteit of speciale wensen te kunnen realiseren. De gemeente heeft geleerd en die leercurve was steil. De eerste deelgebiedsvisie (Bullewijkpad) was verre van volmaakt, maar de deelgebiedsvisies voor het Paasheuvelweggebied en Hessenbergweggebied zaten al veel beter in elkaar. In die latere visies was een goede balans gevonden tussen aanvankelijke openheid voor ieders wensenlijstjes en latere inkadering met strakke afspraken en spelregels. Gebiedsontwikkeling vraagt om regie Zoals hierboven al genoemd is de transformatie van Amstel III onmogelijk zonder de vrijwillige medewerking van de zittende kaveleigenaren. De aanvankelijke filosofie van de gemeente was dan ook: de gemeente gaat over de openbare ruimte en de marktpartijen krijgen alleen globale spelregels mee. De praktijk van de afgelopen 4 jaar liet echter zien dat marktpartijen in Amstel III de gemeente net zozeer nodig hebben als andersom. Niet alleen puur vergunning-technisch, maar ook als stedenbouwkundig ‘supervisor en regisseur’.

Bijvoorbeeld in de volgende situaties: • Nu allerlei ontwikkelaars, beleggers, private equity investeerders en avonturiers ‘in de rij staan’ om in Amstel III te mogen ontwikkelen blijkt een gemeentelijke kwaliteitscontrole aan de poort noodzakelijk om het kaf van het koren te scheiden. • Bovenop hun core business van projectontwikkeling tonen marktpartijen in Amstel III ook waardevolle initiatieven voor de transformatie van de hele wijk. Maar voor een kaveloverstijgende blik wordt uiteraard ook naar de gemeente gekeken. Marktpartijen verwachten van de gemeente bijvoorbeeld een lange termijn visie voor het hele gebied, samenhang tussen buurten en kavels en een visie op de overall stedenbouwkundige kwaliteit. • De gemeente krijgt soms de rol van ‘scheidsrechter’ tussen marktpartijen, bijvoorbeeld als zij er onderling niet goed uitkomen wie functies zoals collectieve parkeergarages, een school of andere voorzieningen op de kavel inpast. • Marktpartijen hebben behoefte aan duidelijkheid over bouwregels. Dat biedt houvast en geeft vertrou32

wen dat de uiteindelijke vergunningverlening binnen de gemeente niet op onnodige problemen stuit.

3.4 Jaren 2021-2024 De komende vier jaar krijgen een iets ander karakter dan de afgelopen tijd, nu de transformatie steeds tastbaarder wordt. Op diverse plekken in Amstel III worden in aanzienlijke aantallen woningen opgeleverd en dat stelt nieuwe eisen, zoals een openbare ruimte (bij oplevering of definitief) waar bewoners mee uit de voeten kunnen, basisvoorzieningen, huishoudelijk afvalinzameling en veilige, leefbare situaties rond de andere bouwlocaties. Bewoners en gebruikers centraal Bewoners en woningzoekenden komen dus centraler te staan en dat vergt een aangepaste vorm van communicatie en participatie. Die is in de eerste plaats bedoeld voor de nieuwe bewoners in Amstel III, maar ook voor bewoners en ondernemers in de Bijlmer, aan de andere kant van het spoor. Afgelopen jaren is dan ook energie gestoken in het verbeteren van de communicatie met buurten in de Bijlmer, onder meer door passender communicatiekanalen aan te boren. Amstel III wordt gewoon onderdeel van Zuidoost en moet ook kansen scheppen voor mensen uit Zuidoost, bijvoorbeeld met betaalbare woningen, nieuwe voorzieningen en kansen voor ondernemers en jongeren; zoals in meer stedelijke plannen wordt de ‘social return’ van (transformatie)plannen een steeds hardere maatschappelijke randvoorwaarde.

Nieuwe opgaven Opgaven voor de komende tijd zijn het verfijnen van het programma, het doorvertalen van stedelijke duurzaamheidsambities en uitvoeringsplannen voor de openbare ruimte: • Programmatisch gezien blijkt met name het samenstellen van de maatschappelijke voorzieningen in Amstel III geen eenvoudige opgave. Daar zal het projectteam, samen met stadsdeel Zuidoost en de centrale stad, nog dieper in duiken. • Duurzaamheid is integraal onderdeel van de transformatie, maar de technische uitwerking daarvan blijkt complex maatwerk en vereist nader onderzoek. • Met de oplevering van de eerste contingenten woningen, en transformaties van hele kavels, worden uitvoeringsplannen voor het aanpassen van de openbare ruimte en routes urgent. Dit zijn complexe trajecten die de komende jaren veel ontwerp- en menskracht zullen vergen.

Ondergrondse Paasheuvelwegkaart wint prijs Amstel III was in 2020 één van de nationale praktijkvoorbeelden voor het maken van 3D kaartbeelden van de ondergrond. Daarmee kunnen alle kabels en leidingen én diepere bodemlagen in beeld worden gebracht. Dat is tegenwoordig van groot belang, omdat er onder de straatstenen een acuut ruimtegebrek dreigt te ontstaan. De gebruikte 3D beeldtechniek won in augustus 2020 een prestigieuze innovatieprijs. Zowel boven als onder de grond wordt het steeds drukker, ook omdat klimaatverandering en de energietransitie extra ruimte claimen voor maatregelen op en onder het maaiveld. Om de stad leefbaar te houden ontwikkelt de Gemeente Amsterdam, samen met het Kadaster, een integrale aanpak voor het inrichten van boven- en ondergrond. In 2020 werd in het Paasheuvelweggebied in Amstel III een pilot gedaan om de onder- en bovengrond driedimensionaal in beeld te brengen: een digitale kaart met 50 kaartlagen. Amstel III maakte daarbij gebruik van gegevens uit de landelijke databank Basisregistratie Ondergrond (BRO). Met deze 3D kaart kan de gemeente analyseren of het Paasheuvelweggebied geschikt is voor ondergrondse energieopslag (WKO), waar de benodigde warmte/koudeleidingen in de straat kunnen liggen, en wat de gevolgen zijn voor de aanliggende bebouwing.

Deze kaartbeelden laten met een druk op de knop zien waar mogelijkheden zijn en waar conflicten optreden. Zo kunnen er betere integrale beslissingen worden genomen.

Amstel III en andere 3D praktijkvoorbeelden kregen de prijs in augustus op een GIS-conferentie uitgereikt door het bedrijf Esri, een mondiale speler in GIS technologie.

33

4. Ontwikkelstrategie In Amstel III wordt de Amsterdamse ontwikkelpraktijk opnieuw uitgevonden. Het zijn feitelijk de kaveleigenaren die de transformatie ontwerpen en uitvoeren, waarbij de gemeente stuurt en faciliteert. Na jaren zoeken ligt er nu een gestroomlijnd planproces van co-creatie waarbinnen het commitment van marktpartijen aantoonbaar is gegroeid. Daarnaast worden steeds meer waarborgen ingebouwd dat Amstel III geen ‘eiland’ wordt, maar een wijk van Zuidoost.

4.1 Processtrategie Amstel III was tot de jaren ’70 van de vorige eeuw een onbebouwd gebied. In een doorlopend ontwikkelproces gaf de gemeente in de loop van 40 jaar vrijwel alle beschikbare grond in het gebied in erfpacht uit ten behoeve van kantoren. Voor de transformatie van Amstel III, inclusief alle ambities die de gemeente hanteert, is deze erfpachtverhouding een belangrijk gegeven. Erfpacht ligt juridisch gezien heel dicht tegen eigendom aan en de gemeente kan derhalve het transformeren van kavels in gemengde woon/werkbuurten niet afdwingen. Er kunnen evenmin tenders worden uitgeschreven, zoals op veel andere plekken in de stad, omdat er in Amstel III vrijwel geen onbebouwde kavels zijn waar de gemeente nog een grondpositie heeft. De transformatie moet daarom op een andere manier gestalte krijgen, waarbij de gemeente en kaveleigenaren gezamenlijk optrekken. In grote lijnen heeft het projectteam van Amstel III daarvoor de volgende processtrategie ontworpen, die tot dusver succesvol lijkt te zijn: 1. Met het Ontwikkelperspectief Amstel III (2017 en 2021) geeft de gemeente globaal richting aan de transformatie, met een integrale visie op het hele gebied, die de voornaamste ambities van de gemeente moet waarborgen. Het Ontwikkelperspectief is niet dichtgetimmerd met regels, maar laat ruimte aan eigen inbreng door marktpartijen en probeert samenwerking te stimuleren. 2.

Op basis daarvan worden deelgebiedsvisies gemaakt voor clusters van kavels. Deze visies worden samen met kaveleigenaren en hun ontwikkelaars opgesteld, op basis van gelijkwaardigheid. Mits er vooraf overeenstemming is over de basisuitgangspunten voor het deelgebied, worden wensenlijstjes van markt en gemeente daarna integraal overgenomen. Op punten waar dat niet mogelijk blijkt, wordt onderhandeld over een compromis.

34

3. Vervolgens dient de marktpartij een concreet plan (gebouwtransformatie of sloop/nieuwbouw) in bij de gemeente. Het initiatief wordt geformaliseerd via een afsprakenbrief met ‘kavelpaspoort’. Daarin staan afspraken over programma, grondwaarden en ambities. 4. Is het plan helemaal uitgewerkt dan volgt een gedetailleerde realisatieovereenkomst met een definitief gebouwontwerp en indien nodig een maaiveldontwerp. Met dat pakket wordt een omgevingsvergunning aangevraagd. 5. De gemeente neemt haar eigen deelverantwoordelijkheid in de transformatie met het zorgdragen voor de juiste infrastructuur (verkeer en deels kabels & leidingen) en een vernieuwde openbare ruimte. Daarnaast faciliteert het projectteam het planproces van marktpartijen om onnodige blokkades in het ambtelijk-bestuurlijke traject te vermijden. Kwaliteitscontrole aan de poort Zoals reeds opgemerkt in paragraaf 3.3, nu marktpartijen ‘in de rij staan’ om in Amstel III te mogen ontwikkelen blijkt een gemeentelijke kwaliteitscontrole aan de poort (ongeveer stap 2 of 3 in de processtrategie) noodzakelijk om het kaf van het koren te scheiden. Dit om te waarborgen dat vooral initiatieven worden gefaciliteerd die werkelijk bijdragen aan de transformatie naar een levendige, gemengde, duurzame en inclusieve woon/werkwijk.

De bovengenoemde 5 stappen van de processtrategie (inclusief de kwaliteitscontrole) zijn over het algemeen succesvol, maar vergen wel veel ambtelijke capaciteit.

4.2 Deelgebiedsvisies Een les uit de afgelopen 4 jaar is dat de spelregels uit het Ontwikkelperspectief niet genoeg houvast boden

voor marktpartijen die met hun kavel aan de slag wilden. Het concretiseren van de globale regels vergde van hen steeds veel flexibiliteit. Kaveleigenaren bleken iets meer duidelijkheid nodig te hebben van de gemeente om te bepalen wat er wel of niet precies op hun kavel kan, mag of moet. Daarnaast bleken individuele projecten meestal ook gevolgen te hebben voor aangrenzende kavels, of bleef er onduidelijkheid bestaan over collectieve voorzieningen en andere ingrepen die betrekking hadden op een hele buurt. De gemeente nam daarop het voortouw om, samen met de marktpartijen van een hele cluster kavels, een ‘deelgebiedsvisie’ op te stellen die alle bovengenoemde issues adresseren. Inmiddels zijn er drie van dergelijke visies gemaakt, die op hun beurt weer werden vertaald in afsprakenbrieven en stappen om tot een omgevingsvergunning te komen.

4.3 Publiek- en privaatrechtelijk sturen Omgevingsvergunning Vrijwel alle transformatieplannen zijn in strijd met het bestaande bestemmingsplan van Amstel III, bijvoorbeeld omdat er woningen worden toegevoegd en met grotere bouwvolumes wordt gewerkt. De realisatie van transformatieplannen is dus afhankelijk van gemeentelijke medewerking om van het bestemmingsplan af te wijken. Dat gebeurt via een zogeheten projectafwijkingsbesluit. In het algemeen is de gemeente bereid om zo’n besluit te nemen als het ingediende transformatieplan: • Voldoet aan wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid; • In lijn is met de ambities en het programma van het Ontwikkelperspectief;

• Voldoende stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit heeft. Daar wordt op toegezien door het gemeentelijk supervisieteam en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Samen met de erfpachtvoorwaarden heeft de gemeente hiermee dus ook een publiekrechtelijk middel in handen om de transformatie te sturen. Het schetsontwerp van de initiatiefnemer in de realisatieovereenkomst vormt de basis voor een projectafwijkingsbesluit. Met het besluit wordt voor elke transformatie voorlopig nog afgeweken van het bestaande bestemmingsplan, want de eerstkomende jaren heeft de gemeente in het kersverse omgevingsplan van Amsterdam nog niet meteen een nieuw deel Amstel III gemaakt. Naar verwachting treedt de nieuwe Omgevingswet in 2022 in werking. In deze wet, waarin ruimtelijke en milieuwetten samensmelten, verdwijnt de figuur van het lokale bestemmingsplan en daar komt een gemeentebreed Omgevingsplan voor in de plaats. Vanaf 2022 begint eerst een overgangsperiode waarin alle bestemmingsplannen van Amsterdam automatisch opgaan in een tijdelijk Omgevingsplan voor de stad. Amsterdam heeft vervolgens tot 2029 de tijd om daar een permanent Omgevingsplan van te maken, waarin alle oude ruimtelijke- en milieuregelingen zijn omgezet naar de nieuwe planfiguur.

In die jaren worden beetje bij beetje ook de (omgeving-juridische aspecten van) locaties, buurten en andere delen van de stad verwerkt in het Omgevingsplan. Die overgang verandert voor de komende 4 jaar niets aan de ingezette strategie voor Amstel III. Wel maakt het eerdergenoemde projectafwijkingsbesluit plaats voor een ‘omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit’ - geheel volgens Omgevingsplan terminologie. Daarbij dient de initiatiefnemer (marktpartij) de bedoelde vergunningsaanvraag zelf te beargumenteren, te onderbouwen met (milieu)onderzoeken, een zelf georganiseerd participatietraject, en een ruimtelijke onderbouwing. Erfpacht De ‘kaveleigenaren’ zijn strikt genomen geen eigenaar van het kavel maar hebben de grond in erfpacht van de gemeente. Erfpacht is een privaatrechtelijke overeenkomst met een pakket voorwaarden, onder andere over het gebruik van de grond. Kaveleigenaren die het kavel en de gebouwen willen transformeren moeten dus in overleg met de gemeente om de overeenkomst aan te

• Functies op evenwichtige wijze toedeelt aan de locatie; 35

passen. Dat is het moment voor de gemeente om bepaalde beleidseisen en ambities - bijvoorbeeld over bouwprogramma, duurzaamheid, social return, (auto) mobiliteit, sociale huur en kwaliteit - in regels te verankeren. In de loop van het planvormingstraject gaan gemeente en initiatiefnemer twee overeenkomsten aan die qua detaillering passen bij de fase van het plan: 1. Afsprakenbrief met kavelpaspoort (programma en contouren van het plan zijn duidelijk); 2. Realisatieovereenkomst (er ligt een definitief ontwerp). Kavels verwerven Kavels verwerven, die in erfpacht zijn uitgegeven, is in het algemeen een kostbare en tijdrovende stap. Het is in de toekomst echter niet uitgesloten de gemeente incidenteel toch een kavel wil verwerven, bijvoorbeeld als dat de enige oplossing is om doorgroei naar 15.000 woningen mogelijk te maken.

4.4 Gemeentelijke rollen Zoals in 4.1 opgemerkt vergt de transformatie van een bestaand gebied veel ambtelijke capaciteit - waarschijnlijk meer dan in een nieuwe uitleglocatie. Die

Artist impression van binnenplaats Our Domain (OZ Architect)

36

capaciteitsinzet laat zich classificeren volgens de ondertitel van dit Ontwikkelperspectief: faciliteren, regisseren, investeren. • Faciliteren: de gemeente treedt regelmatig op als inspirator voor marktpartijen, als ruimtelijk-juridisch adviseur en gebiedsmakelaar. Marktpartijen blijven overigens zelf verantwoordelijk voor het ruimtelijk-juridische voorwerk. • Regisseren: de gemeente in de rol als beleidsmaker, maker van het ontwikkelperspectief, regisseur van gebiedsplannen, scheidsrechter tussen partijen, regelgever en handhaver. • Investeren: voor marktpartijen die met hun kavel aan de slag wilden. Het concretiseren van de globale regels vergde van hen steeds veel flexibiliteit. Kaveleigenaren bleken iets meer duidelijkheid nodig te hebben Tegenover de gemeente staat een bont gezelschap aan marktpartijen die allemaal een eigen benadering vergen - en hebben: grote en kleine ontwikkelaars, kaveleigenaren, institutionele en particuliere beleggers, exploitanten, nutsbedrijven en ondernemers. Het is de kunst om daarin als gemeente steeds een koers te varen die iedereen recht doet.

Voorbeeldtransformatie: het Synchroon project Ter plaatse van het voormalige Croon Wolter & Dros kantoor, aan de Hettenheuvelweg, ontwikkelt Synchroon een typisch stukje Amstel III. Hier verrijzen 268 woningen, ongeveer 4.000 m2 kantoor, een horecavestiging, een gezinsvervangend huis en een parkeergarage voor 140 auto’s. Het project is een treffende illustratie van de transformatie ‘regenboog’ van Amstel III: het huidige metrage kantoor wordt teruggebouwd, maar er worden ook woningen en voorzieningen aan toegevoegd. Woningcorporatie Synchroon ontwikkelt de woningen zelf, in alle prijsklassen, maar het sociale segment gebeurt eigenlijk ‘in opdracht’ van woningcorporatie De Alliantie. Daartoe verkoopt de ontwikkelaar die woningen turnkey aan de corporatie, die ze vervolgens in exploitatie neemt. De Alliantie treedt hier dus eigenlijk als belegger op. Volgens de gemeentelijke projectmanager Bart Peters is dat een goed model. ‘Hierdoor worden het beheer en de exploitatie van sociale huurwoningen in de wijk voor minstens 50 jaar gegarandeerd.’ Deze constructie bevalt dermate goed dat Synchroon en De Alliantie intussen ook overleggen over de afname van de middeldure huurwoningen. Uitdagingen Diverse issues maken de herontwikkeling wat moeilijker dan anders. De eerste is de gemeentelijke wens van voorzieningen in de plint.

Marktpartijen begrijpen die wens, want ‘dode’ plinten passen niet bij een levendige hoogstedelijke woon/werkwijk. Maar hoe krijg je die plinten gevuld? Winkelcentrum Amsterdamse Poort ligt aan de andere kant van het spoor en voorzieningen van enige omvang zijn pas nodig als de transformatie 10 jaar verder is. Kunnen kantoren, woningen of creatieve ruimten dat gat tijdelijk opvullen? En hoever zet online winkelen zich door? Een tweede issue is dat de gemeente moeilijk maatschappelijke voorzieningen kan realiseren, omdat zij in Amstel III geen grondposities heeft. Op deze locatie is echter een slimme oplossing gevonden: de gemeente huurt ruimte van De Alliantie, en verhuurt die ruimte op haar beurt door aan een zorginstelling, zodat daar een gezinsvervangend huis gerealiseerd kan worden. Het derde issue is de eis om nieuwbouw energiezuinig en aardgasvrij te ontwikkelen. Praktisch voor de deur ligt al een stadswarmtenet, gevoed door restwarmte van de Diemercentrale, maar dit hoge temperatuurnet wil de gemeente vooralsnog inzetten voor bestaande bouw. Bovendien scoort deze gasgestookte centrale ongunstig in de energienormen. Een lage temperatuurnet, bij voorkeur gevoed door restwarmte van datacentra verderop, gekoppeld aan warmte-koude-opslag in de bodem en met warmtepompen in de gebouwen, sluit beter aan bij het gemengde woon/werkprogramma.

Daarop wordt nog hard gestudeerd, maar dat het die kant op gaat, lijdt geen twijfel. Rol gemeente Synchroon kwam in eerste instantie zelf met een plan voor het kavel, maar dat hield geen rekening met de eventuele transformatie van omringende kavels. Collega projectmanager Stella Leemhuis: ‘De meerwaarde van de gemeente was dat we alle erfpachters en ontwikkelaars aan elkaar konden verbinden, zodat er een grotere deelgebiedsvisie kwam, die sterker is dan alleen een kavelplan’. De gemeente maakte zich aanvankelijk wel zorgen dat er te weinig openbare ruimte zou komen: de kavels zijn immers geheel in erfpacht uitgegeven. De 11 marktpartijen van de deelgebiedsvisie kwamen echter met een creatieve oplossing. De ontwikkelaars zien af van volledige bebouwing van het kavel en realiseren zelf stukjes openbare ruimte. Deze stukjes samen vormen een langgerekt - publiek toegankelijk - binnenhof waarvoor één gezamenlijk ontwerp wordt gemaakt onder leiding van de gemeente. Die ruimte blijft weliswaar privaat eigendom, maar daarmee wordt toch een belangrijk puzzelstuk aan het publieke domein toegevoegd.

37

4.5 Uitvoeringsstrategie De transformatie van Amstel III heeft in de concrete uitvoeringsfase een fysieke en een sociaaleconomische kant. Aan de fysieke kant zijn vooral de lokale leefbaarheid en bereikbaarheid rondom de bouwplaatsen een punt van zorg. Aan de sociale kant leeft vooral de vraag ‘hoe zorgen we dat bouwprojecten ook een zekere social return (sociale meerwaarde) hebben voor Zuidoost als geheel? Fysiek De transformatie van Amstel III leidt door het hele gebied heen tot tal van kleine en grote bouw- en herinrichtingsprojecten, zowel op de kavels als in de openbare ruimte. Die werkzaamheden kunnen een hoop hinder veroorzaken voor de groeiende groep bewoners, bezoekers en beroepsbevolking in de buurten. In de uitvoeringsstrategie moet daarom een balans worden gevonden tussen efficiënt werken enerzijds, en anderzijds het waarborgen van bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en een goede projectcommunicatie (BLVC) met de directe omgeving. Voor die balans wordt overal in de stad gewerkt met het instrument van een BLVC-plan. Bij dergelijke plannen is sprake van intensieve afstemming tussen de gemeente en de uitvoerende marktpartijen. Van generiek beleid naar uitvoeringsplannen Veel hinder bij werkzaamheden kan worden vermeden met een goed BLVC-beleidskader, gemeentelijke regie en maatwerk BLVC-uitvoeringsplannen voor de uiteenlopende projecten.

In Amstel III wordt dat met de volgende processtappen gewaarborgd: 1. Vaststelling van een generiek BLVC-kader voor heel Amstel III 2. Opstellen van een faseringsdraaiboek voor alle reeds bekende uitvoeringsprojecten 3. Impactanalyse van de mogelijke hinder van de projecten, met potentiële knelpunten 4. Daaruit volgen specifieke BLVC eisen per project.

38

Op basis van deze voorbereiding maakt de ontwikkelaar (of doorgecontracteerde bouwaannemer) op een kavel zelf een BLVC-uitvoeringsplan. Voor projecten in de openbare ruimte wordt zo’n plan opgesteld door de betrokken aannemer, of de gemeente geeft een kanten-klaar BLVC-uitvoeringsplan aan die aannemer mee. Rol gemeente De gemeente is opdrachtgever voor civiele werken in de openbare ruimte. Bij de aanbesteding van zo’n werk wordt in het algemeen al een BLVC-kader met minimum eisen meegegeven in de uitvraag en uiteindelijk opgenomen in het civiel contract met de aannemer. Voor de transformatie van kavels zijn marktpartijen verantwoordelijk voor het opstellen van BLVC-uitvoeringsplannen, op basis van het gemeentelijk generiek kader en projectspecifieke eisen. Dit wordt vastgelegd in een privaatrechtelijke realisatieovereenkomst met de betreffende ontwikkelaar, die alle eisen op zijn beurt laat doorwerken in contracten met aannemers. Bij BLVC-uitvoeringsplannen van marktpartijen heeft de gemeente een dubbelrol. In aanvang heeft de projectorganisatie een regisserende, faciliterende en informerende rol richting ontwikkelaars en aannemers. Zo kunnen concept BLVC-plannen met de projectorganisatie worden voorbesproken, om latere problemen te vermijden. Daarin speelt een gemeentelijke omgevingsmanager (of technisch manager, of BLVC-adviseur) een belangrijke proactieve rol.

Is het project eenmaal in uitvoering, dan treedt de gemeente op als handhaver van de regels. Bij werken in de openbare ruimte (WIOR) gebeurt dat op basis van een verleende WIORvergunning, door Toezicht en Handhaving Openbare Ruimte (THOR). Social return De sociale opgave van de transformatie (paragraaf 2.1) werkt door in de overall processtrategie die wordt gevolgd (paragraaf 4.1) bij de aanpak van kavels en buurten in Amstel III. Vlak voor de uiteindelijke uitvoering van projecten zijn er grofweg nog twee routes om de social return ervan te beïnvloeden:

• Uitvraag gemeente: bij het realiseren van maatschappelijke voorzieningen, scholen en werken in de openbare ruimte heeft de gemeente relatief veel invloed op de wijze waarop de projecten worden uitgevoerd. In de voorwaarden kunnen bepaalde sociaaleconomische wensen worden meegenomen met meerwaarde voor de bevolking van Zuidoost (inclusief Amstel III zelf). • Dialoog met ontwikkelaars: in de transformatie van kavels (sloop, nieuwbouw, verbouw, verhuur- en verkoopbeleid) gaat de gemeente met marktpartijen (kaveleigenaren en ontwikkelaars) in gesprek om hen, op vrijwillige basis, bij te laten dragen aan de sociale opgaven van het stadsdeel. Dat gebeurt onder meer met een ‘kansen en instrumenten’ die verder wordt besproken in paragraaf 5.6. Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke verhuur aan startups, stages voor jongeren en inkoop van diensten uit Zuidoost. Inzet is het creëren van winwinsituaties voor alle partijen.

geeft de transformatie een gezicht, vraagt aandacht voor mijlpalen, en organiseert publieke en interactieve inloopbijeenkomsten, digitale platforms en mogelijkheden voor participatie. De transformatie van Amstel III is pas echt geslaagd als er vanzelfsprekende verbindingen worden gemaakt met de rest van Zuidoost: fysiek, sociaal, economisch en mentaal. Om die reden wordt de marketing en positionering van Amstel III nauw afgestemd met de positionering van Zuidoost als geheel. De eigen gebiedsmarketing baseert zich op de drie ontwikkelpijlers ‘gezond, verbonden en uitnodigend’. Het Paasheuvelweggebied begint zich bijvoorbeeld al met succes te profileren als Life Science District.

“Het dieperliggend doel is om bewustzijn te creëren dat Amstel III verandert in een levendige stadswijk en volwaardig onderdeel uitmaakt van Amsterdam Zuidoost.”

4.6 Communicatie en participatie Communicatie over de transformatie van Amstel III richt zich op vier taken. Als eerste taak werkt zij aan een optimale bekendheid en gebiedsmarketing van Amstel III. De tweede taak betreft het puur informeren van belanghebbenden en belangstellenden over de plannen en projecten die in uitvoering zijn. In het verlengde daarvan is er sinds het vorige ontwikkelperspectief van 2017 een nieuwe taak voor communicatie bijgekomen, namelijk omgevingscommunicatie. En als vierde taak werkt communicatie aan een optimaal draagvlak voor de transformatie. Draagvlak is afhankelijk van allerlei factoren, maar communicatie levert daar zeker een positieve bijdrage aan, bijvoorbeeld door: • Als gemeente zichtbaar en benaderbaar te zijn in het gebied; • Alle doelgroepen tijdig, helder en open over plannen en projecten te informeren; • Onrealistische verwachtingen bij mensen in de omgeving bij te sturen; • Communicatie-expertise in te zetten bij consultatieen participatietrajecten. Communicatie over de transformatie van kavels is primair de verantwoordelijkheid van marktpartijen zelf, maar daaromheen zit wel een levendige schil van actieve gemeentelijke projectcommunicatie. Die ‘schil’

Doelgroepen Over de ontwikkelingen in Amstel III worden diverse doelgroepen geïnformeerd. Daarin wordt onderscheid gemaakt tussen professionele- en niet-professionele partijen. Eerstgenoemde partijen zijn onder meer kavelen vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en beleggers, Stichting Hondsrugpark, netbeheerders en de lokale (ondernemers)organisaties ZO!City, VAZO, BIZ Paasheuvel Village en Zuidoost Partners. Niet-professionele doelgroepen zijn bewoners van Amstel III, bewoners van Zuidoost, huurders van kantoorgebouwen, ondernemers uit Zuidoost, woningzoekenden, Amsterdammers, en andere geïnteresseerden. Communicatiekanalen De communicatie richt zich in eerste instantie op het informeren, consulteren en betrekken van mensen, maar het dieperliggend doel is om bewustzijn te creëren dat Amstel III nu daadwerkelijk verandert in een levendige stadswijk en volwaardig onderdeel uitmaakt van Amsterdam Zuidoost. Ontvangers van deze boodschap krijgen het gevoel dat de transformatie ook voor hen kansen biedt en dat ook zij er kunnen wonen, werken, ondernemen en recreëren. Communicatie met de professionele partijen vindt vooral plaats met thematische werksessies en reguliere overleggen waarin informatie, standpunten en ideeën worden uitgewisseld. Bij de professionele partijen, met name kaveleigenaren en ontwikkelaars, is het van belang om te blijven werken 39

Private initiatieven: voorbeeld Hondsrugpark Afgelopen jaren is de betrokkenheid van marktpartijen aanmerkelijk gegroeid. Een inspirerend voorbeeld is de Stichting Hondsrugpark, in 2018 opgericht door de ontwikkelaars en beleggers Amvest, Certitudo Capital, COD, DUQER, Synchroon, Vastint en Wonam. De stichting ijvert in Amstel III niet alleen voor de totstandkoming van het gelijknamige centrale park, maar promoot ook een succesvolle make-over van de hele buurt rondom dat park. In de aanloop tot realisering doet de stichting bovendien aan ‘placemaking’, bijvoorbeeld met levendige events in de openbare ruimte en de aanliggende gebouwen. De partijen tonen een stevig commitment met de metamorfose van Amstel III. ‘Deze wijk moet gaan samensmelten met de rest van Zuidoost,’ aldus Dewi Anakram van partner Amvest. ‘Daar hebben we de bewoners van Zuidoost bij nodig. We zijn hier niet voor de korte termijn, we zijn hier om te blijven’. Woningzoekenden Zuidoost Rondom het Hondsrugpark worden komende jaren 5.000 koop- en huurwoningen gebouwd. Op 9 december 2020 tekenden de gemeente en de Stichting Hondsrugpark een intentieovereenkomst om minimaal een kwart van de huurwoningen te reserveren voor woningzoekenden uit Zuidoost. Daarmee willen de ondertekenaars voorkomen dat mensen uit Zuidoost de dupe worden van de oververhitte woningmarkt.

Het streefpercentage van 25% geldt zowel voor de sociale-, middeldure- en vrijesector huurwoningen die door leden van stichting worden gebouwd.

40

aan vertrouwen. Bijvoorbeeld door goed te communiceren over de gemeentelijke plannen en investeringen in het gebied, zodat ook de investeringsbereidheid van marktpartijen blijft groeien. Voor het informeren, consulteren en betrekken van mensen over plannen en projecten hanteert de gemeente een multi-channel strategie van offline en online kanalen en platforms: • Gemeentelijke projectpagina: hier worden nieuwsberichten, werkzaamheden, besluiten, publicaties en mijlpalen van de transformatie gedeeld. Alle projecten in uitvoering en het woningaanbod worden hier specifiek toegelicht. Ook is er een digitale maquette die een totaalbeeld geeft van de transformatie. Deze maquette speelt een steeds grotere rol, niet alleen om te laten zien hoe Amstel III verandert, maar ook als hulpmiddel bij participatiebijeenkomsten. • TransformCity: digitaal platform, in 2018 door de organisatie ZO!City in het leven geroepen. Hier kunnen buurtbewoners, ondernemers, ontwikkelaars en de gemeente met elkaar in contact komen. Doel van het platform is om informatie, plannen en ideeën met elkaar uit te wisselen en eventueel samenwerkingen te starten. • Buurtpagina Amstel III: hier worden belangrijke nieuwsberichten en mijlpalen van de transformatie geplaatst, en uitnodigingen voor informatie-, consultatieen participatiebijeenkomsten.

• Social media kanalen stadsdeel/Zo!City: deze kanalen worden ingezet om Amstel III een gezicht te geven, mijlpalen van projecten te delen, te laten zien dat de transformatie vooruit gaat. • HOBU: digitaal platform (2019) van initiatiefnemers Pop-Up City, Vinger.nl en We The City. In opdracht van de gemeente organiseert HOBU events in Amstel III die energie aan de transformatie geven door nu al ‘leven in de brouwerij’ te brengen en een community te creëren. • Woonplatform: in samenwerking met ontwikkelaars wordt het platform zuidoostwoont.nl opgezet. Doel is om bewoners en (kleine) ondernemers in Zuidoost doorgroeimogelijkheden te bieden binnen het stadsdeel zelf, onder meer naar Amstel III. • Projecten op de kavels: communiceren over de individuele bouwprojecten gebeurt door de ontwikkelende partijen zelf. Vaak wordt daartoe een tijdelijke website gelanceerd. • Fysieke en digitale bijeenkomsten: de gemeente organiseert jaarlijks twee inloopbijeenkomsten voor be-

woners, ondernemers, bedrijven en andere belangstellenden. Daar worden zij door de gemeente en (markt)partijen bijgepraat over alle ontwikkelingen en kunnen aanwezigen daarop reageren via een talkshow, chatfunctie en mentimeter presentatie. Daarnaast zijn er ook bijeenkomsten over plannen in de openbare ruimte waar deelnemers kunnen meedenken over de inrichting van straten, pleinen, water en groen. In verband met de Corona virusproblematiek werd de inloopbijeenkomst van medio en eind 2020 door digitale middelen vervangen. • Film ontwikkelperspectief: de ontwikkelstrategie voor de komende 4 jaar wordt in een energiek en inspirerend filmpje samengevat zodat de ambities voor iedereen duidelijk zijn. • Flyers informatiebijeenkomsten: naast online communicatie wordt ook offline communicatie ingezet om heel Zuidoost te kunnen bereiken, ook mensen die niet online zitten. • Magazine over de transformatie van Amstel III: wervend en sturend magazine voor ontwikkelaars en beleggers dat het verhaal van Amstel III vertelt, het ruimtelijk programma belicht, de projecten in uitvoering weergeeft, om ontwikkelaars te blijven verleiden te investeren in de transformatie.

• Partners in het stadsdeel: om heel Zuidoost beter te bereiken, vooral doelgroepen die minder goed bereikbaar zijn, wordt met allerlei maatschappelijke partners van stadsdeel Zuidoost samengewerkt om het verhaal van Amstel III bekender te maken, ook bij laaggeletterde mensen, en iedereen ervan te doordringen dat de transformatie van Amstel III ook voor hen voordelen heeft. • Vast informatiepunt in Amstel III: voor een betere zichtbaarheid en benaderbaarheid wordt in het gebied een informatiepunt ingericht waar mensen vrij binnen kunnen lopen, vragen stellen en een snel beeld krijgen van de transformatie, projecten in uitvoering en details van woningbouwprojecten. Komende jaren neemt in Amstel III het aantal bewoners toe. Dat is reden om te blijven monitoren of bovengenoemde aanpak ook voorziet in de informatie/participatiebehoefte van nieuwe bewoners. Omgevingscommunicatie Het aantal bouw- en transformatieprojecten in Amstel III neemt zienderogen toe. Om hinder te beperken krijgt elk project zijn eigen BLVC-plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie). 41

Zo’n plan geeft aan hoe overlast wordt geminimaliseerd, hoe de omliggende buurt wordt geïnformeerd over werkzaamheden en waar bewoners en bezoekers met klachten terecht kunnen. De gemeente zet eigen omgevingsmanagers en gebiedsmakelaars in om te achterhalen welke issues rond de projecten leven. In het gemeentelijk Coalitieakkoord 2018-2022 staat de ambitie om bewoners een grotere zeggenschap te geven over hun directe omgeving. Op particuliere kavels heeft de gemeente echter geen leidende rol in de transformatie noch in de communicatie over het plan. Volgens de nieuwe Omgevingswet krijgen initiatiefnemers echter wel de verantwoordelijkheid om belanghebbenden te informeren en te betrekken bij hun plan. De wet schrijft niet voor op welke wijze dat zou moeten gebeuren. De gemeente blijft wel gewoon initiatiefnemer van projecten in de openbare ruimte. Voor deze projecten wordt dan ook een passend gemeentelijk participatietraject opgetuigd. Draagvlak Bij elke (her)ontwikkeling van een gebied is draagvlak onder stakeholders van groot belang. Amstel III krijgt naast werken ook steeds meer een woonfunctie. Belanghebbenden zijn dus vooral de huidige en nieuwe bewoners, bewoners uit Zuidoost, kaveleigenaren en ontwikkelaars, zittende bedrijven, studenten en omwonenden. Met name kaveleigenaren hebben een direct belang bij waardeontwikkeling van het gebied.

Tot op heden konden alle plannen dan ook rekenen op een breed draagvlak en gaven weinig aanleiding tot bezwaren. Naarmate meer mensen in Amstel III komen wonen, drukken hun belangen een zwaarder stempel op het participatietraject rondom te transformeren kavels. Steun voor de plannen bij ontwikkelaars en beleggers leek aanvankelijk nog ad hoc, maar tussen 2017 en 2020 is het commitment aanmerkelijk gegroeid. In 2018 riep een groep ontwikkelaars zelfs een Stichting Hondsrugpark in het leven. Die stichting is er niet alleen om het gemeentelijk voorstel voor een centraal park in Amstel III met kracht te steunen, maar ijvert ook vanuit de markt voor een succesvolle make-over van de hele wijk rondom dat park. In hoofdstuk 6 wordt het Hondsrugpark voorstel toegelicht. Naast het genoemde draagvlak bij marktpartijen hebben uiteraard ook bewoners en ondernemers belang bij de wijze van transformeren. Dat geldt niet alleen 42

voor Amstel III zelf, maar ook voor mensen in de rest van Zuidoost - in het bijzonder in ontwikkelbuurten zoals de H-buurt en Holendrecht aan de andere kant van het spoor. Bestaande buurten in Zuidoost moeten immers mee kunnen profiteren van de grootschalige herontwikkeling. De transformatie van Amstel III biedt in potentie allerlei kansen en het projectteam kijkt dan ook voortdurend hoe die kansen kunnen worden verzilverd. Daarbij worden de vastgoedpartijen in Amstel III zoveel mogelijk betrokken.

43

5. Programmatisch perspectief Amstel III blijft een waardevol werkgebied maar gaat de komende 20 jaar verkleuren naar een gemengde woon/werkwijk met driemaal het huidige bouwvolume. De woningbouw is nu echt van begonnen en rond 2040 kunnen hier al 25 á 30 duizend mensen wonen. Winkels, horeca en voorzieningen groeien mee met de bouw en zorgen voor reuring. Opgaven liggen er met name op het vlak van woningen voor middeninkomens, een evenwichtig winkelaanbod en de sociale impact op het stadsdeel.

Dit hoofdstuk beschrijft de gemeentelijke visie op programma van de transformatie, uitgesplitst naar wonen, werken, commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Het hier geschetste perspectief heeft vooral betrekking op de eerstkomende 4 jaar - een periode die we nog goed kunnen overzien. Maar vaak wordt er ook een doorkijk gegeven naar 2030 of 2040, als Amstel III zich volledig heeft ontwikkeld. Het perspectief beperkt zich overigens tot de hoofdlijnen. In afzonderlijke deelgebieden, bouwenveloppen en afspraken met kaveleigenaren wordt het programma verder verfijnd. Amstel III is geen braakliggend terrein waar de gemeente zomaar een eigen bouwprogramma kan ‘uitrollen’. De transformatie wordt kavel voor kavel met de zittende eigenaren en hun ontwikkelaars onderhandeld. Tot op heden staan veel eigenaren open voor de programmatische wensen van de gemeente, maar er is een reëel risico dat eigenaren hier niet altijd in (blijven) meegaan, bijvoorbeeld als de kantorenmarkt nóg aantrekkelijk wordt of woningbouw nóg complexer qua uitvoering. Het blijft daarom belangrijk om de huidige gemeentelijke strategie van verleiden, druk uitoefenen en faciliteren vol te houden.

44

Blijft het tij de komende jaren gunstig, dan ligt er een succesvol transformatieprogramma in ’t verschiet. De eerste projecten met een woonprogramma zijn in aanbouw en worden binnenkort opgeleverd. De huidige inzichten voorspellen een groei van het aantal woningen in Amstel III van nog geen 2.000 nu naar 10.000 woningen in 2030 en 15.000 in het jaar 2040. De metrage (kantoor)vloer blijft met ongeveer 720.000 m2 vrijwel op het huidige niveau, maar is dan wel grotendeels gemoderniseerd voor nieuwe generaties bedrijven en werknemers. Met de bouw van woningen, winkels, bedrijven, horeca en maatschappelijke voorzieningen komt er in Amstel III grosso modo tweemaal zoveel vloeroppervlak bij: van ruim 720.000 m2 nu naar circa 2 miljoen m2 in 2040. Tegen die tijd wonen er ongeveer 22.500 tot 30.000 mensen en komen meer dan 46.000 mensen er dagelijks naar hun werk. Zover is het voorlopig nog niet. De transformatie gaat geleidelijk, dus de kantoorfunctie houdt nog geruime tijd de overhand. De verwachting is dat het woonprogramma in Amstel III eerst stapsgewijs gelijk wordt aan het huidige kantoorprogramma, en bij verdere ontwikkeling mogelijk doorgroeit naar een verhouding van 2/3 wonen en 1/3 kantoren.

5.1 Wonen Amstel III draagt in belangrijke mate bij aan de stedelijke woningbouwopgave; deels door transformatie van kantoren en deels door sloop/nieuwbouw en verdichting op de kavels. In de huidige markt opteren kaveleigenaren bij transformatie van een kantoor in het algemeen voor kleine woningen. Voldoende diversiteit in de woningvoorraad is echter wel belangrijk. Doelgroepen De trend van kleine woningen maakte dat Amstel III zich de eerste jaren vooral richtte op starters op de woningmarkt, studenten, expats, singles en stellen zonder kinderen. Dit worden ook wel de ‘pioniers’ genoemd, want Amstel III is voorlopig nog een relatief onbekend gebied, heeft nog weinig winkels en voorzieningen, en gaat nog jarenlang op de schop. Op termijn is het wenselijk dat Amstel III een mix wordt van doelgroepen, variërend van kleine huishoudens tot gezinnen met kinderen, jong en oud, nieuwkomer en doorstromer, Amsterdammer of ‘import’. Omdat het grootste deel van de ontwikkeling via particuliere transformatie tot stand komt, is de gemeente bij het ontwikkelen van haar programma mede afhankelijk van anderen. Toch is sturing in de keuze van doelgroepen belangrijk. We streven de komende jaren naar een woningbouwprogrammering die van Amstel III een echte stadswijk maakt, toegankelijk voor een breed spectrum aan doelgroepen.

Daarom streven we ernaar dat het sociale segment zoveel mogelijk door woningcorporaties wordt gerealiseerd. Ook zijn meer koopwoningen gewenst, waarvoor een verhuurverbod zal worden opgelegd, zowel in het middensegment als in de vrije sector. Woonprogramma Op dit moment (najaar 2020) zijn in Amstel III 1.600

woningen opgeleverd, zijn er zo’n 500 woningen in aanbouw en liggen er afspraken over nog eens 3.000 woningen. Daarin zit een aantal grote woningen, maar het merendeel betreft kleine wooneenheden voor jongeren en studenten, eenpersoonshuishoudens - soms voor tweepersoonshuishoudens. Onderstaande tabel geeft weer in welke prijsklassen en woninggrootten er op dit moment in Amstel III wordt ontwikkeld. Opvallend is dat het vooral om huurwoningen gaat en de tabel bevestigt nog eens het beeld dat er met name kleinere woningen worden gebouwd. Eindbeeld 2030 en 2040 Vooruitkijkend staan tot 2030 naar verwachting (maximaal) 10.000 woningen op de planning, en tussen 2030-2040 opnieuw 5.000 woningen. Uitgaande van een gemiddeld huishouden wonen er uiteindelijk ongeveer 22.500 tot 30.000 mensen in Amstel III. Zoals hierboven beschreven start Amstel III vooral met kleine (huur)woningen voor kleine huishouden, maar de gemeente stuurt het woningbouwprogramma op de kavels wel steeds sterker conform Amsterdams beleid, met een diversiteit aan woningaanbod voor verschillende doelgroepen (zie onderstaande tabel). In Amsterdam is er bijvoorbeeld een prangende vraag naar betaalbare koopwoningen (van een redelijke grootte)

45

en dat maakt het voor Amstel III buitengewoon belangrijk om een substantieel aandeel van dergelijke woningen te realiseren. Ook doorstromers uit Zuidoost (en andere stadsdelen) zijn gebaat met aanbod van zulke woningen. Voor die opgave is de gemeente bij het grootste deel van de locaties in Amstel III afhankelijk van medewerking van marktpartijen. Blijken marktpartijen belangrijke onderdelen van het woonprogramma niet op te pakken, dan heeft de gemeente het instrument van verwerving ter beschikking om delen van het programma alsnog te forceren. Doorstroming vanuit Zuidoost Tijdens participatiebijeenkomsten hebben diverse bewoners in de Bijlmer laten weten dat zij een stap in hun wooncarrière willen maken, het liefst naar een woning in de buurt. Amstel III zagen zij als een interessante bestemming. Ontwikkelaars in Amstel III hebben de bereidheid getoond om zich bij de inschrijving voor koopen huurwoningen in eerste instantie te richten op bewoners van stadsdeel Zuidoost en aan Zuidoost gebonden beroepsgroepen (zoals onderwijs en zorg). Beleid prijssegmenten Bij alle gebiedsontwikkelingen schrijft het stedelijk woonbeleid in beginsel een programma voor met 40% sociale woningbouw, 40% middelduur en 20 % vrije sector. Die verdeling is ook in Amstel III het uitgangspunt bij gesprekken met kaveleigenaren, maar zoals de eerdere tabellen laten zien staan die percentages onder druk.

De gemeente vraagt van ontwikkelaars immers een flink pakket ambities zoals menging van functies, bouwen in hoge kwaliteit, duurzaamheidseisen, het incorporeren van maatschappelijke voorzieningen en goedkope huren voor ondernemers op de begane grond. Het daartoe benodigde ‘wisselgeld’ komt soms 46

uit een groter segment dure woningen, waardoor de segmenten middelduur en sociaal iets moeten inleveren. Na besprekingen op stedelijk- en stadsdeelniveau wordt nu voorgesteld om de prijssegmenten voor Amstel III vast te stellen op 35% sociaal, 35% middelduur en 30% duur. Daarbij geldt als voorwaarde dat de woningvoorraad van heel Zuidoost blijft voldoen aan de 40-40-20 regel. Die bijstelling voor Amstel III is verdedigbaar. In de aangrenzende Bijlmer ligt het percentage sociale huurwoningen (76%) ver boven het gemiddelde (53%) in Amsterdam, dus op het niveau van heel Zuidoost blijft het sociale segment ruim bediend. Rol van woningcorporaties Het segment sociale huurwoningen in Amsterdam wordt traditioneel door woningcorporaties ontwikkeld. In Amstel III is dat vooralsnog nauwelijks het geval, om de volgende redenen: • De gemeente heeft vrijwel geen grondposities in Amstel III en kan dus geen grond uitgeven aan woningcorporaties, tegen de gebruikelijke gunstige voorwaarden; • Wil een woningcorporatie hier zelf ontwikkelen, dan moet zij een kaveleigenaar eerst tegen commerciële tarieven uitkopen, waardoor er geen financiële ruimte meer overblijft om betaalbare woningen te bouwen; • De kaveleigenaar kan er ook voor kiezen om de sociale huur in opdracht van een woningcorporatie te ontwikkelen; • Kaveleigenaren zullen dus vaak zelf een segment sociale woningbouw ontwikkelen.

Daarvoor krijgen zij van de gemeente niet dezelfde gunstige erfpachtvoorwaarden als een woningcorporatie, maar de kaveleigenaar mag de woningen wel na 25 jaar op de vrije markt brengen (‘uitponden’).

5.2 Werken Binnen de metropoolregio zit Amstel III in de top drie van werkgebieden. In 2019 werkten er alleen al in de kantorenstrook meer dan 32.000 personen. Het totale vloeroppervlak kantoren in Amstel III bedraagt nu 720.000 m2 en dat blijft komende decennia ongeveer op datzelfde niveau. Wel komen er door de transformatie geleidelijk aan steeds meer woningen bij, zodat de balans op den duur doorslaat naar 2/3 wonen en 1/3 kantoren. Desalniettemin blijft Amstel III een belangrijk werkgebied van Amsterdam. Kantoren De kantorenstrook was aan het begin van de transformatie een monofunctioneel werkgebied met solitaire kantoorgebouwen. Tegenwoordig hebben de meeste kantoren echter een voorkeur voor vestiging in gemengde stedelijke milieus in combinatie met voorzieningen en woningen. Het karakter van de huidige kantorenkavels in Amstel III gaat dan ook ingrijpend veranderen: oude kantoren worden getransformeerd of vervangen door nieuwe kantoren - en intensief gemengd met andere functies. In Amstel III is eigenlijk sprake van een tweedeling tussen het Paasheuvelweggebied en Bullewijk. De stedelijke nota Ruimte voor de economie van morgen (2017) typeert het Paasheuvelweggebied als innovatief ‘life science district’ van startups, incubators, instituten en

bedrijven die nauwe banden hebben met het AMC, het Amsterdam Health & Technology Institute (AHTI) en het Europees geneesmiddelencentrum (EMA) aan de Zuidas. Bullewijk wordt eerder een intensieve mix van stedelijk georiënteerde bewoners, voorzieningen en kantoren die minder georiënteerd zijn op de medische sector. Bedrijven De hoogstedelijke transformatie van Amstel III, met een focus op wonen en leefbaarheid, laat niet toe dat zich hier industriële of andere hinderlijke bedrijven vestigen. Maar het gebied heeft wel degelijk behoefte aan kleinschalige bedrijvigheid die een lokale buurteconomie helpen creëren. Denk bijvoorbeeld aan ambachtelijke werkplaatsen, kleinschalige kantoorfuncties, zzp’ers en dienstverleners zoals kappers, elektriciens, loodgieters, autoverhuur, wasserette of schoonheidsspecialist. Vanwege de kleinschaligheid ervan hebben dergelijke bedrijven overwegend het karakter van ‘buurtfaciliteiten’ en zij worden dan ook onder die noemer beschreven bij de voorzieningen in paragraaf 5.3.

Bouw van project Our Domain bij metrostation Holendrecht

47

5.3 Voorzieningen Amstel III heeft op dit moment nog een zeer beperkt aanbod aan voorzieningen, al zijn er wel initiatieven die het gebied nu al leven inblazen zoals bierbrouwerij Kleiburg, Soak wellness, de IKEA, een paar hotels en cafés, en een club met dakterras. Nu de eerste golf van woningen binnenkort wordt opgeleverd ontstaat ook de behoefte aan een echt basispakket voorzieningen. Voorlopig leunen bewoners nog zwaar op voorzieningen in de Arenapoort, winkelcentrum Holendrecht en Gaasperdam, maar in de komende jaren worden steeds meer (basis)voorzieningen in Amstel III zelf opgeleverd. 5.3.1 Algemeen Naarmate er meer woningen, kantoren en bedrijven bijkomen groeit dat basispakket voorzieningen steeds verder uit. Voor dat pakket hanteert Amstel III in principe de stedelijke normen, maar inpassing daarvan op de bestaande kavels met zittende kaveleigenaren is niet altijd mogelijk. Desalniettemin zal er tussen 2030 en 2040 in Amstel III en nabije omgeving een aantrekkelijk aanbod van commerciële en maatschappelijke voorzieningen ontstaan, bijvoorbeeld met scholen, sportfaciliteiten, meer winkelaanbod en andere maatschappelijke functies. Dat leidt tot een opwaartse spiraal, want het gebied wordt daardoor steeds aantrekkelijker om te wonen en te werken, wat opnieuw zal leiden tot een steeds grotere variatie aan voorzieningen.

Bij de programmering daarvan wordt goed gekeken of het aanbod geen roofbouw pleegt op de levensvatbaarheid van winkels en voorzieningen in het nabijgelegen Arenapoort gebied of de buurten aan de andere kant van het spoor, zoals winkelcentrum Holendrecht. In onderstaande tabel worden conservatieve schattingen gegeven van het voorzieningenaanbod in 2020 en in 2030.

48

Buurtfaciliteiten Een sterke buurteconomie geeft Amstel III identiteit en draagt bij aan sociale cohesie en veiligheid. Voor kleinschalige ambachtelijke en verzorgende buurtfaciliteiten (exclusief winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen) wordt ongeveer 80.000 m2 geprogrammeerd. Dat is bij voorkeur op de begane grond, in zeer uiteenlopende schaalgrootten. Een naaiatelier kan al uit de voeten met 50 m2, voor een klein bedrijf kan dit al oplopen tot 250 m2. Omgerekend gaat het hier om ongeveer 400-800 buurtgerichte ondernemers. Vergeleken met wijken als Oud-West en Slotermeer (elk circa 1.000 bedrijven), dan is deze raming aan de voorzichtige kant. Voorzieningen en laadvermogen woningbouw In Amstel III treedt een fenomeen op dat het ‘maximum laadvermogen’ voor woningbouw wordt genoemd. Theoretisch kunnen er in Amstel III duizenden woningen meer worden gebouwd, maar dan moeten er ook bijpassende oplossingen worden gevonden voor de mobiliteitsgroei en de behoefte aan extra basis- voorzieningen. Het blijkt echter dat voorzieningen zoals scholen in de praktijk moeilijk in te passen zijn. Deels komt dat door het zware pakket wettelijke eisen dat aan scholen wordt gesteld en deels omdat veel marktpartijen niet staan te springen om een school op hun kavel in te passen.

Op die manier keert de wal het schip: als de gemeente geen groeiend basispakket voorzieningen kan garanderen, dan beperkt dat ook het maximum laadvermogen van woningen. Het voorzieningen programma gaat op dit moment uit van de tijdslijn tot en met 2030 met ongeveer 10.000 woningen. Dit kan mogelijk nog worden opgerekt naar 15.000, mits er ruimte kan worden gevonden voor de bijbehorende voorzieningen in - of in de nabijheid van - het gebied.

5.3.2 Commerciële voorzieningen Het commercieel aanbod van voorzieningen voor Amstel III wordt in deze paragraaf uitgesplitst in de categorieën horeca en dagelijkse boodschappen. Kleinschalige buurtfaciliteiten en dienstverleners zoals een kapper, klussenbedrijf, autoverhuur, accountant of schoonheidsspecialist zijn al eerder behandeld. Horeca Horeca is een groeimarkt. Gemiddeld besteden huishoudens steeds meer geld aan consumpties buitenshuis. Horeca fungeert daarnaast ook als ontmoetingsplek, informele werkplek en draagt positief bij aan het vestigingsklimaat van Amstel III. Bewoners, bedrijven en instellingen laten hun vestigingskeuze mede afhangen van aanwezige voorzieningen en aantrekkelijke uitspanningen. Met de komst van nieuwe kantoren en woningen zal in Amstel III de behoefte aan daghoreca (lunchroom, koffiecorner e.d.) en avondhoreca (cafés, restaurants en snackbars, clubs) geleidelijk toenemen. Bovendien staat de aanvankelijke woondoelgroep van pioniers (kleine huishoudens, jong) garant voor een goede beginvraag. Op termijn lijkt er in Amstel III draagvlak5 voor het volgende programma:

buurten. Deze raming is conservatief. Stadsdeel Zuidoost (3x zo groot) heeft ongeveer 275 horecazaken, Oud-West (iets meer inwoners dan Amstel III) 375 en Slotermeer (iets minder inwoners) 80; • In Amstel III staan al 4 hotels, vooral voor zakelijke doelgroepen, en een groot budgethostel. Stedelijk zit de rem op de vestiging van nieuwe hotels en dat geldt ook voor Amstel III. Nieuwe horeca bevindt zich bij voorkeur aan de centrale as, wandelroutes naar de metro, pleinen en hoeken van buurtstraten, op markante plekken. Op dit moment zijn er al enkele horecavestigingen met een tijdelijk of definitief karakter, zoals bierbrouwerij Kleiburg naast de IKEA, Grand Café ZO, BijGein en Carte Blanche aan de Paasheuvelweg.