Bijlage 2.Brief namens Coöperatieve Vereniging Winkelcentrum Noord U.A. over beoogde transformatie winkelcentrum Boven t Y

Bezoekadres:

Nieuwe Steen 29 1625 HV Hoorn (NH)

Postadres: Postbus 3112 1620 GC Hoorn (NH)

t +31 (0)229 27 63 00 f +31 (0)229 27 63 09

K LAVE R

www.khpadvocaten.nl info@khpadvocaten.n1

HO 0 F T MINJON

VA NNDER

ADVOCATEN

AANTEKENEN Gemeente Amsterdam Teamleiders Stadsloket Noord senior projectmanager Centrum Amsterdam Noord Grond en Ontwikkeling Postbus 37608 1030 BB AMSTERDAM Vooruit per e-mai

Hoorn, 8 oktober 2021 Onze ref. : 8913 Inzake : Uw schrijven van 26 mei 2021 aan Cooperatieve Vereniging Winkelcentrum Amsterdam-Noord U.A. GeachtL Cliente, de Cooperatieve Vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Cooperatieve Vereniging Winkelcentrum Amsterdam-Noord U.A., statutair aevestigd te Amsterdam, heeft kennis genomen van de mail van 21 september 2021, waarin door de projectmanager Buikslotermeerplein is aangegeven dat de procedure voor het vaststellen van de Projectnota wordt gewijzigd in die zin dat de Projectnota niet wordt vastgesteld door de Raad maar door het College en de brief van 26 mei 2021, waarin u een stappenplan voorstelt om op grond van de nog vast te stellen Projectnota te komen tot voorstellen voor de beoogde transformatie van het winkelcentrum Boven 't Y. Wijziging procedure tot vaststelling van de Projectnota Cliente is van mening dat gelet op de grote belangen van de eigenaren van de onroerende zaken in het Winkelcentrumgebied de Projectnota niet eerder dient te worden vastgesteld dan nadat gelegenheid is geboden om te reageren op de Nota van Beantwoording en gelegenheid is geboden voor overleg met een vertegenwoordiger van het College over de Nota van Beantwoording. Voorts wordt verzocht om ook de inhoud van dit schrijven dat namens cliente is verzonden te betrekken bij de definitieve vaststelling van de Projectnota.

De eerder voorgestelde uitgangspunten Cliente heeft in het kader van de indiening van zienswijzen met betrekking tot de concept Projectnota de volgende uitgangspunten geformuleerd:

1 ledere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald.

K LAVE R VANNDER

HO 0 F T MINJON ADVOCATEN

1. De gemeente stelt een ruimtelijk kader vast voor verdere (her)ontwikkeling van het Winkelcentrumgebied. Dat ruimtelijk kader dient te gelden als stedenbouwkundige basis voor transformatievoorstellen. Hierbij wordt zo veel als mogelijk aangesloten bij bestaande eigendomssituaties. Ontwikkelingen kunnen ook buiten eventuele bepaalde contouren en afgebakende gebieden plaatsvinden indien daarmee de transformatie van het Winkelcentrumgebied versneld en versterkt kan worden; 2. De gemeente zal initiatieven die afwijken van het door de gemeente opstelde beleid ondersteunen indien er aanleiding bestaat om te concluderen dat deze initiatieven leiden tot een versterking van de beoogde transformatie; 3. De initiatieven zullen door alle betrokken partijen getoetst worden op economische haalbaarheid. Op grond van de economische haalbaarheid dient onderzocht te worden tegen welke voorwaarden gekomen kan worden tot herziening van de erfpachtcontracten zodat de initiatieven economisch haalbaar zijn; 4. Uitgangspunt tij dens de transformatie is dat het winkelcentrum en de daarbij behorende parkeervoorzieningen functioneel blijven, op basis van de thans bestaande omvang en gesloten vaststellingsovereenkomst; 5. De gemeente treedt faciliterend op in het kader van de beoogde transformatie van het Winkelcentrumgebied; 6.

Uitgangspunt is dat de herontwikkeling en de transformatie in redelijke samenhang worden uitgevoerd en dat de vast te stellen Projectnota ook dient te zien op de transformatie van het Winkelcentrumgebied en voor dit gebied reeds bekend gemaakte initiatieven. De Projectnota Er is geconstateerd dat de concept Projectnota vooral gericht is op de transformatie van een deelgebied, te weten: deelgebied A, Centrumplein, en er is geconstateerd dat vooral voor dit gebied sprake is van het opgesteld zijn van stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden. De concept Projectnota bevat immers verschillende projectvoorstellen voor het Centrumplein. Het bestaan van verschillende projectvoorstellen voor het centrumplein veronderstelt het bestaan van concrete stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden met betrekking tot bijvoorbeeld situering, oppervlakte, hoogte etc. van de te realiseren bebouwing vooronderstelt. De Projectnota is bedoeld voor het stellen van voor elk deelgebied gelijke stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden.

2

K LAVER VANNDER

HO 0 F T MINJON ADVOCATEN

Cliente heeft geconstateerd dat hier geen sprake van is en de Projectnota kan dan ook niet dienen als uitgangspunt voor het formuleren van transformatievoorstellen. Deze omstandigheid heeft geleid tot een kritische zienswijze namens cliente naar aanleiding van de terinzagelegging van de concept Projectnota. De behoefte aan stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden Cliente is dan ook van mening dat in dit stadium vooral behoefte bestaat aan het opstellen van stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden ten behoeve van de transformatie van deelgebied B, Winkelcentrum. Uitgangspunt bij de transformatie is dat de huidige winkelstructuur al dan niet gewijzigd blijft gehandhaafd en de transformatie wordt gerealiseerd door toevoeging van functies, waaronder de functie wonen en andere functies die de transformatie van deelgebied B, Winkelcentrum kunnen ondersteunen, dan wel mogelijk kunnen maken. Het bestaan van verschillende eigendomssituaties in het deelgebied B, Winkelcentrum, maakt dat sprake is van een bijzonder aspect waar rekening mee gehouden dient te worden bij het vaststellen van de stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden ten behoeve van het deelgebied B, Winkelcentrum.

Deze verschillende eigendomssituaties die als gevolg van eventuele samenwerking van de eigenaren ook van omvang kunnen wijzigen, kunnen benut worden voor het creeren van stedenbouwkundige kaders en randvoorwaarden. Hierbij kan voor het vaststellen van de bouwformules gestart worden met het op basis van de bestaande eigendommen vaststellen van de FSI die past bij een hoog stedelijk transformatiegebied. Mobiliteit en onderzoek Ten aanzien van de mobiliteit en het parkeren geldt dat partijen zijn overeengekomen dat een eventuele onderzoeksvraag door partijen gezamenlijk zal worden opgesteld. Bij deze onderzoeksvraag dient de toekomstige transformatie te worden betrokken. Immers, anders zal sprake zijn van het verrichten van onderzoek naar een situatie die als gevolg van de beoogde transformatie zal zijn achterhaald. Eigendomsverhoudingen, initiatiefnemers en planning In uw brief van 26 mei 2021 stelt u voor om, in navolging van hetgeen gesteld wordt in de concept Projectnota, te gaan werken met zogenoemde `blokpaspoorten'. Die uitwerking zou de publiekrechtelijke basis kunnen zijn voor de transformatievoorstellen. Om enerzijds proceduretijd te besparen en anderzijds ruimte te laten voor flexibiliteit in de transformatie, denkt u er over om geen nieuw bestemmingsplan te maken voor het projectgebied, maar per kavel of blok aanvragen om omgevingsvergunningen of te handelen.

3

K LAVE R VA NNDER

HOO F T MINJON ADVOCATEN

In haar zienswijze heeft cliente uiteengezet, dat het niet de voorkeur verdient om voor de beoogde transformatie van het Winkelcentrum blokpaspoorten te gebruiken. Het heeft naar het oordeel van cliente de voorkeur dat eerst voor het totale projectgebied kaders en randvoorwaarden op te stellen, die vergelijkbaar zijn aan de kaders en randvoorwaarden die gelden voor het Centrumplein met dien verstande dat de kaders en randvoorwaarden de uitgangspunten geven voor de toevoeging van nieuwe functies en wijziging van bestaande functies in het Winkelcentrumgebied. Op basis van de omvang van de eigendom van de initiatiefnemers van de transformatie kan vervolgens vastgesteld worden welke concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden van toepassing verklaard worden op het betreffende gebied. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de gemeente faciliterend optreedt ten aanzien van alle ontwikkelingen die een bijdrage kunnen leveren aan de beoogde transformatie. Cliente stelt zich daarbij op het standpunt dat bij het bestaan van eenduidige kaders en randvoorwaarden voor te realiseren bouw- en gebruiksmogelijkheden van het Winkelcentrumgebied, de vaststelling van een bestemmingsplan voor het projectgebied niet noodzakelijk is.

De invulling van de transformatie kan vervolgens gefaseerd geschieden waarbij voor elk initiatief separaat een omgevingsvergunning wordt afgegeven, gebaseerd op genoemde kaders en randvoorwaarden. Hierbij geldt niet het uitgangspunt dat de transformatie van het Winkelcentrumgebied wordt ingevuld over een groot aantal jaren zoals in de concept Projectnota wordt gesteld, doch gelet op de noodzaak van een integrale transformatie van het gehele projectgebied, dient deze parallel te lopen aan de transformatie van het gehele projectgebied. Onder deze omstandigheid verdient het uitdrukkelijk niet de voorkeur om zoals hiervoor is aangegeven in de Projectnota alleen voor het deelgebied Centrumplein concrete projectvoorstellen op te nemen. Juist om te voorkomen dat de beoogde transformatie op de lange baan wordt geschoven wordt de gemeente dan ook verzocht in de definitieve Projectnota concrete, voor het gehele projectgebied geldende kaders en randvoorwaarden op te nemen op basis van economisch aanvaardbare erfpachtvoorwaarden, hetgeen de beoogde transformatie van het projectgebied aanzienlijk kan versnellen. Voor zover initiatieven afwijken van de gestelde kaders en randvoorwaarden doch waarvan geconcludeerd dient te worden dat deze bijdragen aan de beoogde transformatie, geldt dat deze uitdrukkelijk inpasbaar zijn.

4

K LAVE R VA NNDER

HOOF T MINJON ADVOCATEN FSI

Er is een studie gedaan naar het laadvermogen van het Winkelcentrumgebied. Op basis van de FSI Benchmark en de modellen met hogere FSI blijkt dat het Winkelcentrumgebied een hoger laadvermogen heeft dan is voorgesteld in de Projectnota. Het uitgangspunt is dat gekomen dient te worden tot een dusdanig hoge FSI dat ruimte ontstaat voor de beoogde andere functies die benodigd zijn om te komen tot de wenselijke transformatie van het Winkelcentrumgebied. De conclusie van het onderzoek luidt dat gekomen dient te worden tot het verhogen van de gebieds FSI naar 3.2, aangezien dit de meeste kansen biedt voor de transformatie van het Winkelcentrumgebied. Contractvorming

Vervolgens kan op basis daarvan door de initiatiefnemers in het winkelcentrumgebied transformatievoorstellen worden uitgewerkt tot een schetsontwerp met een uitgewerkt programma en kan de verdere contractvorming worden afgewikkeld zoals door u aangegeven onder stap 4 contractvorming. Het voorgaande brengt naar het oordeel van cliente noodzakelijkerwijs een aanpassing met zich mee in het door u voorgestelde stappenschema. Cliente stelt voor om dit in overleg uit te werken. Verzoek

Cliente verzoekt om een overleg om te komen tot het verwerken van het bovenstaande in de Projectnota dan wel om vast te stellen dat het bovenstaande kan gelden als grondslag van de te volgen marsroute om te komen tot transformatie van het Winkelcentrumgebied. Met vriendelijke groet,

5