bijlage 2 Bijlagenboek bij projectnota Banne Noord mei.pdf

1 7 2

47

53

Noord-West

Noord-Oost

3 5 7

Dure huur

Koop

33 8 6 13

65 39

Oud-Noord

Amsterdam Bron WiA 2017

17

Figuur 1.6

Woningoppervlakte per segment (2017) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%

sociale huur

40 70 0 tot tot en 40 70 meer

40 70 0 tot tot en 40 70 meer

40 70 0 tot tot en 40 70 meer

Noord-West

Oud-Noord

Noord-Oost

3%

vrije sector/koop 1%

40 70 0 tot tot en 40 70 meer Amsterdam

40% 57% 100% 13% 57% 30% 100% 1%

32% 68% 100% 14% 52% 34%

24% 74% 100% 2%

14% 85% 100% 4%

45% 54% 100% 2%

Bron: WiA 2017

De huishoudens in beeld Figuur 1.7

Overzicht huishoudkenmerken per gebied Noord West Hoofdbewoner 55+: 51% alleenwonend:

34%

gezinnen:

41%

Noord Oost

gezinnen sociale huur: 31%

hoofdbewoner 55+: 34%

lage inkomen:

alleenwonend:

40%

gezinnen:

38%

47%

laag inkomen sociale huur: 71%

gezinnen sociale huur: 42% lage inkomen:

49%

laag inkomen sociale huur: 80% Oud Noord Amsterdam

hoofdbewoner 55+:38 %

hoofdbewoner 55+: 37%

alleenwonend:

49%

alleenwonend:

49%

gezinnen:

32%

gezinnen:

27%

gezinnen sociale huur: 28%

gezinnen sociale huur: 24%

lage inkomen:

lage inkomen:

laag inkomen sociale huur: 84%

49%

62%

laag inkomen sociale huur: 79% Bron: WiA 2017

18

33% 64%

Leeftijdssamenstelling  In Noord West en Noord Oost wonen relatief weinig jongeren tot 34 jaar en relatief veel ouderen boven de 75 jaar ten opzichte van het Amsterdamse gemiddelde. In Noord West wonen ook nog eens relatief veel mensen boven de 54 jaar.  De leeftijdsverdeling in Oud Noord is bijna gelijk aan het Amsterdamse gemiddelde.  Als we inzomen op de sociale huursector, valt met name in Noord West op, dat er weinig jonge bewoners zijn: slechts 35% van de inwoner in de sociale sector is jonger dan 55 jaar en slechts 11 % is jonger dan 35 jaar. Dit betekent dat bijna 2/3e van de bewoners in de sociale sector ouder is dan 55 jaar. In de vrije sector huur en koop is de verdeling juist andersom met 2/3e onder 55 jaar en 1/3e boven 54jaar. Hierin verschilt Noord West zowel van Noor Oost, Oud Noord als ook van Amsterdam, waar de leeftijdsopbouw in de sociale huur en vrijesector huur/koop meer in evenwicht is. Huishoudsamenstelling  In Noord West en Noord Oost wonen met 34% en 40% relatief weinig alleenwonenden (Amsterdamse gemiddeld 49%).  Het aandeel gezinnen is in beide gebieden met 41% en 38% boven proportioneel hoog (Amsterdams gemiddeld is 27%).  In de sociale voorraad in Noord West en Noord Oost is het aandeel van alleenwonenden wel iets groter (elk 44%).

Het aandeel gezinnen (eenouder gezinnen en stellen met kinderen) is in Noord West in de sociale huur met 31% juist kleiner dan gemiddeld in de wijk. Dit is wel nog steeds hoger dan in Amsterdam (24%). Inkomensverdeling  In alle drie gebieden wonen relatief weinig huishoudens met een hoo inkomen. In Noord West en Noord Oost zijn er bovengemiddeld veel middeninkomen en is het aandeel lage inkomens in lijn met Amsterdamse gemiddelde.  In Oud Noord zijn er minder dan gemiddeld middeninkomens (18% ten opzichte van 20%) en met 62% vooral veel lage inkomens (ten opzichte van 49% gemiddeld in Amsterdam). Figuur 1.8

Leeftijdsverdeling per gebied (2017) tot 34

12% 39%

35 tot 54

8% 30% 37%

36% 13% Noord-West

55 tot 74

75 en ouder

15% 29%

39%

25%

17%

Oud-Noord

Noord-Oost

7% 30% 37% 26% Amsterdam Bron: WiA 2017

19

Figuur 1.9

Huishoudsamenstelling per gebied 2017 alleenwonend

stel zonder kind

2%

1% 21%

31%

22%

21%

24%

49%

49%

40%

Oud-Noord

Noord-Oost

34%

overig

1% 19% 8%

11%

20%

Noord-West

stel met kind

2% 27%

10%

10%

eenoudergezin

Amsterdam Bron: WiA 2017

Figuur 1.10

Inkomenssamenstelling per gebied (2017) lage inkomens

20%

24%

18%

29%

62%

47% Noord-West

middeninkomens

Oud-Noord

hoge inkomens

27%

32%

25%

20%

49%

49%

Noord-Oost

Amsterdam Bron: WiA 2017

Doelgroepen in beeld Duur en goedkoop scheefwonen  Het aandeel goedkope scheefwoners (dat zijn huurders in de sociale sector met een inkomen boven de EU-inkomensgrens) is in Noord West en Noord Oost wat betreffend middeninkomens hoger dan het Amsterdamse gemiddelde. Wat betreft hoge inkomens is het gelijk of langer aan Amsterdam. Een vermoeden is dat door de voorraad van grote woningen in de sociale huur middeninkomens in de sociale huur blijven wonen..  In Oud Noord zijn er relatief weinig goedkope scheefwoners.

20



In stadsdeel Noord is van de groep goedkope scheefwoners in de sociale huur het grootste deel een stel, zowel zonder kinderen (38%) als met kinderen (36%) (zie tabel 1.2)2.

Tabel 1.1

Scheefwonen naar inkomen per segment per gebeid Noord West Noord Oost Oud Noord Amsterdam

sociale huur

middeninkomens hoge inkomens

vrij sector/ sociale koop huur

vrij sector/ koop

vrij vrij sociale sector/ sociale sector/ huur koop huur koop

22%

36%

16%

31%

10%

32%

14%

24%

7%

41%

4%

45%

6%

49%

7%

56%

goedkope scheefwoners

dure scheefwoners Bron: Wia 2017

Tabel 1.2 Goedkope scheefwoners in sociale huur totaal naar huishoudenstype, stadsdeel Noord (afgerond op honderdtallen) aantal

%

alleenwonend

700

18

stel zonder kind

1.400

38

eenoudergezin

300

7

stel met kinderen

1.300

36

Totaal

3.700

100 Bron: Wia 2017

Krap wonende gezinnen Gezinnen hebben minstens drie kamers nodig, zodat ouder(s) en kind(eren) een eigen slaapkamer hebben. Een driekamer woning onder de 70 m2 is moeilijk te realiseren. Dit is dan ook de grens die aangehouden wordt als indicator van krap wonende gezinnen, namelijk gezinnen die kleiner wonen dan 70 m2. In Noord West en in Noord Oost is het aandeel krap wonende gezinnen vergeleken met Amsterdam relatief laag. Alsnog woont in de sociale huur in Noord West 26% en in Noord Oost 21% van de gezinnen krap. In de vrije sector/ koop is het aandeel in Noord West met 23% juist hoger dan in Amsterdam (19%). In Oud Noord wonen meer dan gemiddeld veel gezinnen krap. Het beeld van Noord West komt overeen met het groot aandeel grote woningen.

2

Indicatieve leeftijdsverdeling hoofdbewoner binnen de bovenstaande huishoudenstypen (bron: WiA 2017): Van de alleenwonenden en stellen zonder kind, is circa driekwart van de hoofdbewoners 55 jaar of ouder. Van de stellen met kinderen is dat een veel kleiner aandeel; daar is circa driekwart van de hoofdbewoners jonger dan 54 jaar.

21

De meeste krap wonende gezinnen in Stadsdeel Noord behoren tot de lage inkomens groep (53%). Bijna 2/3e van alle krap wonende gezinnen wonen in een sociale huurwoning (zie table 1.3).3 Figuur 1.11

Krapwonende gezinnen 2017 Totaal

Sociale huur

Vrije sector/koop 46%

45%

40%

24% 26%

29% 23%

31%

21%

19%

14% 6%

Noord-West

Noord-Oost

Oud-Noord

Amsterdam Bron: Wia 2017

Tabel 1.3 Gezinnen in woningen kleiner dan 70 m2 gbo, naar inkomensgroep en segment, stadsdeel Noord (afgerond op honderdtallen) aantal

%

lage inkomens

2.100

53

middeninkomens

1.100

hoge inkomens Totaal

aantal

%

Sociaal*

2.600

64

26

Midden

1.300

33

800

20

Duur

100

3

4.000

100

Totaal

4.000

100

*huur Bron: Wia 2017

Woningbehoefte van ouderen De behoefte van voor ouderen geschikte huisvesting neemt in alle gebieden toe. De behoefte aan nultreden- en aangepaste woningen kan voor een groot deel in de bestaande voorraad gerealiseerd worden, afhankelijk of er een lift is. Wel zijn er ook geclusterde woningen nodig. Een cluster dat zijn 20-30 woningen met gezamenlijke voorzieningen, bijv. een gezamenlijke buurtkamer, een logeerkamer voor mantelzorgers, een zorgpunt en voorzieningen in de buurt. De behoefte aan geclusterde woningen verschilt per gebied en segment.  In Noord West en Oud Noord zijn met name in de sociale huur geclusterde woningen voor ouderen nodig. In de middenhuur is er ook behoefte aan geclusterde woningen, maar die is relatief gering.

3

Krapwonende gezinnen in Noord: inkomensgroepen naar segment (indicatief; bron: WiA 2017) Van de lage inkomensgroep binnen de categorie krap wonende gezinnen, woont het overgrote deel in een sociale huurwoning. De middeninkomens en hoge inkomens in deze categorie wonen met name in een middensegment koopwoning of in een sociale huurwoning.

22



In Noord Oost zijn vooral extra geclusterde woningen in de middenhuur nodig en ene klein deel in de koop.

Tabel 1.2:

Behoefte geclusterd wonen met zorg voor ouderen van 65+ 2015-2030 Amsterdam Noord West

Sociale huur Middenhuur Koop Totaal

3690 1780 140 5580

Oud Noord

Noord Oost

100 10 0 110

0 80 10 100

110 40 0 140

Bron: ABF 2015

Figuur 1.12

Ontwikkeling vraag naar geclusterde woningen voor ouderen 2015-2030 Totaal

Sociale huur

Middenhuur

Koop

140 110

110

100

100 80

40 Noord-West

10

-

Oud-Noord

-

10

Noord-Oost Bron: ABF 2015

23

Samenvatting en conclusies gebiedsanalyse Locatie  Banne Noord vormt een contrast met het recent herontwikkelde Banne Zuid, een inmiddels gemengde wijk met veel voorzieningen. Woningvoorraad Aandeel sociale en middeldure huur  In Oud Noord maar ook de aangrenzende gebieden kennen een grote sociale huur sector met slechts een klein aandeel particuliere huur.  Het percentage middeldure huur ligt ruimschoots onder de college-ambitie van 10% Woninggrootte  Noord West is wat de woninggrootte betreft een ander gebied dan andere Amsterdamse gebieden en wijken.  Opvallend voor Noord West en Noord Oost is de relatieve grote voorraad aan grote woningen (>70 m2 gbo).  In de sociale huursector is het aandeel grote woningen bijna twee keer zo hoog als in Amsterdam (34% ) (Noord West 57%, Noord Oost 68% ). Er is hierdoor veel geschikt woningaanbod voor gezinnen en grote gezinnen.  Kleine woningen zijn slechts weinig aanwezig. Hierdoor ontbreekt een passend woningaanbod voor starters en jongeren.  Daarbij komt een klein aanbod aan middelgrote woningen. Hierdoor zijn de doorstroommogelijkheden van klein naar middelklein ook laag. Maar ook de doorstroommogelijkheden naar de grote woningen in het gebied is relatief klein omdat de zittende bewoners geen stimulans hebben door te stromen..

Bewonerssamenstelling Leeftijdssamenstelling  In Noord West en Noord Oost wonen relatief weinig jongeren tot 34 jaar en relatief veel ouderen boven de 75 jaar ten opzichte van het Amsterdamse gemiddelde.  In Noord West wonen ook relatief veel mensen boven de 54 jaar.  Binnen de sociale huur in Noord West is de leeftijdsverdeling nog extremer: bijna 2/3e van de bewoners in de sociale sector is ouder dan 55 jaar. Huishoudsamenstelling en krap wonende gezinnen  In Noord West wonen relatief weinig alleenwonenden .  Het aandeel gezinnen is in Noord West en Noord Oost met 41% resp. 38% boven proportioneel hoog (Amsterdams gemiddeld is 27%). In heel noord wonen 4.000 gezinnen krap. In Noord West wonen in de sociale huur en in de vrijesector huur/ koop sector +/- ¼ van de gezinnen krap. De meeste krap wonende gezinnen in Stadsdeel Noord behoren tot de lage inkomens groep (53%) en bijna 2/3e van alle krap wonende gezinnen wonen in een sociale huurwoning.

24

Inkomensverdeling &scheefwoners  In alle drie gebieden wonen relatief weinig hoge inkomens. In Noord West en Noord Oost zijn er bovengemiddeld veel middeninkomen en is het aandeel lage inkomens in lijn met Amsterdamse gemiddelde.  In de sociale sector zijn bovengemiddeld veel scheefwoners met een middeninkomen. Dit beeld sluit aan bij de inkomensverdeling. Een vermoeden is dat in de voorraad van grote woningen in de sociale huur middeninkomens niet gestimuleerd worden door te stromen. In stadsdeel Noord is van de groep goedkope scheefwoners in de sociale huur het grootste deel een stel, zowel zonder kinderen (38%) als met kinderen (36%) Ouderen  In Noord West zijn tot 2030 in totaal 140 extra geclusterde woningen voor ouderen nodig, waarvan 110 woningen in de sociale huur.

25

2 Ontwikkeling

Deze paragraaf gaat in op de ontwikkelingen van de woningvoorraad in de gebieden. In Figuur 2.1 worden de verwachte ontwikkelingen ten opzichte van de voorraad in 2017 weergegeven. In Figuur 2.2 worden de verwachtingen van de voorraad voor 2027 weer te geven.4 Uit de doorrekening blijkt dat ondanks een afname van het aandeel sociale huur, in alle drie de gebieden het aandeel sociale huur naar verwachting (net) boven de ambities van 45% van het Collegeakkoord uitkomen. In Noord West is naar verwachting in 2027 nog 48% van de woningvoorraad sociale huur. In Noord Oost zijn dat naar verwachting 46%. Het middeldure segment groei in Noord West en Noord Oost met elk 3% en blijft daarmee ook bovengemiddeld hoog met 32% en 29%. Ondanks een kleine toename van elk 3% blijft in beide gebieden de dure woningvoorraad relatief klein met 20% en 24% ten opzichte van 39% in Amsterdam.

Tabel 2.1

Ontwikkeling bestaande voorraad per prijssegment van 2017-2027 (%) Sociaal

3

3

3

Midden

4

3

Noord-West

Noord-Oost

-6

-6

Duur

Oud-Noord -11

9

6

3 Amsterdam

-13 Bron: Wonen 2019

4

De berekeningen zijn op basis van de huidige samenstelling (Wonen in Amsterdam 2017), de gegevens start bouw 2019 e.v. (basisbestand Woningbouw) waarbij bij onbekend programma uit is gegaan van een segmentering van 40-40-20 in de segmenten sociaal/midden/duur,, op basis van beschikbare sloopgegevens en op basis van een scenario voor de ontwikkeling van de bestaande voorraad. Deze doorrekening is exclusief de nieuwbouw op de de kavels in Banne Noord die onderdeel zijn van het advies. De percentages en aantallen per scenario zijn vanwege de aard van de doorrekening indicatief.

26

Tabel 2.2

Verwachte voorraad per prijssegment in 2027 incl. planvoorraad 2017-2019 Sociaal

Midden

Duur

55%

48%

46% 32%

40% 29%

20%

Noord-West

27%

24%

Noord-Oost

39%

18%

21%

Oud-Noord

Amsterdam

Samenvatting en conclusies ontwikkelingen De komende 10 jaar neemt de sociale woningvoorraad naar verwachting in Noord West en Noord Oost af. De middeldure en de dure voorraad stijgt in beide gebieden verwachting met elk 3%.  De sociale sector komt op een niveau boven het Amsterdamse gemiddelde, maar onder de college-ambitie. Het dure segment blijft naar verwachting onder het gemiddelde in Amsterdam.

27

3 Buurtissues

Kenmerken bebouwing  Banne Noord of Banne II is een rustige monofunctionele woonwijk.  De wijk wordt vooral gekenmerkt door in de jaren ’70 gebouwde gestapelde middelhoogbouw rond meanderende hoven. In en rond de hoven is afwisselend plaats voor groen, speelvoorzieningen of parkeren op maaiveld.  Ten westen van het Parlevinkerplein (aan de Fokkemast) ligt een veld met éénlaagse senioren rijwoningen. Een soortgelijk veld met seniorenwoningen is gelegen bij de IJdoornlaan (aan de Binnenvaart).  Aan de oostkant van Banne Noord (ten oosten van de Oosterlengte) staan stroken met eengezins rijwoningen met aan de zuidrand enkele twee ondereen kap en vrijstaande woningen.  Een groot aantal ouderen woont in gestapelde bouw zonder lift. Woningvoorraad Banne Noord  Banne Noord telt een zeer hoog aandeel corporatiebezit 71%.  Alle gestapelde woonblokken aan de hoven zijn of waren in corporatiebezit.  Van de blokken waar corporaties uitgepond hebben is de VvE de eigenaar geworden, de corporaties bezitten in die “gemengde” blokken nog woonruimten die door hen verhuurd worden.  De velden met seniorenwoningen zijn geheel in eigendom van Rochdale (Fokkemast) en Stadgenoot (Binnenvaart).  De eengezins woningen achter de Oosterlengte zijn koopwoningen. Figuur 3.1

Woningcorporatiebezit en niet-woonfuncties in De Banne

Bron: Woningcorporatiebezit AFWC 2017 en niet-Woonfunctiekaart, maps.amsterdam.nl, gemeente Amsterdam

28

Mobiliteit en verkeersaansluiting  De buurt ligt aan de rand van Amsterdam Noord. De nabijgelegen A10 biedt een goede aansluiting aan uitvalswegen, maar leidt ook tot overlast door omgevingsgeluid.  In de buurt zijn veel parkeerplaatsen aanwezig, dit is uniek voor een Amsterdamse buurt.  De nieuwe metrohalte is redelijk dicht bij maar niet te voet te bereiken Buurt voorzieningen en kenmerken  De groene-waterrijke rand rond de Banne zorgt voor een beschutte ligging en een groene uitstraling. Centraal in Banne Noord loopt een groene ader die uitmond in het Parlevinkerplein.  Rond het Parlevinkerplein liggen de schaarse (vooral maatschappelijke) voorzieningen van Banne Noord.  Banne Noord vormt samen met Banne Zuid één ruimtelijke eenheid. Bewoners van Banne Noord ervaren dit anders. De op een dijklichaam gelegen IJdoornlaan vormt voor veel bewoners een grens tussen Banne Noord en Zuid. Tegelijkertijd ontsluit de IJdoornlaan heel de Banne en is het een belangrijke doorgaande oost-west verkeersroute voor Noord.  Rondom Banne Noord wordt/is veel woningbouw gerealiseerd: Banne Zuid, De Bongerd, Elzenhagen, Noorderkwartier, transformatie Klaprozenweg noordoost.  In 2003 is een stedelijke vernieuwingsoperatie gestart voor heel De Banne; de fysieke ingrepen vonden vooral plaats in Banne Zuid met als resultaat een nieuw winkel/voorzieningenhart en differentiatie woningvoorraad.

Banne Noord is achtergebleven, slechts gebouw de Parlevinker stond op de nominatie voor sloop wat tot op heden niet is gebeurt. Figuur 3.2

Afstand centraal Banne Noord (Parlevinker 7) naar voorzieningen in de omgeving.

Winkelhart Banne Zuid

loopafstand (m) 600

lopen (min) 7

fietsen (min) 2

Boven IJ Ziekenhuis

1.000

12

3

Metrostation Noord

1.800

22

7

Winkelcentrum Boven 't Y

2.200

27

9 Bron: Google maps

Figuur 3.3

VVE’s Iin Bannen Noord

VVE

verblijfs objecte n

wonen

Achtersteven/Westerlengte/Tussendek/Mi dscheeps

248

Midscheeps Voordek/Westerlengte/Voorsteven

kanto or

gem opp

gem bouwj aar

elabel

248

79

1977

C

147

59%

112

112

78

1977

C

56

50%

200

200

78

1977

C

113

57%

1

eigendom corporatie

Bramzeilhof

193

192

80

1976

98

51%

Grootzeilhof Spinakerhof 2-174 (even) en Fokkezeil 1141 (oneven)

200

200

79

1976

113

57%

158

158

79

1976

C

127

80%

V.v.E. van het perceel 1-71/75-145 (oneven)

72

72

86

1975

C

62

86%

Westerlengte 74 t/m 138 (even nrs.)

33

32

71

1977

33

100%

1

De Banne telt 8 relatief grote gemengde VvE’s, waarvan 1 met nog 100% corporatiebezit. Voor de overige 7 geldt dat afspraken over verbetering of verduurzaming van het gebouw of aardgasvrij met de VvE i.p.v. de corporatie gemaakt moeten worden. 29

Samenvatting in kansen en risico’s voor Banne Noord Sterktes en kansen  Aantrekkelijke groene wijk voor doorstromers en gezinnen: o Veel groen/speelplekken in en rond Banne Noord. Nabijheid van Waterland. o 3 Basisscholen binnen loopafstand, zonder drukke wegen over te steken. o Gouden randen Banne Noord voor wonen aan water.  Redelijk voorzieningen niveau o Voorzieningen in de nabije omgeving van Banne Noord. Het wijkwinkelhart Banne Zuid en het Boven IJ zieken huis liggen op loopafstand.  Gunstige ligging voor werken in de regio en in de stad o Nabijheid uitvalswegen Ring A10 en IJdoornlaan. o Veel parkeermogelijkheden op maaiveld. o De metrohalte van de Noordzuidlijn en het regionaal winkelcentrum Boven ’t Y op fietsafstand. Zwaktes en risico’s  Deels slechte kwaliteit openbare ruimte o Deels slechte kwaliteit openbare ruimte en groen. o Onduidelijke voor- en achterkant van woonhoven en scheiding privé/openbaar.  Bewoners ervaren wijk als onveilig en af en toe overlast o Weinig sociale controle door korte zichtlijnen, donkere onderdoorgangen en paden door uitbundig groen.  Uitstraling bebouwing: oudbouw Banne Noord vs. nieuwbouw o Verouderde, sobere en doelmatige bebouwing, woningen en voorzieningen. o Desolaat voorzieningenhart, leegstand Parlevinker en centraal plein met dode wanden. o Eenzijdig aanbod typen woningen in gestapelde bouw hoven.

 Aanbod voorzieningen o Aanwezige voorzieningen in de wijk eenzijdig, vooral maatschappelijk georiënteerd  Overlast o Geluidshinder en horizonvervuiling noordzijde door lawaai en uitzicht op talud A10. Conclusies buurtissues  Een meer gemengde wijk; ook voor jongeren van gezinnen uit Banne.  Versterker van het gevoel van veiligheid door investeringen in de openbare ruimte en groen.  Combineer nieuwbouwwoningen met een vernieuwd aanbod voorzieningen.  Houdt aandacht voor verbinding tussen Banne Noord en Banne Zuid en omgeving.  In potentie kan de buurt aantrekkelijk zijn voor speculanten door de nabijheid van de metro in combinatie met een nog relatief laag prijsniveau.  Benut locaties: meer ogen op groen centrale as en Parlevinkerplein. locatie Parlevinker biedt kansen voor horeca en voorzieningen. De centrale as doortrekken naar Waterland biedt ook kansen. Gebruik de hoogbouw aan de noordrand als geluidscherm A10, als de woongebouwen hoog genoeg zijn biedt het uitzicht op Waterland ook perspectief. 

30

4 Kansen voor de stedelijke woningvraag

X X X

In Amsterdam Noord West, en specifiek Banne Nord zijn er de onderstaande kansen, naar segment en doelgroep: Gbo m2 Inkomens tot modaal Sociaal huur maximaal € 720 Student/jongere 25-30 Alleenstaanden die tijdelijk of kort verblijf zoeken Alleenwonend 45 Alleenwonenden met een langdurige binding aan het gebied Ouderen 55-60 Geclusterde zelfstandige woningen Gezin 70-75 Woningen met 3 kamers geschikt voor een gezin. Gezin 95 Woningen met 4 kamers of meer geschikt voor een groot gezin.

Midden Huur <70 m2 Huur >70 m2 Koop Duur Koop

Voor inkomens van 1x modaal - € 60.100 huur € 720-1.001, koop € 165.000-297.000 Middensegment huur, mensen die voor werk naar Amsterdam komen; 50 voormalige studenten; 80 Beschermd middensegment huur voor gezinnen 70 Koopstarter, stel zonder kind Voor inkomens > € 60.100, koop > € 297.000 75/100 Koop starter; stel zonder kind; klein gezin > 100 Gezin, doorstromer binnen koop

Sociale huursegment  Voor jongeren uit de omgeving / werkende jongeren zijn er twee opties: o een tijdelijke woonoplossing (< 30 m2; huur < € 500,-); dit zijn woningen met een jongerenlabel o een tweekamer appartement (+/- 45 m2) waar men zich voor langere duur kan vestigen; o in beide gevallen zijn woningcorporaties nodig.  Ook veel internationals die voor werk naar Amsterdam komen hebben een inkomen onder de sociale huurgrens; door hun belastingvrijstelling kunnen zij vaak wel de woningen die door particuliere transformatie tot stand komen betalen (deze woningen kennen zonder nadere afspraken een huurprijs van dicht tegen de €720,- huur per maand); zij kunnen juist niet bij woningcorporaties terecht vanwege de wachtlijsten.  Kwetsbare groepen (o.a. uitstroom uit maatschappelijke opvang) zijn aangewezen op woningen van woningcorporaties. Het is daarbij wel van belang dat corporaties niet de maximale huur vragen in de nieuwbouw. Deze groep bestaat vooral uit alleenwonenden (2-kamers, +/- 45 m2) en gezinnen (min. 3 kamers; 70 m2).  In de bestaande voorraad zijn relatief veel woningen voor stellen zonder kind(eren); deze doelgroep is vrij klein als het gaat om het aantal huishoudens. Daarom adviseren wij in de nieuwbouw geen aanbod voor deze doelgroep te creëren. .

31

Middensegment  Het middensegment is vooral aantrekkelijk voor de instroom van mensen die voor werk naar Amsterdam komen of bijvoorbeeld studenten die voorheen op een campuscontract woonden. In de doelgroep vallen veel ‘stellen zonder kind’ die voor het eerst een stap zetten om samen te wonen.  Zonder nadere bijsturing ontstaat niet vanzelf een woningsegment met woningen geschikt voor gezinnen in dit segment. Ook ‘empty nesters’ die willen doorstromen vanuit de bestaande voorraad hebben doorgaans een ruimtewens van 70 m2 gbo of meer. Deze doelgroep laat doorgaans relatief grote woningen achter voor de doorstroom.  In de koop is in dit gebied nog ruimte voor de koopstarter in de vorm van woningen met een redelijke omvang als het gaat om middensegment in Amsterdam (figuur 4.1). Koopsector  Middelgrote koopwoningen zijn aantrekkelijk voor de Amsterdamse koopstarter; ook voor mensen uit de omgeving die momenteel met een bovenmodaal inkomen in een sociale huurwoning wonen biedt dit segment kansen om de stap naar de koopsector te zetten en kan bovendien een kwaliteitsimpuls voor hen betekenen.  Gezinnen met een inkomen boven +/- 1½ modaal hebben over het algemeen behoefte aan wat grotere woningen en een voorkeur voor de koopsector.

Vergeleken met veel andere delen van de stad ligt de koopprijs nog relatief laag in het grootste deel van het plangebied, zodat ook de prijs/kwaliteit verhouding voor deze groep goed uitkomt (figuur 4.1).

Figuur 4.1 Koopprijzen Amsterdam (2017)

Bron: Kadaster; sinds 2017 heeft een prijsstijging van +/- 10% plaats gevonden

32

Conclusies stedelijke woningvraag  De locaties is gunstig voor middeldure koop en de doorstroomvraag vanuit de koopsector.  Wegens de relatief lage woningprijzen kunnen juist in Banne Noord kansen benut worden voor de koopstarter en doorstromer in de koop die elders niet meer terecht kunnen in de stad.

33

5 Programma

De vrije ruimte voor het nog in te vullen programma is verdeeld over vier ontwikkelkavels: Ijdoornlaan A, Ijdoornlaan B, Parlevinker en A10-zijde. Op alle vier locaties heeft de gemeente of een corporatie positie. Op basis van de uitgebreide gebieds- en buurt analyse adviseren wij een programma dat voorziet in een divers bouwprogramma voor alle segmenten: sociaal, middenhuur en duur. Met dit programma wordt een mix van doelgroepen bedienend op deze locaties, op een manier die rekening houdt met de kwaliteit en ontwikkelpersperspectieven van de verschillende kavels. Het succes van het programma is medeafhankelijk van de investeringen in de openbare ruimte. Met name rondom de ontwikkelkavels A 10 zijde en Parlevinker zijn deze investeringen van groot belang om het woonmilieu ook voor middeldure en dure koop attractief te maken. Divers programma voor verschillende doelgroepen Ouderen Zoals in hoofdstuk 1 beschreven is de behoefte aan geclusterde woningen voor ouden in dit gebied 140 woningen, waarvan 110 in de sociale huur. Het bouwprogramma voorziet met +/- 60 te realiseren woningen voor ouderen in het sociale segment voor een groot deel van de behoefte van deze doelgroep. We adviseren om het grootste deel hiervan op de ontwikkelkavel Parlevinker te realiseren en ook de locatie IJdoornlaan A hiervoor te gebruiken, wegens de nabijheid van voorzieningen.

Starters en jongeren uit de stad en de buurt In de directe omgeving van Banne Noord wonen relatief weinig jongeren, ook zijn er slechts weinig kleine woningen. Wij adviseren zowel in het sociale segment als in het middensegment te voorzien in deze vraag door de realisering van totaal bijna 200 kleine woningen.. De in totaal kleine 143 middenhuur woningen kleiner dan 70 vierkanten meter gbo bieden voor startende stellen een geschikt aanbod. Verder adviseren wij op alle kavels behalve op de kavels aan de Ijdoornlaan aanbod voor woningen van +/- 45 vierkante meter in de sociale huur. Deze woningen zijn uitermate geschikt voor de jonge woonstarters uit de buurt. Gezinnen uit de stad en de buurt Voor gezinnen in de sociale huur wordt een regulier aandeel sociale huurwoningen voor gezinnen en grote gezinnen geadviseerd (in totaal +/- 30). Deze sociale huurwoningen zijn in het advies verspreid over de locaties Fokkemast/Parlevinker en A10. Deze nieuwe grote woningen kunnen doorstroommogelijkheden bieden voor een aantal van de 4000 krapwoningen gezinnen in Noord. Het geadviseerde programma biedt verder ook in de middeldure en dure segment woningen die geschikt zijn voor scheefwonende gezinnen en stellen uit de buurt en het gebied. Hiermee wordt beoogd om een deel van de reeds bestaande grote sociale huurwoningen in Banne Noord vrij te spelen voor gezinnen met een laag inkomen.

34

De verschillende ontwikkelkavels

A10 zijde:.

Parlevinker

Ijdoornlaan A

Ijdoornlaan B

A10 zijde Het advies is een gevarieerd programma voor de Kavel A 10 zijde, met ruimte voor sociale huur (30%) voor verschillende doelgroepen, middensegment huur en koop (45%) en dure koop (25%). Dit diverse programma betekent ook een diversiteit in woningomvang waardoor het aantal woningen op 110 uitkomt op deze locatie. Het gebied biedt veel potentie, wat versterkt kan worden door een geluidswal en investeringen in de openbare ruimte. De koopwoningen op hogere verdiepingen hebben als meerwaarde een het uitzicht over Waterland. Parlevinker/Fokkemast Op dit moment is de omgeving rondom kavel Parlevinker niet erg aantrekkelijk. De openbare ruimte heeft een kwaliteitsimpuls nodig om ook het voorgestelde programma een succes te laten worden, alsmede de voorzieningen. Om deze reden adviseren wij op deze locatie vooral in te zetten op het sociale en middeldure segment in een verhouding 40% - 60% Het dure segment komt op de andere kavels beter tot zijn recht. De focus ligt hier vooral op ouderen voor het sociale segment en op jonge starters in het sociale middeldure huursegment. Ijdoornlaan A Deze kavel biedt veel mogelijkheden voor een mix van doelgroepen: ouderen, doorstromers (w.o. gezinnen) en starters (o.a. stellen zonder kind met een middeninkomen).

35

Ijdoornlaan B De kavel Ijdoornlaan B biedt ruimte voor de vraag naar grotere koopwoningen, vanwege de locatie-eigenschappen (water, groen).. Een belangrijke doelgroep hiervoor zijn (doorstromende) gezinnen. Advies Woningbouwprogramma Gezien het groot aandeel sociale huur in Banne Noord en de ontwikkelopgave (Banne Noord is een van de 32 Amsterdamse Ontwikkelbuurten) is het advies een programma te realiseren voor het totaal van de kavels van +/- 29% - 46% - 24% in de segmenten sociaal/midden/duur. Dit programma speelt optimaal in op de kansen van de afzonderlijke kavels en de vraag zowel vanuit de buurt als de stedelijke woningvraag. Tabel 5.1

% Sociaal Midden Duur

Advies verdeling per segment in procent

Ijdoorn A

Parlevinker en Ijdoorn B Fokkemast

30% 40% 30%

0% 20% 80%

40% 60% 0%

A10 zijde Totaal 30% 45% 25%

29% 46% 24%

Het woningbouwprogramma zoals beschreven in bovenstaande tabel kent de volgende Aandachtspunten naar doelgroep:

Sociale huur In het sociale segment kunnen ruim 120 woningen worden gerealiseerd. Gezien de ontwikkelopgave en het grote aandeel van reeds bestaande sociale huurwoningen adviseren wij een aandeel van totaal 30% voor de ontwikkelkavels. Wij adviseren dit door corporaties te laten ontwikkelen. Sociale huur door corporaties biedt ruimte voor woningzoekenden via Woningnet. Ook zullen de gerealiseerde sociale huurwoningen duurzaam voor het sociale segment behouden blijven. In deze benadering is de instroom van internationals met een laag inkomen beperkt (zij zijn aangewezen op het particuliere segment). Middensegment huur en koop In het middensegment kunnen bijna 200 woningen worden gerealiseerd Het middeldure segment krijgt in ons advies veel aandacht met een aandeel van 45% van de totale nieuwbouw. Zonder nadere bijsturing zal dit segment relatief klein uitvallen, zodat de kwaliteitssprong die mensen met een bovenmodaal inkomen die in een sociale huurwoningen wonen beperkt is. De zeggingskracht voor de doorstroming vanuit de eigen buurt is dan ook vermoedelijk beperkt voor deze groep. Wij adviseren een groot deel (143 woningen van totaal 192 middeldure woningen) rond tot 70m2 gbo te realiseren en 17% boven de 70 vierkante te ontwikkelen.

De vraag naar de woningen kleine dan 70 vierkante meter gbo komt vooral van jonge stellen als ook voor(internationale) instromers en starters op de Amsterdamse woningmarkt. De grote woningen zijn aantrekkelijk voor gezinnen die (nog) niet in de koop terecht kunnen en empty nesters.

36

Daarnaast adviseren wij 16 koopwoningen in het middeldure segment (gesitueerd op de IJdoornlaan A). Amsterdam Noord is nog een van de weinige locaties waar middeldure koop realiseer baar is. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor koopstarters, maar ook voor speculanten5. Duur segment In het dure segment kunnen 100 woningen worden gerealiseerd Verschillende ontwikkelkavels in Banne Noord zijn geschikt voor de dure koopsector. Dit sluit aan bij de woningvraag uit de omgeving en de stad als geheel. Wij adviseren binnen de dure koopsector diversiteit aan woninggrote op te nemen in het programma, maar het accent te leggen op woningen rond de 100 m2 gbo en groter.. Tevens wordt er met een divers duur koopsegment een kwaliteitsslag gemaakt voor het gebied en worden kansen benut om er een gemengde wijk te realiseren, zowel qua inkomen als qua huishoudsamenstelling, met bewoners die een duurzame relatie met de wijk aangaan. Ouderenwoningen Op locatie IJdoornlaan A worden 47 woningen voor senioren gesloopt. In het advies worden er 24 geclusterde woningen voor ouderen teruggebouwd op deze locatie, het overig deel van de in totaal 59 geadviseerde woningen voor ouderen op de locatie Parlevinker. Dit heeft als voordeel dat ouderen direct kunnen verhuizen naar een andere locatie in plaats van tijdelijk naar een wisselwoning.

Indien ouderen dit niet willen kan overwogen worden 20 extra woningen voor ouderen te realiseren op locatie IJdoornlaan A en 20 minder op locatie Parlevinker. Deze uitruil kan gesaldeerd worden met middeldure huurwoningen (20 middeldure huurwoningen minder op locatie IJdoornlaan A en 20 middeldure huurwoningen meer op Parlevinker). Overigens, voor naast De Banne gelegen Klaprozenweg/NDSM zijn relatief veel woningen voor ouderen opgenomen in het programma.

Tabel 5.2

Advies gemiddeld GBO per ontwikkelkavel en totaal

Gemiddeld gbo

Ijdoorn A

Ijdoorn B

Parlevinker

A10 zijde

Totaal

70 60 61 91

88 0 58 96

56 59 53 0

70 64 59 98

68 61 56 95

Totaal Sociaal Midden Duur

5

Een zelfbewoningsplicht is een mogelijkheid hierop te sturen.

37

Tabel 5.3

Advies aantal woningen onderverdeeld per ontwikkelkavel en totaal

Aantal woningen

Ijdoorn A

Ijdoorn B

Parlevinker en Fokkemast

A10 zijde

Totaal

%

Sociaal

24

-

68

30

122

29%

Waarvan corporatie Alleenstaand, kort Alleenstaand, regulier Ouderen Gezin klein Gezin groot

25 45 60 75 95

24 24 -

-

68 20 35 11 3

30 15 9 6

122 35 59 20 9

Waarvan particulier Alleenstaand, kort Alleenstaand, regulier

25 45

-

-

-

-

-

50

32 10

13 10

102 92

45 32

192 143

60

6 16

3 -

10 -

14 -

33 16

70 90 120

24 10 7 7

51 15 15 20

-

25 5 10 10

100 30 33 38

80

64

170

100

414

gbo

Midden Alleenw./stel z. huur Gezin/empty nester huur Koop Duur Koop Koop Koop Totaal

80

38

46%

24%

Aanvulling advies Woningbouwprogrammering Banne Noord (25 mei 2020) Rosa Gartner, Koos Gouweloos, Wonen, Gemeente Amsterdam 





Op verzoek van de projectorganisatie van de ontwikkelbuurt Banne Noord heeft Wonen ten behoeve van het opstellen van een Projectnota (fase 2 Plaberum) een woningbouwadvies (d.d. 12-09-2019) gegeven. Sinds het gegeven advies de scope van het project gewijzigd, namelijk: Een van de vier ontwikkellocaties in Banne Noord zal niet meer meegenomen worden in de projectnota. Het betreft de locatie IJdoornlaan A. Het aantal beschikbare m2 BVO voor wonen is voor een aantal locaties uitgebreid. Eerder gingen wij uit 39.000 m2 BVO wonen voor heel Banne Noord, nu is er ondanks het wegvallen van één ontwikkellocatie 44.000 m2 BVO beschikbaar. Het opnemen van een wooncoöperatie als mogelijke meerwaarde voor Banne Noord.

In deze aanvulling op het advies gaan wij in wat de consequenties hiervan zijn voor de woningbouwprogrammering. De analyse uit het advies van september 2019 (bestaande uit de hoofdstukken ‘Gebiedsanalyse’, ‘Huidige situatie woningen en bewoners’, ‘Ontwikkelingen’, ‘Buurtissues en Kansen voor de stedelijke woningvraag’) en de daaruit getrokken conclusies blijven geldig en dienen ook als uitgangspunt voor deze aanvulling op het advies. De analyse wordt in deze notitie dus niet herhaald. Hieronder gaan wij dan ook telkens in op het totale geadviseerde programma op basis van de vigerende (gewijzigde) scope van het project. Geplande m2 BVO Locaties: Noorderbreedte (A10 zijde) Fokkemast Parlevinker Driemaster (IJdoornlaan B)

BVO 16.000 m2 18.150 m2 1.560 m2 8.520 m2

Advies voor de woningbouwprogrammering Een divers programma voor alle segmenten Met het vervallen van de locatie IJdoornlaan A valt een aantrekkelijke ontwikkellocatie (groen, goed bereikbaar en rustig) weg. Deze locatie was uitermate geschikt voor het dure segment. Hiervoor is compensatie gezocht in de andere deelgebieden; dit lukt evenwel niet volledig. Wij gaan dan ook uit van een verdeling naar prijssegment van 32% sociaal, 45% midden segment en 23% duur segment1. Banne Noord is een ontwikkelbuurt. Een dergelijke verdeling wijkt af van een verdeling van 40-40-20, zodat de kansen worden benut die er zijn om de sociaal-economische positie van de buurt te verbeteren. Dit is 1 van de doelstellingen van de ontwikkelbuurt-aanpak (Banne-Noord is een ontwikkelbuurt). Er is sprake van een gunstige prijs/kwaliteit verhouding in de koopsector, zodat er kansen zijn om e (hogere) middenklasse duurzaam aan de buurt te binden. Het programma speelt optimaal in op de kansen van de afzonderlijke kavels en speelt in op de woningvraag vanuit de buurt en de stad.

1

Dit was 29% sociaal, 46% midden en 24% duur o.b.v. de ‘oude’ scope van het project.

1

Het middeldure segment krijgt met 45% van de totale nieuwbouw veel nadruk. Het is belangrijk om binnen dit segment te sturen op een divers woningaanbod qua woningomvang. Alleen wanneer de woningen in het middensegment voldoende kwaliteit (lees oppervlakte) bieden zullen deze doorstroming vanuit de eigen buurt bevorderen. Daarnaast adviseren wij een aantal koopwoningen in het middeldure segment (gesitueerd op de locatie Noorderbreedte en op de locatie Parlevinker/Fokkemast). Dit deel van Stadsdeel Noord is een van de weinige locaties in Amsterdam waar het nog mogelijk is om middeldure koopwoningen te realiseren. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor koopstarters, echter ook speculanten zijn geïnteresseerd in deze woningen. Een zelfbewoningsplicht is een mogelijkheid hierop te sturen. Wij adviseren het sociale segment door woningcorporaties te laten ontwikkelen. Het wegvallen van de locatie IJdoornlaan A kan ten dele gecompenseerd worden door extra koopwoningen te ontwikkelen op alle drie locaties. Dit ten behoeve van de doorstroom van gezinnen met een koopbehoefte. Voor de dure koopsector adviseren wij verschillende woninggroottes op te nemen in het programma, maar met een accent op woningen rond de 90 m2 GBO en 120 m2 GBO.

Met een ‘duur‘ koopsegment met diversiteit in de woningomvang wordt een kwaliteitsslag gemaakt voor het gebied en worden kansen benut om een gemengde wijk te realiseren, zowel qua inkomen als qua huishoudenssamenstelling. Daarnaast gaan deze kopers over het algemeen een duurzame relatie aan met de wijk. Het nieuwe programma kent de volgende aanvullende aandachtspunten per locatie:  Voor de locaties Parlevinker en Fokkemast wordt geadviseerd om het extra areaal aan BVO vooral in te zetten voor sociale huur en middenhuur, maar ook voor een klein deel op dure koop. Om hier het dure segment tot zijn recht te laten komen zijn wel investeringen in de openbare ruimte en voorzieningen nodig. De focus ligt evenwel vooral op ouderen in het sociale segment en op jonge starters in het sociale en middeldure huursegment.  De locatie Driemaster (voorheen IJdoornlaan B) biedt vanwege zijn aantrekkelijke locatie (water en groen) ruimte voor de vraag naar grotere koopwoningen. Een belangrijke doelgroep hiervoor zijn (doorstromende) gezinnen. Dit sluit aan bij de woningvraag vanuit de omgeving en vanuit de stad als geheel. Wij adviseren binnen de dure koopsector verschillende woninggroottes op te nemen in het programma en hierbij het accent te leggen op woningen van 100 m2 GBO en groter.

 De locatie Noorderbreedte (voorheen A10 zijde) biedt kansen voor een gevarieerd programma zowel qua segmenten als qua woningomvang, geschikt voor verscheidene doelgroepen. Binnen dit diverse programma is er extra nadruk gelegd op middenhuur. Zowel de woningen binnen het sociale segment en het middensegment zijn geschikt voor alleenwonenden én gezinnen. Een deel van deze woningen kan gerealiseerd worden in de vorm van een wooncoöperatie (zie verderop). Daarnaast biedt de locatie de mogelijkheid om middeldure koopwoningen te realiseren (zie boven). In het dure segment adviseren wij woningen van 70 m2 GBO tot 100 m2 GBO . Deze buurt is een van de weinige locaties in de stad waar dit segment nog relatief betaalbaar is. De locatie biedt potentie. Die zou wel versterkt moeten worden door o.a. de geluidswal te verbeteren en investeringen in de openbare ruimte. Mogelijkheden voor coöperatie in Banne Noord. Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen. Gezamenlijk geven bewoners vorm aan zelfbeheer en zelfbestuur van de woningen. Woningcoöperaties specifiek gericht op sociale huur en middenhuur zorgen ervoor dat woningen blijvend beschikbaar blijven in deze segmenten. Deze 2

collectieven zijn vaak ook bereid om zich in te zetten voor de omgeving. Dit kan een positieve invloed hebben op de cohesie in wijken en de weerbaarheid van buurten. Ook in Banne Noord zijn er kansen voor wooncoöperaties Dit kan in de nieuwbouw in de vorm van solitair te ontwikkelen blokken van 20-40 woningen en in de bestaande bouw door woningcorporaties te verleiden hun woningen te verkopen in de vorm van een wooncoöperatie (in plaats van individueel uit te ponden)2. Programma Banne Noord Algemene programmering per doelgroep IJdoornlaan

Parlevinker en Fokkemast

Noorderbreedte

Totaal

Aantal woningen sociaal

0

81

64

145

Waarvan corporatie

0

81

64

145

Gemiddelde m2 gbo

Alleenstaand, kort

25

0

0

0

0

Alleenstaand, regulier

45

0

28

32

60

Ouderen

60

0

35

0

35

Gezin klein

75

0

15

19

34

Gezin groot

95

0

4

13

16

13

128

64

205

10

107

25

141

3

12

25

40

0

9

15

24

50

23

32

105

Aantal woningen midden Alleenstaand, stel z.k Empty nester, gezin klein Koopstarter

50 80 60

Aantal woningen duur Koop 70 m2

70

10

7

10

27

Koop 90 m2

90

10

8

22

40

Koop 120 m2

120

30

8

0

38

63

232

160

455

Totaal aantal woningen

* Wij adviseren 5% van het sociale programma als Rolstoelwoning uit te voeren. Hiervoor is een subsidie beschikbaar.

2

Voor meer informatie over coöperaties zie het Actieplan Wooncoöperaties Amsterdam

3

32%

45%

23%

Bijlage 6 PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord d.d. 20-11-2019

13

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19

Voorzieningen Banne Noord Context Vanwege een stapeling van problematiek op zowel fysiek als sociaal economisch vlak heeft de gemeente Amsterdam Banne Noord aangewezen als ontwikkelwijk. De gemeente gaat daarom de komende jaren extra investeren in fysieke en sociale maatregelen om de wijk weer toekomstbestendig te maken. De gebouwen en de openbare ruimte van Parlevinker zijn kenmerkend voor de problematiek van Banne Noord. Ondanks de centrale ligging en de verschillende ondernemers en initiatieven wordt de Parlevinker omgeven door dichte gevels en is er een verouderde inrichting van de openbare ruimte. Bezoekers komen alleen op het plein voor een specifieke bestemming en vertrekken daarna zo snel mogelijk. Het plein en de gebouwen nodigen niet uit om hier langere tijd te verblijven. Om het scherp neer te zetten: woon je in Banne Noord en ben je op zoek naar perspectief of vrije tijdsbesteding, dan moet je niet in je eigen wijk zijn. Een investering in en herontwikkeling van zowel het plein Parlevinker als de daar omliggende gebouwen zijn dus noodzakelijk. Deze herontwikkeling moet de juiste voorwaarden bieden om mensen wél naar het plein te lokken zodat ontmoeting en persoonlijke ontwikkeling wél mogelijk is. Daarnaast wordt in Banne Noord ook nieuwbouw mogelijk gemaakt. Waarmee Banne Noord ook nieuwe wijkbewoners krijgt.

Dit biedt naar verwachting ook meer perspectief op de draagkracht en bestedingspatroon in de wijk.

Voorzieningen Bij het onderwerp voorzieningen zijn drie invalshoeken van belang: 1. Waar? Dit gaat over concrete locaties: gebouwde of ongebouwde plekken 2. Wie? Oftewel programma: professionals, maatschappelijke initiatieven en ondernemers 3. Wat? Komt voort uit de analyse: wat is er nodig in het kader van ontwikkelwijk Banne Noord en Gebiedsagenda Noord West? Deze invalshoeken zijn niet los van elkaar te bezien, maar kennen ook hun eigen dynamiek. Het advies is dan ook om deze in samenhang te blijven zien.

Programma: Wie?

Analyse: Wat?

Plekken: Waar?

Ad 1. Waar: Voorgestelde veranderingen Inmiddels is de planvorming van Banne Noord enige tijd gaande en hieruit zijn de volgende relevante voorstellen voor voorzieningen te halen: - Vervangende nieuwbouw van alle basisscholen

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19 o

-

De Driemaster verhuist naar Banne Zuid, voor de nieuwe locatie wordt momenteel een haalbaarheidsonderzoek gedaan. o De Botteloef krijgt vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie o De Vier Winstreken wordt naar het zuiden verplaatst in het Parlevinkerpark Realisatie van een tijdelijk jeugdpaviljoen aan het Rode plein Vervanging en uitbreiding van speeltuingebouw de Zeeslag Sloop van de het complex Vier Windstreken en Rietwijker Sloop van het zwarte gebouw (voorheen supermarkt) aan Parlevinker Herontwikkeling van een nieuw gebouw aan het Parlevinker met op de onderste twee verdiepingen voorzieningen en daarboven circa vijf verdiepingen met wonen.

In het kader van ontmoeting en talentontwikkeling liggen de meeste kansen voor voorzieningen in de transformatie van het Parlevinker. Overigens blijft het gezondheidscentrum in het huidige gebouw gevestigd: mogelijk kunnen hier nog aanpassingen aan het gebouw worden gedaan om de aansluiting met het nieuwe plein te versterken. Ad 2. Wie: Huidige partijen Op dit moment zijn een aantal partijen gehuisvest en actief in Banne Zuid: - In het zwarte gebouw, eigendom van Rochdale, gebruiken Het Fort, de Bolder en Hebben en Houwen, allen maatschappelijke initiatieven, elk een eigen unit tegen een sterk gereduceerd tarief. De partijen hebben allemaal een activiteitensubsidie vanuit het stadsdeel. - Daarnaast huren Sound Studio 10 (Oefenruimtes) en Coffeeshop Atlas elk een unit op commerciële basis. - Stichting Theaterstraat is de hoofdhuurder van de Rietwijker. Dit pand is in eigendom van Stichting Buurtcentra. Stichting Theaterstraat - Niet aan het Parlevinker gevestigd, maar wel actief door de huur van enkele ruimtes, is de Al Arrahma moskee. Deze organisatie is momenteel gehuisvest in het pand Grootzeil 141, maar heeft heeft te kennen gegeven op zoek te zijn naar grotere huisvesting in Banne Noord. De gemeente is daarover met hen in gesprek, vooral omdat deze partij een groot netwerk heeft in Banne Noord en ook bewezen actief is met activiteiten door en voor dit netwerk.

- SPIN programmeert de Zeeslag in opdracht van Stadsdeel Noord (onderdeel van basisvoorzieningen) Ad 3. Wat? Huidige inzichten 1. In de gebiedsagenda Noord West staan de volgende relevante prioriteiten voor voorzieningen in de Banne • Jeugd: Alle kinderen krijgen dezelfde kansen • Gelukkige wijk: Alle wijken zijn inclusief, leefbaar en levendig • Ongedeelde wijk: Menging van functies en toegankelijke voorzieningen 2. Op basis van gesprekken van de Hogeschool van Amsterdam met de huidige maatschappelijke initiatieven (Fort, Bolder en Hebben en Houwen) en de Theaterstraat komt de aanbeveling om in te zetten op een sterke bundeling van activiteiten en voorzieningen op het Parlevinkerplein. Daarnaast blijkt dat er bij deze partijen een sterke voorkeur is om in het nieuwe pand een coalitie te vormen. Hiermee kunnen zij elkaar versterken en aanvullen in hun activiteiten. Onduidelijk is nog hoeveel m2 en wat voor soort ruimte hiervoor nodig is. Ook wordt geadviseerd om het voorzieningencluster uit te werken onder één omvattend thema, bijvoorbeeld Samen en Gezond. 3. Van alle functies in het gebied trekt coffeeshop Atlas de meeste klanten en heeft een actieve en betrokken ondernemer. Maar de coffeeshop ligt erg ongelukkig ten opzichte van de

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19 school en is voor veel bewoners in de Banne een doorn in het oog. Rochdale heeft inmiddels (vanwege de sloop van het gebouw) het einde van de huurovereenkomst per brief aangekondigd. Van Soundstudio 10 is niet veel bekend, behalve dat weinig binding heeft met de buurt en vooral naar binnen gekeerd is. 4. In concept-advies Maatschappelijke Voorzieningen van de gemeente Amsterdam staan een aantal concrete voorstellen. Het meest concreet is een buurtkamer van 120 m2 in het nieuwe gebouw van de Parlevinker en vervanging en uitbreiding van de Zeeslag. Beide nieuwe ruimtes zijn geschikt voor respectievelijk de Bolder en het Fort. Daarnaast wordt voorgesteld om cultuureducatie en een theaterfunctie verder te onderzoeken. Dit kan aangevuld worden met broedplaatsen. 5. In een concept advies Economische voorzieningen Banne (Gemeente Amsterdam) wordt geadviseerd om geen detailhandel toe te staan in Banne Noord, vanwege de concurrentie voor het winkelcentrum Banne Zuid. Wenselijke en haalbare commerciële functies volgens dit advies zijn ‘leisure’ en horeca. 6. Rochdale, de eigenaar van het huidige pand, geeft aan alleen te kunnen investeren een kleine ontmoetingsruimte voor haar huurders in de mogelijke nieuwbouw.

Verder is Rochdale mede op basis van het huidige gebruik en aanbod in het gebied sceptisch over de haalbaarheid van het voorgestelde voorzieningencluster. 7. De eigenaar van het gebouw de Rietwijker, Stichting Buurtcentra, is geïnteresseerd om zo’n nieuwe voorzieningencluster te ontwikkelen. 8. In de verschillende participatie momenten met bewoners van Banne Noord is gesproken over voorzieningen in Banne Noord. Met name voor Parlevinker worden functies als (dag)horeca, cultuur (theater, voorstellingen, cursussen) en kleinschalige detailhandel genoemd. 9. In de huidige systematiek binnen de gemeente Amsterdam is subsidiering van programmering van ruimtes een aandachtspunt: bij areaaluitbreiding wordt het sociale domein niet meegenomen. Financiering van deze maatschappelijke programmering is dus van belang. 10. De Openbare Bibliotheek Amsterdam is momenteel gevestigd in het winkelcentrum Banne Zuid, waar de nodige problemen zijn met de huidige huisvesting. Niet uitgesloten is dat de OBA haar wijkfiliaal wil gaan verhuizen naar Banne Noord. In dat geval ligt een ruimte in de nieuwbouw van Parlevinker voor de hand. 11. Van belang is de tussentijd: wetende dat de oude Parlevinker en de Rietwijker gesloopt gaan worden is het zaak om te voorkomen dat hier enkele jaren geen partijen actief kunnen zijn, maar blijvend in te zetten op programmering en levendigheid op het Parlevinker.

Conclusie en aanbeveling Banne Noord heeft een stevig pakket aan voorzieningen nodig, gericht op ontmoeting en ontplooiing, met als centrale plek Parlevinker. Dat vergt niet alleen inzet in de realisatie van gebouwen (plekken), maar zeker ook in de programmering (mensen) van deze gebouwen. Met dat laatste kan nu al begonnen worden door voort te borduren op het werk van de HvA in de vorm van een placemaking traject. Voor de ontwikkeling van de gebouwde voorzieningen is het aan te bevelen om dit onder een omvattende noemer te doen. Een noemer die kernachtig de richting (ontmoeting en ontplooiing) samenvat: Gezonde ontwikkeling / Samen Gezond / Talentontwikkeling / Gelukkig in de Banne

Voor de gebouwde nieuwe voorzieningen op Parlevinker houdt dit in:

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19 -

Aan de oostzijde van Parlevinker het Gezondheidscentrum, met een opengewerkte plint en te onderzoeken aanvulling met een publieke functie (bijvoorbeeld gezond café + terras) Aan de westzijde van Parlevinker de nieuwbouw van Rochdale met een maatschappelijk cluster en het nieuwe voorzieningengebouw met een cultuurcluster en de moskee en een horecavoorziening.

Hieronder een verduidelijking van de benodigde voorzieningen, voor welke partijen die kunnen worden ingezet (voor zowel nu actieve partijen als mogelijk nieuwe/aanvullende partijen), de verdeling en combinaties van voorzieningen en de benodigde m2, zoals OJZ dat nu voor zich ziet. Natuurlijk moet het e.a. nog worden afgestemd met de beoogde gebruikers en eigenaren van de voorzieningen Cluster

Voorziening

Gebruikers

(mogelijke)

Beoogde

Nieuwe

eigenaren

Locatie

gebruikers Zeeslag

Buurtkamer kinderen en

Spin

ouders – 150 m2

Het fort

?

Vastgoed

Bij speeltuin de Zeeslag

Speeltuin Ontmoeting

Buurtkamer ouderen en

De Bolder

volwassenen – 120 m2

Rochdale

Ontmoetingsruimte

Hebben en

Rochdale

Houwen

?

Rochdale

Complex

Vastgoed

ouderenwoningen Rochdale

Hebben en Houwen (?) Cultuur

Theater/Podium – 250

Urban Resort

Muziek/theater

Vastgoed

Voorzieningencluster

m2

Theaterstraat

verenigingen

Stichting

Parlevinkerplein

Oefenruimten – 120 m2

Noordje

Buurtcentra

Kunst & Cultuur

Kinderkunst

educatieruimten – 120 m2 Ateliers / atelierwoningen – 500 m2 Horecavoorziening Moskee

Moskee- 1.200 m2

Jongeren

Ruimte voor jongeren

Al Arrahma

Al Arrahma

Voorzieningencluster Parlevinkerplein

Jongeren uit de

Vastgoed?

Gebouw op het Rode

buurt

Stadsdeel?

Plein

Daarbij de volgende aandachtspunten: - Hebben en Houwen en de Theaterstraat kunnen hierin een plek hebben maar dat vereist een duidelijk beeld van benodigde m2 en subsidiering. - Haalbaarheid van theaterfunctie en cultuureducatie is afhankelijk van inzet directie Kunst en Cultuur - Voor bovenstaand programma kan de haalbaarheid worden onderzocht door Urban Resorts en Stichting Buurtcentra. - De maatschappelijke voorzieningen worden in principe gerealiseerd en verhuurd door directie Vastgoed van de gemeente Amsterdam. Uitgezocht moet worden hoe een ontwikkeling met Stichting Buurtcentra kan worden opgezet. - Rochdale heeft een sterke voorkeur om de mogelijke bewonersruimte te realiseren in hetzelfde gebouw als de woningen.

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19

Programmering en activiteiten in de buurt zijn een blijvend aandachtspunt en kunnen ook leiden tot wijzigingen in bovenstaande verdeling en moeten uiteindelijk ook leiden tot structurele financiering voor deze areaaluitbreiding. Dit geldt ook voor de vervanging en uitbreiding van de Zeeslag: de beoogde partijen (het Fort en SPIN) zijn hierbij nog niet betrokken. Voor een succesvol gebouw is een samenwerking tussen deze twee partijen noodzakelijk. Overzicht scholen en binnensportvoorzieningen Cluster

Voorzieningen

Gebruiker

Locatie

Beoogde eigenaar

Alles-in-een

PO-school

De Vier Windstreken

Parlevinkerpark

Innoord (school)

school 1

Kinderdagverblijf

Alles-in-een

PO-school

Botteloef

Overslag

ASKO (school)

school 2

Kinderdagverblijf

Sportzaal

Dubbele gymzaal

Alles-in-een

PO-school

school 3

Kinderdagverblijf Gymzaal

Vastgoed (KDV) Vastgoed (KDV) De Vier Windstreken

Parlevinkerpark/

Botteloef

Overslag

De Driemaster

Vastgoed

Baron de Coubertinlaan

AMOS (school)

(Banne Zuid)

Vastgoed (KDV, gymzaal)

Beoogde m2 van de maatschappelijke voorzieningen: - Scholen, KDV en Gymzalen: zie advies MV Banne Noord - Buurtkamers kinderen en ouders: 150 m2 zie advies MV Banne Noord - Buurtkamer volwassenen en ouderen: 120 m2 zie advies MV Banne Noord - Kunst en cultuur Educatie: 120 m2 zie advies MV Banne Noord - Theater/Podium: circa 250 m2 en nader te bepalen - Oefenruimte: circa 120 m2 en nader te bepalen - Ateliers: circa 50 m2 per atelier x 10 units = 500 m2 Beoogde eigenaren zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de voorziening (stenen). Vastgoed ontwikkeld in opdracht van Afdeling-MV maatschappelijke voorzieningen indien deze in eigendom of beheer (huur) komen van de gemeente. GV zorgt o.a. voor de ontwikkelstrategie (huur, koop, casco, turn Key, etc.), businesscases, kredietbesluit, realisatie, beheer etc. GV (of andere eigenaren) kan de beheer en/of exploitatie van de voorziening (stenen) bij een andere (externe) partij neerleggen. Er dient nader te worden onderzocht of een combinatie van het cultureel cluster in één gebouw met woningen mogelijk is. Dit i.v.m. mogelijk geluidsoverlast en de benodigde (dure) geluidsisolatie om dit te voorkomen. Voorstel is om indien een combinatie met woningen niet mogelijk is het voorzieningen gebouw te splitsen in twee delen.

- Deel 1: Woningen met moskee in de plint - Deel 2: Cluster van culturele voorzieningen Bij splitsing kan ook de combinatie van het cultureel-cluster met een jongeren voorziening onderzocht worden (benodigde aanvullende m2 in dat geval circa 150 m2??). Bij splitsing moet opnieuw gekeken worden naar hoe atelierwoningen kunnen worden ingepast.

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19

Economische ontwikkelpotentie Banne Noord (Uit rapport van Raoul Sakhel

2019)

Analyse horecakansen Banne Noord De mix van functies als wonen, leisure, horeca en ontspanning zorgt ervoor dat de aantrekkelijkheid van een gebied toeneemt. Noord West inclusief de Banne Buiksloot staat nu vooral bekend als woongebied en voorkomen moet worden dat hierop te veel nadruk gelegd wordt. Hier ligt dan ook een kans, want horeca is booming business. Tegelijkertijd is enig realisme noodzakelijk. Bij een ongewijzigde situatie qua doelgroepen, betekent dat de horeca zich de aankomende jaren niet spectaculair anders gaat ontwikkelen. De bevolkingsgroei is tot 2025 redelijk gering en de bevolkingssamenstelling verandert nauwelijks. Er is wel ruimte voor nieuwe initiatieven; het huidige aanbod is erg mager. Om de kansen van horeca te verzilveren, maar tegelijkertijd horecaconcepten te faciliteren die de Banne versterken, is het handig om een aantal uitgangspunten te hanteren.  Horeca bundelen met andere functies (leisure, bedrijven, recreatie, sport, speeltuinen, parken, natuurlijke wachtplaatsen). De horeca kan dan gebruik maken van het publiek wat hier op af komt; al dan niet in tijdelijke vorm via paviljoens of staanplaatsen;  Ruimte bieden aan (kleinschalige) horecaontwikkeling in de woonwijken voor buurthoreca die nu ondervertegenwoordigd is en iets toevoegt aan het bestaande aanbod, bij voorkeur in de branche restaurants en grandcafés.

De fastfood en cateringbranche zijn (meer dan) voldoende aanwezig. Geschikte vestigingslocaties zijn clusters publieke voorzieningen, doorgaande wegen, (monumentale) pleinen en verbindingspleinen, kruispunten en hoekpanden. Het is tegelijkertijd waardevol om een rustig woonmilieu te koesteren, dus nietoverlast gevende horecaconcepten verdienen de voorkeur. Gezien de ontwikkeling van de bevolking in delen van Noord, is het van belang plekken op begane grond te reserveren voor daghoreca of andere ontmoetingsplekken/voorzieningen. Bij onvoldoende beschikbaarheid van panden kan dit door de woonfunctie (hoekpanden) te transformeren tot horeca op strategische plekken

Toevoeging kleinschalige bedrijfsruimten Banne Buiksloot kent weinig ontmoetings-flexwerkruimtes. Het aanbod voor kleine betaalbare units waar zzp’ers kunnen werken, is nog beperkt. Betaalbare en geschikte ruimtes voor starters c.q. kleine zelfstandigen worden idealiter ondersteund met ruimtes voor onderlinge ontmoeting en mogelijkheden tot netwerken, studieruimte/flexwerkplekken en het organiseren van workshops om te kunnen groeien in ondernemerschap. Ondergeschikte horeca binnen zo’n bedrijfsverzamelgebouw is eveneens denkbaar. Voor het integreren van bedrijven in stedelijke wijken gelden een paar eenvoudige principes: bedrijfsruimte is altijd grondgebonden, een isolerende wand en plafond kunnen bijdragen aan een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Voor bedrijfsprocessen zijn hogere plafonds nodig dan voor woningen en kantoren. Door bijvoorbeeld plafonds van acht meter te realiseren, biedt dit mogelijkheden voor inpassing van veel bedrijfsprocessen, maar ook voor adaptieve aanpassing en toekomstig woon- en kantoorgebruik. Met deze adaptieve productieve wijken realiseert Amsterdam een ruimtelijk-economische structuur die plek biedt aan economische behoeften van toekomstige generaties. 1 Door het creëren van een aanbod aan kleinschalige bedrijfsruimten in de plint op de kortemiddellange termijn kan ruimte worden geboden aan zakelijke en consument-verzorgende 1

Ruimte voor de Economie van Morgen, ruimtelijk economische bouwstenen voor de groei van Amsterdam / Koers 2025 gemeente Amsterdam (2017)

PvE Voorzieningen en Economie Banne Noord, d.d. 20-11-19 dienstverlening. Denk bijvoorbeeld aan een adviesbureau, kapper, nagelsalon, fietsenmakers. Maar er zijn eveneens mogelijkheden voor productiebedrijven, zoals een productiebedrijfje in houtartikelen. Zo biedt je kansen voor een productieve wijk, waar je in de bedrijfsruimte ook de mogelijkheid biedt voor ondergeschikte detailhandel (niet meer dan 20% van de totale bedrijfsruimte). Hier kan de ondernemer zijn zelf gemaakte artikelen verkopen en creëer je reuring en economische activiteit. Marktonderzoek onder de grote vastgoedeigenaren leert dat de huurprijzen voor dit deel van stadsdeel Noord voor de functies detailhandel en zakelijke dienstverlening zo rond de 100 euro per m2 en voor horeca rond de 120-150 per m2 liggen. Er zijn daarnaast vastgoedeigenaren die werken met een zogenoemde staffel voor startende ondernemers. Die begint vaak met een huurvrije periode van 1 á 2 maanden, om vervolgens het eerste jaar op te lopen naar 70 procent en tweede jaar 80 procent van de totale huurprijs enzovoort. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat het vaak maatwerk betreft, dat mede afhankelijk is van het opleverniveau. Er is ruimte voor toevoeging van bijvoorbeeld zakelijke-, consumentverzorgende dienstverlening en/ of horeca.