BIJLAGE 2: bijlage 1 bij raadsinformatiebrief (rapportage).pdf
Tekst van het document
BIJLAGE 1
Voortgangsrapportage over het jaar 2023 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden
Aan:
Portefeuillehouder(s):
De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 26 maart 2024 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig
Onderwerp
BIJLAGE 1 bij raadsinformatiebrief d.d. 26 maart 2024
Datum Portefeuille(s)
Inleiding Hierbij ontvangt u de voortgangsrapportage inzake het toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden met de stand van zaken tot en met 31 december 2023. U ziet in de rapportage de voortgang en stand van zaken van de controle in de (stads)gebieden en de Bloemenmarkt, de controle van hotels, de steekproefcontroles van bijzondere bepalingen ten aanzien van wonen, de controle op basis van verleende omgevingsvergunningen, de controles naar aanleiding van meldingen van vermeend strijdig gebruik en de rechtszaken. Er wordt beschreven hoeveel afwijkingen zijn geconstateerd en wat de status van deze afwijkingen is. Met een afwijking wordt bedoeld dat het gebruik van het erfpachtrecht in strijd is met de erfpachtvoorwaarden. Strijdig gebruik ziet veelal op de overeengekomen erfpachtbestemming en/of bebouwing. De dossiers kunnen zowel bij team Naleving erfpachtvoorwaarden (hierna ook: team Naleving) als bij Erfpachtbeheer, onder andere het transformatieteam, (hierna ook: Erfpachtbeheer) in behandeling zijn. Overdracht aan Erfpachtbeheer vindt plaats wanneer besloten wordt om de erfpachter een erfpachtaanbieding te doen (en daarmee nieuwe erfpachtvoorwaarden overeen te komen). In een aantal gevallen leidt een erfpachtaanbieding ook tot een verhoging van de canon of tot een aanvullende afkoopsom. 1.
Controle in de gebieden (fysiek) In 2023 zijn wederom werkzaamheden verricht in dossiers die zijn voortgekomen uit gebiedscontroles uit eerdere jaren. Onderaan deze bijlage zijn kaarten toegevoegd waarop de ligging van het betreffende gebied is weergegeven. In deze paragraaf leest u de resultaten van de controles tot dusver. De figuren 1 tot en met 4 laten de stand van zaken zien per categorie: afwijking of afgehandeld. Afwijking-dossiers zijn dossiers
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 2 van 14
die nog in behandeling zijn bij team Naleving of Erfpachtbeheer. Bij de afgehandelde dossiers is het onderscheid te zien in de wijze van afhandeling. Een erfpachter kan een erfpachtaanbieding hebben geaccepteerd en daarmee met een nieuw erfpachtcontract het strijdig gebruik hebben opgeheven. Ook kan een erfpachter ervoor kiezen het strijdig gebruik op te heffen door het gebruik weer te herstellen conform het bestaande erfpachtcontract. Tot slot kan een dossier zijn afgehandeld, omdat bij nader inzien toch geen sprake was van strijdig gebruik (dan wel de duur van het strijdig gebruik was gering). Sloterdijk II In 2017 zijn 46 erfpachtrechten in Sloterdijk II gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 11 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur 1 wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 11 erfpachtrechten weergegeven. 12 1
10
8
6
4
1
2
2
2
2 Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd
5 5
5
5
5
11
6 2
2 4 2
0 2017
2018
2019
Afgehandeld, hersteld in oude staat Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer
1
4
Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur afwijking)
2020
2 1 1 2021
2
2
2
2
2022
2023
Afwijking, in behandeling bij Naleving
Figuur 1 Papaverhoek In 2017 zijn 3 erfpachtrechten in de Papaverhoek gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 1 erfpachtrecht beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. Momenteel is het dossier nog in behandeling bij team Naleving.
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 3 van 14
Amstel Business Park Zuid In 2018 zijn 77 erfpachtrechten in Amstel Business Park Zuid gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 28 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 28 erfpachtrechten weergegeven. 30 Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd
2 1
25
3 0
11
20
17
17
18
Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer
1
15
3
28 22
10
1
3
3
2
3
4
5
0 2018
2019
Afwijking, in behandeling bij Naleving
1 12
5
Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur v/d afwijking) Afgehandeld, hersteld in oude staat
1
2
2020
2021
Figuur 2
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
1 4
3
2022
2023
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 4 van 14
Amstel III C/D Zuid In 2018 zijn 50 erfpachtrechten in Amstel III gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 17 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 17 erfpachtrechten weergegeven. 18 0 16
1
1 3
1
14
4 6
1
12
1
Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd Afgehandeld, geen afwijking
10 2
17
8
Afgehandeld, hersteld in oude staat
6 14
6
2
13
4
8 6
5
2
Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer Afwijking, in behandeling bij Naleving
0 2018
2019
2020
2021
2022
2023
Figuur 3
Schinkel In 2019 zijn 51 erfpachtrechten in het Schinkelgebied gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 21 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In 2023 is voor 1 erfpachtrecht een erfpachtaanbieding tot het tijdelijk afwijken van de bestemming en bebouwing gedaan, welke is geaccepteerd. De overige dossiers zijn momenteel nog in behandeling bij team Naleving.
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 5 van 14
Sloterdijk III (gedeeltelijk) In 2019 zijn 82 erfpachtrechten in Sloterdijk III gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 22 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 22 erfpachtrechten weergegeven. Voor 5 van de 12 nog bij Naleving in behandeling zijnde dossiers loopt al geruime tijd een traject om een vergunning te verkrijgen. Pas nadat een vergunning verkregen is, kan het traject bij Naleving worden hervat. 25
3
20
1 4
4
1
1 6
2
15
3 22
10
22 19
17
Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur v/d afwijking) Afgehandeld, hersteld in oude staat Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer
15 12
5
Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd
Afwijking, in behandeling bij Naleving
0 2018
2019
2020
2021
2022
2023
Figuur 4
2. Controle De Bloemenmarkt In het laatste kwartaal van 2023 zijn 16 erfpachtrechten op de Bloemenmarkt gecontroleerd. De eerste beoordeling van deze controle zal in 2024 plaatsvinden. 3. Controle van hotels Erfpachtrechten waarvan volgens openbare bronnen bekend is dat er een hotel gevestigd is, zijn in het kader van de hotelcontrole aangeschreven met het verzoek tot het verstrekken van meer informatie over het feitelijk gebruik van het betreffende perceel. In totaal zijn in 2019 135 hotels gecontroleerd en daarvan zijn 119 erfpachtrechten (hotels op erfpachtgrond) aangeschreven. De beoordeling van deze controle is in 2021 en 2022 grotendeels afgerond. De resultaten van deze beoordeling en de huidige status van de dossiers leest u in de grafiek hieronder.
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd; 9; 8%
Datum 26 maart 2024 Pagina 6 van 14
Afwijking in behandeling bij Naleving; 14; 12%
Afwijking in behandeling bij Erfpachtbeheer; 24; 20%
Geen afwijking & o.a. onterecht aangeschreven; 72; 60%
Figuur 5 Sinds de start van de controle zijn in totaal 81 dossiers afgehandeld; van 63 hotels is beoordeeld dat deze worden gebruikt conform de erfpachtvoorwaarden. 9 erfpachtrechten bleken onterecht te zijn aangeschreven, omdat het bijvoorbeeld toch niet om een hotel ging. Daarnaast is bij 9 erfpachtrechten het strijdig gebruik opgeheven door het sluiten van een nieuw erfpachtcontract. 38 dossiers zijn nog in behandeling. De beoordeling is hier dat de erfpachtrechten niet conform de erfpachtvoorwaarden (lijken te) worden gebruikt. Het gaat dan bijvoorbeeld om te veel gerealiseerde vierkante meters of kamers, een ander sterrensegment en in bepaalde gevallen is het hotelgebruik überhaupt geen onderdeel van de overeengekomen erfpachtbestemming. 24 dossiers hiervan zijn overgedragen aan Erfpachtbeheer voor het sluiten van een nieuw erfpachtcontract. De overige dossiers zijn nog in behandeling bij team Naleving. 4. Controle van bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen Middeldure en particuliere sociale huur De controle met betrekking tot de middeldure en particuliere sociale huur ziet met name op de maximale maandhuurprijzen (inclusief indexering), het aantal woningen dat in een bepaald project per categorie woonsegment moet worden verhuurd en de (minimale/maximale) oppervlakte van de woningen. In 2023 zijn werkzaamheden verricht in 4 dossiers.
Hieronder volgt een korte omschrijving van het aantal woningen per project, eventueel aangetroffen afwijkingen en huidige stand van zaken. 1. Dit betreft een erfpachtrecht dat moet worden gebruikt als onder meer 136 particuliere sociale huurwoningen, 166 middeldure huurwoningen en 18 vrije sector huurwoningen. De erfpachter is voor het eerst aangeschreven in 2020 met het verzoek om gegevens aan te leveren voor controle. In totaal zijn bij dit erfpachtrecht 218 afwijkingen geconstateerd, onder andere in (indexering van) de huurprijzen, de oppervlakte en onzelfstandige verhuur. Er hebben meerdere gesprekken
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 7 van 14
plaatsgevonden met de erfpachter. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft de erfpachter inmiddels alle afwijkingen hersteld. Nadat de erfpachter heeft aangetoond dat de eerder teveel ontvangen huur is terugbetaald aan de (oud)huurders, kan het dossier worden afgerond. 2. Dit betreft een erfpachtrecht dat moet worden gebruikt als onder meer 44 middeldure huurwoningen. De erfpachter is voor het eerst aangeschreven in 2022 met het verzoek om gegevens aan te leveren voor controle. Op dit moment zijn nog onvoldoende gegevens ontvangen om te kunnen beoordelen of en in hoeverre het erfpachtrecht in strijd met de erfpachtvoorwaarden wordt gebruikt. 3. Dit betreft een erfpachtrecht dat moet worden gebruikt als onder meer 82 particuliere sociale huurwoningen en 212 vrije sector huurwoningen. De erfpachter is voor het eerst aangeschreven in 2022 met het verzoek om gegevens aan te leveren voor controle. De controle is nog niet volledig afgerond, maar de eerste beoordeling lijkt er op te wijzen dat voor in ieder geval 68 woningen te veel huur wordt gevraagd. 4. Dit betreft een erfpachtrecht dat moet worden gebruikt als onder meer 72 middeldure huurwoningen. De erfpachter is voor het eerst aangeschreven in 2022 met het verzoek om gegevens aan te leveren voor controle. Voor 62 woningen wordt te veel huur gevraagd.
De erfpachter heeft inmiddels een brief ontvangen van de gemeente met een uitnodiging tot een gesprek over de mogelijkheden tot herstel. 5. Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen Alle verleende omgevingsvergunningen worden bekeken (gescreend) en er wordt beoordeeld of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Bij het vermoeden dat er privaatrechtelijke toestemming voor een wijziging benodigd is, wordt de betreffende erfpachter aangeschreven. In deze brief staat dat er naast publiekrechtelijke toestemming (omgevingsvergunning) ook privaatrechtelijke toestemming vereist kan zijn. Om dit te kunnen beoordelen is vaak meer informatie nodig. De erfpachter wordt daarom middels een informatiebrief verzocht om nadere informatie aan te leveren over de precieze wijziging. Erfpachters die niet reageren op het eerste informatieverzoek worden nogmaals aangeschreven. In 2023 zijn in totaal 17.9761 vergunningen gescreend. Dit zijn ook vergunningen die geen betrekking hebben op erfpachtrechten dan wel niet verder door team Naleving in behandeling worden genomen, omdat het geen wijziging van het erfpachtrecht betreft. Uiteindelijk is in 2023 naar aanleiding van circa 40 vergunningen een informatiebrief verstuurd met het verzoek om nadere informatie. Ruim 50 dossiers (inclusief enkele dossiers die voor 2023 een informatiebrief
1
Het hoge aantal is ontstaan door een nieuwe versie van vergunningensysteem Powerbrowser waardoor er dubbelingen in de rapportages zijn ontstaan. Dit was niet direct aan te passen en moest handmatig na screening worden beoordeeld.
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Datum 26 maart 2024 Pagina 8 van 14
hebben ontvangen) zijn inmiddels overgedragen aan Erfpachtbeheer voor het versturen van een erfpachtaanbieding. 6. Controle naar aanleiding van meldingen van (vermeend) strijdig gebruik Soms komen meldingen binnen over het gebruik van erfpachtrechten in strijd met de erfpachtvoorwaarden, met het verzoek om handhavend op te treden. Dit kan zijn vanuit het reguliere beheerproces, bijvoorbeeld de situatie dat er tijdens dossierbehandeling wordt ontdekt dat eerder het gebruik of de bebouwing is aangepast zonder dat hiervoor privaatrechtelijke toestemming is verleend. Ook kunnen belanghebbenden, bijvoorbeeld buurtbewoners, aan de gemeente vragen om te controleren of de erfpachtvoorwaarden worden nageleefd en zo nodig te handhaven. Momenteel liggen er in totaal ruim 75 meldingen van (vermeend) strijdig gebruik bij team Naleving (ontvangen in 2023 en daarvoor). Daarvan zijn in 2023 circa 6 dossiers in behandeling geweest en afgerond dan wel geannuleerd, omdat het geen afwijking bleek te zijn. 7. Rechtszaken Er loopt op dit moment nog 1 rechtszaak. 1 rechtszaak is afgerond. Hieronder volgt een korte omschrijving van het geschil en de stand van zaken in het betreffende dossier. 1. Er loopt een rechtszaak over oneigenlijk in gebruik genomen grond, in welke grond belangrijke leidingen van nutsbedrijven liggen.
De procedure bevindt zich nu in de fase van hoger beroep ingesteld door de erfpachter. 2. Afgerond De erfpachter hield zich al geruime tijd niet aan de erfpachtbestemming (de erfpachter gebruikte een te groot percentage van het erfpachtrecht als kantoor). Daarnaast had de erfpachter een perceel oneigenlijk in gebruik genomen. Dit dossier is in 2021 behandeld bij de rechtbank Amsterdam, waarbij de gemeente grotendeels in het gelijk is gesteld. De door de rechter gematigde boete is geïnd. De erfpachter is daarna in hoger beroep gegaan. Inmiddels heeft de erfpachter het hoger beroep ingetrokken als onderdeel van een met de gemeente getroffen schikking. De erfpachter voldoet weer aan de erfpachtvoorwaarden.
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart Sloterdijk II
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 9 van 14
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart Papaverhoek
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 10 van 14
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart Amstel Business Park Zuid
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 11 van 14
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart Amstel III
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 12 van 14
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart de Schinkel
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 13 van 14
Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2023 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden
Kaart Sloterdijk III
Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl
Datum 26 maart 2024 Pagina 14 van 14