BIJLAGE 2 bijlage 1 bij raadsinformatiebrief Naleving (rapportage) (1).pdf

BIJLAGE 1

Voortgangsrapportage over het jaar 2022 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden Inleiding Hierbij ontvangt u de voortgangsrapportage inzake het toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden met de stand van zaken tot 1 december 2022. U ziet in de rapportage de voortgang en stand van zaken van de controle in de gebieden, de controle van hotels, de steekproefcontroles van bijzondere bepalingen ten aanzien van wonen, de controle op basis van verleende omgevingsvergunningen, de controles naar aanleiding van signalen van strijdig gebruik en de rechtszaken. Er wordt beschreven hoeveel afwijkingen zijn geconstateerd en wat de status van deze afwijkingen is. Met een afwijking wordt bedoeld het gebruiken van het erfpachtrecht in strijd met de erfpachtvoorwaarden. Strijdig gebruik ziet veelal op de overeengekomen erfpachtbestemming en/of bebouwing. De dossiers kunnen zowel bij team Naleving erfpachtvoorwaarden (hierna ook: team Naleving) als bij Erfpachtbeheer, onder andere het transformatieteam, (hierna ook: Erfpachtbeheer) in behandeling zijn. Overdracht aan Erfpachtbeheer vindt plaats wanneer besloten wordt om de erfpachter een nieuwe erfpachtaanbieding te doen (en daarmee nieuwe erfpachtvoorwaarden overeen te komen). In een aantal gevallen leidt een nieuwe erfpachtaanbieding ook tot een verhoging van de canon of tot een aanvullende afkoopsom. 1.

Controle in de gebieden (fysiek) In het plan van aanpak voor de jaren 2021 en 20221 is benoemd dat, afhankelijk van de beschikbare capaciteit, beoordeeld wordt of en zo ja welke nieuwe fysieke controles zullen plaatsvinden. In verband hiermee hebben in 2022 hebben geen nieuwe fysieke erfpachtcontroles plaatsgevonden. Wel zijn werkzaamheden verricht in dossiers die zijn voortgekomen uit gebiedscontroles uit eerdere jaren (2017-2019), omdat deze dossiers nog in behandeling zijn. Onderaan deze bijlage zijn kaarten toegevoegd waarop de ligging van het betreffende gebied is weergegeven. De in totaal zes gebieden zijn tussen 2017 en 2019 vastgesteld en gekozen op basis van de input van het programmamanagement van de ontwikkelgebieden en het gebiedsmanagement van de stadsdelen. In deze paragraaf leest u de resultaten van de controles tot dusver. De figuren 1 tot en met 4 laten de stand van zaken zien per categorie: afwijking of afgehandeld. Afwijking-dossiers zijn dossiers die nog in behandeling zijn bij team Naleving of Erfpachtbeheer. Bij de afgehandelde dossiers is het onderscheid te zien in de wijze van afhandeling. Een erfpachter kan een erfpachtaanbieding hebben geaccepteerd en daarmee met een nieuw erfpachtcontract het strijdig gebruik hebben 1

Dit tweejaren-plan is ter kennisname aan de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken toegezonden voor de vergadering van 29 september 2021 (ZD2021-010144).

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 2 van 15

geformaliseerd. Ook kan een erfpachter ervoor kiezen het strijdig gebruik op te heffen door het gebruik weer te herstellen conform het bestaande erfpachtcontract. Tot slot, kan een dossier zijn afgehandeld, omdat bij nader inzien toch geen sprake was van strijdig gebruik (dan wel de duur van het strijdig gebruik was gering). Sloterdijk II In 2017 zijn 46 erfpachtrechten in Sloterdijk II gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 11 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur 1 wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 11 erfpachtrechten weergegeven.

12 1

10

1 2

8

2

2 Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd

4 5 5

6

5

5

Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur afwijking) Afgehandeld, hersteld in oude staat

11

Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer

1

4 6 2

2

2

2

4

Afwijking, in behandeling bij Naleving

1 2

2 1

0 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Figuur 1 Papaverhoek In 2017 zijn 3 erfpachtrechten in de Papaverhoek gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 1 erfpachtrecht beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. Momenteel is het dossier nog in behandeling bij team Naleving.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 3 van 15

Amstel Business Park Zuid In 2018 zijn 77 erfpachtrechten in Amstel Business Park Zuid gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 28 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 28 erfpachtrechten weergegeven. 30 Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd

2 1

25

3

Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur v/d afwijking)

11

20

17

17

1 15

22

10

Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer

3

28

1

1

3

3

12 5

5

0 2018

2019

1

2

2020

2021

Figuur 2

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Afgehandeld, hersteld in oude staat

3 4 2022

Afwijking, in behandeling bij Naleving

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 4 van 15

Amstel III C/D Zuid In 2018 zijn 50 erfpachtrechten in Amstel III gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 17 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 17 erfpachtrechten weergegeven. 18 1 1 1

16 14

1 2 1

12

3

4 Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd

2 1

3

Afgehandeld, geen afwijking

10 8

2

17

6 14

6

Afgehandeld, hersteld in oude staat Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer

13

4

8

Afwijking, in behandeling bij Naleving

5

2 0 2018

2019

2020

2021

2022

Figuur 3

Schinkel In 2019 zijn 51 erfpachtrechten in het Schinkelgebied gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 21 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. Momenteel zijn de dossiers nog in behandeling bij team Naleving.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 5 van 15

Sloterdijk III (gedeeltelijk) In 2019 zijn 82 erfpachtrechten in Sloterdijk III gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 22 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. In onderstaande figuur wordt de stand van zaken met betrekking tot deze 22 erfpachtrechten weergegeven. 25

3

20

1 4

4

Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd

2

Afgehandeld, geen afwijking (of geringe tijdsduur v/d afwijking)

1 15

10

22

Afgehandeld, hersteld in oude staat

22 19

17

15

Afwijking, in behandeling bij Erfpachtbeheer Afwijking, in behandeling bij Naleving

5

0 2018

2019

2020

2021

2022

Figuur 4 De Bloemenmarkt In 2019 zijn 16 erfpachtrechten op de Bloemenmarkt gecontroleerd. Daarvan is aanvankelijk ten aanzien van 15 erfpachtrechten beoordeeld dat sprake is van strijdig gebruik met de erfpachtvoorwaarden. De erfpachters van deze 15 erfpachtrechten zijn in 2019 in gebreke gesteld. Naar aanleiding hiervan hebben de erfpachters van 5 erfpachtrechten in 2019 het strijdig gebruik opgeheven. Voor de overige 10 erfpachtrechten is in 2020 een boete opgelegd wegens met de erfpachtvoorwaarden strijdig gebruik. Het strijdig gebruik zag met name op afwijking van de maximaal en minimaal toegestane hoeveelheid groen en souvenir dan wel branche gerelateerde producten. Eén erfpachter heeft ook een boete gekregen vanwege de verkoop van seksbranche gerelateerde producten. Voor alle 10 erfpachtrechten was de gemeente uiteindelijk in een rechtszaak verwikkeld. De zitting was destijds aangehouden, omdat er onregelmatigheden in de meting zaten en de gemeente niet meer kon vaststellen dat de boetes terecht waren opgelegd. Uiteindelijk is in 2022, in samenwerking met het stadsdeelbestuur, een informerende brief gestuurd aan alle erfpachters op de Bloemenmarkt om eventuele onduidelijkheden rondom de huidige meetmethode en de definitie van ‘groenproduct’ en ‘souvenir’ weg te nemen.

Aan de erfpachters die een boete hebben gekregen, is aangeboden de boete kwijt te schelden/te verlagen als zij met de uitleg in de informerende brief akkoord zouden gaan. De erfpachters zijn akkoord gegaan, zodat de rechtszaak is ingetrokken en de dossiers zijn gesloten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 6 van 15

2. Controle van hotels Erfpachtrechten waarvan volgens openbare bronnen bekend is dat er een hotel gevestigd is, zijn in het kader van de hotelcontrole aangeschreven met het verzoek tot het verstrekken van meer informatie over het feitelijk gebruik van het betreffende perceel. In totaal zijn in 2019 135 hotels gecontroleerd en daarvan zijn 119 erfpachtrechten (hotels op erfpachtgrond) aangeschreven. De beoordeling van deze controle is in 2021 en 2022 grotendeels afgerond. De resultaten van deze beoordeling en de status van de dossiers tot dusver leest u in de grafiek hieronder. Afgehandeld, aanbieding geaccepteerd; 2; 2%

Afwijking in behandeling bij Naleving; 36; 30%

Geen afwijking & o.a. onterecht aangeschreven; 63; 53% Awijking in behandeling bij Erfpachtbeheer; 18; 15%

Figuur 5 In met name 2021 en 2022 zijn in totaal 65 dossiers afgehandeld; 9 erfpachtrechten bleken onterecht te zijn aangeschreven, omdat het bijvoorbeeld toch niet om een hotel ging. Van 54 hotels is beoordeeld dat deze worden gebruikt conform de erfpachtvoorwaarden. Voor twee erfpachtrechten is het strijdig gebruik opgeheven door het sluiten van een nieuw erfpachtcontract. Van 54 hotels is beoordeeld dat deze niet gebruikt (lijken te) worden conform de erfpachtvoorwaarden. Het gaat dan bijvoorbeeld om te veel gerealiseerde vierkante meters of kamers, een ander sterrensegment en in bepaalde gevallen is het hotelgebruik überhaupt geen onderdeel van de overeengekomen erfpachtbestemming. 18 dossiers hiervan zijn overgedragen aan Erfpachtbeheer voor het sluiten van een nieuw erfpachtcontract. De overige dossiers zijn nog in behandeling bij team Naleving.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 7 van 15

3. Controle van bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen Middeldure en particuliere sociale huur Met betrekking tot de middeldure en particuliere sociale huur zijn in 2022 werkzaamheden verricht in 2 dossiers die zijn voortgekomen uit controles in 2019 en 2020. Daarnaast zijn in 2022 drie nieuwe steekproeven genomen. Het in 2020 gecontroleerde dossier is nog in behandeling bij team Naleving. Het gaat om een erfpachtrecht dat moet worden gebruikt als onder meer 136 particuliere sociale huurwoningen, 166 middeldure huurwoningen en 18 markthuurwoningen. In totaal zijn bij dit erfpachtrecht 218 afwijkingen geconstateerd, onder andere in (indexering van) de huurprijzen en de oppervlakte. Voor een toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 4.1 van de rapportage over het jaar 2021 d.d. 5 april 2022.2 Momenteel wordt gewerkt aan een oplossing hiervoor. Van de 3 in 2022 genomen steekproeven is voor 1 erfpachtrecht beoordeeld dat het erfpachtrecht in strijd met de erfpachtvoorwaarden wordt gebruikt. De gemeente gaat hierover met de erfpachter in gesprek. Voor de andere 2 erfpachtrechten moet nog worden beoordeeld of er sprake is van strijdig gebruik of dat de dossiers kunnen worden afgesloten. Afgehandeld Het in 2019 gestarte dossier is in 2022 afgehandeld.

Destijds was gebleken dat voor 37 van de 48 woningen de netto-huurprijs hoger was dan toegestaan op grond van de erfpachtvoorwaarden. In oktober 2020 is de erfpachter hierom in gebreke gesteld en heeft de gemeente aangegeven dat het gebrek hersteld moet worden. Inmiddels zijn de huurprijzen van de woningen teruggebracht naar een niveau dat volgens de erfpachtvoorwaarden is toegestaan. Ook heeft de erfpachter, voor zover mogelijk, de teveel in rekening gebrachte huur terugbetaald aan de (oud) huurders. Zelfbewoningsplicht bij zelfbouw Erfpachters zijn verplicht om vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht minimaal 5 jaar zelf in hun woning te wonen (voor erfpachtrechten met de Algemene Bepalingen 2016). Team Naleving controleert of aan deze plicht voldaan wordt door onder andere de Basisregistratie Personen te raadplegen. In 2022 zijn de projecten Dubbelink en Centrumeiland gecontroleerd. Dit zijn in totaal 45 erfpachtrechten. Voor 34 erfpachtrechten is geconstateerd dat voldaan wordt aan de zelfbewoningsplicht. Voor 9 erfpachtrechten is geconstateerd dat sprake is van gebruik in strijd met de zelfbewoningsplicht. Deze erfpachters zijn aangeschreven met het bericht dat het erfpachtrecht niet conform de erfpachtvoorwaarden wordt gebruikt en dat het gebruik hersteld moet worden.

Bij 2 erfpachtrechten hebben de erfpachters het strijdig gebruik naar aanleiding van het schrijven opgeheven en wordt inmiddels weer voldaan aan de erfpachtvoorwaarden. 4. Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen 2

Deze rapportage is ter kennisname aan de Tijdelijke Algemene Raadscommissie toegezonden voor de vergadering van 19 mei 2022 (VN2022-008983).

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 8 van 15

Verleende omgevingsvergunningen worden allemaal bekeken (gescreend) en er wordt beoordeeld of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Bij het vermoeden dat er privaatrechtelijke toestemming voor een wijziging benodigd is, wordt de betreffende erfpachter aangeschreven. In deze brief staat dat er naast publiekrechtelijke toestemming (omgevingsvergunning) ook privaatrechtelijke toestemming vereist kan zijn. Om dit te kunnen beoordelen is vaak meer informatie nodig. De erfpachter wordt daarom middels een informatiebrief verzocht om nadere informatie aan te leveren over de precieze wijziging. Erfpachters die niet reageren op het eerste informatieverzoek worden nogmaals aangeschreven. In 2022 zijn in totaal 6.441 vergunningen gescreend. Dit zijn ook vergunningen die geen betrekking hebben op erfpachtrechten dan wel niet verder door team Naleving in behandeling worden genomen, omdat het geen wijziging van het erfpachtrecht en voorwaarden betreft. Uiteindelijk is in 2022 naar aanleiding van 294 vergunningen een informatiebrief verstuurd met het verzoek om nadere informatie. Ruim 70 dossiers zijn inmiddels overgedragen aan Erfpachtbeheer voor het maken van een erfpachtaanbieding. 5. Controle naar aanleiding van signalen van strijdig gebruik Soms komen ook signalen van met de erfpachtvoorwaarden strijdig gebruik binnen met het verzoek om handhavend op te treden.

Dit kan zijn vanuit het reguliere beheerproces, bijvoorbeeld de situatie dat er tijdens dossierbehandeling wordt ontdekt dat eerder het gebruik of de bebouwing is aangepast zonder dat hiervoor privaatrechtelijke toestemming is verleend. Ook kunnen belanghebbenden, bijvoorbeeld buurtbewoners, aan de gemeente vragen om te controleren of de erfpachtvoorwaarden worden nageleefd en zo nodig te handhaven. Momenteel liggen er in totaal circa 53 signalen van strijdig gebruik bij team Naleving (ontvangen in 2022 en daarvoor). Daarvan zijn in 2022 15 in behandeling geweest. Twee dossiers zijn inmiddels afgerond middels het sluiten van een nieuw erfpachtcontract. 6. Rechtszaken Er lopen op dit moment 3 rechtszaken. Hieronder volgt een korte omschrijving van het geschil en de stand van zaken in het betreffende dossier. De rechtszaak inzake de Bloemenmarkt is ingetrokken, hierover kunt u meer lezen onder het kopje De Bloemenmarkt in deze bijlage. i. De erfpachter houdt zich al geruime tijd niet aan de bestemming (waarin onder meer staat dat het terrein is bestemd om te worden bebouwd met een bedrijfspand en dat maximaal 30% van de maximaal toegestane bebouwing mag worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van het bedrijfspand) en gebruikt een te groot percentage van het erfpachtrecht als kantoor. Daarnaast heeft de erfpachter een perceel oneigenlijk in gebruik genomen.

Dit dossier is in 2021 behandeld bij de rechtbank Amsterdam, waarbij de gemeente grotendeels in het gelijk is gesteld. De door de rechter gematigde boete is geïnd. De erfpachter is in hoger beroep gegaan. ii. De erfpachter heeft de ruimte achter het erfpachtrecht oneigenlijk in gebruik genomen. Onder dit perceel liggen belangrijke leidingen van TenneT en Liander. De gemeente is bereid geweest

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 9 van 15

perceeluitbreiding te onderzoeken mits de nutsbedrijven geen bezwaar hebben tegen de uitgifte. Dit hebben ze echter wel. De erfpachter heeft een kortgeding aangespannen tegen TenneT en Liander om de toestemming af te dwingen. De erfpachter heeft deze zaak verloren. De erfpachter is een bodemprocedure gestart naar aanleiding van deze uitspraak en heeft ook de gemeente gedagvaard. Na de uitspraak heeft de gemeente in kort geding ontruiming gevorderd van het achtergelegen perceel, dit is toegewezen. In 2021 is verder ook een eindvonnis gekomen van de rechtbank Amsterdam, waarbij de gemeente grotendeels in het gelijk is gesteld. De erfpachter is in hoger beroep gegaan. iii. In één dossier is de gemeente langs een andere weg gedagvaard vanwege het weigeren van erfpachtwijzigingen in verband met integriteitsrisico’s. Voor dit dossier liep ook een handhavingstraject, dat nu uitgesteld is in afwachting van de rechterlijke uitspraak.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart Sloterdijk II

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 10 van 15

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart Papaverhoek

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 11 van 15

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart Amstel Business Park Zuid

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 12 van 15

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart Amstel III

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 13 van 15

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart de Schinkel

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 14 van 15

Gemeente Amsterdam Voortgangsrapportage 2022 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Kaart Sloterdijk III

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Datum 11 april 2023 Pagina 15 van 15