Bijlage 2 bij raadsbrief samenvatting dwarskijksessies verbeterpunten erfpachtstelsel

Samenvatting Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtstelsel 03-03-2022

Inhoud

Achtergrondinformatie

3

Overzicht knel- en verbeterpunten ter bespreking in de Dwarskijksessies

5

Prioritaire verbeterpunten volgens de dwarskijkers

6

Input verbeterpunt 6

7

Input verbeterpunt 10

8

Input verbeterpunt 1

9

Input verbeterpunt 9

11

Input verbeterpunt 8 en 12

12

Input verbeterpunt 14 en overige verbeterpunten

13

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 2

Achtergrondinformatie | Aanleiding

In 2021 heeft er een collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel van Amsterdam plaatsgevonden. Met dit onderzoek heeft het college (ambtelijk) willen laten onderzoeken wat de verbetermogelijkheden zijn ten aanzien van het erfpachtstelsel met het oog op de toekomst. Ten behoeve van dit onderzoek zijn circa 30 interviews afgenomen met interne gemeentemedewerkers en externe experts van ketenpartijen en koepelorganisaties, die in hun dagelijkse werkzaamheden direct of indirect met erfpacht te maken hebben. Ook is gebruik gemaakt van informatie van de gemeente Amsterdam, een extern adviesrapport van hoogleraar Vonck van de VU over de nut en noodzaak van erfpacht voor de doelrealiatie en twee consumentenonderzoeken van bureau Delta onder overstappers en nietoverstappers . In het onderzoek zijn 5 (groepen van) knelpunten en 14 mogelijke verbeterpunten (‘suggesties’) geïdentificeerd. In de optiek van het college liggen er 8 verbeterpunten voor de hand om nader te worden onderzocht, dan wel te worden overgenomen. Het is aan een volgend college om daar in samenspraak met de raad al dan niet een gevolg aan te geven. Eén van de 8 voor de hand liggende verbeterpunten betreft de spijtoptantenregeling, hiervoor wordt een apart traject opgezet. Voor de overige 7 mogelijke verbeterpunten zijn in februari 2022 drie dwarskijksessies georganiseerd.

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 3

Achtergrondinformatie | Werkwijze

De dwarskijksessies zijn gehouden om de verbeterpunten van het rapport te verifiëren, prioriteren, aanscherpen en praktische uitwerking te geven. Aan elke sessie namen verschillende experts deel en een inwoner van Amsterdam. Ook was bij elke sessie een expert van de gemeente aanwezig. Voorafgaand aan de dwarskijksessies zijn alle deelnemers persoonlijk gebrieft over de inhoud van het rapport, het doel en de opzet van de dwarskijksessies. Ook is elke dwarskijker in de persoonlijke briefing gevraagd welke 3 verbeterpunten hij of zij graag uitvoeriger zou willen bespreken in de dwarskijksessie. Vervolgens is in de dwarskijksessies de meeste tijd besteed aan 3 van de 7 verbeterpunten, namelijk die verbeterpunten die het vaakst werden genoemd in de persoonlijke top 3 van de dwarskijkers. In elke sessie zijn uiteindelijk wel alle 7 verbeterpunten besproken. Zie ook de integrale gespreksverslagen van de dwarskijksessies. In dit document is de input van de dwarskijkers per verbeterpunt op samenvattende wijze weergegeven. Er zijn ook een aantal algemene / overkoepelende opmerkingen gedaan door de dwarskijkers, te vinden op pagina 14. Als bijlage zijn ook de gespreksverslagen van de dwarskijksessies in te zien.

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 4

Achtergrondinformatie | Deelnemers

Aan elke dwarskijksessie namen circa vier dwarskijkers deel. Dit aantal is bewust gekozen om alle deelnemers voldoende ruimte te bieden om deel te nemen aan de discussie. Er is gekozen voor een diverse groep aan dwarskijkers met uiteenlopende achtergronden. Aan elke sessie nam een expert uit de wetenschap, een erfpachtexpert van een andere grote Nederlandse gemeente en een praktijkexpert (belegger, ontwikkelaar, advocatuur) deel. Tevens nam aan elke sessie een inwoner van Amsterdam deel (verzameld via een oproep op het platform Ma.ak.020). Ook was bij elke sessie een expert van de gemeente Amsterdam aanwezig. Dwarskijksessie 1 – 14 februari Naam Willem Korthals Altes Winnie Pang Gert-Jan van der Baan Bob van Wely Bas Rijpert Dwarskijksessie 2 – 16 februari Chaja Heyning Pim Huijgen Age Van Beest, Kim Heesakkers Jan-Reinier van Angeren Carolien Schippers Dwarskijksessie 3 – 18 februari Leo Uittenboogaard Caroline Wareman Harm Janssen Just Barth Rayen Jadnanansing

Functie Professor Grondbeleid TU Delft Team manager contractbeheer en erfpacht, Gemeente Rotterdam CEO Vesteda Inwoner Amsterdam Strategisch adviseur Erfpacht, Gemeente Amsterdam Inwoner Amsterdam Professor Notarieel Recht, Leiden Directeur afdeling grondzaken, Gemeente Utrecht. Advocaat, gemeente Utrecht. Partner, Stibbe advocaten Directeur Grond en Ontwikkeling, Gemeente Amsterdam ASRE, algemeen directeur Gemeente Den Haag, directeur Grondbedrijf DSO Den Haag BPD Gebiedsontwikkeling, directeur Regio Noord-West bij BPD Gebiedsontwikkeling Inwoner Amsterdam Afdelingsmanager Erfpacht en Uitgifte, Gemeente Amsterdam

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 5

Overzicht knel- en verbeterpunten voor de dwarskijksessies Knelpunten

Verbeterpunten (waar het huidige college verder mee wil)

1 | De inhoudelijke doelen van het stelsel worden ervaren als onduidelijk en/of onwenselijk

(1) De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie

2 | Canonsprongen leiden tot onzekerheid en ongelijkheid

(3) Het instellen van een spijtoptantenregeling voor erfpachters met een woning die alsnog een overstap wensen maar die hun aanvraag niet, te laat of onvolledig hebben ingediend, waarbij de datum voor overstap onder gunstige voorwaarden eenmalig wordt verlengd

3 | Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast

(6) Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties (8) Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen (…) (9) Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen (10) Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader

4 | Het stelsel wordt ervaren als complex en intransparant

(12) Meer voorlichting voor nieuwe erfpachters en aan bestaande erfpachters bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen

5 | De toegankelijkheid en klantgerichtheid van de gemeentelijke organisatie

(14) Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 6

Prioritaire verbeterpunten volgens de dwarskijkers …We vroegen de dwarskijkers om hun top 3 te bespreken onderwerpen…  Verbeterpunt 6 (toelichting grondwaardebeleid en

rekenuitgangspunten/referenties) werd door 11 van de 12 deelnemers genoemd in hun top 3  Verbeterpunt 10 (externe adviescommissie) haalde 8 keer de top

10, maar bij niemand op de eerste plaats  Verbeterpunt 1 (de doelen) werd in totaal 6 keer genoemd, waarvan

5 keer op nummer 1  Verbeterpunt 12 (voorlichting) vond men belangrijk, maar niet

belangrijk genoeg om 20 minuten over te discussiëren Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 7

Verbeterpunt 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties 

Veel dwarskijkers vinden meer transparantie erg belangrijk; velen vinden dat volledige transparantie verwacht mag worden van de gemeente in hoe zij tot een (herziene) erfpachtgrondwaarde is gekomen

Punten van aandacht: 









Het systeem van residuele grondwaardebepaling noemt iemand ‘correct’, maar het blijft ingewikkeld voor de erfpachter en betrokkenen Verschil economische benadering en de juridische werkelijkheid; is het de grond (als ware het bouwrijp) die gewaardeerd moet worden of het erfpachtrecht? WOZ-waarde is de basis voor de grondwaarde en houdt onvoldoende rekening met ‘overige’ factoren (zoals de erfpachtsituatie en of het huis wordt verhuurd) De door de gemeente gehanteerde herbouwkosten sluiten niet altijd goed aan op het specifieke object of de specifieke wijk, iemand suggereert om aansluiting te zoeken bij de herbouwkosten methodiek die verzekeraars hanteren Voor een eventuele overstapmogelijkheid voor commercieel vastgoed is het zuiverder om per object te rekenen

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

Tegengeluiden: 

Meer toelichting kan altijd, maar als de kosten voor de erfpachter hoog blijven zal de ontevredenheid blijven



Hoe meer informatie, des te meer haakjes om kosten omlaag te praten, voorkom verzanden in details



Recente voornemen college omtrent transparantie BSQ-bepaling is belangrijke verbetering, maar wel rijkelijk laat

03-03-2022 | 8

Verbeterpunt 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader 

Een deel van de dwarskijkers is voorstander van dit verbeterpunt omdat er met een onafhankelijke bril naar wijzigingen wordt gekeken wat kan bijdragen aan het vertrouwen van burgers in gemeente

Uitwerking: 







Duidelijke kaders, doelen en taken stellen voor de commissie. De adviescommissie moet niet treden in het politieke. Commissie moet serieus worden genomen, anders niet doen. Vaste of wisselende commissie; beste om een vaste voorzitter/kern te hanteren met een flexibele schil, afhankelijk van het thema (meer economisch of juridisch of communicatie).

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

Punten van aandacht: 



Ook bij privaatrechtelijke besluiten moeten volgens een dwarskijker de publiekrechtelijke normen in acht worden genomen (anderen bestrijden dit). Wanneer dit meer wordt toegepast bij erfpacht kan dit verbetering brengen. Recht van erfpachter om onafhankelijk advies te krijgen is belangrijk, mogelijk kan de commissie ook iets betekenen bij geschillen (punt 9).

Tegengeluid: 





 

Er wordt toch al vaak extern advies ingewonnen, heeft dit meerwaarde? Wat is de formele positie van zo’n commissie ten opzichte van de raad? Hoe deskundig de leden ook zijn, het is lastig om alles te weten. Het kost te veel tijd. NB: in dwarskijksessie 3 waren er ten opzichte van sessies 1 en 2 meer kritische tegengeluiden te horen op dit punt. 03-03-2022 | 9

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie Discussie: sturen via privaatrecht versus publiekrecht 



Het publiekrecht zou leidend moeten zijn. De gemeente zou moeten vaststellen wanneer de gemeente van het privaatrecht gebruik wil maken. Gemeente zou rechtszekerheid moeten bieden via beleidsregels. In Utrecht is het zo dat indien iets publiekrechtelijk is toegestaan er ook privaatrechtelijke toestemming verleend moet worden. Er kunnen omstandigheden zijn die uitzonderingsgevallen creëren.

Het doel waardeafroming 





Versus:  

Erfpacht is nu eenmaal geen volledig eigendom De hoge raad staat sturing via privaatrecht toe

Tussenvorm: Alleen onder bepaalde (financiële) voorwaarden kan het privaatrecht boven het publiekrecht gebruikt worden. Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel



‘Waardeafroming’ is een ongelukkig doel om te communiceren. Beter: financieringsinstrument of actualiseren van de canon. Sommigen betwijfelen of het noemen van de doelen in beleid en brieven veel effect gaat hebben, uiteindelijk gaat het om wat men moet betalen en de totstandkoming van dat bedrag. Toelichting bij de berekeningen is belangrijker dan verbeterde informatie over de doelen. Het gaat om vertrouwen. Een doel was de waardestijging afromen, dat vervalt nu voor wat betreft wonen. Is erfpacht dan nog wel het goede middel? OZB betaalt iedereen en in die zin eerlijker. 03-03-2022 | 10

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie



Burgers die waardestijging in hun huis hebben, maar niet op de bank, uitleg geven over het erfpachtbedrag zodat het minder disproportioneel hoog lijkt.   





Benader de communicatie meer vanuit de bewonerspositie; wat is het voordeel van erfpacht voor de bewoners. Laten zien wat er wordt gedaan met erfpachtinkomsten. 





Niet te veel info in één keer verstrekken. Doelen benaderen vanuit collegeprogramma’s. Kijk ook naar alternatieve middelen voor doelbereik.

In Amsterdam zijn er wel- en niet-erfpachters. Is het houdbaar dat een deel wel en een deel niet bijdraagt aan de gemeenschap? Alternatief: OZB verhogen.

Verstrek een lening (aan iedereen die dat wil) om de afkoopsom bij overstap van te betalen, bij de verkoop van de woning kan men de lening afbetalen met overwaarde.

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 11

Verbeterpunt 9: Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen 

De meerderheid van de dwarskijkers is voorstander

Uitwerking: 











Duidelijke voorwaarden stellen en afbakenen in welke situaties erfpachters terecht kunnen bij een geschillencommissie (oid) Beperk dit bijvoorbeeld tot evidente fouten Standaardiseer de aanvragen in categorieën (WOZ, BSQ, datum) Hanteer externe taxaties als leidende waardebepaling Prioriteit moet liggen bij het z.s.m. uitfaseren van het voortdurende stelsel Kosten delen tussen burger en gemeente of een no cure - no pay afspraak Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

Juridisch: 



Formeel is erfpacht civielrechtelijk. De civielrechtelijke route geeft de burger echter hoge kosten. Dit geeft een ongelijk speelveld tussen burger en overheid. Geschillenbeslechting voorkomt gang naar de rechter en georganiseerde tegenstand. (Vgl: Schade-commissie Groningen en Schiphol Schadecommissie).

Tegengeluid 









Voorkomen (voorlichting en informatie) is beter dan genezen Vergelijk erfpacht niet met bestuursrecht, maar met verkoop van grond. De gemeente biedt grond / erfpacht aan voor een bepaalde prijs. Andere gemeenten bieden deze optie van geschillenbeslechting ook niet. Wees terughoudend met maatwerk, de overheid heeft een gelijkheidsbeginsel Mogelijk te weinig deskundigen in Amsterdam 03-03-2022 | 12

Verbeterpunt 8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden /beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen   

Maak gebruik van de deskundigheid van burgers en stel meer vertrouwen in de bijdrage van burgers. Wanneer dit punt wordt ingesteld, is punt 10 overbodig. Deze optie is mogelijk efficiënter dan 10. Er zal sprake blijven van veel tegengestelde belangen, meer participatie gaat dat niet oplossen.

Verbeterpunt 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) Meer beknopte standaard- en voorlichtingsinformatie op Funda/elders is goed voor de transparantie  - Met voorlichting kan er meer uniformiteit in de stad worden gecreëerd (meer overstappers) - Inventariseer waar nog veel niet-overstappers zijn en waarschuw daar - Gebruik huis-aan-huis / bibliotheek als voorlichtingspunt  Ook is er een rol voor ketenpartijen en is er een eigen verantwoordelijkheid van de erfpachter. Ketenpartijen kunnen bovendien wijzen op gevolgen voor persoonlijke situatie (leeftijd, portemonnee, etc.). Dat kan de gemeente niet. 

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 13

Verbeterpunt 14: Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan 

    

Prioritering aanbrengen door op delen in  wijken, zonder dat verschillen in beleid ontstaan  Vaste contactpersoon helpt Accountmanager per aanvraag Wachttijden communiceren  Collega’s langer vasthouden tegen braindrain Beleid en uitvoering scheiden

Brieven lezen vanuit ogen van burger Wanneer prijzen stijgen, gaat de tevredenheid automatisch omlaag, men kan dit niet loskoppelen Het moet uitvoerbaar blijven, elke (beleids-) wijziging geeft uitvoeringsvraagstukken

Overige verbeterpunten 

Kijk naar de verdere toekomst; hoe zou het stelsel er in 2030 uit moeten zien? Denk hierbij aan scenario’s, bijvoorbeeld vraagstukken als: wat als de woningmarkt wegzakt, hoe financieren we de energietransitie?



Denk out-of-the-box. Ga creatief om met onderdelen van producten in het eeuwigdurend systeem, zoals het koppelen van het afkoopsysteem aan de woongeschiedenis of aan gerealiseerde winsten.



Blijf streven naar één systeem en het uitfaseren van oude AB’s. Dit geeft burgers uiteindelijk meer rechtszekerheid en beperkt de complexiteit.

Dwarskijksessies Verbeterpunten Erfpachtselsel

03-03-2022 | 14