Bijlage 2_Beantwoording raadsadres, geanonimiseerd.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Datum

1 februari 2021

Ons kenmerk Behandeld door B. Lont, K. Vreeker Bijlage

Raadsadres woningbouwontwikkeling Staalmanpleinbuurt

Onderwerp

Antwoord op raadsadres over woningbouwontwikkeling Ottho Heldringstraat 1-5

Geachte , Hartelijk dank voor uw schrijven d.d. 14 september jl. over de woningbouwontwikkeling aan de Ottho Heldringstraat 1-5 aan de gemeenteraad. U vraagt informatie over de hoogbouwontwikkeling, parkeeroplossing en uit uw zorgen voor geluidsoverlast van de horecavoorziening. Op 30 september 2020 heeft de gemeenteraad mij gevraagd om uw brief te beantwoorden. Uw vragen zien op een ontwerp-omgevingsvergunningsaanvraag die tot 30 september 2020 ter inzage heeft gelegen en waarop zienswijzen zijn ingediend. Uw raadsvragen komen overeen met de zienswijzen die ingediend zijn op de omgevingsvergunning. Op 8 december jl. heeft het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West een besluit genomen over de omgevingsvergunning. De nota van beantwoording maakt onderdeel uit van dit besluit. Hieronder volgt ter volledigheid de beantwoording op uw vragen. Een uitgebreide beantwoording vindt u terug in de nota van zienswijzen behorende bij de betreffende omgevingsvergunningsprocedure. Algemeen De initiatiefnemer heeft een reactie uitgebracht omtrent de door u aangenomen relatie met Blackstone: “In uw schrijven legt u de link met de Amerikaanse investeerder Blackstone in relatie tot deze ontwikkeling. Dit is echter onjuist, Blackstone is op geen enkele wijze betrokken bij deze ontwikkeling.”

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl.

Gemeente Amsterdam

Datum 1 februari 2021 Kenmerk Pagina 2 van 6

Vragen 1. Waarom is de gemeente Amsterdam voornemens een omgevingsvergunning te verlenen aan het nieuwbouwproject Ottho Heldingstraat 1-5 terwijl het project niet voldoet aan het geldende bestemmingsplan 2012 op de volgende punten? - De drie torens worden dubbel zo hoog dan toegestaan volgens het bestemmingsplan en de Amsterdamse hoogbouwvisie. - Op het oostelijk deel van het plangebied wordt de maximale bebouwingspercentage van 90% overschreden. - Het toegestane bruto vloeroppervlakte wordt met 30 % overschreden. - Het plan beoogt een HORECA klasse 3 (club, bar, discotheek met nachtvergunning) Dit is in strijd met het bestemmingsplan. Wij vrezen hiervan aanzienlijke geluidshinder en straatoverlast in de avonduren en de nacht. - De realisatie van een garage waarbij de ontsluiting niet geregeld is via het eigen terrein, maar vanuit het terrein van het complex Parade (zonder toestemming van dit complex). Antwoord: Indien een nieuwe ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening, kan worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Om de schaarse ruimte binnen Nederland op een goede wijze in te richten moet op grond van de Wet bij ruimtelijke plannen sprake zijn van goede ruimtelijke ordening.

Dit is een open begrip, wat onder invloed van een steeds complexer wordende samenleving en door uitspraken van rechters, een steeds breder betekenis heeft gekregen. Een groot aantal belangen wordt afgewogen om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Er moet onder meer gezorgd worden voor een adequaat woon- en leefmilieu en er moet sprake zijn van zorgvuldig ruimtegebruik (de juist functie op de juiste plek). Aan de hand van de aanvraag en de daarbij behorende stukken is het college thans van mening dat het project in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De gebouwen van deze ontwikkeling worden niet hoger dan 60 meter en passen daarmee binnen hoogbouwvisie van de gemeente Amsterdam. De gevolgen van de hoogbouw op de omgeving zijn door de aanvrager inzichtelijk gemaakt. Afwijken van bebouwingspercentage en toegestane bruto vloeroppervlakte is met een goede ruimtelijke ordening mogelijk. De horecagelegenheid ligt op voldoende afstand van bestaande woningen (kortste afstand is circa 33 meter ), zodat de mogelijke overlast beperkt is. We hanteren de VNG-brochure bedrijven en milieuzonering. Deze brochure gaat uit van milieuzonering, waarbij tussen een overlastgevend bedrijf en woningen voldoende afstand moet zitten om een adequaat woon- en leefmilieu te borgen.

De richtafstand voor een discotheek is op grond van deze brochure 30 meter, geluid is daarbij maatgevend voor deze afstand. Indien aan de richtafstand wordt voldaan, is in principe sprake van een adequaat woon- en leefmilieu. Ter volledigheid, de initiatiefnemer heeft naar aanleiding van de zienswijzen zijn plannen aangepast. De aanvraag zal dus niet langer zien op horeca in categorie 3, maar op horeca in categorie 1 (restaurant, café, lunchroom en/of ijssalon). De initiatiefnemer heeft de in- en uitrit van de parkeergarage naar aanleiding van de zienswijzen verplaatst naar het eigen terrein.

Gemeente Amsterdam

Datum 1 februari 2021 Kenmerk Pagina 3 van 6

2. Waarom is de gemeente Amsterdam voornemens hoogbouw te realiseren in de Ottho Heldringsstraat, terwijl dit gebied in de structuurvisies niet is aangemerkt als hoogbouwgebied? De hoogte van de eerste woontoren is disproportioneel ten opzicht van de bebouwde omgeving. Alleen bij station Lelylaan staat een dergelijke hoge toren. Station Lelylaan is echter aangemerkt als hoogbouwgebied. Dat geldt niet voor de Staalmanpleinbuurt. Antwoord: In het ter plaatse geldende bestemmingsplan is een uitwerkingsplicht opgenomen, die een uitwerking van een deel van het plangebied met woontorens van 40 meter hoog mogelijk maakt. In dit deel van het plangebied zijn twee woontorens van 40 meter hoog mogelijk. In het nu voorliggende plan is de hoogste toren 60 meter. Die is 1,5 keer hoger dan op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. In de hoogbouwvisie is aangegeven dat buiten de indicatieve hoogbouwzones solitaire gebouwen tot 60 meter in de meeste gevallen goed inpasbaar zijn. Stadsdeel Nieuw-West wordt genoemd als stadsdeel waar dergelijke hoogbouw al onderdeel is van het stedenbouwkundig vocabulaire, compositorisch dan wel typologisch, afhankelijk van periode en gebiedstypologie. Van strijd met de hoogbouwvisie is niet gebleken. De gevolgen van de hoogbouw op de omgeving zijn door de aanvrager inzichtelijk gemaakt.

Daarnaast valt de projectlocatie niet onder de ‘Gebieden waar hoogbouw terughoudend wordt toegepast’ zoals opgenomen in de Structuurvisie 2040. In zoverre gaat het hier niet om een gebied waar hoogbouw in beginsel ongewenst is. Daarnaast wordt binnen de gemeente, op grond van de Structuurvisie juist ingezet op verdichting, functiemenging en intensivering van het grondgebruik. Het bouwplan voorziet hierin. 3. Omdat het project afwijkt van zowel de structuurvisie als de visie hoogbouw, zou het besproken moeten worden in de gemeenteraad. Volgens het ontwerpbesluit is dit niet nodig. Waarom wordt dit project niet besproken in de Amsterdamse gemeenteraad? Hoe kan een eenvoudige ontheffing van het bestemmingsplan voldoende zijn? Antwoord: Van een ‘eenvoudige’ afwijking van het bestemmingsplan is geen sprake. Wettelijk is de uitgebreide voorbereidingsprocedure voorgeschreven. De wet verplicht dat initiatiefnemer goed onderbouwt waarom het bouwplan voldoet aan het begrip goede ruimtelijke ordening. Het gebruikmaken van de afwijking is een collegebevoegdheid, dat op grond van de Verordening van het lokaal bestuur is gemandateerd aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Nieuw-West. 4. De Staalmanpleinbuurt is de afgelopen jaren flink verdicht met woningen en kan binnen het actuele bestemmingsplan van 2012 nog verder verdicht worden.

Waarom kiest de gemeente Amsterdam er niet voor om te verdichten binnen het geldende bestemmingsplan van 2012? Antwoord: Het bevoegd gezag beoordeelt of de ingediende aanvraag ruimtelijk passend is. De initiatiefnemer heeft gekozen om een aanvraag in te dienen om ter plaatse meer woningen te realiseren dan het

Gemeente Amsterdam

Datum 1 februari 2021 Kenmerk Pagina 4 van 6

bestemmingsplan nu toestaat. Wij staan hier positief tegenover, omdat binnen Amsterdam de vraag naar woningen groot is en hoogbouw hier goed inpasbaar is. Direct vanaf de Ottho Heldringstraat zal het zicht niet anders worden dan nu al bij het appartementencomplex ‘de Parade’ het geval is. De nieuwe gebouwen direct aan de Ottho Heldringstraat worden 14 meter hoog, vergelijkbaar met de naastgelegen gebouwen. Een dergelijke hoogte in gebouwen is niet ongebruikelijk binnen de Staalmanpleinbuurt. De hoge torens komen daarbij niet direct aan de Ottho Heldringstraat te staan, maar staan hier een stuk vanaf, waardoor ze minder prominent in het zicht staan. 5. Er komen drie woontorens met maar liefst 382 kleine appartementen en een grote horecavoorziening uit horecaklasse 3 (discotheek, bar, club). Er wordt aangegeven dat de woningen aansluiten bij de Woonagenda van Amsterdam. Er komt 20 % sociale huur, 25 % middeldure huur, 55 % vrije sector mits “het economisch haalbaar” is. Waarom is Amsterdam voornemens een omgevingsvergunning te verstrekken aan deze ontwikkelaar terwijl het ontwerpplan niet voldoet aan de actuele Woonagenda (verdeling 40 % sociaal, 40 % middelhuur en 20 % vrije sector)? Hoe juridisch hard zijn de afspraken die de gemeente Amsterdam heeft gemaakt met deze ontwikkelaar? Antwoord: De nieuwe ontwikkeling geeft ruimte aan 382 woningen.

De ontwikkeling vindt deels op eigen grond en deels op erfpachtgronden plaats. Bij transformaties op eigen grond is een ontwikkelaar vrij zelf het woonprogramma te bepalen als het bestemmingsplan het beoogd programma toestaat. Dat was hier voor de ontwikkeling van 144 woningen het geval. Deze lijn is gevolgd ondanks dat het gebouw, op verzoek van de gemeente, wat is opgeschoven en daardoor nu deels buiten de eigen grond kavel van de ontwikkelaar valt. Voor de 238 woningen op erfpachtgrond is een afwijking van 30-40-30 toegestaan. Dit betekent 30% sociaal, 40% middelduur en 30% vrije sector. Deze afwijking is toegestaan omdat een woningcorporatie een groot deel van de sociale huurwoningen afneemt (woningblokken D en E). Deze afspraken over het woningbouwprogramma zijn vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. 6. Waarom gaat de gemeente erin mee dat voor 382 woningen, commerciële voorzieningen en een horecagelegenheid uit de horecaklasse 3 volstaan wordt met de slechts 92 parkeerplekken op eigen terrein? Hierdoor zal de omgeving belast worden met een toename van de parkeerdruk en extra verkeersbewegingen. Ook is de ontsluiting van de parkeergarage en scooterstalling niet op eigen terrein geregeld.

Hoe kan de gemeente akkoord gaan met de realisatie van zo weinig pakeerplekken, waarbij de ontsluiting van de parkeergarage niet eens geregeld is? Antwoord: Het beleid van de gemeente Amsterdam omtrent parkeren in relatie tot een ruimtelijke ontwikkelingen is vastgelegd in de Nota Parkeernormen Auto (2017). Op basis van de parkeernormen heeft de aanvrager een parkeerplan ingediend waaruit volgt dat wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen voor de aangevraagde functies. Naar aanleiding van de zienswijzen is de ontsluiting van de parkeergarage gewijzigd. De parkeergarage wordt nu op eigen terrein ontsloten.

Gemeente Amsterdam

Datum 1 februari 2021 Kenmerk Pagina 5 van 6

7. Bij navraag blijkt dat deze plannen al een jaar lang besproken worden binnen de gemeente Amsterdam. Waarom zijn wij als omwonenden en belanghebbenden niet eerder geïnformeerd en betrokken bij deze plannen? Antwoord: Als een initiatiefnemer een plan heeft, wordt dat in eerste instantie getoetst door de gemeente om te onderzoeken of de plannen passen binnen het beleid en de ambities van de gemeente. Dit proces heeft meer dan een jaar geduurd omdat er sprake is van een stedenbouwkundige toets, ruimtelijke toets, erfpachtwijziging et cetera. Recentelijk is overeengekomen tussen gemeente en initiatiefnemer dat het plan haalbaar en passend is. Vervolgens is de buurt per brief geïnformeerd hierover. De initiatiefnemer heeft zelf contacten met de omgeving en huidige huurders van het perceel over dit plan. Zoals aangegeven in de brief hebben we vanwege het coronavirus moeten besluiten geen inloopbijeenkomst te organiseren, dit was wel het voornemen. Participatie vanuit de gemeentezijde beperkt zich in deze procedure tot het geven van de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Wij vinden het daarbij van belang dat initiatiefnemer de buurt vroegtijdig bij de plannen betrekt en hebben dit ook aan initiatiefnemer verzocht. Dit betreft echter een vrijblijvend verzoek, omdat de wet ons niet de mogelijkheid geeft om andere vormen van participatie af te dwingen.

Over de openbare ruimte dat onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt zal in het eerste kwartaal van 2021 een (digitaal) participatietraject gestart worden. 8. Het rapport van Peutz bevat veel onzin over onze buurt. Het wekt de suggestie dat onze buurt veel beter wordt door de woontorens. Onze buurt is, door inzet van de gemeente Amsterdam, een voorbeeld geworden van succesvolle stadsontwikkeling. In het rapport staat o.a. dat onze net gerenoveerde buurt geen goede publieke ruimte zou bevatten. Er staan foto’s in van onze privé terrassen en balkons met als onderschrift dat “huidige woningen niet toegang hebben tot een mooie publieke ruimte”. Er ontbreekt een foto van het park voor ons huis. Uiteraard zijn deze foto’s ook zonder onze toestemming geplaatst in het rapport. Is de gemeente Amsterdam het eens met de ontwikkelaar dat in deze buurt de afgelopen jaren niet succesvol is gerenoveerd? Is de gemeente Amsterdam van mening dat deze 3 torens zorgen voor een betere publieke ruimte in de Staalmanpleinbuurt terwijl de bebouwingsdichtheid het bestemmingsplan ruim overschrijdt? Antwoord: De Staalmanpleinbuurt is een buurt die de afgelopen jaren met succes is gerenoveerd. Daarbij is in de buurt sprake van mooi ingerichte publieke ruimte. Hiervan is op de planlocatie geen sprake.

Hier staan nu nog weinig aantrekkelijke bedrijfsgebouwen en is nagenoeg geen openbare ruimte aanwezig. Het bouwplan betekent een transformatie van dit gebied waarbij in de vorm van een plein en een binnentuin aantrekkelijke ruimte terugkomt. Voor het plaatsen van foto’s van uw balkons en terrassen in het bedoelde rapport is geen toestemming van u noodzakelijk. Er bestaat namelijk geen portretrecht op gebouwen en daarmee ook niet op onderdelen van die gebouwen. Erg netjes is het niet. 9. De gemeente Amsterdam heeft afgesproken met de ontwikkelaar dat eventuele planschade wordt afgewikkeld door de projectontwikkelaar. Waarom neemt de gemeente Amsterdam zelf geen verantwoordelijkheid voor deze planschade?

Gemeente Amsterdam

Datum 1 februari 2021 Kenmerk Pagina 6 van 6

Antwoord: De beoordeling van planschade ligt bij een onafhankelijke planschadecommissie, waarbij de aanvraag via de gemeente verloopt. De commissie bepaalt of daadwerkelijk sprake is van planschade. Die tegemoetkoming wordt vervolgens afgewenteld op de initiatiefnemer, oftewel de projectontwikkelaar. Ik vertrouw u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vragen hebben dan kunt u contact opnemen met Beatrijs Lont, 020 226 2076, beatrijs.lont@amsterdam.nl.

Met vriendelijke groet,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid