Document · PDF

Bijlage 2. 1708.28-EP1d3, Expl.plan WTV-Oost 2e herz. met bijlagen.pdf

Raadscommissie Ruimtelijke ordening 26 oktober 2022, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Vaststellen van de niet-structurele 2e herziening van het exploitatieplan Weespertrekvaart Oost (VN2022-023224)28.495 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

4.1

4.1 Planontwikkeling

4.2

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering uren en bedragen slopen bedragen ophogen/voorbelasten uren en bedragen bouw en woonrijpmaken

5.1

5.1 Kaartmateriaal

6.1

6.1 Omgevingsmanagement

uur per plan (art 3.6.1.a Wro)

Civiele en cultuur techniek uur per week

Landmeten/vastgoedinformatie uur per week

Communicatie uur per week kosten gemid per jaar woningbouw kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel

Management 7.1

7.1 Projectmanagement

uur per week

7.2

7.2 Projectmanagementassistentie

uur per week

8.1

8.1 Planeconomie

Planeconomie uur per week

Productenlijst

Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Resultaat Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren

18-5-2022 Complexiteit Amsterdam Weespertrekvaart Oost print 57965 1-1-2021 13 Produkt/activiteit

Verwerving 1.1

uren 13.402

€

euro's 2.015.507

148%

euro's in % 48%

Taxatie inbrengwaarde percelen

554

€

70.963

1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak

8.108

€

1.037.824

25%

1.3 Onteigenen van onroerende zaken

4.680

€

899.040

21%

€

7.680

0% 14%

1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

Stedenbouw

4.654

€

595.656

2.1 Programma van Eisen

152

€

19.456

2.2 Prijsvraag

380

€

48.640

2.3 Masterplan

€

2.4 Beeldkwaliteitsplan

569

€

72.890

2.690

€

344.347

2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte

862

€

110.323

Ruimtelijke Ordening

692

€

88.546

2.5 Stedenbouwkundig plan

3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of project

382

€

48.946

3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan

€

3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

309

€

39.600

Civiele en cultuur techniek

5.454

€

625.622

15%

4.1 Planontwikkeling

2.418

€

309.531

4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

3.036

€

316.091

Landmeten/vastgoedinformatie

208

€

20.997

208

€

20.997

5.1 Kaartmateriaal

Communicatie

806

€

378.162

6.1 Omgevingsmanagement

806

€

378.162

Management

2.910

€

368.800

7.1 Projectmanagement

1.663

€

242.818

7.2 Projectmanagementassistentie

1.247

€

125.982

Planeconomie

832

€

106.441

832

€

106.441

28.958

€

4.199.730

100%

8.1 Planeconomie

totaal

K:\WORD\DOCUMENTEN\1708 Amsterdam\Actueel\1708.028 2e herziening Exploitatieplan Weespertrekvaart Oost\Documenten\rekenmodel_plankosten_exploitatieplan_versie_2021_Weespertrekvaart-1

Resultaat18-5-2022

BIJLAGE 3

Bovenwijkse voorzieningen Weespertrekvaart Oost (WTO) 1. onderdoorgang 2. Wenckebachweg 3. doortrekken Amstelstroomlaan 4. voet/fietsbrug insteekhaven

5. Weesperpark (WT Midden) 6. fietsbrug (noordelijk) over de Weespertrekvaart 7. park buitenplaats 8. brug over de Duivendrechtsevaart

9. fietsbrug over zijkanaal Duivendrechtsevaart

10. Park Somerlust 11. buurtpark Amstel Kwartier 12. brug

13. brug 14. Amstelstroomlaan 15. Amstelstroomlaan

Ruimte en Duurzaamheid Kernmerk: WTO-BV-01 Datum: 27/06/2018

5 9

BIJLAGE 4

Deskundigenadvies inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Opdrachtgever

Gemeente Amsterdam Kenmerk

1708.5-D1d2/fs/a/s Deskundigen

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker T.A. (Bertold) te Winkel Datum

2 november 2018 Status

Definitief

Versie 18.2

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 2.

Amsterdam

Titel

: Deskundigenadvies inbrengwaarde | Weespertrekvaart Oost

Opdrachtgever

: Gemeente Amsterdam

Kenmerk

: 1708.5-D1d2

Deskundigen

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT : ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT

Datum

: 2 november 2018

Status

: Definitief II

Gloudemans Hintham 117c 5246 AE Rosmalen Postbus 455 5240 AL Rosmalen T 073 641 33 12 F 073 643 03 98 I gloudemans.nl

1708.5-D1d2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 4 1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 4 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 4 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 4 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 4 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 5 1.6. Doel van de raming ........................................................................................................... 5 1.7. Exploitatiegebied ............................................................................................................... 5 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 6 1.9. Te waarderen belang ........................................................................................................ 6 1.10.

Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 6 1.11. Stukken.............................................................................................................................. 6 1.12. Opname ............................................................................................................................. 6 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 6 1.14. Peildatum........................................................................................................................... 6 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 7 1.16. Versies............................................................................................................................... 7 1.17. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 7 1.18. Conformiteit NRVT/EVS .................................................................................................... 7 1.19. Publicatie ........................................................................................................................... 7 1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 7 1.21. Algemene voorwaarden .................................................................................................... 8

Algemene en bijzondere uitgangspunten ..................................................... 9 2.1. 2.2.

Omschrijving plangebied .............................................................................. 12 3.1. 3.2. 3.3.

Algemene uitgangspunten ................................................................................................. 9 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 11

Omschrijving per eigenaar .............................................................................................. 12 Ligging van het plangebied ............................................................................................. 12 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 12

Waardering ..................................................................................................... 14 4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 14 4.2. Wettelijk kader ................................................................................................................. 14 4.3. Complex .......................................................................................................................... 14 4.4. Relevante gegevens exploitatieplan ............................................................................... 15 4.5. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 15 4.6. Gebruikte methode .......................................................................................................... 15 4.7. Referentietransacties ...................................................................................................... 17 4.8. Residuele waarde ............................................................................................................ 20 4.9. Back-testing ..................................................................................................................... 21 4.10.

Onzekerheden waardering .............................................................................................. 21 4.11. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 21 4.12. Finale waardering ............................................................................................................ 22

Bijlagen .......................................................................................................... 24

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Adres Postcode Plaats Telefoon

1.2.

Gemeente Amsterdam Postbus 202 1000 AE AMSTERDAM 14 020

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 4.

Gloudemans De heer T.A. te Winkel Postbus 455 5240 AL ROSMALEN 073 641 33 12 btewinkel@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed) ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur 6207912 (RICS Valuation Scheme), RT586908102 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Wonen, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 18 mei 2018 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

1.5.

Blad 5.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaken, dan wel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan Weespertrekvaart Oost.

1.7.

Exploitatiegebied

Uitsnede exploitatieplangebied, waarbij met oranje de begrenzing van het exploitatiegebied is aangegeven.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 6.

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaak vrij van huur, gebruik en/of pacht is.

1.10.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c.

kadastrale informatie ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op www.bagviewer.nl

1.12.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 22 mei 2018 bezocht en opgenomen.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 22 mei 2018.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 7.

De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 7 juni 2018 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Op 12 juni 2018 heeft een bespreking van het conceptadvies plaatsgevonden. Tijdens deze bespreking is een aantal onduidelijkheden besproken, waarna nadere gegevens zijn verstrekt over de gedeeltelijke percelen die nog niet in de raming waren opgenomen. Tevens is door de gemeente een toelichting gegeven over de onroerende zaken waar naar haar oordeel bijzonderheden spelen die op basis van de gevelopname niet zichtbaar waren. Op 21 juni 2018 is een herzien conceptrapport verzonden, waarbij is aangegeven dat de residuele berekening nog geactualiseerd moest worden op basis van de laatste kostenraming. Op 26 juni 2018 is het gewijzigde concept besproken, waarna op 27 juni 2018 het definitief rapport is verzonden. Naar aanleiding van de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan is de residuele berekening geactualiseerd om na te gaan wat de gevolgen waren van de wijzigingen op de complexwaarde.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 4 Afwijking ten opzichte van de eerdere versie(s) bedraagt: + 9%, waarvan een groot deel valt toe te schrijven aan het wijzigen van de begrenzing van het exploitatiegebied. De wijzigingen van na 27 juni 2018 hebben geen gevolgen gehad voor de waardering.

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.18.

Conformiteit NRVT/EVS Dit advies wordt door de NRVT geclassificeerd als een wettelijke taxatie waarop de algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT van toepassing zijn. Hierbij gaat de praxis en het wettelijke kader boven de kamerreglementen van het NRVT. Daar waar aansluiting mogelijk is, en dit niet strijdig is, is aansluiting gezocht bij de kamerreglementen.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Voor het opnemen van het deskundigenadvies als bijlage aan het exploitatieplan is geen toestemming nodig.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

1.21.

Blad 8.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2015.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 9.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp)bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de BAG-viewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: • de gebruiksoppervlakte (gbo); • de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo); • de bruto vloeropperlvlakte (bvo).

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 10.

In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies

wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet 1

wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet

wel wel wel wel wel wel we wel wel wel niet wel wel

In de BAG-viewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven. Door de deskundigen is in een aantal gevallen geconstateerd dat de gegevens uit de BAGviewer zeer onrealistisch waren. Op dat moment is een inschatting gemaakt op basis van de kadastrale gegevens. Van vier locaties hebben de deskundigen inzicht gehad in taxatierapporten die in opdracht van de gemeente zijn opgesteld. Voor deze locaties is, indien de daarin opgenomen oppervlakten significant afweken van de gegevens uit de BAG-viewer uitgegaan van de daarin opgenomen oppervlakten. Dit is gedaan omdat het grootste deel van de bedrijfsruimten bestaat uit units voor kleinere bedrijven. Deze units worden doorgaans kaal opgeleverd, waarbij de verdiepingsvloeren niet altijd standaard zijn aangebracht. In dat geval zijn deze meters doorgaans niet opgenomen in de BAG-viewer, waardoor deze een vertekend beeld kunnen geven. Doordat de aangebrachte voorzieningen niet van buiten zichtbaar zijn, merken de deskundigen op dat zij de feitelijke oppervlakten niet hebben kunnen controleren en dat er derhalve een aanzienlijke onzekerheidsmarge aanwezig is met betrekking tot de oppervlakten. In dat kader wordt opgemerkt dat onderhavig advies een raming betreft en deze in de toekomst nader gedetailleerd kan worden op het moment dat er meer gegevens beschikbaar zijn.

Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Gelet op de bouwjaren van de oudste opstallen kan worden aangenomen dat daarin asbest zit verwerkt. Bij de nieuwe units is dit gelet op het bouwjaar niet het geval. Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien.

Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen. 1708.5-D1d2

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 11.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

2.2.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn, behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 12.

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen tussen de Weespertrekvaart, de H.J.E. Wenckebachweg en de insteekhaven in Amsterdam Over Amstel. Het gebied is gelegen naast de “Bijlmer Bajes”.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.3.

Globale uitsnede (bron: : www.maps.google.nl)

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Weespertrekvaart Midden” van de gemeente Amsterdam, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 27 november 2013. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “bedrijf”. De gronden met deze bestemming zijn aangewezen voor bedrijven en bedrijfswoningen. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de Fragment verbeelding verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0363.M1205BPGST-VG01)

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 13.

Voorontwerpbestemmingsplan Het voorontwerpbestemmingsplan voorziet grotendeels in een uit te werken woonbestemming.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 14.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten vormen geen onderdeel van onderhavig deskundigenadvies en zijn afzonderlijk geraamd). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. Naar oordeel van de deskundigen dient het exploitatiegebied gezien te worden als één complex. Dit omdat er sprake is van ruimtelijke en functionele samenhang. Daarnaast blijkt uit het exploitatieplan dat de kosten en batenomslag eveneens uitgaat van één exploitatie.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 15.

4.4.

Relevante gegevens exploitatieplan De deskundigen hebben onderzocht in hoeverre de uitgangspunten van het exploitatieplan marktconform zijn. Naar oordeel van de deskundigen zijn deze uitgangspunten niet onredelijk. Derhalve zijn deze uitgangspunten overgenomen bij het opstellen van de residuele berekening.

4.5.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse.

4.6.

Strengths • Gelegen in een transformatiegebied, waarbij de naastgelegen gebieden (Bijlmer Bajes en het noordelijke deel van de Weespertrekvaart) reeds in ontwikkeling zijn; • Gelegen aan het water met een goede ontsluiting per auto.

Weaknesses • Geïsoleerde ligging door het water, spoor en snelweg; • Ontsluiting met het openbaar vervoer is beperkt (wel Metrostation Spaklerweg in de omgeving); • Omliggende bedrijvigheid blijft nog een tijd aanwezig.

Opportunities • Sterk opgaande markt met grote vraag naar woningen; • Door de ligging aan het water met aan de overzijde veel groen kan een hoogwaardige invulling worden verkregen; • De omliggende gebieden worden reeds getransformeerd, waardoor er geen place-making nodig is en het gebied al voor de realisatie op de kaart wordt gezet.

Threats • Bestaand bedrijventerrein met mogelijke verontreinigingsrisico’s; • De sterk stijgende prijzen en beperkingen van de leencapaciteit kunnen nadelig zijn voor de afzet.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode.

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats 1708.5-D1d2

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 16.

De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de inkomstenbenadering. Daarnaast heeft een toetsing plaatsgevonden op basis van de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat de bestaande opstallen voor een groot deel uit courante bedrijfsobjecten staan, waarbij de waarde doorgaans wordt bepaald op basis van de inkomstenbenadering. Hierbij is de comparatieve benadering gebruikt ter toetsing. Nu er sprake is van een herontwikkelingslocatie heeft tevens een toetsing plaatsgevonden of de objecten de hoogste waarde ontlenen aan het huidige gebruik, dan wel aan de voorgenomen herontwikkeling. Hiervoor is een residuele waardeberekening opgesteld, die is getoetst aan referenties. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing.

De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. De huurwaardekapitalisatiemethode is in de vastgoedwereld een veelgebruikt instrument om marktwaarde en de kwaliteit van een koopobject uit te drukken. De kapitalisatie van de huurwaarde geschiedt door de huurwaarde te delen door een rentevoet (yield) na aftrek van de geschatte exploitatielasten of door de netto huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt vervolgens vergeleken door middel van de comparatieve methode. Op deze wijze wordt de waarde zo goed mogelijk vergeleken met andere (referentie)transacties en is het marktbeeld daardoor het meest transparant.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

4.7.

Blad 17.

Referentietransacties Onderstaande referentietransacties betreffen in Realworks / Vastgoeddata geregistreerde transacties. Hierbij is specifiek gekeken naar transacties van vergelijkbare bedrijfshallen. Aangezien een groot deel van de opstallen betrekking heeft op kleinere bedrijfsunits, die doorgaans een hogere huurwaarde / waarde hebben dan grotere bedrijfshallen, is in het referentieonderzoek zowel gekeken naar kleinere units, als naar grotere bedrijven. Uit het onderzoek zijn de volgende, naar oordeel van de deskundigen, vergelijkbare referenties naar voren gekomen: Referenties huur grote objecten Foto

Adres

Oppervlakte

Huurprijs

Transactiedatum

Opmerkingen

Spaklerweg 87, AmsterdamDuivendrecht

1.050 m2, waarvan 600 m² op de begane grond

Gemiddeld € 80,00 per m2

11-2016

Bouwperiode 2001-2010, de onroerende zaak verkeert in nette staat van onderhoud.

Daniel Goedkoopstraat 1, Amsterdam

1.688 m2, geheel op de begane grond

Gemiddeld € 125,00 per m2

3-2017

Bouwperiode na 2011, GDVfunctie mogelijk

H.J.E. Wenckebachweg 133 AMSTERDAM

912, waarvan 242 m2 kantoor op de begane grond en verdieping

Gemiddeld € 75,00 per m2

11-10-2017

Nette afwerking, van buiten gedateerd

Gemiddeld

€ 93,33

Referenties huur bedrijfunits Foto

Adres

Oppervlakte

Huurprijs

Transactiedatum

Opmerkingen

H.J.E. Wenckebachweg 53 P AMSTERDAM

207 m2, waarvan 135 m2 op de begane grond

Gemiddeld € 110,00 per m2

11-2016

Verdieping voorzien van luxe afgewerkt kantoor met keuken en badkamer.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Gemiddeld

Blad 18.

H.J.E. Wenckebachweg 45 C AMSTERDAM

200 m2, waarvan 100 m2 kantoor / showroom op de verdieping

Gemiddeld € 114,00 per m2

22-1-2018

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 45 6V-15 AMSTERDAM

374 m2, waarvan 98 m2 bvo op de verdieping

Gemiddeld € 93,58 per m2

5-12-2017

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 45 6V-4 AMSTERDAM

374 m2, waarvan 98 m2 op de verdieping

Gemiddeld € 93,58 per m2

14-12-2016

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 150 d AMSTERDAM

270 m2, waarvan 30 m2 op de verdieping

Gemiddeld € 112,23 per m2

12-12-2017

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 53-B AMSTERDAM

130 m2

Gemiddeld € 115,38 per m2

31-10-2017

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 53K AMSTERDAM

225 m2, waarvan 120 m2 kantoor op de verdieping

Gemiddeld € 136,00 per m2

10-11-2016

Nette afwerking

€ 110,50 per m2

Uit vorenstaande referenties volgt dat de kleinere units gemiddeld genomen een hogere huur per m² hebben dan de kleinere units. Doordat de bedrijfsobjecten niet van binnen zijn opgenomen, is het de deskundigen niet bekend hoe de indeling van de objecten is. Derhalve is voor de waardering uitgegaan van de gemiddelde huurwaarde zonder splitsing naar de huurwaarde van de bedrijfsoppervlakte en kantooroppervlakte. 1708.5-D1d2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 19.

Uit het referentieonderzoek zijn de volgende koopprijzen naar voren gekomen: Referenties koop Foto

Gemiddeld

Adres

Oppervlakte

Huurprijs

Transactiedatum

Opmerkingen

H.J.E. Wenckebachweg 150 d AMSTERDAM

260 m2, waarvan 50 m2 op de verdieping

Gemiddeld € 1.096,00 per m2

11-5-2016

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 47 a AMSTERDAM

590 m2, waarvan 325 m2 op de verdieping

Gemiddeld € 1.101,69 per m2

9-2016

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 47 AMSTERDAM

200 m2

Gemiddeld € 1.385,00 per m2

2016

Nette afwerking

H.J.E. Wenckebachweg 53-M AMSTERDAM

253 m2

Gemiddeld € 1.769,00 per m2

2016

Nette afwerking, gelet op de betaalde prijs, lijkt het erop dat deze mogelijk niet enkel is gebaseerd op de huidige gebruiksmogelijkheden.

€ 1.337,92

Indien de referenties van de huur en koopobjecten met elkaar worden vergeleken, blijkt dat bij een gemiddelde huurwaarde van € 110,50 per m² en een transactieprijs van € 1.337,92 een gemiddelde BAR van afgerond 8,25% k.k. wordt behaald. Bij de raming van de inbrengwaarde heeft hierbij een correctie plaatsgevonden als gevolg van het feit dat de referentietransacties van de verkopen circa 2 jaar oud zijn en dat de markt in de tussenliggende periode is verbeterd. Indien bijvoorbeeld naar de cijfers van Cushman & Wakefield wordt gekeken blijkt dat de aanvangsrendementen voor goede locaties in 2017 met 0,25% zijn gedaald ten opzichte van 2016. Voor de waardering per heden is dan ook uitgegaan van een correctie van 0,5% ten opzichte van de gevonden referenties, zodat is gerekend met een BAR van 7,75% k.k. Indien wordt uitgegaan van de gemiddelde huurwaarde van € 110,50 per m², resulteert dit in een opbrengst van € 1.425,00 per m².

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 20.

Voor de grotere bedrijfshallen is, rekening houdende met de referenties, uitgegaan van een huurwaarde van circa € 95,00 per m². Bij een BAR van 7,75% k.k. resulteert dit in een waarde van afgerond € 1.275,00 per m². Voor de sterk verouderde bedrijfshallen, voorzien van bovenwoning, dan wel kantoor op de verdieping is er rekening mee gehouden dat deze als gevolg van de veroudering een lagere huurwaarde hebben en een hogere objecttoeslag bij de rendementseis. Derhalve is uitgegaan van een gemiddelde huurwaarde van € 80,00 per m² en een rendement van 8%. Dit resulteert in een gemiddelde waarde van € 1.000,00 per m². Voor het bepalen van de kosten van vrijmaken van huur en gebruik is aangenomen dat de eigenaren c.q. huurders de onroerende zaak moeten leegruimen en verhuizen naar elders. Aangezien de eigenaren / huurders niet zijn gesproken en er geen zicht is op de bedrijfsactiviteiten, zijn de kosten voor het vrijmaken voor alle onroerende zaken geraamd op 15% van de waarde 3. Hierbij wordt door de deskundigen benadrukt dat deze kosten niet gelijk zijn aan de volledige schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet.

In de Wro wordt namelijk nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen enerzijds de kosten van een volledige schadeloosstelling - die kunnen worden opgenomen bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven - en anderzijds de kosten voor het vrijmaken van rechten, die onderdeel vormen van de inbrengwaarde. In de kosten voor het vrijmaken van rechten zit dan ook geen volledige schadeloosstelling op basis van reconstructie c.q. liquidatie opgenomen. Dit omdat in een exploitatieplan wordt opgesteld met als doel de verhaalbare kosten te berekenen indien een grondeigenaar de ontwikkeling kan en wil zelfrealiseren. Op het moment dat in de toekomst blijkt dat (verwerving op basis van) onteigening noodzakelijk is, zal daarop de raming van de inbrengwaarde dienen te worden geactualiseerd en zal voor die percelen waarbij dit (gemotiveerd) noodzakelijk is, worden uitgegaan van volledige schadeloosstelling waardoor deze kosten zullen toenemen. Op basis van bovenstaande uitgangspunten is in de bijlage een toelichting opgenomen per eigenaar. Deze resulteert in een totale inbrengwaarde van afgerond € 35.500.000,00.

4.8.

Residuele waarde Zoals eerder aangegeven hebben de deskundigen de uitgangspunten van de grondexploitatie getoetst en geen aanleiding gezien om voor een residuele berekening andere uitgangspunten te hanteren. Hierbij wordt opgemerkt dat iedere residuele berekening een inschatting betreft van toekomstige kosten en opbrengsten en derhalve een onzekerheidsmarge heeft. De uitkomsten zijn daarbij sterk afhankelijk van de gehanteerde uitgangspunten. Om de residuele waarde te berekenen, hebben de deskundigen de uitgangspunten van het exploitatieplan gehanteerd, waarbij vervolgens marktconforme disconteringsvoet is gebruikt, waarin tevens de risico-opslagen zijn verwerkt 4. Gelet op de risico’s en het feit dat er veel versnipperd eigendom is, is uitgegaan van een disconteringsvoet van 6,5%. Op basis van deze uitgangspunten blijkt dat er residueel een budget beschikbaar is van afgerond € 31.205.656,00 (zie samenvatting volgende bladzijde).

Dit betreft een raming op basis van de gevelopname. De feitelijke kosten kunnen per locatie afwijken. Op het moment dat er meer zicht is op het huidige gebruik kunnen deze kosten nader gedetailleerd worden. 4 In de gemeentelijke exploitatie is dit niet mogelijk, waardoor indien de gemeentelijke rentevoet zou worden gehanteerd dit niet in een marktwaarde resulteert. 1708.5-D1d2 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Berekening Wro 6.13.1.c.1

Bro

Blad 21.

6.2.3.a 6.2.3.b 6.2.3.c 6.2.3.d

Inbrengwaarde gronden Waarde van de gronden Waarde van de opstallen, inclusief grond onder de opstallen Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen

Nominaal € 34.813.368 € 31.205.646 € € € 3.607.723

6.2.4.a 6.2.4.b 6.2.4.c 6.2.4.d 6.2.4.e 6.2.4.f 6.2.4.g 6.2.4.h 6.2.4.i 6.2.4.j 6.2.4.k 6.2.4.l 6.2.4.m 6.2.4.n

Andere kosten ivm de exploitatie Kosten onderzoeken Kosten bodemsanering en grondwerken Kosten aanleg voorzieningen in het gebied Kosten van maatregelen in het gebied Kosten buiten het exploitatiegebied Kosten voor toekomstige exploitaties Kosten van voorbereiding en toezicht Kosten opstellen ruimtelijke plannen Kosten ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Kosten tijdelijk beheer Planschadekosten Niet terugvorderbare belastingen Rentekosten / -opbrengsten (gerealiseerd)

€ 18.257.875 € € 1.412.000 € 4.230.010 € € 6.967.974 € € 608.603 € 644.878 € € 3.257.652 € 416.100 € 720.658 € € -

6.13.1.c.2

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Kostenstijging 304.886 € - € - € - € 304.886 € 1.697.268 196.208 659.834 790.145 18.143 32.938 -

Rentekosten / -opbrengsten (exploitatie) TOTAAL KOSTEN Wro 6.13.1.c.3

Bro Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties TOTAAL OPBRENGSTEN

€ € € € € € € € € € € € € € €

19.955.143 1.608.208 4.889.844 7.758.119 608.603 644.878 3.257.652 434.243 753.596 -

€

23.045.442

€ 53.071.244

€

78.118.839

Nominaal € 67.662.157 € 67.662.157 € € -

Opbrengstenstijging € 10.456.682 € € 10.456.682 € € - € € - €

Totaal 78.118.839 78.118.839 -

€ 67.662.157 €

2.002.154

Totaal 35.118.254 31.205.646 3.912.608

10.456.682

€

78.118.839

Figuur 1: Overzicht uitkomsten residuele berekening.

Indien deze uitkomst wordt vergeleken met de inbrengwaarde op basis van de huidige gebruiksmogelijkheden ligt deze lager (maar wel in dezelfde orde van grootte). Indien er vervolgens nog rekening mee wordt gehouden dat thans is uitgegaan van minnelijke verwerving en onteigeningen in de toekomst zeker niet zijn uitgesloten, kan worden geconcludeerd dat de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan de huidige gebruiksmogelijkheden.

4.9.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

4.10.

Onzekerheden waardering Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn deskundigen van oordeel dat in onderhavig advies rekening dient te worden gehouden met specifieke waarderingsonzekerheden als gevolg van het feit dat is gewerkt met ramingen op basis van gevelopnamen. Als gevolg hiervan dient rekening gehouden te worden met een bandbreedte op de waardering. Deze is door deskundigen intuïtief bepaald op circa 25 % van de waarde.

4.11.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

4.12.

Blad 22.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd:

Adres 1 H.J.E. Wenckebachweg 45-A 2 H.J.E. Wenckebachweg 45-B 3 H.J.E. Wenckebachweg 45-C 4 H.J.E. Wenckebachweg 45-D 5 H.J.E. Wenckebachweg 45-E 6 H.J.E. Wenckebachweg 43-A 7 H.J.E. Wenckebachweg 43-B 8 H.J.E. Wenckebachweg 43-C 9 H.J.E. Wenckebachweg 43-D 10 H.J.E. Wenckebachweg 47 A, B en C 11 H.J.E. Wenckebachweg 47-D 12 H.J.E. Wenckebachweg 49 A, B, C, D en G 13 H.J.E. Wenckebachweg 49-E 14 H.J.E. Wenckebachweg 49-F 15 H.J.E. Wenckebachweg 51 16 H.J.E. Wenckebachweg 53-Z 17 H.J.E. Wenckebachweg 53-A 18 H.J.E. Wenckebachweg 53-Y 19 H.J.E. Wenckebachweg 53-B/C 20 H.J.E. Wenckebachweg 53-W, E, G, S, T, V, D, H 21 H.J.E. Wenckebachweg 53-R 22 H.J.E. Wenckebachweg 53-P 23 H.J.E. Wenckebachweg 53-N 24 H.J.E. Wenckebachweg 53-J 25 H.J.E. Wenckebachweg 53-M 26 H.J.E. Wenckebachweg 53-K 27 H.J.E. Wenckebachweg 53-L 28 H.J.E. Wenckebachweg 57/H 57/1 29 H.J.E. Wenckebachweg 59/H 59/1 30 H.J.E. Wenckebachweg 61 31 H.J.E. Wenckebachweg 63 32 H.J.E. Wenckebachweg 65, 67 33 H.J.E. Wenckebachweg 69 34 H.J.E. Wenckebachweg 71/1, 71/2 en 71H 35 H.J.E. Wenckebachweg 75, 77 36 H.J.E. Wenckebachweg 79 37 H.J.E. Wenckebachweg 81A / 81B 38

Afgerond € 410.000,00 € 310.000,00 € 310.000,00 € 310.000,00 € 310.000,00 € 410.000,00 € 310.000,00 € 310.000,00 € 310.000,00 € 2.020.000,00 € 1.330.000,00 € 3.240.000,00 € 420.000,00 € 510.000,00 € 2.910.000,00 € 1.840.000,00 € 690.000,00 € 360.000,00 € 740.000,00 € 3.880.000,00 € 440.000,00 € 290.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 410.000,00 € 400.000,00 € 440.000,00 € 420.000,00 € 830.000,00 € 550.000,00 € 310.000,00 € 1.370.000,00 € 430.000,00 € 420.000,00 € 2.080.000,00 € 1.260.000,00 € 1.540.000,00 € 2.720.000,00 € 35.500.000,00

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 23.

€ 35.500.000,00 (zegge: vijfendertig miljoen vijfhonderdduizend euro)

Rosmalen, 2 november 2018

De deskundigen,

F.C.L.G. Schavemaker

T.A. te Winkel

Gemeente Amsterdam | Inbrengwaarde Weespertrekvaart Oost

Blad 24.

Bijlagen 1.

Toelichting per eigenaar

BIJLAGE 1

1708.5-D1d - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

1.2.

Locatie H.J.E. Wenckebachweg 45-A, 1096 AK Amsterdam

Eigenaren De heer Gerardus Johannes Maria Wilmink Meerweg 39 1405 BC BUSSUM Mevrouw Saskia Agatha Hendrika Pothuizen C v Montpensierlaan 54 1181 RR AMSTELVEEN De heer Marcel Simon Koekoek Mr. Sixlaan 20 1181 PK AMSTELVEEN Mevrouw Maria Agatha Wilhelmina van den Hurk Mijdrechtse Zuwe 34 1427 AW AMSTELHOEK

1.3.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak binnen het plangebied sectie

nummer

Amsterdam

1397

appartements recht A1

Amsterdam

1397

A17

Amsterdam

1397

A18

gemeente

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

Blad 2. 1708.5-D1d - Bijlage 1

1.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een bedrijfsruimte met twee bijbehorende parkeerplaatsen, plaatselijk bekend als H.J.E. Wenckebachweg 45-A, 1096 AK Amsterdam. Bedrijfsunit Bouwjaar: Oppervlakte:

2001 208 m2 (BAG-viewer)

Het betreft een bedrijfshal met bovenliggend kantoor.

Foto van het desbetreffende complex Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. De onderhoudsstaat is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

1.5.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

1.6.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie behoudens: a. b.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming

1.7.

Vigerende bestemming van de onroerende zaak Op basis van het bestemmingsplan “Weespertrekvaart Midden” is de onroerende zaak bestemd voor bedrijf met een maximale bouwhoogte van 10 m¹.

1.8.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaak Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in een uit te werken woonbestemming.

1.9.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gunstig gelegen ten opzichte van de snelwegen in een gebied met meerdere bedrijven.

Blad 3. 1708.5-D1d - Bijlage 1

Objectbeoordeling Het object betreft een traditionele bedrijfsunit met kantoorruimte op de verdieping. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Door de beperkte afmetingen zijn de units uitermate geschikt voor zzp’ers en kleine bedrijven. De mate van verhuurbaarheid wordt dan ook goed geacht. Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid wordt, rekening houdende met de staat van onderhoud, als goed geacht voor het huidige gebruik. Gelet op de voorgenomen herontwikkeling kan worden aangenomen dat er tevens interesse bestaat bij ontwikkelaars.

1.10.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de onroerende zaak de hoogste waarde ontleent aan de huidige gebruiksmogelijkheden. Indien naar de vorm van de onroerende zaak wordt gekeken, lijkt deze groter dan de naastgelegen hallen. Derhalve is aangenomen dat de informatie uit de BAG-viewer niet correct is en is uitgegaan van 250 m². Op basis van de referenties zoals zijn genoemd in de hoofdrapportage is de onroerende zaak van 250 m² gbo gewaardeerd op € 1.425,00 per m², uitmakende een bedrag van € 356.250,00. Daarnaast is rekening gehouden met de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten. Deze kosten zijn geraamd op € 53.437,00. Dit resulteert in een totale inbrengwaarde van € 409.687,50, afgerond € 410.000,00.

Blad 4. 1708.5-D1d - Bijlage 1

2.1.

Locatie H.J.E. Wenckebachweg 45-B, 1096 AK Amsterdam

2.2.

Eigenares Onroerendgoed Maatschappij B.G.I. Volendam B.V. Edisonstraat 7 A 1131 KA VOLENDAM

2.3.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak binnen het plangebied sectie

nummer

Amsterdam

1397

appartementsrecht A2

Amsterdam

1397

A15

Amsterdam

1397

A16

gemeente

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

2.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een bedrijfsruimte met twee bijbehorende parkeerplaatsen, plaatselijk bekend als H.J.E. Wenckebachweg 45-B, 1096 AK Amsterdam. Bedrijfsunit Bouwjaar: Oppervlakte:

2001 188 m² (BAG-viewer)

Het betreft een bedrijfshal met bovenliggend kantoor.

Blad 5. 1708.5-D1d - Bijlage 1

Foto van het desbetreffende complex Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. De onderhoudsstaat is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn.

2.5.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

2.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming

2.7.

Vigerende bestemming van de onroerende zaak Op basis van het bestemmingsplan “Weespertrekvaart Midden” is de onroerende zaak bestemd voor bedrijf met een maximale bouwhoogte van 10m¹.

2.8.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaak Het toebedachte bestemmingsplan voorziet in een uit te werken woonbestemming.

2.9.

Beoordeling en onderbouwing courantheid Locatiebeoordeling De locatie is gunstig gelegen ten opzichte van de snelwegen in een gebied met meerdere bedrijven. Objectbeoordeling Het object betreft een traditionele bedrijfsunit met kantoorruimte op de verdieping. Mate van verhuurbaarheid/gebruik Door de beperkte afmetingen zijn de units uitermate geschikt voor zzp’ers en kleine bedrijven. De mate van verhuurbaarheid wordt dan ook goed geacht.

Blad 6. 1708.5-D1d - Bijlage 1

Mate van verkoopbaarheid De mate van verkoopbaarheid wordt, rekening houdende met de staat van onderhoud, als goed geacht voor het huidige gebruik. Gelet op de voorgenomen herontwikkeling kan worden aangenomen dat er tevens interesse bestaat bij ontwikkelaars.

2.10.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de onroerende zaak de hoogste waarde ontleent aan de huidige gebruiksmogelijkheden. Op basis van de referenties zoals zijn genoemd in de hoofdrapportage is de onroerende zaak van 188 m² gbo gewaardeerd op € 1.425,00 per m², uitmakende een bedrag van € 267.900,00. Daarnaast is rekening gehouden met de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten. Deze kosten zijn geraamd op € 40.185,00. Dit resulteert in een totale inbrengwaarde van € 308.085,00, afgerond € 310.000,00.

Blad 7. 1708.5-D1d - Bijlage 1

3.1.

Locatie H.J.E. Wenckebachweg 45-C, 1096 AK Amsterdam

3.2.

Eigenaar De heer Rody Simon Bagchus Waddenland 71 1115 XG DUIVENDRECHT

3.3.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaak binnen het plangebied sectie

nummer

Amsterdam

1397

appartementsrecht A3

Amsterdam

1397

A14

gemeente

Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)

3.4.

Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak De onroerende zaak omvat een bedrijfsruimte met bijbehorende parkeerplaats, plaatselijk bekend als H.J.E. Wenckebachweg 45-C, 1096 AK Amsterdam. Bedrijfsunit Bouwjaar: Oppervlakte:

2001 188 m2 (BAG-viewer)

Het betreft een bedrijfshal met bovenliggend kantoor.

Blad 8. 1708.5-D1d - Bijlage 1

3.5.

Zakelijke rechten Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

3.6.

Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten Melding, bevel, beschikking of vordering Wet bodembescherming

3.7.

Vigerende bestemming van de onroerende zaak Op basis van het bestemmingsplan “Weespertrekvaart Midden” is de onroerende zaak bestemd voor bedrijf met een maximale bouwhoogte van 10 m¹.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11933115/1