Bijlage 2.0_Concept-investeringsnota NMbuurt.pdf
Tekst van het document
Deze aandachtspunten onderzoeken we in de volgende fase verder om te bepalen in hoeverre we moeten saneren. Geotechnische situatie van de ondergrond Het uitgevoerde geotechnisch onderzoek voor de woningbouw Gooise Kant (aan de andere kant van de Gooiseweg) toont globaal tussen NAP -5 en -8 m een samendrukbare laag van klei en veenlagen. Omdat een deel van het gebied als gronddepot of bouwterrein dienstdoet, zullen de
27
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
zettingen vanwege de voorgenomen maaiveldophoging op deze locaties beduidend minder zijn. Zie onderstaande luchtfoto’s.
Afbeelding 6.2 links opslagterrein Dura Vermeer, rechts depot VWS bij de A9. Bron: Globespotter.
Het stedenbouwkundig plan bevat parkeerkelders onder een deel van de bebouwing. We moeten onderzoeken of de aanleg hiervan vanaf het maaiveld kan gebeuren. Dat is vooral belangrijk voor een grondwaterneutrale kelder. De ophoging rondom het gebouw kunnen we gefaseerd uitvoeren en consolideren tijdens de bouw. Voor een groot deel van het volume van de parkeerkelders is dan geen voorbelasting of grondwerk nodig. De bouwer moet wel rekening houden met de effecten van de ophoging rondom het gebouw op de fundering. Dit omdat het extra belasting op de palen is. Ook voor de openbare ruimte, waaronder de ventweg, is aanvullend geotechnisch onderzoek nodig om na te gaan in hoeverre voorbelasting noodzakelijk is. Bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC) In de voorbereiding en uitvoering van sloop- en saneringswerkzaamheden, bouwrijpmaken en inrichting van de openbare ruimte moeten we aandacht besteden aan de eisen die worden gesteld aan Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC). De maatregelen die in dit kader worden genomen en de hieraan verbonden kosten staan in de BLVC-plannen. De partij die de opdrachtgever is voor de uitvoering van de werkzaamheden stelt een BLVC-plan op. Een door de stadsregisseur goedgekeurd BLVC-plan is vereist voor het verkrijgen van de vergunningen.
Tijdens de bouwactiviteiten moeten we ook aandacht hebben voor de leefbaarheid in het gebied. We moeten een menging van bouwverkeer en overig verkeer vermijden, evenals kruisingen van beide verkeersstromen. De verkeerssituatie moet duidelijk zijn voor iedereen, ook tijdens de nachtelijke uren. Voor de sociale veiligheid is het noodzakelijk dat de situatie geen aanleiding is voor ongewenste gebeurtenissen.
28
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
7 Vervolg
In vervolg op deze investeringsnota maken we de ontwikkeling van de Nelson Mandelabuurt juridisch-planologisch mogelijk. Ook stellen we de kavelpaspoorten en de selectiecriteria op. De planning is dat de bouw van de woningen in 2025 start. In dit hoofdstuk leest u hier meer over.
7.1 Juridisch-planologisch kader Het geldende juridisch-planologisch kader voor de Nelson Mandelabuurt is het bestemmingsplan De Nieuwe Bijlmer. Dit bestemmingsplan is vastgesteld in juni 2007. Hierin kreeg het plangebied voor Nelson Mandelabuurt de bestemmingen ‘Woningen (Wx)’ en ‘Verblijfsgebied (Va2)’. Binnen de bouwvlakken zijn woningen toegestaan, ook woonerven en buurtwegen zijn toegestaan. Een herziening is nodig om de ontwikkeling uit deze investeringsnota juridisch-planologisch mogelijk te maken. De bouwvlakken in het bestemmingsplan komen namelijk niet precies overeen met de bouwvlakken van het huidige stedenbouwkundige plan. Afhankelijk van de ingangsdatum van de Omgevingswet, thans beoogd op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023, kan dit op 2 manieren: 1. een op ontwikkeling gericht omgevingsplan opstellen. 2. per ontwikkeling een omgevingsvergunning verlenen. In een latere fase maken we in samenspraak met Grond en Ontwikkeling de keuze voor de juridisch-planologische procedure om de afwijkingen van het huidige bestemmingsplan mogelijk te maken. Dit is omdat de Omgevingswet in 2022 in werking treedt. Daarom is het in 2022 en 2023 een risico om te ontwikkelen met een omgevingsplan. De software waarmee dit moet gebeuren is nog niet klaar en het is nu niet duidelijk of de software werkt wanneer de Omgevingswet ingaat.
7.2 Ontwikkelstrategie Alle gronden in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. De kavels worden in erfpacht uitgegeven aan ontwikkelaars. Zij ontwikkelen hun bouwplannen voor eigen rekening en risico. De openbare ruimte binnen de plangrenzen blijft volledig eigendom en in handen van de gemeente. De inrichting van het gebied (het woonrijpmaken) is onze verantwoordelijkheid. Tijdelijk gebruik Een aantal kavels zijn tijdelijk verhuurd voor de opslag van materialen ten behoeve van de bouw van de Gaasperdammertunnel. Daarnaast is er tijdelijk een stadstuin en hockeyveld aangelegd. Voor het hockeyveld moeten we een nieuwe plek vinden. Dit nemen we mee in de totale sportopgave van Zuidoost. We stellen de betrokken partijen tijdig in kennis over beëindiging van het tijdelijke gebruik zodat deze kavels beschikbaar zijn voor de bouw van de Nelson Mandelabuurt.
29
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
Programma Dit plan bestaat uit 10 bouwblokken, waarvan 9 voor woningbouw en 1 voor een alles-in-1-school. In de woonblokken komen verschillende soorten woningen van verschillende grootte. In totaal komen er circa 700 woningen. Om een passend woonprogramma te bepalen, hebben we ambtelijk advies gevraagd aan de directie Wonen en het W-team. We luisterden ook naar de uitkomsten van de participatie. En we bestudeerden de aanbevelingen uit het rapport Stadsdeel Zuidoost Monitoring woningbouw naar doelgroepen & advies van de directie Wonen uit 2021. De verdeling is volgens het beleid: 40 procent sociaal, 40 procent middensegment en 20 procent vrije sector. Alleen onder de 2 blokken in de vrijesector komen parkeergarages. In de plinten (de onderste bouwlaag onder de woningen) komen verschillende maatschappelijke en commerciële functies. We zetten in op een gevarieerd woningaanbod met onder andere woningen voor ouderen en grotere woningen voor gezinnen. Dit plan biedt bovendien kansen voor jongeren en starters die op zoek zijn naar geschikte woonruimte. Omdat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen, verdelen we het middensegment over eeuwigdurende middeldure huurwoningen en middeldure koopwoningen. Dit biedt bewoners uit Zuidoost kans om een stap te zetten op de woningmarkt. Om middeldure koopwoningen mogelijk te maken, wijken we af van het beleid.
Volgens het beleid zijn deze namelijk alleen mogelijk bij een plan met minstens 800 woningen. Hoeveel middeldure koopwoningen er precies komen, onderzoeken we nog. Selectie marktpartijen en zelfbouwers Het uitgangspunt is dat Woonstichting Eigen Haard 3 blokken met sociale huurwoningen afneemt en ontwikkelt. Voor het vervolgproces gaan we een intentieovereenkomst aan. Het 4de blok met sociale huurwoningen is beschikbaar voor een nog nader in te vullen sociale doelgroep. Daarnaast zijn er 2 plekken voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De overige blokken en de school komen via een meervoudig openbare tenderprocedure op de markt. Bijzondere doelgroep(en) Van de 9 bouwblokken, komt 1 blok beschikbaar voor (een) bijzondere doelgroep(en). We onderzoeken op welke manier we dit blok gaan ontwikkelen. Samen met een bestaande partij zoals een woonstichting. Of kiezen we voor een wooncoöperatie: een (coöperatieve) vereniging die erfpachter wordt en de woningen verhuurt aan haar leden. De planning is we in het voorjaar van 2023 het kavelpaspoort voor dit blok klaar hebben. Daarna starten we de selectieprocedure. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) In de Nelson Mandelabuurt is plek voor 2 CPO’s. Voor de selectie van een CPO werken we met een kaartenbak. Bij collectief particulier opdrachtgeverschap vormen de toekomstige bewoners met elkaar een bouwgroep.
Samen bouwen ze koopwoningen en elke deelnemer is opdrachtgever. De groep heeft de volledige zeggenschap over de keuze van de architect, aannemer, het ontwerp, de planontwikkeling en de bouw van het woongebouw. Hiermee dragen zij als de opdrachtgever ook alle risico’s. Als er een kavel beschikbaar komt, maakt de gemeente dit bekend en kunnen CPObouwgroepen zich registeren voor de kaartenbak. Zo doen ze mee aan de selectie. Voor meer informatie waaraan een CPO bouwgroep moet voldoen en hoe de registratie van de kaartenbak werkt, verwijzen wij naar de website van de gemeente over zelfbouw.(www.amsterdam.nl/wonenleefomgeving/zelfbouw/ )
30
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
Tenderprocedure De overige blokken en de school komen via een meervoudige openbare tenderprocedure op de markt. Selectiecriteria die we belangrijk vinden zijn bijvoorbeeld: - Sociale veiligheid - Circulariteit - Duurzame mobiliteit We willen dat er begin 2023 een vastgesteld juridisch kader is. En we willen dat gelijktijdig de kavelpaspoorten en de selectieprocedure beschikbaar zijn, met hierin de stedenbouwkundige en andere randvoorwaarden voor de bouw van de woningen. Daarna kunnen we de tenders starten. Zodra we de fasering van het plan weten, kunnen we ook inzicht geven over de fasering van de tenders.
7.3 Planning We verwachten dat de bestuurlijke besluitvorming over deze investeringsnota rond september 2022 klaar is. Vervolgens leggen we het juridisch vast. In onderstaande tijdlijn gaan we ervan uit dat we een omgevingsplan gaan maken om deze ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken. Dit hangt wel af van de ingangsdatum van de Omgevingswet (thans beoogd op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023). Als deze datum verandert, kiezen we ervoor om per ontwikkeling een omgevingsvergunning te verlenen. Daarna besteden we de bouwkavels aan via een tender en beginnen de eerste werkzaamheden om de bouwkavels tussen het park en de Gooiseweg bouwrijp te maken. We verwachten dat de start van de bouw van de eerste woningen in 2025 gebeurt. Dit nadat de ontwikkelende partijen uit de tenderprocedure bouwplannen hebben gemaakt en de benodigde omgevingsvergunningen zijn verleend. In onderstaande tijdlijn staan het planvormingsproces en de momenten van inspraak als we kiezen voor het opstellen van een omgevingsplan.
Afbeelding 7.1 Tijdlijn Nelson Mandelabuurt
31
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
8 Financiën (KABINET)
De kosten en opbrengsten van dit plan komen ten laste van de grondexploitatie. Zie hiervoor de financiële paragraaf in een apart document (bijlage 2).
32
Gemeente Amsterdam Grond en Ontwikkeling
Versie 8 10 maart 2022
Investeringsnota Nelson Mandelabuurt
Bijlagen
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3:
Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8:
concept-stedenbouwkundig plan Nelson Mandelabuurt financiële paragraaf (KABINET) rapport ‘Naar een complete stad: ruimte voor voorzieningen in Zuidoost, DNK en ABPZ. De opgave voor ruimte en plekken voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen in de Bijlmer, Gaasperdam, Amstel III, ArenApoort, De Nieuwe Kern en Amstel Businesspark zuid tot 2030’ (april 2019) rapport ‘Participatie gebiedsontwikkeling Nelson Mandelapark’ (september 2019) Quickscan WKO en TEO Nelson Mandelabuurt (december 2021) Convenant ‘Green Deal Houtbouw. Duurzaam uit de crisis 2021-2025’ van de Metropoolregio Amsterdam (oktober 2021). advies expertiseteam Ruimtelijke Ordening (november 2021) advies Subcommissie Integrale Ruimtelijke Kwaliteit (mei 2017)
33