Document · PDF

BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2026.pdf

RAAD 10 juni 2026, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Vaststellen van de actuele saldi van de actieve grondexploitaties Vereveningsfonds en kennisnemen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2026 (VN2026-004379)15.630 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

TOELICHTING Meerjarenperspectief grondexploitaties 2026 Vereveningsfonds

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

1 Inleiding ................................................................................................................. 3 2 Projectenportefeuille ............................................................................................... 4 3 Realisatie 2025 ........................................................................................................ 9 3.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties .................................................................. 9 3.2 Gerealiseerde kasstromen 2025 ................................................................................................ 9 3.3 Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties .................................................................10 3.4 Gerealiseerde kosten in grondexploitaties ............................................................................... 11 3.5 Kasstromen van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds ................................... 11 3.6 Kassaldo en mutaties 2025.......................................................................................................12 3.7 Mutaties 2025 reserves Vereveningsfonds ................................................................................14 4 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming .....................................................

17 4.1 Actualisatie opbrengsten en kosten in de grondexploitaties .................................................... 17 4.2 Gecorrigeerde kasstromen ......................................................................................................18 4.3 Totale kasstroom op fondsniveau............................................................................................ 20 5 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 25 5.1 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ........................................................................25 5.1.1 Reserveringen ....................................................................................................................... 27 5.1.2 Vereveningsruimte ............................................................................................................... 29 5.2 Financiële administratieve aanpassingen ................................................................................. 31 5.3 Inzet vereveningsruimte ..........................................................................................................32 6 De waarde van de portefeuille ................................................................................ 33 7 Gevoeligheden en risico’s .......................................................................................

37 8 Bijlage: werking van het Vereveningsfonds .............................................................. 41

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

1 Inleiding Dit is de bijlage bij de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026 (MPG 2026) van de gemeente Amsterdam. In deze bijlage zijn de uitgebreide tabellen behorende bij het MPG 2026 (Bijlage 1a) opgenomen en toegelicht. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O), en geeft inzicht in de ﬁnanciële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds. In 2025 is de reserve Zuidas opgeheven en verdeeld over het Vereveningsfonds en de reserve Schaalsprong. Het Zuidasdok is gelijktijdig ondergebracht onder de reserve Schaalsprong. De andere grondexploitaties van Zuidas zijn rechtstreeks ondergebracht onder het Vereveningsfonds binnen Grond en Ontwikkeling (G&O). Dit is een ﬁnanciële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, waarbij het belangrijk is om te onderkennen dat de optelsom van de afzonderlijke grondexploitaties niet het correcte totaalbeeld voor de portefeuille als geheel leidt. Ook wordt op portefeuilleniveau inzicht gegeven in de eﬀecten van veranderende marktomstandigheden en scenario- en gevoeligheidsanalyses.

De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Met de vereveningsruimte (vrije ruimte) kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief ﬁnancieel resultaat worden gedekt. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2025. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen en nominaal op prijspeil 1-1-2025, tenzij anders aangegeven. Dit document is als volgt opgebouwd: • • • •

• •

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van de projectgebieden. De realisatiecijfers van 2025 worden gepresenteerd in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar en tien jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2026 – MPG 2025) wordt in hoofdstuk 6 gepresenteerd. De risico’s en gevoeligheidsanalyses worden beschreven in hoofdstuk 7.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

2 Projectenportefeuille

Onder het Vereveningsfonds worden per begin 2026 145 grondexploitaties actief uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie). Apart hiervan zijn vijf kleine transformatie plannen opgenomen in een bundel van verzamelgrondexploitatie (drie zijn in 2025 toegevoegd). Dit betreft kleine transformaties waar relatief kleine ingrepen dienen plaats te vinden in de openbare ruimte. Er zijn per begin 2026 13 grondexploitaties afgesloten waarvan één plan, Podiumlocatie, is omgezet in een restwerkenplan. Drie plannen in Arenapoort zijn omgezet naar één nieuw plan en bij Muyskenkwartier zijn twee plannen omgezet naar één plan. Zuidasdok is overgedragen en ondergebracht onder de reserve Schaalsprong. Tevens zijn vijf nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten door de gemeenteraad en drie plannen toegevoegd aan de Verzamelexploitatie solitaire transformaties. In Zuidoost bij Arenapoort heeft een scope aanpassing plaatsgevonden waarbij de horizon van dit plan is uitgebreid naar 2035.

Deze aanpassing is mede ingegeven om aanspraak te maken op de rijkssubsidies voor woningbouw waarbij als voorwaarde is gesteld om voor eind 2030 voldoende betaalbare woningen te realiseren en de subsidiemaatregelen voor eind 2035 te realiseren Naast Arenapoort is in 2025 bij meerdere plannen de scope programmatisch vergoot en bij andere plannen verkleind. Voorbeelden hiervan zijn:  Strandeiland 1e fase 387 woningen extra  Kauwgomballenkwartier uitbreiding met een transformatie  Buikslotermeerplein transformaties meer dan 400 woningen  De herziening en uitbreiding van Bullewijk en Paasheuvelgebied zal in 2026 bestuurlijk worden voorgelegd.  De herziening K-Midden is inmiddels afgerond. 4

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

In onderstaande tabel staan de af te sluiten plannen. Plannummer

Plannaam

233.02 233.14 270.12 230.21

Lodewijk van Deysselbuurt Noord VS Wildemanbuurt Nolensblok Archimedesplantsoen Totaal

Saldo Nega ef -4.973.392 -2.130.585 -1.569.281 -148.233 -8.821.492

Amstelsta on e.o. O ho Heldringstraat 1-5 Podiumloca e (gaat door als restplan) Piggelmeewoningen Bosleeuw Totaal

Posi ef 1.930.171 3.732.055 24.045.272 1.600.079 31.307.578

223.04 406.13 570.33 204.60

579.20 579.21

503.06 503.07 503.33

Inbreng boekwaarde in 579.22 Muyskenkwar er Koﬃefabriek Kavel 1 (J. Muyskenweg 12-14) Totaal

463.331 -2.598.314 -2.134.983

Inbreng boekwaarde in 503.40 Arenapoort Arenapoort West 1 Arenapoort West 2 Arenapoort Oost Totaal

-10.629.926 1.325.679 17.431.246 8.126.999

Tabel: Af te sluiten plannen 2025 In 2025 nieuw vastgestelde plannen

NCW

Investeringsbesluit MPG2026 211.80 Willdemanbuurt 2.0

-9,1

-12,7

283.01 Nellestein Lopikhof 1

-0,8

204.72 Kolenkitbuurt midden

-2,5

579.75 Nieuwe A2 Entree

8,6

18,4

502.15 De Nieuwe Kern

79,6

108,8

Totaal

75,8

111,2

Tabel: Nieuw vastgestelde plannen in 2025 (in miljoenen euro’s)

Er is per saldo voor € 75,8 miljoen aan nieuwe plannen vastgesteld die per saldo in het MPG 2026 zijn verbeterd naar afgerond € 111 miljoen. Hiervan bedragen de plannen met een negatief saldo /- € 12,8 miljoen en de plannen met positief saldo + € 117,4 miljoen. Met de nieuwe plannen zijn ruim 5.000 woningen toegevoegd aan de portefeuille.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Vastgestelde portefeuille Begin 2026 bestaat de portefeuille uit 145 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties (voor planafsluiting), afgerond 68.000 nog te realiseren woningen en 2,8 miljoen m2 bvo niet wonen, waarvoor een investeringsbesluit is genomen (fase 3 besluit in het kader van het Plaberum). Deze aantallen wijken af van de geplande aantallen in de Jaarrapportage Woningbouw 2025. Daarin is opgenomen dat per 2025 de planvoorraad een omvang heeft van afgerond 71.000 woningen voor de periode 2026-2031. De twee bronnen niet zondermeer zijn te vergelijken vanwege de volgende aspecten.:  De planvoorraad in het MPG gaat over het moment dat de grond wordt uitgegeven in de vastgestelde grondexploitaties. De planvoorraad in de Jaarrapportage Woningbouw 2025 is gebaseerd op start bouw en daarin zijn ook woningen opgenomen van gronden van derden die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen zoals pandtransformaties of gronden van derden in grondexploitaties die niet tot gronduitgiften leiden zoals Bajeskwartier.  De startbouw loopt altijd achter op de gronduitgiften, het verschil is de afgelopen jaren fors toegenomen omdat sprake is van omvangrijke verdichtingen waarbij het enkele jaren duurt na de uitgiften voordat de startbouw aanvangt.

In de afgelopen jaren is de bouw in meerdere gevallen vertraagd omdat de ontwikkelaar moeite heeft om een bouwonderneming te vinden.  In de voorraad van de Jaarrapportage Woningbouw 2025 zijn ook de nog niet vastgestelde plannen opgenomen, in het MPG 2026 zijn deze (nog) niet opgenomen.  De horizon van de Jaarrapportage Woningplanbouw 2025 is vier jaar, het MPG 2026 heeft een horizon van einde looptijd actieve plannen dus ook de geraamde woon-uitgiften na 2030. De basis voor het MPG vormen de vastgestelde grondexploitaties van projecten waarvoor een investeringsbesluit (fase 3 besluit Plaberum) en een grondexploitatie door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Plannen in voorbereiding (in de fasen voor een investeringsbesluit) zijn niet opgenomen omdat er geen grondexploitatie is vastgesteld, maar deze worden wel gemonitord.

Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2026 tot einde loop jd MPG26 Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO Grondprijzen * € 1 miljoen Wonen per woning sociaal 25.290 275 10.874 Midden 24.807 1.063 42.851 Markt 17.666 2.438 138.005 Totaal wonen 67.763 3.776 per parkeerplaats Parkeren 42.363 78 78 1.841 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Kantoren 842.122 1.044 1.240 Bedrijfsruimten 909.293 411 452 Overige commercieel 356.246 297 834 Maatschappelijke bestemmingen 741.046 135 182 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.848.707 1.887 Totaal 110.126 2.848.707 5.741 Tabel: Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2026 tot einde looptijd

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale huur, 40% middensegment en 20% vrije sector woningen. Voor transformatieprojecten kan een verdeling van 30%-40%-30% worden toegepast als de 30% sociale huurwoningen door een woningcorporatie wordt gebouwd. Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 75%. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten

MPG2026

MPG2025

MPG2024

Sociale woningen

37%

38%

Middensegment woningen

37%

38%

34%

Vrije sector woningen

26%

25%

28%

Totaal

100%

Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten

Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de nabije toekomst nog ten minste 25.000 woningen aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen en herzieningen zoals in Amstel 3. Nieuwe toekomstige plannen de komende jaren die worden verwacht betreﬀen:  De Nieuwe Kern fase 2 waarbij de grond wordt overgenomen van de NS in 2026.  Strandeiland fase 2 die wordt toegevoegd aan Strandeiland fase 1.  Kolenkitbuurt Noord en Entreegebied Gulden Winckel  Binnen het Schinkelkwartier zullen meerdere plannen actief worden op korte termijn Midden Meer Oost en mogelijk de Plantijn.  Baaibuurt West is vooruitlopend op een investeringsbesluit actief, binnen 2 jaar wordt een Investeringsbesluit verwacht.  Zeeburgerpad  Sloterdijk Donauhoek  WTV Zuid _Ouder-Amstel  Bedrijvenstrook Amstel III - Holterbergwegdistrict  Uitbreiding van Bullewijk en Paasheuvelgebied  G-buurt  Verschillende kleinere plannen Op langere termijn worden meer toekomstige plannen verwacht zoals:  Marineterrein  Zuidsﬂank Gaasperdammertunnel  Hamerkwartier fase2  Osdorpplein fase 2 c  Minervahaven  Baaibuurt Oost en Oostpunt Zeeburgereiland  Kenniskwartier (middengebied).  Sloterdijk Centrum transformatie fase 2  D-buurt  Hoogoord 7

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

   

7 april 2026

Uitbreiding van Buikslotermeerplein Parnas Verdi overige gebieden Kleinere plannen

Totaal betekent bovenstaande dat de komende jaren met een uitloop van gemiddeld 5 tot 10 jaar sprake is van een aanvulling op de planvoorraad die de woningbouwambitie, verder mogelijk kan maken. Belangrijk blijft evenwel om te benadrukken dat de gemeente niet zelf bouwt. De gemeente maakt de grond geschikt en geeft de grond (in erfpacht) uit aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedexploitatie of maakt transformatie juridisch planologisch mogelijk. Daarnaast draagt de gemeente de verantwoordelijkheid van de aanleg van de openbare ruimte. Het vaststellen van nieuwe grondexploitaties met een ﬁnancieel tekort is alleen mogelijk is als er voldoende vereveningsruimte beschikbaar is. Voor het tekort moet immers direct een voorziening worden getroﬀen (zie de Bijlage “Werking Vereveningsfonds”). Verzamelexploitatie solitaire transformatie-initiatieven In 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het openen van de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ onder het regime van het Vereveningsfonds. De te realiseren erfpachtmeerwaarde, alsmede de noodzakelijke investeringen (in de openbare ruimte) en de noodzakelijke gemeentelijke proceskosten van de betreﬀende transformaties (pandniveau/kavelniveau), worden hierin verantwoord.

Het gaat om solitaire transformaties die buiten de gebiedsontwikkeling (Plaberum) worden gerealiseerd. Hierbij heeft het college de directeur G&O gemandateerd om projecten toe te laten tot de verzamel-exploitatie en hiervoor bij het jaarlijks op te stellen MPG achteraf aan de raad verantwoording af te leggen. Het uitgangspunt is dat het bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgeverschap van de solitaire transformatie-initiatieven bij de stadsdelen ligt. In 2025 zijn 3 exploitaties toegevoegd: 997.04 Rivierenhuis, 997.09 De Gashouder Westerpark en 997.10 Kromwijkdreef. Naast de reeds opgenomen exploitaties 997.03 Middenweg De Buunk en 997.06 Riekerhof is nu sprake van 5 actieve exploitaties onder het regime van de verzamelexploitatie. Plannummer 997.03 997.04 997.06 997.09 997.10

Plannaam Middenweg Buunk Rivierenhuis Riekerhof De Gashouder Westerpark Kromwijkdreef Totaal

Saldo NCW 1-1-2025 -117.344 -350.339 387.429 229.028 411.307 560.081

Tabel: Actieve exploitaties onder het regime van de verzamel-exploitatie

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

3 Realisatie 2025 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2025 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.

3.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties De gronduitgiften in 2025 van € 366 miljoen is hoger dan 2024 van € 190 miljoen en in 2023 € 188 miljoen. De uitgiften hebben grotendeels betrekking op wonen. Voor bedrijfsruimten en kantoren hebben relatief weinig uitgiften plaatsgevonden. De meest omvangrijke uitgiften hebben plaatsgevonden in de plannen Elzenhagen Zuid (meer dan € 75 miljoen), Sluisbuurt € 59 miljoen, Amstelkwartier fase 2 € 36 miljoen, Tennispark Sloterplas Jan Evertsenstaat € 27 miljoen en Schinkelkwartier, Podiumlocatie (Lelylaan) en Sloterdijk Centrum Transformatie, ieder afzonderlijk € 19 miljoen.

3.2 Gerealiseerde kasstromen 2025 In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2025 weergegeven en vergeleken met 2024. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen. Kasstromen Vereveningsfonds 2025-2024 2025 Inkomsten

2024

Uitgaven

saldo

Kasstromen grondexploita es

395

Rijksbijdragen

100

Kasstromen reserve

Totaal

535

-607

Inkomsten

-390

Uitgaven

saldo

243

-360

-117

-7

-17

-211

-171

-89

-46

-72

345

-466

-121

Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds (2025 en 2024)

Na de vertragingen in 2023 en 2024 is sprake van een inhaaleﬀect in 2025. In 2025 is sprake van een negatieve kasstroom van -/-€72 miljoen als gevolg van de overdracht van € 163 miljoen aan V&OR. Dit bedrag betreft het grootst deel van de reserve Zuidas van € 190 miljoen die is overgedragen aan de reserve Schaalsprong die onder beheer valt van V&OR. Het resterende bedrag is overgedragen aan het Vereveningsfonds. Zonder deze overdracht zou geen sprake zijn van een negatieve kasstroom. In de voorgaande 5 jaar voor 2023 waren de kasstromen beperkt of niet negatief. Daarbij dient te worden aangetekend dat het grootste deel van de in 2025 en eerder verkregen rijkssubsidies voorschotten betreﬀen waarvan het grootste deel betrekking heeft op toekomstige investeringen waarvan het zwaartepunt over 5 jaar komt te liggen. Dit betreft toekomstige investeringen zoals de Cruciale Mijl op het Zeeburgereiland en meerdere omvangrijke toekomstige investeringen in Zuidoost en Havenstad gericht op voornamelijk infrastructuur. De uitgaven ten laste van de reserve betreﬀen bijdragen aan reserveringen die binnen de reserve is gevormd zoals Buiteneiland. Voorts zijn het uitgaven die betrekking zoals toegerekende 9

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

apparaatskosten en uitvoeringskosten, overhead, rente die niet meer ten laste komen van de grondexploitaties binnen de begrotingsafspraken. In 2025 is de Rijksregeling Realisatiestimulans ingevoerd waarbij gemeenten in aanmerking komen voor een bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning over de periode 2025 tot en met 2029 gebaseerd op start bouw. In 2025 zijn binnen de gemeente Amsterdam afgerond 3.900 betaalbare woningen gestart. Doordat deze prestatie is verricht die in de SiSA bijlage van de jaarrekening is verantwoord en aan de voorwaarden is voldaan is het nog te ontvangen bedrag van € 27 miljoen in afstemming met ACAM verwerkt ten gunste van de reserve Vereveningsfonds.

3.3 Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 395 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2025 in totaal € 366 miljoen (in 2024 € 190 miljoen). In onderstaande graﬁek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2000 en 2025. Gronduitgiften Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's per jaar 600

500

400

300

200

100

0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Uitgifte

Gemiddelde

Graﬁek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2000-2025

Belangrijk is om hierbij aan te geven dat 2021 een uitzonderlijk jaar was met een aantal omvangrijke uitgiften die in 1 jaar hebben plaatsgevonden na meerdere jaren vertraging. Vanaf medio 2022 vertraagde de ontwikkeling van een groot deel van de geraamde gronduitgiften doordat meerdere ontwikkelaars uitstel vroegen. In 2023 en 2024 nam de vertraging verder toe en is meer uitgesteld. Veelal komt dit doordat de ontwikkelaar geen contract kon tekenen met de bij de ontwikkeling in te huren aannemer, nog geen zicht had op voldoende verkoop van de opstal of door de onzekerheden de businesscase (nog) niet rond kreeg. In 2025 sprake is van een voorzichtig herstel en een inhaaleﬀect.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

3.4 Gerealiseerde kosten in grondexploitaties De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Een deel van de proceskosten heeft betrekking op toekomstige grondexploitaties. Uitvoeringskosten Van de totale kosten van € 390 miljoen, heeft € 283 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. Voor het Zeeburgereiland en IJburg is in 2025 ﬂink geïnvesteerd in onder meer bruggen, openbare ruimte, de IJtram en de aanleg van Buiteneiland. In Amsteloever is de van der Kunbuurt verworven. In andere plannen zoals Elzenhagen Zuid, Amstelkwartier fase 3 en Weespertrekvaart Oost is in 2025 ook fors geïnvesteerd variërend van € 6 miljoen tot € 16 miljoen per plan in het verwerven en bouwrijp maken van gronden. Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O. In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2025 afgerond € 107 miljoen, waarvan € 86 miljoen in actieve plannen.

Circa € 11 miljoen heeft betrekking op planvorming van toekomstige plannen en het restant van € 10 miljoen is niet toegerekend maar ten laste van de reserve verantwoord.

3.5 Kasstromen van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en planvorming vinden ook kasstromen plaats die rechtstreeks in het Vereveningsfonds komen in de vorm van rechtstreekse verrekeningen met reserves en voorzieningen. In verband met de omvang en het toenemende aantal rijkssubsidies worden deze verbijzonderd naast de inkomsten die rechtstreeks ten gunste van de reserve Vereveningsfonds gaan. Inkomsten rijksubsidies In totaliteit is in 2025 € 73 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen en dient in het kader van de Realisatiestimulans nog € 27 miljoen te worden ontvangen, maar dit bedrag is wel als baten verantwoord en ten gunste van de reserve Vereveningsfonds gebracht. De inkomsten betreﬀen overeengekomen kasstromen uit de Mobiliteitspakketten Zuidoost, Oost en Havenstad die in 2022 zijn overeengekomen. Voorts is in totaliteit € 0,7 miljoen voor een tweetal andere regelingen voor Buiksloterham en Zuidas en ruim € 2,4 miljoen voor toekomstige studentenwoningen in het Cruquiusgebied ontvangen. Deze ontvangsten worden verantwoord onder de daarvoor ingestelde voorziening rijksgelden. Deze gelden blijven in beginsel onder deze voorziening staan tot het moment dat is voldaan aan de voorwaarden van woningbouw en aan de speciﬁeke ﬁnanciële voorwaarden zoals in de regelingen zijn opgenomen.

Bij de mobiliteit (bovenplanse infrastructurele voorzieningen) en maatregelen binnen de speciﬁeke gebiedsbudgetten gelden 11

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

eisen betreﬀende coﬁnanciering. De rijkssubsidies betreﬀen voorschotten voor de versnelling van (betaalbare) woningbouw in de aangewezen gebieden. In 2025 is de 2e tranche ontvangen van de Regeling Mobiliteitspakketten Zuidoost, Oost en Havenstad. Uitgaven rijksubsidies In 2025 is € 6,6 miljoen subsidiegelden besteed aan onder meer ﬂex-woningen en Huisvesting aandachtgroepen. Inkomsten ten gunste van de reserve Vereveningsfonds In totaliteit is € 40 miljoen ontvangen. Dit betreft de jaarlijkse bedragen ontvangen voor de indexatievergoeding op de reserve en voorzieningenpositie (afgerond € 25 miljoen) en de meerwaarde erfpacht van woningcorporaties, de verkregen bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen en de huurliberalisatie (afgerond € 15 miljoen). Deze inkomsten zijn gebaseerd op de samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 gelden tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Deze afspraken zijn recent verlengd waarbij de systematiek van de vergoedingen niet is aangepast. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 211 miljoen. Dit bestaat voor € 163 miljoen uit overdracht vanuit Zuidas aan V&OR. Verder bestaat dit onder meer uit: € 22 miljoen afdracht waarvan € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen en € 10 miljoen aan de algemene middelen. Daarnaast zijn er bijdragen aan derden waarvoor reserveringen (of voorzieningen) zijn getroﬀen.

De overige uitgaven hebben vooral betrekking op de overhead van kleine transformaties, aandeel in de bijdragen aan voorbereidingen voor toekomstige investeringen in het kader van de mobiliteit en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet speciﬁek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend.

3.6 Kassaldo en mutaties 2025 Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de ﬁnanciële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven. Vanaf 2013 tot en met 2021 was over het algemeen sprake van positieve kasstromen. In 2021 was de kasstroom positief door de hoge gronduitgiften en in 2022 was de kasstroom licht negatief. Mede door de vertraging en daaruit voortkomende relatief lage gronduitgiften. In 2024 was net als 2023 sprake van een hoge negatieve kasstroom van € 121 miljoen. Er is sprake van een negatief saldo vooral door de lage inkomsten in 2024 van de grondexploitaties. In 2025 is de kasstroom negatief door voornoemde overdracht van Zuidasdok aan V&OR. De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2025

2024

699

696

190

-190

Totaal Reserve

699

885

-186

Totaal voorziening Rijkssubsidies

308

241

Reserve Vereveningsfonds Reserve Zuidas

Voorscho en SBI

Verschil

-17

291

224

Materieel Vast Ac ef

-9

-14

Totaal Materieel Vast Ac ef

-9

-14

Immaterieel Vast Ac ef GenO

-35

-30

-5

-2

Immaterieel Vast Ac ef Zuidas Voorziening Immaterieel Vast Ac ef G&O

-2

Totaal Immaterieel Vast Ac ef

-28

-23

-5

Onderhanden werk G&O

-285

-314

-69

319

104

Onderhanden werk Zuidas Voorzieningen plantekorten (Vereveningsfonds)

423

Voorzieningen plantekorten (Zuidas)

-15

139

Overlopende passiva

-3

Totaal Overlopende passiva

-3

1.093

1.164

-72

Totaal onderhanden werk

Totaal Tabel: Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas (2025 en 2024)

Met ingang van 2023 worden de totale kosten gedekt via een ingestelde voorziening met betrekking tot toekomstige plannen met een geraamd ﬁnancieel tekort saldo van de grondexploitatie en kosten ouder dan 5 jaar van positieve plannen. Deze gemaakte kosten dienen bij vaststelling van toekomstige verlieslatende plannen sowieso te worden gedekt. Door deze kosten nu al te dekken wordt hierop geanticipeerd. Onder materieel vast actief worden investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen voor een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroﬀen. Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve. De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de afname van het kassaldo in 2025 weergegeven en de mutaties in voornoemde balansposten.

Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties. Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet 13

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties wordt het ingezet voor nieuwe ﬁnancieel tekort plannen en toekomstige bovenplanse investeringen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1,09 miljard is daarom niet beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2025 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).

3.7 Mutaties 2025 reserves Vereveningsfonds Deze rapportage betreft sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. In 2025 is de reserve Zuidas opgeheven. De reserve is in 2025 gedaald met € 186 miljoen naar € 699 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserve in 2025 weergegeven: Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten

2025

Reserves Vereveningsfonds 1 januari 2025

885

kasstroom reserve: Indexering Realisa es mulans Woningcorpora es Afdracht algemene middelen Afdracht aan reserve Schaalsprong Overige uitgaven Overdracht deel van de reserve Zuidas aan Schaalsprong

19 27 15 -10 -12 -38 -163

Totaal kasstroom

-162

Interne verrekeningen tussen grondexploita es en reserve: Winstnemingen en planafslui ngen Overige uitgaven Voorziening plantekorten en IMVA

72 -7 -89

Totaal interne verrekeningen binnen het VEF:

-24

Afname (-) of Toename (+) reserves

-186

Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2025

699

Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds in 2025

De winstnemingen zijn in 2025 hoger dan eerder is ingeschat vooral door planafsluiting van het positieve plan Podiumlocatie. De voorziening plantekorten en de voorziening voor gerealiseerde kosten van toekomstige plannen zijn per saldo fors toegenomen. De voornaamste reden van deze hogere voorziening komt door de verslechtering van de grondexploitatie voor het Hamerkwartier. Voorts is afgrond € 21 miljoen voorzien voor ﬁnancieel tekort plannen door per begin 2026 door gedaalde vaste prijzen voor middeldure huur en door hogere proceskosten. 14

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

In onderstaande tabel wordt de toepassing van de reserves aangegeven. Deze toepassing is opgebouwd uit het weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte. Reserves Vereveningsfonds 31 december 2025

699

Weerstandvermogen Realisa es mulans Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Samengevoegde reserveringen Bovenplanse investeringen Bodemsanering Buiteneiland Gaasperdammerweg Overige reserveringen

214 27 107 87 93 41 25 27 53

Bestemde delen

674

Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2025

De afname van de bestemde delen komt per saldo vooral door:  De reservering van het Zuidasdok overgedragen  Lager weerstandsvermogen  Lagere samengevoegde reservering  Nieuw is de Realisatiestimulans Het weerstandsvermogen is verlaagd naar € 214 miljoen gebaseerd op de project speciﬁeke risico’s van € 101 miljoen voor ﬁnancieel tekortplannen en de apparaatskosten van € 99 miljoen. De omvang van de project speciﬁeke risico’s zijn toegenomen ook omdat bij het Zeeburgereiland het plansaldo rekening houdend met de project speciﬁeke risico’s negatief is geworden. Mogelijk verbetert het saldo van het Zeeburgereiland door de omzetting van het woonprogramma in de Sluisbuurt. De verlaging van het weerstandsvermogen van € 239 naar € 214 is per saldo verlaagd door:  Hogere project speciﬁek risico's van € 70 miljoen naar € 100,5 miljoen vooral door de toename van de actieve portefeuille.  De verlaging van generieke risico's van € 70 miljoen naar € 15 miljoen door de omvangrijke toename van de ﬁnanciële tekort plannen die deels is gedekt uit het weerstandsvermogen. Voorts is het weerstandsvermogen ingezet voor de daling van de grondprijzen bij middeldure huurwoningen per eind 2025 en de extra stijging van de proceskosten en V&T. Bij de negatieve plannen is dit bedrag geraamd en verwerkt op afgerond € 20 miljoen.

Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen van € 214 miljoen is opgebouwd uit:  Apparaatskosten voor 4 jaar aanhouden van € 99 miljoen.  Projectspeciﬁeke risico’s voor vooral ﬁnancieel negatieve plannen van € 101 miljoen.  Een buﬀer van € 15 miljoen voor overige risico's. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buﬀer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor 15

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buﬀer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor projectspeciﬁeke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo. Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspeciﬁeke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen. De plannen zijn in het systeem Fully in Control (FIC) gebracht en op basis hiervan is een statistische trekking verricht met een zekerheid van 90% (Monte Carlo-simulatie). Dit leidt tot een uitkomst van afgerond € 101 miljoen. Dit betreft alle negatief ﬁnancieel geraamde tekort plannen (zonder reservering) plus de positief geraamde plannen waarvan bij de trekking van 90% op portefeuille niveau het totaal van de plan speciﬁeke risico’s het NCW saldo overschrijdt. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties.

De reservering Zuidasdok van oorsprong gebaseerd op basis van de bestuursovereenkomst (BOK) uit 2012 en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld is overgedragen aan V&OR. Op basis van het MPG 2023 zijn een 6-tal reserveringen samengevoegd en het bedrag hiervan is nodig om de komende jaren de hoge risico’s en volatiele situatie en grote onzekerheden van de gebiedsontwikkeling te dekken. Deze beschikbare gelden zullen in de komende jaren naar verwachting worden ingezet door de ernstige vertragingen van de commerciële uitgiften als gevolg van netcongestie. Een deel van € 35 miljoen is ingezet voor de verslechtering waardoor de reservering uitkomt op € 87 miljoen. Slecht jaar De winst van 2025 kwam met € 72 miljoen hoger uit dan de geraamd was voor 2025 van € 50 miljoen. De voorziening plantekorten kwam fors hoger uit door de verslechtering van de plannen van vooral Hamerkwartier, maar ook voor meerdere ﬁnancieel tekort plannen en het nieuwe plan Wildemanbuurt. Dit heeft een beslag gelegd op de buﬀers van het weerstandsvermogen en de samengevoegde reservering. De verlaging van generieke risico's van € 70 miljoen naar € 15 miljoen komt door de omvangrijke toename van de ﬁnanciële tekort plannen die deels is gedekt uit het weerstandsvermogen.

Voorts is het weerstandsvermogen ingezet voor de daling van de grondprijzen bij middeldure huurwoningen per begin januari 2026 en de extra stijging van de proceskosten en V&T. Bij de negatieve plannen is dit bedrag geraamd op afgerond € 20 miljoen en verwerkt in de voorziening. Mutatie vereveningsruimte De vereveningsruimte is gedaald van € 41 miljoen begin 2024 naar € 25 miljoen eind 2025 door de inzet in nieuwe tekort plannen van € 12 miljoen plus een reservering voor de Wildemanbuurt. De vereveningsruimte is nodig om nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn te kunnen vaststellen. 16

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

4 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2025. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk eﬀect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2030. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 15 jaar met uitschieters langer dan 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het eﬀect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldoontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-ﬂow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate a ankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige economische omstandigheden.

Met een horizon van 10 tot 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen en stichtingskosten zullen dalen en/of stijgen. Netcongestie leidt de komende jaren tot vertraging in de gronduitgiften die kan oplopen tot meer dan 10 jaar. Dit geldt vooralsnog voor commerciële uitgiften waarbij nieuwe energieaansluitingen nodig zijn en geen (tijdelijke) maatregelen kunnen worden genomen. Ook voor toekomstige woningbouw boven plinten met grootverbruikers die geen prioriteit hebben en waar de stroomtoevoer schaars is bestaat het risico dat deze naar achteren schuiven. Het startpunt van het MPG 2026 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met project speciﬁeke en generieke (markt)risico’s. Uitkomsten actualisatie actieve plannen Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk ﬁnanciële afwijking.

De actualisatie leidt zowel ten aanzien van de geraamde kosten als opbrengsten tot majeure aanpassingen. In dit hoofdstuk worden de verschillen van de wijzigingen in de geraamde opbrengsten en kosten tussen het MPG 2026 en 2025 toegelicht.

4.1 Actualisatie opbrengsten en kosten in de grondexploitaties De geraamde inkomsten zijn geraamd op het raamwerk grondprijzen van het najaar 2025 of op basis van de speciﬁeke of gebiedsgrondprijzen. De ramingen zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Geraamde baten en lasten van de ac eve portefeuille in miljoenen euro's Baten

2026

2027

2028

2029

2030 2026-2030 2031ev

Totaal

930

542

865

622

766

3.724

2.072

5.796

50 Wonen sociale huur

189

255

51 Wonen middensegment

177

153

101

163

685

353

1.038

52 Wonen vrije sector

366

224

397

224

293

1.504

822

2.327

53 Kantoorruimte

140

136

162

531

511

1.042

54 Bedrijfsruimte

196

142

338

55 Detailhandel

116

169

56 Horeca (m.u.v. hotels)

57 Hotel

58 Maatschappelijk/cultureel

106

131

59 Parkeren

60 Tijdelijke exploita e baten

61 Bijdragen van

163

200

62 Overige opbrengsten

64 Grondbedrijfvreemd

Lasten

-583

-679

-713

-590

-575

-3.140

-1.170

-4.310

01 Plankosten

-99

-87

-80

-69

-58

-393

-194

-586

02 Voorbereiding en toezicht

-70

-67

-64

-59

-53

-312

-131

-443

03 Verwerving

-68

-59

-67

-64

-72

-330

-91

-422

04 Planschade

-1

05 Tijdelijke exploita e

-10

-7

-6

-13

-43

-8

-51

06 Bodemsanering

-10

-9

-6

-7

-42

-4

-46

07 Bouwrijp maken

-60

-75

-82

-62

-40

-319

-65

-384

08 Maaiveldinrich ng

-120

-153

-183

-167

-789

-401

-1.190

09 Civiele construc es

-66

-105

-118

-80

-63

-433

-116

-549

10 Bijdragen aan

-9

-33

-16

-12

-30

-100

-15

-116

11 Overige kosten

-45

-75

-80

-57

-72

-329

-145

-475

13 Grondbedrijfvreemd

-5

-8

-29

14 Kostenverhogende BTW

-1

-2

-137

151

191

584

902

1.486

Kosten uit 2025 Eindtotaal

-18 347

-18

Tabel: Geraamde grondopbrengsten en kosten per functie

De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in programma/geld tabel van hoofdstuk 2. De opbrengsten komen vanaf 2026 uit op € 5,8 miljard. De geraamde kosten vanaf 2026 van de portefeuille zijn uitgekomen op € 4,3 miljard (pp 2025).

4.2 Gecorrigeerde kasstromen De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Total Link. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, veranderende afspraken tussen partijen of partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. 18

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Ervaring leert dat de geraamde investeringen en inkomsten per plan een optimistische inschatting is en dat de optelsom van alle plannen bij elkaar voor de eerste jaren daardoor altijd fors hoger en niet reëel is gezien de realisatie in het verleden. De optelsom van alle grondexploitaties is daarom gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (op dit moment over 9 tot 10 jaar) wordt gerealiseerd. In 2026 zijn een tiental omvangrijke uitgiften gepland die zouden kunnen leiden tot een piek. Ervaring leert dat niet alles zal doorgaan. Bij de plannen zijn de investeringskosten de afgelopen jaren (ondanks de boeggolven in de originele kasstromen van de actieve plannen) langzaam gestegen richting € 250-300 miljoen per jaar. In de komende jaren zal fors worden geïnvesteerd in Strandeiland (bruggen en IJtram), Buiksloterham Arenapoort, Cruquiusgebied, Amstelkwartier 3, Elzenhagen Zuid en Sloterdijk Centrum vooral gericht op woningbouw. De proceskosten voor actieve plannen (met omzetting na een investeringsbesluit) zijn geraamd op afgerond € 100 miljoen per jaar. In komende jaren zullen naar verwachting de uitgaven op een vergelijkbaar blijven met de voorgaande jaren.

De inkomsten van deze plannen schommelen de afgelopen jaren ruim onder de € 300 miljoen per jaar. Vanaf 2025 wordt een herstel verwacht, vooral door Sluisbuurt, Strandeiland, Elzenhagen Zuid, Jan Evertsenstraat en Zuidas. Desalniettemin wordt rekening gehouden met vertraging van commerciële uitgiften als gevolg van netcongestie. De voorspelling is redelijk uitgekomen. Vooralsnog wordt € 365 miljoen aangehouden (€ 325 miljoen uitgiften en € 40 miljoen overige inkomsten). In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe nog vast te stellen plannen. De inkomsten zijn voorzichtig geraamd rekening houdend met vertraging van commerciële uitgiften door netcongestie. Indien netcongestie ook de realisatie van combinaties van wonen en/of werken raakt zullen de inkomsten lager uitvallen. In de komende jaren zal het jaarlijkse kassaldo licht positief of negatief worden. De investeringen maken de weg vrij om in de komende jaren veel grond te kunnen uitgeven, denk hierbij aan de omvangrijke bouwkavels in Buiksloterham en Strandeiland heeft veel bouwgrond beschikbaar. Het blijven door investeren heeft als voordeel gehad dat dit voor een deel heeft plaatsgevonden voor de hoge inﬂatie van de laatste jaren.

In onderstaande graﬁek zijn de geraamde kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2034 en de op basis van het verwacht scenario gecorrigeerde kasstromen voor de komende 5 jaar:

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Graﬁek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2024-2034

De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte en voor de waardebepaling van de portefeuille. Als het verwachte voorzichtig gunstige perspectief weer omslaat naar slechtere omstandigheden door een mogelijke verslechtering van de economische verwachtingen zullen de geraamde inkomsten afnemen.

4.3 Totale kasstroom op fondsniveau In de vorige paragraaf zijn de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. In de prognose voor 2026 wordt rekening gehouden met een negatieve kasstroom door de aankoop van de grond van de NS. Of deze raming zal uitkomen zal sterk a angen van het doorgaan van de 10 meest omvangrijke geraamde uitgiften in 2026. Het ﬁnancieel perspectief is licht verbeterd en heeft zich vertaald naar een hogere grondproductie maar of dit blijvend is, is onzeker. Er is grote onzekerheid door de mondiale ontwikkelingen die de economie en de grondontwikkeling wederom hard kunnen raken. Hiermee wordt rekening gehouden in de risico- en gevoeligheidsanalyse en scenarioanalyses. Zoals eerder is aangegeven netcongestie kan ook voor wonen mogelijk nadelig uitwerken. In de volgende tabel zijn naast de gerealiseerde kasstromen 2025 alle geraamde inkomsten en uitgaven 2026-2030 van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties. 20

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Kasstroomramingen MPG 2026 Vereveningsfonds in miljoenen euro's 2025

2026

2027

2028

2029

2030

Realisa e Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploita es erfpacht

366

325

Overige inkomsten

Indexa e vergoeding over reserves/voorzieningen

Inkomsten Rijkssubsidies aanvragen voor 2025

Realisa es mulans

Inkomsten Rijkssubsidie proposi e 2025 Gebiedsbudget en Mobili teitspakket Na onaal Programma Lee aarheid en Vlighid

Bijdragen van woningcorpora es

Totaal inkomsten

535

504

528

557

458

445

Totale uitgaven grondexploita es

-378

-456

-370

Voorbereidingskosten toekoms ge plannen

-11

-10

Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF

-21

-25

-26

-27

-28

-29

Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas

Reserveringen uitgaven aan bestemde delen

-7

-13

-11

-48

-35

-96

Besteding voorziening Rijksgelden

-7

-32

-48

-39

-49

-65

Afdrachten aan de algemene middelen

-10

-12

Overheveling reserve schaalsprong

-12

Afwikkeling uitgaven corpora es en afwikkeling parken

-2

Uitgaven

Overdracht van/aan andere onderdelen

-158

Totale uitgaven

-606

-560

-489

-518

-516

-594

Totaal van de kasstromen

-71

-56

-58

-149

Tabel: Realisatie en prognose kasstromen

In tegenstelling tot 2023 en 2024 is de kasstroom minder dan € 100 miljoen negatief. Deze negatieve stand komt alleen door de overdracht van het deel van de reserve van Zuidas van € 163 miljoen. Daar staat tegenover dat binnen het Vereveningsfonds niet voor € 44 miljoen is geïnvesteerd in Zuidasdok in 2025. De rijkssubsidies spelen in 2025 en de jaren daarna een grote rol in de kasstromen. Belangrijk is dat 2025 geredeneerd vanuit de grondproductie een redelijk goed jaar was. Als gevolg van netcongestie is de verwachting dat commerciële uitgiften vertragen. Met deze vertraging is rekening gehouden in de verwachte inkomsten voor de komende jaren. Wel zijn nu een aantal pilots in gang gezet waarin ook commercieel is opgenomen. Het grootste deel van de toekomstig gedeelten van de uitgaven (onderverdeeld naar G&O, V&OR en VRA) die bij de subsidie inkomsten zal naar verwachting vanaf 2028 gaan spelen. Mogelijk gaan de uitgaven iets dalen, het lijkt erop dat de investeringen bij IJburg en Zeeburgereiland de top hebben bereikt. Een uiteindelijk positief of negatief saldo zal vooral a angen van de geraamde inkomsten die nogal kunnen variëren gelet op de ervaringen van de laatste jaren.

In de loop van 2026 zal duidelijk worden hoe de kasstromen van de rijkssubsidies van de nieuwe propositie 2025 vanuit het Ministerie van de I&W zal gaan lopen tot en met 2028 voor de Sloterweg en de van Hasseltknoop/ZaanIJ. De mogelijke terugbetaling van de subsidie voor Sloterdijk 1 Zuid (WBI) is nog niet verwerkt. Vanaf 2024 zijn de verkregen rijkssubsidies aangesproken voor onder 21

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

andere (voorschotten) voor de Start Bouwimpuls en een bijdrage aan de uitvoeringskosten bij V&OR voor de HOV-verbinding tussen IJburg en Zuidoost/Weesp en de nieuwe pontaanlanding op de NDSM-werf. De subsidies die binnen zijn gekomen en waar nog geen beroep op is gedaan zijn veelal subsidies voor bovenplanse investeringen in mobiliteit waarvan de kosten grotendeels nog niet zijn opgenomen in de kasstromen van deze tabel, omdat de uitvoering (investeringsbesluiten) van deze maatregelen pas over enkele jaren worden verwacht. De subsidies hebben ook betrekking op de investeringen die in de toekomst binnen het investeringsdomein Stadsverbetering en Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) gaan plaatsvinden. De omvangrijke investeringen in de mobiliteit voor de Oostﬂank worden voornamelijk verwacht na 2028, nadat de uitvoeringsbesluiten zijn genomen. De HOV verbinding van de HOV naar Sloterdijk in Havenstad is naar voren gehaald. Nieuw is de inschatting van Realisatiestimulans (VRO), een vaste vergoeding voor de start bouw van betaalbare woningen. Vanaf 2024 zal jaarlijks tot en met 2037 € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen worden afgedragen en vanaf 2026 structureel jaarlijks € 12 miljoen aan de algemene middelen. Totaal dus € 24 miljoen per jaar. Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn eerder al behandeld.

De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. Er is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. In enkele gevallen zal er bij transformaties eerst een meerwaarde wordt gerealiseerd. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds. Voor de reserves en voorzieningen wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden. De indexatie van de voorziening rijksgelden wordt opgenomen onder de reserve als een aparte reservering. De bijdragen zijn gebaseerd op het prijspeil voor 2023, ook hier wordt rekening gehouden met inﬂatie. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. De vergoeding beweegt zich rondom € 27 miljoen per jaar. Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen, deze afspraken zijn verlengd met enkele jaren en de ﬁnanciële afdrachten zijn niet aangepast.

Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen. De te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie zijn niet aangepast. Bij de verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen waarmee het huidige planaanbod wordt aangevuld. De planvormingskosten hiervoor blijven naar verwachting schommelen rondom een niveau van € 10 miljoen per jaar. Ook hier wordt de raming te optimistisch ingeschat; de aanvraag is meestal hoger dan de realisatie. Nog steeds worden plan initiatieven (principebesluiten) toegevoegd. Op korte termijn (1 tot 3 jaar) worden nog meerdere plannen verwacht. De stedelijke vernieuwingsgebieden zoals Kolenkitbuurt, G-buurt en mogelijk D-buurt, onderdelen van het Schinkelkwartier, de Nieuwe Kern fase 2, Baaibuurt, Strandeiland fase 2, Zeeburgerpad, en kleinere plannen worden verwacht. Dit loopt volgens het Plaberum. Vanaf het nemen van een principebesluit door het college wordt er gewerkt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten waarbij een nieuwe grondexploitatie zal worden geopend. In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2026 opgenomen. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven.

Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreﬀen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals een bijdrage in de proceskosten voor stadsdelen (planvorming), mede gericht op de projecten met betrekking tot de verzamelexploitatie voor solitaire transformatie-initiatieven. De verwachting is na een tijdelijk knelpunt als gevolg van het opstarten van de regeling deze kosten worden gedekt door meerwaarde uit deze pandtransformaties. Sinds 2024 wordt de rente die bij de plannen hoort niet meer in de plannen zelf, maar ten laste van de reserve verantwoord. Doordat de boekwaarde van de plannen door negatieve kasstromen oploopt neemt het rentebedrag jaarlijks toe. De rente is gebaseerd op de door Treasury berekende omslagrente. Mogelijk wordt de komende jaren de omslagrente naar boven aangepast omdat de rente in de lopende leningportefeuille oploopt (het aangaan van nieuwe leningen met een hogere rente minus aﬂossingen met een lagere rente). Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg.

Ten opzichte van het MPG 2025 zijn twee nieuwe reserveringen toegevoegd te weten Wildemanbuurt en de reservering van Realisatiestimulans die conform de regelgeving zal worden opgedeeld in 3 onderdelen NPLV Nieuw West, NPLV Zuidoost en de rest van de gemeente. Dit onderdeel zal ter besluitvorming in het MPG 2026 bij de raadsﬂap worden opgenomen. Afdracht aan algemene middelen De structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen en de afdracht aan de Schaalsprong is ten opzichte van de voorgaande MPG 2025 niet gewijzigd.

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Rijkssubsidies In 2024 is bekend geworden in welke jaren de rijkssubsidies, bestemd voor de versnelling van woningbouw, in de verschillende tranches zal worden ontvangen. Dit zijn de toezeggingen van het vorige Kabinet. De propositie 2025 en de andere regelgeving over de Rijkssubsidies is voor zover mogelijk verwerkt in de ramingen. Voor sommige regelingen is een inschatting gemaakt van de jaarlijkse kastromen. In 2026 zullen verschillende regelingen nog verder worden uitgewerkt. Veel van deze subsidies zullen worden ingezet bij de besteding van de investeringen (aangeduid als maatregelen) die opgenomen zijn in de verschillende beschikkingen. De verwachting is dat het merendeel van deze investeringen niet voor 2028 zal starten ook omdat hierover nog bestuurlijk dient te worden besloten. Deze investeringen zijn daarom nog niet in de ramingen opgenomen. In 2025 heeft besluitvorming plaatsgevonden over de SMH in Zuidoost. De uitvoering van de SMH is echter vertraagd. In onderstaand overzicht zijn alle Rijkssubsidies opgenomen in relatie tot woningbouw. In totaal is de omvang van de subsidies (voor- of achteraf beschikt of toegezegd op basis van de propositie 2025). De omvang is opgelopen tot afgerond € 860 miljoen. Rijkssubsidies verkregen en toegezegd in miljoenen euro's Rijksregelingen

Verkregen 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031ev Totaal t/m 2024

Eerdere subsidie Scienceparktunnel

Woningbouwimpuls

Start Bouwimpuls

Gebiedsbudget Woningbouw

Bereikbaarheid woningbouw 1e tranche

Mobiliteitspakket Woningbouw

Subsidie voor jdelijke woningen

Subsidies voor doelgroepen jongeren/studenten

Realisa es mulans

28 70

303 11

2 27

8 25

117

NPLV Zuidoost en Nieuw West

Proposi e Rijkssubsidies 2025 Gebiedsbudget

Proposi es Rijkssubsdies 2025 Wokt en Mobliteit

79 1

122

146

859

Overige subsidies Totaal

1 241

Tabel: Rijkssubsidies

100

149

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

5 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste ﬁnanciële indicator, de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen eraan waarvoor een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte?

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/17025815/1