BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2026.pdf
Tekst van het document
5.1 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die eerder is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte mutaties van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2030 weergegeven. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2026 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Reserves Vereveningsfonds 1 januari
887
698
710
707
669
677
Indexering
19
20
21
22
22
22
Winst en planafslui ng
72
50
35
35
35
35
Woningcorpora es
15
19
19
19
19
19
Aanwending reserveringen
-7
-12
-12
-48
-13
-4
Uitname algemene middelen
-10
-12
-12
-12
-12
-12
Incidentele uitname Schaalsprong
-12
-12
-12
-12
-12
-12
Actualisa e voorziening plantekorten
-89
-20
-20
-20
0
0
Overige uitgaven
-205
-47
-47
-47
-47
-47
Realisa es mulans
27
25
25
25
15
0
Afname (-) of Toename (+) reserves
-189
11
-3
-38
8
2
Reserves Vereveningsfonds 31 december 2025
698
710
707
669
677
679
Tabel: Realisatie 2025 en prognose ontwikkeling reserve 2025-2030
Net als bij de prognoses van het voorgaande MPG 2025 worden in dit MPG 2026 de prognoses sterk beïnvloed door de verdere vertraging van commerciële uitgiften vanwege netcongestie Hierdoor zijn de te verwachte lage tussentijdse winstnemingen verder verlaagd. Tegelijkertijd zal de prioritering van de energieaansluitingen per medio 2026 wijzigingen waardoor het automatische, dat nieuwbouwwoningen voorrang krijgen, zal verdwijnen. Het is nog niet duidelijk of en in hoeverre dit de gecorrigeerde inkomstenramingen van vooral woningen gaat aantasten en wat de financiële gevolgen zijn voor de toekomstige winstnemingen. Om de gerealiseerde vereveningsruimte niet te laten dalen wordt beroep gedaan op de reservering van de samengevoegde reserveringen en zullen de toekomstige gelden uit de Realisatiestimulans worden ingezet. Het lijkt erop dat de diepgang en de duur van deze elektriciteitscrisis steeds verder verergert, ook landelijke komen uit meer gemeenten steeds meer signalen dat de toekomstige woningproductie zwaar zal worden geraakt. Er zal meer naar (tijdelijke) maatwerk oplossingen moet worden gezocht. 25
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2025 en 2026. De verslechtering van de reserve in 2025 komt vooral door de overdracht van het grootste deel van de reserve Zuidas naar de reserve Schaalsprong. Omvang van de reserveposi e
2025
2026
2027
2028
2029
2030
MPG 2026
698
710
707
669
677
679
MPG 2025
863
804
769
751
764
Verschil
-165
-94
-62
-82
-87
Tabel: Prognose omvang reservepositie 2025-2029
De reeks van de omvang van de reserve neemt tot en met 2030 verschilt van het MPG 2025 door: De jaarlijkse geraamde bijdrage aan Zuidasdok (€ 112 miljoen 2026-2029) niet meer via het Vereveningsfonds loopt. De geraamde Realisatiestimulans (€ 115 miljoen 2025-2029) Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties en gecorrigeerd. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de project specifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. De winstnemingen voor de komende jaren zijn a ankelijk van het doorgaan van gronduitgiften en zijn kwetsbaar omdat hierbij ook meerdere omvangrijke uitgiften voorkomen. De vereveningsruimte is voorzichtig geraamd. Incidentele meevallers zijn niet uitgesloten waardoor de vereveningsruimte kan toenemen. De ramingen van de winstnemingen zijn na 2026 zijn neerwaarts aangepast door netcongestie waarbij vooral commerciële uitgiften verder vertragen.
Zoals de omvangrijke commerciële kavels (eigen bouwgrond) door stroomgebrek geen prioriteit hebben. Hierdoor kan bij deze grondexploitaties (vooral bij Zuidas) in de huidige opzet beperkt tussentijdse winst worden genomen. Zoals eerder is aangegeven kan mogelijk door stroomgebrek en andere prioritering in de woningproductie de winstnemingen verder onderdruk komen. In de loop van 2026 zal hierover meer duidelijkheid over komen. Planafslui ngen en winstnemingen
2025
2026
2027
2028
2029
Totaal
2030
MPG 2026
72
50
35
35
35
192
35
MPG 2025
50
50
50
50
50
250
0
Verschil
22
0
-15
-15
-15
-58
35
Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen
26
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Voorziening plantekorten Verbeteringen of verslechteringen van de voorzieningen in de afgelopen hingen af van de ontwikkeling van de saldi van de financieel te kort plannen. Bij grondprijsstijgingen of -dalingen enerzijds en gematigde of hogere kostenstijgingen anderzijds kunnen meevallers of tegenvallers optreden (in 2024 meevallers en in 2025 tegenvallers). Bij grondprijsdalingen en hogere kostenstijging zal sprake zijn van tegenvallers. Het weerstandsvermogen is eind 2025 verlaagd door het opvangen van de tegenvallers in 2025 van de lopende financieel tekortplannen. Ook in de toekomst kunnen vooral de tekortplannen tot een grote fluctuatie in de reservepositie leiden die bij verslechtering worden opgevangen. De voorziening plantekorten is in 2025 fors gestegen (zie hoofdstuk 3). Overige uitgaven De geraamde overige uitgaven voor 2025 en verder nemen toe door een andere systematiek van overhead en door stijgende rentekosten die direct ten laste van het fonds worden gebracht voorheen ging dit via de plannen. In deze post zijn naast de kasstromen die direct worden toegerekend, ook kosten van de gebiedsontwikkeling opgenomen die worden toegerekend aan de reserve. Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve. De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af en raken de vereveningsruimte niet.
Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd: als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving
2026
2027
3
3
Aanwending Gaasperdammerweg Aanwending Oos lank
2028
2029
2030
3
3
1
27
Aanwending sportpark Spieringhorn
3
2
Aanwending IJburg/Buiksloterham
9
Aanwending Weespersluis
2
0
1
1
Aanwending Buiteneiland
6
4
5
6
Aannwending Roelstraat
1
2
3
3
48
13
Aanwending Warmtenet Totaal
-
1
12
12
-4
Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen
5.1.1 Reserveringen In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering.
27
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Opbouw bestemde delen
2026
2027
2028
2029
2030
Weerstandvermogen
218
223
227
232
206
Reservering Sluisbuurt/Bovenplans
106
105
104
103
102
Reservering Gaasperdammerweg
27
27
0
Reservering Schinkelkwar er
4
4
4
5
Reservering Buiteneiland
20
16
12
6
5
Reservering Spieringhorn
2
0
0
Reservering IJburg/Buiksloterham Corpora ewoningen
9
9
0
Reservering Weespersluis
5
5
4
3
3
Reservering Burg. Röellstraat
7
5
3
0
0
Reservering Warmtenet
1
1
1
1
1
Reservering Wildemanbuurt en andere
4
4
4
4
4
Bodemgelden
44
45
46
46
47
Bovenplans
120
148
175
204
233
Reservering indexa e Rijksgelden
16
24
32
43
53
Reservering samengevoegde reserveringen
49
0
0
0
0
Reservering Realisa e S mulans
53
67
32
6
0
Bestemde delen
686
682
645
653
655
Tabel: Prognose bestemde delen 2025-2030, huidige portefeuille
De reservering van Zuidasdok is overgedragen aan V&OR. De reservering Marineterrein is opgeheven, omdat er een eindafrekening heeft plaatsgevonden. Nieuw is de reservering Realisatiestimulans, dit betreft de verwachte inkomsten op basis van € 7.000 per betaalbare woning. Als gevolg van de aanwendingen nemen de reserveringen af met uitzondering van de reservering ‘Bovenplans’. De verwachting is dat met ingang van 2030 (mogelijk eerder) beroep zal worden gedaan op reservering Bovenplans als grootschalig zal worden geïnvesteerd. Op basis van de besluitvorming op 8 juni 2023 van de gemeenteraad bij het MPG 2023 is besloten om een zestal reserveringen te bundelen met een omvang van € 122 miljoen en deze nieuwe reservering in te zetten voor toekomstige planverslechteringen van financieel negatieve plannen of de verlaging van toekomstige tussentijdse winstnemingen door verslechtering in de financieel positieve plannen. Deze zal grotendeels aflopen. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. Reservering bovenplans Tot en met 2025 en de jaren daarvoor heeft Amsterdam rijkssubsidies ontvangen vooral in het kader van de gebiedsbudgetten (VRO) en de mobiliteitspakketten (I&W) voor een groot aantal (meer dan 50) maatregelen ten behoeve van het versnellen van de woningbouw.
Per 31-12-2025 is de stand van de betreffende voorziening € 308 miljoen. Tot en met 2028 ontvangt de regio nog € 184 miljoen extra bijdragen op basis van toegezegde subsidiebeschikkingen. Inmiddels is een in 2025 een nieuwe propositie van Rijksgelden opgesteld die grotendeels is gehonoreerd ten bedrage van € 199 miljoen. Het geld heeft voornamelijk betrekking op toekomstige maatregelen ten behoeve van infrastructuur en groen ten behoeve van de groeiende en complete stad. Om deze 28
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
subsidies te kunnen behouden dienen de investeringsmaatregelen uiterlijk tussen 2025 tot en met 2035 (propositie 2022) te worden afgerond en voor de propositie 2025 tussen 2035 tot 2039. Daarbij geldt ook als voorwaarde dat tijdig wordt gestart met de bouw van voldoende (betaalbare) woningen (voor eind 2030 en eind 2033). Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt 50% of meer cofinanciering van de gemeente (met inbegrip van de Vervoersregio Amsterdam) gevraagd. Over deze investeringen zal de komende jaren besluitvorming plaatsvinden. De financiële dekking zal gezien de gezamenlijke belangen a omstig zijn vanuit zowel het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). Voor het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling is bij het MPG 2022 besloten om € 25 miljoen per jaar opzij te zetten. Eind 2025 is de reservering bovenplans € 93 miljoen. Vooralsnog komt een tweetal bijdragen ten laste van deze reservering nadat er een uitvoeringsbesluit is genomen: -
Een bijdrage aan station Lelylaan á € 12 miljoen Een bijdrage aan de parkeergarage in CAN Stationsgebied á € 4,3 miljoen
Inmiddels is Smart Mobility Hub in Zuidoost ook in uitvoering gegaan. Voor de bijdrage aan deze voorbereidingskosten vanuit het Vereveningsfonds heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Daarom wordt bij het MPG 2026 aan de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met bijdragen tot € 3 miljoen ten laste van deze reservering om bij te kunnen dragen aan de voorbereidingskosten die V&OR 2026 maakt voor de projecten in onder meer de gebieden Oost, Zuidoost en Havenstad. Onder andere voor de projecten die zijn genoemd in de Voorjaarsnota 2024 zoals de HOV Sloterdijk, de Johan van Hasseltzone en maatregelen in de Oostflank. Besluitvorming over de toekomstige uitvoeringskosten van deze projecten zal separaat plaatsvinden.
5.1.2 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is eind 2025 afgenomen van € 41 miljoen naar € 25 miljoen. In 2025 zijn voor afgerond € 12 miljoen tekort plannen vastgesteld met een aparte reservering van € 4 miljoen voor onder meer de Wildemanbuurt. Dit is de belangrijkste reden waarom de vereveningsruimte is afgenomen eind 2025. De vereveningsruimte begin 2026 is € 25 miljoen. Er komt de jaren daarna geen nieuwe vereveningsruimte beschikbaar. In de doorkijk is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen.
29
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Prognose ontwikkeling reserve MPG 2026 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Reserves Vereveningsfonds 1 januari
887
698
710
707
669
677
Indexering
19
20
21
22
22
22
Winst en planafslui ng
72
50
35
35
35
35
Woningcorpora es
15
19
19
19
19
19
Aanwending reserveringen
-7
-12
-12
-48
-13
-4
Uitname algemene middelen
-10
-12
-12
-12
-12
-12
Incidentele uitname Schaalsprong
-12
-12
-12
-12
-12
-12
Actualisa e voorziening plantekorten
-89
-20
-20
-20
0
0
Overige uitgaven
-205
-47
-47
-47
-47
-47
Realisa es mulans
27
25
25
25
15
0
Afname (-) of Toename (+) reserves
-189
11
-3
-38
8
2
Reserves Vereveningsfonds 31 december
698
710
707
669
677
679
Weerstandsvermogen
-214
-218
-223
-227
-232
-206
Reserveringen
-459
-466
-459
-417
-420
-448
Bestemde delen
-673
-685
-681
-644
-652
-654
25
25
25
25
25
25
Prognose vereveningsruimte
Tabel: Realisatie 2025 en prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2026-2030
Figuur: Prognose vereveningsruimte (cumulatief en exclusief vaststellen nieuwe plannen)
Om de vereveningsruimte op peil te houden tot en met 2030 zal beroep worden gedaan op de reserveringen van de in 2023 samengevoegde reserveringen die zijn gevormd uit prudentie. Hierdoor kan de vertraging door netcongestie de komende 5 worden opgevangen. Er is niet meer dan € 25 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen of andere zaken zolang de periode van
30
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
vertraging aanhoudt. Doordat netcongestie langer zal duren zal mogelijk de toekomstige Realisatiestimulans moeten worden ingezet.
5.2 Financiële administratieve aanpassingen Net als in het eerdere jaren is het van belang op zoek te blijven gaan naar financiële administratieve aanpassingen om voldoende vereveningsruimte te creëren voor nieuwe plannen om ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen en de structurele afdracht aan de algemene middelen. Zuidas In verband met vertraging als gevolg van netcongestie wordt voor de grondexploitaties van de Zuidas gevraagd om in te stemmen met het aanbrengen van een administratief onderscheid tussen de periode tot en met het jaar 2031 en de periode 2032 tot einde looptijd. Op deze wijze wordt er een Zuidasbrede administratieve scheiding aangebracht en ontstaan er twee Zuidasbrede (geclusterde) grondexplotaties. Er is in beide periodes sprake van een hoge verdiencapaciteit. Door netcongesties worden meerdere kantoorontwikkelingen pas verwacht na 2036 waardoor conform de BBV voorschriften voor de gehele grondexploitatie geen winst genomen kan worden totdat deze kantoorontwikkelingen zijn gerealiseerd, terwijl ook in de eerdere periode de opbrengsten naar verwachting wel aanzienlijk hoger zijn dan de kosten . Door de administratieve splitsing in de tijd aan te brengen kan over de eerste periode wel winst genomen worden.
Hierdoor kan het Vereveningsfonds (de reserve) op korte termijn weer worden gevoed met tussentijdse winstnemingen waardoor er weer vereveningsruimte kan ontstaan. De administratieve splitsing heeft geen gevolgen voor de uitvoering van de plannen. Clusteren Sloterdijk, Zuidoost en Zeeburgreiland/IJburg Ten behoeve van de financiële beheersing wordt gevraagd in te stemmen met het instellen van een functionele grondexploitatie voor bovenplanse investeringen die toerekenbaar zijn aan de grondexploitaties Sloterdijk Centrum, Sloterdijk Zuid 1 en de eventueel toekomstige grondexploitatie Sloterdijk 1 Noord. De aan de gebiedsontwikkeling toe te rekenen kosten van € 15,53 miljoen voor de HOV Sloterdijk – CS worden hierin verantwoord. En er volgen de komende jaren nog meerdere bovenplanse investeringen in dit gebied. Daarnaast wordt voorgesteld de betreffende grondexploitaties te clusteren. Het blijven afzonderlijke plannen met een eigen grondexploitatie.
Maar door ze binnen het Vereveningsfonds boekhoudkundig te clusteren kunnen de bovenplanse investeringen voor de bereikbaarheid vanuit 1 grondexploitatie worden toegerekend aan de betreffende plannen, zonder dat de kosten bij iedere factuur moeten worden uitgesplitst naar de afzonderlijke plannen Voor Zuidoost wordt eveneens voorgesteld om een functionele overkoepelende grondexploitatie voor Zuidoost te openen waar de toekomstige toe te rekenen gedeelten van de bovenplanse investeringen van Zuidoost worden opgenomen. In dit gebied is sprake van meer dan 40 maatregelen waarvoor het onwerkbaar is om alle facturen uit te splitsen naar de meer dan 23 grondexploitaties in dit gebied. Ook wordt voor Zuidoost voorgesteld om de lopende grondexploitaties te clusteren die betrekking hebben op het Nationaal Programma Lee aarheid en Veiligheid (NPLV). Voor dit gebied zijn meerdere grondexploitatie overkoepelende subsidies toegekend waaronder ook de Realisatiestimulans Het komt de financiële beheersbaarheid ten 31
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
goede als deze financieel administratief geclusterd zijn. Het blijven afzonderlijke plannen met een eigen projectbeheersing en grondexploitatie. De clustering vindt alleen plaats als eenheid waarover gerapporteerd kan worden binnen het fonds. Ook voor IJburg/Zeeburgereiland wordt voorgesteld om de lopende en toekomstige nieuwe plannen te clusteren in samenhang met de toekomstige maatregelen aangeduid als de Oostflank die deels zal worden toegerekend aan dit cluster. Dit zijn toekomstige maatregelen zoals de Cruciale Mijl, tramremise, IJtram fas 2. De effecten van deze (financiële) maatregelen zijn niet verwerkt in de cijfers van het MPG 2026, Dit zal zijn beslag krijgen in het komende AMPG 2026 op basis van de te nemen besluitvorming bij het MPG2026. Instemming door de raad is noodzakelijk om de winstnemingen in het MPG 2027 rechtmatig te kunnen verantwoorden bij Zuidas. Voorts zal de toerekening van voorzieningen op clusterniveau gaan plaatsvinden. Nu is de praktijk dat binnen de te vormen clusters ZuidOost en Zeeburgereiland/Ijburg bij enkele plannen winst wordt genomen en bij andere plannen in deze clusters wordt de voorziening veelal opwaarts aangepast terwijl grote delen van de bovenplanse investeringen nog moeten starten. Zonder clustering is het ondoenlijk om de bovenplanse kosten toe te rekenen aan individuele plannen.
Het direct uit de reserve Vereveningsfonds halen is niet verstandig omdat deze bovenplanse kosten in grondexploitaties horen en zonder deze kosten kan dit leiden tot onnodig VPB lasten. Tenslotte wordt voorgesteld om: 1. Amstelkwartier fas2 af te sluiten in 2026 en de restant werkzaamheden op te nemen in Amstelkwartier fase 3. Ook voor de aansturing is dit efficiënt en kosten bewust. 2. Cruquiusgbied te splitsen in de reeds afgeronde gebieden 1 tot en met 6 en de gebieden 7 en verder. Het positieve resultaat van gebied 1 tot en met 6 zal in 2026 worden afgerekend worden met de reserve Vereveningsfonds.
5.3 Inzet vereveningsruimte Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad op niveau te houden op middellange en lange termijn. De toekomstige plannen zijn los van IJburg, Zeeburgereiland en de Nieuwe Kern vaak complexe transformatie projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met project specifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. Naast de tekortplannen in de stedelijke vernieuwing is er een toezegging voor een bijdrage aan de Nieuwe Meervaart van € 9 miljoen. Voor de investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten is beperkte vereveningsruimte van 25 miljoen beschikbaar. Tien jaar vooruitkijken Vereveningsfonds.
32
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
6 De waarde van de portefeuille De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen bij de reeds gerealiseerde waarde. Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. Waarde portefeuille zonder risicoafslagen In totaliteit verbeterde de optelsom van de plansaldi met € 124 miljoen netto contante waarde. Het positief verschil komt door de per saldo nieuwe plannen met een positief saldo in 2025 en de overdracht van Zuidasdok aan V&OR. De lopende plannen zijn per saldo verslechterd met € 54 miljoen. De meest omvangrijke verslechteringen en verbeteringen zijn hier onder weergegeven. Majeure verslechteringen € 5 miljoen of meer Ne o Contante Waarde in miljoenen euro's Plannummer en plannaam
MPG25
Index MPG 25
MPG 26
Verschil
prijspeil 2024
prijspeil 2025
516.10/11 Hamerkwar er
-29,5
-30,1
-70,6
-40,6
421.03 Vitrum Parnassusweg
37,9
38,6
0,7
-37,9
prijspeil 2025
217.32 Schinkelkwar er, voorb. Grex
61,3
62,5
35,6
-26,9
285.08 Sluisbuurt
178,3
181,9
162,0
-19,9
580.29 Kenniskwar er VU
286,1
291,8
273,8
-18,0
580.59 Aanhelen Flanken Zuidas – Zuidas Dok
-61,3
-62,5
-74,3
-11,7
526.70 Buiksloterham
33,2
33,9
22,6
-11,3
280.70 D-buurt
15,4
15,7
5,7
-10,0
518.33 Sloterdijk Sta onskwar er
34,7
35,4
26,6
-8,7
260.34 IJburg Centrumeiland
21,5
21,9
13,5
-8,3
783.** Houthavens
16,0
16,3
8,4
-7,9
223.06 Amstelsta on kavel A
15,3
15,6
8,5
-7,1
228.02 Eenhoorngebied
4,7
4,8
-1,6
-6,4
534.12 NDSM West fase 2
89,0
90,8
84,5
-6,3
406.07 Hart Delflandplein lok. B1/B2
5,3
5,4
-0,6
-6,1
453.55 CAN Sta onsgebied
6,6
6,7
1,2
-5,4
580.53 Beheer en Uitvoering
-8,1
-8,3
-13,5
-5,2
527.01 Klaprozenbuurt
0,0
0,0
-5,0
-5,0
Tabel: Majeure verslechteringen
33
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Majeure verbeteringen € 5 miljoen of meer Ne o Contante Waarde in miljoenen euro's Plannummer en plannaam
MPG25
Index MPG 25
MPG 26
Verschil
prijspeil 2024
prijspeil 2025
503.31 Werkstad Overamstel
6,0
6,1
12,1
6,0
509.11 Sloterdijk Poort
66,9
68,2
78,9
10,7
579.35 Kauwgomballenkwar er
-8,5
-8,7
2,6
11,2
580.38 Ravel
277,3
282,9
295,6
12,7
580.01 Zuidas MP **
-90,5
-92,3
-74,0
18,3
260.36 Inrichten Strandeiland 1e fase
95,0
96,9
118,8
21,9
580.03 Kop Zuidas
89,5
91,3
116,0
24,8
508.06 Sloterdijk I Zuid
13,0
13,3
40,5
27,2
prijspeil 2025
Tabel: Majeure verbeteringen
Uit onderstaande tabel blijkt de waarde van de actieve plannen zonder rekening te houden met risico's. Optelsom plannen Portefeuille MPG 2026/25 NCW MPG 2025 prijspeil 2025
878
veranderingen 2025: Nieuwe plannen Zuidasdok geen onderdeel meer van het Vereveningsfonds Verslechtering lopende plannen
111
-154
Totaal veranderingen 2025
124
NCW MPG 2026 prijspeil 2025
1.002
NCW MPG 2025 prijspeil 2025
1.002
167
Winstnemingen en afsluitingen positieve plannen
-72
Afsluiten negatieve plannen
9
Verrekeningen
7
Totaal saldi grondexploitaties
946
Tabel: Optelsom plannen Portefeuille MPG 2026/25
Als gevolg van tussentijdse winstnemingen, het afsluiten van plannen en het vormen van restwerken en verrekeningen wordt de waarde van de portefeuille lager. De reserve wordt door tussentijdse winstnemingen hoger. Verrekeningen vinden plaats ten laste van de gevormde reserveringen en de afsluiting van de negatieve plannen gaan ten laste van de gevormde voorzieningen. De waarde van de portefeuille met risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit. In de waardering van de portefeuille moeten daarom zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een waarde zonder risico’s (optelsom saldo plannen) en waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Bij de inschattingen van de risico's wordt rekening gehouden met een gunstig en een ongunstig 34
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
scenario. Inherent zijn risico's lastig in te schatten over een dergelijke lange termijn, maar we zien de afgelopen jaren naast incidentele meevallers een structurele trendmatige verslechtering. Het aantal zaken naast de economisch onzekerheden dat op de aansturing van de gebiedsontwikkeling a omt neemt toe en hindert een spoedige uitvoering Bij de plannen wordt in overwegende mate rekening gehouden met genormaliseerde situatie zowel aan de kosten en opbrengstenkant met een jaarlijkse stijging van 2 procent. Uitzondering betreft de middeldure huurwoningen daar wordt op basis van de inzichten uit voorgaande jaren rekening gehouden met geen stijgende grondprijzen. 0 procent. MPG2026
MPG2025
Verschil
Optelsom saldi plannen (NCW)
946
865
Daling grondprijzen marktwoningen
-36 2% daling markwoningen
-165
Middensegment
-80
Hogere uitvoeringskosten
-90 5 procent hoger
-90 2% hoger
0
Risico overige kosten
-75
-60
35
Projectspecifieke risico's posi eve plannen
-230
-165
-65
Vertraging meerdere jaren
-320 4 jaar
-320 4 jaar
0
Netconges e
-100
-100
0
Subsidies
-25 Risico's van terugbetaling
-25
Rente
-50 Omslagrente neemt toe
-50
BTW nadeel vervroegde uitgi en
-35
Totaal risico's
81 4% lager alles
129
20 procent lager vooral bij grotere woningen
-80
-1.041
-900
-141
Reserveringen en voorzieningen
745
905
-160
Totaal daling
-296
5
-301
Ne o waarde portefeuille
650
870
-220
Tabel: Risico’s en de waarde van de portefeuille
In bovenstaande tabel is geen rekening gehouden met programmatische aanpassingen. In de praktijk zien we deze wel met financiële effecten. In meerdere plannen zien wij ook in 2025 programmatische aanpassingen in bijvoorbeeld Hamerkwartier met nadelige financiële gevolgen en Strandeiland met positieve financiële gevolgen. Ook het wel of niet doorgaan van (potentiële) transformaties heeft financiële effecten. Verdienend vermogen huidige portefeuille Per saldo is de prognose van het verdienvermogen van de grondexploitaties in 2025 verslechterd van € 870 miljoen naar € 750 miljoen. Dit komt met name door lagere grondprijzen voor de middeldure huurwoningen en hogere proceskosten. Daarbij komt dat de risico’s zijn toegenomen, onder andere door netcongestie. Met het ontvangen van de Realisatiestimulans, een subsidie van het Rijk voor elke gerealiseerde betaalbare woning kan een deel van deze verslechtering worden opgevangen.
35
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Prognose verdienvermogen Vereveningsfonds MPG 2026 (* € 1 miljoen) Prognose verdienvermogen MPG 2025 (15 jaar) 870 Verslechtering MPG 2025 - MPG 2026 -220 Inzet Realisa es mulans +100 Prognose verdienvermogen MPG 2026 (15 jaar) 750 (excl. € extra risico's) Omvang risico's zoals netcongestie nog onbekend Tegenover het verdienvermogen staan de bestedingen: Bestedingen: afdrachten en sparen bovenplans (15 jaar) 740 Conclusie: het verdienvermogen is nagenoeg geheel nodig voor de bestedingen de komende 15 jaar. Reeds gemaakte afspraken die beslag leggen op het verdienvermogen (* € 1 miljoen) Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen (gedurende 15 jaar) Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037) Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar sparen) Risico Zuidasdok Totaal beslag reeds gemaakte afspraken
-180 -140 -350 -70 -740
Tabel: Verdienvermogen Vereveningsfonds (15 jaar)
Zoals hierboven is te zien leggen de reeds gemaakte afspraken (€ -740 miljoen) een gelijk beslag op het Vereveningsfonds dan dat er verdiend gaat worden volgens de huidige inzichten. Of aan de afspraken kan worden voldaan is a ankelijk van de mate waarin de risico’s optreden. Deze inzichten gaan over 10-15 jaar. Er ontstaat met de huidige prognose de komende 15 jaar geen extra vereveningsruimte voor tekortplannen die op de langere termijn ter besluitvorming worden voorgelegd. Bovendien zijn de grondopbrengsten voor de kantoorlocaties op de Zuidas wel in dit verdienvermogen opgenomen, maar deze worden pas na 2035 gerealiseerd als gevolg van netcongestie. De kasstromen worden hierdoor dusdanig negatief dat de reservepositie wordt aangetast. Hiervoor moeten de risicoreserveringen worden aangesproken. Hoe lang nog aan bovenstaande afspraken kan worden voldaan is a ankelijk van de mate waarin extra risico’s optreden (zoals netcongestie, prijsstijgingen en daling van grondprijzen middeldure huur). A ankelijk van de mate waarin de risico’s optreden zal tijdig moeten worden bijgestuurd om een robuust fonds te houden. Bijsturen kan door het verdienvermogen te vergroten. Hiervoor zijn onderstaande knoppen voorhanden: - Het aanpassen van de woonprogrammering met meer vrije sectorwoningen.
Dit heeft pas op de langere termijn een hogere winstneming tot gevolg waardoor dit geen acute oplossing is voor het opvangen van de negatieve kasstromen. - Het verlagen van de afdrachten. Dit biedt wel een directe oplossing voor het verbeteren van de kasstromen in het Vereveningsfonds. Nadeel is dat er een tekort ontstaat in de begroting. De afdrachten aan de Algemene Middelen van € 12 miljoen per jaar. Voor de komende 15 jaar is dit € 180 miljoen. De afdracht aan de reserve Schaalsprong van € 12 miljoen per jaar t/m 2037: € 128 miljoen. - Niet meer sparen voor bovenplanse bereikbaarheid. Dit heeft op termijn een gevolg voor de woningbouwproductie, er zijn al toezeggingen gedaan en het is een risico voor de inzet van rijksmiddelen. Het effect van deze knoppen in relatie tot andere ambities is beschreven in de Bestuursopdracht “Bouwen voor een complete stad”. 36
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
7 Gevoeligheden en risico’s Toelichting In onderstaande tabel zijn gevoeligheden van verschillende opbrengsten per vastgoedsegment en kosten weergegeven. Gevoeligheden in miljoenen euro's autonoom Gevoeligheden omschrijving
Muta e plansaldo
1 % s jging uitvoeringskosten
-23
1 % verwervingskosten
-3
1 % hogere proceskostens jging
-15
Grondprijzen Marktwoningen dalen met 1 %
-18
Grondprijzen Middensegment dalen met 1 %
-4
Grondprijzen Kantoren met 1 %
-8
Grondprijzen Bedrijven dalen met 1 %
-3
Grondprijzen overig commercieel daalt met 1 %
-2
Grondprijzen Middensegment (middel dure huur) dalen met 1 %
-4
Tabel: Gevoeligheden MPG 2026 in miljoenen euro's
Naast de jaarlijkse 2% stijging geeft bovenstaande tabel aan met hoeveel het plansaldo van de actieve portefeuille daalt als de grondprijzen dalen en de kosten stijgen met een extra 1%. Bij een stijging van grondprijzen en een daling van de kosten stijgt het plansaldo. In de scenario's zijn verschillende percentages verwerkt. Uitvoeringskosten De afgelopen jaren zien we sterk oplopende kosten. Een verdere stijging hoger dan de inflatie van 2% is waarschijnlijk. Proceskosten en V&T Een groot deel van de kosten in grondexploitaties heeft betrekking op de ambtelijke kosten voor de planvoorbereiding en planbegeleiding (proceskosten) en kosten voor voorbereiding en toezicht van de uitvoering van civieltechnische werken (V&T). Deze proceskosten en kosten voor V&T belopen jaarlijks circa € 150 miljoen en bestaan grotendeels uit de inhuur door de projecten van capaciteit bij andere gemeentelijke onderdelen (PMB, IB, R&D, G&O, en Communicatie). In het MPG 2026 is gerekend met de aanname van een tariefstijging voor de inzet van de proceskosten en kosten V&T in het jaar 2026 gebaseerd op een nominaal stijgingspercentage van 5%. In het kader van een betere raming van de werkelijke kosten naar de projecten wordt het MPG in lijn gebracht met het uitgangspunt met kostendekkende tarieven. Tegelijkertijd wordt ook het van toepassing zijnde indexatiepercentage van het Vereveningsfonds herzien.
Dat staat op dit moment op 2% en wordt in lijn gebracht met de gemeentebrede systematiek voor indexatie. De verwachting is dat beide genoemde effecten zich grofweg neutraliseren voor het Vereveningsfonds. In het MPG 2026 is met deze effecten nog geen rekening gehouden. Bij het 37
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
AMPG/MPG 2027 zal aan de hand van de nadere uitwerking op de precieze effecten worden ingegaan. Vertraging en verwachte extra kosten netcongestie Vooral door netcongestie wordt sterker oplopende vertraging verwacht met doorlopende ambtelijke kosten. Het is niet uitgesloten dat naast de bouw van kantoren ook de woningbouw wordt geraakt door netcongestie. De kosten voor de vertraging en de kosten voor eventueel tijdelijke beheersmaatregelen zijn nog niet in te schatten. Dalende grondprijzen middel dure segment Grondprijsadvisering heeft berekend dat de vaste grondprijzen van de middeldure woningen gemiddeld dalen met 10%. Dit leidt tot een geraamde daling van de opbrengsten met € 40 miljoen. Project specifieke risico's Deze risico's zijn toegenomen van € 165 miljoen naar € 230 miljoen vooral door de toenemende omvang en verhoging van het risicoprofiel van de portefeuille. Rentekosten De rentekosten die worden toegerekend aan gebiedsontwikkeling zijn a ankelijk van de jaarlijkse boekwaarde stand van de grondexploitaties en het rentetarief van de omslagrente. De omslagrente wordt herleid uit de marktrente van de leningenportefeuille. De verwachting is dat de omslagrente zal stijgen en de toekomstige boekwaarden (onder meer het onderhanden werk) zich ongunstig zal ontwikkelen mede door veroorzaakt door de vertraging als gevolg van netcongestie.
Gemeentelijkbelasting bij bouwgronden In de afgelopen tijd is gesproken over de heffing van de gemeentebelastingen op bouwgronden. Een voorlopige inschatting is het plansaldo verslechtert met € 50 miljoen.
Ontwikkeling van de reservepositie 2026-2035 en de inzet van financiële buffers Het grootste knelpunt voor de komende 10 jaar wordt veroorzaakt door netcongestie die de omvang van de reservepositie naar verwachting in ernstige mate aantast. Voorts worden we al meerdere jaren geconfronteerd met verslechteringen in de plannen waarbij de verslechtering van de financieel te kort plannen leidt tot hogere voorzieningen waardoor de reserve lager is geworden. Naast deze verslechteringen zijn de afgelopen jaren veel financieel te kort plannen vastgesteld in West, Nieuw West, Zuidoost en Noord die ook de reservepositie heeft verlaagd. Op basis van de huidige inzichten is de verwachting dat zonder tegenmaatregelen bij netcongestie rekening dient te worden gehouden met langdurige uitval van de meeste commerciële grondinkomsten, met name voor de kantoren op de Zuidas. De komende 10 jaar zal naar verwachting maar een beperkt deel van dit deel van de portefeuille worden gerealiseerd. Omdat een groot deel van deze inkomsten niet zullen worden gerealiseerd 38
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
zullen ook toekomstige tussentijdse winstnemingen voor deze positieve plannen voor langere tijd grotendeels uitblijven. Mogelijk kunnen maatwerkoplossingen (pilots) de derving van inkomsten en winstnemingen de komende jaren beperken. Overigens zien we niet alleen bij de voornoemde gebieden knelpunten maar ook bij woonplannen vertragen zoals Houthaven, Strandeiland, Sluisbuurt en Hamerkwartier waar naast wonen ook maatschappelijk en commercieel vastgoed moet worden vervaardigd zoals plinten, hubs en supermarkten die last hebben van netcongestie. De tussentijdse winstnemingen zijn in voorgaande MPG’s verlaagd door de netcongestie. Doordat de duur van netcongestie oploopt naar mogelijk 2036 en zich mogelijk uitbreid naar de woningbouw zijn de winstnemingen vanaf 2026 en verder verlaagd. In voorgaande MPG’s is vermeld dat financiële buffers zouden worden ingezet. Drie scenario's zijn opgesteld voor de ontwikkeling van de reservepositie en de financiële buffers 10 jaar vooruit tot en met 2025
Een verwacht scenario (huidig MPG) waar rekening wordt gehouden met een jaarlijkse winstneming van 2027 tot en met 2035 met € 35 miljoen per jaar en een per saldo op portefeuille niveau extra verslechtering van de financieel te kort plannen met € 60 miljoen. Een beter scenario gelijk aan het verwachte scenario qua winstneming maar de financieel te kort plannen verslechteren per saldo niet (bijvoorbeeld doordat er extra afsprakenbrieven worden getekend voor transformaties). Een slecht scenario waarbij de winstnemingen en de toename van de verlieslatende plannen verslechteren met € 155 miljoen.
Financiële buffers De financiële buffers zijn:
Het weerstandsvermogen vooral ten behoeve van de risico’s in FIC voor verlieslatende plannen en een buffer in het weerstandsvermogen dat al jaren na de crisis voor 2013 wordt aangehouden. De samengevoegde reserveringen, de buffer in het weerstandsvermogen. De Realisatiestimulans vormt de totale buffer voor het Vereveningsfonds.
Duiding Bij het weergegeven scenario is de financiële buffer over 8 jaar uitgeput. Wel dient hierbij gedacht te worden dat een groot deel van Zuidas en Werkgebieden bij gelijkblijvende omstandigheden met een hoge potentiële waarde nog kunnen worden gerealiseerd. Als toch delen van Zuidas en de werkgebieden kunnen worden ontwikkeld en de verlieslatende portefeuille niet verder verslechtert zal de horizon voor uitputting langer duren. Maar onder de huidige prioritering voor de netcongestie lijkt dat niet waarschijnlijk. Als de verslechteringen in de plannen hoger zullen worden dan zal sprake zijn van eerdere financiële uitputting (geen buffers). Als de verslechteringen oplopen ontstaat in 2031 een knelpunt en 39
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
zijn er geen buffers meer. Het is op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording niet mogelijk om de reserve met een negatieve stand te verantwoorden. Scenario’s In de verwacht scenario weergegeven. In onderstaande grafiek worden de verschillende scenario's weergegeven.
In het gunstige scenario nemen de buffers af tot nul na 10 jaar. Bij het verwacht scenario neemt ontstaat na 10 jaar een tekort waarna niet meer kan worden gespaard voor bovenplanse investeringen. In het slechte scenario is de reserve op naar 10 jaar.
40
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
8 Bijlage: werking van het Vereveningsfonds
41
7 april 2026
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Doel van het Vereveningsfonds Amsterdam groeit als gevolg van de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Daarvoor zijn nieuwe woningen, wegen, parken en scholen nodig. Voor woningbouw is gebiedsontwikkeling nodig. Dit wordt betaald vanuit het Vereveningsfonds. De bouw van scholen, sportvoorzieningen en de stedelijke infrastructuur worden betaald vanuit andere investeringsdomeinen. De grond geschikt maken om woningen op te bouwen is duur; oude gebouwen moeten worden aangekocht en gesloopt om de grond vrij te maken en de grond moet schoon zijn. En er moeten wegen, parken, speelplaatsen en water met bruggen worden aangelegd om een lee aar en compleet gebied te maken. Tegenover deze kosten wordt geld verdiend door de bouwkavels te “verkopen” (erfpacht). De gemeente bouwt de woningen niet zelf en is daarvan a ankelijk van bouwende partijen. Al deze kosten en opbrengsten worden met elkaar verrekend in het Vereveningsfonds. In het verleden waren de inkomsten hoger dan de kosten. Er werd veel geld verdiend in het Vereveningsfonds. Deze ‘winst’ is de afgelopen jaren uit het fonds gehaald voor andere doeleinden binnen de gemeente. Op dit moment is het Vereveningsfonds niet meer zo winstgevend.
Werking Vereveningsfonds In het Vereveningsfonds worden de financiële resultaten van de Amsterdamse projecten in de gebiedsontwikkeling met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Zo kunnen de verlieslatende plannen, bijvoorbeeld de stedelijke vernieuwing, worden betaald door de financieel positieve plannen, bijvoorbeeld kantoorlocaties op de Zuidas. Het is een gesloten systeem omdat het gaat om langlopende begrotingen zijn die wel circa 10-15 jaar kunnen duren. Binnen deze lange looptijd zijn er veel onzekerheden en allerlei mogelijkheden om onderweg het project nog bij te sturen indien dat nodig is. Doordat het een gesloten systeem is met een eigen weerstandsvermogen om risico’s op te kunnen vangen wordt de algemene begroting van de gemeente niet direct geraakt als er bijvoorbeeld sprake is van grote economische schommelingen. Dit zorgt voor een rustiger beeld van de gemeentelijke financiën. Grond en Ontwikkeling werkt in 2025 aan 155 gebiedsontwikkelingsprojecten. Ieder project heeft begroting; dat heet een grondexploitatie.
In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties. Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’. 42
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie
Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden genomen.
Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen. Voor een plan met een financieel tekort wordt er direct bij vaststelling van het plan een voorziening getroffen voor het tekort. Dit legt direct een beslag op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Op basis van het laatste Coalitieakkoord is er sprake van een structureel jaarlijkse afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de Algemene Middelen. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok 43
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026
7 april 2026
(gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad. De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.
Figuur: Werking Vereveningsfonds
44