BIJLAGE 1b Toelichting MPG 2025.pdf
Tekst van het document
Afdracht aan algemene middelen De structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen was tot 2024 € 18,2 miljoen plus € 12 miljoen per jaar (van 2024 tot en met 2037) aan de reserve Schaalsprong investeringen. In totaal € 30,2 miljoen per jaar. Dit bedrag bestond uit een optelsom van meerdere besluiten in voorgaande jaren. In de voorjaarsnota 2024 zijn twee besluiten genomen waardoor dit bedrag is gewijzigd. 1. 2.
Structurele verlaging van de afdracht met € 10 miljoen van € 18,2 naar € 8,2 miljoen. Plus: De invulling van de structurele ombuigingen Ingenieursbureau/Projectmanagementbureau waarvan € 2,2 miljoen in 2025 en vanaf 2026 € 3,8 miljoen wordt afgedragen via het Vereveningsfonds.
De afdracht aan de algemene middelen wordt vanaf 2026 per saldo dus € 6,2 miljoen lager. Afdrachten Vereveningsfonds, in miljoenen euro’s Begroting 2024 Structurele winstafdracht Afdracht reserve Schaalsprong investeringen Totaal afdrachten VEF begroting 2024 Begroting 2025 Structurele winstafdracht Afdracht reserve Schaalsprong investeringen Totaal afdrachten VEF begroting 2025 Verschil begroting 2024-2025
2024
2025
2026
2027
2028
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2
-18,2 -12 -30,2 0
-10,4 -12 -22,4 -7,8
-12 -12 -24 -6,2
-12 -12 -24 -6,2
-12 -12 -24 -6,2
Tabel: Afdrachten Vereveningsfonds 2024-2028
Gemeente Amsterdam
45
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
In totaal worden de afdrachten vanuit het Vereveningsfonds (afdracht aan de algemene middelen samen met de afdracht aan de reserve Schaalsprong investeringen) in 2025 € 22,4 miljoen en vanaf 2026 € 24,0 miljoen. Een andere afspraak die gemaakt is bij de voorjaarsnota 2024 is dat de onrendabele toppen voor de warmtenetten in de toekomst uit de grondexploitaties worden betaald. Rijkssubsidies In 2024 is bekend geworden in welke jaren de rijkssubsidies, bestemd voor de versnelling van woningbouw, in de verschillende tranches zal worden ontvangen. Dit zijn de toezeggingen van het vorige Kabinet. Met een mogelijke nieuwe subsidieronde van het kabinet of van eventuele aanpassingen van de huidige regelingen is in dit MPG nog geen rekening gehouden. Veel van deze subsidies zullen worden ingezet bij de besteding van de investeringen (aangeduid als maatregelen) die opgenomen zijn in de verschillende beschikkingen. De verwachting is dat het merendeel van deze investeringen niet voor 2028 zal starten ook omdat hierover nog bestuurlijk dient te worden besloten. Deze investeringen zijn daarom nog niet in de ramingen opgenomen. Onlangs heeft wel besluitvorming plaatsgevonden over de HOV-verbinding IJburg/Zuidoost &Weesp. Deze uitgaven zijn wel in de ramingen opgenomen.
Gemeente Amsterdam
46
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste financiële indicator, de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen eraan waarvoor een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte?
6.1
Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds
In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die in hoofdstuk 5 is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte afname van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2029 weergegeven. Deze ramingen worden opgenomen in de gemeentelijke P&C-cyclus waarbij, naast het lopende begrotingsjaar 2024, ook de ramingen voor de komende 4 jaar worden weergegeven. Realisatie en prognose ontwikkeling reserve MPG 2025 in miljoenen euro's realisatie
Prognose
Omschrijving van onderverdeelde posten
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari
824
885
863
804
769
751
Indexering
20
23
23
22
22
22
107
50
50
50
50
50
Uit reserve Bodemsanering en Nazorg Winst en planafsluiting Woningcorporaties
17
19
19
19
19
19
Aanwending reserveringen
-37
-54
-84
-57
-41
-14
Uitname algemene middelen
-18
-10
-12
-12
-12
-12
Incidentele uitname Schaalsprong investeringen
-12
-12
-12
-12
-12
-12
Actualisatie voorziening plantekorten
17
0
Overige uitgaven
-31
-38
-44
-45
-44
-41
Afname (-) of Toename (+) reserves
62
-22
-59
-35
-18
12
Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december
885
863
804
769
751
764
0
0
Tabel: Realisatie 2024 en prognose ontwikkeling reserve 2025-2029
Gemeente Amsterdam
47
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De prognoses in dit MPG 2025 worden sterk beïnvloedt door de sterke vertraging van commerciële uitgiften die door netcongestie de komende 5 jaar niet kunnen doorgaan. Doordat hierdoor de tussentijdse winstnemingen sterk dalen neemt de omvang van de reserve na 2024 sterk af. Om de gerealiseerde vereveningsruimte niet te laten dalen wordt beroep gedaan op de reservering van de samengevoegde reserveringen. De diepgang en de duur van deze stroomcrisis is niet bekend en ook is het niet duidelijk in hoeverre woningen met bijhorende plinten of hubs vertragen. Wellicht is maatwerk mogelijk door vastgoed zaken te combineren en te werken met batterij-installaties zoals bij de SMH of andere maatregelen. In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2024 en 2025. Deze verslechtert vanaf 2026 vooral door lagere geraamde winstnemingen in 2027 als gevolg van netcongestie vooral bij Zuidas en werkgebieden. Omvang van de reservepositie, in miljoenen euro’s
2025
2026
2027
2028
2029
MPG 2025
863
804
769
751
764
MPG 2024
804
770
739
767
Verschil
59
34
30
-16
Tabel: Prognose omvang reservepositie 2025-2029
Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (zie hoofdstuk 5) en gecorrigeerd voor de boeggolf. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de project specifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. Na jaren van hoogconjunctuur is er de afgelopen twee jaar sprake van een zeer lage grondproductie. Door allerlei stimuleringsmaatregen die in hoofdstuk 3 zijn genoemd wordt ingezet op een hogere productie. De laatste maanden na medio 2023 zien we wel een afvlakking van de inflatie maar deze stijgt weer en is hardnekkig. De grondprijzen van vooral marktwoningen en de kantoren op toplocaties stijgen. Voorzichtig wordt gesproken over een beter financieel perspectief maar ook landelijk loopt de productie van woningen sterk achter op de doelstellingen. Door onzekerheden in de wereld en de spanning in de economie is een terugval niet onwaarschijnlijk.
De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van gronduitgiften en zijn kwetsbaar omdat hierbij ook meerdere omvangrijke uitgiften voorkomen. Verdere stagnatie van deze plannen zal direct een verdere grote impact hebben op verwachte groei van de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is voorzichtig geraamd. Incidentele meevallers zijn niet uitgesloten waardoor de vereveningsruimte kan toenemen. De ramingen van de winstnemingen zijn na 2025 beduidend lager omdat meerdere omvangrijke commerciële kavels (eigen bouwgrond) door stroomgebrek geen prioriteit hebben. Hierdoor kan bij deze grondexploitaties (vooral bij de Zuidas en de Werkgebieden) geen tussentijdse winst worden genomen.
Gemeente Amsterdam
48
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
Planafsluitingen en winstnemingen, in miljoenen euro’s MPG 2025 MPG 2024 Verschil
31 maart 2024
prognose 2024 (gerealiseerd) (prognose)
2025
2026
2027
2028
Totaal 2025-2028
52 63 -11
50 77 -27
50 115 -65
50 115 -65
202 370 -168
107 56 51
Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen
Voor 2025 en 2026 en met name na 2026 wordt minder winstneming verwacht dan bij het MPG 2024 als gevolg van netcongestie waarbij in beperkte mate commerciële uitgiften worden verwacht. Voor de periode 2025 t/m 2028 wordt bijna € 170 miljoen minder winst verwacht. De realisatie in 2024 is toegelicht in hoofdstuk 4. Voorziening plantekorten De voorziening plantekorten is in 2024 gedaald zie hiervoor hoofdstuk 4. Verbeteringen of verslechteringen van de voorzieningen in de komende jaren hangen af van de ontwikkeling van de saldi van financieel tekort plannen. Bij verdere grondprijsstijgingen en gemachtigde kostenstijgingen kunnen meevallers optreden net als in 2024. Bij grondprijsdalingen en hogere kostenstijging zal sprake zijn van tegenvaller. In het weerstandsvermogen is rekening gehouden met mogelijke tegenvallers. Overige uitgaven De geraamde overige uitgaven voor 2025 en verder nemen toe door een andere systematiek van overhead en door stijgende rentekosten die direct ten laste van het fonds worden gebracht voorheen ging dit via de plannen. In deze post zijn naast de kasstromen die direct worden toegerekend ook kosten van de gebiedsontwikkeling opgenomen zoals de overhead. Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve.
De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af waardoor de vereveningsruimte verbetert. Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving Aanwending Gaasperdammerweg Aanwending Oostflank Aanwending Marineterrein Aanwending Zuidasdok Kavel X en Haarlemmerweg Aanwending Groene Hoven Aanwending sportpark Spieringhorn Aanwending IJburg/Buiksloterham Aanwending Weespersluis Aanwending Buiteneiland Aannwending Röellstraat Aanwending Warmtenet Totaal
2024 -2 1 -21 -0,2 -1 -2 -10 -0,3 -0,3 -37
2025 -3 -43 -2 -2 -4 -0,4 -54
2026
2027
2028
2029
-27 -3
-3
-3
-3
-36
-44
-25
-7
-2 -9 -2 -7 -1
-2 -5 -2
-2 -9 -3
-2
-84
-57
-41
-14
-2
Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen
Gemeente Amsterdam
49
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De aanpassing van de aanwending van de reserveringen heeft in eerste instantie geen invloed op de ontwikkeling van de vereveningsruimte. Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd: als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. In paragraaf 6.2.2 staat een overzicht met alle reserveringen na aanwending.
6.2
Prognose ontwikkeling vereveningsruimte
De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe plannen. Deze wordt bepaald door de reserve (zie vorige paragraaf) minus het weerstandsvermogen en de reserveringen.
6.2.1
Weerstandsvermogen
Zie paragraaf 4.4 Toepassing reserve Vereveningsfonds: Weerstandsvermogen. 6.2.2
Reserveringen
In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering. Opbouw bestemde delen, in miljoenen euro’s
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenplans Reservering Gaasperdammerweg Reservering Marineterrein Reservering Schinkelkwartier Reservering Buiteneiland Reservering Spieringhorn Reservering Kavel X (Westerpark)/Haarlemmerstraat Reservering Banne Noord Groene Hoven Reservering IJburg/Buiksloterham Corporatiewoningen Reservering Weespersluis Reservering Blomwijckerbuurt Reservering Burg. Röellstraat Reservering Warmtenet Bodemgelden Bovenplans Reservering indexatie rijksgelden Reservering samengevoegde reserveringen
239 178 105 27 6 0 24 2 1 2 9 11 1 9 1 37 67 5 122
244 139 104 27 0 5 20 2 0 0 9 10 1 8 1 38 93 10 112
249 105 103
254 64 102
259 40 101
264 33 100
10 14 2 0
10 9 0
11 0
11
0 8 1 7 1 39 120 15 88
7 1 6 1 40 148 21 66
6 1 3 1 40 175 28 45
4 1 1 1 41 204 35 27
Bestemde delen
844
822
763
728
710
723
Tabel: Prognose bestemde delen 2025-2029, huidige portefeuille
Als gevolg van de aanwendingen (zie paragraaf 6.1) nemen de reserveringen af met uitzondering van de reservering ‘Bovenplans’. In onderstaand overzicht is te zien dat de reservering ‘Samengevoegde reserveringen’ van € 122 miljoen grotendeels afloopt. Op basis van de besluitvorming op 8 juni 2023 van de gemeenteraad bij het MPG 2023 is besloten om een zestal reserveringen te bundelen met een omvang van € 122 miljoen en deze nieuwe reservering in te
Gemeente Amsterdam
50
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
zetten voor toekomstige planverslechteringen van financieel negatieve plannen of de verlaging van toekomstige tussentijdse winstnemingen door verslechtering in de financieel positieve plannen. De meeste reserveringen lopen meerdere jaren. De realisatie van deze projecten kan enkele jaren duren maar ook zeker 10 jaar. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. Reservering bovenplans In 2024 en de jaren daarvoor heeft de regio Amsterdam in totaal € 241 miljoen aan rijkssubsidies ontvangen in het kader van de gebiedsbudgetten en de mobiliteitspakketten voor een groot aantal (meer dan 50) maatregelen ten behoeve van het versnellen van de woningbouw. Tot en met 2028 ontvangt de regio nog € 253 miljoen extra bijdragen op basis van toegezegde subsidiebeschikkingen. Deze maatregelen zijn gericht op onder meer groen en infrastructuur welke noodzakelijk zijn voor het bouwen van een complete stad bij de woningbouwambitie. Het geld heeft voornamelijk betrekking op toekomstige maatregelen ten behoeve van infrastructuur voor de groeiende stad. Om deze subsidies te kunnen behouden dienen de investeringsmaatregelen uiterlijk tussen 2025 tot en met 2035 te worden afgerond. Daarbij geldt ook als voorwaarde dat tijdig wordt gestart met de bouw van voldoende (betaalbare) woningen (voor eind 2030).
In totaliteit gaat het om afgerond 60.000 woningen in verschillende gebieden waarvan het grootste deel betaalbaar dient te zijn. Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt 50% of meer cofinanciering van de gemeente (met inbegrip van de Vervoersregio Amsterdam) gevraagd. Over deze investeringen zal de komende jaren besluitvorming plaatsvinden. De financiële dekking zal gezien de gezamenlijke belangen afkomstig zijn vanuit zowel het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). Voor het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling is bij het MPG 2022 besloten om € 25 miljoen per jaar opzij te zetten. Eind 2024 is de reservering bovenplans € 67 miljoen. Vooralsnog komt een tweetal bijdragen ten laste van deze reservering nadat er een uitvoeringsbesluit is genomen: -
Een bijdrage aan station Lelylaan á € 12 miljoen Een bijdrage aan de parkeergarage in CAN Stationsgebied á € 4,3 miljoen
Voor de bijdrage aan deze voorbereidingskosten vanuit het Vereveningsfonds heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Daarom wordt bij het MPG 2025 aan de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met bijdragen tot € 10 miljoen ten laste van deze reservering om bij te kunnen dragen aan de voorbereidingskosten die V&OR in 2025 en 2026 maakt voor de projecten in onder meer de gebieden Oost, Zuidoost en Havenstad. Onder andere voor de projecten die zijn genoemd in de Voorjaarsnota 2024 zoals de HOV Sloterdijk, de Johan van Hasseltzone en maatregelen in de Oostflank. Besluitvorming over de toekomstige uitvoeringskosten van deze projecten zal separaat plaatsvinden.
Gemeente Amsterdam
51
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
6.2.3
31 maart 2024
Vereveningsruimte
De vereveningsruimte is eind 2024 afgenomen van € 60 miljoen naar € 41 miljoen. In 2024 zijn voor € 42 miljoen tekort plannen vastgesteld die zijn verbeterd tot een tekort van € 34 miljoen. Dit is de belangrijkste reden waarom de vereveningsruimte is afgenomen eind 2024 maar minder dan eerder werd verwacht. Door de lage grondproductie, de economische onzekerheden en de netcongestie dient de komende jaren rekening te worden gehouden met lagere winstnemingen. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2025 in miljoenen euro's realisatie
prognose
Omschrijving van onderverdeelde posten
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari
824
885
863
804
769
751
Indexering
20
23
23
22
22
22
Winst en planafsluiting
107
50
50
50
50
50
Woningcorporaties
17
19
19
19
19
19
Aanwending reserveringen
-37
-54
-84
-57
-41
-14
Uitname algemene middelen
-18
-10
-12
-12
-12
-12
Incidentele uitname Schaalsprong
-12
-12
-12
-12
-12
-12
Actualisatie voorziening plantekorten
17
0
Overige uitgaven
-31
-38
-44
-45
-44
-41
Afname (-) of Toename (+) reserves
62
-22
-59
-35
-18
12
0
0
Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december
885
863
804
769
751
764
Weerstandsvermogen
-239
-244
-248
-254
-259
-264
Reserveringen
-605
-578
-514
-475
-451
-459
Bestemde delen
-844
-822
-763
-728
-710
-723
41
41
41
41
41
41
Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen)
Tabel: Realisatie 2024 en prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2025-2029
Figuur: Realisatie 2024 en prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2025-2029
Gemeente Amsterdam
52
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Om de vereveningsruimte op peil te houden tot en met 2029 zal beroep worden gedaan op de reserveringen van de in 2023 samengevoegde reserveringen die zijn gevormd uit prudentie. Hierdoor kan de vertraging door netcongestie de komende 5 jaren worden opgevangen. Er is niet meer dan € 41 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen of andere zaken zolang de periode van vertraging commerciële uitgifte aanhoudt. Het is fnuikend dat er vraag is naar kantoren in het topsegment maar dat deze door schaarste in het aanbod van stroom niet kunnen worden gerealiseerd.
5.4
Financiële administratieve aanpassingen
Net als in het eerdere jaren is het van belang op zoek te blijven gaan naar financiële administratieve aanpassingen om voldoende vereveningsruimte te hebben voor nieuwe plannen om ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen en de structurele afdracht aan de algemene middelen. Hierbij vinden gesprekken plaats bij Cruquiusgebied, bij Zuidas, Arenapoort en de Nieuwe Kern en mogelijk andere gemengde plannen met wonen en werken om deze plannen op te splitsen in verschillende onderdelen. Ook is het mogelijk om bodemgelden tijdelijk uit meerdere plannen te halen en ten laste van de reservering ‘Bodem’ te brengen. De gerealiseerde vereveningsruimte blijft alleen maar op peil door het inzetten van de samengevoegde reserveringen die uit prudentie zijn gevormd. Meevallers zijn niet uitgesloten als verschillende omvangrijke kavels toch worden uitgegeven of door stijgende grondprijzen die kunnen leiden tot minder plantekorten bij negatieve plannen. Maar alles staat of valt bij een hogere grondproductie die leidt tot realisatie van de tussentijdse winsten. Belangrijk is dat we ook rekening houden met minder goede tijden. Door de omvang en duur van de portefeuille zijn de waarde en jaarlijkse resultaten zeer gevoelig voor een hogere inflatie van de geraamde kosten en lagere grondprijzen.
6.3
Inzet vereveningsruimte
Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad op niveau te houden op middellange en lange termijn. De toekomstige plannen zijn los van IJburg, Zeeburgereiland en de Nieuwe Kern vaak complexe transformatie projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met project specifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. In onderstaand overzicht zijn toekomstige plannen opgenomen die op korte termijn worden verwacht (3 jaar). Voorts worden ook op langere termijn (na 5 jaar) plannen verwacht zoals Hamerkwartier fase 2, Centrum Osdorpplein fase 2b, Kenniskwartier, Baaibuurt Oost & Oostpunt, Verdi en Transformaties Sloterdijk Centrum fase 2.
Gemeente Amsterdam
53
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw West Nieuw-West Nieuw-West Noord Noord Noord Noord Oost Oost Oost Oost West West West Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuidoost Zuid
213.54 213.57 213.61 217.35 217.36 217.37 217.38 217.39 217.40 217.41 217.42 211.80 406.14 759.33 759.34 760.26 760.33 260.38 285.07 306.10 579.75 204.71 204.72 204.56 219.29 283.01 283.10 283.12 502.15
31 maart 2024
PROJECTEN IN fase 2-3 Plein 40-45 Burgemeester de Vlugtlaan Cramersgrachtlocatie Riekerhaven PR Overall Schinkelkwartier Nieuwe Meer West Nieuwe Meer Oost Schinkelkwartier – Schinkelhaven Grote werken Schinkelkwartier Plantijn Sloterstrip Wildemanbuurt 2.0 Maassluiszone Statenjachtstraat 598 Klipperbuurt Molenwijk Salvatorkerk Kleine Wereld Inrichting Strandeiland 2e fase Baaibuurt West Zeeburgerpad Nieuwe A2 Entree Kolenkit Noord Kolenkitbuurt Noord en Midden Entreegebied Gulden Winckel Woudrichemstraat Nellestein - Lopikhof 1 H-buurt Noord H-buurt Zuid De Nieuwe Kern D-buurt RAI
Tabel: Projecten in voorbereiding (fase 2 en 3 Plaberum)
Naast de tekortplannen in de stedelijke vernieuwing is er een toezegging voor een bijdrage aan de Nieuwe Meervaart van € 9 miljoen. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 35 miljoen en € 45 miljoen. Het is ook van belang dat de positieve plannen worden vastgesteld om op langere termijn het Vereveningsfonds en de vereveningsruimte financieel te versterken. Positieve plannen zorgen pas op termijn (circa 5 jaar), op het moment dat winst wordt genomen, voor een positief effect op de vereveningsruimte.
Gemeente Amsterdam
54
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
7
31 maart 2024
Waarde van de portefeuille
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële waarde van de actieve portefeuille en de verandering ten opzichte van vorig jaar. De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen (hoofdstuk 6) bij de reeds gerealiseerde waarde (hoofdstuk 4). Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. Waarde portefeuille zonder risicoafslagen In totaliteit verbeterde de optelsom van de plansaldi met € 173 miljoen netto contante waarde. Het verschil komt vooral doordat vorig jaar bij de bepaling van de NCW al rekening is gehouden met een hogere inflatie die uiteindelijk is uitgekomen op 5%. Ook is vorig jaar al rekening gehouden met een tariefstijging voor de proceskosten en V&T van 3,4%. Dit is de belangrijkste reden waarom de NCW veel meer verbetert dan het nominale saldo waar de stijging van de inflatie en tariefstijging pas dit jaar is verwerkt. Het verschil zou groter zijn en dus de NCW hoger als de rente niet uit de plannen zou zijn gehaald.
Dit komt omdat sprake is van een positieve portefeuille waarbij op lange termijn rente wordt toegevoegd. De rente wordt vanaf 2024 direct verantwoord via de reserve van het Vereveningsfonds. Optelsom plannen Portefeuille MPG 2025/24, in miljoenen euro’s NCW MPG 2024 prijspeil 2024
751
NCW MPG 2025 prijspeil 2024
924
Verschil
173
NCW MPG 2025 prijspeil 2024
924
Winstnemingen 2024
-35
Positieve planafsluitingen
-72
Negatieve planafsluitingen
9
Verrekeningen 2024
39
Totaal
865
Tabel: Optelsom plannen Portefeuille MPG 2025/24
Gemeente Amsterdam
55
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Als gevolg van tussentijdse winstnemingen, het afsluiten van plannen en het vormen van restwerken en verrekeningen wordt de waarde van de portefeuille lager. De reserve wordt door tussentijdse winstnemingen hoger. De waarde van de portefeuille met risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit. In de waardering van de portefeuille moeten daarom zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een waarde zonder risico’s (optelsom saldo plannen) en waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's MPG2025
MPG2024
Verschil
Optelsom saldi plannen (NCW)
865
(saldo MPG24 751 geïndexeerd met 2%)
Daling grondprijzen
-165 4% lager alles
-160 4% lager alles
-5
Hogere uitvoeringskosten
-90 3 % hoger
-56 2 % hoger
-34
Hogere proceskosten en V&T
-60 3% hoger
-14 2 % hoger
-46
Projectspecifieke risico's positieve plannen
-165
-220
55
Vertraging meerdere jaren
-320 4 jaar
-320 4 jaar
Netcongestie
-100
Totaal risico's
-900
-770
-130
Reserveringen en voorzieningen
905
824
81
5
54
-49
870
805
65
Totaal daling Netto waarde portefeuille
114
0 -100
Tabel: Opbouw waarde portefeuille met stelposten MPG 2024 en MPG 2025
De grondprijzen voor meerdere segmenten zijn gestegen maar gedurende de langdurige periode van deze actieve portefeuille wordt ook weer rekening gehouden met grondprijsdalingen. De inflatie is gedaald maar op basis van recente inzichten is de verwachting dat de inflatie voorlopig niet naar het normale niveau van 2% zal gaan. Om die reden is het risico verhoogd. Nieuw is dat rekening wordt gehouden met netcongestie, niet alleen wordt rekening gehouden met vertraging maar ook wordt rekening gehouden met aanvullende kosten om tijdelijke maatregelen te nemen. Tegenover de risico’s van € 900 miljoen waardoor lagere inkomsten en hogere uitgaven worden verwacht staan de gevormde reserveringen en voorzieningen van € 905 miljoen. Hierdoor is geen sprake van een daling en komt de waarde uit op afgerond € 870 miljoen. De waarde is € 65 miljoen hoger dan in het MPG 2024. Hieronder wordt toegelicht op welke manier rekening wordt gehouden met de risico’s in de berekening van de waarde van de portefeuille. Project specifieke risico’s Het gepresenteerde saldo vormt de optelling van de afzonderlijke grondexploitaties. Om een inschatting te kunnen maken van de ruimte die nog beschikbaar is binnen het Vereveningsfonds, is het essentieel dat ook rekening wordt gehouden met een aantal (exogene en endogene) factoren
Gemeente Amsterdam
56
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
die van invloed zijn op het behalen van dit saldo. Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen voor zover het financieel negatief geraamde plannen zijn of plannen met een laag financieel positief saldo waarvan het risico profiel hoger is. Voor het bepalen van stelposten voor project specifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in de nieuwe applicatie (database waarin gemeente breed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). In totaliteit is voor een bedrag van € 165 miljoen aan project specifieke risico’s van financieel positieve plannen berekend volgens de gemeentelijke systematiek van 90% zekerheid (zie paragraaf 4.4 over het weerstandsvermogen). Generieke risico’s Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd en kent een grote mate van onzekerheid. Bij de actualisatie van de grondexploitaties moet noodzakelijkerwijs worden uitgegaan van langjarige aannames. Bij de realisatie van de plannen zal blijken dat de werkelijkheid zal afwijken van deze aannames. Bij de netcongestie wordt rekening gehouden met de inzet van de samengevoegde reserves.
Door G&O en Zuidas wordt een gezamenlijke scenarioanalyse uitgevoerd, deze is opgenomen in het MPG. De grootste generieke risico’s en onzekerheden zijn gelegen in verslechterende marktomstandigheden. De keerzijde is dat de grondprijzen ook weer kunnen stijgen. De generieke risico’s zijn op dit moment hoger dan vorig jaar door de aanhoudende hogere inflatie dan normaal en door netcongestie. Voor de inschatting van de waarde van de portefeuille worden stelposten met bandbreedtes aangehouden voor generieke risico’s. Het gaat om de volgende stelposten: •
•
Grondprijsdalingen - Het belangrijkste generieke risico is een economische neergang met een daling van de grondprijzen tot gevolg. Uit analyses blijkt dat de grondexploitatieportefeuille vooral zeer gevoelig voor grondprijsontwikkeling. Dat geldt zowel voor de grondprijzen van woningen als van commercieel vastgoed. De grondprijzen in Amsterdam worden residueel berekend. De commerciële waarde van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning wordt gebaseerd op de Vrij op Naam (VON) prijs, hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken, waarna de grondwaarde overblijft. De ontwikkeling van VON prijzen en van de stichtingskosten zijn daarom belangrijk. We zien het laatste jaar een stijging van de grondprijzen bij de marktwoningen, een daling in het middensegment, een stijging in het topsegment kantoren, een daling van de overige kantoren en een stabilisatie in bedrijven. De grondprijzen voor de marktcontraire middeldure huurwoningen is vorig jaar gehalveerd en er is nog sprake van een daling. Gelet op de lange duur van de portefeuille houden we rekening dat de prijzen verder kunnen dalen. Hogere uitvoeringskosten in verband met een aanhoudende getemperde hoge inflatie van 4% in 2024. Dit is meer dan de gebruikelijke 2%. Verwacht wordt dat de inflatie weer terugkeert naar het niveau van 2% procent over een paar jaar, maar dit kan langer duren zoals DNB recent voorspelt.
Gemeente Amsterdam
57
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
•
31 maart 2024
Vertraging in vooral omvangrijke plannen met een lange looptijd waardoor de termijn van de plannen opschuift met 4 jaar en de doorlopende V&T en proceskosten toenemen. Dat blijkt uit recente ervaringen bij omvangrijke plannen met een middellange of lange termijn. Dit risico is ingeschat op maximaal € 320 miljoen. Regelmatig wordt de horizon van verschillende plannen verlengd.
Risicobeheersing Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Om de relatief grote risico’s te beheersen zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is dat reserveringen worden getroffen bij majeure (voor)investeringen en het gaan anticiperen op de toekomstige bovenplanse voorzieningen. Hierdoor worden deze investeringen aan de voorkant gedekt en kan worden voorkomen dat in de toekomst (grote) afwaarderingen nodig zijn als de economische situatie verslechtert.
Daarnaast wordt er een financiële buffer aangehouden in de reserves om projectspecifieke risico’s op te vangen en om in geval van crisis de proceskosten te kunnen dekken die niet meer terugverdiend kunnen worden. Deze financiële buffer wordt het weerstandsvermogen genoemd. Gevoeligheden en scenario’s De hoogte van de rente en de inflatie bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en grondprijsdalingen. Vanaf 2021 zien we al dat vooral de geraamde kosten sterk zijn gestegen en met ingang van 2023 zien we daarnaast ook een daling van de grondprijzen, dit heeft geleid tot een waarde verlies van meer dan € 500 miljoen. Het kan zijn dat we de meeste pijn hebben gehad en dat er betere tijden aankomen. In een optimistisch scenario vlakt de inflatie eindelijk af is de dip in de woningmarkt van korte duur. Het kan ook zijn dat de economie verslechtert. Om de financiële effecten te laten zien op het saldo van de actieve plannen is hieronder een overzicht opgesteld van verschillende gevoeligheden en scenario’s gericht op de investeringen en proces kosten plus V&T en de verkoopprijzen (grondprijzen). In onderstaande tabel zijn de gevoeligheden weergegeven bij prijsstijgingen zowel voor toekomstige inkomsten en toekomstige uitgaven.
Gemeente Amsterdam
58
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Gevoeligheden in miljoenen euro's autonoom Gevoeligheden omschrijving 1 % stijging uitvoeringskosten 1 % hogere proces en V&T kosten kostenstijging (alle kosten) Grondprijzen vrije sectorwoningen dalen met 1 % Grondprijzen commerciële bestemmingen dalen met 1 % Grondprijzen middensegment woningen dalen met 1 %
mutatie plansaldo -30 -20 -30 -30 -10
Tabel: Gevoeligheden MPG 2025 in miljoenen euro's
Scenario's reserveposities Los van netcongestie en lage grondproductie is het grootste risico met financiële gevolgen op dit moment het mogelijk weer gaan dalen van grondprijzen en het stijgen van de inflatie van de geraamde kosten. Binnen de reserve zijn reserveringen opgenomen die kunnen worden ingezet onder slechtere omstandigheden. Deze zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2024 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. De samengevoegde reservering wordt echter al ingezet voor netcongestie om de vertraging van een groot aantal commerciële uitgiften op te vangen. Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden. Welke hogere inflatie en grondprijsdaling kunnen de buffers dragen met het niet langer beschikbaar zijn van de reservering van de samengevoegde reserves. - Basisscenario is het huidige scenario in het MPG 2025 waarbij sprake is van een stijging van de kosten en opbrengsten met 2% per jaar.
- Bij het slechte scenario stijgen de uitvoeringskosten 2 jaar lang met 5% per jaar in plaats van 2% per jaar en de grondprijzen dalen 2 jaar lang met 5% en het jaar daarna stabiliseren de prijzen. Voorts is ook rekening gehouden met uitval. - Bij het positieve scenario stijgen de grondprijzen 2 jaar lang met 4% procent per jaar en de kosten stijgen 1 jaar met 3% in plaats van 2%. Grondprijsdalingen en kostenstijging met meer dan 2% leiden tot verslechteringen van de plansaldi. Verslechteringen van financieel negatief geraamde plannen en financieel positieve plannen die omslaan naar een negatief saldo hebben direct effect op de omvang van de reservepositie. Een hoger negatief saldo leidt tot een hogere (verplichte) voorziening plantekorten die uit de reservepositie wordt gehaald. Een tweede effect is dat de geraamde winstnemingen afnemen en dat als gevolg hiervan minder wordt toegevoegd aan de reserve. Dit heeft een klein effect omdat de ramingen van de winsten al conservatief zijn geraamd. Bij een optimistisch scenario is dit andersom. In onderstaande grafiek is per scenario aangegeven hoeveel de reservepositie stijgt of daalt tot en met 2029.
Gemeente Amsterdam
59
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Grafiek: Scenario’s reservepositie t/m 2029
In het optimistische scenario stijgt de reserve positie per eind 2029 met € 74 miljoen boven de geprognosticeerde reserve eind 2029 van het MPG 2025. Als dit scenario uitkomt kan dit deel ten gunste van de vereveningsruimte worden verantwoord of deels apart worden ingezet om de netcongestie op te lossen als dit probleem aanhoudt. In het slechte scenario komt de waarde van de reserve onder de risico reserves tenzij andere (beleids)keuzes worden gemaakt. Mocht het slechtste scenario zich manifesteren dan is er nog tijd op bij te sturen. De reservepositie is opgebouwd uit het weerstandsvermogen, reserveringen en de vereveningsruimte. Het grootste deel van het weerstandsvermogen (€ 169 miljoen) is bedoeld voor slechte tijden. Alleen het deel voor specifieke risico’s voor negatieve plannen is niet beschikbaar. Voorts is de reservering van bodemgelden beschikbaar die nog zal worden ingezet in de lopende plannen. In 2022 is besloten om jaarlijks te sparen voor bovenplanse investeringen. Door de onzekere tijden en bij vertraging zal ook later beroep worden gedaan op deze investeringen. Het is niet wenselijk maar er kan in een slecht scenario voor worden gekozen om het sparen tijdelijk stop te zetten. In totaliteit is er voldoende financiële buffer beschikbaar als het moet. Bij herstel van de economie is het raadzaam om de buffers weer te herstellen.
Belangrijk bij de geraamde winstnemingen is ook de verwachting van de jaarlijkse grondproductie. Als deze tot en met 2029 grotendeels uitblijven dan zal er ook minder winst worden genomen. De Gemeente Amsterdam
60
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
verwachting is dat ten opzichte van 2023 en 2024 sprake zal zijn van licht (prudent ingeschat) herstel in de inkomsten (afzet) en dit is opgenomen in het basisscenario van het MPG2025. Mocht er sprake zijn van een beter herstel dan in het MPG 2025 wordt verwacht dan zullen de winstnemingen vanaf 2025 en verder ook hoger worden. In het basis scenario van dit MPG wordt de reservering van samengevoegde reserves ingezet om de vertraging van commerciële uitgiften op te vangen. Hoe lang dit duurt is niet duidelijk, maar het gaat met name om bouwkavels in Zuidas en de Werkgebieden en in mindere mate in andere gebieden. Deze kavels blijven in stand en kunnen uiteindelijk weer ter gelden worden gemaakt omdat de verwachting is dat de structureel hoge vraag naar kantoren in Zuidas en bedrijvenstroken zal aanhouden. Dit betekent waarschijnlijk dat deze inkomsten in de toekomst alsnog kunnen worden gerealiseerd en dat de tussentijdse winst op een later moment alsnog kan worden genomen. Het is derhalve een tijdelijk probleem. In gemeentelijk verband wordt nu hard gewerkt om de risicoprojecten betreffende netcongestie te identificeren en mogelijke (tussentijdse) oplossingen te bedenken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt.
Een financieel technische maatregel kan zijn om in sommige lopende grondexploitaties de betreffende kavels af te zonderen en inactief te maken. In een latere fase kunnen deze kavels weer worden geactiveerd buiten de huidige lopende plannen om. Dit kan mogelijk tot positieve tussentijdse resultaten leiden voor de lopende plannen ook al neemt het positieve plansaldo af (deze uitgiften hebben meestal betrekking op financieel positieve plannen). In de actualisatie van de MPG 2025 zal dit nader worden verkend.
Gemeente Amsterdam
61
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
8 Conclusie
De vereveningsruimte is eind 2024 afgenomen van € 60 miljoen naar € 41 miljoen. Dit komt voornamelijk doordat in 2024 voor € 41 miljoen tekort plannen zijn vastgesteld in de stedelijke vernieuwing. Deze plannen zijn na vaststelling verbeterd waardoor later weer wat meer vereveningsruimte is ontstaan. De economische omstandigheden zijn nog steeds niet goed. Zorgwekkend is de lage grondproductie van de afgelopen 2 jaar. Het Vereveningsfonds kan het niet dragen als de negatieve kasstroom van € 113 miljoen in 2023 en € 121 miljoen in 2024 nog langer aanhoudt. Het is van belang dat de grondproductie weer toeneemt zodat de negatieve kasstroom op portefeuilleniveau minder negatief wordt. Echter, door de lage grondproductie, de economische onzekerheden en de netcongestie dient de komende jaren opnieuw rekening te worden gehouden met lagere winstnemingen. Maatregelen die zijn genomen bij het MPG 2024 waarbij administratieve aanpassingen in een aantal plannen zijn doorgevoerd, hebben eraan bijgedragen dat er tot en met 2024 nog voldoende ruimte was voor het vaststellen van nieuwe plannen in de stedelijke vernieuwing. In 2025 is een aantal financieel technische maatregelen mogelijk maar die zijn niet voldoende. Om de vereveningsruimte op peil te houden is daarom nu het moment aangebroken dat de buffers die in het verleden zijn opgebouwd moeten worden aangesproken.
Om de vereveningsruimte tot en met 2029 op peil te houden, om aan de afdrachten te kunnen voldoen en om ongelijk te kunnen blijven investeren voor gelijke kansen, zal beroep worden gedaan op de reserveringen van de in 2023 samengevoegde reserveringen die zijn gevormd voor onvoorziene risico’s. Hiermee kan de periode van de netcongestie voor de komende 5 jaar naar verwachting worden opgevangen. Gedurende deze periode is er niet meer dan € 41 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen met een financieel tekort. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 35 miljoen en € 45 miljoen. De ambitie van dit college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Daardoor levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. Gemeente Amsterdam
62
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte voor uitnames ten behoeve van andere investeringen. Het is een onzekere tijd en er zal veel van de gemeentelijke capaciteit worden gevraagd om oplossingen te onderzoeken met betrekking tot netcongestie en andere exogene factoren (zoals waterschaarste) die het tempo van de gebiedsontwikkeling negatief beïnvloeden. Vertraging van de woningbouwproductie kan ook nadelige invloeden hebben op het behouden van rijkssubsidies voor noodzakelijke investeringen in onder andere bereikbaarheid. Het is niet uitgesloten dat mogelijke terugbetalingen zullen optreden. Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden is het nodig om ook positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de uitvoeringskosten en het financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Dit is nodig voor de structurele afdracht aan de algemene middelen en om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is.
Gemeente Amsterdam
63
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
BIJLAGE: Werking van het Vereveningsfonds
Gemeente Amsterdam
64
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
Doel van het Vereveningsfonds Amsterdam groeit als gevolg van de toename van de bevolking, arbeidsplaatsen, studenten en toeristen. Daarvoor zijn nieuwe woningen, wegen, parken en scholen nodig. Voor woningbouw is gebiedsontwikkeling nodig. Dit wordt betaald vanuit het Vereveningsfonds. De bouw van scholen, sportvoorzieningen en de stedelijke infrastructuur worden betaald vanuit andere investeringsdomeinen. De grond geschikt maken om woningen op te bouwen is duur; oude gebouwen moeten worden aangekocht en gesloopt om de grond vrij te maken en de grond moet schoon zijn. En er moeten wegen, parken, speelplaatsen en water met bruggen worden aangelegd om een leefbaar en compleet gebied te maken. Tegenover deze kosten wordt geld verdiend door de bouwkavels te “verkopen” (erfpacht). De gemeente bouwt de woningen niet zelf en is daarvan afhankelijk van bouwende partijen. Al deze kosten en opbrengsten worden met elkaar verrekend in het Vereveningsfonds. In het verleden waren de inkomsten hoger dan de kosten. Er werd veel geld verdiend in het Vereveningsfonds. Deze ‘winst’ is de afgelopen jaren uit het fonds gehaald voor andere doeleinden binnen de gemeente. Op dit moment is het Vereveningsfonds niet meer zo winstgevend.
Werking Vereveningsfonds In het Vereveningsfonds worden de financiële resultaten van de Amsterdamse projecten in de gebiedsontwikkeling met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Zo kunnen de verlieslatende plannen, bijvoorbeeld de stedelijke vernieuwing, worden betaald door de financieel positieve plannen, bijvoorbeeld kantoorlocaties op de Zuidas. Het is een gesloten systeem omdat het gaat om langlopende begrotingen zijn die wel circa 10-15 jaar kunnen duren. Binnen deze lange looptijd zijn er veel onzekerheden en allerlei mogelijkheden om onderweg het project nog bij te sturen indien dat nodig is. Doordat het een gesloten systeem is met een eigen weerstandsvermogen om risico’s op te kunnen vangen wordt de algemene begroting van de gemeente niet direct geraakt als er bijvoorbeeld sprake is van grote economische schommelingen. Dit zorgt voor een rustiger beeld van de gemeentelijke financiën. Grond en Ontwikkeling werkt in 2025 aan 155 gebiedsontwikkelingsprojecten. Ieder project heeft begroting; dat heet een grondexploitatie.
In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties. Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén
Gemeente Amsterdam
65
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.
Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie
Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden genomen.
Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen. Voor een plan met een financieel tekort wordt er direct bij vaststelling van het plan een voorziening getroffen voor het tekort. Dit legt direct een beslag op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Op basis van het laatste Coalitieakkoord is er sprake van een structureel jaarlijkse afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de Algemene Middelen. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. Gemeente Amsterdam
66
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2024
De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad. De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.
Figuur: Werking Vereveningsfonds
Gemeente Amsterdam
67