BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2024.pdf

Vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf (alle grondexploitaties) per 2019 VPB-plichtig is geworden. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen bij de overgang naar VPB-plicht per 2019. Hierbij heeft Grond & Ontwikkeling voor het Grondbedrijf gebruik gemaakt van een fiscaal door de Rijksbelasting aanvaard model om tot een fiscale openingsbalans te komen. Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Tussen G&O en de Rijksbelastingdienst is zoveel mogelijk gezocht naar de aansluiting van gemeenten die in 2016 met het grondbedrijf belastingplichtig zijn geworden. Vanaf 2019 en verder is overeengekomen de in 2019 geldende omstandigheden anders zijn dan in 2016 (bijvoorbeeld lagere rente). Hierbij is ook evenwichtig rekening gehouden met de verschillen en overeenkomsten die het grondbedrijf heeft met marktpartijen die in deze branche opereren. Het is een (unieke) overeenkomst gebaseerd op de feiten en omstandigheden die voor de gemeente Amsterdam gelden binnen het grondbedrijf en het erfpachtbeheer.

Eind 2023 is overeenstemming bereikt met de Belastingdienst en begin 2024 is de overeenkomst ondertekend. Hierbij is bepaald dat de fiscale openingsbalans afgerond € 1,46 miljard per 2019 bedraagt. Bij gemeenten die in 2016 belastingplichtig werden zijn ook dergelijke openingsbalansen opgesteld. De openingsbalans dempt de VPB omdat deze fiscale balanswaarde in de komende 10 jaar in mindering mag worden gebracht op het berekende VPB-bedrag (aangeduid als het fiscale resultaat). De overeenkomst geldt tot 2027. Los van 2019 (€ 1,5 miljoen) komen de (deel-) aangiften van 2020 en 2021 van het Grondbedrijf (die worden opgenomen in de aangifte van de gemeente over alle belastbare onderdelen) uit op negatieve bedragen die verrekend worden met de winstgevende andere onderdelen van de gemeente. Ook is duidelijk uit de voorlopige aangiften dat 2022 en 2023 negatief zal worden. Het is niet goed mogelijk om in te schatten hoe het de fiscale resultaten vanaf 2024 zullen verlopen, dat is in hoge mate afhankelijk van economische omstandigheden waar de lopende plannen verslechterden in de periode 20192023 en mogelijk in de toekomst weer kunnen verbeteren. Als de plannen verbeteren zal dat tot meer vereveningsruimte leiden maar dan dient rekening te worden gehouden dat een deel (25%) naar deze VPB zal gaan.

Gemeente Amsterdam

21

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Het afsluiten van deze overeenkomst geeft duidelijkheid over op welke aanvaardbare wijze (waarmee de Rijksbelastingdienst heeft ingestemd) de komende jaren de VPB-deelaangifte dient te worden opgesteld.

Uitvoering van Besluitvorming MPG 2023 en voorstellen 2024 Om de vereveningsruimte op peil te houden is bij het MPG 2023 een aantal maatregelen vastgesteld. Op basis van de besluitvorming bij het MPG 2023 is de hoogte van de meerwaarde erfpacht die bij transformatie wordt opgenomen in de grondexploitatie niet meer afhankelijk van de keuze van de erfpachter tussen een herziening van het erfpachtrecht en een bestemmings- en/of bebouwingswijziging voor de resterende periode in het lopende erfpachttijdvak. Vanaf 2024 is er een eenduidig systeem van meerwaarde ingevoerd gebaseerd op de actuele grondwaarde van nieuw te bouwen programma minus de actuele waarde van het huidige (oud) programma rekening houdend met depreciatiefactor. Dit heeft bij sommige grondexploitaties een positief effect op het saldo en bij sommige grondexploitaties een negatief effect. Het nieuwe systeem is verwerkt in de cijfers van dit MPG 2024. Vanaf 2024 zal bij de realisatie van meerwaarde erfpacht de interne verrekening tussen de gebiedsontwikkeling en E&U plaatsvinden op basis van de nieuw methodiek. Om praktische redenen zullen een aantal transformaties in een kortstondige overgangsregeling nog op oude wijze plaatsvinden. Bij het MPG 2023 is besloten dat een zestal reserveringen zijn samengevoegd waardoor deze flexibeler inzetbaar zijn in slechtere economische tijden.

Dit heeft een positief effect op de risico scenario’s omdat er sprake is van een breed in te zetten buffer om risico’s op te vangen. Eind 2023 is het geheel van de reservering opgenomen als 1 reservering ten bedrage van € 122 miljoen. Dit bedrag zal worden ingezet bij tegenvallende grondproductie of extra verliezen van plantekorten bij dalende grondprijzen en/of stijgende uitvoeringskosten. Financieel-administratieve aanpassingen; In het MPG 2023 was het voornemen om in de plannen NDSM werf West fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham financieel administratieve aanpassingen door te voeren. Alleen bij NDSM 1 en 2 en Amstelstation zijn deze maatregelen geeffectueerd en dit heeft € 43 miljoen opgeleverd. In het MPG 2023 was het effect van deze maatregelen ingeschat op ten minste € 30 miljoen bijdrage aan de vereveningsruimte. Bij NDSM heeft een gedeeltelijke samenvoeging plaatsgevonden van 1 naar 2. NDSM 1 zal in 2024 worden omgezet naar een restwerkenplan. Er is afgezien van aanpassingen bij IJburg 1 en Buiksloterham door financiële verslechteringen als gevolg de slechte economische ontwikkeling (lagere grondprijs en hogere kosten). De transformaties Solar en Parnassusweg zijn toegevoegd aan de portefeuille.

Dit zijn positieve exploitaties waar binnen afzienbare termijn ook winsten genomen kunnen worden, wat een gunstig effect heeft op de vereveningsruimte van naar verwachting tenminste € 30 miljoen. Naar verwachting zullen deze inkomsten in 2025 worden gerealiseerd. Parnassusweg is het laatste plan dat bij de interne verrekening op basis van de oude systematiek meerwaarde krijgt (herziening bij transformatie) binnen de overgangsregeling.

Gemeente Amsterdam

22

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Voorstel bij 2024 Bij Zuidas is gekeken naar een 5 tal plannen (Beethoven, Mahler, Vivaldi , Kop Zuidas en Strawinsky (met een gezamenlijk positief plansaldo van meer dan € 300 miljoen) waar geen tot nog enkele uitgiften per plan worden verwacht. In financieel opzicht zijn dit relatief omvangrijke plannen die substantieel kunnen bijdragen aan de vereveningsruimte mits deze uitgiften tot realisatie komen. Hierbij is de werkwijze aangepast als de meest omvangrijke inkomsten worden gerealiseerd dan worden deze plannen omgezet in een restplan of een restwerkenplan. Bij een restplan wordt nog een uitgifte verwacht en bij een restwerkenplan is alleen nog sprake van afrondende werkzaamheden tegen relatief lage kosten. Deze aangepaste werkwijze leidt ertoe dat mits de gronduitgiften worden gerealiseerd eerder en een hoger financieel resultaat kan worden toegevoegd aan de reserve van het Vereveningsfonds ten behoeve van de vereveningsruimte. In de komende 6 tot 8 jaar kunnen deze plannen een substantiële bijdragen leveren aan de vereveningsruimte. Bij het MPG 2024 is als beslispunt opgenomen om Strawinsky, Mahler (Boogkavel) en NDSM werf 1 om te zetten naar restwerkenplannen. Een vergelijkbare werkwijze wordt ook overwogen bij Cruquiusgebied.

Nieuwe toekomstige plannen In de prognose is nog geen rekening gehouden met toekomstige nieuwe plannen, omdat hierover nog geen (definitieve) besluitvorming heeft plaatsgevonden. Er wordt gewerkt aan ruim 30 plannen die in de voorbereidingsfase zitten, waarbij over het algemeen eerst moet worden geïnvesteerd om in een latere fase grondopbrengsten te realiseren. In hoofdstuk 6 wordt aangeven welke plannen de komende jaren naar verwachting tot uitvoering komen en welk beslag dat zal leggen op de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

23

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

4 Realisatie 2023 In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2023 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties in de gebiedsontwikkeling.

4.1

Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties

In 2023 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 4.300 nieuwbouwwoningen, 91.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële 16.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft de erfpachtuitgifte in gemeentelijke grondexploitatieprojecten en wijkt dus af van de cijfers van de start bouw in het Woningbouwplan 2024-2028, die op een ander moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie. Er is minder grond voor woningen en commercieel vastgoed uitgegeven dan verwacht. Ondanks de vertraging door de verslechterende economie en grote onzekerheden bij de ontwikkelende partijen heeft de gronduitgiften bij Zuidas Beethoven en restplan Mahler (Boogkavel) in december 2023 toch nog geleid tot hogere gronduitgiften dan eerder in het AMPG 2023 werd verwacht. Bij onder meer Buiksloterham, Sluisbuurt, Arenapoort en Schinkelkwartier zijn geplande uitgiften van 2023 deels naar achteren geschoven. De gronduitgiften in 2023 van € 188 miljoen waren sinds 2013 niet zo laag. In 2023 zijn in Amsterdam 5.154 woningen in aanbouw genomen. De woningaantallen van de gronduitgiften in de grondexploitaties zijn niet gelijk aan het aantal in aanbouw genomen woningen. Hiervoor zijn twee redenen.

De start bouw vindt veelal later plaats en in toenemende mate wordt ook grond in eigendom van derden ontwikkeld, hetgeen bij de gemeente niet tot gronduitgiften leidt. In veel van deze gevallen vindt kostenverhaal plaats aan deze grondeigenaren. De woningen in aanbouw zijn vaak hoger dan het programma van de gronduitgiften omdat een deel van aanbouw van woningen op grond van derden wordt verricht (bijvoorbeeld Oostenburg, Amsteloever, Hamerkwartier, Weespertrekvaart en Sloterdijk 1 Zuid) of sprake is van pandtransformaties (geen grondexploitaties) zoals in het Bajeskwartier en de Watergraafsmeer. In het MPG wordt gerapporteerd over het moment waarop grond in erfpacht wordt uitgegeven (grondopbrengst in de grondexploitaties) en niet over het moment waarop gestart wordt met de bouw van woningen of andere bestemmingen. Van de woningen, die in 2023 in aanbouw zijn genomen binnen grondexploitatiegebieden zoals Overhoeks, is een deel al vóór 2021 in erfpacht uitgegeven. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Zuidas, NDSM, Osdorpplein fase 1, Podiumlocatie Lelylaan. Elzenhagen Zuid en Schinkelkwartier. Gemeente Amsterdam

24

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

4.2

9 april 2024

Gerealiseerde kasstromen 2023

In onderstaande tabel is de opbouw van de gerealiseerde kasstromen 2023 weergegeven en vergeleken met 2022. De kasstromen hebben betrekking op de actieve plannen, de planvorming met betrekking tot de toekomstige plannen en de kasstromen die rechtstreeks over het Vereveningsfonds (reserves en voorzieningen) lopen. Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's 2023 en 2022 2023 2022 Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo Kastromen grondexploitaties 285 -402 -117 328 -367 -39 Rijksbijdragen 102 102 28 28 Kasstromen reserve 41 -140 -99 117 -113 4 Totaal 429 -542 -114 473 -480 -7 Tabel: Gerealiseerde kasstromen Vereveningsfonds en (2023 en 2022)

Vanaf medio 2022 vertraagde de geplande gronduitgiften door de onzekerheden in de economie en meerdere ontwikkelaars hebben om uitstel gevraagd. Om deze reden zijn in de tweede helft van 2022 meerdere gronduitgiften niet doorgegaan en aanvankelijk verschoven naar 2023. In 2023 zijn de gronduitgiften verder vertraagd. In 2023 is zoals in het vorige hoofdstuk is toegelicht € 102 miljoen aan subsidiebijdragen ontvangen. Ter vergelijking, in 2022 zijn subsidie bijdragen van € 28 miljoen in het kader van WBI ontvangen. Op fondsniveau bestaan de inkomsten zoals gebruikelijk uit indexatievergoeding en bijdragen bij verkoop van woningen door woningcorporatie, huurliberalisatie en meerwaarde erfpacht. In 2022 werd meer ontvangen op fondsniveau door de eenmalige besluitvorming om € 72,6 miljoen uit de Bodemsanering en Nazorg over te hevelen naar het Vereveningsfonds. De uitgaven uit de reserve in 2023 zijn hoger dan vorig jaar door de eenmalig onttrekking van € 66 miljoen ten behoeve van de nieuwe reserve Schaalsprong. In vergelijking met het MPG 2023 en het AMPG 2023 is het negatieve saldo van € 114 miljoen beduidend minder negatief uitgevallen dan werd verwacht door de veelheid van verschillende Rijkssubsidies waarvan eind 2023 duidelijk werd dat deze alsnog in 2023 zouden worden ontvangen.

Deze subsidies zullen in de komende 10 jaar (veelal de uiterst termijn waarbinnen de realisatie moet worden voltooid) worden ingezet. De overige inkomsten zijn in 2023 beduidend hoger door vooral Amsteloever waarbij het kostenverhaal van € 49 miljoen op derden in 2023 opeisbaar is geworden door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Een van deze vorderingen zal begin 2024 worden ontvangen.

4.2.1

Gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties

Van de inkomsten in de grondexploitaties (€ 285 miljoen) betreft het grootste deel gronduitgiften. De inkomsten uit gronduitgiften bedroegen in 2023 in totaal € 188 miljoen. De inkomsten gronduitgiften is sinds 2013 niet zo laag geweest. De meest omvangrijke grondinkomsten zijn onder meer gerealiseerd in Zuidas Beethoven & Boogkavel (Mahler), Osdorpplein, NDSM west fase 2, Podiumlocatie fase 1, Elzenhagen Zuid, Schinkelkwartier (1e uitgifte), Kauwgomballen kwartier en Centrumeiland. Van de overige inkomsten in de grondexploitaties is het meest in het oog springend: de definitieve verrekening van het kostenverhaal bij Amsteloever op basis van

Gemeente Amsterdam

25

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

verschillende anterieure overeenkomsten. Deze overige inkomsten van € 83 miljoen zijn dit jaar relatief hoog. In onderstaande grafiek is een overzicht weergegeven van de gerealiseerde opbrengsten uit gronduitgiften tussen 2013 en 2023.

Grafiek: Grondopbrengsten per jaar in euro’s in de periode 2013-2023

Belangrijk is om hierbij aan te geven dat 2021 een uitzonderlijk jaar was met een aantal omvangrijke uitgiften die in 1 jaar hebben plaats gevonden naar meerdere jaren vertraging. Medio 2022 vertraagde de ontwikkeling van een groot deel van de geraamde doordat meerdere ontwikkelaars uitstel vroegen. In 2023 nam de vertraging verder toe en is meer uitgesteld. Veelal komt dit doordat de ontwikkelaar geen contract kon tekenen met de bij de ontwikkeling in te huren aannemer, nog geen zicht had op voldoende verkoop van de opstal of door de onzekerheden de businesscase (nog) niet rond kreeg.

4.2.2

Gerealiseerde kosten in grondexploitaties

De kosten worden onderscheiden in uitvoeringskosten en proceskosten. Een deel van de proceskosten heeft betrekking op toekomstige grondexploitaties. Uitvoeringskosten Van de totale kosten van € 402 miljoen, heeft € 302 miljoen betrekking op uitvoeringskosten, waaronder ook de kosten voor verwervingen en Voorbereiding en Toezicht (V&T). De grondkosten zijn verspreid over een groot aantal grondexploitaties. In 2022 is fors geïnvesteerd in de openbare ruimte en het bouwrijp maken van gronden. Omvangrijke investeringen hebben betrekking op: de verwerving van de waterbodem Buiteneiland & Strandeiland, de laatste fase van het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, overstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland, de inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3, een tijdelijk sportpark in de Nieuwe Kern Zuid en in Elzenhagen Zuid onder meer een bijdrage aan de sporthal.

Gemeente Amsterdam

26

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Proceskosten De proceskosten hebben betrekking op actieve grondexploitaties, projecten ten behoeve van derden (zoals het Bajeskwartier), plannen in de fase tussen het principe- en investeringsbesluit en meer algemene gebiedsgerichte kosten die niet worden toegerekend aan de actieve grondexploitaties. De totale proceskosten worden verantwoord binnen G&O en Zuidas. In totaliteit bedroegen de proceskosten in 2023 afgerond € 100 miljoen, waarvan circa € 12 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen.

4.2.3

Kasstromen van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds

Naast de kasstromen binnen de grondexploitaties en planvorming vinden ook kasstromen plaats die rechtstreeks in het Vereveningsfonds komen in de vorm van rechtstreekse verrekeningen met reserves en voorzieningen. In verband met de omvang en het toenemende aantal Rijkssubsidiebijdragen worden deze verbijzonderd naast de inkomsten die rechtstreeks ten gunste van de reserve Vereveningsfonds gaan. Inkomsten Rijksbijdragen In totaliteit is € 102 miljoen aan Rijkssubsidiebijdragen ontvangen. Deze ontvangsten worden verantwoord onder de daarvoor ingestelde voorziening Rijksgelden. Deze gelden blijven in beginsel onder deze voorziening staan tot het moment dat is voldaan aan de voorwaarden van woningbouw (en soms gereed melding) en aan de specifieke financiële voorwaarden zoals in de regelingen zijn opgenomen. Zoals bij WBI een publiek tekort binnen de regels van cofinanciering. Ook bij de mobiliteit (bovenplanse infrastructurele voorzieningen) en maatregelen binnen de specifieke gebiedsbudgetten gelden cofinanciering eisen. Om een betere vergelijking te geven zijn in 2022 ook de Rijksbijdragen apart weergegeven, bestaande uit meerdere WBI’s betreffende Osdorp, Hamerkwartier en Bijlmer. Inkomsten ten gunste van de reserve Vereveningsfonds In totaliteit is € 41 miljoen ontvangen.

Dit betreft de jaarlijkse bedragen ontvangen voor de indexatievergoeding op de reserve en voorzieningenpositie (afgerond € 25 miljoen) en de meerwaarde erfpacht van woningcorporaties, de verkregen bijdragen bij de verkoop van corporatiewoningen en de huurliberalisatie (afgerond € 17 miljoen). Deze inkomsten zijn gebaseerd op de samenwerkingsafspraken die met ingang van 2020 gelden tussen de gemeente Amsterdam en de woningcorporaties. Deze afspraken zijn recent zijn verlengd waarbij de systematiek van de vergoedingen niet is aangepast. Uitgaven De rechtstreekse uitgaven bedragen € 140 miljoen. Dit bestaat onder meer uit: € 88 miljoen afdracht waarvan € 76 miljoen aan de reserve Schaalsprong en € 12 miljoen aan de algemene middelen. Daarnaast zijn er bijdragen aan derden waarvoor reserveringen (of voorzieningen) zijn getroffen. Dit betreft de Amsterdamse bijdrage aan de kosten van het Zuidasdok in 2023 (€ 22,3

Gemeente Amsterdam

27

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

miljoen) en een overheveling van € 4 miljoen voor twee parken Gaasperdammerpark en Westerpark. De overige uitgaven (€ 26 miljoen) afgerond hebben vooral betrekking op overhead en andere aan de gebiedsontwikkeling in brede zin gerelateerde kosten die niet specifiek aan afzonderlijke grondexploitaties worden toegerekend.

4.3

Kassaldo en mutaties 2023

Het kassaldo geeft aan hoeveel geld er in de portemonnee van het Vereveningsfonds zit. Het kassaldo komt tot uiting in verschillende balansposities die tezamen de financiële positie van de gebiedsontwikkeling binnen het Vereveningsfonds weergeven. Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2023 2022 Verschil Reserve Vereveningsfonds 639 469 170 Reserve Zuidas 185 442 -257 Totaal Reserve 824 911 -87 Totaal voorziening Rijkssubsidies 183 75 108 183 75 108 Materieel Vast Actief -14 -14 0 Haarlemmerweg/Verwervingen Sloterdijk Noord Totaal Materieel Vast Actief -14 -14 0 Immaterieel Vast Actief G&O -34 -20 -14 Planvorming in toekomstige plannen Immaterieel Vast Actief Zuidas -2 -2 0 Voorziening Immaterieel Vast Actief G&O 16 0 16 Totaal Immaterieel Vast Actief -20 -22 2 Onderhanden werk G&O -164 21 -184 Onderhanden werk Stadsdelen 0 Onderhanden werk Zuidas 127 134 -8 Voorzieningen plantekorten (VEF) 345 290 54 Voorzieningen plantekorten (Zuidas) 2 1 0 Totaal onderhanden werk 309 446 -137 Overlopende passiva 3 3 0 Restant verplichting bijdrage aan woningcorporatie Totaal Overlopende passiva 3 3 0 Totaal 1.285 1.399 -114 Tabel: Kassaldo Vereveningsfonds en Zuidas (2023 en 2022)

Voor 2021 waren er jaren met een negatieve kasstroom. In 2021 was de kasstroom positief door de hoge gronduitgiften en in 2022 was de kasstroom licht negatief mede door de vertraging en daaruit voortkomende relatief lage gronduitgiften. In 2023 is sprake van een negatief saldo vooral door de extra afdracht van € 66 miljoen aan de reserve Schaalsprong en door de lage inkomsten uit gronduitgiften. Het negatieve saldo is beduidend minder negatief geworden dan is voorspeld bij het AMPG 2023 omdat eind november 2023 pas duidelijk werd dat een deel van de eerder aangevraagde Rijkssubsidies daadwerkelijk in 2023 zou worden ontvangen in plaats van 2024. De balans met betrekking tot het Vereveningsfonds bestaat uit reserves, voorzieningen, onderhanden werk Bouwgrond in Exploitatie, immaterieel vast actief (sinds 2016) en materieel vast actief (sinds 2018). Onder immaterieel vast actief worden de voorbereidingskosten van toekomstige grondexploitatieplannen verantwoord, waarvoor een principebesluit bestuurlijk is vastgesteld, maar nog geen investeringsbesluit. Met ingang van 2023 worden de totale kosten gedekt via een ingestelde voorziening met betrekking tot toekomstige plannen met een geraamd

Gemeente Amsterdam

28

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

financieel tekort saldo van de grondexploitatie. Deze gemaakte kosten dienen bij vaststelling van toekomstige verlieslatende plannen sowieso te worden gedekt. Door deze kosten nu al te dekken wordt hierop geanticipeerd. Onder materieel vast actief worden de investeringen verantwoord van bovenwijkse voorzieningen en anticiperende aankopen van een toekomstige grondexploitatie. Zodra de grondexploitatie behorende bij deze investeringen is vastgesteld, wordt deze investering opgenomen in het plan. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft deze handelswijze voor. De balansposten muteren enerzijds als gevolg van de in de vorige paragraaf beschreven kasstromen en anderzijds door verrekeningen tussen deze balansposten. Zo worden bijvoorbeeld voor nieuwe verlieslatende grondexploitaties voorzieningen getroffen. Daarmee wordt de voorziening voor plantekorten hoger. De verhoging van de voorzieningen komt ten laste van de reserve. De tussentijdse winstnemingen uit het Onderhanden Werk leiden tot een dotatie aan de reserve. In bovenstaande tabel is de toename van het kassaldo in 2022 weergeven en de mutaties in voornoemde balansposten. Hoe moet het omvangrijke kassaldo nu worden beschouwd? Het grootste deel van het kassaldo is bestemd voor toekomstige uitgaven binnen de actieve grondexploitaties.

Het gaat dan om de voorzieningen, de bestemde delen van de reserves maar ook om de risico’s die, voor zover ze niet binnen grondexploitaties zelf opgevangen kunnen worden, gedragen worden binnen de reserve Vereveningsfonds. Voor zover het kassaldo niet bestemd is voor toekomstige uitgaven binnen actieve grondexploitaties (vereveningsruimte en bovenplanse reserveringen) wordt het ingezet voor nieuwe financieel tekort plannen en toekomstige bovenplanse investeringen. Daarmee wordt de bestaande planvoorraad aangevuld en de continuïteit van onder andere de woningbouwproductie geborgd. Het kassaldo van afgerond € 1,29 miljard is daarom niet beschikbaar voor vrije besteding. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de gerealiseerde reservepositie en de vereveningsruimte die begin 2023 beschikbaar is voor nieuwe plannen (voorinvesteringen en toekomstige plantekorten).

4.4

Mutaties 2023 reserves Vereveningsfonds

Deze rapportage betreft sinds 2019 formeel twee reserves: de reserve Vereveningsfonds en de reserve Zuidas. De gezamenlijke reserve is in 2023 gedaald van € 911 miljoen naar € 824 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2023 weergegeven.

Gemeente Amsterdam

29

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Reserve Vereveningsfonds in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2023 Reserves Vereveningsfonds 1 januari 2023 911 kasstroom reserve: Indexering 20 Woningcorporaties 17 Afdracht algemene middelen -12 Afdracht aan reserve Schaalsprong -76 Overige uitgaven -29 Totaal kasstroom -80 Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen 103 Overige uitgaven -36 Voorziening plantekorten -75 Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: -7 Afname (-) of Toename (+) reserves -87 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2023 824 Tabel: Realisatie reserve Vereveningsfonds in 2023

De daling van de reserve is voornamelijk het gevolg van 3 effecten. 1. De reserve is afgenomen als gevolg van de eerder genoemde € 76 miljoen aan de Schaalsprong. 2. Nieuwe financieel tekortplannen en de verslechtering van lopende financieel tekort plannen leiden tot een verhoging van de voorziening plantekorten met € 59 miljoen. Voorst is uit prudentie een (nieuwe) voorziening gevormd van € 16 miljoen voor cumulatief gemaakte kosten voor toekomstige plannen met een geraamd financieel tekort. Bij verschillende negatieve geraamde plannen zijn optimalisaties uitgevoerd zoals Hamerkwartier, Klaprozenbuurt en Weespertrekvaart waardoor het geraamde verlies is beperkt. Voorts hebben een aantal plannen cofinanciering gekregen uit de Rijksregelingen zoals Bullewijk, Paasheuvelwijk en Hamerkwartier. Om deze redenen is de toename van de voorziening ten opzichte van de verwachting bij het AMPG 2023 aanzienlijk beperkt gebleven ondanks de hogere kosten door de hoge inflatie en de dalende grondprijzen. De dalende grondprijzen zijn lager maar vooral de verwachte daling van de grondprijzen bij marktwoningen is beperkt gebleven; circa 10% en verwacht in het AMPG was 20% (verwacht scenario). De dekking voor de verslechtering van de financieel tekort plannen komt uit het eind 2022 aangehouden weerstandsvermogen. 3.

De winstnemingen en positieve planafsluitingen van € 103 miljoen zijn veel hoger dan geraamd (in het AMPG 2023 van € 66 miljoen) door de hogere winstnemingen in Zuidas vooral door Boogkavel (was in 2024 gepland). Voorts heeft een verrekening bij NDSM West 1 en Amstelstation plaatsgevonden voor € 38 miljoen op basis van de uitvoering van de besluitvorming van het MPG 2023 en dat is meer dan is geraamd. Bij de AMPG 2023 werd verwacht dat de reservepositie eind 2023 zou uitkomen op circa € 663 miljoen, bij het MPG 2023 was dit € 903 miljoen.

Gemeente Amsterdam

30

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

4.5

9 april 2024

Toepassing reserve Vereveningsfonds

In de vorige paragraaf is ingegaan op de mutaties in reservepositie. In deze paragraaf wordt de toepassing van de reserves besproken. Deze toepassing is weergegeven in onderstaande tabel, waarin weerstandsvermogen, reserveringen en vereveningsruimte zijn te zien. Reserves Vereveningsfonds 31 december 2023 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Samengevoegde reserveringen Bovenplanse investeringen Bodemsanering Buiteneiland Gaasperdammerweg Overige reserveringen Nieuwe reserveringen 2023 Bestemde delen Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

824 203 185 105 94 41 37 32 27 28 12 763 60

Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2023

Toelichting  De hogere winstnemingen enerzijds en de lagere benodigde voorzieningen hebben een gunstig effect op de gerealiseerde vereveningsruimte. Daartegenover staat dat het investeringsbesluit Dichtersbuurt van afgerond € 8 miljoen in 2023 gedekt is ten laste van de vereveningsruimte. Per saldo is de vereveningsruimte ten opzichte van het MPG 2023 toegenomen van € 38 miljoen naar € 60 miljoen.  De risico’s van grondprijsdalingen op middellange termijn zijn minder geworden en dat geldt ook voor het prijsrisico van de inflatie ten aanzien van de kosten zowel voor de toekomstige investeringen als voor de stichtingskosten en is sprake van een afvlakking van de inflatie en de indices (GWW en voor aparte index voor stichtingskosten) die van belang zijn voor de Gebiedsontwikkeling.  Het risico dat de grondproductie lager uitvalt geldt niet alleen voor 2024 maar is ook in de jaren daarna nog steeds aanwezig. Daarbij dient in 2024 rekening te worden gehouden met verschillende maatregelen gericht op de grondproductie en de woningbouw. Bij de herijkingsregeling grondprijzen dient rekening te worden gehouden met een derving van geraamde inkomsten als een substantieel deel van ontwikkelaars/erfpachters in 2024 alsnog instappen en een erfpachtcontract aangaan.

 De lagere grondproductie gaat ook gepaard met hogere doorlopende kosten waarbij in de plannen rekening moet worden gehouden. De reserveringen van vooral het weerstandsvermogen (zonder de projectspecifieke risico’s) en de samengevoegde reserveringen zijn nodig om de daling van de grondprijzen door de herijking en de hogere doorloopkosten op te vangen. Het is verantwoord om de gerealiseerde vereveningsruimte van € 60 miljoen in te zetten voor negatief geraamde toekomstige plannen die in 2024 en 2025 in uitvoering komen (zie hiervoor hoofdstuk 6). Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen van € 203 miljoen is opgebouwd uit: Gemeente Amsterdam

31

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

  

9 april 2024

Apparaatskosten voor 4 jaar aanhouden € 99 miljoen. Projectspecifieke risico’s voor vooral financieel negatieve plannen van € 94 miljoen Generieke risico’s € 10 miljoen vooral de herijking grondprijzen voor financieel tekort plannen die bij lagere grondprijzen gelijk leiden tot financiële verslechtering van deze plannen.

Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Bij het bepalen van de benodigde omvang geldt (zie hiervoor de regels van het Financieel stelsel Gebiedsontwikkeling, vastgesteld door de raad in juni 2016), dat de buffer zodanig groot moet zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Ook omvat het weerstandsvermogen een reservering voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo. Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen. Het weerstandsvermogen is in 2023 (per eind 2023) afgenomen, van € 241 miljoen naar € 203 miljoen eind 2023. Dit komt vooral door het inzetten het grootste deel van € 75 miljoen voor de benodigde gestegen tekort voorzieningen als gevolg van lagere grondprijzen en hogere grondkosten en het verlagen van het weerstandsvermogen bij Zuidas van € 30 miljoen naar € 19 miljoen om op 1 lijn te komen met G&O waarbij de apparaatskosten voor 4 jaar worden gedekt. De plannen zijn in het nieuwe systeem Fully in Control (FIC) gebracht en op basis hiervan is een statische trekking verricht met een zekerheid van 90 procent.

Dit leidt tot een uitkomst van € 94 miljoen dat betreft alle negatief financieel geraamde tekort plannen (zonder reservering) plus de positief geraamde plannen waarvan bij de trekking van 90 procent op portefeuille niveau het totaal van de plan specifieke risico’s het NCW saldo overschrijdt. Voorbeelden hiervan zijn Buiksloterham en Havenstraatterrein. Er wordt in het weerstandvermogen rekening gehouden met € 10 miljoen verslechtering vooral gericht op negatieve plannen die mogelijk verslechteren door de maatregel herijking van grondprijzen en door hogere doorlopende kosten die langer op een hoger niveau blijven dan is ingeschat. Reserveringen Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok van oorsprong gebaseerd op basis van de BOK uit 2012 en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben plaatsgevonden: - Op basis van het MPG 2023 zijn een 6 tal reserveringen samengevoegd en het bedrag hiervan is nodig om in 2023 en de komende jaren de hoge risico’s en volatiele situatie en grote onzekerheden van de gebiedsontwikkeling te dekken. - Nieuwe reserveringen zijn gevormd.

Een van deze reserveringen is voor de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat ten behoeve van de Dichtersbuurt (€ 9 miljoen). Op basis van het investeringsbesluit 2023 is deze bovenplanse investering afzonderlijk gelabeld en onttrokken uit de reservering Bovenplans. Er is ook een Gemeente Amsterdam

32

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

-

-

9 april 2024

reservering gevormd van de te indexeren Rijksbijdragen voor toekomstige tekorten die zijn gebaseerd op de NCW waarde en voor de mobiliteitsmaatregelen waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige prijsinflatie. Op basis van besluitvorming in het MPG 2022 is in 2023 de tweede tranche van de reservering voor bovenplanse investeringen van € 25 miljoen gevormd (waarvan € 9 miljoen is onttrokken voor de Burgemeester Röellstraat). In 2023 zijn met name investeringen verricht en onttrokken uit de reserveringen Zuidasdok. Naast de eerder genoemde € 66 miljoen is uit de reservering € 22 miljoen aan kosten onttrokken. Voorts is afgerond € 12 miljoen onttrokken, dit betreft investeringen in Buiteneiland die de komende jaren functioneert als grondbank. Tevens zijn bij een aantal klein aantal andere plannen zoals Weespersluis (functionele grondexploitatie voor gemeentelijk proceskosten in dit particuliere plan) en Groene Hoven (Banne Noord) de gemaakte kosten van 2023 onttrokken.

Mutatie vereveningsruimte De vereveningsruimte is eind 2023 € 60 miljoen. De vereveningsruimte is nodig om nieuwe plannen met een tekort die nu in voorbereiding zijn te kunnen vaststellen. Zie hoofdstuk 6 inzet vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

33

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming In het vorige hoofdstuk is beschreven wat er is gerealiseerd in 2023. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd op welke manier de grondexploitaties zijn geactualiseerd voor de toekomst, welk effect dat heeft op de geraamde winstnemingen, en wat het verschil is ten opzichte van vorig jaar. In het MPG wordt gefocust op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar tot en met 2028. De looptijd van de plannen is vaak veel langer (10 tot 15 jaar met uitschieters langer dan 20 jaar). In dit hoofdstuk wordt het effect van de actualisatie op de actieve portefeuille behandeld, waarbij de gehele looptijd wordt meegenomen. Bepalende factoren voor de saldoontwikkeling van lopende grondexploitaties zijn de omvang en samenstelling van het woningbouw en ander vastgoed programma, de ontwikkeling van de grondkosten en de grondprijzen, tempo en fasering van te realiseren vastgoed en de daarbij behorende cash-flow. De uitkomsten van de berekeningen zijn vanwege de lange looptijd in sterke mate afhankelijk van de gehanteerde aannames. Dit houdt in dat bij de interpretatie van de bedragen rekening moet worden gehouden met substantiële onzekerheidsmarges. De grootste onzekerheid is het feit dat de waarde van de toekomstige kasstromen een verwachte waarde is die zijn grondslag vindt in de huidige economische omstandigheden.

Met een horizon van 10 tot 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen en stichtingskosten zullen dalen en/of stijgen.

5.1

Werkwijze actualisatie actieve plannen

Het startpunt van het MPG 2024 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten, kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. Om een realistische inschatting te maken van de waarde van de portefeuille moet rekening worden gehouden met project specifieke en generieke (markt)risico’s. De portefeuille bestaat eind 2023 uit 155 actieve grondexploitatieplannen. Ten opzichte van het MPG 2023 is er voor een 8 plannen een investeringsbesluit genomen waardoor deze aan de actieve portefeuille zijn toegevoegd:

Gemeente Amsterdam

34

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

Nieuwe plannen 2023 213.53 Dichtersbuurt 213.60 Roellstraat 281.76 Solar 421.03 Vitrum Parnassusweg 760.30 Meidoornweg 998.02 Flexwoningen Appelweg 998.03 Flexwoningen Riekerpark 998.04 Flexwoningen H-buurt Zuid TOTAAL

9 april 2024

saldo (NCW -7,9 -9,4 2,6 38,4 -1,3 -0,6 -0,04 -0,4 21,4

Tabel: Nieuwe plannen 2023

In 2023 werden 7 grondexploitaties afgesloten, en er zijn 8 nieuwe investeringsbesluiten genomen. Van de 9 nieuwe plannen zijn er 5 met een negatief saldo. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld is € 21,4 miljoen netto contante waarde. De grondexploitaties 998.02 Flexwoningen Riekerpark en 998.04 Flexwoningen Gaasperdam, vallen niet onder het regime van het Vereveningfonds; het tekort van deze plannen wordt gedekt uit de Reserve Bouwstimulering. Eind 2023 zijn 7 plannen afgesloten. In totaliteit is hierdoor per saldo het onderhanden werk verlaagd met € 4 miljoen omdat de positieve waarde van de af te sluiten positieve plannen lager is dan de negatieve waarde van de tekort plannen. Afboekingen van tekort plannen worden opgevangen binnen de eerder gevormde voorziening van plantekorten. De resultaten van positieve plannen worden toegevoegd aan de reserve Vereveningsfonds. Deze plannen zijn opgenomen in bijlage 2. Af te sluiten plannen 2023 204.11 Laan van Spartaan 213.45 Diderotblok 322.15 Amstelcampus/Rijnspoorplein 391.01 Oostpoort 406.10 Hoefijzer (gekoppeld aan ROK - plan) 579.96 Tunnel Verlengde Amstelstroomlaan 611.03 vm Archiefterrein Amsteldijk Tabel: Af te sluiten plannen 2023

De grondexploitatie 282.22 Dubbeldink Drostenburg is heropend om administratieve redenen. Voor dit afgesloten plan zijn de na-ijlende kosten relatief hoog, zodat ervoor gekozen is om dit nog administratief via de grondexploitatie te laten lopen. De kosten worden rechtstreeks verrekend ten laste van de Reserve Vereveningsfonds. Alle 162 plannen (voor planafsluiting) zijn eind 2023 geactualiseerd. Dit heeft geleid tot zowel positieve als negatieve aanpassingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf op hoofdlijnen ingegaan.

5.2 Uitkomsten actualisatie actieve plannen Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten.

Gemeente Amsterdam

35

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. In onderstaande tabel staan de veranderingen weergegeven ten opzichte van het MPG 2023 Bruto Waarde Portefeuille MPG 2024 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2023 945 Actualisatie grondexploitaties -131 Bruto waarde plannen na actualisatie 814 Winstnemingen 2023 -98 Planafsluitingen 2023 8 Overige verrekeningen 2023 12 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2024 prijspeil 2023 736 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2024 t.o.v. MPG 2023 -209 Tabel: Verschil saldo MPG 2024 en MPG 2023 en saldo na winstneming, planafsluiting en verrekening

Het grootste deel van de plannen zijn in de loop van 2023 financieel verslechterd door de lagere grondprijzen en de hogere kosten. Per saldo zijn de lopende plannen verslechtert met € 152 miljoen. Hiervan zijn meerdere plannen verbeterd met € 104 miljoen en meeste plannen verslechterd met € 256 miljoen (waarbij Zuidas als 1 geheel telt). De plannen die zijn verbeterd zijn vooral Schinkelkwartier, Bedrijvenstrook Amstel 3, Sloterdijk Centrum Transformaties en Bedrijvenstrook Zeeburgereiland door meer programma en/of stijgende grondprijzen voor bedrijven. Er zijn per saldo voor € 21,4 miljoen nieuwe plannen vastgesteld waardoor het totaal aantal plannen per saldo is verslechterd met € 131 miljoen. Autonome factoren: o -/- Hogere voor-gecalculeerde uitvoeringskosten van 6% op basis van de inschatting per medio 2023. o -/- Hogere voor-gecalculeerde tarieven bij proceskosten en V&T (+6%). o -/- Lagere grondprijzen (marktwoningen en middensegment vooral grotere woningen in middensegment). o + Hogere grondprijzen sociale corporatiewoningen o + Hogere grondprijzen bedrijvensector en maatschappelijk vastgoed o -/- Lagere grondprijzen kantoren Meer specifieke factoren in verschillende plannen betreffen: o -/- Hogere kosten voor V&T en Proceskosten (niet zijnde generieke tariefverhogingen) veelal door uitbreiding van de tijdsduur van plannen als gevolg van vertraging in de realisatie.

o -/- Scopeaanpassingen in bijvoorbeeld Amstel 3 Bullewijk en Paasheuvelwijk door het deels toevoegen van Hondsrugpark en geluidschermen in verband met Rijkssubsidie. o -/- Omzetten van middensegmentwoningen met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur. o + Verwerking van het eenduidig systeem van interne verrekening meerwaarde erfpacht zoals is besloten bij het MPG 2023, met een veelal hoger (maar soms ook een lager) financieel effect. Gemeente Amsterdam

36

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

o o o o

o o

9 april 2024

+ Meer programma Strandeiland; 400 woningen met een positief financieel effect van € 40 miljoen. + Extra transformaties in verschillende plannen zoals Schinkelkwartier en Hamerkwartier. -/- Schrappen van transformaties door het verlopen van afsprakenbrieven zoals Bullewijk, Paasheuvelwijk en Hart Delflandplein. + Optimalisaties Hamerkwartier, Weespertrekvaart Oost en Klaprozenbuurt waarbij is gekeken naar mogelijkheden om verslechterende plansaldi te beperken of zelfs te verhogen. + Omzettingen van het actief verwerven van kavels naar facilitair waarbij de erfpachter zelf transformeert, en andersom. Meerdere plannen die zijn verslechterd door de rijkssubsidie Woningbouwimpuls uit de plansaldi te halen zoals Sloterdijk 1 en Reigersbos.

De meeste plannen zijn financieel verslechterd. Enkele plannen zijn verbeterd, dit zijn onder andere Schinkelkwartier, Bedrijvenstrook Amstel 3, Sloterdijk Centrum Transformaties en Bedrijvenstrook Zeeburgereiland door meer programma en/of stijgende grondprijzen voor bedrijven. In sommige plannen zoals Sloterdijk 1 en Reigersbos was in het MPG 2023 de WBI subsidie nog opgenomen in de plannen hetgeen niet meer is toegestaan als (nog) niet is voldaan aan de voorwaarden van de subsidie zoals de realisatie van de woningbouw waarop de subsidie is gebaseerd. Om deze reden zijn deze subsidies verantwoord op een aparte voorziening als voorlopige bevoorschotting. Dit leidt tot verslechtering van deze plansaldi maar per saldo is geen sprake is geen sprake van een verslechtering omdat de subsidie verschoven is van deze plannen naar een voorziening. 5.2.1

Actualisatie opbrengsten in de grondexploitaties

De geraamde inkomsten zijn geraamd op het raamwerk grondprijzen van het najaar 2023 of op basis van de specifieke of gebiedsgrondprijzen. De ramingen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Kasstromen actieve plannen per opbrengstsoorten in miljoenen euro's Rubriek 2024 2025 2026 2027 2028 2029 e.v. totaal Wonen 341 402 433 380 325 1.221 3.102 Commercieel 151 194 315 249 99 470 1.477 Meerwaarde 44 125 70 26 15 9 288 overige grondopbrengsten 23 61 34 26 20 53 217 overige opbrengsten 46 64 30 34 9 23 207 Grondbedrijf vreemd 1 1 0 0 0 7 9 Totaal inkomsten 606 847 882 715 468 1.783 5.300 Tabel: Geraamde grondopbrengsten per functie

De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. Inclusief de meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten bedragen de opbrengsten ten behoeve van woningbouw € 3,4 miljard, € 60 miljoen voor parkeren en voor de niet-wonen functies zijn de geraamde grondopbrengsten € 1,6 miljard. De geraamde nominale grondopbrengsten vanaf begin 2024 en het programma zijn als volgt:

Gemeente Amsterdam

37

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2024 tot einde looptijd MPG24 Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO Grondprijzen * € 1 miljoen Wonen per woning Sociaal 20.663 228 11.039 Midden 20.367 973 47.793 Markt 15.850 2.167 136.726 Totaal wonen 56.880 3.369 per parkeerplaats Parkeren 30.672 60 60 1.943 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Kantoren 734.006 905 1.233 Bedrijfsruimten 675.405 283 419 Overige commercieel 361.552 228 631 Maatschappelijke bestemmingen 525.131 139 264 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.296.094 1.555 Overige inkomsten 317 Totaal 87.552 2.296.094 5.300 Tabel: Nog uit te geven programma met geraamde grondopbrengsten (bron; programmamonitor najaar 2023) (*incl. meerwaarde erfpacht en overige grondopbrengsten)

In een aantal plannen is er sprake van hoger geraamde meerwaarde erfpachtinkomsten, dan eerder was aangenomen en/of een aangepast programma. De nieuw toegevoegde opbrengsten uit meerwaarden erfpacht zijn over het algemeen gebaseerd op aanvullende afspraken met erfpachters waardoor er nu voldoende zekerheid is over deze opbrengsten om ze ook in de grondexploitatie op te nemen. De rubriek ‘overige grondopbrengsten’ bevat veelal ook kostenverhaal op derden waarvan de grond eigendom is van derden en middels anterieure overeenkomsten een deel van de kosten van openbare ruimte kan worden verhaald. Voorbeeld hiervan is het nieuwe plan Amsteloever.

5.2.2

kosten in grondexploitaties

Rubriek bodemsanering bouwrijp maken civiele constructies openbare werken overige kosten proceskosten V&T verwervingen Grondbedrijf vreemd Totaal uitgaven

2024 -9 -42 -82 -124 -109 -83 -58 -20 -4 -532

2025 -15 -43 -92 -168 -168 -76 -65 -73 -4 -705

2026 -14 -44 -115 -143 -180 -63 -54 -56 -4 -673

2027 -10 -31 -62 -142 -132 -60 -50 -75 -11 -575

2028 2029 e.v. totaal -3 -3 -54 -26 -33 -219 -77 -163 -591 -132 -319 -1.028 -98 -225 -914 -51 -156 -489 -46 -110 -384 -108 -178 -509 -7 -4 -33 -547 -1.192 -4.223

Tabel: Kasstromen uitgaven NB: In 2023 is per november 2023 per saldo voor € 72 miljoen meer aan uitgaven geraamd dan is gerealiseerd deze worden verwacht in 2024 en latere jaren. Deze uitgaven zijn niet opgenomen in de tabel.

Gemeente Amsterdam

38

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

5.2.3

9 april 2024

Prognose jaarlijkse kasstromen binnen grondexploitaties

Verschil kasstromen actieve plannen MPG 2024 versus MPG 2023 in miljoenen euro's Periode 2024 2025 2026 2027 2028 e.v. totaal Inkomsten MPG24 606 847 882 715 2.251 5.300 Inkomsten MPG23 839 950 620 656 1.916 4.981 Verschil -233 -104 262 59 336 320 Uitgaven MPG24 -532 -705 -673 -575 -1.738 -4.223 Uitgaven MPG23 -747 -725 -512 -450 -1.240 -3.674 Verschil 215 21 -160 -125 -498 -549 Saldo MPG24 74 142 209 140 513 1.078 Saldo MPG23 92 225 108 206 676 1.307 Verschil -18 -83 102 -66 -163 -229 Tabel: Prognose jaarlijks kasstromen

5.2.4

Gecorrigeerde kasstromen

De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Pagoni. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, veranderende afspraken tussen partijen of partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. De druk op de projectteams is groot, veel zaken dienen gelijktijdig te worden aangepakt waarbij ook planvorming van toekomstige aansluitende plannen veel extra tijd in beslag neemt. Ervaring leert dat de geraamde investeringen en inkomsten per plan een optimistische inschatting is en dat de optelsom van alle plannen bij elkaar voor de eerste jaren daardoor altijd fors hoger is en niet reëel gezien de realisatie in het verleden. Een belangrijk nieuw element vooral bij de geraamde inkomsten is dat door de slechte economische omstandigheden de realisatie moeilijk voorspelbaar is. Vooral bij transformaties erfpacht (meerwaarde erfpacht) gebaseerd op afspraken met erfpachters (of de ontwikkelaars namens de erfpachters) zijn onzeker. Meerdere afsprakenbrieven lopen af en het is niet altijd duidelijk of opnieuw afspraken worden gemaakt.

De optelsom van alle grondexploitaties is daarom gecorrigeerd voor de boeggolf in de planning. Op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (op dit moment over 9 tot 10 jaar) wordt gerealiseerd. Voor de inkomsten is in 2024 en 2025 rekening gehouden met een lagere inkomsten. Experts die aanvankelijk aangaven dat de conjunctuur waarschijnlijk pas in 2025 weer zal aantrekken verwachten mogelijkerwijs een versnelling. Bij de plannen zijn de investeringskosten de afgelopen jaren (ondanks de boeggolven in de originele kasstromen van de actieve plannen) langzaam gestegen richting € 300 miljoen. In de komende jaren zal fors worden geïnvesteerd in Strandeiland (bruggen en IJtram), Buiksloterham Arenapoort, Cruquiusgebied, Amstelkwartier fase 2 en 3 Elzenhagen Zuid en Sloterdijk Centrum vooral gericht op woningbouw zo zal in 2024 voor het eerst woningen op Strandeiland worden gerealiseerd. De proceskosten voor actieve plannen (met omzetting na een investeringsbesluit)

Gemeente Amsterdam

39

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

zijn geraamd op € 85 miljoen per jaar. In 2024 zullen naar verwachting boven de € 400 miljoen uitkomen door het aanschaffen van tijdelijke woningen van het Rijk. De inkomsten van deze plannen schommelen de afgelopen jaren rondom € 300 miljoen per jaar. In 2022 kwam dat vooral door incidentele overige inkomsten; de gronduitgiften waren relatief laag. Zuidas varieert in de inkomsten (door enkele omvangrijke inkomsten), waardoor per jaar sprake is van een wisselend beeld. Het financieel perspectief is voorzichtig verbeterd om die reden zijn de geraamde inkomsten na 2024 licht oplopend maar nog altijd lager dan in het MPG2023. In onderstaande grafiek zijn de geraamde kasstromen van de grondexploitaties per jaar weergegeven tot en met 2033 en de op basis van het verwacht scenario gecorrigeerde kasstromen voor de komende 5 jaar:

Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2022-2026

In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe nog vast te stellen plannen. De inkomsten zijn voorzichtig geraamd. In de komende jaren is het jaarlijkse kassaldo behoorlijk verslechterd door vertragingen in gronduitgiften terwijl de investeringen doorlopen. De investeringen maken de weg vrij om in de komende jaren veel grond te kunnen uitgeven, denk hierbij aan Buiksloterham na de sanering van omvangrijke bouwkavels die beschikbaar zijn en ook bij Strandeiland zal binnenkort veel bouwgrond beschikbaar zijn. Het door investeren heeft als voordeel gehad dat dit veelal (deels) heeft plaatsgevonden voor de hoge inflatie van de laatste jaren. De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte (zie hoofdstuk 6), en voor de waardebepaling van de portefeuille (zie hoofdstuk 7). Gemeente Amsterdam

40

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte

Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste financiële indicator: de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen er aan waar een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte?

6.1

Totale kasstroom op fondsniveau

In paragraaf 5.2.4 werden de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. De verwachting is dat in 2024, ook sprake zal zijn van een negatieve kasstroom. In 2024 zullen de geraamde inkomsten in de grondexploitaties door de maatregelen van het doorbouwakkoord, Startbouwimpuls en Herijking Grondprijzen naar verwachting licht hoger worden dan 2023. Mogelijk kunnen deze maatregelen en het iets betere financieel perspectief de grondproductie stimuleren waarbij minder sprake zal zijn van vertraging. Deze inkomsten zullen de investeringen in de plannen net als in voorgaande jaren naar verwachting niet overtreffen, hoewel een inhaal effect van de eerdere vertraging net zoals in 2021 niet is uitgesloten. Inmiddels zijn de bijdragen (kasstromen) van het Rijk van de verschillen regelingen eind 2023 bekend geworden. Begin 2024 zal nog een aanvraag worden gedaan in het kader van de Woningbouwimpuls (6e tranche) voor Weespertrekvaart Oost. Bij de kasstromen zijn kanttekeningen te maken. Het financieel perspectief is ten opzichte van medio 2023 licht beter gebaseerd op lagere inflatie en mogelijk lagere rente.

Het is niet uitgesloten dat net als in 2023 de verwachtingen wederom verslechteren. Er is sprake van grote onzekerheid in de verwachtingen door de toestand in de wereld en Europa als gevolg van 2 oorlogen die de economie en de grondontwikkeling wederom in neerwaartse zin hard kunnen raken. In de volgende tabel zijn naast de gerealiseerde kasstromen 2022 en 2023 alle geraamde inkomsten en uitgaven 2024-2028 van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties (zie vorige hoofdstuk).

Gemeente Amsterdam

41

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties erfpacht Overige inkomsten Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Inkomsten Rijkssubsidies Reserve Bodem Bijdragen van woningcorporaties Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserve VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Besteding voorziening Rijksgelden Afdrachten aan de algemene middelen Overheveling reserve schaalsprong Afwikkeling uitgaven corporaties en parken Overdracht van/aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen

9 april 2024

2022 vorig jaar

2023 realisatie

2024

2025

2026

2027

2028

246 82 23 28 73 20 471

188 97 25 102

250 50 27 42

280 50 27 69

280 50 27 44

300 70 27 45

300 70 28 84

17 429

17 386

17 443

19 420

19 461

19 501

-353 -13 -24 -20

-386 -16 -22 -27

-403 -10 -25 -25

-382 -10 -25 -47

-380 -10 -25 -48

-388 -10 -25 -23

-63

-12 -76 -4 0 -543 -114

-32 -18 -12 0 7 -519 -133

0 -18 -12 0 0 -494 -51

-381 -10 -25 -40 -27 -6 -18 -12 0 0 -518 -98

0 -18 -12 0 0 -493 -32

0 -18 -12 0 0 -476 25

-6 0 -479 -7

Tabel: Realisatie en prognose kasstromen

De verwachting is dat de komende jaren sprake is van negatieve kasstromen. Eind 2023 is duidelijk geworden hoe de kasstromen zijn van de Rijkssubsidies tot en met 2028. Deze subsidies zijn veelal voor bovensplanse investeringen waarvan de kosten grotendeels nog niet zijn opgenomen in kasstromen van deze tabel, omdat ze na 2028 worden verwacht. De subsidies hebben ook betrekking op de investeringen die in de toekomst deels binnen het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) gaan plaatsvinden. De totale verwachte inkomsten voor de komende jaren zijn op een gelijkwaardig niveau dan de ramingen van het MPG 2023 alleen is 2024 lager ingeschat. De inkomsten lopen langzaam op als het voorzichtige financieel perspectief uitkomt. De verwachte uitgaven zijn ook op een gelijkwaardig niveau rondom de € 500 miljoen per jaar gehouden gebaseerd op de omvang van de investeringen van de laatste jaren. Een uiteindelijk positief of negatief saldo zal vooral afhangen van de geraamde inkomsten die nogal kunnen variëren gelet op de ervaringen van de laatste jaren. De uitgaven ten laste van de reserve Zuidas lopen op omdat de verwachting is dat in de komende jaren de investeringen toenemen en daardoor de jaarlijkse bijdrage aan het Zuidasdok gaat oplopen. De omvangrijke investeringen in de Oostflank worden voornamelijk verwacht na 2028 nadat de investeringsbesluiten worden genomen.

In het Coalitieakkoord is besloten dat structureel geld uit het Vereveningsfonds wordt onttr0kken voorafgaand aan de winstnemingen en zonder dat het zeker is dat de inkomsten en de tussentijdse winstnemingen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Op basis van Voorjaarsnota 2023 is de afdracht verlaagd. Vanaf 2024 zal jaarlijks € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong worden afgedragen tot en met 2037 en jaarlijks € 18 miljoen aan de algemene middelen structureel De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht, de Rijkssubsidies zijn in hoofdstuk 3 toegelicht. Gemeente Amsterdam

42

Concept Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024

9 april 2024

Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn in hoofdstuk 5 behandeld. De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. De kasstroom voor de lopende grondexploitaties is naar verwachting de komende jaren licht negatief maar het is niet uitgesloten dat bij herstel een inhaaleffect zal optreden van hogere gronduitgiften. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. Door het toevoegen van nieuwe plannen zal de kasstroom wijzigen. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds. Voor de reserves en voorzieningen wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden (hiermee is het niet nodig om te ramen op eindwaarde). De indexatie van de voorziening Rijksgelden wordt opgenomen onder de reserve als een aparte reservering. De bijdragen zijn gebaseerd op het prijspeil voor 2023, ook hier wordt rekening gehouden met inflatie. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. De vergoeding beweegt zich tussen € 25 en € 28 miljoen.

Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn samenwerkingsafspraken 2020 t/m 2023 met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen, deze afspraken zijn verlengd met enkele jaren en de financiële afdrachten zijn niet aangepast. Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen. De te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie zijn niet aangepast. Bij de verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen waarmee het huidige planaanbod wordt aangevuld. De planvormingskosten hiervoor blijven naar verwachting schommelen rondom een niveau van € 10 miljoen per jaar. Ook hier wordt de raming te optimistisch ingeschat; de aanvraag is meestal hoger dan de realisatie. Nog steeds worden plan initiatieven (principebesluiten) toegevoegd. Op korte termijn (1 of 2 jaar) worden nog circa 10-15 plannen verwacht.