BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2024.pdf
Tekst van het document
De stedelijke vernieuwingsgebieden, onderdelen van het Schinkelkwartier, de Nieuwe Kern en kleinere plannen worden verwacht. Dit loopt volgens het Plaberum. Vanaf het nemen van een principebesluit door het college wordt er gewerkt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten waarbij een nieuwe grondexploitatie zal worden geopend. In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2024 opgenomen.
Gemeente Amsterdam
43
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Investeringen in Zuidasdok Onder de reserveringen valt onder andere het Zuidasdok. Dit is toegelicht onder hoofdstuk 3 en 6. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok van € 185 miljoen opgenomen. De additionele bijdrage aan ZuidasDok naar aanleiding van de besluitvorming van het college in het najaar 2022 over de schaalspronginvesteringen loopt via de reserve Schaalsprong. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven. Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreffen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals een bijdrage in de proceskosten voor stadsdelen (planvorming), mede gericht op de projecten met betrekking tot de verzamelexploitatie voor solitaire transformatie-initiatieven. De verwachting is na een tijdelijk knelpunt als gevolg van het opstarten van de regeling deze kosten worden gedekt door meerwaarde uit deze pandtransformaties. De totale raming is € 25 miljoen per jaar. Dit betreft rechtstreekse uitgaven. Daarnaast worden ook verschillende kosten via de gebiedsontwikkeling ten laste van het Vereveningsfonds gebracht. Dit betreft echter primair kasstromen van de gebiedsontwikkeling.
Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg. Ten opzichte van het MPG 2023 zijn nieuwe reserveringen toegevoegd (zie paragraaf 6.3). In 2017 heeft het College besloten om raadsbesluiten te gaan voorbereiden om het Vereveningsfonds voor € 16 miljoen te betrekken bij de dekking van de aanpak van parken voor direct aan gebiedsontwikkeling gerelateerde opgaven, de kwaliteitsimpuls groen fase 1. In 2023 zijn de laatste raadsbesluiten genomen voor Gaasperpark (€ 3 miljoen) en Westerpark (€ 1 miljoen), waarbij dan vanuit het Vereveningsfonds een bedrag van € 4 miljoen is overgedragen aan de bestemmingsreserve Kwaliteitsimpuls Groen (bij R&D). Het volledige bedrag van € 16 miljoen is nu onttrokken uit het Vereveningsfonds. Afdracht aan algemene middelen De afdracht aan algemene middelen is op basis van de Voorjaarsnota 2023 verlaagd vanaf 2024 van € 38 miljoen naar € 18 miljoen waarbij ook € 12 miljoen per jaar moet worden overgedragen aan de reserve Schaalsprong. Per saldo leidt dit jaarlijks voor een verbetering van € 8 miljoen jaar tot 2037.
Twee keer per jaar bij het MPG en de AMPG wordt een prognose gegeven van de vereveningsruimte. Dit is van belang om te monitoren hoeveel ruimte er nog over is voor het vaststellen van plannen met een tekort, rekening houdend met deze structurele uitname. Deels
Gemeente Amsterdam
44
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
kan hierop worden gestuurd door negatieve plannen minder negatief te maken of nog even uit te stellen en plannen met een positief saldo positiever te maken. Door efficiënter te werken wordt er bijvoorbeeld nu al maximaal bespaard op de proceskosten zonder dat de bouwproductie in gevaar komt, en er wordt kritisch gekeken naar de fasering van de investeringen (kasstroomsturing). In het uiterste geval kunnen ambities worden aangepast. Hoofzakelijk wordt de vereveningsruimte bepaald door de marktwerking. Indien marktpartijen niet gaan bouwen komen er geen opbrengsten binnen en kan er geen winst worden genomen. Indien de kosten stijgen worden de saldi van de grondexploitaties negatiever en neemt de voorziening plantekorten toe ten koste van de vereveningsruimte. Dit kan ook van toepassing zijn als een winstgevend plan door deze ontwikkelingen omslaat in een verliesgevend plan, waarbij dit plan dan wordt toegevoegd aan de voorziening plantekorten.
6.2
Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds
De kostenstijgingen van de laatste jaren maar met name de grondprijsdaling van 2023, die in 2022 is ingezet, hebben geleid tot een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties. Voor negatieve plannen betekent dit een verhoging van de voorziening plantekorten, dat direct leidt tot minder vereveningsruimte. Voor positieve plannen betekent de verslechtering van de saldi minder winstnemingen op de middellange termijn. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de nu al zichtbare vertraging van toekomstige gronduitgiften als gevolg van de onzekere huidige economische omstandigheden waarmee ontwikkelaars en erfpachters te maken hebben. In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die in hoofdstuk 5 is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte afname van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2028 weergegeven. Deze ramingen worden opgenomen in de gemeentelijke P&C-cyclus waarbij, naast het lopende begrotingsjaar 2024, ook de ramingen voor de komende 4 jaar worden weergegeven.
Prognose ontwikkeling reserve MPG 2024 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Uit reserve Bodemsanering en Nazorg Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Uitname algemene middelen Incidentele uitname Schaalsprong Voorziening plantekorten Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december
2022 883 18 73 78 20 -41 -63 -16 -40 28 911
2023 911 20
2024 824 20
2025 803 20
2026 761 21
2027 730 21
2028 758 23
103 17 -35 -12 -76 -75 -29 -87 824
56 17 -41 -18 -12 -5 -38 -21 803
63 17 -70 -18 -12 -5 -38 -42 761
77 19 -75 -18 -12 -5 -38 -31 730
115 19 -54 -18 -12 -5 -38 28 758
115 19 -28 -18 -12 -5 -38 56 814
Tabel: Prognose ontwikkeling reserve Gemeente Amsterdam
45
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2023 en 2024. Deze verslechtert na 2023 vooral door lagere geraamde winstnemingen in 2024 en 2025. Na 2025 worden hogere winstnemingen verwacht bij vooral de 5 aangewezen plannen van Zuidas. Omvang van de reservepositie MPG 2024 MPG 2023 Verschil
2022 911 911 0
2023 824 903 -79
2024 803 875 -72
2025 761 853 -92
2026 730 815 -85
2027 758 780 -22
2028 814
Tabel: Prognose omvang reservepositie
Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (zie hoofdstuk 5) en gecorrigeerd voor de boeggolf. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de project specifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. Na jaren van hoogconjunctuur zijn eerst vanaf 2021 de kosten sterk gestegen vanwege de hoge inflatie en met ingang van het 3e kwartaal 2022 dalen de grondprijzen. De grondproductie was de afgelopen jaren laag met een dieptepunt in 2023. Door allerlei maatregen die in hoofdstuk 3 zijn genoemd wordt ingezet op een hogere productie. De laatste maanden na medio 2023 zien we wel een afvlakking van de inflatie en grondprijzen die min of meer stabiliseren. Voorzichtig wordt gesproken over een beter financieel perspectief maar de onzekerheden door twee oorlogen en de spanning in de economie een terugval niet onwaarschijnlijk.
In hoofdstuk 4 “Realisatie in 2023” is toegelicht dat in 2023 de winstnemingen hoger zijn dan werd verwacht. Bij de Zuidas zijn 5 plannen aangewezen (zie hoofdstuk 3) met relatief nog weinig gronduitgiften tegen hoge bedragen. Deze zullen op termijn worden omgezet in een restplan of een restwerken plan waardoor eerder een hoger positief resultaat kan worden genomen. Uiteraard dienen deze gronduitgiften dan wel te worden gerealiseerd. De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van gronduitgiften en zijn kwetsbaar omdat het grootste deel van de winstnemingen is gebaseerd op een beperkt aantal omvangrijke gronduitgiften: Amstelkwartier 2, het voltooien van Houthaven, NDSM werf West 2, Sloterdijk 3, Arenapoort, Podiumlocatie Lelylaan, Elzenhagen Zuid, Arenapoort West en de Zuidas. Sommige van deze plannen hebben ook last van de slechte economische omstandigheden waardoor de plansaldi zijn gedaald en de winstpotentie voor de komende jaren is afgenomen. Verdere stagnatie van deze plannen zal direct een verdere grote impact hebben op verwachte groei van de vereveningsruimte. De vereveningsruimte is voorzichtig geraamd. Incidentele meevallers zijn niet uitgesloten waardoor de vereveningsruimte kan toenemen.
Door de maatregelen zoals zijn besloten bij het MPG 2023 en de voorgestelde omzetting bij Zuidas heeft de actualisatie niet geleid tot minder winstverwachting tot en met 2028. De winstnemingen blijven afhankelijk van de externe partijen en of die daadwerkelijk de grond gaan afnemen.
Gemeente Amsterdam
46
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
Planafsluitingen en winstnemingen MPG 2024 MPG 2023 Verschil
2023 103 70 33
9 april 2024
2024 56 91 -35
2025 63 89 -26
2026 77 76 1
2027 115 83 32
Totaal 414 409 5
2028 115
Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen
Voorziening plantekorten De voorziening plantekorten is in 2023 behoorlijk gestegen, maar lang niet zo fors als in het AMPG 2023 is geraamd. Lange tijd heeft het ernaar uit gezien dat de daling van de grondprijzen vanaf het 3e kwartaal 2022 (na de actualisatie van het MPG 2023) zich na medio 2023 onverminderd zou voortzetten. De raming in het AMPG 2023 is ook gebaseerd op expert bureaus die dit voorspelde. Na medio 2023 is een niet voorzienbare trendbreuk opgetreden van stijgende marktprijzen van bestaande woningen. Inmiddels zijn de voorspellingen van experts gewijzigd en voorzichtig optimistisch. In totaliteit is € 75 miljoen voorzien waarvan € 59 miljoen is toegevoegd aan de voorziening plantekorten als onderdeel van het onderhanden werk Bouwgrond en € 16 miljoen is voorzien voor de gemaakte kosten van toekomstige plannen verantwoord onder Immaterieel Vast Activa met een geraamd financieel tekort. Voor de plannen met een tekort wordt een voorziening getroffen. Bij de prognose van de ramingen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van een verslechtering of een verbetering. Bij elke actualisatie van de plannen in het voor- en najaar blijkt of de voorziening hoger of lager moet worden. Bij de voorziening voor gemaakte kosten voor toekomstige verlieslatende plannen wordt rekening gehouden met een jaarlijks raming van € 5 miljoen voor uitgaven van toekomstige tekort plannen.
Zodra een tekort plan wordt vastgesteld wordt dit deel van de voorziening overgedragen aan de voorziening plantekorten. Naast verlieslatende plannen vinden ook planvoorbereidingen plaats aan positief geraamde toekomstige plannen zoals verschillende plannen binnen het Schinkelkwartier. Ondanks de autonome verslechteringen zijn er ook specifieke financiële verbeteringen opgetreden. In afstemming tussen het projectmanagement en fondsbeheer is bijvoorbeeld gekeken naar optimalisaties van diverse plannen zoals Hamerkwartier, Weespertrekvaart Oost, Strandeiland en Klaprozenbuurt. Deze gesprekken zullen in 2024 worden voortgezet. Vooral bij deze plannen is voorkomen dat meer beslag zou worden gelegd op het Vereveningsfonds en de vereveningsruimte. Ook bij financieel positieve plannen zal worden gekeken naar optimalisaties.
Overige uitgaven De geraamde overige uitgaven voor 2024 en verder zijn op een gelijk niveau gehouden. In deze post zijn naast de kasstromen die direct worden toegerekend ook kosten van de gebiedsontwikkeling opgenomen zoals de overhead. Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve. De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af. De aanpassing van de Gemeente Amsterdam
47
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
aanwending van de reserveringen heeft in eerste instantie geen invloed op de ontwikkeling van de vereveningsruimte. Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd: als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. In 2024 worden naast onder meer het Zuidasdok, de investeringen van Buiteneiland en Oostflank ook een aanwending voor de herprofilering van de Burgemeester Röellstraat verwacht. Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Aanwending Gaasperdammerweg -27 Aanwending Weespertrekvaart Oost -7 Aanwending Oostflank -1 -1 -3 -3 -3 -3 -3 Aanwending Marineterrein -0,2 2 Aanwending Haarlemmerweg -0,1 -0,3 -1 Aanwending Zuidasdok -20 -88 -21 -42 -35 -43 -18 Aanwending Contactweg -1 Aanwending Spooronderdoorgang Mac Gillavry - Kruislaan -0,1 Kavel X -0,1 -1 Oostenburg brug -0,3 -1 Aanwending Groene Hoven -1 -1 -1 -2 Aanwending sportpark Spieringhorn -2 Aanwending IJburg/Buiksloterham -9 Aanwending Weespersluis -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 Aanwending Buiteneiland -9 -11 -10 -10 -6 -5 -6 Aanwending Röelstraat -3 -3 -3 Aanwending Warmtenet -1 Totaal -41 -101 -41 -70 -75 -54 -28 Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen
In paragraaf 6.3.2 staat een overzicht met alle reserveringen na aanwending.
6.3
Prognose ontwikkeling vereveningsruimte
De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe plannen. Deze wordt bepaald door de reserve (zie vorige paragraaf) minus het weerstandsvermogen en de reserveringen.
6.3.1
Weerstandsvermogen
In 2023 is € 75 miljoen uit het weerstandsvermogen gehaald dat was gevormd voor verlieslatende plannen die als gevolg van hoge inflatie en lagere grondprijzen tot een hogere voorziening zou leiden (zie ook toelichting bij voorziening plantekorten). Voor het bepalen van stelposten voor project specifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het nieuwe applicatie Fully in Control (een database waarin gemeente breed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen).
Gemeente Amsterdam
48
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Uitgangspunt is dat project specifieke risico’s van positieve plannen worden opgevangen binnen de plannen zelf voor zover dit binnen de plannen kan worden opgevangen. Als uit de trekking op portefeuilleniveau blijkt dat het risico van een positief plan de netto contante waarde overschrijdt dan wordt het meerdere toegevoegd aan het weerstandsvermogen. Dit is opgetreden bij een aantal plannen zoals Buiksloterham, Havenstraatterrein en Rhonepark. De project specifieke risico’s en risico’s van project overstijgende zaken worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen. In totaliteit wordt binnen het weerstandvermogen voor project specifieke risico’s in negatieve plannen en positieve plannen waar het risico het saldo overstijgt een bedrag van afgerond € 94 miljoen aangehouden, voor generieke risico’s afgerond € 10 miljoen en voor apparaatskosten € 99 miljoen (voor het risico van een crisis dat er geen gronduitgiften plaatsvinden en dat de apparaatskosten 4 jaar doorlopen). Totaal is het weerstandsvermogen per eind 2023 afgerond € 204 miljoen. Het totaal van de project specifieke risico’s dat binnen de positieve plannen moet worden opgevangen bedraagt afgerond € 220 miljoen (90%). Hierop is het deel van de positieve plannen waar de risico’s hoger zijn dan het plansaldo in mindering gebracht. Dit deel is verschoven naar het weerstandsvermogen.
Eind 2023 wordt in het weerstandsvermogen rekening gehouden met een bedrag van € 10 miljoen voor generieke risico’s in verband lagere grondprijzen voor financieel tekort plannen en doorlopend hogere kosten door vertraging van verlieslatende plannen.. Bij Zuidas is het weerstandsvermogen verlaagd met € 30 miljoen naar afgrond € 19 miljoen om het op 1 lijn te krijgen met G&O conform de eerdere besluitvorming over het weerstandsvermogen. Bij Zuidas is sprake van geclusterde plannen met een positief saldo. Om die reden komt het risico van enkele functionele plannen niet meer ten laste van het weerstandsvermogen maar is meegenomen in de netto saldi van de grondexploitaties. De risico’s worden dus opgevangen in de tussentijdse winstnemingen. Voorts wordt net als bij G&O een reservering aangehouden van 4 keer de jaarlijkse apparaatskosten. Door deze aanpassingen is het geraamde weerstandsvermogen verlaagd van € 241 miljoen in het MPG 2023 eind 2023 naar € 203 miljoen eind 2023 in het MPG 2024. 6.3.2
Reserveringen
Als gevolg van de aanwendingen (zie paragraaf 6.2) nemen de reserveringen af. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering. De meeste reserveringen lopen meerdere jaren. De realisatie van deze projecten kan enkele jaren duren maar ook zeker 10 jaar. Op basis van de besluitvorming op 8 juni 2023 van de gemeenteraad bij het MPG 2023 is besloten om een zestal reserveringen te bundelen met een omvang van € 122 miljoen en deze nieuwe reservering in te zetten voor toekomstige planverslechteringen van financieel negatieve plannen of de verlaging van toekomstige tussentijdse winstnemingen door verslechtering in de financieel positieve plannen. In 2023 is hiervan € 28 miljoen ingezet voor het hogere risicoprofiel van Gemeente Amsterdam
49
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
verlieslatende plannen en de herijking van de grondprijzen. We zien dat door lagere winstverwachtingen in de komende jaren ook beroep zal worden gedaan op deze reserveringen. De reservering voor de Amsterdamse bijdrage aan Zuidasdok is momenteel circa € 185 miljoen. (prijspeil 2023). De reservering is als volgt opgebouwd: - Zoals eerder gemeld wordt hieruit de bijdrage voor het jaar 2023 van € 22 miljoen betaald. - Hierna resteert nog een bedrag van circa € 148 miljoen van de reguliere bijdrage aan Zuidasdok (exclusief eenmalige bijdrage buiten de BOK om). - Een bedrag van € 66 miljoen uit de reservering ZuidasDok is overgeheveld naar de nieuwe reserve schaalsprong. Dit bedrag was oorspronkelijk bedoeld voor dekking van het Amsterdamse deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. Voor een bijdrage aan nieuwe risico’s van Zuidasdok is momenteel geen dekking voorzien. - Het risico voor kosten stijgingen (verschil IBOI vs GWW) valt buiten de CAP. Hiervoor is momenteel € 35 miljoen gereserveerd. In het MPG 2023 was de raming van de bestemde delen zonder weerstandsvermogen nog € 628 miljoen (€ 865-€ 237 miljoen) eind 2023. In het AMPG 2023 eind 2023 was dit geraamd op € 472 miljoen. In het MPG2024 is de uitkomst € 560 (€ 764 miljoen min € 204 miljoen). Per saldo komt de daling ten opzichte van het vorige MPG2023 vooral door de mutatie van de onttrekking van Zuidasdok.
De sterke daling zoals werd verwacht in het AMPG 2023 heeft zich niet voorgedaan met name doordat de verwachte grondprijzendaling van 20% (verwacht scenario) voor marktwoningen en ander vastgoed zich niet heeft voorgedaan. Opbouw bestemde delen Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenplans Reservering Gaasperdammerweg Reservering Marineterrein Reservering Schinkelkwartier Reservering Buiteneiland Reservering Spieringhorn Reservering Kavel X (Westerpark) Reservering Banne Noord Groene Hoven Reservering IJburg/Buiksloterham Corporatiewoningen Reservering Weespersluis Reservering Blomwijckerbuurt Reservering Burg. Röellstraat Reservering Warmtenet Bodemgelden Bovenplans Reservering indexatie Rijksgelden Reservering samengevoegde reserveringen Bestemde delen
2023 203 185 105 27 5 32 2 1 2 9 8 1 9 1 37 41 2 94 763
2024 207 168 104 27 5 25 23 2
2025 211 129 103 27 5 36 13 2
2026 215 97 102
2027 220 56 101
2028 224 38 100
5 46 8 2
5 47 3
5 48 -3
2 9 7 1 7
6 1 4
5 1
4 1
3 1
37 67 5 47 743
38 93 9 21 699
39 120 14 11 666
40 148 19 45 689
40 175 24 79 737
Tabel: Prognose bestemde delen 2023-2028, huidige portefeuille
6.3.3
Vereveningsruimte
De vereveningsruimte is eind 2023 toegenomen van € 38 miljoen naar € 60 miljoen. Zie paragraaf 4.5 waar de stijging is toegelicht. In de periode 2024-2028 loopt de vereveningsruimte licht op.
Gemeente Amsterdam
50
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
De relatief lage winstnemingen in 2024-2026 gaan gepaard met de inzet van samengevoegde reservering om de vereveningsruimte op peil te houden. In 2027 en 2028 worden hoge winsten verwacht die onder meer samen met de plannen van de Zuidas worden omgezet in restplannen en restwerken plannen. Hier wordt de samengevoegde reservering weer geleidelijk aangevuld met als doel om deze op termijn weer op het niveau te krijgen van 2023. Deze reservering functioneert als een buffer voor de samengevoegde risico’s. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2024 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 883 911 824 803 761 730 758 Indexering 18 20 20 20 21 21 23 Uit reserve Bodemsanering en Nazorg 73 Winst en planafsluiting 78 103 56 63 77 115 115 Woningcorporaties 20 17 17 17 19 19 19 Aanwending reserveringen -41 -35 -41 -70 -75 -54 -28 Uitname algemene middelen -63 -12 -18 -18 -18 -18 -18 Incidentele uitname Schaalsprong -76 -12 -12 -12 -12 -12 Voorziening plantekorten -16 -75 -5 -5 -5 -5 -5 Overige uitgaven -40 -29 -38 -38 -38 -38 -38 Afname (-) of Toename (+) reserves 28 -87 -21 -42 -31 28 56 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 911 824 803 761 730 758 814 Weerstandsvermogen -237 -203 -207 -211 -215 -220 -224 Reserveringen -639 -560 -536 -488 -451 -469 -513 Bestemde delen -876 -763 -743
-699 -666 -689 -737 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 35 60 61 62 64 69 77 Tabel: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2022-2028
Prognose; nog te realiseren vereveningsruimte (cumulatief) exclusief nieuw vast te stellen plannen (op 31 december, in miljoenen euro's) 100 90 77
80 70 60
60
64
62
61
60
69 60
54
51
50
45 38
40
38
30 20 10 0 2023
2024
2025
Gerealiseerde vereveningsruimte eind 2023
2026
MPG 2024
2027
2028
MPG 2023
Grafiek: Prognose nog te realiseren vereveningsruimte
De geraamde vereveningsruimte moet nog verdiend worden. Gemeente Amsterdam
51
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
6.4
9 april 2024
Financiële maatregelen
Net als in het MPG 2023 is er op zoek gegaan naar financiële maatregelen om voldoende vereveningsruimte te hebben voor nieuwe plannen om ongelijk te kunnen investeren in gelijke kansen en de structurele afdracht aan de algemene middelen. Bij dit MPG wordt voorgesteld om een aantal plannen om te zetten in een restwerkplan met als doel de vereveningsruimte de komende jaren te verhogen. En om de plannen Mahlerlaan 10 en Nierkerkestraat met een positief saldo toe te voegen aan de portefeuille. Het effect van deze financiële maatregelen is niet verwerkt in de berekeningen en de prognose van de vereveningsruimte. De cijfers in deze rapportage zijn dus voor vaststelling van de beslispunten door de raad. Daarnaast wordt met de proceskosten gefocust op de werkelijke productie op korte termijn om de bezuiniging van afgelopen jaar van 15% op hetzelfde niveau te houden en niet te laten oplopen. Hoewel het financieel perspectief voorzichtig positief is (afvlakking inflatie, licht stijgende marktwoningprijzen, geen stijgende stichtingskosten en geen lagere grondprijzen) is het grootste risico dat deze verwachting toch weer omslaat.
In het AMPG 2023 is bij de verschillende risico scenario’s aangegeven dat voldoende buffers aanwezig zijn binnen het Vereveningsfonds waardoor de Verveningsruimte niet wordt aangetast tenzij naast hoge inflatie en sterk verlaagde grondprijzen ook de grondproductie sterk daalt vergelijkbaar met de kredietcrisis 2008/2013. Op dit moment is dat niet waarschijnlijk. De grootste huidige financiële impact is dat grondproductie vertraagt vergelijkbaar met 2023 waardoor de geraamde inkomsten vertragen en daarmee voor de financieel positief geraamde plannen ook de tussentijdse winstnemingen vertragen. Daar staat tegenover de genomen maatregelen die in hoofdstuk 3 zijn genoemd waaronder de herijking grondprijzen en de Startbouwimpuls. De mogelijke daling van de grondprijzen voor financieel negatieve plannen kunnen worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen en de samengevoegde reservering. In de prognose van de vereveningsruimte is rekening gehouden met: - De afdracht aan de Algemene middelen is gebaseerd op de Voorjaarsnota 2023 (zie toelichting hieronder). - Een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen in de jaren 2023-2028 ten behoeve van bovenplanse investeringen zoals is verwoord in hoofdstuk 3. - Besluitvorming financiële maatregelen (zie vorige paragraaf).
Op basis van de Voorjaarsnota 2023 is besloten: Om de reeks afdrachten vanaf 2023 neerwaarts aan te passen met € 10 miljoen in 2023, € 16 miljoen in 2024 en de structurele bezuiniging vanaf 2025 met € 20 miljoen per jaar te verlagen. Om in 2023 € 10 miljoen en vanaf 2024 jaarlijks € 12 miljoen per jaar incidenteel te onttrekken tot en met 2037. Voorts is besloten om € 66 miljoen te onttrekken uit de reservering van Zuidasdok.
Gemeente Amsterdam
52
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
6.5
9 april 2024
Inzet vereveningsruimte
Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van de nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad op niveau te houden op middellange en lange termijn. De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en stedelijke vernieuwingsgebieden moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met project specifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 70 en € 100 miljoen. Onderstaande toekomstige financieel tekort plannen (of herzieningen) zijn in voorbereiding, waarvoor het investeringsbesluit (of herziening hiervan) binnen 1 á 2 jaar wordt verwacht:
Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Couperusbuurt Ruychaverkwartier Holendrecht H-buurt Noord & Zuid Nellestein - Lopikhof 1 K-Midden herziening Buikslotermeerplein Toevoeging deelplan De Banne Noord en Zuid (de Klipperbuurt) Kompaslocatie Dijkgraafplein Entreegebied Gulden Winckel Kolenkitbuurt Noord en Midden Wildemanbuurt Amstel 3 Overige kleine plannen
Er is in totaliteit is € 60 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. Voor de korte termijn is dat voldoende, maar om ruimte te houden voor al deze plannen is het nodig om de plannen financieel te optimaliseren. Er zijn ook positieve plannen in voorbereiding zoals: Baaibuurt West Strandeiland inrichting Fase 2 Kenniskwartier (middengebied) Schinkelkwartier Bedrijvenstrook Amstel 3 Gemeente Amsterdam
53
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
De Nieuwe Kern Weespertrekvaart Zuid (en OuderAmstel) Nelson Mandela buurt Arenapoort (herziening)
Echter een nieuwe grootschalige gebiedsontwikkeling met grote opbrengst potentie is niet in het vooruitzicht. Positieve plannen zorgen pas op termijn (circa 5 jaar), op het moment dat winst wordt genomen, voor een positief effect op de vereveningsruimte. Daarbij moet worden opgemerkt dat de vereveningsruimte nog moet worden verdiend, de gemeente zelf geen woningen en ander vastgoed bouwt, en dat de vereveningsruimte zeer gevoelig is voor economische ontwikkelingen.
Gemeente Amsterdam
54
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
7 Waarde van de portefeuille In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële waarde van de actieve portefeuille en de verandering ten opzichte van vorig jaar. De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen (hoofdstuk 6) bij de reeds gerealiseerde waarde (hoofdstuk 4). Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. Bruto waarde portefeuille zonder risicoafslagen In totaliteit verslechterde de optelsom van de plansaldi met € 131 miljoen netto contante waarde. Net als in voorgaande jaren is hier vooraf rekening gehouden met de hoge inflatie (geraamd op 6% over 2023) door het verschil in waarden tussen de MPG 2024 en MPG 2023 met elkaar te vergelijken op basis van netto contante waarde.
Bruto Waarde Portefeuille MPG 2024 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2023 945 Actualisatie grondexploitaties -131 Bruto waarde plannen na actualisatie 814 Winstnemingen 2023 -98 Negatieve planafsluitingen 2023 8 Overige verrekeningen 2023 12 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2024 prijspeil 2023 736 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2024 t.o.v. MPG 2023 -209 Tabel: Bruto waarde portefeuille
In 2023 is ondanks de lage inkomsten relatief meer winst genomen door het omzetten van lopende plannen of samenvoeging. Dit betreffen Amstelstation en NDSM werf West fase 1 en fase 2. Daarnaast zijn plannen afgesloten, zowel negatieve als positieve plannen en hebben verrekeningen plaatsgevonden zoals bij Buiteneiland. De optelsom van de plansaldi (bruto waarde van de portefeuille) neemt ten opzichte van de MPG 2023 af met € 210 miljoen (van € 945 miljoen naar € 736 miljoen) door de actualisatie (zie hoofdstuk 5), winstnemingen, planafsluitingen en verrekening reserveringen (zoals Buiteneiland).
Gemeente Amsterdam
55
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
De waarde van de portefeuille met risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit. In de waardering van de portefeuille moeten daarom zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een bruto waarde zonder risico’s (optelsom saldo plannen) en netto waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's MPG2024 MPG2023 (saldo MPG23 Optelsom saldi plannen (NCW) 736 945 geïndexeerd met 2%) Daling grondprijzen -160 4% lager -600 15% lager Hogere uitvoeringskosten -56 2% hoger -200 5 % hoger Hogere proceskosten en V&T -14 2% hoger -60 5 % hoger Projectspecifieke risico's positieve plannen -220 -270 Vertraging meerdere jaren -320 4 jaar -240 3 jaar Totaal risico's -770 -1.370 Reserveringen en voorzieningen 824 965 Totaal daling 54 -405 Netto waarde portefeuille 789 540
Verschil -209 440 144 46 50 -80 600 -141 459 249
Tabel: Opbouw waarde portefeuille
De grondprijzen zijn fors gedaald en de kosten nog flink gestegen waardoor het plansaldo is gedaald. Tegelijkertijd is het financieel perspectief voorzichtig positief. Dit vertaalt zich in afvlakkende inflatie, licht stijgend, geen of beperkte dalende grondprijzen en minder sterk stijgende stichtingskosten. Bij de waarde van de portefeuille wordt in een slecht-weer scenario rekening gehouden met dalende grondprijzen (in 2024 2% lager in plaats van 2% hoger) en nog extra stijgende kosten van 2% boven de “normale” inflatie van 2%. Tegenover de risico’s van € 770 miljoen waardoor lagere inkomsten en hogere uitgaven worden verwacht staan de gevormde reserveringen en voorzieningen van € 824 miljoen. Hierdoor is sprake van een stijging van € 54 miljoen en komt de netto waarde uit op afgerond € 7889 miljoen. Dat is een verbetering van € 249 miljoen ten opzichte van de verwachting bij het MPG 2023. Vooral de risico’s van nog verder dalende grondprijzen en stijgende kosten is beduidend lager geworden. De grondprijzen zijn in 2023 flink gedaald en verdere scherpe daling wordt op dit moment niet verwacht maar er wordt nog rekening gehouden met een mogelijke daling van 2%. Ook het inflatierisico wordt lager ingeschat, deze vlakt af. Hieronder wordt toegelicht op welke manier rekening wordt gehouden met de risico’s in de berekening van de waarde van de portefeuille.
Project specifieke risico’s Het gepresenteerde saldo vormt de optelling van de afzonderlijke grondexploitaties. Om een inschatting te kunnen maken van de ruimte die nog beschikbaar is binnen het Vereveningsfonds, is het essentieel dat ook rekening wordt gehouden met een aantal (exogene en endogene) factoren die van invloed zijn op het behalen van dit saldo. Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen
Gemeente Amsterdam
56
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
van het weerstandsvermogen voor zover het financieel negatief geraamde plannen zijn of plannen met een laag financieel positief saldo waarvan het risico profiel hoger is. Voor het bepalen van stelposten voor project specifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in de nieuwe applicatie (database waarin gemeente breed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). In totaliteit is voor een bedrag van € 220 miljoen aan project specifieke risico’s van financieel positieve plannen berekend volgens de gemeentelijke systematiek van 90% zekerheid (zie paragraaf 6.3.1 over het weerstandsvermogen). Dat was in het MPG 2023 nog € 270 miljoen. Dit komt onder meer door het afsluiten van plannen en het voltooien van het Landmaken IJburg 2. Generieke risico’s Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd en kent een grote mate van onzekerheid. Bij de actualisatie van de grondexploitaties moet noodzakelijkerwijs worden uitgegaan van langjarige aannames. Bij de realisatie van de plannen zal blijken dat de werkelijkheid zal afwijken van deze aannames.
Door G&O en Zuidas wordt een gezamenlijke scenarioanalyse uitgevoerd, deze is opgenomen in het MPG. De grootste generieke risico’s en onzekerheden zijn gelegen in verslechterende marktomstandigheden. De keerzijde is dat de grondprijzen ook weer kunnen stijgen. De generieke risico’s zijn op dit moment lager dan vorig jaar doordat het perspectief is gewijzigd. Desondanks is in het weerstandsvermogen daarom rekening gehouden voor het geval negatieve plannen verder verslechteren of positieve plannen omslaan naar een negatief plan (zie paragraaf 6.3.1 over het weerstandsvermogen). Voor de inschatting van de waarde van de portefeuille worden stelposten met bandbreedtes aangehouden voor generieke risico’s. Het gaat om de volgende stelposten:
Grondprijsdalingen - Het belangrijkste generieke risico is een economische neergang met een daling van de grondprijzen tot gevolg. Uit analyses blijkt dat de grondexploitatieportefeuille vooral zeer gevoelig voor grondprijsontwikkeling. Dat geldt zowel voor de grondprijzen van woningen als van commercieel vastgoed. De grondprijzen in Amsterdam worden residueel berekend. De commerciële waarde van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning wordt gebaseerd op de Vrij op Naam (VON) prijs, hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken, waarna de grondwaarde overblijft. De ontwikkeling van VON prijzen en van de stichtingskosten zijn daarom belangrijk. In 2023 is een flinke daling van de grondprijzen opgetreden die vanaf het 3e kwartaal 2022 is ingezet. Door het verbeterde financieel perspectief worden nog sterk dalende grondprijzen niet meer verwacht. Mogelijk gaan ze weer licht stijgen. In een slecht-weer scenario is gerekend met 2% daling in plaats van 2% stijging in 2024. Hogere uitvoeringskosten in verband met een aanhoudende getemperde hoge inflatie van 4% in 2024. Dit is meer dan de gebruikelijke 2%. Verwacht wordt dat de inflatie weer terugkeert naar het niveau van 2% procent over een paar jaar. Hogere ambtelijke kosten als uitkomst van de toekomstige Cao’s gemeenteambtenaren.
Gemeente Amsterdam
57
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Vertraging in vooral omvangrijke plannen met een lange looptijd waardoor de termijn van de plannen opschuift met 4 jaar en de doorlopende proces en V&T kosten toenemen en proceskosten en V&T minder snel aflopen. Dat blijkt uit recente ervaringen bij omvangrijke plannen met een middellange of lange termijn. Dit risico is ingeschat op maximaal € 320 miljoen. Regelmatig wordt de horizon van verschillende plannen verlengd.
Risicobeheersing Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Om de relatief grote risico’s te beheersen zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is dat reserveringen worden getroffen bij majeure (voor)investeringen en het gaan anticiperen op de toekomstige bovenplanse voorzieningen. Hierdoor worden deze investeringen aan de voorkant gedekt en kan worden voorkomen dat in de toekomst (grote) afwaarderingen nodig zijn als de economische situatie verslechtert.
Daarnaast wordt er een financiële buffer aangehouden in de reserves om projectspecifieke risico’s op te vangen en om in geval van crisis de proceskosten te kunnen dekken die niet meer terugverdiend kunnen worden. Deze financiële buffer wordt het weerstandsvermogen genoemd. Gevoeligheden en scenario’s De hoogte van de rente en de inflatie bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en grondprijsdalingen. Vanaf 2021 zien we al dat vooral de geraamde kosten sterk zijn gestegen en met ingang van het 3e kwartaal 2022 zien we daarnaast ook een daling van de grondprijzen, dit heeft geleid tot een waarde verlies van meer dan € 500 miljoen. Het lijkt erop dat we de meeste pijn hebben gehad, voorzichtig lijken er betere tijden aan te komen. De inflatie vlakt eindelijk af en de dip in de woningmarkt zou weleens van korte duur kunnen zijn. Om de financiële effecten te laten zien op het saldo van de actieve plannen is hieronder een overzicht opgesteld van verschillende gevoeligheden en scenario’s gericht op de investeringen en proces kosten plus V&T en de verkoopprijzen (grondprijzen).
Gevoeligheden en scenario's in miljoenen euro's Gevoeligheden omschrijving mutatie plansaldo 5 % stijging uitvoeringskosten en 3,5 % procent proceskosten ipv 6% (2023) 26 nacalculatie 2023 1 % procent hogere grondprijsstijging alle bestemmingen muv sociaal en maatschappelijk 40 1 % hogere kostenstijging (alle kosten) -35 Slecht weer scenario -204 4 % kosten stijging en 2 % grondprijsdaling Basisscenario 26 2 % kostenstijging en 2 % grondprijsstijging Verwacht scenario 31 3 % kostenstijging en 3 % grondprijsstijging Gunstig scenario 106 2 % kostenstijging en 4 % grondprijsstijging
Gemeente Amsterdam
58
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Op basis van nacalculatie stijgen de uitvoeringskosten met 5 % procent en de proceskosten/V&T met 3,5%. In de voorcalculatie bij de actualisatie van de plannen in het najaar 2023 is nog gerekend met 6%. Dit leidt tot een verbetering van het plansaldo met € 26 miljoen. Bij de gevoeligheden is weergegeven in welke mate het plansaldo financieel verbetert of verslechtert als de geraamde kosten met 1% stijgen of dalen of als de grondprijzen met 1% procent stijgen of dalen. In het basisscenario wordt rekening gehouden met het financieel voordeel op basis van de nacalculatie in 2023. In 2024 en verder wordt jaarlijks rekening gehouden met 2% kosten- en opbrengstenstijging. Bij het slecht-weer scenario wordt rekening gehouden met een 4% kostenstijging in 2024 (in plaats van 2%) en een daling van de grondprijzen van 2% in 2024 (in plaats van een stijging van 2%). In het verwacht scenario wordt rekening gehouden met 3% kostenstijging in 2024 (in plaats van 2%) en 3% procent grondprijsstijging 2024 (in plaats van 2% stijging). In een gunstig scenario wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 2% in 2024 en een grondprijsstijging van 4% in 2024 (in plaats van2%). In het slechte scenario dient rekening te worden gehouden met een extra tekort van financieel negatieve plannen van € 90 miljoen.
Deze extra voorziening voor plantekorten kan worden opgevangen binnen de financiële buffers van het Vereveningsfonds zonder de vereveningsruimte aan te tasten. In de gunstige scenario’s zullen 2 effecten optreden. De voorziening plantekorten zal afnemen waardoor direct extra vereveningsruimte beschikbaar komt. En de tussentijdse winstnemingen zullen toenemen. Door de systematiek van de winstnemingen komt dit voordeel geleidelijk. De jaarlijkse omvang van winstneming is ook gevoelig voor de daadwerkelijke grondproductie.
Gemeente Amsterdam
59
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
8 Conclusie Het MPG 2024 laat zien dat de vereveningsruimte voor gebiedsontwikkelingsplannen met een tekort en de waarde van de portefeuille na 2018 flink zijn verslechterd. Dit komt door de slechte economische ontwikkelingen van de afgelopen periode met extreem hoge prijsstijgingen, grondprijsdaling en vertraging van gronduitgiften. Een andere oorzaak is dat vanaf 2018 de portefeuille is veranderd. Voor 2018 was de woningbouwprogrammering in de plannen 30% sociale huur en 70% vrije sector. Vanaf 2018 is de woningbouwprogrammering in de plannen 40% sociale huur, 40% middeldure en 20% dure woningen. Daarbij wordt er meer geïnvesteerd in stedelijke vernieuwingsprojecten die veel kosten en weinig opbrengen. Als gevolg van de verdichtingsopgave in de stad zijn steeds meer transformatieprojecten aan de portefeuille toegevoegd. Deze plannen hebben vaker een negatief saldo. De bruto waarde van de portefeuille (optelsom van de plannen) is verslechterd zonder rekening te houden met winstnemingen en verrekeningen met € 131 miljoen vooral door de hogere inflatie en de dalende grondprijzen. De uitgaven zijn de komende jaren hoger dan de inkomsten. Er is sprake van een negatieve kasstroom. De vereveningsruimte van € 60 miljoen.
Maatregelen die zijn genomen bij het MPG 2023 waarbij administratieve aanpassingen in een aantal plannen zijn doorgevoerd, hebben er aan bijgedragen dat er ruimte is voor het vaststellen van nieuwe plannen in de stedelijke vernieuwing. De ambitie van dit college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Daardoor levert gebiedsontwikkeling fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte voor uitnames ten behoeve van andere investeringen. Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden is het nodig om meer positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de uitvoeringskosten en het financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Dit is nodig voor de structurele afdracht aan de algemene middelen en om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is.
Gemeente Amsterdam
60
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Bijlage A: Werking Vereveningsfonds In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.
Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.
Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie
Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden
Gemeente Amsterdam
61
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad.
De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.
Figuur: Werking Vereveningsfonds
Gemeente Amsterdam
62
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Bijlage B: Toelichting balansposten Bijlage 2a: Ontwikkeling van balansposten op basis van gecorrigeerde kasstromen 2023-2028
De gerealiseerde en geraamde kasstromen vertalen zich altijd naar de mutaties van bovenstaande balansposten. Heel formeel zijn het geen kasstromen maar mutaties van vorderingen en schulden. Om dit model te versimpelen is deze systematiek aangehouden en niet echt ingezoomd op kasstromen. Veelal volgt de kasstroom de vorderingen en schulden op korte termijn. Toelichting
Vanaf 2024 wordt in het MPG 2024 geen onderscheid meer gemaakt in het onderhanden werk G&O en Zuidas vooruitlopend op de samenvoeging. De reserves worden nog wel afzonderlijk opgenomen. Jaarlijks wordt de vereveningsruimte van Zuidas overgeboekt naar het Vereveningsfonds. Dit is niet opgenomen in bovenstaand overzicht. De vereveningsruimte van Zuid eind 2023 bedraagt circa 40 miljoen. De reservering voor ZuidasDok bedraagt eind 2023 185 miljoen en loopt eind 2028 af tot 38 miljoen. Het onderhanden werk (G&O en Zuidas) is eind 2023 voor het eerst na bijna 10 jaar niet meer negatief (meer cumulatieve inkomsten dan uitgaven). De jaarlijkse inkomsten zijn niet hoger dan de jaarlijkse uitgaven minus de winstnemingen/planafsluitingen/verrekeningen waardoor het saldo steeds toeneemt. De reeks inkomsten is vlak licht stijgend ingeschat. Het verleden leert dat er ook uitschieters naar boven voortkomen zoals dat in 2021 het geval was na vertragingen in de jaren daarvoor. De vertragingen in 2022 en 2023 kunnen mogelijk leiden tot een uitschieter in de komende jaren. De stijging van het onderhanden werk naar eind 2028 naar € 541 miljoen is een aandachtspunt. Door de toename van verlieslatende plannen neemt het onderhanden werk op.
Maar ook bij verschillende positief geraamde plannen neemt het onderhanden werk toe zoals het geheel van de plannen van IJburg waar fors in is geïnvesteerd en sprake is van een diepe badkuip. IJburg Strandeiland staat aan begin van het behalen van gronduitgiften.
Gemeente Amsterdam
63
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Bij het Immaterieel Vast Actief is verondersteld dat jaarlijks € 10 miljoen wordt besteed en €10 miljoen wordt omgezet naar onderhanden werk door vaststellen van investeringsbesluiten. Met ingang van 2023 worden alle gerealiseerde kosten van toekomstige financieel negatieve plannen voorzien. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op het Immaterieel Vast Actief. Jaarlijks wordt 5 miljoen overgedragen aan de voorziening plantekorten. Materieel Vast Actief betreft de Haarlemmerweg en de anticiperende aankopen bij de Donauweg. In 2024 zal de Haarlemmerweg worden overgedragen en zullen tijdelijke woningen worden gekocht van het Rijk.
Gemeente Amsterdam
64