BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2024.pdf
Tekst van het document
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
TOELICHTING Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds 2024
Gemeente Amsterdam
1
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Inhoudsopgave
1 Inleiding ................................................................................................................. 3 2 Projectenportefeuille ............................................................................................... 5 3 Algemene ontwikkelingen en risico’s....................................................................... 10 4 Realisatie 2023 ...................................................................................................... 24 4.1 Gerealiseerd programma binnen grondexploitaties ................................................................ 24 4.2 Gerealiseerde kasstromen 2023 .............................................................................................. 25 4.3 Kassaldo en mutaties 2023...................................................................................................... 28 4.4 Mutaties 2023 reserves Vereveningsfonds .............................................................................. 29 4.5 Toepassing reserve Vereveningsfonds ..................................................................................... 31 5 Actualisatie grondexploitaties-meerjarenraming .....................................................
34 5.1 Werkwijze actualisatie actieve plannen....................................................................................34 5.2 Uitkomsten actualisatie actieve plannen ................................................................................. 35 6 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte .............................................................. 41 6.1 Totale kasstroom op fondsniveau ............................................................................................41 6.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds ....................................................................... 45 6.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte ............................................................................. 48 6.4 Financiële maatregelen........................................................................................................... 52 6.5 Inzet vereveningsruimte .......................................................................................................... 53 7 Waarde van de portefeuille..................................................................................... 55 8 Conclusie .............................................................................................................. 60 Bijlage A: Werking Vereveningsfonds ........................................................................
61 Bijlage B: Toelichting balansposten ........................................................................... 63
Gemeente Amsterdam
2
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
1 Inleiding Dit is de toelichting, behorende bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024 (MPG 2024) van de gemeente Amsterdam. Deze rapportage is opgesteld door Grond en Ontwikkeling (G&O) en Zuidas, en geeft inzicht in de financiële en programmatische stand van zaken van alle grondexploitaties van het Vereveningsfonds en Zuidas en de stand van de reserves van het Vereveningsfonds en Zuidas (hierna Vereveningsfonds). Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Om goed te kunnen monitoren hoe de grondexploitaties en het Vereveningsfonds zich in financiële zin ontwikkelen, worden de ramingen tweemaal per jaar geactualiseerd. Dit gebeurt in het voorjaar bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) en in het najaar bij de actualisatie van het MPG (AMPG). Het MPG 2024 is de basis voor de verantwoording over de grondexploitaties en het Vereveningsfonds bij de jaarrekening van 2023 en voor de meerjarenraming van deze onderdelen in de Voorjaarsnota 2024/Viermaandsrapportage. Gelijktijdig met de behandeling van het MPG 2024 in de gemeenteraad, worden ook de saldi van de grondexploitaties (gebaseerd op de actualisatie van de grondexploitaties eind 2023) en de uitvoeringskredieten opnieuw vastgesteld.
Hierbij is ook rekening gehouden met raadsbesluiten over nieuwe en herziene plannen die tot en met 31 december 2023 zijn genomen en effect hebben op het Vereveningsfonds. Aanmerkelijke (financiële) wijzigingen in de actieve grondexploitaties worden toegelicht en indien nodig ter besluitvorming voorgelegd. Ook wordt inzicht gegeven in de plannen die per eind 2023 zijn afgesloten. Het MPG 2023 is in de in de raadsvergadering van 7 juni 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. Toen zijn ook de geactualiseerde saldi van de grondexploitaties opnieuw vastgesteld door de gemeenteraad. De wijzigingen die bij het MPG 2024 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2023 door de raad vastgestelde saldi. De rapportage Actualisatie van het MPG 2023 is op 15 november 2023 behandeld in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en besproken in de gemeenteraad van 20 december 2023. Met deze tussentijdse rapportage werd het bestuur inzicht gegeven in de financiële ontwikkelingen binnen het Vereveningsfonds en werd een vooruitblik gegeven op het nu voorliggende MPG 2024. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2023 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2023, de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds en de tot en met 31 december 2023 door de raad vastgestelde nieuwe en herziene plannen.
De grondexploitaties hebben veelal een lange looptijd en worden sterk Gemeente Amsterdam
3
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
beïnvloed door externe marktomstandigheden en gemeentelijke beleidswijzigingen. Het (financiële) beeld dat in deze rapportage wordt gegeven, moet dan ook worden beschouwd als een momentopname; de uitkomsten van de berekeningen kennen grote onzekerheidsmarges. Analyses vinden plaats op portefeuilleniveau en zijn gebaseerd op de actualisatie van alle onderliggende actieve grondexploitaties, waarbij het belangrijk is om te onderkennen dat de optelsom van de afzonderlijke grondexploitaties niet het correcte totaalbeeld voor de portefeuille als geheel leidt. Op projectniveau wordt immers uitgegaan van een (ambitieus realistische) planning waarin op voorhand geen rekening wordt gehouden met vertragingen. Deze vertragingen zijn echter onvermijdelijk, maar zijn vooraf niet te koppelen aan specifieke projecten. Vandaar dat op portefeuilleniveau voor het Vereveningsfonds als geheel correcties worden uitgevoerd op basis van ervaringscijfers en expert judgement. Ook wordt op portefeuilleniveau inzicht gegeven in de effecten van veranderende marktomstandigheden en scenario- en gevoeligheidsanalyses. De focus bij de analyses richt zich met name op de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de eerste vijf jaar. Dit is immers de belangrijkste indicator voor de financiële ruimte in het Vereveningsfonds.
Met de vereveningsruimte kunnen nieuwe voorinvesteringen of nieuwe plannen met een negatief financieel resultaat worden gedekt. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2023. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen en nominaal op prijspeil 1-1-2023, tenzij anders aangegeven. In de nominale bedragen zijn de prijsstijgingen van de kosten en opbrengsten stijgingen in 2023 nog niet meegenomen. Omdat er ook in 2023 net als 2022 sprake is van hoge inflatie (gemeten aan de GWW-indices en niet CPI) gedurende het jaar 2023 wordt in deze rapportage ook gekeken naar de reële waarde en netto contante waarde omdat daarin de hoge inflatie in 2023 wel zichtbaar is. Dit document is als volgt opgebouwd: • • • • •
•
•
Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving van de projectgebieden. Hoofdstuk 3 gaat in op de algemene ontwikkelingen die van invloed zijn op het Vereveningsfonds. De realisatiecijfers van 2023 worden gepresenteerd in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 komen zowel de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitaties aan bod als de kasstroomramingen voor de komende vijf jaar. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van de vereveningsruimte de komende vijf jaar. Naast de actualisatie van de grondexploitaties, zijn ook de ramingen van de reserves geactualiseerd. Beide actualisaties leiden tot een bijgestelde ontwikkeling van de vereveningsruimte. Ook zijn de verwachte toekomstige aanspraken op de vereveningsruimte in beeld gebracht. De waarde van de actieve grondexploitatieportefeuille (inclusief een verschillenanalyse MPG 2024 – MPG 2023), de risico’s en de beheersing daarvan wordt in hoofdstuk 7 gepresenteerd. Hoofdstuk 8 bevat de conclusie.
Gemeente Amsterdam
4
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
2 Projectenportefeuille Onder het Vereveningsfonds worden per eind 2023 162 actieve grondexploitaties uitgevoerd (projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie). In 2023 wordt voorgesteld om 7 grondexploitaties af te sluiten en 2 plannen om te zetten naar restplannen , en zijn 8 nieuwe plannen toegevoegd door het nemen van investeringsbesluiten door de gemeenteraad. Na afsluiting zijn derhalve na 2023 nog 155 plannen actief. Af te sluiten plannen 2023 204.11 Laan van Spartaan 213.45 Diderotblok 322.15 Amstelcampus/Rijnspoorplein 391.01 Oostpoort 406.10 Hoefijzer (gekoppeld aan ROK - plan) 579.96 Tunnel Verlengde Amstelstroomlaan 611.03 vm Archiefterrein Amsteldijk Tabel: Af te sluiten plannen 2023 Nieuwe plannen 2023 213.53 Dichtersbuurt 213.60 Röellstraat 281.76 Solar 421.03 Vitrum Parnassusweg 760.30 Meidoornweg 998.02 Flexwoningen Appelweg 998.03 Flexwoningen Riekerpark 998.04 Flexwoningen H-buurt Zuid TOTAAL
saldo (NCW -7,9 -9,4 2,6 38,4 -1,3 -0,6 -0,04 -0,4 21,4
Tabel: Nieuwe plannen 2023
Voor het totaal aan flexwoningen ( bijna 1.000 woningen) is een rijkssubsidie verkregen van afgerond € 11 miljoen. In 2024 zullen de flexwoningen van Makerskade (Strandeiland) worden toegevoegd en zal de dekking en het benodigde krediet in de Voorjaarsnota 2024 worden geregeld. De plannen flexwoningen Riekerpark en H-buurt Zuid worden gedekt uit de reserve Bouwstimulering. Een deel van de subsidie wordt ingezet voor de bekostiging van het vastgoed van de woningcorporaties die deze woningen gaan beheren. De grondexploitatie Dubbeldink Drostenburg is heropend om administratieve redenen. Het plan Amstelstation is eind 2023 omgezet in een restplan, zoals is besloten bij het MPG 2023. Drie plannen te weten Strawinsky, restplan Mahler (de Boogkavel) en NDSM werf fase 1 worden per 2024 omgezet in een restwerkenplan (beslispunt bij het MPG 2024). Bij deze plannen zijn alle gronduitgiften ontvangen en zijn alleen nog resterende investeringen te verrichten. Bij Amstelstation is nog 1 kavel bouwgrond uit te geven die samenhangt met de transformatie van Gemeente Amsterdam
5
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
het Amstelgebouw en de bijbehorende kosten. In het MPG 2023 is ook besloten om IJburg 1 en Buiksloterham administratief aan te passen. Hiervan is voorlopig afgezien omdat het financieel positief geraamde resultaat van beide plannen in relatie tot het risicoprofiel niet voldoende is. Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond (of bijdragen in verband met kostenverhaal bij grond in bezit van derden) voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen.
Geraamd programma in aantallen en geld in miljoenen euro's vanaf 2024 tot einde looptijd MPG24 Inkomsten Programma per segment Aantal M2 BVO Grondprijzen * € 1 miljoen Wonen per woning sociaal 20.663 228 11.039 Midden 20.367 973 47.793 Markt 15.850 2.167 136.726 Totaal wonen 56.880 3.369 per parkeerplaats Parkeren 30.672 60 60 1.943 Commercieel en maatschappelijke bestemmingen per m2 bvo Kantoren 734.006 905 1.233 Bedrijfsruimten 675.405 283 419 Overige commercieel 361.552 228 631 Maatschappelijke bestemmingen 525.131 139 264 Totaal commercieel en maatschappelijk 2.296.094 1.555 Overige inkomsten 317 Tabel: Geraamd programma vanaf 2024
Op dit moment bestaat de portefeuille uit 162 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties (voor planafsluiting), 57.000 nog te realiseren woningen en 2,3 miljoen m2 bvo niet wonen, waarvoor een investeringsbesluit is genomen (fase 3 besluit in het kader van het Plaberum). In 2023 is een beperkt aantal plannen vastgesteld. Ten opzichte van het MPG 2023 is de woningvoorraad licht gedaald vooral bij middensegment met name door vervallen afsprakenbrieven bij transformaties. In het recente Woningbouwplan 2024-2028 van 13 februari 2024 is opgenomen dat per 2024 de planvoorraad een omvang heeft van afgerond 55.000 woningen 2024-2028. In 2023 zijn 5.154 woningen gerealiseerd. De omvang wijkt af van de 57.000 woningen waarvoor vanaf 2024 gronduitgiften binnen de grondexploitaties zijn gepland en van de realisatie in 2023 waarbij voor 4.300 woningen aan grond ten behoeve van woningbouw is uitgegeven. Deze verschillen worden vooral verklaard door: De planvoorraad van het Woningbouwplan is gebaseerd op start bouw en daarin zijn ook woningen opgenomen van gronden van derden die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen zoals pandtransformaties of gronden van derden in grondexploitaties die niet tot gronduitgiften leiden.
De startbouw loopt altijd achter op de gronduitgiften, het verschil is de afgelopen jaren fors toegenomen omdat sprake is van omvangrijke verdichtingen (omvangrijke panden en Gemeente Amsterdam
6
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
appartementen) waarbij het enkele jaren duurt na de uitgiften voordat de startbouw aanvangt. In de afgelopen jaren is de bouw in meerdere gevallen vertraagd omdat de ontwikkelaar moeite heeft om een bouwonderneming te vinden. In de voorraad van het Woningbouwplan zijn ook opgenomen de nog niet vastgestelde plannen, in het MPG 2024 zijn deze (nog) niet opgenomen. De horizon van het Woningplan is vier jaar, het MPG2024 heeft een horizon van einde looptijd actieve plannen dus ook de geraamde woon-uitgiften na 2028.
Figuur: Aandeel woningen per segment en aandeel niet wonen per functie
De basis voor het MPG vormen de grondexploitaties van projecten waarvoor een investeringsbesluit (fase 3 besluit Plaberum) en een grondexploitatie door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Plannen in voorbereiding (in de fasen voor een investeringsbesluit) zijn niet opgenomen omdat er geen grondexploitatie is vastgesteld, maar deze worden wel gemonitord. Een steeds groter deel van de portefeuille bestaat uit betaalbare woningen voor starters en lageen middeninkomens. De oudere plannen in de portefeuille die vastgesteld zijn voor 2018 zijn nog gebaseerd op 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. In de meest recente plannen is een woningbouwprogramma opgenomen van gemiddeld 40% sociale woningen, 40% middensegment en 20% dure woningen. Voor transformatieprojecten kan een verdeling van 30%-40%-30% worden toegepast als de 30% sociale huurwoningen door een woningcorporatie wordt gebouwd. In 2023 is per saldo het totale programma gedaald vooral het aandeel van de middenwoningen doordat afsprakenbrieven zijn verlopen (zoals in Amstel 3, Buiksloterham) Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten Sociale woningen Middensegment woningen Dure woningen Totaal
MPG2024 36% 36% 28%
MPG2023 38% 34% 28%
2018 29% 25% 46%
100%
100%
100%
Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma
Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% betaalbare woningen naar 72%. Het aandeel van de sociale woningen ten opzichte van het MPG 2023 is gedaald doordat er in 2023 een groot aandeel van de gronduitgiften van sociale woningen reeds heeft plaatsgevonden.
Gemeente Amsterdam
7
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de toekomst nog circa 25.000 woningen (vorig jaar 20.000) aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen. En hierin is ook nog geen rekening gehouden met de uitbreiding van de plannen zoals Amstel 3 en Arenapoort die nu zijn gebaseerd op een beperkte planhorizon van 2-5 jaar. Tezamen gaat dit om meer dan 15.000 extra woningen. Het huidige actieve plan van Amstel 3 (Bullewijk en Paasheuvelwijk) is vertraagd waarmee naar verwachting in 2027/2028 het huidige plan met transformaties van kantoren naar woningen grotendeels wordt gerealiseerd. In 2028 zal een uitbreiding van de plannen worden voorgelegd. Andere herzieningen die worden verwacht betreffen de uitbreiding van het Winkelcentrum boven het IJ (2024) en de Den K-buurten Bijlmervernieuwing waarbij naar verwachting eerst de K-buurt zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Voorts wordt bij Zuidas nog gekeken naar Verdi, Kenniskwartier en de RAI. Nieuw toe te voegen plannen die nu in voorbereiding zijn betreffen onder andere stedelijke vernieuwingsgebieden. In Nieuw West wordt in vervolg op het vaststellen van de Dichtersbuurt verder gewerkt aan gebiedsontwikkeling rondom de Burgemeester Röellstraat (Couperusbuurt en Ruychavekwartier).
In Zuidoost worden planproducten opgesteld voor de H-buurt, Holendrecht en bedrijvenstrook Amstel 3 die gericht is op een mix van bedrijven en wonen. In Noord wordt naast enkele kleinere plannen ook de plannen voor Banne Noord en Zuid in delen aan de raad voorgelegd en na vaststelling aan de actieve portefeuille toegevoegd. Daarnaast staan omvangrijke transformatieplannen op de rol zoals de tweede fase van het Osdorpplein (voorheen Centrum Nieuw West) en verdere uitbreiding van het Buikslotermeerplein. Voor het Schinkelkwartier is inmiddels de voorbereidende grondexploitatie vastgesteld en de komende jaren zullen meerdere deelgebieden binnen dit gebied ook actief worden. De Nieuwe Kern zal komend jaar naar verwachting actief worden. Tevens zal een projectvoorstel worden voorgelegd over de toekomstige ontwikkeling van het Marineterrein. Op de korte en iets langere termijn zal de besluitvorming worden gestart voor een aantal omvangrijke deelplannen zoals de tweede fase van Strandeiland en de Baaibuurten op het Zeeburgereiland waarbij de Baaibuurt West naar voren zal worden gehaald. Het gaat hierbij om tenminste 4.300 extra woningen. Bij het verder ontwikkelen van het Zeeburgereiland en IJburg 2e fase zijn toekomstige bovenplanse investeringen belangrijk voor de bereikbaarheid. De aanleg van de verlenging van de IJtram is dit jaar in uitvoering gegaan.
In voorbereiding is ook het eerste deel van de zogenaamde “Cruciale mijl”, die de bereikbaarheid van de twee gebieden met de bestaande stad moet verbeteren, en de verplaatsing van de tijdelijke tramremise waardoor ook meer woningbouw mogelijk wordt. Totaal betekent bovenstaande dat de komende 10-15 jaar sprake is van een aanvulling op de planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk kan maken. Belangrijk blijft evenwel om te benadrukken dat de gemeente niet zelf niet bouwt. De gemeente maakt de grond geschikt en geeft de grond (in erfpacht) uit aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedexploitatie. Als gevolg van de onzekere tijden is het niet vanzelfsprekend dat de ontwikkelende marktpartijen (en corporaties) de businesscase van hun vastgoedexploitatie sluitend krijgen en daadwerkelijk tot startbouw overgaan. De aanvullende maatregelen van de gemeente (herijking grondprijzen) en het Rijk (Startbouwimpuls) maken het voor verschillende ontwikkelaars en erfpachters mogelijk Gemeente Amsterdam
8
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
alsnog tot ontwikkeling over te gaan. Desondanks dient nog steeds rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van een verdere tijdelijke (gedeeltelijke) vraaguitval (zoals bij Zeeburgereiland, Amstel 3 en Zuidas). De grondexploitaties zijn, in tegenstelling tot de vastgoedexploitatie, wel een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk door het bouwrijp opleveren van de grond en in toenemende mate door het faciliteren van bestaande erfpachters middels afsprakenbrieven en daarbij het planologisch en juridisch mogelijk maken van de bouw. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte. Voor het daadwerkelijk bouwen van de woningen en ander programma is de gemeente afhankelijk van marktpartijen, corporaties en erfpachters. De opbrengsten worden grotendeels gevormd door de uitgifte van de grond in erfpacht aan de marktpartijen voor hun vastgoedexploitatie. Naast de grond die wordt uitgegeven in erfpacht, worden ook op grond van derden of door gebouwtransformaties buiten de gebiedsontwikkeling nieuwe woningen gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn het Bajeskwartier en Oostenburg, maar ook binnen de grondexploitaties Amsteloever, Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost is sprake van particuliere grond.
Waar grond van derden wordt ontwikkeld volgens een nieuwe bestemming is geen sprake van gronduitgifte of meeropbrengsten erfpacht, maar vindt (verplicht) kostenverhaal plaats die betrekking heeft op kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de proceskosten. Hoewel er strikt genomen in deze gevallen geen sprake is van gronduitgifte wordt ook voor deze projecten de figuur van de grondexploitatie toegepast, waarbij de bijdrage van de ontwikkelaar uit het kostenverhaal als inkomsten in de grondexploitatie wordt verantwoord. Wanneer marktpartijen afzien van hun investering zal de grond niet worden afgenomen en worden de geraamde grondopbrengsten niet gerealiseerd. Verschillende tenders zijn uitgesteld waarbij het niet mogelijk is om deze steeds verder te blijven uitstellen. Bij transformatie op basis van afsprakenbrieven kunnen deze worden ingetrokken of niet in uitvoering worden genomen. De laatste maanden van 2023 lijkt het erop dat de belangstelling na een slechte periode van 2 jaar weer toeneemt. Tenslotte moet worden opgemerkt dat het vaststellen van nieuwe grondexploitaties met een financieel tekort alleen mogelijk is als er voldoende vereveningsruimte beschikbaar is. Voor het tekort moet immers direct een voorziening worden getroffen (zie Bijlage A bij de toelichting MPG 2024: “Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas”).
Gemeente Amsterdam
9
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
3 Algemene ontwikkelingen en risico’s Externe factoren, Rijksbeleid en intern gemeentelijk beleid hebben invloed op de gebiedsontwikkeling van de gemeente Amsterdam en daarmee op de grondexploitaties en de reserve van het Vereveningsfonds. De afgelopen jaren stond vooral in het teken van slechte economische omstandigheden die de gebiedsontwikkeling hard hebben geraakt. De val van het kabinet heeft ertoe geleid dat de onzekerheid over het voorgenomen beleid inzake betaalbare huurwoningen is toegenomen. Het effect van de aangekondigde maatregelen was al onduidelijk, en zorgde voor een afwachtende houding van markpartijen om te investeren in middeldure huurwoningen. Nu is de vraag wat de verkiezingsuitslag eind november 2023 betekent voor de maatregelen ten aanzien van de woningmarkt in brede zin waaronder het huurbeleid voor betaalbare woningen.
Een turbulent jaar 2023 De val van de grondproductie Wat we in het MPG 2023 zagen aankomen is in 2023 realiteit geworden. De gerealiseerde jaarlijkse omvang van de gronduitgiften in 2023 daalde ten opzichte van 2022 (€ 246 miljoen) nog verder en is uitgekomen op afgerond € 188 miljoen. Dat is voor de gronduitgiften het slechtste jaar sinds de krediet-/schuldencrisis in de periode 2008-2013. Verschillende uitstaande tenders zijn vertraagd of uitgesteld omdat verschillende geselecteerde partijen vaak in afstemming met aannemers, beleggers of mede-ontwikkelaars de voorgenomen uitvoering om verschillende redenen niet kunnen realiseren. In 2024 zal duidelijk worden alsof dit nog zal lukken. Er wordt rekening mee gehouden dat meerdere tenders mogelijk definitief niet doorgaan. De grondproductie is op korte termijn (2024 en 2025) het grootste zorgpunt. De gemeente heeft hierop geanticipeerd door het afsluiten van het doorbouwakkoord, waarmee een herijking van de grondprijzen mogelijk is. Een belangrijke aanvulling op deze maatregel is dat het investeringsvolume in Nederlands vastgoed, en daarmee ook de afname in uit te geven grond, fors is afgenomen. Ook met marktconforme grondprijzen is grondafname daarom (zeker) geen zekerheid.
Aanpassingen grondprijzen 2024 Nieuw zijn de vaste grondprijzen voor particuliere sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen die na 25 jaar worden uitgepond. Daarnaast zijn de CPI-matiging en de Transformatie-impuls beide verlengd tot 1 januari 2025. Tevens heeft het college ingestemd met de tijdelijke crisismaatregel om grondprijsafspraken eenmalig te herijken vlak voor erfpachtuitgifte. Gemeente Amsterdam
10
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Per 1 januari 2024 geldt de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen. In 2024 kunnen partijen, die aan de vooravond van de start bouw staan en nog geen erfpachtaanbieding hebben, eenmalig bij de gemeente het verzoek doen om herijking van hun grondprijsafspraken. De grondprijs wordt dan geactualiseerd. Als deze lager is dan de overeengekomen geïndexeerde grondprijs, dan geldt deze lagere grondprijs. Financieel Perspectief 2024 en verder Voorzichtig zien we tekenen van herstel, zowel ten aanzien de woningmarkt als de kantorenmarkt. Voor de kantorenmarkt weliswaar in het hoge segment op de goede locaties. De vraag van gebruikers van kantoren verandert structureel en wezenlijk, waarbij duurzame kantoren op goede locaties naar verwachting in trek zullen blijven. Daar zal de nieuwbouw zich naar verwachting ook concentreren, en dat is voor minder aantrekkelijke locaties niet goed, wat uiteindelijk zal resulteren in meer leegstand in die gebieden. De grondprijzen voor bedrijfsruimten zijn de afgelopen jaren niet gedaald door de aanhoudend sterke vraag. In voorspellingen van experts zullen de woningprijzen en de grondprijzen van kantoren in 2024-2026 weer licht gaan stijgen. De stichtingskosten stijgen nog steeds maar er is sprake van een kentering. Dat geldt ook voor de kostenstijging voor de uitvoeringskosten (GWW-indices).
De rente stabiliseert al enkele maanden en recent schommelt de staatsrente voor 10 jaar tussen 2,4 en 3 %. De algehele verwachting is dat de rente verder gaat dalen in 2024, wat een positief effect kan hebben op de marktwaarden van vastgoed. Wel is een waarschuwing op zijn plaats betreffende de onzekerheden als gevolg van de oorlogen in de Oekraïne en in het Midden Oosten. Deze zouden opnieuw in economisch opzicht een (grote) neerwaartse impact kunnen hebben op een groot aantal sectoren en op de koopkracht. Vooral de grondbedrijven en vastgoedsector kunnen hard worden geraakt omdat ze zeer gevoelig zijn voor stijging van rente en/of de inflatie. Dat patroon was in 2022 en 2023 zichtbaar. Het kantelpunt dat voor 2023 werd voorspeld van dalende grondprijzen is opgetreden, maar al enkele maanden vanaf de zomer 2023 zien we voor sommige segmenten weer een stijging. Deze stijging werd vorig jaar door geen enkel expertbureau voorspeld. In het AMPG2023 werd in het voorjaar 2023 om die reden nog rekening gehouden met verdere dalingen. Bij het actualiseren van de grondexploitaties voor dit MPG is uitgegaan van de grondprijzen halverwege 2023. Met het monitor systeem van G&O wordt frequent bekeken wat de recente veranderingen zijn van marktprijzen, stichtingskosten en grondprijzen. Bij marktwoningen en de kantoren is in de tweede helft van 2023 geen daling meer zichtbaar.
De grondprijzen bewegen zich rondom een nullijn, ze dalen of stijgen niet of nauwelijks. De daling die is opgetreden heeft betrekking op de periode vanaf het 3e kwartaal 2022 tot het 3e kwartaal 2023. In de laatste maanden van 2023 zijn de stichtingskosten gestabiliseerd en de marktprijzen van marktwoningen licht gestegen waardoor er voor de meeste segmenten geen sprake is van een verdere daling van de grondprijzen. Ook voor kantoren is sprake van een vervlakking van de daling van de grondprijzen. Omdat vanaf medio 2023 de marktprijzen voor koopwoningen weer zijn gaan stijgen wordt in de raming van de grondexploitaties vanaf 2024 rekening gehouden met de “gebruikelijke” indexering van de grondprijzen met 2% per jaar. Ook voor de kostenstijgingen is sprake van een normalisering van de inflatie tegen 2%. Daarom wordt in de grondexploitaties vanaf 2024 ook rekening gehouden met een jaarlijkse 2% stijging van de kosten. Bij de waarde van de portefeuille in hoofdstuk 6 en 7 is met verschillende andere scenario’s gerekend variërend van een eenmalige daling van de grondprijzen van 2% in plaats van een stijging van 2% tot een extra eenmalige Gemeente Amsterdam
11
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
stijging van 2%. Bij de geraamde kosten (investeringen) is ook rekening gehouden met hogere en lagere kostenstijgingen die afwijken van 2%. Ontwikkelingen die een risico zijn, worden meegenomen in de project specifieke risico’s of in de generieke risico’s. Volgens deze werkwijze wordt dit verwerkt in het weerstandsvermogen, de raming van de winstnemingen en in de waardering van de portefeuille (zie hoofdstuk 6 en 7).
Rijkssubsidies In 2023 hebben G&O en V&OR voor verschillende Rijksregelingen cofinanciering bij het Rijk aangevraagd. De uitstaande subsidieaanvragen lopen op tot € 467 miljoen. In 2023 is in totaliteit voor afgerond € 386 miljoen toegezegd en € 102 miljoen verkregen. Voor de komende jaren zijn op basis van de regelingen afspraken gemaakt over de overige € 284 miljoen. In 2028 wordt voor Zuidoost de laatste tranche uitgekeerd. In onderstaand overzicht zijn per regeling de verkregen en aangevraagde bedragen opgenomen. De meeste subsidies zijn gericht op versnelling en vergroten van de woningbouw. Voor de meeste subsidies ten aanzien van mobiliteit wordt 50% cofinanciering van de gemeente gevraagd. Over deze investeringen zal de komende jaren besluitvorming plaatsvinden. De financiële dekking zal gezien de gezamenlijke belangen afkomstig zijn vanuit zowel het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM) (bereikbaar houden van de stad als geheel), G&O (bereikbaarheid van de nieuwe gebiedsontwikkeling) en de Vervoersregio (netwerk in de regio). De start bouw van de woningen in de komende 10 jaar die in de verschillende regelingen als voorwaarde is opgenomen voor het verkrijgen/behouden van de subsidie is een uitdaging.
Rijkssubsidies verkregen en toegezegd in miljoenen euro's Rijksregelingen 2022 en eerder 2023 2024 2025 2026 Eerdere subsidie Scienceparktunnel 6 Woningbouwimpuls 75 Start Bouwimpuls 18 Gebiedsbudget Woningbouw 45 Bereikbaarheid woningbouw 1e tranche 28 Mobiliteitspakket Woningbouw 42 69 44 Subsidie voor tijdelijke woningen 11 Totaal 81 102 42 69 44
2027
2028 Totaal
45
84
45
84
6 75 18 45 28 284 11 467
Tabel: Rijkssubsidies
De eerdere verkregen subsidie Scienceparktunnel dient te worden terugbetaald als in 2024 definitief wordt besloten dat de tunnel niet doorgaat. De Woning Bouw Impuls (WBI) is om tekorten in de grondexploitaties te dekken. Enkele nieuwe tekortplannen moeten nog de gemeenteraad worden vastgesteld. Voor 7 plannen/gebieden is WBI (4 tranches) aangevraagd en het Rijk heeft voor € 74,6 miljoen toegekend. Dit betreffen: Sloterdijk 1 Zuid IJburg 2 Hamerkwartier Bijlmer Gemeente Amsterdam
12
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Osdorpplein Gaasperdam Röellbuurten
Deze regelingen lopen 10 jaar. Bij Sloterdijk 1 Zuid en IJburg 2 zullen de eerste 3 jaar nog niet voldoende woningen worden gebouwd, hiervoor is eind 2023 uitstel verleend. De 5e tranche WBI is omgezet in Start Bouw Impuls. In 2024 is voor de 6e tranche WBI aanvraag gedaan voor het plan Weespertrekvaart Oost. De Start Bouw Impuls (SBI) is beschikt door het Rijk aan ontwikkelaars, erfpachters en woningcorporaties ten behoeve van een het financieel tekort op hun business case veroorzaakt door de economisch verslechterde omstandigheden. Als aan de voorwaarden is voldaan ten aanzien van 50% betaalbare woningen, tijdige startbouw van de woningen in 2024 en gereed melding na 36 maanden zal op basis van een ingestelde subsidietoekenning de bedragen definitief door het Rijk worden toegekend. De Gebiedsbudgetten hebben betrekking op Zuidoost en Havenstad (Sloterdijk). Het betreft ingrepen niet gericht op de bereikbaarheid maar op levendigheid zoals groen bij het Hondsrugpark, het vergroenen van Arenapoort of geluidschermen bij onder meer Amstel 3 en Reigersbos. Ook deze regeling kent een doorlooptijd van 10 jaar met een verplichting van aantallen te bouwen woningen.
Middelen Bereikbaarheid Woningbouw 1e tranche is toegekend voor € 28 miljoen aan: Amstelkwartier - Stationshal/Fietsstalling IJburg 2 – HOV-verbinding Bijlmer en Weesp NDSM - aanlandvoorziening Hamerkwartier - rotonde Meeuwenlaan Het Mobiliteit pakket voor grootschalige woningbouwlocaties heeft betrekking op Zuidoost, Oost (Zeeburgereiland/IJburg) en Havenstad (Sloterdijk). In 2024 zal het 1e deel worden ontvangen. Voor deze regeling geldt dat eind 2030 (met startjaar 2021) moet zijn gestart met de bouw van de opgegeven woningaantallen. En voor eind 2027 moet zijn gestart met de uitvoering van de investering die voor eind 2035 moet worden opgeleverd. Subsidie voor tijdelijke woningen In 2023 is een Stimuleringsregeling voor flexwoningen (STIR-subsidie) ontvangen van het Rijk ter hoogte van afgerond € 11,0 miljoen voor het realiseren van de 1ste tranche FLEX-woningen voor 1.000 woningen. Momenteel zijn er drie kansrijke locaties uitgewerkt in samenwerking met woningcorporaties en zal nog 1 locatie worden uitgewerkt. De oplevering van de eerste 1.000 flexwoningen vindt plaats in 2024. Aanvullend heeft de gemeente Amsterdam de ambitie om een tweede tranche van 1.500-2.000 flexwoningen te realiseren. Op dit moment wordt een aantal locaties voor een volgende tranche verkend en beoordeeld.
Gemeente Amsterdam
13
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Algemene ontwikkeling portefeuille Het Vereveningsfonds verevent winstgevende projecten met verlieslatende projecten elders in de stad. Veel winstgevende plannen uit het verleden hadden over het algemeen een woningbouwprogramma met 70% vrije sector woningen en deze zijn de afgelopen jaren afgerond en de winsten hiervan zijn grotendeels afgedragen ten gunste van de Algemene Middelen (zie ‘Uitnamen ten gunste van de algemene middelen in hoofdstuk 4). Op dit moment is er vaker sprake van verlieslatende plannen en de winst bij winstgevende plannen is minder hoog dan plannen uit het verleden, met name omdat het woningbouwprogramma in de nieuwe plannen grotendeels voor 80% uit betaalbare woningen bestaat. Voor de nieuwe winstgevende plannen zijn eerst voorinvesteringen nodig en ze leveren pas na verloop van tijd geld op. Bovendien is de vereveningsruimte op dit moment afhankelijk van enkele grote winstgevende projecten en niet, zoals in het verleden, van een heleboel kleine. Als gevolg hiervan werkt de wet van de grote getallen niet meer en hierdoor neemt de onzekerheid toe; bij een tegenvaller in een huidig winstgevend project zijn er op dit moment minder andere winstgevende projecten om de tegenvaller op te vangen. Daarnaast bestaat een belangrijk deel van de portefeuille van de winstgevende projecten uit kantoren (met name rondom Zuidas).
Dit geheel maakt het verdienvermogen van de portefeuille onzeker. Ook Zuidas is na medio 2022 geconfronteerd met een vertraging en afstel van omvangrijke gronduitgiften waardoor er minder vereveningsruimte ontstond dan werd verwacht. Een verklaring hiervoor is dat de risicoprofielen voor grote commerciële ontwikkelingen met kantoren (op Zuidas) over het algemeen hoger liggen en marktpartijen daarom deze projecten eerder vertragen. In het MPG 2023 zijn de toekomstige omvangrijke uitgiften van met name kantoren naar achter geschoven waardoor de verwachte winstnemingen ook naar achteren zijn geschoven. In 2023 zijn twee omvangrijke kavels bij de Zuidas uitgegeven het betreft de Boogkavel (Mahler) en een kavel bij Beethoven. Ook andere gebieden hebben te maken met vertragingen waarbij ontwikkelaars vragen om uitstel. Deze vertraging van de winstnemingen heeft een groot effect op de vereveningsruimte op korte termijn. De toekomstige plannen zijn vaak complexe projecten met versnipperd eigendom en hoge ambities. Nieuwe projecten moeten daarnaast voldoende bijdragen aan groen en maatschappelijke voorzieningen en er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben.
Transformatie Er zijn steeds meer transformatieprojecten, met veel versnipperde eigendomsposities en met de bestuurlijke ambities op het gebied van o.a. duurzaamheid en de gewenste woningbouwprogrammering. Hierdoor wordt de gebiedsontwikkeling steeds complexer. Transformatie vereist een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de erfpachters. Het voordeel is dat de gemeente niet hoeft te verwerven en de grond bouwrijp hoeft te maken. Het risico daarbij is dat de gebiedsontwikkeling complexer is en de verschillende kaveltransformaties op elkaar moeten worden afgestemd. Onderhandelingen kosten daarom meer tijd en geld (proceskosten). Bovendien kan de gemeente moeilijker sturen op het tempo van de ontwikkeling,
Gemeente Amsterdam
14
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
en is daarbij afhankelijk van de erfpachters. Het plannen van de bouw van de bijbehorende voorzieningen, zoals scholen, maar ook nutsvoorzieningen is daardoor lastiger. In 2010 is een eerste aanvang gemaakt met gebiedstransformaties waarbij het grootste deel van de gebiedsontwikkeling aan de bestaande erfpachter wordt overgelaten. In deze situatie verwerft de gemeente niet, maar faciliteert de erfpachter. Deze vorm van ontwikkeling begon onder meer binnen het Cruquiusgebied, Strawinsky, Centrum Nieuw West en in delen van Buiksloterham. In de laatste jaren is deze wijze van ontwikkeling voortgezet en de transformatie van kavels in Amstel 3, Arenapoort Oost, Verdi en Amstel Businesspark Zuid volgden. Inmiddels is een groot aantal nieuwe plannen vastgesteld die in hoge mate in programmatisch en financieel opzicht afhankelijk zijn van erfpachters zoals Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Kauwgomballenkwartier, Schinkelkwartier, Sloterdijk Centrum (gedeeltelijk), de herziening van Amstel III, NDSM (gedeeltelijk) en Klaprozenbuurt. De ramingen van de transformaties zijn over het algemeen gebaseerd op inschattingen van het projectmanagement en/of afsprakenbrieven met de erfpachter of namens de erfpachter met de ontwikkelaar.
In het afgelopen jaar blijkt dat meer dan voorgaande jaren wordt heronderhandeld over de afspraken mede omdat deze partijen de businesscase niet meer rond krijgen, niet willen instappen door de sterk toegenomen onzekerheden van de economische vastgoedontwikkeling of deze partijen geen deal kunnen sluiten met de aannemer. In meerdere plannen treedt dit op en in een enkele gevallen leidt dat tot niet doorgaan van de transformatie. Een onzekerheid die hiermee samenhangt zijn de bijbehorende grondopbrengsten in de grondexploitaties. Als een erfpachter op zijn kavel niet wil transformeren kan de gemeente dit niet afdwingen en wordt het programma niet gerealiseerd en komen er dus ook geen meerwaarden erfpacht binnen in de grondexploitatie. Het tegemoetkomen zoals de transformatiebonus, de herijking van de grondprijzen of SBI bijdragen kan mogelijk leiden tot het alsnog doorgaan van de voorgenomen ontwikkeling door externe partijen. Op basis van de maatregel in het MPG 2023 is met ingang van 2024 de interne verrekening van de meerwaarde die ten gunste van de grondexploitatie niet meer afhankelijk van de keus van de erfpachter; voor een herziening van het erfpachtrecht dan wel voor een bestemmings- of bebouwingswijziging voor de resterende periode in het lopende erfpachttijdvak.
In verschillende transformatie-grondexploitaties leidt deze aanpassing tot een hogere raming en in enkele plannen tot een verlaging. Het voordeel is dat nu sprake is van eenduidig systeem van ramen waarmee de inkomsten voor de grondexploitatie voorspelbaarder zijn. Omdat bij transformaties niet vooraf duidelijk is of ze doorgaan worden de investeringen zoveel als mogelijk is pas gedaan als er zicht is op de opbrengsten. Verzamelexploitatie solitaire transformatie-initiatieven Bij de besluitvorming d.d. 1 juni 2022 met betrekking tot het MPG 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het openen van de verzamel-exploitatie ‘tijdelijke exploitatie individuele transformaties erfpachtrechten’ onder het regime van het Vereveningsfonds. De te realiseren erfpachtmeerwaarde, alsmede de noodzakelijke investeringen (in de openbare ruimte) en de noodzakelijke gemeentelijke proceskosten van de betreffende transformaties (pandniveau/kavelniveau), worden hierin verantwoord. Het gaat om solitaire transformaties die buiten de gebiedsontwikkeling (Plaberum) worden gerealiseerd. Bij de nieuwe werkwijze heeft het Gemeente Amsterdam
15
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
college de directeur G&O gemandateerd om projecten toe te laten tot de verzamel-exploitatie en hiervoor bij het jaarlijks op te stellen MPG achteraf aan de raad verantwoording af te leggen. Het uitgangspunt is dat het bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgeverschap van de solitaire transformatie-initiatieven bij de stadsdelen ligt. In 2023 zijn verschillende transformatie-initiatieven genomen bij verschillende stadsdelen. Ook bij deze voor te nemen transformaties heeft de gemeente last van economische tegenwind. Partijen willen op dit moment nog niet instappen. Om deze reden is pas 1 transformatie-project in de uitvoeringsfase gekomen, te weten Riekerhof. Er zijn meerdere projecten in een ver stadium van voorbereiding, waarvan verwacht wordt dat deze ondanks de economische tegenwind in 2024 in de verzamelexploitatie toegelaten kunnen worden. Het gaat bijvoorbeeld om Hilversumstraat / Zuidkaap (Noord) en Buunk, Middenweg 395 (Oost). Deze transformatieprojecten dragen bij aan de woningbouwproductie van betaalbare woningen. Het streven is om de proceskosten en de beperkte uitvoeringskosten die het stadsdeel voor de begeleiding van een transformatie-initiatief maakt te dekken uit de toekomstige meerwaarde van de transformaties binnen het mandaat van de directeur G&O.
Dit proceskosten budget is een aanvulling op de budgetten die hiervoor bij het stadsdeel beschikbaar zijn (waaronder opdrachtgeversbudget). Stedelijke Vernieuwingsgebieden De nieuwe plannen bestaan voor een deel uit Stedelijke Vernieuwingsgebieden (voorheen aangeduid als ontwikkelbuurten) waarin grote investeringen worden gedaan in de openbare ruimte die niet kunnen worden terugverdiend omdat de bestaande sociale huurwoningen worden vervangen en het eventuele extra programma dat mogelijk is door verdichting bestaat uit 80% betaalbare woningen en maatschappelijke voorzieningen. Veelal zijn de bestaande woningen in bezit van woningcorporaties waarbij volgens de samenwerkingsafspraken een lage grondprijs geldt. In de komende jaren worden meerdere vernieuwingsplannen verwacht zoals de Wildemanbuurt, de Couperusbuurt, Banne Noord en Zuid, Kolenkitbuurt, D, H en K buurten in Zuidoost en Holendrecht. In financieel opzicht zal het passen en meten worden binnen de beschikbare vereveningsruimte. Betaalbare woningen Een grote uitdaging is de hoogte van de woningprijzen in relatie tot de wens voor betaalbare woningen. Om woningen betaalbaar te houden worden de huren gereguleerd. Bij beperking van de marktwaarden en sneller stijgende stichtingskosten zullen de berekende residuele grondprijzen dalen.
Een belangrijk deel van dit segment is opgenomen in de huidige plannen, hetgeen tot een neerwaarts financieel effect kan leiden in de financiële waarde van de actieve portefeuille. Het bouwen van grotere woningen om gezinnen in de stad te kunnen behouden leidt tot lagere grondopbrengsten op veel locaties vanwege de marktcontraire woninggrootte. De grondopbrengsten worden in de regel marktconform en residueel bepaald, ofwel opbrengsten minus kosten is grondwaarde. Bij middeldure huurwoningen is het opbrengstniveau grotendeels bekend (en begrensd). Dit geldt ook voor de (particulier) sociale huur. De stichtingskosten worden voornamelijk bepaald door de woninggrootte. Hoe groter de woning, hoe hoger de kosten. Als de opbrengsten zijn begrensd en de kosten nemen toe, dan daalt de grondwaarde. De grondopbrengsten van middeldure huurwoningen zijn daarom zeer afhankelijk van woninggrootte. Gemeente Amsterdam
16
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Een middeldure huurwoning dient over het algemeen minimaal 40 m² gbo te zijn. In vrijwel alle gebieden in Amsterdam kennen woningen van 40 m² gbo een hoger marktconform huurniveau dan het gereguleerde middeldure huurniveau. Dit betekent dat de woninggrootte (en het gereguleerde huurniveau) dan marktcontrair is met een lagere (marktconforme) grondwaarde dientengevolge. Het uitgangspunt voor middeldure koopwoningen is dat deze marktconform ontwikkeld worden. Dit is vastgelegd in de raadsbrief inzake de uitwerking bouw middeldure koopwoningen van 5 maart 2019. Door de opwaartse prijsontwikkeling zijn middeldure koopwoningen op veel locaties in de stad klein. Steeds vaker wordt er vanuit de gemeente of de ontwikkelende partijen, erfpachters of woningbouwcorporaties gevraagd om een omzetting van programma; dure woningen naar middeldure huur, een marktcontraire woninggrootte om een divers programma te kunnen aanbieden of eeuwigdurende middeldure huur in plaats van een uitpondtermijn van 25 jaar. Ook is er de wens om grond aan te bieden voor het middensegment, bijvoorbeeld wooncoöperaties, en wil de gemeente voldoende woningen voor gezinnen aanbieden. De omzetting van programma heeft over het algemeen een negatief effect op de grondopbrengsten.
Bij negatieve plannen betekent dit direct een afname van de vereveningsruimte, bij positieve plannen leidt dit tot lagere winstnemingen in de toekomst zodat de vereveningsruimte minder toeneemt. In de afgelopen jaren hebben meerdere omzettingen met een financieel neerwaarts effect plaatsgevonden in lopende plannen, zoals recentelijk bij NDSM. Complexiteit van de plannen De toekomstige plannen zijn vaak complexe projecten. Naast de complexiteit van versnipperd eigendom en hoge ambities zijn ook de juridisch-planologische procedures steeds complexer en risicovoller. Ook de recente stikstofuitspraak van de Raad van State kan een groot effect hebben op toekomstige bestemmingsplanprocedures. Verder duren de participatieprocessen langer en zijn deze steeds intensiever. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten waardoor plannen minder winstgevend worden c.q. tot hoger verlies leiden.
Bereikbaarheid en een complete stad Bij het verder ontwikkelen van het Zeeburgereiland en IJburg 2e fase en voor de gebiedsontwikkeling in Noord zijn op de korte en middellange termijn omvangrijke bovenplanse investeringen in de bereikbaarheid nodig. Om de bestaande stad, de groeiende stad en de regio bereikbaar te houden is sprake van cofinanciering tussen V&OR, G&O en de Vervoerregio Amsterdam. Het deel van de investeringen dat voorwaardelijk én toerekenbaar is aan de gebiedsontwikkeling wordt ‘gespaard’ binnen het Vereveningsfonds door jaarlijks € 25 miljoen per jaar te reserveren indien de winstnemingen dat toelaten. Het deel van de investeringen dat toerekenbaar is aan de bestaande stad zal moeten worden ingepast in het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM). Op dit moment bestaat binnen dat domein een knelpunt ten aanzien van de inzet van middelen die nodig zijn voor beheer en onderhoud (voornamelijk kades en bruggen). Om de woningbouwproductie op gang te kunnen houden en tegelijkertijd de stad bereikbaar te houden zal hiervoor een oplossing moeten komen. Gemeente Amsterdam
17
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
De grondexploitaties in het Vereveningsfonds hebben als opgave om binnen de projectgrenzen de grond bouw- en woonrijp op te leveren zodat andere partijen zoals ontwikkelaars en woningcorporaties het vastgoed kunnen gaan bouwen. Daarnaast zijn om een complete stad te maken investeringen nodig vanuit andere gemeentelijke domeinen, zodat de nieuwe bewoners ook naar school kunnen, kunnen sporten en recreëren en om ervoor te zorgen dat de stad als geheel goed bereikbaar is. Deze bouwkosten mogen op grond van de wettelijke (BBV) regelingen geen onderdeel uitmaken van de grondexploitaties. Bijdragen vanuit het Rijk, zoals de woningbouwimpuls, de start bouwimpuls, de middelen ten behoeve van mobiliteit, kunnen helpen om de opgave van de groeiende stad te realiseren en het Vereveningsfonds voldoende robuust te houden.
Voorjaarsnota 2023 Op basis van de Voorjaarsnota 2023 is besloten om structurele en incidentele uitname vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen te verlagen naar € 12 miljoen in 2023, € 16 miljoen in 2024 en vanaf 2025 jaarlijks € 20 miljoen. Daarvoor in de plaats wordt in 2023 € 10 miljoen en daarna tot en met 2037 jaarlijks € 12 miljoen vanuit het Vereveningsfonds afgedragen aan de nieuw in te stellen reserve Schaalspronginvesteringen voor de gemeentelijke kosten voor het doortrekken van de metro en het Zuidasdok). Deze besluiten betekenen dat er in totaal vanuit het Vereveningsfonds vanaf 2025 € 8 miljoen per jaar minder wordt afgedragen (tot en met 2037). In 2023 wordt op basis van de Voorjaarsnota € 66 miljoen uit de reservering van Zuidasdok gehaald, het bedrag dat oorspronkelijk was bedoeld voor dekking van het Amsterdams deel van de risico’s voor Zuidasdok, de zogenaamde CAP. De € 66 miljoen wordt toegevoegd aan de reserve Schaalspronginvesteringen.
Schaalsprong waaronder Zuidasdok Rijk en regio hebben in het Bestuurlijk Overleg MIRT op 11 november 2022 overeenstemming bereikt over een pakket van projecten bestaande uit Zuidasdok, Knooppunten De Nieuwe Meer en Amstel, de Rozenoordbrug, het Derde Perron op Amsterdam Zuid, het doortrekken van de Noord/Zuidlijn en de eerste fase van het sluiten van de Ringlijn waarbij voor de cofinanciering door de gemeente nog dekking moet worden gezocht. Zuidasdok In het MPG 2024 wordt rekening gehouden met € 185 miljoen voor het Zuidasdok in de vorm van een reservering onder de reserve Zuidas (bestemd deel). Hierbij moet worden opgemerkt: - In 2023 is € 66 miljoen afgedragen aan de in te stellen reserve Schaalsprong. Dit is het bedrag dat eerder ter beschikking stond voor het afdekken van het Amsterdamse deel voor het risico Zuidasdok, de zogenoemde CAP. Er is momenteel geen dekking voor nog een eventuele extra bijdrage. - Binnen de nieuwe reserve Schaalsprong waarin in 2023 een start bedrag van € 76 miljoen is toegevoegd en de komende jaren op basis van de Voorjaarsnota 2023 een kasritme tot en met 2037 van € 12 miljoen per jaar wordt toegevoegd. De dekking voor ZuidasDok wordt in de huidige opzet op 2 plekken geregeld zowel een gedeelte binnen het Vereveningsfonds als een ander gedeelte binnen de nieuwe reserve Schaalsprong.
Gemeente Amsterdam
18
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Maatschappelijke voorzieningen De grondexploitatie is bedoeld voor grondproductie, en niet voor de bouwkosten van vastgoed. Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling kan vanuit de grondexploitatie en/of het Vereveningsfonds worden bijgedragen aan meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Deze kosten worden met name veroorzaakt omdat in hoge dichtheden wordt gebouwd en compact bouwen duurder is dan de normvergoeding die beschikbaar wordt gesteld voor de bouw. Zo moeten bijvoorbeeld gymzalen op verdieping worden gebouwd en fietsenstallingen ondergronds. Er is ook vaak een bijdrage gedaan omdat er generieke bestuurlijke ambities werden meegegeven aan de projecten. Zo werden bijvoorbeeld aan de maatschappelijke voorzieningen dezelfde bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen gevraagd als aan de marktpartijen. Deze zijn daardoor niet verwerkt in de normvergoedingen die vanuit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, daarom worden deze meerkosten vaak vanuit de grondexploitatie vergoed. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen de verschillende hierbij betrokken directies.
In de voorgestelde maatregelen om het vereveningsfonds weer meer robuust te maken wordt voorgesteld met extra duurzaamheidswensen die boven de wettelijke norm uitgaan terughoudend om te gaan. Gewoon goed is goed genoeg Om te stimuleren dat de productie op gang blijft, dat marktpartijen willen doorbouwen en hun business case rond kunnen krijgen én om het financieel resultaat van de grondexploitaties te optimaliseren, is afgesproken dat er wordt gebouwd volgens het principe ‘Gewoon Goed’. Dit betekent dat de gemeente in de huidige marktomstandigheden geen extra eisen stelt wat betreft bijvoorbeeld extra stedenbouwkundige kwaliteit, grotere woningen, eeuwigdurende middeldure huur en zijn de duurzaamheidsambities in de vastgestelde investeringsnota’s alleen bij Strandeiland en Buiksloterham hoger dan het landelijk beleid. Voor de andere projecten geldt dat er wordt gebouwd conform het bouwbesluit. Dit geldt voor alle partijen, zowel voor commerciële partijen als voor corporaties en maatschappelijke voorzieningen, maar ook voor de gemeente zelf bij het inrichten van de openbare ruimte. Energietransitie De gemeente staat voor een enorme uitdaging van de energietransitie. Het gaat bijvoorbeeld om de realisatie van warmtesystemen, Warme Koude Opslag (WKO’s) of grotere en slimmere elektranetwerken zoals smart-grids.
De kosten hiervan voor de gebiedsontwikkeling zijn nog niet helemaal te overzien. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de warmtemarkt deze opgave uitvoert, maar vooral bij transformatieprojecten en organische gebiedsontwikkeling is de planning complex waardoor er financiële risico’s ontstaan. Uit het opstellen van businesscases en ontwikkelstrategieën zal volgen of de gemeente een rol heeft bij het afdekken van deze risico’s en welke dekkingsbron daarvoor in aanmerking komt. Het komt voor dat nieuw vastgoed niet kan worden aangesloten op het energienet. Dit is een risico dat tot vertragingen kan leiden. Bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd en is als eis opgenomen in het in 2022 vastgestelde Omgevingsprogramma Riolering. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar Gemeente Amsterdam
19
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. De Kamerbrief Water en Bodem Sturend (WBS) van november 2022 is aangegeven dat de technische maakbaarheid van het water- en bodemsysteem van Nederland steeds meer zijn grenzen bereikt. Het Rijk wil weer regie nemen op dit proces. Dit heeft gevolgen voor de gebiedsontwikkeling. Daarbij kan het gaan om technische oplossingen of aanpassingen in bouwdichtheden, wat gevolgen kan hebben voor grondopbrengsten of kosten voor bouwrijpmaken. Het kwantificeren van deze risico’s is nog niet mogelijk omdat de kaders zowel wat betreft inhoud als schaalniveau nog niet gereed zijn. De kaders worden komend jaar verder uitgewerkt en landen dan in de 4e Nota Ruimte (2024). Binnenstedelijk bouwen in hoge dichtheden Verdichting van de bestaande stad betekent kansen om efficiënt met voorzieningen en de ruimte om te gaan. Een compacte stad betekent kortere reisbewegingen per inwoner, en dus minder Co2 uitstoot, minder vierkante meters aanleg van infrastructuur per woning en het daarbij behorende beheer en intensiever (en dus rendabeler) gebruik van het (bestaand) openbaar vervoer.
Maar intensiever gebruik vergt wel hogere investerings- en beheerkosten per vierkante meter gebouw en openbare ruimte en meer investeringen in het openbaar vervoer. Het mengen van functies vergt meer afstemming tussen verschillende partijen en kost daarmee meer tijd en proceskosten voor de gemeente. Een van de complexe opgaven binnen de gebiedsontwikkeling is de ondergrond. Deze wordt steeds voller en dus zal aan de voorkant, bij de planvorming het ontwerp van ondergrond en bovengrond goed op elkaar en in de tijd moeten worden afgestemd. Dit zorgt voor hogere procesen ontwerpkosten aan het begin, maar voorkomt meerkosten in het vervolg omdat de straat minder vaak opengemaakt hoeft te worden en partijen beter op de hoogte zijn van de ligging van deze infrastructuur. Zo kan er beter gestuurd worden op minder faalkosten, minder vertraging en vermeden schade. Ook voorkomt dit dat er op een later moment bijvoorbeeld geen ruimte meer blijkt te zijn voor het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers. Soms is de ruimte zó beperkt dat er gekozen wordt voor andere, vaak duurdere, afvalsystemen. Door het compacter bouwen wordt de realisatie van maatschappelijke voorzieningen duurder.
Binnen een plangebied zijn er vaak weinig locaties beschikbaar die geschikt zijn voor bijvoorbeeld een school omdat deze niet te dicht bij wegen of gasleidingen mag liggen of omdat in een transformatiegebied, gezien de eigendomsposities, weinig kavels met de juiste afmetingen en vorm beschikbaar zijn. Bovendien is de ruimte beperkt en moeten voorzieningen in meerdere lagen worden gebouwd of met woningen daarboven waardoor constructies duurder worden. De stalling van fietsen en auto’s moet vaak ondergronds worden opgelost en de afstemming met andere partijen kost meer tijd. Omdat de bijdrage voor de bouw van maatschappelijke voorzieningen vanuit de algemene middelen meestal niet voldoende is om deze extra kosten te kunnen betalen wordt hier vanuit het Vereveningsfonds steeds vaker aan bijgedragen.
Gemeente Amsterdam
20
Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2024
9 april 2024
Bijdragen vanuit het Vereveningsfonds aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling Uit bovenstaande blijkt dat er steeds vaker wordt gevraagd om vanuit de gebiedsontwikkeling meer aanvullende investeringen te financieren. Indien er sprake is van voorwaardelijkheid of profijt voor de gebiedsontwikkeling wordt er in veel gevallen een bijdrage geleverd behorende bij dergelijke investeringen. Primair richt het Vereveningsfonds zich op de gebiedsontwikkeling waarvan de investeringen dienen te voldoen aan wettelijke regels van het Besluit Begroting en Verantwoording waar verwezen wordt naar de Besluit ruimtelijke ordening en de daarop genomen kostensoorten. Het Vereveningsfonds is, afgezien van incidentele bijdragen, niet ingesteld voor het structureel vergoeden van stichtingskosten voor vastgoed, of investeringen die betrekking hebben op de bestaande stad.