BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2023.pdf

Met de oorlog in Oekraïne, de inflatie en de stijgende rente is er grote onzekerheid over de conjuncturele ontwikkeling. Het surplus van € 46 miljoen dat bij het MPG 2022 was ontstaan en beschikbaar is gekomen voor aanvullende uitnamen is verwerkt in de jaren 2022 t/m 2025 (met respectievelijk: € 8 + € 10 + € 12 + € 16 = € 46 miljoen). De structurele uitname ten gunste van de Algemene Middelen van € 18 miljoen per jaar is conform het nieuwe coalitieakkoord opgehoogd naar jaarlijks € 38 miljoen vanaf 2026.

Gemeente Amsterdam

44

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Afdracht algemene middelen

2019 2020

Coalitieakkoord (2018-2022) incidenteel Voorjaarsnota 2019 incidenteel

-54 -52

-50 -103

Voorjaarsnota 2020 structureel Coalitieakkoord 2022-2026 incidenteel (surplus) Coalitieakkoord 2022-2026 structureel Totaal

-106

-153

2021 2022 2023

2024

2025 2026 2027 TOTAAL

-50 -38

-50 -3

-2

-2

-12

-18

-18

-8

-10

-12

-16

-63

-22

-30

-34

-90

-204 -196 -18

-18

-88 -46

-20 -38

-20 -38

-40 -574

Tabel: Uitname ten gunste van de algemene middelen, in miljoenen euro’s

Twee keer per jaar bij het MPG en de AMPG wordt een prognose gegeven van de vereveningsruimte. Dit is van belang om te monitoren hoeveel ruimte er nog over is voor het vaststellen van plannen met een tekort, rekening houdend met deze structurele uitname. Deels kan hierop worden gestuurd door negatieve plannen minder negatief te maken of nog even uit te stellen en plannen met een positief saldo positiever te maken. Door efficiënter te werken wordt er bijvoorbeeld nu al maximaal bespaard op de proceskosten zonder dat de bouwproductie in gevaar komt, en er wordt kritisch gekeken naar de fasering van de investeringen (kasstroomsturing). In het uiterste geval kunnen ambities worden aangepast. Hoofzakelijk wordt de vereveningsruimte bepaald door de marktwerking. Indien marktpartijen niet gaan bouwen komen er geen opbrengsten binnen en kan er geen winst worden genomen. Indien de kosten stijgen worden de saldi van de grondexploitaties negatiever en neemt de voorziening plantekorten toe ten koste van de vereveningsruimte. In 2023 tot en met 2027 dient in totaal nog € 162 miljoen te worden afgewikkeld en vanaf 2028 jaarlijks € 38 miljoen.

Deze bedragen uit 2023-2027 bestaan uit:  € 46 miljoen incidenteel  € 116 miljoen structureel Bij de berekening van de vereveningsruimte is voor 2026 en 2027 van deze bezuinigingsbedragen en de daaruit volgende afdracht aan de algemene middelen uitgegaan. De structurele afdracht is nu verwerkt tot en met 2027. Er kan principe niet structureel worden gedekt uit een reserve, elk jaar zal een extra jaarschijf worden toegevoegd bij de extrapolatie waarvoor dekking zal worden gezocht. Afwikkeling van bijdragen aan derden Dit betreft de afdracht aan onder andere woningcorporaties, verband houdend met afspraken gemaakt bij het opheffen van het Stimuleringsfonds. De verwachting is dat de laatste aanspraak het komend jaar wordt afgewikkeld.

6.2

Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds

In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die in hoofdstuk 5 is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte toename van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2027 weergegeven. Deze ramingen worden opgenomen in de

Gemeente Amsterdam

45

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

gemeentelijke P&C-cyclus waarbij, naast het lopende begrotingsjaar 2023, ook de ramingen voor de komende 4 jaar worden weergegeven. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2023 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 883 911 903 875 853 815 Indexering 18 18 18 18 17 16 Uit reserve Stedelijke bodemsanering en nazorg 73 Winst en planafsluiting 78 70 91 89 76 83 Woningcorporaties 20 10 10 10 10 10 Aanwending reserveringen -41 -49 -82 -70 -68 -71 Incidentele uitname algemene middelen -61 -10 -12 -16 0 0 Structurele uitname algemene middelen -2 -12 -18 -18 -38 -38 Voorziening -16 0 0 Overige uitgaven -40 -35 -35 -35 -35 -35 Afname (-) of Toename (+) reserves 28 -8 -28 -22 -38 -35 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 911 903 875 853 815 780 Tabel: Prognose ontwikkeling reserve

In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2022 en 2023. Deze verslechtert na 2023 door vooral lagere geraamde winstnemingen. Omvang van de reservepositie MPG 2023 MPG 2022 Verschil

2022 911 877 34

2023 2024 2025 2026 903 875 853 815 835 921 934 965 68 -46 -81 -150

2027 780

Tabel: Prognose omvang reservepositie

Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (zie hoofdstuk 5) en gecorrigeerd voor de boeggolf. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de projectspecifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. Na jaren van hoogconjunctuur en stijgende marktprijzen zijn de marktomstandigheden op dit moment zeer onzeker, mede door de lange duur van de Oekraïne oorlog en de economische gevolgen hiervan. Dit is zichtbaar in uitstel en afstel van projecten en de daarmee samenhangede vertraging van gronduitgiften.

De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van gronduitgiften en zijn kwetsbaar omdat het grootste deel van de winstnemingen is gebaseerd op een beperkt aantal omvangrijke gronduitgiften: Amstelkwartier 2, het voltooien van Houthaven, NDSM werf 1, Sloterdijk 3, Arenapoort, Podiumlocatie Lelylaan, Elzenhagen Zuid, diverse projecten van Zuidas, Stripheldenbuurt (Zeeburgereiland) en Arenapoort West. Verdere stagnatie naast datgeen dat op basis van dit MPG 2023 al wordt verwacht in een van deze plannen zal direct een verdere grote impact hebben op verwachte groei van de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

46

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

De actualisatie heeft geleid tot een verwachte daling van de winstnemingen van € 650 miljoen naar € 404 miljoen in de jaren 2022 t/m 2026. Dit is een daling van € 249 miljoen. De daling heeft vooral betrekking op de vertragingen die in 2022 zijn opgetreden en in de komende jaren worden verwacht vooral bij Zuidas. In het toegevoegde jaar 2027 wordt € 83 miljoen winstneming verwacht. De winstnemingen in de jaren na 2024 zijn extra onzeker omdat bij veel van deze winstgevende plannen nog erfpachtovereenkomsten moeten worden afgesloten. Planafsluitingen en winstnemingen MPG 2023 MPG 2022 Verschil

2022 2023 2024 2025 2026 78 85 -7

70 91 73 196 -3 -105

89 137 -48

totaal 2022 t/m 2026

2027

404 650 -246

83

76 159 -83

83

Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

Voorziening plantekorten Voor de plannen met een tekort wordt een voorziening getroffen. Bij de prognose van de ramingen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van een verslechtering of een verbetering. Bij elke actualisatie van de plannen in het voor- en najaar blijkt of de voorziening hoger of lager moet worden. De afgelopen jaren zijn nieuwe plannen met een financieel tekort vastgesteld. Opvallend bij deze plannen was dat ze de afgelopen jaren steeds verder zijn verslechterd zoals Sloterdijk 1 Zuid, Weespertrekvaart Oost, Amsteloever en Centrum Nieuw West. Echter, door de hogere grondprijzen verbeterde Sloterdijk 1 Zuid en Weepertrekvaart Oost in 2022. De verwachting is dat in 2023 de geraamde kosten harder stijgen dan 2% en de inkomsten door lagere grondprijzen gaan dalen. Het plansaldo neemt daardoor af. In de prognose van de winstnemingen van de positieve plannen is hiermee rekening gehouden. In de ramingen van de negatieve plannen is geanticipeerd op een verdere verslechtering van dergelijke langdurige tekort plannen. In het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met de projectspecifieke risico’s en het generieke risico van alle financieel negatieve plannen en financieel positieve plannen die kunnen omslaan naar een tekort. Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve.

De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af. De aanpassing van de aanwending van de reserveringen heeft in eerste instantie geen invloed op de ontwikkeling van de vereveningsruimte. Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd: als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. In paragraaf 6.3.2 staat een overzicht met alle reserveringen na aanwending.

Gemeente Amsterdam

47

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving 2022 2023 2024 2025 Aanwending Gaasperdammerweg -26 Aanwending Weespertrekvaart Oost -7 -5 -5 Aanwending Sloterdijk 1 Zuid -10 Aanwending Oostflank -1 -3 -3 -3 Aanwending Marineterrein -0,2 Aanwending Haarlemmerweg -0,1 -1 Aanwending Zuidasdok -20 -22 -30 -34 Aanwending Contactweg -1 Aanwending Spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan -0,4 Kavel X (Westerpark) -0,1 -1 Oostenburg brug -0,3 -1 Aanwending Arenapoort -5 Aanwending Hamerkwartiier -5 Aanwending Reigersbos -2 Aanwending Banne Noord Groene Hoven -1 -2 -1 Aanwending sportpark Spieringhorn Aanwending IJburg -6 Aanwending Weespersluis -1 -1 -1 -1 Aanwending Buiteneiland -9 -13 -10 -10 Totaal -41 -49 -82 -70

4 april 2023

2026

2027

-10 -3

-10 -3

-32

-38

-5 -5 -2

-5 -5 -2 -2

-1 -6 -64

-1 -5 -71

Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen

6.3

Prognose ontwikkeling vereveningsruimte

De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe plannen. Deze wordt bepaald door de reserve (zie vorige paragraaf) minus het weerstandsvermogen en de reserveringen.

6.3.1

Weerstandsvermogen

Voor het bepalen van stelposten voor projectspecifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het nieuwe applicatie programma (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). Uitgangspunt is dat projectspecifieke risico’s van positieve plannen worden opgevangen binnen de plannen zelf voor zover dit binnen de plannen kan worden opgevangen. De projectspecifieke risico’s en risico’s van project overstijgende zaken worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen. In totaliteit wordt binnen het weerstandvermogen voor projectspecifieke risico’s in negatieve plannen en toekomstige plannen een bedrag van € 42 miljoen aangehouden, voor generieke risico’s € 75 miljoen en voor apparaatskosten € 120 miljoen (voor het risico van een crisis dat er geen gronduitgiften plaatsvinden en dat de apparaatskosten 4 jaar doorlopen). Totaal is het weerstandsvermogen per 1-1-2022 € 236 miljoen. Gemeente Amsterdam

48

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Het totaal van de projectspecifieke risico’s dat binnen de positieve plannen moet worden opgevangen bedraagt € 270 miljoen (90%) (zie hoofdstuk 7 over de waarde van de portefeuille).

6.3.2

Reserveringen

Als gevolg van de aanwendingen (zie paragraaf 7.2) nemen de reserveringen af. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering. De meeste reserveringen lopen meerdere jaren. De realisatie van deze projecten kan enkele jaren duren maar ook zeker 10 jaar. Opbouw bestemde delen 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Weerstandvermogen 237 241 246 251 256 261 Reservering Zuidasdok 256 239 214 184 156 121 Reservering Bovenwijkse mobiliteitsmaatr.

Zeeburgereiland en IJburg 104 103 102 101 100 99 Reservering Sloterdijk 1 Zuid 55 56 57 49 40 30 Reservering Weespertrekvaart Oost 12 7 Reservering Gaasperdammerweg 27 27 Reservering Haarlemmerweg 1 Reservering Marineterrein 3 3 3 3 3 3 Reservering Contactweg 1 Reservering spooronderdoorgang Mac Gillavry – Kruislaan 0,4 Reservering Buiteneiland 42 30 21 11 5 0 Reservering Spieringhorn 2 2 2 2 2 0 Kavel X (Westerpark) 1 Brug Oostenburgervaart 1 Banne Noord Groene Hoven 3 1 Reservering IJburg Corporatiewoningen 6 6 0,03 Reservering Arenapoort 18 18 19 14 9 5 Reservering Reigersbos 10 10 10 9 7 5 Reservering Hamerkwartier 20 20 21 16 12 7 Reservering Weespersluis 8 8 7 6 5 4 Reservering Blomwijckerbuurt 1 1 1 1 1 1 Reservering H-buurt midden 4 4 4 4 4 4 Bodemgelden 36 37 37 38 39 40 Bovenwijks 25 51 77 103 130 158 Bestemde delen 873 865 821 793 770 739 Tabel: Prognose bestemde delen 2022-2027, huidige portefeuille

Na besluitvorming over de samenvoegen van meerdere reserveringen zal de aanwending wijzigen gericht op verslechteringen op de negatieve plannen en positieve plannen met een klein saldo die omslaan naar financieel tekort plannen.

6.3.3

Vereveningsruimte

De vereveningsruimte is in 2022 ten opzichte van 2021 afgenomen van € 140 miljoen naar € 38 miljoen. Zie paragraaf 4.5 waar de daling is toegelicht.

Gemeente Amsterdam

49

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

Prognose ontwikkeling reserve MPG 2023 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2022 2023 2024 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 883 911 903 Indexering 18 18 18 Uit reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg 73 Winst en planafsluiting 78 70 91 Woningcorporaties 20 10 10 Aanwending reserveringen -41 -49 -82 Incidentele uitname algemene middelen -61 -10 -12 Structurele uitname algemene middelen -2 -12 -18 Voorziening -16 Overige uitgaven -40 -35 -35 Afname (-) of Toename (+) reserves 28 -8 -28 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 911 903 875 Weerstandsvermogen -237 -241 -246 Reserveringen -637 -623 -575 Bestemde delen -873 -865 -821 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 38 38 54

4 april 2023

2025 875 18

2026 853 17

2027 815 16

89 10 -70 -16 -18

76 10 -68

83 10 -71

-38

-38

-35 -22 853 -251 -542 -793 60

-35 -38 815 -256 -514 -770 45

-35 -35 780 -261 -478 -739 41

Tabel: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2021-2027 met ingeschatte besluitvorming nieuwe plannen

6.4

Financiële maatregelen

In de AMPG 2022 is aangegeven dat er op zoek wordt gegaan naar financiële maatregelen om voldoende vereveningsruimte te hebben voor nieuwe plannen. Bij dit MPG wordt voorgesteld (zie bestuurlijke beslispunten) om: - Instemmen met het samenvoegen van zestal reserveringen om deze te kunnen in zetten voor verwachte planverslechteringen van verlieslatende plannen. - In te stemmen met samenvoegen, om te zetten in een restplan en splitsen van verschillende plannen met als doel de vereveningsruimte te verhogen. - In te stemmen met de wijziging dat baten die ontstaan in het grondproductieproces als gevolg van wijziging van een erfpachtrecht wordt gebaseerd op de berekende meerwaarde van de grond en deze wijziging op te nemen in de Nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. Het effect van deze financiële maatregelen is verwerkt in de berekeningen en is dus verwerkt de prognose van de vereveningsruimte. De cijfers in deze rapportage zijn dus na vaststelling van de beslispunten door de raad.

Gemeente Amsterdam

50

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Grafiek: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2027 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf januari 2023)

In de prognose van de vereveningsruimte is rekening gehouden met: - De afdracht aan de Algemene middelen: In totaal zal in de jaren 2023-2027 nog € 162 miljoen worden afgedragen aan de Algemene Middelen (zie paragraaf 6.1). - Een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen in de jaren 2022-2027 ten behoeve van bovenplanse investeringen zoals is verwoord in hoofdstuk 3. - Besluitvorming financiële maatregelen (zie vorige paragraaf).

6.5

Inzet vereveningsruimte

Amsterdam staat voor een enorme woningbouwopgave. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van de nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te blijven vullen. De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten en ontwikkelbuurten waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en ontwikkelbuurten moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met projectspecifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben.

Gemeente Amsterdam

51

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Onderstaande plannen zijn in voorbereiding en worden binnen 1 á 2 jaar verwacht. - Couperusbuurt - Dichtersbuurt - Centrum Nieuw West fase 2 - Ruychaverflat - Buikslotermeerplein - de Banne Noord fase 2 - Appelweg - Kompas fase 2 - Meidoornschool - Amstel III Bedrijvenstrook - Entreegebied Gulden Winckel - Kolenkitbuurt Noord en Midden - Nelson Mandelabuurt - Solar - Ontwikkelbuurt Holendrecht - De Venser - H-buurt Noord - H-buurt Zuid - De Nieuwe Kern - SportHallen Zuid - Resterende parken Er is in totaliteit € 38 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen met een financieel tekort, zoals Centrum Nieuw West, Dichtersbuurt, Couperusbuurt, K-Midden en Banne Noord, waarvan enkele komend jaar een investeringsbesluit zullen voorleggen. Om voldoende ruimte te houden voor al deze plannen is het nodig om de plannen financieel te optimaliseren.

6.6

Risico’s

De toename van de vereveningsruimte is afhankelijk van de economische ontwikkelingen die op dit moment sterk wordt beïnvloed door de duur van de oorlog en de mate waarin en de duur van de verwachte recessie. In hoofdstuk 3 staan algemene ontwikkelingen die een risico zijn voor de vereveningsruimte. Dit zijn: - Blijvende hogere inflatie na 2022, hoger dan 2% en dalende grondprijzen - Marktontwikkelingen in relatie tot hoge ambities - Grootte van woningen - Rijksbeleid in het kader van het puntenstelsel voor huurwoningen en eeuwigdurende middeldure huur - Complexiteit van de plannen - Bovenplanse investeringen in bereikbaarheid en groen - Bijdragen aan onderdelen buiten de gebiedsontwikkeling - Maatschappelijke voorzieningen - Zuidasdok - Energieneutraal bouwen - Ophoging bodem Gemeente Amsterdam

52

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Het is niet onwaarschijnlijk dat in de komende jaren de gebiedsontwikkeling in een slechtweer scenario zal komen van minder hoogconjunctuur. Tot nu toe is in de gebiedsontwikkeling een vertraging zichtbaar in verschillende lopende plannen. Deze lijkt toe te nemen in de laatste maanden van 2022. Dit kan betekenen dat de raming van de plansaldi, gecorrigeerde kasstromen, de reservepositie en de vereveningsruimte het komend jaar verder verslechtert. Daarentegen is de vraag naar woningen nog steeds hoog en zal de economie zich in de toekomst weer herstellen. Ten behoeve van huidige risico’s is op dit moment voldoende prudentie: • een verplicht gevormde voorziening plantekorten • weerstandsvermogen waarbij rekening gehouden wordt met: o een grondprijsdaling van 15% en een kostenstijging van 7% o een crisis waarbij 4 jaar vertraging optreedt • afzonderlijke reserveringen Met het nemen van de financiële maatregelen ten aanzien van de meerwaarde erfpacht, het clusteren van plannen en reserveringen en de ophoging van het weerstandsvermogen kan een daling van 15% van de grondprijzen en een inflatie van 7% worden opgevangen.

In totaliteit wordt binnen het weerstandvermogen voor projectspecifieke risico’s in negatieve plannen en toekomstige plannen een bedrag van € 42 miljoen aangehouden, voor generieke risico’s € 75 miljoen en voor apparaatskosten € 120 miljoen (voor het risico van een crisis dat er geen gronduitgiften plaatsvinden en dat de apparaatskosten 4 jaar doorlopen). Dit systeem is in 2014 gevormd om bij een crisis in te zetten. Bij verdere vertragingen kan deze worden ingezet. Verder is de afgelopen jaren fors ingezet op cofinanciering van rijks- en regionale middelen. In het geval dat de economie nog verder verslechtert dan in het bovengenoemd scenario zullen andere maatregelen voor financiële verbeteringen kunnen worden ingezet. Maar dat zal in veel gevallen eerder vastgestelde bestuurlijke ambities raken.

Gemeente Amsterdam

53

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

7 Waarde van de portefeuille

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële waarde van de actieve portefeuille en de verandering ten opzichte van vorig jaar. De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen (hoofdstuk 6) bij de reeds gerealiseerde waarde (hoofdstuk 4). Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. Bruto waarde portefeuille zonder risicoafslagen In totaliteit verslechterde de optelsom van de plansaldi met € 237 miljoen netto contante waarde. In tegenstelling tot voorgaande jaren is hier rekening gehouden met de hoge inflatie over 2022 door het verschil in waarden tussen de MPG 2023 en MPG 2022 met elkaar te vergelijken op basis van netto contante waarde.

Bruto Waarde Portefeuille MPG 2022 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen G&O Zuidas Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2022 prijspeil 2022 750 413 1.163 Actualisatie grondexploitaties -204 5 -199 Winstnemingen 2022 -42 -25 -66 Planafsluitingen 2022 -1 3 2 Verrekeningen 2022 19 23 42 Correcties subsidies WBI uit plannen -16 -16 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2022 506 420 926 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2023 t.o.v. MPG 2022 237 Tabel: Plansaldi, winstnemingen, planafsluitingen, verrekeningen en correctie WBI uit plannen

In 2022 is relatief minder winst genomen door de lage inkomsten. Daarnaast zijn plannen afgesloten, zowel negatieve als positieve plannen. De WBI bijdragen die in de plannen was opgenomen is onder een aparte voorziening opgenomen en uit de plansaldi gehaald. De optelsom van de plansaldi (bruto waarde van de portefeuille) neemt ten opzichte van de MPG 2022 af met € 237 miljoen (van € 1.163 miljoen naar € 926 miljoen). Gemeente Amsterdam

54

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

De waarde van de portefeuille met risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit. In de waardering van de portefeuille moeten daarom zowel de projectspecifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. De waarde van de actieve portefeuille is onderscheiden in een bruto waarde zonder risico’s (optelsom saldo plannen) en netto waarde rekening houdend met risico’s en beheersmaatregelen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's MPG2023 MPG2022 toelichting Optelsom saldi plannen (NCW) 926 1.163 Daling grondprijzen -600 15% lager -400 10 % lager Hogere uitvoeringskosten -200 5 % hoger -150 5% hoger Hogere proceskosten en V&T -60 5 % hoger Projectspecifieke risico's positieve plannen -270 -205 Vertraging -240 3 jaar -160 2 jaar Totaal risico's -1.370 -915 Reserveringen en voorziening plantekorten 965 613 Totaal daling -405 -302 Netto waarde portefeuille 521 861

Verschil -237 -200 -50 -60 -65 -80 -455 352 -103 -340

Tabel: Waarde portefeuille MPG 2023 ten opzichte van MPG 2022, in miljoenen euro’s

Tegenover de risico’s van € 1.370 miljoen waardoor lagere inkomsten en hogere uitgaven worden verwacht staan de gevormde reserveringen en voorzieningen van € 965 miljoen. Hierdoor is de daling € 405 miljoen en komt de netto waarde uit op afgerond € 521 miljoen. Dat is een verslechtering van € 340 miljoen ten opzichte van de verwachting bij het MPG 2022. Vooral het risico van nog verder dalende grondprijzen is groter geworden. Bij de AMPG werd verwacht dat de portefeuille met € 400 miljoen zou verslechteren. Alleen werd bij het opstellen van de AMPG verwacht dat het risico van de grondprijsdaling al zichtbaar zou worden in de saldi van de plannen. Bij dit MPG blijkt dat de grondprijzen dit jaar nog steeds zijn gestegen, waardoor de optelsom van de plansaldi hoger is dan bij de AMPG werd verwacht. Het risico van de dalende grondprijzen is daarentegen toegenomen. Hieronder wordt toegelicht op welke manier rekening wordt gehouden met de risico’s in de berekening van de waarde van de portefeuille. Projectspecifieke risico’s Het gepresenteerde saldo vormt de optelling van de afzonderlijke grondexploitaties. Om een inschatting te kunnen maken van de ruimte die nog beschikbaar is binnen het Vereveningsfonds, is het essentieel dat ook rekening wordt gehouden met een aantal (exogene en endogene) factoren die van invloed zijn op het behalen van dit saldo.

Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen voor zover het financieel negatief geraamde plannen zijn of plannen met een laag financieel positief saldo. Voor het bepalen van stelposten voor projectspecifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in de nieuwe applicatie (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag

Gemeente Amsterdam

55

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). In totaliteit is voor een bedrag van € 270 miljoen aan projectspecifieke risico’s van financieel positieve plannen berekend volgens de gemeentelijke systematiek van 90% zekerheid (zie paragraaf 6.3.1 over het weerstandsvermogen). Dat was in het MPG 2022 nog € 205 miljoen. Bij de berekening van de tussentijdse winstnemingen in de financieel positief geraamde grondexploitaties wordt het financiële effect van de projectspecifieke risico’s meegewogen. Als alle risico’s van alle positieve plannen worden doorgerekend, dan is de kans 90% dat het negatieve effect van de geïnventariseerde risico’s niet hoger is dan afgerond € 270 miljoen. Dit bedrag wordt daarom aangehouden als indicatie voor het effect van de projectspecifieke risico’s. Generieke risico’s Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd en kent een grote mate van onzekerheid. Bij de actualisatie van de grondexploitaties moet noodzakelijkerwijs worden uitgegaan van langjarige aannames. Bij de realisatie van de plannen zal blijken dat de werkelijkheid zal afwijken van deze aannames. Door G&O en Zuidas wordt een gezamenlijke scenarioanalyse uitgevoerd, deze is opgenomen in het MPG. De grootste generieke risico’s en onzekerheden zijn gelegen in verslechterende marktomstandigheden.

De generieke risico’s zijn op dit moment groter dan vorig jaar. Het weerstandsvermogen is daarom met € 75 miljoen opgehoogd voor het geval negatieve plannen verder verslechteren of positieve plannen omslaan naar een negatief plan (zie paragraaf 6.3.1 over het weerstandsvermogen). Voor de inschatting van de waarde van de portefeuille worden stelposten met bandbreedtes aangehouden voor generieke risico’s. Het gaat om de volgende stelposten:  Grondprijsdalingen - Het belangrijkste generieke risico is dat van een economische neergang met een daling van de grondprijzen tot gevolg: uit analyses blijkt de grondexploitatieportefeuille vooral zeer gevoelig voor grondprijsontwikkeling. Dat geldt zowel voor de grondprijzen van woningen als van commercieel vastgoed. De grondprijzen in Amsterdam worden residueel berekend. De commerciële waarde van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning wordt gebaseerd op de Vrij op Naam (VON) prijs, hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken, waarna de grondwaarde overblijft. De ontwikkeling van VON prijzen en van de stichtingskosten zijn daarom belangrijk. Een verdere daling van de grondprijzen die eind 2022 is ingezet vanaf 2023 met 10-15% betekent dat er bij 15 % € 600 miljoen van de geraamde grondopbrengsten ‘verdampt’.

De geadviseerde grondprijzen liggen nu op een ongekend hoog niveau, een daling van 10% is dan ook een reëel risico, dat kan ook ontstaan door sterk stijgende stichtingskosten, als gevolg van een krappe markt en door meer duurzaamheidseisen. Bovendien kunnen de marktwaarden van de middeldure en de sociale woningen (80% van het woonprogramma in de nieuwe plannen) niet toenemen, terwijl de stichtingskosten wel kunnen stijgen. Door de gestegen rente na de hoge inflatie is de onzekerheid binnen de commerciële markt toegenomen; de inschatting van de vraag naar kantoorruimte voor de komende jaren heeft een zeer grote bandbreedte. De inkomsten van commercieel vastgoed heeft een zeer groot aandeel binnen het fonds (circa 30%) en ontwikkelingen van de afzet heeft dus een direct groot effect op de vereveningsruimte. Gemeente Amsterdam

56

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

  

4 april 2023

Hogere uitvoeringskosten in verband met een aanhoudende getemperde hoge inflatie in 2023 en 2024 dan de gebruikelijk 2%. Hogere ambtelijke kosten als uitkomst van de toekomstige Cao’s gemeenteambtenaren. Vertraging in projecten waardoor de termijn van de plannen opschuift en meer doorlopende proces en V&T kosten worden gemaakt. Dit risico is ingeschat op € 240 miljoen.

Risicobeheersing Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Om de relatief grote risico’s te beheersen zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is dat reserveringen worden getroffen bij majeure (voor)investeringen en het gaan anticiperen op de toekomstige bovenplanse voorzieningen. Hierdoor worden deze investeringen aan de voorkant gedekt en kan worden voorkomen dat in de toekomst (grote) afwaarderingen nodig zijn als de economische situatie verslechtert.

Daarnaast wordt er een financiële buffer aangehouden in de reserves om projectspecifieke risico’s op te vangen en om in geval van crisis de proceskosten te kunnen dekken die niet meer terugverdiend kunnen worden. Deze financiële buffer wordt het weerstandsvermogen genoemd. De hoogte van het weerstandsvermogen bedraagt € 237 miljoen en dit is gestegen ten opzichte van de raming bij het MPG 2022 samenhangend met nieuw vastgestelde tekort plannen met een negatief resultaat, maar vooral doordat rekening wordt gehouden met grondprijsdalingen. Naast de direct verliesvoorzieningen die worden gevormd ter hoogte van het geraamde tekort worden de projectspecifieke risico’s opgevangen in het weerstandsvermogen.

Gemeente Amsterdam

57

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

8 Conclusie

De waarde van de portefeuille is gedaald met € 340 miljoen. Dit komt met name door de hoge inflatie en een groter risico op grondprijsdalingen. De waarde van de portefeuille is nog steeds hoog, maar door vertragingen in gronduitgiften kan deze waarde de komende jaren naar verwachting (nog) niet worden verzilverd. De stand van de reserve is gunstiger dan werd verwacht bij de AMPG 2022 als gevolg van de ontvangen rijkssubsidie Woningbouwimpuls en bodemgelden. De vereveningsruimte van € 38 miljoen is lager dan werd verwacht bij het MPG 2022. De belangrijkste oorzaak hiervan is een toename van het weerstandsvermogen voor het generieke risico van grondprijsdaling en de projectspecifieke risico’s in negatieve plannen. De grote risico’s op dit moment van lagere grondprijzen (inschatting 15%) en aanhoudende inflatie (inschatting van 7%) kunnen worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen en reserveringen. Door de verhoging van het weerstandsvermogen komen de werkzaamheden binnen de reeds vastgestelde grondexploitaties bij dit scenario niet in het geding. Indien de economie verder verslechtert zijn er nog andere financiële verbeteringen mogelijk, maar die zullen in veel gevallen eerder vastgestelde bestuurlijke ambities raken. Er is een kans op extra rijkssubsidies.

Daarentegen is het onzeker welk effect het rijksbeleid ten aanzien van stikstof en het woningwaarderingsstelsel zal hebben op de gebiedsontwikkeling. De kantorenmarkt is nog dynamischer geworden, door de hogere rente en moeilijke bouwmarkt, enkele grote kantooruitgiften zijn inmiddels al dusdanig vertraagd waardoor met deze gronduitgiften pas op de langere termijn rekening wordt gehouden. Ondanks kosten besparingen, staat de vereveningsruimte die nodig is voor nieuwe plannen met een financieel tekort en de uitnamen ten behoeve van de algemene middelen onder druk als gevolg van latere winstnemingen van enkele omvangrijke gronduitgiftes. Met het vaststellen van de voorgestelde financiële maatregelen (een andere toerekening van de meerwaarde erfpacht aan de grondexploitaties en het clusteren van plannen en reserveringen, zie beslispunten) daalt de vereveningsruimte de komende periode waarschijnlijk niet onder nul, zoals werd verwacht bij de AMPG 2022, en is het op dit moment verantwoord om de gerealiseerde vereveningsruimte in 2022 (€ 38 miljoen) in te zetten voor het vaststellen van nieuwe (financieel geoptimaliseerde) negatieve plannen die nu in voorbereiding zijn, zoals Centrum Nieuw West, Dichtersbuurt, Couperusbuurt, K-Midden en Banne Noord, waarvan enkele komend jaar een investeringsbesluit zullen voorleggen.

Om voldoende ruimte te houden voor al deze plannen is het nodig om de plannen financieel te optimaliseren.

Gemeente Amsterdam

58

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden is het nodig om meer positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de uitvoeringskosten en het financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Dit is nodig te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (ontwikkelbuurten) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is en om bij te dragen aan een inclusieve, bereikbare en duurzame stad.

Gemeente Amsterdam

59

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Bijlage I: Werking Vereveningsfonds en reserve Zuidas In het Vereveningsfonds worden de resultaten van de Amsterdamse grondexploitaties met elkaar verevend. Het Vereveningsfonds vormt in financiële zin een gesloten systeem. De financiële resultaten van alle aan de gebiedsontwikkeling verbonden inkomsten en uitgaven worden binnen dit systeem verrekend. Administratief en organisatorisch zijn het Vereveningsfonds en Zuidas gescheiden. Het Vereveningsfonds bestaat uit de verzameling van reserves, voorzieningen en grondexploitaties die samenhangen met de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is dynamisch en onvoorspelbaar en gaat daarom gepaard met grote risico’s. Doordat het Vereveningsfonds een afgescheiden financieel systeem is, kunnen deze risico’s beter worden beheerst. In grondexploitaties worden per plan/gebied de grondkosten opgenomen van onder meer verwerven, bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten van uitgifte in erfpacht voor de realisatie van woningen, kantoren of ander vastgoed. Deze kosten en opbrengsten worden vervolgens in de tijd geplaatst (gefaseerd), waardoor ook de invloed van tijd (indexatie, rente) wordt meegenomen in de grondexploitatie. Voorts worden ook investeringen toegerekend buiten de plangebieden die samenhangen met de grondexploitaties.

Er mogen volgens het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) alléén grondkosten worden opgenomen in de grondexploitatie, en géén vastgoedkosten. Veelal vinden er eerst voorinvesteringen plaats voordat de opbrengsten binnenkomen. Hierdoor ontstaat een ‘badkuipeffect’.

Grafiek: Voorbeeld ‘badkuip-effect’ cashflow grondexploitatie

Voor grote voorinvesteringen wordt een reservering getroffen in het fonds om het risico af te dekken voor het geval de grondopbrengsten gaan tegenvallen of niet gerealiseerd worden. Bij verlieslatende nieuwe plannen of bij lopende negatief geraamde plannen die verslechteren door bijvoorbeeld lagere grondprijzen en/of hogere kosten dient direct bij vaststelling van dit (extra) verlies uit de reserve een (extra) bedrag te worden onttrokken die moet worden voorzien. Dit gaat direct ten laste van de vereveningsruimte. De reserve wordt gevoed door winstnemingen uit grondexploitaties. Tussentijdse winstnemingen bij financiële positieve plannen zijn verplicht en worden toegevoegd aan de reservepositie waardoor de vereveningsruimte wordt verhoogd. Het systeem van winstneming is prudent, de winst mag pas worden genomen op basis van realisatie en voorzichtigheid. Dit betekent dat naarmate een positief plan meer is voltooid en het risicoprofiel afneemt (meer) winst mag worden

Gemeente Amsterdam

60

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

genomen. Veelal wordt bij omvangrijke positieve plannen in de eerste vijf jaar geen of beperkte winst genomen. Als dit jaar en de komende jaren een aantal nieuwe financieel positieve en negatieve plannen worden vastgesteld door de gemeenteraad dan dient meteen rekening te worden gehouden met de tekorten in de negatieve plannen die beslag leggen op de vereveningsruimte. De winsten van nieuwe positieve plannen worden pas op termijn genomen. Behalve door de grondexploitaties wordt de reserve van het Vereveningsfonds ook rechtstreeks beïnvloed door inkomsten en onttrekkingen. Onttrekkingen vinden plaats op basis van bijvoorbeeld afspraken in het kader van het Coalitieakkoord. Directe inkomsten volgen uit onder meer de afspraken met woningcorporaties en indexatievergoedingen op de reserves. De reserve kent drie delen: een deel dat dient om risico’s te dragen (weerstandsvermogen), delen die bestemd zijn als voorfinanciering van grote investeringen zoals de aanleg van het Zuidasdok (gereserveerde delen) en vereveningsruimte die besteed kan worden aan voorfinanciering van nieuwe plannen of tekorten op nieuwe plannen. De ontwikkeling van de vereveningsruimte bepaalt de ruimte die er is om ook in de toekomst te kunnen investeren in nieuwe plannen en infrastructuur in relatie tot de gebiedsontwikkeling. De inzet van de ruimte is een bevoegdheid van de raad.

De volgende figuur geeft de werking van het Vereveningsfonds schematisch weer.

Figuur: Werking Vereveningsfonds

Gemeente Amsterdam

61

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Bijlage II: Indicatieve grondwaarden In deze bijlage wordt een indicatie gegeven van de grondwaarden en de marktwaarden (voor woningen) per gebied. De goedkopere gebieden (blauw - groen) op de woningwaardekaart zitten qua grondwaarde lager in de bandbreedte en de duurdere gebieden (rood) hoger in de bandbreedte zoals weergegeven in de tabel. In de tabel is uitgegaan van meergezinswoningen, omdat deze het meest voorkomen.

Indicatieve grondwaarden woonbestemmingen Er zijn grote verschillen in grondopbrengsten per woning, afhankelijk van het segment en (voor vrije sector) per gebied. Sociaal: vaste grondprijs per m² voor corporaties MDH 25 jaar: grondprijs afhankelijk van woninggrootte en locatie MDH eeuwigdurend: grondprijs afhankelijk van woninggrootte Vrije sector: afhankelijk van locatie (binnen ring > buiten ring, grote verschillen)

Gemeente Amsterdam

62

Toelichting Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Indicatieve grondwaarden niet -woonbestemmingen Hieronder worden indicatieve grondwaarden gegeven van de meest voorkomende nietwoonbestemmingen per locatie/gebied in Amsterdam. Dit geldt voor locaties/gebieden waar nieuwe gronduitgiften c.q. nieuwe ontwikkelingen te verwachten zijn. De grondopbrengsten per bestemming zijn met name afhankelijk van de precieze locatie en ligging. Onderstaande grondwaarden hebben als prijspeil 2022, de meeteenheid is in m² bruto vloeroppervlak (bvo) en de waarden zijn exclusief btw. Vanwege dynamiek in de markt of andere omstandigheden is het niet uitgesloten dat een definitieve grondwaarde buiten de bandbreedte valt. Indicatie bandbreedte grondwaarden bedrijfsruimte Bedrijventerrein Sloterdijk III Sloterdijk IV Zeeburgereiland Businesspark Amsterdam Osdorp

Laag € 375 € 275 € 350 € 300

Bandbreedte Hoog tot € 500 tot € 325 tot € 425 tot € 350

Laag € 3.800 € 600 € 750 € 400 € 500 € 1.500 € 600

Bandbreedte Hoog tot € 5.300 tot € 1.200 tot € 1.500 tot € 900 tot € 1.200 tot € 2.300 tot € 1.100

Laag € 1.000 € 750 € 600 € 500

Bandbreedte Hoog tot € 2.500 tot € 1.500 tot € 1.000 tot € 750

Indicatie bandbreedte grondwaarden kantoren Locatie/gebied Zuidas Amstel III Arenapoort West, Entree MBP-Zuidoost Science Park Amstelstation e.o. Sloterdijk Centrum Indicatie bandbreedte grondwaarden detailhandel* Locatie/gebied Stadsdeelcentrum Wijkcentrum Buurtcentrum Perifere detailhandel (PDV)

* Toplocaties, zoals in het kernwinkelgebied van Amsterdam, zijn niet opgenomen in deze tabel. De grondwaarden zullen boven de bandbreedte vallen, echter zijn hier geen gronduitgiften te verwachten.

Voor horeca geldt dat het type horeca en de locatie bepalend zijn voor de grondwaarde. Gevolgen van marktontwikkelingen en andere omstandigheden zoals openings- en sluitingstijden, publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen wisselen per branche. Om die redenen is het niet mogelijk om voor horeca bandbreedtes van grondwaarden te geven, en is het bepalen van grondwaarden voor horeca altijd maatwerk.

Gemeente Amsterdam

63