BIJLAGE 1a Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022.pdf
Tekst van het document
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2022
Gemeente Amsterdam
1
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 (MPG 2022) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds inclusief de reserve Zuidas (hierna Vereveningsfonds) gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2021 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2021 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Bij de berekening van de beschikbare vereveningsruimte is -in afwijking van de reguliere jaarafsluiting- ook reeds rekening gehouden met de tot en met 16 februari 2022 door de raad vastgestelde nieuwe en herziene plannen, waardoor het de startsituatie weergeeft voor de nieuwe bestuursperiode. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties (met name rondom productie woningen), wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Kernboodschap De grondopbrengsten waren niet eerder zo hoog als in 2021. De gerealiseerde vereveningsruimte is daardoor hoger dan werd verwacht, en naar verwachting hoger dan de komende paar jaar nodig is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort.
Hierdoor is een incidenteel surplus van € 46 miljoen ontstaan dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. Enkele erfpachtuitgiften die bij het MPG 2021 nog zeer onzeker leken in verband met corona, zijn toch in productie genomen. Hierbij gaat het met name om een aantal omvangrijke uitgiften. Bovendien is een aantal gronduitgiften die pas in 2022 gepland stonden naar voren gehaald. De marktontwikkelingen waren in 2021 zeer gunstig. De grondopbrengsten waren niet eerder zo hoog als in 2021. Als gevolg van de gerealiseerde hoge grondopbrengsten in 2021, is de Vereveningsruimte de komende jaren voldoende voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Hierdoor is een incidenteel surplus (boven op de vereveningsruimte die nodig is voor de vaststelling van nieuwe grondexploitaties met een tekort en de voortgang van de gebiedsontwikkeling) ontstaan van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente.
Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar wordt gesteld voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. Het bouwen van een complete stad vereist immers ook investeringen in bereikbaarheid en maatschappelijke voorzieningen buiten de grondexploitaties. Bij de berekening van het surplus is uitgegaan van de huidige inschatting van de toekomstige (markt)ontwikkelingen en van de huidige afspraken ten aanzien van de afdracht uit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen zoals deze in de gemeentebegroting 2022 zijn verwerkt. Daarnaast is in de gemeentebegroting nog sprake van een substantieel bedrag aan gemeente brede, niet ingevulde bezuinigingen in de komende jaren. Bij de berekening van het
Gemeente Amsterdam
2
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
surplus is geen rekening mee gehouden met een invulling van de bezuinigingen dat leidt tot een aanvullende structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds aan de algemene middelen. Voor het maken van een complete stad met een daarbij behorende bereikbaarheid van de groeiende én de bestaande stad heeft het college mobiliteitsplannen vastgesteld. Deze investeringen zijn noodzakelijk voor de realisatie van woningen en commercieel programma, en voor de daarmee samenhangende toekomstige winstnemingen. Deels zijn deze investeringen juridisch planologisch voorwaardelijk. Er is een inhaalslag nodig voor de investeringen in de bereikbaarheid van reeds vastgestelde plannen. Bovenplanse investeringen worden als kosten opgenomen in een grondexploitatie, indien wordt voldaan aan de wettelijke criteria. In het Besluit Begroting en Verantwoording (waarin vervolgens wordt verwezen naar de wet en besluit Ruimtelijke Ordening) is opgenomen dat in een grondexploitatie uitsluitend en alleen kosten mogen worden opgenomen ten behoeve van bovenplanse investeringen indien deze voldoen aan de PPT criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid van deze investeringen aan de grondexploitatie).
Om de bijdragen aan de investeringen behorende bij deze mobiliteitsplannen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren. Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen. Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten. De reservering wordt alleen gedaan indien de winstnemingen dat toelaten. Immers, als de gronduitgiften vertragen, wordt er minder programma gerealiseerd en zijn de bovenplanse voorzieningen ook pas later nodig. Andersom geldt, dat als vanuit de winstnemingen van deze grondexploitaties dit geld niet wordt gereserveerd het risico toeneemt dat de grondexploitaties de toekomstige benodigde bijdragen niet meer kunnen dragen, wat een risico is voor de woningbouwproductie.
Het bedrag zal worden gereserveerd in het vereveningsfonds / reserve zuidas conform stedelijke richtlijn reserves. Ondanks de hogere opbrengsten verslechterden de saldi van de grondexploitaties aanzienlijk. Deels administratief als gevolg van winstnemingen, maar ook de prijsstijgingen van de bouwkosten en het verwerken van ambities ten aanzien van de woninggrootte, betaalbare woningen en duurzaamheid in de (residuele) grondprijzen en bijdragen aan infrastructuur, groen en maatschappelijke voorzieningen voor het maken van een complete stad hebben een groot negatief effect op de saldi van de eerder vastgestelde grondexploitaties. Daarnaast is door de raad een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe plannen vastgesteld met een financieel tekort voor ontwikkelbuurten en transformatieprojecten. De verslechtering van de saldi is aanzienlijk (€ 0,46 miljard), waardoor de waarde van de totale portefeuille eveneens is gedaald. Rekening houdend met reserveringen en voorzieningen voor de huidige risico’s en tekorten vertegenwoordigt de portefeuille een waarde van ruim € 1 miljard, waardoor de prognose voor de toekomstige vereveningsruimte gunstig is. Deze waarde moet nog wel verdiend worden en is afhankelijk van economische ontwikkelingen en bestuurlijke ambities.
Gemeente Amsterdam
3
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 5 2 Portefeuille grondexploitaties .................................................................................. 5 3 Bruto waarde van saldi grondexploitaties .................................................................. 6 4 Nominale waarde van de saldi grondexploitaties........................................................ 7 5 Kasstromen ............................................................................................................ 8 6 Vereveningsruimte .................................................................................................. 9 7 Surplus ................................................................................................................. 13 8 Aandachtspunten en risico’s ................................................................................... 14 9 Conclusie .............................................................................................................. 19
Gemeente Amsterdam
4
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
1 Inleiding In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2022 (MPG 2022) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds inclusief de reserve Zuidas (hierna Vereveningsfonds) gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2021 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2021 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Bij de berekening van de beschikbare vereveningsruimte is –in afwijking van de reguliere jaarafsluiting- ook reeds rekening gehouden met de tot en met 16 februari 2022 door de raad vastgestelde nieuwe en herziene plannen, waardoor het de startsituatie weergeeft voor de nieuwe bestuursperiode. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. Het MPG handelt over de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook over verrekeningen met reserves en voorzieningen in het Vereveningsfonds. Tegelijkertijd kijkt het MPG terug naar het afgelopen jaar en ook vooruit naar de toekomst.
Dit maakt het geheel complex, hetgeen nog versterkt wordt door de specifieke voorschriften voor de verslaglegging vanuit de regelgeving die is vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording’ (BBV). In de bijlage wordt daarom in hoofdstuk 4 een beschrijving gegeven van de werking van het Vereveningsfonds en de plek van de grondexploitaties daarin.
2 Portefeuille grondexploitaties Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen. De laatste jaren heeft in de portefeuille een verschuiving plaatsgevonden van een woningbouwprogramma met 70% marktwoningen en 30% sociale woningen naar plannen met 40% sociaal, 40% middensegment en 20% (dure) vrije sectorwoningen. Vanwege de lange doorlooptijd worden er daarom de komende jaren nog relatief veel vrije sectorwoningen gebouwd, in latere jaren zal de realisatie van het woningbouwprogramma meer en meer richting de segmentering 40/40/20 gaan. Bovendien worden er steeds meer transformatieprojecten en plannen voor ontwikkelbuurten vastgesteld. Onder het Vereveningsfonds worden eind 2021 152 actieve grondexploitaties uitgevoerd. Het gaat hierbij om projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie.
In 2021 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 6.370 nieuwbouwwoningen, 222.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 56.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. In 2021 zijn 11 nieuwe investeringsbesluiten genomen. De meest omvangrijke plannen die in 2021 zijn vastgesteld, betreffen Amsteloever, de Lodewijk van Deysselbuurt, Buiteneiland en de restkavel Mahler. Verschillende bestaande plannen, Amstel 3 (Bullewijk & Gemeente Amsterdam
5
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Paasheuvelweggebied), Verdi, Kenniskwartier, Sloterdijk Centrum, Werkstad Overamstel en Havenstraat zijn aangepast middels een herzien investeringsbesluit, waarbij veelal de scope van het project (bijvoorbeeld beoogd vastgoedprogramma of stedenbouwkundige opzet) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd. Tussen 1 januari en 16 februari zijn in 2022 Centrum Reigerbos, Hamerkwartier, de voorbereidingsrondexploitatie Schinkelkwartier en de IJdoornschoollocatie vastgesteld en is Arenapoort aangepast middels een herzien investeringsbesluit. Deze nieuwe en herziene plannen in 2022 zijn meegenomen in de prognoses van de vereveningsruimte middels een reservering. De totale woningvoorraad in de reeds vastgestelde grondexploitatiegebieden is begin 2022 53.000 woningen. Rekening houdende met onder meer Reigersbos en Hamerkwartier die tot en met 16 februari 2022 zijn vastgesteld komt het aantal woningen ruim boven de 58.000 woningen uit. Daarbij zijn er nog circa 30.000 woningen opgenomen in toekomstige plannen (excl. Haven Stad en toekomstige herzieningen in verschillende lopende plannen). Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten Sociale woningen Middensegment woningen Vrije sector woningen Totaal
MPG2022 37% 35% 28%
MPG2021 35% 32% 33%
100%
100%
Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten *Bron; programmamonitor najaar 2021
Het percentage sociaal en middeldure huur is toegenomen als gevolg van het toevoegen van plannen met 40-40-20. Het aandeel vrije sectorwoningen is daardoor gedaald van 33% naar 28%. De portefeuille bestaat op dit moment uit zowel negatieve plannen als positieve plannen. Er zijn veel positieve plannen waar de gerealiseerde inkomsten hoger zijn dan de kosten. Er zijn meerdere grote plannen die nog aan het begin staan zoals Strandeiland, waar nu sprake is van hoge voorinvesteringen die later in de tijd worden terugverdiend.
3 Bruto waarde van saldi grondexploitaties Het bruto saldi van de grondexploitaties (toekomstige opbrengsten minus de toekomstige uitgaven) is verslechterd van € 1,82 miljard naar € 1,36 miljard (€-/- 0,46 miljard). Dit komt door:
-/- € 201 miljoen winstnemingen, planafsluitingen en verrekeningen (deze daling is ten gunste gekomen van de reserve waardoor de vereveningsruimte toeneemt en er meer ruimte beschikbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort) -/- € 164 miljoen nieuwe tekortplannen (transformaties en ontwikkelbuurten ) & herzieningen. Van de 11 nieuwe plannen zijn er 6 met een negatief saldo. Het saldo van de nieuwe plannen bij elkaar opgeteld is € 68 miljoen negatief. Het totaal saldo van de herziene plannen is € 96 miljoen -/- € 95 miljoen mutatie lasten & baten lopende plannen o -/- Langere doorlooptijd grondexploitaties (meer proceskosten) o -/- Hogere kosten voor Voorbereiding & Toezicht (onder andere door langere looptijden en toenemende complexiteit van de plannen)
Gemeente Amsterdam
6
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
o o o o o o o
15 maart 2022
-/- Bijdragen aan infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen -/- Hogere stichtingskosten a.g.v. ambities en prijsstijgingen -/- Grotere betaalbare woningen -/- Omzetten van naar eeuwigdurende middeldure huur -/- Het toepassen van duurzaamheidsambities + Stijging van de marktwaarde + Subsidie van het rijk (Bouwimpuls)
kosten en opbrengsten MPG 2022 MPG 2021 Verschil Kosten -9.170 -8.365 -805 Opbrengsten 10.726 10.180 546 Totaal nominale saldo 1.556 1.815 -259
Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -235 -314 -257 167 217 161 -68 -96 -95
Tabel: Verandering saldo grondexploitaties MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021, in miljoenen euro’s
De verwachte inkomsten zijn ten opzichte van het MPG 2021 met € o,5 miljard toegenomen tot € 10,7 miljard (inclusief onderhanden werk). De opbrengsten ten behoeve van woningbouw bedragen € 3,2 miljard en voor commerciële bestemmingen € 1,5 miljard. De verwachte kosten zijn ten opzichte van het MPG 2021 met € o,8 miljard toegenomen tot € 9,2 miljard (inclusief onderhanden werk). De geraamde investeringskosten stijgen in de lopende plannen harder dan de inkomsten. Er is sprake van zeer hoge prijsstijgingen bij civiele constructies, kosten voor Voorbereiding & Toezicht en proceskosten. Dit laatste wordt met name veroorzaakt door de langere looptijd waarin omvangrijke plannen kunnen worden gerealiseerd. Ondanks dat de marktwaarde flink is gestegen door de gunstige woningmarkt, stijgen de inkomsten minder hard door het grote aandeel betaalbare woningen en de toenemende stichtingskosten.
4 Nominale waarde van de saldi grondexploitaties Het netto saldi van de actieve grondexploitaties (toekomstige opbrengsten minus de toekomstige uitgave minus de risico’s), met andere woorden: de waarde van de portefeuille, is afgenomen met € 478 miljoen. Deze daling wordt onder andere veroorzaakt door: Een verslechtering van het bruto saldi van de grondexploitaties met € 460 miljoen (zie vorige paragraaf). Een toename van de risico’s van € 93 miljoen. Daarentegen staat dat de reserveringen en voorziening plantekorten zijn opgehoogd met € 75 miljoen. De verslechtering van de plansaldi is aanzienlijk (€ 0,46 miljard), waardoor de waarde van de totale portefeuille is gedaald. De risico’s zijn toegenomen, dit wordt met name veroorzaakt door het nieuw toegevoegde risico dat de uitvoeringskosten toenemen als gevolg van prijsstijgingen, onder andere door de hoge inflatie. Rekening houdend met reserveringen en voorzieningen voor de huidige risico’s en tekorten vertegenwoordigt de portefeuille een waarde van ruim € 1 miljard, waardoor de prognose voor de toekomstige vereveningsruimte gunstig is. Deze waarde moet nog wel worden verdiend en is afhankelijk van economische ontwikkelingen en bestuurlijke ambities.
Gemeente Amsterdam
7
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen MPG2022 toelichting MPG2021 Verschil Bruto waarde per 1-1-2021 1.815 Winstnemingen/planafsluiting/verrekeningen -201 Nieuwe plannen -68 Herziene plannen -96 Verslechtering lopende plannen -95 Bruto waarde plannen eind 2021 1.355 1.815 -460 Daling grondprijzen -400 10 % lager -450 50 Hogere uitvoeringskosten -150 5% hoger 0 -150 Projectspecifieke risico's -205 -212 7 Vertraging -160 2 jaar -160 0 Reserveringen en voorziening plantekorten 613 538 75 Totaal daling -302 -284 -18 Netto waarde plannen 1.053 1.531 -478 Tabel: Waarde portefeuille MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021, in miljoenen euro’s
5 Kasstromen Met de lopende grondexploitaties is een positieve kasstroom gerealiseerd van € 317 miljoen in 2021. Dit is aanzienlijk hoger dan werd verwacht bij het MPG 2021 (€ 80 miljoen) en de AMPG 2021 (€ 160 miljoen). Het jaar 2021 liet een herstel zien van de coronacrisis die bij het MPG vorig jaar zichtbaar was in de vorm van vertraging van gronduitgiften. Deze vertraging werd begin dit jaar ingehaald en de grondopbrengsten bereikten het afgelopen jaar een recordhoogte. Dit was met name het gevolg van een aantal uitzonderlijk grote gronduitgiften bij Kop Zuidas en NDSM. Ook bij Kenniskwartier, Elzenhagen Zuid, Amstel 3 Bullewijk, Houthaven, Sloterdijk Centrum en Sluisbuurt hebben grote uitgiftes plaatsgevonden. De opbrengsten zijn hierdoor veel hoger dan begroot. In 2020 waren veel projecten niet doorgaan. Het was de verwachting dat, mede door corona, een aantal projecten nogmaals zou vertragen. Dit is niet gebeurd. De markt heeft zich juist snel hersteld waardoor enkele zeer grote projecten, met name rondom de zuidas, toch zijn gerealiseerd.
De verbetering ten opzichte van de verwachting in de AMPG komt hoofdzakelijk doordat er eind 2021 hoge inkomsten zijn ontvangen zoals in Elzenhagen Noord en Sluisbuurt die eigenlijk pas in 2022 waren gepland, en er is een subsidie Bouwimpuls van het Rijk ontvangen voor Centrum Reigersbos en de Lodewijk van Deysselbuurt tezamen ruim € 13 miljoen (naast de subsidie die al eerder in het jaar was ontvangen voor IJburg van € 20 miljoen). Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2021 (realisatie MPG 2022 en prognose (A)MPG 2021) realisatie MPG 2022 prognose AMPG 2021 prognose MPG 2021 Grondexploitaties Reserve Totaal
Inkomsten Uitgaven 656 -339 41 -128 697 -467
Saldo Inkomsten Uitgaven Saldo Inkomsten Uitgaven 317 531 -371 160 444 -364 -87 37 -128 -91 35 -126 230 568 -499 69 479 -490
Saldo 80 -91 -11
Tabel: Kasstromen MPG 2022 ten opzichte van MPG 2021 en AMPG 2021, in miljoenen euro’s
In 2021 is fors geïnvesteerd in de openbare ruimte en het bouwrijp maken van gronden. Omvangrijke investeringen hebben betrekking op het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de
Gemeente Amsterdam
8
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, planoverstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland en de inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3. In 2021 is € 93 miljoen aan proceskosten besteed, waarvan circa € 19 miljoen betrekking heeft op planvorming van toekomstige plannen. De reserve heeft een negatieve kasstroom van € 87 miljoen als gevolg van de uitname van € 90 miljoen die betrekking heeft op de besluitvorming van voorgaande voorjaarsnota’s en de afspraken bij het Coalitieakkoord ten behoeve van andere beleidsdoeleinden zoals het Klimaatfonds en Sprong over het IJ en een bijdrage aan de structurele bezuiniging. De positieve kasstroom van de grondexploitaties maakt de negatieve kasstroom van de reserve meer dan goed. Op fondsniveau is er in 2021 sprake van een positieve kasstroom van € 230 miljoen.
Inkomsten grondexploitaties Uitgaven grondexploitaties kasstromen grondexploitaties Inkomsten reserve Afdracht algemene middelen Overige uitgaven reserve kasstromen reserve Totaal
2021 (realisatie) 2022 2023 2024 2025 2026 656 398 391 499 399 420 -339 -378 -381 -369 -359 -363 317 20 10 130 40 57 41 36 30 31 31 31 -90 -55 -12 -18 -18 -18 -38 -69 -96 -77 -107 -114 -87 -88 -78 -64 -94 -101 230 -68 -68 66 -54 -44
Tabel: Kasstromen MPG 2022 t/m 2026, in miljoenen euro’s
Voor de komende jaren is de prognose dat de kasstroom van de grondexploitaties positief blijft, maar op fondsniveau overwegend negatief. De belangrijkste oorzaak hiervan is dat de overige uitgaven vanaf 2022 hoger zijn door onder andere bijdragen aan de Gaasperdammertunnel en Zuidasdok die rechtstreeks ten laste van de reserve van het VEF worden gebracht. In 2024 worden weer grote gronduitgiften verwacht bij Zuidas, daarom is de kasstroom voor dit jaar positief.
6 Vereveningsruimte Als gevolg van de hoge grondopbrengsten kon er meer winst worden genomen dan werd verwacht. Daartegenover staat dat er tot en met 16 februari 2022 voor € 164 miljoen aan nieuwe plannen met een financieel tekort een besluit is genomen. Voorbeelden zijn Amsteloever en de Lodewijk van Deysselbuurt. Hierdoor is de voorziening voor plantekorten toegenomen. Voor plannen met een tekort moet immers direct een voorziening worden getroffen voor het gehele tekort, terwijl met de winsten uit winstgevende plannen pas mag worden gerekend als deze zijn verdiend. De plannen die begin 2o22 nog voor de verkiezingen zijn vastgesteld (Hamerkwartier, IJdoornschoollocatie, Reigersbos en herziening Arenapoort) zijn ook meegenomen in de berekening van de vereveningsruimte, door vooruitlopend op de verwerking een reservering te treffen. Voor een aantal tekortplannen is door het Rijk een subsidie woningbouwimpuls toegekend. Er is een bijdrage van € 7 miljoen gedaan in 2 parken. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Het weerstandsvermogen is in 2021 toegenomen, van € 132 Gemeente Amsterdam
9
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
miljoen naar € 153 miljoen eind 2021 door de toevoeging van nieuwe plannen als Amsteloever en Lodewijk van Deysselbuurt en een hoger generiek risico van hoge inflatie bij lopende financieel tekort plannen. Reserveringen zijn middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben ten opzichte van het MPG 2021 plaatsgevonden: Bij de reserveringen is rekening gehouden met € 65 miljoen niet beschikbare vereveningsruimte van de in 2022 vastgestelde plannen tot en met 16 februari 2021 voor Hamerkwartier, Centrum Reigersbos, IJdoorn schoollocatie en herziening Arenapoort. De reservering van Zuidasdok is net als alle andere reserveringen gebaseerd op de nominale waarde en niet meer de netto contante waarde, hierdoor is de reservering 11 miljoen hoger. Nieuwe reserveringen zijn gevormd op investeringsbesluiten 2021 betreffende Buiteneiland, Spieringhorn, de Groene Hoven in Banne Noord en bijdragen aan subsidies voor woningcorporaties Strandeiland (€ 25 miljoen).
Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2021 kasstroom reserve: Indexering 17 Woningcorporaties 20 Incidentele afdracht algemene middelen -88 Structurele afdracht algemene middelen -2 Overige uitgaven -38 Totaal kasstroom Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen 265 Overige uitgaven en verrekeningen -21 Voorziening (incl. indexatie) -66 Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2021 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks Reservering Contactweg Overige reserveringen Nieuwe reserveringen 2021 Nieuwe reserveringen 2022 tot en met 16 februari 2022 Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte
2021 828
-91
178 87 914 -153 -270 -104 -2 -106 -25 -65 -50 -774 140
Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2021
Daarnaast is in de vorige Coalitieperiode (bij het Coalitieakkoord en de voor/najaarsnota 2019) besloten om € 400 miljoen uit het Vereveningsfonds te nemen. In 2019, 2020 en 2021 is hiervan € 347 miljoen gerealiseerd, er is nog € 50 miljoen gereserveerd (voor het jaar 2022). Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Gemeente Amsterdam
10
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 2 miljoen in 2021 tot € 18 miljoen vanaf 2024. Dit is in dit MPG verwerkt. In onderstaande grafiek wordt weergegeven hoeveel vereveningsruimte er naar verwachting per jaar beschikbaar komt. De huidige prognose laat zien dat er in 2022 meer ruimte ter beschikking zal zijn dan bij het MPG 2021 werd verwacht. In deze prognose is al rekening gehouden met het vaststellen van de plannen tot en met 16 februari 2022 en de bezuinigingsopgave die ten koste gaat van de vereveningsruimte. Er is nog geen rekening gehouden met plannen die nu in voorbereiding zijn en na 16 februari 2022 vastgesteld zullen worden. Eind 2020 is de gerealiseerde vereveningsruimte € 120 miljoen1, met de verwachting dat de ruimte in 2021 met € 18 miljoen zou toenemen. Daarbij werd nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen. Er is in 2021 en tot en met 16 februari 2022 voor € 133 miljoen aan nieuwe tekortplannen en reserveringen vastgesteld. Na vaststelling van deze plannen en de actualisaties zoals in het MPG zijn beschreven, is de gerealiseerde vereveningsruimte begin 2022 € 140 miljoen.
Grafiek: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2026 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf maart 2022)
De grondopbrengsten waren in 2021 hoger dan ooit. Voor 2022 en de jaren erna worden er, bij de huidige gunstige economische omstandigheden opnieuw hoge grondopbrengsten verwacht maar door het lagere geplande aanbod wordt in de komende twee jaren geen nieuwe piek zoals in 2021 in de opbrengsten verwacht. 1
In het MPG 2021 staat dat de gerealiseerde vereveningsruimte € 105 miljoen bedraagt. Na een correctie van de accountant is dit aangepast naar € 120 miljoen.
Gemeente Amsterdam
11
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Prognose ontwikkeling reserve MPG 2022 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari Indexering Winst en planafsluiting Woningcorporaties Aanwending reserveringen Incidentele afdracht algemene middelen Structurele winstafdracht algemene middelen Voorziening Overige uitgaven Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december Weerstandsvermogen Reserveringen Bovenplanse geraamde kosten Zuidasdok/Oostflank en Noord Coalitie akkoord uitnames Bestemde delen Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen per jaar op 1 januari
2020 898 18 132 21 -21 -153 -31 -36 -70 828 -132 -476 -100 -708 120
2021 828 17 265 20 -15 -88 -2 -66,7 -44 86 914 -153 -570 0 -50 -774 140
2022 2023 2024 2025 2026 914 877 835 921 934 18,3 17,5 16,7 18,4 18,7 85 73 196 137 159 13 7 8 8 8 -49 -78 -68 -83 -87 -53 -2 -12 -18 -18 -18 -15 -15 -15 -15 -15 -34 -34 -34 -34 -34 -37 -42 86 13 32 877 835 921 934 965 -156 -159 -163 -166 -169 -536 -464 -405 -330 -246 -25 -50 -75 -100 -125 -717 -673 -643 -596 -540 159 162 278 338 425 140
19
2
116
60
Tabel: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2026 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen na 16 februari 2022)
De ontstane vereveningsruimte is beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe financieel tekortplannen. Er zijn nu plannen in voorbereiding die gezamenlijk de komende twee jaar beslag zullen leggen op de vereveningsruimte. Bijvoorbeeld de ontwikkelbuurten, Centrum Nieuw West fase 2, Holendrecht en kleinere financieel tekort plannen. Daarnaast zullen er ook plannen worden vastgesteld met een positief saldo. Ook voor de jaren daarna zullen plannen met een tekort moeten worden vastgesteld om de gewenste gebiedsontwikkeling voort te kunnen zetten; er wordt vooralsnog uitgegaan van een benodigd bedrag van circa € 50 miljoen per jaar. Voor het maken van een complete stad met een daarbij behorende bereikbaarheid van de groeiende én de bestaande stad heeft het college mobiliteitsplannen vastgesteld. Deze investeringen zijn noodzakelijk voor de realisatie van woningen en commercieel programma, en voor de daarmee samenhangende toekomstige winstnemingen. Deels zijn deze investeringen juridisch planologisch voorwaardelijk. Er is een inhaalslag nodig voor de investeringen in de bereikbaarheid van reeds vastgestelde plannen. Bovenplanse investeringen worden als kosten opgenomen in een grondexploitatie, indien wordt voldaan aan de wettelijke criteria.
In het Besluit Begroting en Verantwoording (waarin vervolgens wordt verwezen naar de wet en besluit Ruimtelijke Ordening) is opgenomen dat in een grondexploitatie uitsluitend en alleen kosten mogen worden opgenomen ten behoeve van bovenplanse investeringen indien deze voldoen aan de PPT criteria (proportionaliteit, profijt en toerekenbaarheid van deze investeringen aan de grondexploitatie). Om de bijdragen aan de investeringen behorende bij deze mobiliteitsplannen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een
Gemeente Amsterdam
12
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren. Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen. Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten. De gerealiseerde vereveningsruimte is naar verwachting hoger dan de komende 5 jaar nodig is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Hierdoor is een incidenteel surplus ontstaan dat conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar komt voor aanvullende besluitvorming. Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad.
7 Surplus Vanwege de uitzonderlijk voorspoedige ontwikkeling in 2021 is er –gegeven de benodigde vereveningsruimte voor de voortgang van de gewenste gebiedsontwikkeling- sprake van een incidenteel surplus dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de actualisatie MPG 2021 werd aangekondigd dat bij dit MPG 2022 het surplus definitief zal worden berekend. Bij het AMPG werd uitgegaan van een indicatief surplus van € 50 miljoen. De positieve ontwikkeling in 2021 heeft geleid tot een verdergaande verbetering van de ruimte waardoor het surplus hoger uit zou komen, op € 82 miljoen. Maar inmiddels is na het opstellen van het AMPG voor € 36 miljoen besluiten genomen dat aanvullend ten laste is gegaan van de ruimte. Hierdoor valt het surplus uiteindelijk op € 46 miljoen uit. De reeds genomen besluiten die ten laste zijn gegaan van het surplus betreffen; - Een bijdrage aan de inpassing van een MLA in de Sluisbuurt (€ 8,5 miljoen). - Weesp, een bijdrage aan een geluidsscherm bij Weespersluis (€ 2,5 miljoen). - Duurzaamheidsambitie: Beng AMS (€ 20 miljoen); zowel de positieve en negatieve grondexploitaties zullen verslechteren als gevolg van hogere stichtingskosten. Echter, voor de negatieve plannen moet hiervoor direct de voorziening plantekorten worden opgehoogd, met naar verwachting € 20 miljoen. - Buurthuis K-Midden (€ 4 miljoen).
Berekening surplus vereveningsruimte eind 2023 nieuwe plannen met een financieel tekort t/m 2023 ruimte ontstaan eind 2021 reeds genomen besluiten
MLA Weesp BENG ams Buurthuis K-midden
Surplus
162 -80 82 -9 -3 -20 -4 46
Tabel: Berekening incidenteel surplus 2021
Per saldo resteert hiermee een incidenteel surplus van afgerond € 46 miljoen. Gemeente Amsterdam
13
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Bij de voorbereiding van de besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld wordt voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. Het bouwen van woningen binnen een complete stad vereist ook investeringen in bereikbaarheid en maatschappelijke voorzieningen buiten de grondexploitaties. Zonder deze investeringen kan de beleidsdoelstelling van het realiseren van een complete stad niet worden gehaald. Het incidentele surplus is alleen beschikbaar als aanvullende besparingen niet (direct en/of indirect) tot verhoging van de afdracht uit het Vereveningsfonds leidt. Jaarlijks zal bij het MPG worden bezien of er ook in de toekomst sprake kan zijn van een nieuw surplus. De toekomstige vereveningsruimte moet immers nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.
8 Aandachtspunten en risico’s Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om de woningvoorraad flink uit te breiden. Zij stelt daarbij hoge ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen zijn daardoor minder positief dan in het verleden en ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. Maar ook in de huidige plannen zijn deze ambities een aandachtspunt zowel in financieel opzicht, als betreffende beschikbare capaciteit. Er bestaat de komende jaren een aanzienlijk risico op hogere voorzieningen als de saldi van plannen met een tekort verslechteren. Marktontwikkelingen in relatie tot hoge ambities In het MPG wordt een raming gegeven van de verwachte vereveningsruimte voor de komende jaren die nodig is voor deze opgave. Het is belangrijk om te beseffen dat deze ruimte er nu nog niet is, maar nog moet worden verdiend. De geraamde grondopbrengsten worden alleen gerealiseerd als de verwachte erfpachtuitgiften aan de marktpartijen ook daadwerkelijk plaatsvinden. Op dit moment zien we dat de marktwaarden voor commercieel vastgoed en vrije sector woningen nog steeds toenemen. Aan de (bouw)kostenkant is eveneens sprake van prijsstijgingen. Per saldo nemen de grondprijzen voor kantoren en vrije sector woningen over het algemeen nog steeds toe.
De marktwaarden voor particuliere sociale huurwoningen en de middeldure huurwoningen zijn beperkt gestegen door de restricties die gelden voor deze woonsmaken. Daarom heeft het toenemen van de bouwkosten als gevolg van het bouwen van grotere woningen (kleiner dan 40 m2 is niet gewenst), de stijging van de bouwkosten en het eisen van extra duurzaamheidsmaatregelen doorgaans een direct negatief effect op de residueel berekende grondprijs. Voor deze prijssegmenten is bij deze actualisatie, als gevolg van een grotere woninggrootte dan ook een grondprijsdaling te zien. Voor sociale huurwoningen die gerealiseerd worden door woningcorporaties gelden de samenwerkingsafspraken met een minimale vaste grondprijs en bouwen volgens het geldende beleid. Op enkele specifieke locaties waar extra bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen zijn gevraagd (Buiksloterham en Strandeiland) is een incidentele subsidieregeling afgesproken. Als gevolg van de rentestijging kan de vraag naar woningen dalen als toekomstige bewoners de hypotheek niet rond krijgen.
Gemeente Amsterdam
14
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Onlangs is voor een aantal tenders een ambitiebonus vastgesteld waarbij marktpartijen een lagere grondprijs betalen als ze extra ambities realiseren. Voor transformaties is er een tijdelijke transformatie-impuls vastgesteld, waarbij erfpachters ook een lagere grondprijs betalen voor de betaalbare woningen. Als hier gebruik van wordt gemaakt betekent dit lagere grondopbrengsten. Mede door de coronacrisis is de onzekerheid binnen de commerciële markt toegenomen; de inschatting van de vraag naar kantoorruimte voor de komende jaren heeft een zeer grote bandbreedte. De coronacrisis heeft tot nu toe weinig effect op de grondprijs gehad, de grondprijs voor kantoren is zelfs verder toegenomen, tegen de verwachting in. Aanvangsrendementen op de beste locaties dalen. Vanwege de schaarste aan geschikte hoogwaardige locaties zal de druk op de Amsterdamse kantorenmarkt aanwezig blijven en liggen verdere stijgingen van huurprijzen en dalingen van rendementspercentages in het verschiet. Waarschijnlijk is door de lage rente investeren in commercieel vastgoed nog steeds interessant. Nu de inflatie snel oploopt, en de rente stijgt is het waarschijnlijk dat daarmee investeringen zullen worden afgeremd. Ook zou de trend tot meer thuiswerken kunnen leiden tot een vraaguitval van kantoorruimte. Echter is daarvan op dit moment nog geen indicatie.
De inkomsten van commercieel vastgoed hebben een zeer groot aandeel binnen het fonds (circa 30%) en ontwikkelingen van de afzet hebben dus een direct groot effect op de vereveningsruimte. Alle bovenstaande ontwikkelingen zijn een risico voor de toekomstige grondopbrengsten. Een ander risico is dat de prognose voor de winstnemingen vanaf 2023 afhankelijk is van een klein aantal omvangrijke gronduitgiften (met name binnen het kantoren segment). Als de uitgifte van een of meer van deze kavels vertraagt of niet doorgaat, heeft dit direct een negatief effect op de jaarlijkse toename van de vereveningsruimte. Ten slotte is het onzeker wat het effect zal zijn van de coronacrisis, de hoge langdurige inflatie en de rentestijging. Grootte van woningen en eeuwigdurende Middeldure huur De grondprijzen voor de middeldure huur- en (particuliere) sociale huurwoningen staan onder druk. Dit als gevolg van de woninggrootte die wordt gevraagd (en in hoeverre de woning nog een marktconforme prijs oplevert) die aansluit bij het beleidsmatige uitgangspunt van >40 of >70 m² voor middel dure huur woningen of een marktconforme grootte voor particulier sociale huur. Doordat de huur is gemaximeerd kan de marktwaarde maar beperkt stijgen, terwijl een stijging van de kosten of het bouwen van extra vierkante meters wel tot extra stichtingskosten leidt.
Het is een risico dat de grondprijzen voor middeldure huur en sociale huurwoningen hierdoor ook in de komende jaren net als in 2021 lager uitkomen. De grondopbrengsten voor middeldure huur zijn in de grondexploitaties gebaseerd op een uitpondtermijn van 25 jaar. Bij eeuwigdurende middeldure huur is een lagere grondprijs van toepassing. Omzetting van programma betekent daarom minder grondopbrengsten. Het afgelopen jaar is deze omzetting al op een aantal locaties verwerkt. Als dit in de toekomst vaker gebeurt is dat een risico voor de grondopbrengsten.
Gemeente Amsterdam
15
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Complexiteit van de plannen In de toekomstige plannen wordt gebouwd in hoge dichtheden en het programma moet vaak worden ingepast in een dichtbebouwde omgeving. Vaak zijn het complexe transformatie projecten met versnipperd eigendom en ontwikkelbuurten waarin hoge ambities worden nagestreefd en waarbij veel tijd en energie wordt gestoken in participatie met de buurt. Daarnaast zijn de juridisch-planologische procedures complex en risicovol. Door de toegenomen complexiteit is steeds meer inzet van de gemeente nodig om plannen te ontwikkelen en is de doorlooptijd van projecten langer. Dit zorgt voor hoge proceskosten. Bovenplanse investeringen in bereikbaarheid en groen In de komende 5 tot 15 jaar moeten investeringen in de infrastructuur, groen en water worden gedaan die noodzakelijk zijn voor meerdere lopende en toekomstige grondexploitaties en/of voor zowel de bestaande als de groeiende stad. Deels zijn deze investeringen juridisch planologisch voorwaardelijk voor reeds vastgestelde plannen. Bij het nemen van investeringsbesluiten in het verleden was niet altijd direct bekend welke bovenplanse investeringen in de toekomst nodig zouden zijn in combinatie met de daaropvolgende plannen. Als deze bij het nemen van het investeringsbesluit wel bekend waren geweest, waren ze destijds al in de grondexploitatie opgenomen.
Met meerdere investeringsbesluiten in een gebied vraagt dit op een hoger schaalniveau om investeringen in bereikbaarheid en groen die voorwaardelijk zijn voor het realiseren van het totaal aan woningen en commercieel programma. Er is zelfs een inhaalslag nodig voor plannen die al in uitvoering zijn, zoals IJburg/Zeeburgereiland, maar ook in Noord is het kantelpunt in zicht. Deze investeringen zijn voorwaardelijk, zonder deze investeringen is het uitvoeren van reeds goedgekeurde plannen niet mogelijk. De ingrepen en de bijbehorende kosten komen steeds beter in beeld en de komende 5 jaar zullen diverse uitvoeringsbesluiten aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Voor de bereikbaarheidsopgave zijn de afgelopen periode mobiliteitsplannen per gebied opgesteld voor Noord, Zuidoostflank, Nieuw-West, Haven-Stad Zuid en Sloterdijk II. Voor deze kosten is veelal sprake van een gemengde dekking vanuit middelen uit de grondexploitatie/VEF, het Stedelijk Mobiliteitsfonds en de middelen van de Vervoerregio. De bovenplanse investeringen raken immers niet enkel de bereikbaarheid van het project, maar van de gehele stad en of regio. De komende jaren moet gerekend worden met aanzienlijke bijdragen aan de investeringen vanuit de grondexploitaties. Het wettelijke kader vanuit de BBV bepaalt welke kosten aan de grondexploitaties mogen worden toegerekend.
Om de bijdragen aan de bovenplanse investeringen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling correct vorm te geven is in de meerjarenreeks van het MPG 2022 uitgegaan van een jaarlijkse reservering van € 25 miljoen vanaf 2022, die beschouwd moet worden als een correctie op de geraamde winstnemingen in die jaren. Hiermee wordt voorkomen dat als gevolg van de volgens de BBV verplichte methodiek reeds winsten moeten worden genomen zonder dat wordt gerekend met het aan de grondexploitaties toerekenbare deel van de bovenplanse investeringen. Als de bovenplanse investeringen bekend waren geweest op het moment dat het investeringsbesluit werd genomen waren deze kosten namelijk in de grondexploitatie opgenomen en werd er de komende jaren ook minder winst genomen. De daadwerkelijke kredietbesluiten worden pas genomen bij de specifieke uitvoeringsbesluiten over de infrastructurele projecten, waarbij vanzelfsprekend ook de projecten op noodzakelijkheid worden beoordeeld.
Gemeente Amsterdam
16
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
Als vanuit de winstnemingen van deze grondexploitaties dit geld niet wordt gereserveerd neemt het risico toe de grondexploitaties de toekomstige benodigde bijdragen niet meer kunnen dragen, wat een risico is voor de woningbouwproductie en winstnemingen in de verdere toekomst. Maatschappelijke voorzieningen De grondexploitatie is in essentie bedoeld voor grondproductie, en niet voor de bouwkosten van vastgoed. Indien er sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling kan vanuit de grondexploitatie/het Vereveningsfonds worden bijgedragen aan meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Kosten worden met name veroorzaakt omdat in hoge dichtheden wordt gebouwd en compact bouwen duurder is dan de normvergoeding die beschikbaar wordt gesteld voor de bouw. Zo moeten bijvoorbeeld gymzalen op verdieping worden gebouwd en fietsenstallingen ondergronds. Er is vaak een bijdrage nodig omdat er generieke bestuurlijke ambities worden meegegeven aan de projecten. Zo worden bijvoorbeeld aan de maatschappelijke voorzieningen dezelfde bovenwettelijke duurzaamheidsmaatregelen gevraagd als aan de marktpartijen.
Omdat deze generieke ambities niet zijn vertaald in beleid en daardoor (nog) niet zijn verwerkt in de (norm)vergoedingen die vanuit de algemene middelen beschikbaar worden gesteld voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, worden deze meerkosten incidenteel bij wijze van uitzondering vanuit de grondexploitatie/het Vereveningsfonds vergoed. Vastgoedbijdragen horen echter niet in de grondexploitatie. De vergoeding voor bouwkosten voor maatschappelijke voorzieningen behoren de gemeentelijke ambities mogelijk te maken. De wijze waarop de vergoedingen worden bepaald vraagt in dit verband nader onderzoek. Zuidasdok Het budgettekort voor het programma Zuidasdok is berekend op ca. € 1,2 miljard. Rijk en regio zijn in gesprek over de invulling van het advies om, buiten de afspraken in de Bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eenmalige extra budgetbijdrage te doen. De kostenraming kent een forse bandbreedte die samenhangt met de fase, de lange looptijd, de complexiteit van Zuidasdok en de bijbehorende onzekerheden. De gezamenlijke opdrachtgevers hebben vorig jaar besloten om de onderlinge afhankelijkheden binnen het project te verminderen door het project in werkpakketten uit te voeren in plaats van één integraal werk. Deze worden opnieuw in deelprojecten aanbesteed binnen het programma Zuidasdok.
Het afgelopen half jaar heeft de aanbestedingsprocedure voor de openbaar vervoer terminal plaats gevonden. Op 26 augustus jl.is de opdracht voor de eerste contractfase gegund. Energieneutraal bouwen De wens bestaat om energieneutraal te bouwen in Amsterdam (BENG AMS) en dit ook in het omgevingsplan op te nemen. Door BENG AMS publiekrechtelijk vast te leggen in het Omgevingsplan wordt het onderdeel van de stichtingskosten wordt dit verwerkt in de grondprijzen. De inkomsten uit lopende grondexploitaties nemen af op basis van de ambitieuzere BENG AMS per 2023. De verwerking van deze ambitie leidt tot hogere stichtingskosten en neerwaartse aanpassing van toekomstige grondwaarden. Bij negatief geraamde plannen leidt dit direct tot een verslechtering van het totaal van de plansaldi van naar schatting € 20 miljoen ten laste van de reserve van het Vereveningsfonds en de vereveningsruimte. Bij de positief geraamde
Gemeente Amsterdam
17
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
plannen zullen de lagere inkomsten leiden tot meer geleidelijke jaarlijkse lagere tussentijdse winstnemingen van circa € 5 miljoen per jaar. Het is nog onduidelijk welke effecten de energietransitie in de toekomst met zich meebrengt voor de reeds vastgestelde grondexploitaties. Ophoging bodem De ontwateringsdiepte van 90 cm is in de Omgevingsvisie als ambitie benoemd. Voor toekomstige grondexploitaties kan dit extra kosten betekenen. Bij uitleglocaties is dit relatief eenvoudig, maar bij organische gebiedsontwikkeling zoals bij transformatieprojecten waar kavelgewijs wordt ontwikkeld is dat lastiger. Indien blijkt dat bestaande plannen moeten worden aangepast, kunnen de kosten flink oplopen, mede als gevolg van vertragingen, proceskosten en ontwerpkosten. Bezuinigingen Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, bovenop de incidentele afdrachten conform eerdere besluitvorming en de bij dit MPG voorgestelde afdracht van het incidentele surplus. De consequentie daarvan is een opdracht voor een structureel winstgevend grondbedrijf. Deze vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is onder andere afhankelijk van marktontwikkelingen en bestuurlijke keuzes.
Om deze structurele afdracht zeker te stellen kan het nodig zijn in de toekomst bestuurlijke keuzes hierop aan te passen. Bijdragen Rijk Tegenover de genoemde onzekerheden bestaat de kans op het krijgen bijdragen van het Rijk, die de woningbouw wil stimuleren. VPB Vanaf 2019 is het grondbedrijf (alle actieve grondexploitaties) belastingplichtig naast andere belastingplichtige activiteiten binnen de gemeente. De gemeente doet centraal aangiften over alle winstgevende ondernemingstaken. De gemeente Amsterdam wil zoveel mogelijk de werkwijze volgen die andere gemeentelijke grondbedrijven al in 2016 hebben gevolgd. Veel gemeentelijke grondbedrijven zijn in 2016 al belastingplichtig geworden bij het ingaan van belastingplicht voor het Grondbedrijf. De werkwijze die deze gemeenten hebben gevolgd is vastgelegd in een model vaststellingovereenkomst. Op basis van deze openingsbalans wordt verwacht dat voor de eerste jaren na invoering van de VPB-plicht in beperkte mate VPB hoeft te worden betaald. Een vergelijkbaar patroon is ook zichtbaar bij gemeentelijke grondbedrijven die eerder dan 2016 VPB-plichtig werden. In 2021 is overleg geweest met de Rijksbelastingdienst voor een vaststellingsovereenkomst waarbij de openingsbalans centraal staat. Dit overleg zal in 2022 worden voortgezet.
De omvang van de fiscale openingsbalans en de te betalen jaarlijkse VPB vanaf 2019 hangt af van de uiteindelijke definitieve afspraken die zullen worden gemaakt met de Rijksbelastingdienst.
Gemeente Amsterdam
18
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022
15 maart 2022
9 Conclusie De in 2021 gerealiseerde vereveningsruimte is hoger dan werd verwacht bij het MPG 2021 en is de komende jaren ruim voldoende voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. Hierdoor is een incidenteel surplus (boven op de vereveningsruimte die nodig is voor de vaststelling van nieuwe grondexploitaties met een tekort en de voortgang van de gebiedsontwikkeling) ontstaan van € 46 miljoen dat beschikbaar komt voor aanvullende integrale besluitvorming binnen de gemeente. Bij de voorbereiding besluitvorming over het nieuwe investeringsstelsel is de intentie uitgesproken dat het surplus beschikbaar gesteld voor investeringen in andere programma’s samenhangend met groei van de stad. Het bouwen van een complete stad vereist immers ook investeringen in bereikbaarheid en maatschappelijke voorzieningen buiten de grondexploitaties. Dit incidentele surplus is mogelijk vanwege de uitzonderlijke resultaten in het afgelopen jaar. Het is essentieel dat wordt beseft dat de toekomstige vereveningsruimte nog moet worden verdiend en afhankelijk is van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.
Bij de berekening van het surplus is ervan uitgegaan dat de invulling van aanvullende bezuinigingen niet neerslaat in een additionele structurele afdracht vanuit het Vereveningsfonds.
Gemeente Amsterdam
19