BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2026.pdf

2025

Reserves Vereveningsfonds 1 januari 2025

885

Mutaties reserve: Indexering Realisatiestimulans Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Afdracht aan reserve Schaalsprong Overige uitgaven Overdracht deel van de reserve Zuidas aan Schaalsprong

19 27 15 -10 -12 -39 -163

Totaal mutaties reserve Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven Voorziening plantekorten

-163 72 -7 -89

Totaal interne verrekeningen binnen het VEF:

-24

Afname (-) of Toename (+) reserves

-187

Reserves Vereveningsfonds 31 december 2025

698

Weerstandvermogen

214

Realisatiestimulans

27

Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks

107

Samengevoegde reserveringen

87

Bovenplanse investeringen

93

Bodemsanering

41

Buiteneiland

25

Gaasperdammerweg

27

Overige reserveringen

53

Bestemde delen

674

Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

25

Tabel: Reserve en beschikbare vereveningsruimte per 1 januari 2026

De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht, de rijkssubsidies zijn in hoofdstuk 4 toegelicht.

Gemeente Amsterdam

25

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Mutaties reserve De reserve is afgenomen van € 885 miljoen begin 2025 naar € 698 miljoen eind 2025. De mutaties van de reserve betreffen de volgende posten: - De indexatie: Er wordt vanuit de algemene middelen een jaarlijkse indexatievergoeding ontvangen op de reserve (afgerond € 19 miljoen). Voor de reserves wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. - Realisatiestimulans: Op basis van afgerond 3.900 start bouw van betaalbare woningen is € 27 miljoen toegevoegd aan de reserve. - Woningcorporaties: In de samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties is overeengekomen dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds. Bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. In 2025 is voor het bovenstaande in totaal € 15 miljoen ontvangen. - Afdracht aan de algemene middelen: In het Coalitieakkoord 2022-2026 is besloten dat structureel geld uit het Vereveningsfonds wordt onttr0kken voorafgaand aan de winstnemingen en zonder dat het zeker is dat de inkomsten en de tussentijdse winstnemingen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Op basis van Voorjaarsnota 2025 is de afdracht verlaagd. In 2024 is € 18 miljoen afgedragen en in 2025 € 10 miljoen. Vanaf 2026 wordt jaarlijks € 12 miljoen structureel afgedragen aan de algemene middelen. - Afdracht aan reserve Schaalsprong investeringen: Bij de Voorjaarsnota 2023 is besloten dat vanaf 2024 jaarlijks tot en met 2037 € 12 miljoen aan de reserve Schaalsprong investeringen zal worden afgedragen. - Overige uitgaven; dit betreft voornamelijk overhead en apparaatskosten. En de eenmalige overdracht van het Zuidasdok á € 163 miljoen.

Interne verrekeningen Een verslechtering van de saldi van de grondexploitaties betekent voor negatieve plannen een verhoging van de voorziening plantekorten, dat direct leidt tot minder vereveningsruimte. Voor positieve plannen betekent de verslechtering van de saldi minder winstnemingen op de middellange termijn. Bij de berekening van de winstnemingen voor de positieve plannen is rekening gehouden met de nu al zichtbare vertraging van toekomstige gronduitgiften als gevolg van netcongestie en de onzekere huidige economische omstandigheden waarmee ontwikkelaars en erfpachters te maken hebben. De verrekeningen met de grondexploitaties zijn: -

Winstnemingen en planafsluitingen. De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. In aanvulling daarop wordt ook rekening gehouden met de projectspecifieke risico’s. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. De winstnemingen en planafsluitingen zijn in 2025 € 72 miljoen positief.

Gemeente Amsterdam

26

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

Planafsluitingen en winstnemingen MPG 2026 Prognose MPG 2025 Verschil

7 april 2026

2025

2026

2027

2028

2029

Totaal

2030

Realisatie 72 52 20

50 50 0

35 50 -15

35 50 -15

35 50 -15

227 252 -25

35

Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

Na 2026 en verder is de geprognotiseerde winstneming op € 35 miljoen per jaar geraamd. Dit is gewijzigd ten opzichte van het MPG 2025. De afdrachten en het sparen voor bovenplanse infrastructuur is ook bijna € 50 miljoen per jaar. Er komt daarom de komende jaren naar verwachting geen nieuwe vereveningsruimte bij en de financiële buffers nemen af. -

Voorziening plantekorten. De voorziening plantekorten is in 2025 fors gestegen vooral door de verslechtering door Hamerkwartier, zie hiervoor hoofdstuk 4. Overige uitgaven en verrekeningen Dit betreft voornamelijk overhead en uitgaven die rechtstreeks van het Vereveningsfonds gaan en anderzijds uitgaven in de gebiedsontwikkeling zoals het Zuidasdok die met de reserve wordt verrekend.

De Reserve met de daarvan bestemde delen Binnen de reserve wordt vervolgens rekening gehouden met een weerstandsvermogen en reserveringen. Wat overblijft is de vereveningsruimte. Weerstandsvermogen Het benodigde weerstandsvermogen is in 2025 afgenomen, van € 239 miljoen (begin 2025) naar € 214 miljoen (eind 2025). Dit komt doordat de risico’s voor de komende jaren aan het eind van 2025 hoger worden ingeschat dan in het begin van het jaar werd verwacht en verslechteringen in financieel tekort plannen zijn opgetreden. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. De buffer moet zodanig groot zijn dat de gebiedsontwikkeling gedurende een periode van 4 jaar verantwoord kan worden afgebouwd en op een minimumniveau kan worden voortgezet. Er is een reservering nodig voor projectspecifieke risico’s in negatieve grondexploitaties of grondexploitaties die het risico hebben om te slaan naar een negatief saldo. Voor de positieve grondexploitaties kunnen de projectspecifieke risico’s in principe binnen het saldo worden opgevangen. Daarnaast wordt rekening gehouden met opnieuw autonome verslechteringen (deze wisselen nogal in de afgelopen jaren), lagere grondwaarden in het middensegment, hogere belastingen, mogelijke terugbetaling van rijkssubsidies en verwachte stijging van de omslagrente.

Reserveringen - Bij reserveringen gaat het om middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok (van oorsprong gebaseerd op basis van de BOK uit 2012) die dit jaar is overgegaan naar de reserve Schaalspronginvesteringen, en grote voorinvesteringen Gemeente Amsterdam

27

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. Op basis van het MPG 2023 zijn een 6 tal reserveringen samengevoegd om flexibel in te kunnen zetten bij risico’s waardoor plannen met een negatief saldo kunnen verslechteren. Dit bedrag van € 122 miljoen is nodig om de komende jaren de hoge risico’s en grote onzekerheden van de gebiedsontwikkeling te dekken. Deze reservering zal de komende jaren worden ingezet om het effect van de lagere winstnemingen op te kunnen vangen dat ontstaat door het naar achteren schuiven van een groot deel van de commerciële gronduitgiftes als gevolg van netcongestie. Inmiddels is € 35 miljoen ingezet waardoor de resterende reservering op € 87 miljoen uitkomt.

Vereveningsruimte De reserve verminderd met de bestemde delen is de vereveningsruimte die vrij besteedbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort die in voorbereiding zijn. De vereveningsruimte is afgenomen van € 41 miljoen begin 2025 naar € 25 miljoen eind 2025. De voorziening plantekorten kwam fors hoger uit door de verslechtering van de plannen van vooral Hamerkwartier, maar ook voor meerdere financieel tekort plannen en het nieuwe plan Wildemanbuurt 2.0. Dit heeft een beslag gelegd op de buffers van het weerstandsvermogen en de samengevoegde reservering van bijna € 40 miljoen. De financieel administratieve aanpassingen die de afgelopen jaren zijn genomen waren voldoende om tot en met 2025 de nieuw toegevoegde tekortplannen te dekken. De financiële gevolgen als gevolg van de sterke vertraging in de commerciële gronduitgiften door netcongestie trekt een grote wissel op het Vereveningsfonds die niet zonder meer kan worden opgevangen. Netcongestie is een kwestie van tijd maar de horizon en de diepgang van het effect van deze netcongestie is onzeker. Het raakt de gebiedsontwikkeling en alle energietransities (van gas naar stroom) in Nederland hard en ook in Amsterdam.

Niet alleen commercieel vastgoed wordt geraakt maar ook maatschappelijke voorzieningen, plinten bij woningen, benodigde supermarkten en mogelijk zelfs woningbouw zoals in andere delen van het land gaande is. Om de huidige vereveningsruimte ook de komende jaren op peil te houden rest op dit moment niets anders dan het aanspreken van de buffers die in het verleden zijn opgebouwd voor risico’s. Om de vereveningsruimte tot en met 2030 op peil te houden en te kunnen blijven investeren in gelijke kansen zal beroep worden gedaan op de in 2023 samengevoegde reserveringen die zijn gevormd voor onvoorziene risico’s. Hiermee kan de periode van netcongestie voor de komende 5 jaren worden opgevangen. Zolang de vertraging van commerciële gronduitgiften aanhoudt is er niet meer dan € 25 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen met een financieel tekort. In de prognose is rekening gehouden met de afdracht aan de algemene middelen zoals bij het coalitieakkoord en de daaropvolgende voorjaarsnota’s is besloten. Er is geen rekening gehouden met schaalspronginvesteringen zoals bruggen over het IJ, metrolijnen of een hogere bijdragen aan het Zuidasdok dan in de Bestuursovereenkomst met het Rijk (BOK) is afgesproken. En er is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van plannen die nu in voorbereiding zijn.

Gemeente Amsterdam

28

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Inzet vereveningsruimte Begin 2026 is er € 25 miljoen vereveningsruimte beschikbaar voor de komende 5 jaar om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is. Voor plannen met een financieel tekort moet direct bij de vaststelling de voorziening plantekorten worden opgehoogd, en leggen daarmee direct een beslag op de vereveningsruimte. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 25 miljoen en € 40 miljoen.      

G-buurt Entreegebied Gulden Winckel Kolenkitbuurt Noord en Midden Amstel 3 na 2030 Overige kleine plannen Meer en Vaart

Het blijft passen en meten binnen de beschikbare ruimte en bijsturen zodat de plannen niet duurder worden. Het uitgangspunt dat de stedelijke plannen worden ontworpen volgens het principe ‘Gewoon Goed’ en het sturen op uitvoerings- en proceskosten blijft van groot belang. Er is geen ruimte voor extra ambities die meer geld kosten. Het is ook van belang dat de positieve plannen worden vastgesteld om op langere termijn het Vereveningsfonds en de vereveningsruimte financieel te versterken. De positieve plannen die nu in voorbereiding zijn:  Baaibuurt West  Strandeiland inrichting Fase 2  Kenniskwartier (middengebied)  Schinkelkwartier  Holterbergwegdistrict  De Nieuwe Kern deelgebied voormalig NS grond  Weespertrekvaart Zuid (en OuderAmstel) Een nieuwe grootschalige gebiedsontwikkeling met grote opbrengst potentie zoals de Zuidas is niet in het vooruitzicht en nieuwe plannen in hoge mate gericht op commerciële uitgiften hebben minder kans van slagen door netcongestie. Positieve plannen zorgen pas op termijn (circa 5 jaar), op het moment dat winst wordt genomen, voor een positief effect op de vereveningsruimte als ze geen last hebben van netcongestie. Daarbij moet worden opgemerkt dat de vereveningsruimte nog moet worden verdiend, de gemeente zelf geen woningen of commercieel vastgoed bouwt, en dat de vereveningsruimte zeer gevoelig is voor economische ontwikkelingen.

Al deze plannen zijn nodig om op termijn de woningprogrammering op niveau te houden. Voorts zijn deze toekomstige plannen van belang om eind 2030 de woningaantal te halen die in de beschikkingen van de verschillende rijksubsidies zijn opgenomen. Gemeente Amsterdam

29

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

6 Waarde van de portefeuille De waarde van de portefeuille is na 2019 met bijna een miljard is afgenomen en nog slechts 50% is van het saldo in 2019. Op dit moment is de waarde weer gelijk aan het niveau van na de crisis in 2013. De oorzaken van deze afname in de periode vanaf 2019 zijn: - Verslechterde saldi als gevolg van economische ontwikkelingen (hoge prijzen, lagere grondwaarden). In 2025 zien we een herstel door lagere kosten dan waar in de prognose mee was gerekend en hogere grondwaarden. Eind 2025 vlakt deze ontwikkeling weer af. - Nieuw toegevoegde plannen zijn vaker negatief. - Verschuiving naar plannen met 80% betaalbare woningen in plaats van de 70% vrije sector woningen voor 2018. - Ingrijpende herzieningen zoals Buiksloterham, Sloterdijk Centrum en verslechteringen bij het Hamerkwartier en Parnassusweg Vitrim. - Winstnemingen uit positieve plannen uit het verleden (grotendeels afgedragen aan de algemene middelen). Alle saldi van de grondexploitaties bij elkaar opgeteld is € 946 miljoen (Netto Contante Waarde inclusief de boekwaarde). Dit is iets hoger dan bij het MPG 2025, maar dat komt hoofdzakelijk doordat de kosten van het ZuidasDok zijn overgeheveld van het Vereveningsfonds naar de reserve Schaalsprong. Dit zijn nog steeds kosten voor de gemeente.

Om de waarde van de portefeuille uit te drukken moet ook rekening gehouden worden met de risico’s waar de gebiedsontwikkeling mee te maken heeft. De optelsom van de saldi van de plannen verminderd met de risico’s, is de waarde van de portefeuille.

Optelsom saldi plannen (NCW) Risico's (zie bijlage 1B)

MPG2026

MPG2025

Verschil

946

865

81

-1.041

-900

-141

Reserveringen en voorzieningen

745

905

-160

Netto waarde portefeuille

650

870

-220

Tabel: Opbouw waarde portefeuille met stelposten MPG 2025 en MPG 2026

De risico’s zijn met € 141 miljoen toegenomen. De grootste toename zit in de risico’s dat de grondwaarden voor middeldure huurwoningen verder dalen, de projectspecifieke risico’s en een stijging van de omslagrente. Er wordt rekening gehouden met netcongestie, niet alleen wordt rekening gehouden met vertraging maar ook wordt rekening gehouden met aanvullende kosten om tijdelijke maatregelen te nemen. Ook een stijging van de uitvoeringskosten is een groot risico. Tegenover de risico’s van € 1.041 miljoen, waarbij met lagere inkomsten en hogere uitgaven rekening wordt gehouden, staan de gevormde reserveringen en voorzieningen van € 745 miljoen. Hiermee komt de waarde van de portefeuille uit op afgerond € 650 miljoen (netto contante waarde). Dat betekent een verslechtering van € 220 miljoen ten opzichte van de waarde van de portefeuille in het MPG 2025.

Gemeente Amsterdam

30

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

De optelsom is nog steeds positief. Echter, van deze waarde is € 49 miljoen per jaar nodig voor de afdrachten aan de algemene middelen/reserve Schaalsprong investeringen en voor de bovenplanse bereikbaarheid. Om de vastgestelde plannen te kunnen blijven uitvoeren en aan de reeds gemaakte afspraken met betrekking tot de afdrachten te kunnen voldoen, worden de risicoreserveringen ingezet. Ook wordt voorgesteld om de Realisatiestimulans, een subsidie van het Rijk voor de bouw van betaalbare woningen in te zetten. Het totaal ziet er dan als volgt uit: Prognose verdienvermogen Vereveningsfonds MPG 2026 (* € 1 miljoen) Prognose verdienvermogen MPG 2025 (15 jaar)

870

Verslechtering MPG 2025 - MPG 2026

-220

Inzet Realisatiestimulans

+100

Prognose verdienvermogen MPG 2026 (15 jaar) Omvang risico's zoals netcongestie nog onbekend

750 (excl. € extra risico's)

Tegenover het verdienvermogen staan de bestedingen: Bestedingen: afdrachten en sparen bovenplans (15 jaar)

740

Conclusie: het verdienvermogen is nagenoeg geheel nodig voor de bestedingen de komende 15 jaar. Reeds gemaakte afspraken die beslag leggen op het verdienvermogen (* € 1 miljoen) Afdracht € 12 miljoen per jaar aan de algemene middelen (gedurende 15 jaar)

-180

Afdracht reserve schaalsprong (€ 12 miljoen per jaar t/m 2037)

-140

Kosten aan bovenplanse bereikbaarheid (€ 25 miljoen per jaar sparen)

-350

Risico Zuidasdok

-70

Totaal beslag reeds gemaakte afspraken

-740

De prognose van het verdienvermogen van de grondexploitaties is verslechterd van € 870 miljoen begin 2025 naar € 750 miljoen begin 2026. De prognose van het verdienvermogen lijkt nu te weinig om aan onderstaande afspraken te kunnen voldoen. Er moet daarom worden bijgestuurd.  De afdrachten aan de Algemene Middelen van € 12 miljoen per jaar. Voor de komende 15 jaar is dit € 180 miljoen.  De afdracht aan de reserve Schaalsprong van € 12 miljoen per jaar t/m 2037: € 140 miljoen.  Bestuurlijke afspraken Zuidasdok (risico € 70 miljoen). Onderbouwing zie bijlage 1b.  Bij het MPG 2022 is besloten om jaarlijks € 25 miljoen per jaar in het Vereveningsfonds apart te zetten voor kosten ten behoeve van bereikbaarheid buiten de plannen die volgens de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) proportioneel toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Er is nog geen besluit genomen over de uitvoering van deze maatregelen. Wel zijn deze nodig voor reeds vastgestelde plannen in de gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld IJburg) en is de uitvoering van deze maatregelen voor 2030-2034 nodig als voorwaarde voor het behouden van de rijksmiddelen. De komende 15 jaar wordt er, indien mogelijk, € 350 miljoen gespaard voor o.a.

Cruciale mijl op het Zeeburgereiland, het doortrekken van de Sloterweg en de fietsbrug over de Schinkel, de Van Hasseltzone, het busstation Bijlmer Arena, de HOV Sloterdijk – CS en de HOV ZaanIJ). Volgens de huidige ramingen zijn de benodigde investeringen vanuit de regio € 1 tot € 1,5 miljard. Voor het totaal

Gemeente Amsterdam

31

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

van deze investeringen is nu geen zicht op dekking vanuit het investeringsdomein Openbare Ruimte en Mobiliteit (ORM)/programma Stadsverbetering, het Vereveningsfonds/grondexploitaties en de BDU gelden van de Vervoerregio Amsterdam. De € 25 miljoen vereveningsruimte (zie vorige hoofdstuk) die begin 2026 beschikbaar is, is reeds gerealiseerd. Het toekomstige verdienvermogen van € 750 miljoen is nagenoeg geheel nodig voor de reeds gemaakte afspraken. Er ontstaat de komende 15 jaar geen extra vereveningsruimte voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort. In het verdienvermogen is nog geen rekening gehouden met omvangrijke risico’s als bijvoorbeeld de netcongestie ook de woningbouw raakt. Hoe lang kan worden voldaan aan de reeds gemaakte afspraken is afhankelijk van de mate waarin deze extra risico’s gaan optreden. De waarde moet sowieso nog worden verdiend, wat lastig is met het hoge risicoprofiel door de onzekere tijden waarbij zowel bij de kosten als de inkomsten de prijzen kunnen dalen en stijgen. De pieken en dalen van de afgelopen jaren zullen zich naar verwachting blijven voordoen omdat veel onzekerheid bestaat over de verdere ontwikkelingen voor de gebiedsontwikkeling.

Externe factoren zoals netcongestie, stikstof & Co2 reductie, duurzaamheidseisen en maatregelen voor de waterhuishouding leiden tot vertraging omdat ontwikkelaars in de huidige onzekere tijden aarzelen om in te stappen.

Gemeente Amsterdam

32

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

7 Gevoeligheden en risico’s De algemene ontwikkelingen zoals beschreven in hoofdstuk 2 kunnen een financieel effect hebben op het Vereveningsfonds. Ook de hoogte van de rente en de inflatie zijn zeer gevoelig voor mondiale ontwikkelingen en bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De laatste jaren zijn heftige schommelingen te zien en de onzekerheden voor alle partijen in de gebiedsontwikkelingen zijn groot. Met een langdurige omvangrijke portefeuille moeten we rekening houden met deze grote fluctuaties. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en daling van de grondwaarden. Het grootste knelpunt voor de komende 10 jaar wordt veroorzaakt door netcongestie die de omvang van de reservepositie naar verwachting in ernstige mate aantast. In dit hoofdstuk worden scenario’s gepresenteerd om te verkennen of het Vereveningsfonds prudent genoeg is om tegenvallers op te vangen. Risicoreserveringen De belangrijkste indicator voor de blijvende betaalbaarheid van de gebiedsontwikkeling wordt bepaald door de omvang van de reservepositie. Voor een robuust Vereveningsfonds zijn er de volgende prudente maatregelen: - Tegenover de financieel tekortplannen staat een voorziening plantekorten.

Deze kan niet worden ingezet bij verslechteringen maar zorgt er wel voor dat de negatieve plannen niet hoeven worden afgeboekt ten laste van de algemene middelen, mocht het helemaal mis gaan. - Het weerstandsvermogen is gevormd om de projectspecifieke en generieke verslechteringen op te vangen. - Een bij het MPG 2024 samengevoegde reservering om flexibel in te kunnen zetten bij verslechteringen van negatieve plannen. Deze reservering wordt nu al ingezet voor netcongestie om de vertraging van een groot aantal commerciële uitgiften op te vangen. - Net als andere gemeenten krijgt ook het Vereveningsfonds Realisatiestimulans over de periode 2026-2030. De duur en diepgang van netcongestie is niet te voorspellen of in scenario’s te zetten. Zolang deze onzekerheid is het raadzaam om deze gelden achter de hand te houden. Gevoeligheden en scenario’s Risico’s die ontstaan door oorlogen of als de woningbouw wordt geraakt door netcongestie zijn niet te kwantificeren en daarmee is in de cijfers van het MPG dus nog geen rekening gehouden. Om wel inzicht te geven in de financiële effecten op het saldo van de actieve plannen is hieronder een overzicht opgesteld van verschillende gevoeligheden en scenario’s gericht op de investeringen, proces- en V&T kosten en de grondwaarden.

Gevoeligheden in miljoenen euro’s autonoom Gevoeligheden omschrijving 1 % stijging uitvoeringskosten 1 % hogere proces en V&T kosten kostenstijging (alle kosten) Grondwaarde vrije sectorwoningen dalen met 1 % Grondwaarde commerciële bestemmingen dalen met 1 % Grondwaarde middensegment woningen dalen met 1 %

mutatie plansaldo -18 -15 -18 -30 -4

Tabel: Gevoeligheden MPG 2026 in miljoenen euro's

Gemeente Amsterdam

33

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

Op basis van de huidige inzichten is de verwachting dat zonder tegenmaatregelen rekening dient te worden gehouden met langdurige uitval van de meeste commerciële grondinkomsten. Het zijn de Zuidas en de werkgebieden die grotendeels bepalend zijn voor het positieve plansaldo op portefeuilleniveau (zonder risico’s). De komende 10 jaar zal naar verwachting maar een beperkt deel worden gerealiseerd. Omdat een groot deel van deze inkomsten niet zullen worden gerealiseerd zullen ook de tussentijdse winstneming voor deze positieve plannen voor langere tijd grotendeels uitblijven en de voorziening plantekorten toenemen. Doordat de duur van netcongestie oploopt naar mogelijk 2036 en zich mogelijk verdiept naar woningen zijn de winstnemingen vanaf 2026 en verder verlaagd. In voorgaande MPG’s is al aangekondigd dat de financiële buffers worden ingezet. Het gevolg van deze twee wijzigingen leidt er tot dat op termijn niet meer voldoende in de reserve is opgenomen om nieuwe tekort plannen te dekken (Zie hoofdstuk 6 “Waarde van de Portefeuille”). Of dat daadwerkelijk per 2034 zal optreden is lastig in te schatten en afhankelijk van de mate waarin de risico’s daadwerkelijk optreden.

Figuur: Scenario’s uitputting financiële buffers

Bij het weergegeven verwachte scenario is de financiële buffer en het weerstandsvermogen binnen 10 jaar uitgeput. Daarbij moet worden opgemerkt dat een groot deel van Zuidas en Werkgebieden bij gelijkblijvende omstandigheden met een hoge potentiële waarde nog kan worden gerealiseerd. Als delen van Zuidas en de werkgebieden toch eerder kunnen worden ontwikkeld en de verlieslatende portefeuille niet verder verslechtert zal de horizon voor uitputting langer duren. Maar onder de huidige prioritering voor de netcongestie lijkt dat niet waarschijnlijk. Als de verslechteringen in de plannen hoger worden dan zal sprake zijn van eerdere financiële uitputting (geen buffers). Als de verslechteringen oplopen met € 70 miljoen ontstaat in 2031 een probleem en zijn er geen buffers meer. Het is op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording niet mogelijk om de reserve met een negatieve stand te verantwoorden. Conclusie: De kasstromen worden als gevolg van netcongestie dusdanig negatief dat de reservepositie wordt aangetast. Hiervoor moeten de risicoreserveringen worden aangesproken. Deze zijn na 5 of 10 jaar op, afhankelijk van de mate waarin de risico’s optreden. Er zal daarom tijdig moeten worden bijgestuurd om een robuust fonds te houden. Gemeente Amsterdam

34

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026

7 april 2026

8 Conclusie Het Vereveningsfonds is eind 2025 verslechterd ten opzichte van het (A)MPG 2025. Het verdienvermogen is afgenomen en is de komende 15 jaar nagenoeg geheel nodig om aan de reeds gemaakte afspraken te kunnen voldoen betreffende de afdrachten en de kosten voor bovenplanse infrastructuur die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Daarna is het geld op. De vereveningsruimte begin 2026 is € 25 miljoen. Dit is met passen en meten net voldoende om de nieuwe plannen met een financieel tekort die nu voor de korte termijn worden voorbereid door de gemeenteraad te laten vaststellen. Deze € 25 miljoen is reeds gerealiseerd. Het toekomstige verdienvermogen is nodig voor de afdrachten en investeringen in bereikbaarheid buiten de plannen. Er komt naar verwachting geen nieuwe vereveningsruimte beschikbaar. In de cijfers is nog geen rekening gehouden met nieuwe plannen of extra omvangrijke risico’s, bijvoorbeeld prijsstijgingen als gevolg van oorlogen of als de netcongestie ook de woningbouw treft. Hoe lang nog aan de afdrachten en het sparen voor bovenplans kan worden voldaan is afhankelijk van de mate waarin deze extra risico’s optreden. Om ook na 2027 nieuwe vereveningsruimte beschikbaar te hebben voor plannen in de stedelijke vernieuwing en om eventuele extra risico’s te kunnen opvangen is het urgent om keuzes te maken waarmee het verdienvermogen toeneemt.

Gemeente Amsterdam

35