BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025.pdf
Tekst van het document
8 Gevoeligheden en risico’s De hoogte van de rente en de inflatie bepalen in hoge mate bij de uitvoering van de plannen het financieel resultaat. De omvangrijke portefeuille is zeer gevoelig voor kostenstijgingen en grondprijsdalingen. In onderstaande tabel zijn de gevoeligheden opgenomen in de gevallen de kosten en opbrengsten stijgen of dalen. De economie is onzeker en reageert heftig op ontwikkelingen in een onrustige wereld. Nederland staat voor meerdere grotere transities. De laatste jaren zijn heftige schommelingen te zien en de onzekerheden voor alle partijen in de gebiedsontwikkelingen zijn groot. Met een langdurige omvangrijke portefeuille moeten we rekening houden met deze grote fluctuaties. Het basis scenario kan opslaan naar een beter scenario maar net zo snel weer naar een slechter scenario. Niet alleen de economie maar ook de transities en de stringente Europese regelgeving raakt de gebiedsontwikkeling meer dan in het recente verleden. Scenario's reserveposities Los van netcongestie en lage grondproductie is het grootste financiële risico op dit moment het mogelijk weer gaan dalen van grondprijzen en het stijgen van de inflatie van de geraamde kosten. Binnen de reserve zijn reserveringen opgenomen die kunnen worden ingezet onder slechtere omstandigheden.
Deze zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2023 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. De samengevoegde reservering wordt dit jaar al ingezet voor netcongestie om de vertraging van een groot aantal commerciële uitgiften op te vangen. Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden. Welke hogere inflatie en grondprijsdaling kunnen de buffers dragen, wetende dat de reservering van de samengevoegde reserves al niet meer beschikbaar is? In onderstaande grafiek is per scenario aangegeven hoeveel de reservepositie stijgt of daalt tot en met 2029. In het optimistisch scenario stijgt de reserve positie per eind 2029 met € 77 miljoen boven de geprognosticeerde reserve eind 2029 van het MPG 2025. Als dit scenario uitkomt kan dit deel ten gunste van de vereveningsruimte worden verantwoord of deels apart worden ingezet om de netcongestie op te lossen als dit probleem aanhoudt. In het slecht weer scenario met uitval komt de waarde van reserve onder de risicoreserves tenzij na 2026 andere (beleids)keuzes worden gemaakt.
Gemeente Amsterdam
24
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2025
Grafiek: Scenario’s reservepositie t/m 2029
9 Conclusie De vereveningsruimte is eind 2024 afgenomen van € 60 miljoen naar € 41 miljoen. Dit komt voornamelijk doordat in 2024 voor € 42 miljoen tekort plannen zijn vastgesteld in de stedelijke vernieuwing. Deels is dit gecompenseerd door hogere grondprijzen. De economische omstandigheden voor de gebiedsontwikkeling zijn nog steeds niet goed en onzeker door stringente Europese regelgeving. Zorgwekkend is de lage grondproductie van de afgelopen 2 jaar. Het Vereveningsfonds kan het niet dragen als de negatieve kasstroom van € 113 in 2023 en € 121 miljoen in 2024 nog veel langer aanhoudt. Het is van belang dat de grondproductie weer toeneemt zodat de negatieve kasstroom op portefeuilleniveau minder negatief wordt. Echter, door de lage grondproductie, de economische onzekerheden en de netcongestie dient de komende jaren rekening te worden gehouden met het wegvallen van uitgiften voor omvangrijke commerciële voorzieningen en mogelijk ook van uitgiften voor andere functies. Hierdoor kan minder winst worden genomen en wordt de reserve niet voldoende aangevuld om te kunnen voldoen aan de afdrachten aan de algemene middelen en reserve Schaalsprong investeringen of om nieuwe plannen vast te stellen ten behoeve van de stedelijke vernieuwing.
Administratieve aanpassingen die bij het MPG 2024 zijn doorgevoerd, hebben eraan bijgedragen dat er in 2024 nog voldoende ruimte was voor de afdrachten en het vaststellen van nieuwe plannen in de stedelijke vernieuwing. Om de vereveningsruimte ook de komende jaren op peil te houden zijn financieel administratieve aanpassingen niet meer voldoende. Het moment is Gemeente Amsterdam
25
Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025
31 maart 2025
aangebroken dat de buffers, die in het verleden voor zijn opgebouwd om risico’s op te vangen, moeten worden aangesproken. Om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen zal beroep worden gedaan op de in 2023 samengevoegde reserveringen die zijn gevormd voor onvoorziene risico’s. De verwachting is dat met deze risicoreservering de financiële verslechtering die ontstaat als gevolg van netcongestie de komende 5 jaar kan worden opgevangen. Naar verwachting is er de komende 5 jaar niet meer dan € 40 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. De investeringsbesluiten met een financieel tekort die op dit moment worden voorbereid en waarover naar verwachting aankomend jaar wordt besloten kosten bij elkaar tussen de € 35 en € 45 miljoen. De ambitie van dit college is om meer te investeren in betaalbare woningen en gelijke kansen. Bovendien is er steeds minder grond in de stad vrij beschikbaar en is het transformeren van gebieden duur. Gebiedsontwikkeling levert fors minder op dan in het verleden toen er nog hoge winsten konden worden afgedragen ten gunste van de algemene middelen. Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte voor uitnamen ten behoeve van andere investeringen. Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden is het nodig om ook positieve plannen te blijven toevoegen.
Het is van belang om de impact van de netcongestie te monitoren. In gemeentelijk verband wordt nu hard gewerkt om de risicoprojecten te identificeren en mogelijke (tussentijdse) oplossingen te bedenken om te zorgen dat de ontwikkeling van de stad niet tot stilstand komt. Het blijft passen en meten binnen de beschikbare ruimte en het is nodig om (negatieve) plannen financieel te optimaliseren zodat de plannen niet duurder worden. Het uitgangspunt dat de stedelijke plannen worden ontworpen volgens het principe ‘Gewoon Goed’ en het scherp sturen op uitvoerings- en proceskosten blijft van groot belang. Er is geen ruimte voor extra ambities die meer geld kosten. Dit is nodig voor de afdrachten aan de algemene middelen en de reserve Schaalsprong investeringen en om ongelijk te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (stedelijke vernieuwing) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is.
Gemeente Amsterdam
26