BIJLAGE 1a Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023.pdf

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Meerjarenperspectief grondexploitaties Vereveningsfonds en Reserve Zuidas 2023

Gemeente Amsterdam

1

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds inclusief de reserve Zuidas (hierna Vereveningsfonds) gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2022 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2022 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. De cijfers worden vergeleken met de cijfers in het MPG 2022 dat in juni 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het is een financiële rapportage en over de bijbehorende prestaties (met name rondom productie woningen) wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. In tegenstelling tot de voorgaande jaren heeft de gebiedsontwikkeling in 2022 te maken gehad met een hoge kostenstijging welke reeds werd ingezet in 2021. De versoepelingen bij de Coronacrisis en de inval in de Oekraïne hebben de vraag naar materialen, diensten en toevoer sterk doen stijgen terwijl het aanbod steeds schaarser werd. Dit, in combinatie met de sterk stijgende energieprijzen, had een explosieve stijging van prijzen tot gevolg.

De stijgende stichtingskosten van het vastgoed zijn deels opgevangen door de gestegen marktwaarden van vrije sector woningen en commercieel vastgoed van het 3 e kwartaal 2021 (MPG 2022) tot het 3e kwartaal van 2022 (MPG 2023). Echter, in de tweede helft van 2022 zijn de woningprijzen gaan dalen. Dit effect is nog niet terug te zien in de in oktober geactualiseerde grondexploitaties. Om deze ontwikkeling toch mee te nemen in de berekeningen is in de risico’s (weerstandsvermogen) rekening gehouden met een grondprijsdaling welke naar verwachting in 2023 zichtbaar zal worden in de saldi van de grondexploitaties. Onzeker is hoe ver de grondprijzen gaan dalen, of de inflatie aanhoudt, en of de marktpartijen nog willen bouwen. Bij dit laatste spelen verschillende factoren een rol, zoals de renteontwikkeling, de beschikbaarheid van aannemers die willen instappen, maar ook de onzekerheid over het Rijksbeleid ten aanzien van stikstof en het woonbeleid voor middeldure huurwoningen. Belangrijk is om te benadrukken dat de gemeente zelf niet bouwt. De gemeente maakt de grond geschikt om op te bouwen en geeft de grond (in erfpacht) uit aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedexploitatie. Op dit moment treedt er een vertraging op in de gronduitgiften.

De hoge cijfers start bouw in 2022 (8.400 woningen) is voor de helft van de woningen het resultaat van gronduitgiften in 2021, toen sprake was van een recordopbrengst in de grondexploitaties, en woningbouw buiten de grondexploitaties. Er dient dus rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van een tijdelijke (gedeeltelijke) vraaguitval. Vooralsnog is er schaarste op de woningmarkt en wordt verwacht dat de grondprijsdaling en vraaguitval tijdelijk van aard is. De bellegers markt voor commercieel vastgoed is nog dynamischer geworden; enkele grote gronduitgiftes voor kantoren zijn naar achteren geschoven in de tijd. Zeker is dat de risico’s op dit moment hoger zijn dan in de voorgaande jaren. De prijsstijgingen en de hoger ingeschatte risico’s zijn terug te zien in een lagere waarde van de portefeuille, de negatieve kasstromen van de grondexploitaties en een verslechterde gerealiseerde en prognose van de vereveningsruimte.

Gemeente Amsterdam

2

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

In 2022 zijn 14 nieuwe investeringsbesluiten genomen waarvan 6 plannen met een negatief saldo, wat direct ten laste is gegaan van de vereveningsruimte, evenals de 2 herziene plannen. Met de nieuwe plannen zijn circa 8.900 woningen aan de portefeuille toegevoegd. De overheveling van de bodemsaneringsgelden uit de reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg naar het Vereveningsfonds (€ 73 miljoen), zoals besloten bij de najaarsnota 2022, en de subsidie van het Rijk voor de Woningbouwimpuls (€ 28 miljoen) hebben positief bijgedragen aan de gerealiseerde cijfers in 2022. Voor het komende jaar is er zicht op nog meer bijdragen van het Rijk voor investeringen in mobiliteit ten behoeve van de versnelling woningbouw. Deze bijdragen zullen ten goede komen aan investeringen waar in de meeste gevallen sprake is van cofinanciering tussen het Vereveningsfonds, het programma Openbare Ruimte en Mobiliteit en de Vervoerregio Amsterdam. Met al bovenstaande ontwikkelingen is de gerealiseerde vereveningsruimte afgenomen van € 140 miljoen begin 2022 naar € 38 miljoen eind 2022. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een hogere voorziening plantekorten omdat de negatieve plannen zijn verslechterd als gevolg van prijsstijgingen, een hoger weerstandsvermogen voor het toegenomen risico op een daling van de grondprijzen en lagere winstnemingen.

Bij de vereveningsruimte van € 140 miljoen begin 2022 was al rekening gehouden met het vaststellen van de plannen met een tekort (á € 65 miljoen) daarna is nog voor € 6 miljoen aan negatieve plannen vastgesteld. De waarde van de portefeuille (alle opbrengsten minus alle kosten minus de risico’s van alle grondexploitaties) is afgenomen met € 340 miljoen van € 861 miljoen (MPG 2022) naar € 521 miljoen (MPG 2023). Hiermee wordt duidelijk hoe gevoelig de waarde is voor conjuncturele schommelingen. De waarde van de portefeuille is nog steeds omvangrijk en kan in de toekomst (gedurende de komende 15 jaar) aan de vereveningsruimte worden toegevoegd in de vorm van tussentijdse winstnemingen uit de positieve plannen. Let op: dit geld moet nog worden verdiend en de waarde is naast de economische ontwikkelingen afhankelijk van eventuele wijzigingen van gemeentelijk en landelijk beleid en het toevoegen van nieuwe plannen. Op dit moment treden er vertragingen op van gronduitgiften waardoor de komende 5 jaar een kleiner deel van deze waarde kan worden verzilverd dan vorig jaar werd verwacht bij het MPG 2022. Dit heeft een negatief effect op de vereveningsruimte die de komende 5 jaar beschikbaar komt voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort.

Bij de actualisatie van het MPG 2022 is voorgesteld dat er, ten behoeve van een robuust Vereveningsfonds, en om te voorkomen dat de vereveningsruimte negatief wordt, op zoek wordt gegaan naar financiële verbeteringen. Van alle geïnventariseerde verbeteringen worden 3 maatregelen bij dit MPG ter besluitvorming voorgelegd (zie bestuurlijke beslispunten): -

In te stemmen met de wijziging van de berekende meerwaarde die bij een transformatie van een erfpachtrecht aan de grondexploitatie wordt toegerekend. In te stemmen met het samenvoegen van een zestal reserveringen om deze in algemene zin in te kunnen zetten voor verwachte planverslechteringen van verlieslatende plannen. In te stemmen met financieel-administratieve aanpassingen in de plannen NDSM werf fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham.

Indien de gemeenteraad instemt met de voorgestelde maatregelen zal de vereveningsruimte naar verwachting tot en met 2027 niet negatief worden en is het verantwoord om de in 2022 gerealiseerde vereveningsruimte van € 38 miljoen in te zetten voor nieuwe plannen met een

Gemeente Amsterdam

3

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

financieel tekort. Het effect van deze financiële maatregelen is verwerkt in de berekeningen en in de prognose van de vereveningsruimte. De cijfers in deze rapportage zijn dus na vaststelling van de beslispunten door de raad. Om ook op de langere termijn een robuust Vereveningsfonds te houden is het nodig om meer positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de uitvoeringskosten en het financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Dit is nodig om te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (ontwikkelbuurten) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is (ontwikkelbuurten). Indien de marktpartijen niet gaan bouwen en geen grond afnemen, komen er geen grondopbrengsten binnen en kan er geen winst worden genomen waardoor er minder vereveningsruimte is. De grote risico’s op dit moment van lagere grondprijzen (inschatting 15%) en aanhoudende inflatie (inschatting van 7%) kunnen worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen en reserveringen; de werkzaamheden binnen de reeds vastgestelde grondexploitaties komen bij dit scenario niet in het geding. Indien de economie verder verslechtert zijn er nog andere financiële verbeteringen mogelijk, maar die zullen in veel gevallen eerder vastgestelde bestuurlijke ambities raken.

Gemeente Amsterdam

4

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 6 2 Portefeuille grondexploitaties .................................................................................. 6 3 Actualisatie grondexploitaties .................................................................................. 9 4 Waarde van de portefeuille..................................................................................... 10 5 Kasstromen .......................................................................................................... 10 6 Vereveningsruimte ................................................................................................ 12 7 Aandachtspunten en risico’s ................................................................................... 18 8 Conclusie .............................................................................................................. 20

Gemeente Amsterdam

5

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

1 Inleiding In het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) wordt de ontwikkeling van het Vereveningsfonds inclusief de reserve Zuidas (hierna Vereveningsfonds) gepresenteerd. De basis van deze rapportage wordt gevormd door de in het najaar van 2022 geactualiseerde actieve grondexploitaties, de realisatiecijfers van 2022 en de geactualiseerde ramingen van het Vereveningsfonds. Het is een financiële rapportage, over de bijbehorende prestaties wordt in andere rapportages verslag gedaan. Het wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het college van B&W en de gemeenteraad, waarbij tegelijkertijd de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen en de uitvoeringskredieten ter besluitvorming worden voorgelegd. De wijzigingen die bij het MPG 2023 ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd zijn ten opzichte van de bij het MPG 2022 door de raad vastgestelde saldi. Het MPG handelt over de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook over verrekeningen met reserves en voorzieningen in het Vereveningsfonds. Tegelijkertijd kijkt het MPG terug naar het afgelopen jaar en ook vooruit naar de toekomst. Dit maakt het geheel complex, hetgeen nog versterkt wordt door de specifieke voorschriften voor de verslaglegging vanuit de regelgeving die is vastgelegd in het ‘Besluit begroting en verantwoording’ (BBV).

In bijlage A van de toelichting wordt daarom een beschrijving gegeven van de werking van het Vereveningsfonds en de plek van de grondexploitaties daarin. De cijfers zijn geactualiseerd op basis van de inzichten tot eind 2022. De gepresenteerde bedragen in de rapportage zijn weergegeven in miljoen euro afgerond op hele getallen op prijspeil 1-1-2022, tenzij anders aangegeven.

2 Portefeuille grondexploitaties Met de uitvoering van de grondexploitaties wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van Amsterdam. Deze ontwikkeling richt zich op de verschillende aspecten die horen bij een complete stad. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van het in erfpacht uitgeven van grond voor woningbouw, kantoren, bedrijfsterreinen en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast is in de grondexploitaties ook gerekend met de benodigde investeringen in bereikbaarheid, inrichting van de openbare ruimte en groen. Onder het Vereveningsfonds worden eind 2022 154 actieve grondexploitaties uitgevoerd. Het gaat hierbij om projecten met een investeringsbesluit en een vastgestelde grondexploitatie. Plannen in voorbereiding (in de fasen voor een investeringsbesluit) zijn niet opgenomen omdat er geen grondexploitatie is vastgesteld, maar deze worden wel gemonitord. In 2022 is grond uitgegeven voor de realisatie van circa 4.300 nieuwbouwwoningen, 89.000 m 2 bruto vloeroppervlak (bvo) voor commerciële en 33.000 m2 bvo voor maatschappelijke en overige bestemmingen. Dit betreft het programma behorende bij het moment dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven in gemeentelijke grondexploitatieprojecten. Dit wijkt dus af van de cijfers van de start bouw, dat op een later moment plaatsvindt en waarin ook projecten zijn opgenomen waarbij geen sprake is van een grondexploitatie.

Zo is in 2022 is de bouw van 8.400 woningen gestart, waarvan ongeveer de helft van de woningen gronduitgiften binnen grondexploitaties in 2022 betreft. Voor 20% van deze woningen betreft dit uitgiften buiten de grondexploitaties, voor 30% van de woningen was de grond uitgegeven vóór 2022. Gemeente Amsterdam

6

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Er is minder grond voor woningen en commercieel vastgoed uitgegeven dan verwacht. De reden hiervan is de vertraging door de verslechterende economie en de grote onzekerheden bij de ontwikkelende partijen.

Plannr. 204.76 212.51 213.46 217.32 260.39 265.12 265.16 282.23 283.11 516.10 516.11 760.23 760.24 620.01

Nieuwe plannen in 2022 Plannaam Ringparkgebouw Greivestraat Thomas a Kempislocatie Voorbereidingsgrondexploitatie Schinkelkwartier IJtram IJburg 2 Jan Evertsenstraat deel Mercatorpark Jan Evertsenstraat deel Tennispark Ontwikkelbuurt Gaasperdam Reigersbos H-buurt Midden Hamerkwartier fase 1 op risico Hamerkwartier Fase 1 overig IJdoornschoollocatie Kubus/Katrijp Weespersluis (functionele grondexploitatie)

In 2022 werden 15 grondexploitaties afgesloten, en er zijn 14 nieuwe investeringsbesluiten genomen. Van de 14 nieuwe plannen zijn er 6 met een negatief saldo. Bij nieuwe en herziene plannen die tot en met februari 2022 (voor de verkiezingen 2022) zijn vastgesteld is bij financieel tekort plannen in het MPG 2022 al rekening gehouden met het beslag op de vereveningsruimte. Na februari 2022 zijn nog een aantal vastgesteld waarvan financieel tekort plannen -/- € 3 miljoen netto contante waarde. De verslechtering van de lopende negatieve plannen hebben een extra beslag gelegd op de vereveningsruimte van € 13 miljoen, samen met de nieuwe negatieve plannen is de voorziening plantekorten met € 16 miljoen opgehoogd. Alle negatieve plannen met een tekort voorziening samen zijn per saldo € 292 miljoen NCW, en het totaal aan positieve plannen is € 1.223 miljoen NCW. De meeste plannen zijn in de loop van 2022 financieel verbeterd veelal door de hogere grondprijzen. De meest omvangrijke plannen die in 2022 zijn vastgesteld, betreffen Hamerkwartier, Ontwikkelbuurt Gaasperdam Reigersbos, het Ringparkgebouw en er is een voorbereidingsgrondexploitatie vastgesteld voor het Schinkelkwartier.

Arenapoort West en Oost zijn aangepast middels een herzien investeringsbesluit, waarbij de scope van het project (vastgoedprogramma en openbare ruimte) en de geraamde kosten en opbrengsten aanzienlijk zijn gewijzigd. Er is een uitvoeringsbesluit genomen voor de verlenging van de IJtram ten behoeve van de gebiedsontwikkeling van IJburg 2e fase. De totale planvoorraad in de reeds vastgestelde grondexploitatiegebieden is begin 2023 63.000 woningen. Met de plannen die in voorbereiding zijn kunnen in de toekomst nog circa 20.000 woningen aan de portefeuille worden toegevoegd. Dit is nog exclusief Haven Stad met in de toekomst wellicht 20.000 tot 70.ooo woningen. En hierin is ook nog geen rekening gehouden met de uitbreiding van de plannen zoals Amstel 3 en Arenapoort die nu zijn gebaseerd op een beperkte planhorizon van 4 tot 5 jaar. Deze mogelijke uitbreidingen kunnen leiden tot meer dan 15.000 extra woningen.

Gemeente Amsterdam

7

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Totaal betekent bovenstaande dat de komende 10-15 jaar sprake is van een aanvulling op de planvoorraad die de woningbouwambitie, zoals uitgesproken bij het coalitieakkoord, mogelijk kan maken. De laatste jaren heeft in de portefeuille een verschuiving plaatsgevonden van een woningbouwprogramma met 70% marktwoningen en 30% sociale woningen naar plannen met 40% sociaal, 40% middensegment en 20% (dure) vrije sectorwoningen (40/40/20), een woningbouwprogramma dat minder grondopbrengsten met zich meebrengt. Sinds 2018 is de portefeuille verkleurd van 54% naar 75% betaalbare woningen. Ten opzichte van het MPG 2022 heeft er een verschuiving plaatsgevonden van 3% dure vrije sector woningen naar middeldure en sociale woningen, door het toevoegen van nieuwe plannen. Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten Programma segmenten MPG2023 MPG2022 Sociale woningen 36% 37% Middensegment woningen 39% 35% Vrije sector woningen 25% 28% Totaal 100% 100%

2018 29% 25% 46% 100%

Tabel: Nog uit te geven woningbouwprogramma in segmenten *Bron; programmamonitor najaar 2022

De portefeuille bestaat op dit moment uit zowel negatieve plannen als positieve plannen. Transformatieprojecten en ontwikkelbuurten zijn vaak negatief. Transformatieprojecten zijn over het algemeen duur vanwege de waarde van het bestaande vastgoed. In de ontwikkelbuurten is sprake van lage grondopbrengsten omdat hier sprake is van corporatiebezit die bouwen volgens de samenwerkingsafspraken waarin lagere grondprijzen zijn overeengekomen. Hier worden eerst de bestaande sociale huurwoningen vervangen en voor het eventueel nieuw toe te voegen woningbouwprogramma geldt de bovenstaande segmentering van 40/40/20. Er zijn ook veel positieve plannen waar de inkomsten hoger zijn dan de kosten. Een aantal grote plannen staat nog aan het begin van de uitvoering (zoals Strandeiland), waar eerst hoge voorinvesteringen worden gedaan die pas later in de tijd worden terugverdiend.

Gemeente Amsterdam

8

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

3 Actualisatie grondexploitaties Bij de actualisatie is gekeken naar de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties en de planning hiervan en deze elementen zijn waar nodig aangepast aan de laatste inzichten. In bijlage 3 is een overzicht gegeven van de verschillen per plan. In bijlage 4 is per plan een toelichting gegeven indien er sprake is van een aanmerkelijk financiële afwijking. In onderstaande tabel staan de veranderingen in saldi weergegeven ten opzichte van het MPG 2022. Bruto Waarde Portefeuille MPG 2022 en MPG 2023 in miljoenen euro's (netto contant) na winstnemingen en verrekeningen G&O Zuidas Totaal Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2022 prijspeil 2022 750 413 1.163 Actualisatie grondexploitaties -204 5 -199 Winstnemingen 2022 -42 -25 -66 Planafsluitingen 2022 -1 3 2 Verrekeningen 2022 19 23 42 Correcties subsidies WBI uit plannen -16 -16 Bruto Waarde Portefeuille (NCW) MPG 2023 prijspeil 2022 506 420 926 Verschil bruto waarde portefeuille MPG 2023 t.o.v. MPG 2022 237 Tabel: Plansaldi, winstnemingen, planafsluitingen, verrekeningen en correctie WBI uit plannen

De bruto waarde van de portefeuille is met € 237 miljoen afgenomen. Bij de financieel tekort plannen die in 2022 zijn vastgesteld in januari en februari 2022 is in het MPG 2022 al rekening gehouden met het beslag op de vereveningsruimte. Deze plannen zijn per saldo verbeterd in 2022 van -/- € 6 miljoen naar € 20 miljoen. Na februari 2022 is nog 1 financieel tekort plan vastgesteld met saldo van afgerond -/- € 1 miljoen (Thomas a Kempislocatie). De lopende zijn voor € 365 miljoen plannen verslechterd en voor € 101 miljoen verbeterd. De lopende plannen zijn per saldo verslechterd. Dit is vooral veroorzaakt door:  -/- Hogere inflatie op uitvoeringskosten dan grondprijsstijgingen  -/- Hogere tarieven bij proceskosten en V&T (+6%) Meer specifieke factoren in verschillende plannen betreffen:  -/- Terugtrekkende beweging van de markt vooral nog uitstel en geen uitstel  -/- Langere doorlooptijd grondexploitaties (meer proceskosten)  -/- Hogere kosten voor V&T (niet zijnde generieke tariefverhogingen)  -/- Bijdragen aan infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen  -/- Hogere stichtingskosten als gevolg van ambities  -/- Grotere betaalbare woningen  -/- Omzetten van middensegmentwoningen met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur.  -/- Het toepassen van duurzaamheidsambities.

 -/- Omzetting bij transformatie van herziening naar bestemmings-/bebouwingswijziging  -/- Andere specifieke zaken zoals zettingsproblemen bij Sluisbuurt en dijkverzwaring Zeeburgereiland.  + Rijkssubsidie Woningbouwimpuls  + Extra transformaties in de verschillende plannen Gemeente Amsterdam

9

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

4 Waarde van de portefeuille De optelsom van de saldi (bruto waarde van de portefeuille) van de actieve grondexploitaties (€ 926 miljoen) uit het vorige hoofdstuk verminderd met de risico’s, is de netto waarde van de portefeuille. De waarde is afgenomen met € 340 miljoen. Deze daling wordt onder andere veroorzaakt door:  Een verslechtering van de optelsom van de saldi van de grondexploitaties met € 237 miljoen.  Een toename van de risico’s van € 455 miljoen. Daar staat tegenover een toename van de reserveringen en voorzieningen van € 352 miljoen. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's MPG2023 MPG2022 toelichting Bruto Waarde Portefeuille (NCW) 926 1.163 Daling grondprijzen -600 15% lager -400 10 % lager Hogere uitvoeringskosten -200 5 % hoger -150 5% hoger Hogere proceskosten en V&T -60 5 % hoger Projectspecifieke risico's -270 -205 Vertraging -240 3 jaar -160 2 jaar Totaal risico's -1370 -915 Reserveringen en voorziening plantekorten 965 613 Totaal daling -405 -302 Netto waarde portefeuille 521 861

Verschil -237 -200 -50 -60 -65 -80 -455 352 -103 -340

Tabel: Waarde portefeuille MPG 2023 ten opzichte van MPG 2022, in miljoenen euro’s

De verslechtering van de plansaldi, met name als gevolg van de extreme prijsstijgingen is aanzienlijk (€ 237 miljoen). De toename van de risico’s is eveneens aanzienlijk, dit wordt met name veroorzaakt doordat de kans op een grondprijsdaling op dit moment groot is. Rekening houdend met reserveringen en voorzieningen voor de huidige risico’s en tekorten vertegenwoordigt de portefeuille een waarde van afgerond € 521 miljoen. Deze is flink verslechterd ten opzichte van het MPG 2022 (€ 861 miljoen), maar dit is nog steeds een aanzienlijke waarde die in de toekomst naar verwachting ten gunste komt van de vereveningsruimte. Deze waarde moet nog wel worden verdiend en is afhankelijk van economische ontwikkelingen en bestuurlijke ambities. Op dit moment treden vertragingen van gronduitgiften op waardoor de komende jaren een veel kleiner deel van deze waarde kan worden verzilverd dan vorig jaar werd verwacht. Bij het MPG 2022 werd tot en met 2026 € 250 miljoen meer winst verwacht dan bij het MPG 2023 (zie de tabel met winstnemingen en planafsluitingen op pag. 14).

5 Kasstromen Met de lopende grondexploitaties is in 2022 een kasstroom gerealiseerd van -/-€ 38 miljoen. Dit is lager dan werd verwacht bij het MPG 2022 (+ € 20 miljoen). Vanaf medio 2022 vertraagden de geplande gronduitgiften door de onzekerheden in de economie en meerdere ontwikkelaars hebben om uitstel gevraagd. Om deze reden zijn in de tweede helft van 2022 meerdere gronduitgiften niet doorgegaan.

Gemeente Amsterdam

10

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

De totaal gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties in 2022 bedragen € 329 miljoen. Bij het MPG 2022 werden de inkomsten voor 2022 geraamd op € 398 miljoen. De lager gerealiseerde inkomsten komt vooral door de vertraging in de gronduitgiften. Bij onder meer Zuidas, Elzenhagen Zuid, Houthaven en Arenapoort zijn geplande uitgiften van 2022 naar achteren geschoven. De meest omvangrijke gronduitgiften zijn gerealiseerd bij Amstel 3, Cruquiusgebied, Sloterdijk Centrum, Centrumeiland IJburg, Amstelkwartier fase 2, Overhoeks, Reimerwaardbuurt en Buiksloterham. Overige inkomsten is de definitieve verrekening van kosten tot en met 2018 van het Sciencepark met de Universiteit van Amsterdam. De gerealiseerde uitgaven in 2022 van € 367 miljoen zijn lager dan de geraamde € 378 miljoen bij het MPG 2022. Bij de investeringen is sprake van een beperkte vertraging door de onzekere situatie in de economische situatie.

Omvangrijke investeringen in 2022 hadden betrekking op: de verwerving van de waterbodem Strandeiland en Buiteneiland, de laatste fase van het landmaken van Strandeiland fase 2 en het aanvangen van de inrichting van Strandeiland, de sanering van grote kavels in Buiksloterham, de verdere inrichting van de openbare ruimte in de Houthaven, overstijgende werken (waterkering) in Zeeburgereiland, de inrichting en verwerving in Amstelkwartier fase 2 en in Amstel 3 en sporthal Elzenhagen Zuid en tijdelijke verplaatsing sportvoorzieningen Nieuwe Kern Zuid. Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas 2022 (realisatie MPG 2023 en prognose MPG 2022) realisatie MPG 2023 prognose MPG 2022 Kasstromen grondexploitaties Kasstromen reserve Totaal kasstromen fonds

Inkomsten 329 144 473

Uitgaven -367 -113 -480

Saldo Inkomsten -38 398 31 36 -7 434

Uitgaven -378 -124 -502

Saldo 20 -88 -68

Tabel: Kasstromen MPG 2023 ten opzichte van MPG 2022, in miljoenen euro’s

De reserve (en voorziening Bouwimpuls) heeft een positieve kasstroom van € 31 miljoen. Dit is een verbetering ten opzichte van de prognose bij het MPG 2022 (-/- € 88 miljoen). Deze stijging komt met name door een overheveling van € 73 miljoen vanuit de reserve Bodemsanering en Nazorg naar twee reserveringen binnen het Vereveningsfonds, zoals bij de najaarsnota 2022 is besloten. Ten behoeve van het Buiteneiland is er een gronddepot voor de komende 10 tot 15 jaar waarin gemeentelijke grond uit andere grondexploitaties wordt gestort (conditionering fase) waarvoor een reservering binnen het Vereveningsfonds is gevormd. En er is een reservering van bodemgelden binnen het Vereveningsfonds die wordt ingezet voor (toekomstige) saneringen binnen lopende en toekomstige grondexploitaties. Er is eind 2022 een subsidie Woningbouwimpuls van het Rijk is ontvangen van € 28 miljoen voor Hamerkwartier, Osdorpplein en Bijlmer. Deze inkomsten zijn in afstemming met ACAM apart opgenomen in een voorziening. In totaal is er op fondsniveau in 2022, sprake van een kasstroom van -/-€ 7 miljoen, dit is minder negatief dan de kasstroom die in het MPG 2022 werd verwacht van -/- € 68 miljoen. De verwachting is dat de komende jaren op fondsniveau sprake zal zijn van negatieve kasstromen. Hierin is het zicht op rijksubsidies voor de versnelling woningbouw nog niet meegenomen.

Doordat de economische onzekerheden zijn toegenomen kunnen de gronduitgiften in 2023 en verder achterblijven bij de ramingen.

Gemeente Amsterdam

11

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2022 (realisatie) 2023 2024 2025 Inkomsten grondexploitaties 329 330 350 370 Uitgaven (toekomstige) grondexploitaties -367 -360 -360 -355 kasstromen grondexploitaties -38 -30 -10 15 Inkomsten reserve 144 33 32 31 Afdracht algemene middelen -63 -22 -30 -34 Overige uitgaven reserve -50 -73 -50 -54 kasstromen reserve 31 -62 -48 -57 Totaal -7 -92 -58 -42

2026 380 -355 25 30 -38 -52 -60 -35

2027 360 -355 5 29 -38 -58 -67 -62

Tabel: Kasstromen 2022 t/m 2027, in miljoenen euro’s

De belangrijkste oorzaken van de negatieve kasstromen zijn: de uitnames ten gunste van de algemene middelen en lagere winstnemingen door de minder hoge grondopbrengsten in de grondexploitaties als gevolg van vertragingen en hogere kosten als gevolg van prijsstijgingen. Verschil kasstromen Vereveningsfonds en Zuidas MPG 2023 en MPG 2022 in miljoenen euro's 2022 2023 2024 2025 2026 kasstromen grondexploitaties MPG 2022 20 10 130 40 57 kasstromen grondexploitaties MPG 2023 -38 -30 -10 15 25 verschil kasstromen grondexploitaties -58 -40 -140 -25 -32 kasstromen reserve en voorzieningen MPG 2022 kasstromen reserve en voorzieningen MPG 2023 verschil kasstromen reserve en voorzieningen

-88 31 120

-78 -62 16

-64 -48 16

-94 -57 37

-101 -60 41

Totaal kasstromen fonds MPG 2022 Totaal kasstromen fonds MPG 2023 verschil kasstromen

-68 -7 61

-68 -92 -24

66 -58 -124

-54 -42 12

-44 -35 9

Tabel: Verschil kasstromen MPG 2023 en MPG 2022 (2022 t/m 2026), in miljoenen euro’s

Als gevolg van de overheveling van de bodemsaneringsgelden uit de reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg naar het Vereveningsfonds en de rijkssubsidie Woningbouwimpuls is de gerealiseerde kasstroom van de reserve in 2022 positiever dan werd verwacht bij het MPG 2022. Ondanks dat er voor de komende jaren een gunstiger kasstroom voor de reserve wordt verwacht, weegt dit niet op tegen de verslechtering van de kasstromen van de grondexploitaties en wordt de kasstroom op fondsniveau als geheel de komende 5 jaar ongunstiger.

6 Vereveningsruimte De reserve is ten opzichte van de prognose van het MPG 2022 toegenomen als gevolg van de eerder genoemde bodemsaneringsgelden en de subsidie Woningbouwimpuls voor toekomstige plannen. Begin 2022 was de reserve € 883 miljoen en eind 2022 is de reserve € 911 miljoen. In onderstaand overzicht zijn de mutaties van de reserves in 2022 weergegeven.

Gemeente Amsterdam

12

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

Reserve Vereveningsfonds en reserve Zuidas in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 2022 kasstroom reserve: Indexering Uit reserve Bodem voor Buiteneiland en saneringen Woningbouwimplus nog niet vastgestelde plannen 2022 Woningcorporaties Afdracht algemene middelen Overige uitgaven Totaal kasstroom reserve Interne verrekeningen tussen grondexploitaties en reserve: Winstnemingen en planafsluitingen Overige uitgaven en verrekeningen Voorziening (incl. indexatie) Totaal interne verrekeningen binnen het VEF: Afname (-) of Toename (+) reserves Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 2022 Weerstandvermogen Reservering Zuidasdok Reservering Bovenwijkse mobiliteitsmaatregelen Zeeburgereiland en IJburg Sloterdijk 1 Zuid Buiteneiland Overige reserveringen Nieuwe reserveringen 2022 Bestemde delen Gerealiseerde en beschikbare vereveningsruimte

4 april 2023

2022 883 18 73 38 20 -63 -38 9 78 -43 -16 19 28 911 -236 -256 -104 -55 -42 -57 -124 -873 38

Tabel: Gerealiseerde vereveningsruimte 2022

Kasstromen De kasstromen die het vereveningsfonds binnenkomen en uitgaan betreffen naast de genoemde bodemsaneringsgelden en de Woningbouwimpuls inkomsten de volgende posten: - De indexatie: Er wordt vanuit de algemene middelen een jaarlijkse indexatievergoeding ontvangen op de reserve (afgerond € 18 miljoen). Voor de reserves wordt een indexatievergoeding van 2% aangehouden. Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. - Woningcorporaties: In de samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties is overeengekomen dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds. Bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie betalen woningcorporaties een bijdrage die ten goede komt aan het Vereveningsfonds. - Afdracht aan de algemene middelen: In de vorige Coalitieperiode (bij het Coalitieakkoord en de voor/najaarsnota 2019) is besloten om € 400 miljoen uit het Vereveningsfonds te nemen. In 2019, 2020 en 2021 is hiervan € 347 miljoen gerealiseerd, er is nog € 53 miljoen gereserveerd (voor het jaar 2022).

Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 2 miljoen in 2021 tot € 18 miljoen vanaf 2024. Bij het Coalitieakkoord 2022 is besloten om het incidenteel surplus Gemeente Amsterdam

13

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

-

4 april 2023

van € 46 miljoen dat beschikbaar is gekomen bij het MPG 2022 af te dragen in de jaren 2022 t/m 2025, en om vanaf 2026 jaarlijks nog eens € 20 miljoen structureel extra af te dragen. In totaal betekent dit laatste een afdracht van € 38 miljoen per jaar vanaf 2026. Bij de berekening van de vereveningsruimte is voor 2026 en 2027 van deze bezuinigingsbedragen en de daaruit volgende afdracht aan de algemene middelen uitgegaan. De structurele afdracht is nu verwerkt tot en met 2027. Er kan principe niet structureel worden gedekt uit een reserve, elk jaar zal een extra jaarschijf worden toegevoegd bij de extrapolatie waarvoor dekking zal worden gezocht. Overige uitgaven; dit betreft voornamelijk overhead en apparaatskosten.

Verrekeningen grondexploitaties De verrekeningen met de grondexploitaties zijn: -

Winstnemingen en planafsluitingen. De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. In aanvulling daarop wordt ook rekening gehouden met de projectspecifieke risico’s. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. Door de relatief lage inkomsten in 2022 zijn de winstnemingen van € 78 miljoen aan de lage kant (in 2021 was dit € 265 miljoen). De winstnemingen zijn ook lager dan de € 85 miljoen die werd verwacht bij het MPG 2022 met name door vertragingen van de gronduitgiften. De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van gronduitgiften en zijn kwetsbaar omdat het grootste deel van de winstnemingen is gebaseerd op een beperkt aantal omvangrijke gronduitgiften: Amstelkwartier 2, het voltooien van Houthaven, NDSM werf 1, Sloterdijk 3, Arenapoort, Podiumlocatie Lelylaan, Elzenhagen Zuid, diverse projecten van Zuidas, Stripheldenbuurt en Arenapoort West.

MPG 2023 MPG 2022 Verschil

Planafsluitingen en winstnemingen 2022 2023 2024 2025 2026 totaal 2022 t/m 2026 78 70 91 89 76 404 85 73 196 137 159 650 -7 -3 -105 -48 -83 -246

2027 83 83

Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

De actualisatie heeft geleid tot een verwachte daling van de winstnemingen van € 650 miljoen naar € 404 miljoen in de jaren 2022 t/m 2026. Dit is een daling van € 246 miljoen. De daling heeft vooral betrekking op de vertraging die in 2022 is opgetreden en in de komende jaren worden verwacht, vooral door de terugtrekkende beweging van de markt in het dure kantoren segment zoals Zuidas. Dit betreffen met name transformaties waarbij de gemeente maar een beperkte sturing heeft. De winstnemingen in de jaren na 2024 zijn extra onzeker omdat bij veel van deze winstgevende plannen nog erfpachtovereenkomsten moeten worden afgesloten.

Gemeente Amsterdam

14

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

-

Overige uitgaven en verrekeningen Dit betreft voornamelijk overhead en uitgaven die rechtstreeks van het Vereveningsfonds gaan en anderzijds uitgaven in de gebiedsontwikkeling zoals het Zuidasdok die met de reserve wordt verrekend.

-

Voorziening plantekorten. Voor ieder nieuw vastgesteld plan met een financieel tekort moet deze voorziening worden opgehoogd met het negatieve saldo van de grondexploitatie. In 2022 zijn na de in februari vastgestelde plannen, nog 2 negatieve plannen vastgesteld. De voorziening is als gevolg daarvan samen met de verslechtering van de lopende plannen opgehoogd met € 16 miljoen. De eerder vastgestelde plannen met een tekort zijn per saldo in 2022 verbeterd met € 20 miljoen als gevolg van grondprijsstijgingen.

De Reserve met de daarvan bestemde delen De reserve is gestegen van € 883 miljoen begin 2022 naar € 911 miljoen eind 2022. Binnen de reserve wordt vervolgens rekening gehouden met een weerstandsvermogen en reserveringen. Wat overblijft is de vereveningsruimte. Het weerstandsvermogen is het vermogen dat, kort gezegd, dient als buffer voor risico’s in de actieve grondexploitatieportefeuille. Het weerstandsvermogen is in 2022 toegenomen, van € 153 miljoen eind 2021 naar € 237 miljoen eind 2022. Dit komt vooral door de toevoeging van nieuwe plannen, rekening houdend met het risico van financieel tekort plannen en generieke risico’s voor lagere grondprijzen en hogere kosten (€ 75 miljoen). Reserveringen zijn middelen die door de raad zijn gereserveerd voor uitgaven die in directe relatie staan met nog in ontwikkeling te nemen of al in ontwikkeling genomen grondexploitaties. Onder de reserveringen vallen onder andere de reservering Zuidasdok en grote voorinvesteringen waarvoor al dan niet een grondexploitatie is vastgesteld. De volgende wijzigingen hebben ten opzichte van het MPG 2022 plaatsgevonden: - In het MPG 2022 is al rekening gehouden met reserveringen in 2022 vastgestelde plannen tot en met 16 februari 2022 (€ 65 miljoen) voor Hamerkwartier, Centrum Reigersbos en herziening Arenapoort.

Deze plannen met de bijbehorende grondexploitaties zijn nu vastgesteld en toegevoegd aan de portefeuille, de reservering is per plan opgenomen en gespecificeerd. - Op basis van de besluitvorming van het MPG 2022 zijn nieuwe reserveringen gevormd voor Weespersluis, Blomwijckerbuurt en de brug Oostenburgervaart - Nieuwe reserveringen zijn gevormd op basis van het investeringsbesluit 2022 betreffende H-buurt en Buiteneiland. - Op basis van de najaarsnota 2022 is een reservering bodemgelden gevormd voor bodemsaneringen in (toekomstige) grondexploitaties. - Op basis van besluitvorming MPG 2022 is in 2022 de eerste tranche van de reservering voor bovenplanse investeringen van € 25 miljoen gevormd. - In 2022 zijn met name investeringen verricht en onttrokken uit de reserveringen Zuidasdok (meer werkzaamheden dan voorgaande jaren), Buiteneiland (verwerving) en Weespertrekvaart Oost (verwerving).

Gemeente Amsterdam

15

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Vereveningsruimte De reserve verminderd met de bestemde delen is de vereveningsruimte die vrij besteedbaar is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort die in voorbereiding zijn. In de AMPG 2022 is aangegeven dat voor een robuust Vereveningsfonds gezocht moet worden naar financiële verbeteringen. Bij dit MPG wordt voorgesteld (zie bestuurlijke beslispunten) om: - In te stemmen met de wijziging van de berekende meerwaarde die bij een transformatie van een erfpachtrecht aan de grondexploitatie wordt toegerekend. - In te stemmen met het samenvoegen van een zestal reserveringen om deze in algemene zin in te kunnen zetten voor verwachte planverslechteringen van verlieslatende plannen. - In te stemmen met financieel-administratieve aanpassingen in de plannen NDSM werf fase 1 en 2 West, IJburg fase 1, Amstelstation en Buiksloterham Het effect van deze financiële maatregelen is verwerkt in de berekeningen en is dus verwerkt de prognose van de vereveningsruimte. De cijfers in deze rapportage zijn dus na vaststelling van de beslispunten door de raad. De huidige prognose laat zien dat er in 2023 minder ruimte ter beschikking zal zijn dan bij het MPG 2022 werd verwacht.

Grafiek: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2027 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf januari 2023)

Gemeente Amsterdam

16

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Eind 2021 was de gerealiseerde vereveningsruimte € 140 miljoen, met de verwachting dat de ruimte in 2022 zou toenemen. Daarbij werd al rekening gehouden met het vaststellen van de nieuwe plannen tot en met 16 februari 2022 (-/- € 65 miljoen). De gerealiseerde vereveningsruimte begin 2023 is echter maar € 38 miljoen. Dit komt met name omdat er is rekening gehouden met een hoger weerstandsvermogen van € 75 miljoen voor verwachte grondprijsdalingen (15%) en hogere kosten inflatie (7%) en lagere winstnemingen. Als gevolg van de voorgestelde maatregelen blijft de vereveningsruimte de komende jaren op peil en wordt niet negatief. Er is in totaliteit € 38 miljoen beschikbaar voor nieuwe plannen met een financieel tekort, zoals Centrum Nieuw West, Dichtersbuurt, Couperusbuurt, K-Midden en Banne Noord, waarvan enkele komend jaar een investeringsbesluit zullen voorleggen. Om voldoende ruimte te houden voor al deze plannen is het nodig om de nieuwe plannen financieel te optimaliseren. In de prognose is rekening gehouden met de afdracht aan de algemene middelen zoals bij het coalitieakkoord is besloten. Er is geen rekening gehouden met schaalspronginvesteringen zoals bruggen over het IJ, metrolijnen of een hogere bijdragen aan het Zuidasdok dan in de Bestuursovereenkomst met het Rijk (BOK) is afgesproken.

En er is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van plannen die nu in voorbereiding zijn. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2023 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2022 2023 2024 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 883 911 903 Indexering 18 18 18 Uit reserve Stedelijke bodemsanering en Nazorg 73 Winst en planafsluiting 78 70 91 Woningcorporaties 20 10 10 Aanwending reserveringen -41 -49 -82 Incidentele uitname algemene middelen -61 -10 -12 Structurele uitname algemene middelen -2 -12 -18 Voorziening -16 Overige uitgaven -40 -35 -35 Afname (-) of Toename (+) reserves 28 -8 -28 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 911 903 875 Weerstandsvermogen -237 -241 -246 Reserveringen -637 -623 -575 Bestemde delen -873 -865 -821 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 38 38 54

2025 2026 2027 875 853 815 18 17 16 89 10 -70 -16 -18

76 10 -68

83 10 -71

-38

-38

-35 -35 -35 -22 -38 -35 853 815 780 -251 -256 -261 -542 -514 -478 -793 -770 -739 60 45 41

Tabel: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2027 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen)

De ontstane vereveningsruimte is beschikbaar voor het vaststellen van nieuwe financieel tekortplannen. Om te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (ontwikkelbuurten) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is. Voor plannen met een financieel tekort moet direct bij de vaststelling de voorziening plantekorten worden opgehoogd, dat daarmee direct een beslag legt op de vereveningsruimte. Daarnaast zullen er ook plannen worden vastgesteld met een positief saldo, maar daarvoor mag pas op de langere termijn winst worden genomen waardoor de vereveningsruimte pas na gemiddeld 5 jaar toeneemt.

Gemeente Amsterdam

17

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

7 Aandachtspunten en risico’s Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om de woningvoorraad flink uit te breiden. Wel blijven we hierbij afhankelijk van de marktomstandigheden. Daarnaast zijn het vaak complexe projecten waarbij in hoge dichtheden en binnenstedelijk wordt gebouwd, waar sprake is van versnipperd eigendom en de gemeente stelt hoge ambities zoals (grote) betaalbare woningen (40/40/20), duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe projecten moeten daarnaast voldoende bijdragen aan groen en maatschappelijke voorzieningen en er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar zorgt ervoor dat de onlangs vastgestelde en de toekomstige woningbouwplannen veel capaciteit vragen, die schaars is, en vaker een negatief financieel resultaat hebben. Met name ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. Daarnaast staat de gemeente voor een enorme uitdaging van de energietransitie waarvan de kosten voor de gebiedsontwikkeling nog niet helemaal te overzien zijn. Hetzelfde geldt voor de kosten van klimaatadaptatie waarbij een ontwateringsdiepte van 90 cm in de Omgevingsvisie als ambitie is benoemd.

Op de korte termijn zijn met name de economische ontwikkelingen een aanzienlijk risico en dat kan leiden tot hogere voorzieningen als de saldi van plannen met een tekort verslechteren. Er is sprake van enorme prijsstijgingen en het laatste half jaar van 2022 is een daling te zien van de woningprijzen. Tegelijk is er nog steeds enorme schaarste op de woningmarkt. De gemeente maakt de grond geschikt voor de bouw en geeft deze uit in erfpacht, maar bouwt zelf geen vastgoed. De grondopbrengsten voor het Vereveningsfonds zijn dus afhankelijk van de vraag of marktpartijen willen bouwen. Hierbij spelen verschillende factoren een rol, zoals de renteontwikkeling, de beschikbaarheid van aannemers die willen instappen, maar ook de onzekerheid over het Rijksbeleid ten aanzien van stikstof en het woonbeleid voor middeldure huurwoningen. Met name bij transformatieprojecten vinden erfpachters het veelal lastig om hun businesscase rond te krijgen. De jaarlijkse prognose van de inkomsten voor het vereveningsfonds is kwetsbaar en afhankelijk van een beperkt aantal omvangrijke gronduitgiften waarvan onzeker is in welk jaar deze uitgiftes precies plaats gaan vinden. Het is niet onwaarschijnlijk dat in de komende jaren de gebiedsontwikkeling in een slechtweer scenario zal komen in plaats van hoogconjunctuur.

Tot nu toe is in de gebiedsontwikkeling een vertraging zichtbaar in verschillende lopende plannen. Deze lijkt toe te nemen in de laatste maanden van 2022. Dit kan betekenen dat de raming van de plansaldi, gecorrigeerde kasstromen, de reservepositie en de vereveningsruimte het komend jaar verder verslechtert. Daarentegen is de vraag naar woningen nog steeds hoog en zal de economie zich in de toekomst weer herstellen. Ten behoeve van huidige risico’s is op dit moment voldoende prudentie: • verplicht gevormde voorziening plantekorten • weerstandsvermogen waarbij rekening gehouden wordt met: o een grondprijsdaling van 15% en een kostenstijging van 7% o een crisis waarbij 4 jaar vertraging optreedt • afzonderlijke reserveringen

Gemeente Amsterdam

18

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

Met het nemen van de financiële maatregelen ten aanzien van de meerwaarde erfpacht, het clusteren van plannen en reserveringen en de ophoging van het weerstandsvermogen kan een daling van 15% van de grondprijzen en een inflatie van 7% worden opgevangen. Dit is 5% meer dan de standaard 2% waar mee gerekend wordt. Hierdoor komen de werkzaamheden binnen de reeds vastgestelde grondexploitaties bij dit scenario niet in het geding. Daarbij is in het weerstandsvermogen ook afgerond € 120 miljoen opgenomen voor apparaatskosten. Dit systeem is in 2014 gevormd om bij een crisis in te zetten. Bij verdere vertragingen kan deze worden ingezet. Verder is de afgelopen jaren fors ingezet op cofinanciering van rijks- en regionale middelen. In het geval dat de economie nog verder verslechtert dan in het bovengenoemd scenario zullen andere maatregelen voor financiële verbeteringen kunnen worden ingezet. Maar dat zal in veel gevallen eerder vastgestelde bestuurlijke ambities raken. NB extra UITLEG: Grondprijzen, hoe zijn die nu verwerkt? -

-

-

Grondexploitaties: Het 3e kwartaal 2022 zijn de grondprijzen van dat moment in de grondexploitaties verwerkt. Van het 3e kwartaal 2021 tot het 3e kwartaal 2022 is er sprake van een grondprijsstijging. In 2022 en 2023 wordt rekening gehouden met 0% indexering van de grondprijzen. Waarde van de portefeuille: Het laatste kwartaal van 2022 is er sprake van een daling van de woningprijzen. Dit kan een groot effect hebben op de grondprijzen, vooral als deze daling doorzet. Daarom is in de generieke risico’s voor de berekening van de waarde van de portefeuille rekening gehouden met 15% lagere grondprijzen in 2023. Vereveningsruimte: Voor de prognose van de vereveningsruimte is rekening gehouden met een vertraging van gronduitgiften, dus latere winstnemingen, maar ook met lagere winstnemingen omdat de grondprijzen hoogst waarschijnlijk gaan dalen. Ook is er rekening mee gehouden dat de plannen met een financieel tekort verslechteren door de lagere grondprijzen waardoor de voorziening plantekorten moet worden opgehoogd. Dit heeft een negatief effect op de vereveningsruimte.

De door het college vastgestelde mobiliteitsplannen zijn nodig om zowel de bestaande stad als de groeiende stad bereikbaar te houden. Om aan deze opgave te kunnen voldoen heeft de gemeenteraad bij het MPG 2022 ingestemd om jaarlijks € 25 miljoen te reserveren om vanuit het Vereveningsfonds bij te kunnen dragen aan het aan de gebiedsontwikkeling toe te rekenen deel van de mobiliteitsinvesteringen. Het risico hierbij is dat er onvoldoende investeringsruimte beschikbaar is binnen het programma 2 (stadverbetering, openbare ruimte en mobiliteit) en dat de stad minder goed bereikbaar wordt. Vanuit de grondexploitaties is het volgens de BBV regelgeving niet te verantwoorden om meer bij te dragen dan toerekenbaar is vanuit het belang voor de gebiedsontwikkeling. Gezien de onder druk staande verveningsruimte is er op dit moment ook geen ruimte om een extra bijdrage te doen. Naast de huidige mobiliteitsplannen hebben Rijk en regio in het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) op 11 november 2022 overeenstemming bereikt over dekking van een pakket van projecten bestaande uit Zuidasdok, Knooppunten De Nieuwe Meer en Amstel, de Rozenoordbrug, het Derde Perron op Amsterdam Zuid, het doortrekken van de Noord/Zuidlijn en de eerste fase van het sluiten van de Ringlijn.

Er ligt nu een akkoord voor dit gezamenlijk investeringspakket waarbij het Rijk € 4,1 miljard investeert, de regio (Haarlemmermeer, provincie Noord Holland, SADC, Schiphol en NS) exclusief Amsterdam € 766 miljoen en Amsterdam € 600 miljoen. Het totale pakket beslaat een Gemeente Amsterdam

19

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

investeringsperiode van circa 20 tot 30 jaar. Ten aanzien van de Amsterdamse bijdrage in dit geheel, zullen nog nadere afspraken gemaakt worden wanneer deze voor welk onderdeel nodig is. Daarbij verschillen de drie projecten in fase waarbij voor Zuidasdok, inclusief gerelateerde projecten, de aanbestedingen al zijn gestart en bevinden de NZ en de ringlijn zich nog in de verkenningsfase. Voor de Noord/Zuidlijn en ringlijn wordt in de MIRT-Verkenningsfase toegewerkt naar een definitieve voorkeursvariant, inclusief de meer concrete kosten, bijhorende risico’s en beheersingsmaatregelen. Pas na het doorlopen van de Verkenningsfase kunnen de exacte bijdragen bepaald worden en volgt een nieuw beslismoment. Voor de schaalsprong is nog geen financiële dekking.

8 Conclusie Bij de Actualisatie MPG 2022 werd een daling van € 400 miljoen verwacht. De waarde van de portefeuille is na actualisatie van de grondexploitaties en de risico’s gedaald met € 340 miljoen. Dit komt met name door de hoge inflatie en een groter risico op grondprijsdalingen. De waarde van de portefeuille is nog steeds hoog, maar door vertragingen in gronduitgiften kan deze waarde de komende jaren naar verwachting (nog) niet worden verzilverd. De stand van de reserve is gunstiger dan werd verwacht bij de Actualisatie MPG 2022 als gevolg van de ontvangen rijkssubsidie Woningbouwimpuls en bodemgelden. De vereveningsruimte van € 38 miljoen is lager dan werd verwacht bij het MPG 2022. De belangrijkste oorzaak hiervan is een toename van het weerstandsvermogen voor het generieke risico van grondprijsdaling en de projectspecifieke risico’s in negatieve plannen en lagere winstnemingen. De grote risico’s op dit moment van lagere grondprijzen (inschatting 15%) en aanhoudende inflatie (inschatting van 7%) kunnen worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen en reserveringen. Door de verhoging van het weerstandsvermogen komen de werkzaamheden binnen de reeds vastgestelde grondexploitaties bij dit scenario niet in het geding.

Indien de economie verder verslechtert zijn er nog andere financiële verbeteringen in nog vast te stellen plannen mogelijk, maar die zullen in veel gevallen eerder vastgestelde bestuurlijke ambities raken. Er is een kans op extra rijkssubsidies. Daarentegen is het onzeker welk effect het rijksbeleid ten aanzien van stikstof en het woningwaarderingsstelsel zal hebben op de gebiedsontwikkeling. De kantorenmarkt is nog dynamischer geworden, door de hogere rente en moeilijke bouwmarkt, enkele grote kantooruitgiften zijn inmiddels al dusdanig vertraagd waardoor met deze gronduitgiften pas op de langere termijn rekening wordt gehouden. Ondanks kostenbesparingen, staat de vereveningsruimte die nodig is voor nieuwe plannen met een financieel tekort en de uitnamen ten behoeve van de algemene middelen onder druk als gevolg van latere winstnemingen van enkele omvangrijke gronduitgiftes.

Met het vaststellen van de voorgestelde financiële maatregelen (een andere toerekening van de meerwaarde erfpacht aan de grondexploitaties en het clusteren van plannen en reserveringen, zie beslispunten) daalt de vereveningsruimte de komende periode waarschijnlijk niet onder nul, zoals werd verwacht bij de Actualisatie MPG 2022, en is het op dit moment verantwoord om de gerealiseerde vereveningsruimte in 2022 (€ 38 miljoen) in te zetten voor het vaststellen van nieuwe (financieel geoptimaliseerde) negatieve plannen die nu in voorbereiding zijn. Om op de langere termijn een robuust vereveningsfonds te houden is het nodig om meer positieve plannen te blijven toevoegen en om scherp te blijven sturen op de uitvoeringskosten en het Gemeente Amsterdam

20

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

4 april 2023

financieel optimaliseren van (negatieve) plannen. Dit is nodig om te kunnen blijven investeren in gelijke kansen, dus ook in gebieden van de stad (ontwikkelbuurten) waar de gebiedsontwikkeling minder financieel rendabel is en om bij te dragen aan een inclusieve, bereikbare en duurzame stad.

Gemeente Amsterdam

21