BIJLAGE 1 Uitkomsten onderzoek G&O

BIJLAGE 1 bij raadsinformatiebrief pilot geschillencommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024 Uitkomsten van het onderzoek van G&O naar de invoering van een onafhankelijke geschillencommissie Beoordelingsruimte voor een geschillencommissie Naar verwachting van G&O zullen de meeste bedenkingen van erfpachters zien op de grondwaarde dan wel de BSQ (de hoogte van de canon). In het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten is gedetailleerd beschreven hoe de grondwaarde en BSQ’s worden vastgesteld. Naast de wettelijke kaders en regelgeving biedt dit een geschillencommissie een zeer beperkte beoordelingsruimte. Uitspraken hof Amsterdam in vier rechtsprocedures over de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 en het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 Een aantal erfpachters heeft tegen de gemeente Amsterdam een rechtszaak aangespannen, omdat zij het niet eens zijn met de overstapaanbieding die zij van de gemeente hebben ontvangen. In de verschillende rechtszaken wordt bezwaar gemaakt tegen het Overstapbeleid in haar geheel of tegen onderdelen van het Overstapbeleid, zoals de hoogte van BSQ, de onbezwaarde waarde en maatwerk-BSQ. Bij de rechtbank Amsterdam hebben de erfpachters in 2021 ongelijk gekregen.

Tegen deze uitspraken van de rechtbank Amsterdam zijn de erfpachters in hoger beroep gegaan bij het hof Amsterdam. Het hof Amsterdam is het eens met de uitspraken van de rechtbank Amsterdam en bekrachtigt deze uitspraken dan ook. Ook het hof Amsterdam bevestigt in de vier rechtsprocedures dat het Overstapbeleid van de gemeente Amsterdam zorgvuldig tot stand is gekomen. Daarnaast hebben de erfpachters in hoger beroep een nieuw standpunt ingenomen, namelijk dat de herzieningsbepalingen van artikel 6 Algemene Bepalingen 1937 (AB1937) en artikel 11 van Algemene Bepalingen 2000 (AB2000) onredelijk bezwarend en daarmee vernietigbaar zijn. Het hof Amsterdam gaat hierin niet mee en wijst ook deze vorderingen van de erfpachters af. De uitspraken van het hof Amsterdam bevestigen voor de gemeente dat het Overstapbeleid en daarmee het overstapaanbod redelijk, transparant, zorgvuldig en evenwichtig is en dat het Overstapbeleid op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Tegen de uitspraken van het hof Amsterdam staat nog cassatieberoep bij de Hoge Raad open. De termijn voor het instellen van cassatie is drie maanden na de datum van de uitspraken van het hof Amsterdam.1 1

1. Rechtbank Amsterdam 13 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:63. Hof Amsterdam 9 juli 2024 (hoofdzaak), ECLI:NL:GHAMS:2024:1903. Hof Amsterdam 9 juli 2024 (verzoekschriftprocedure), ECLI:NL:GHAMS:2024:1894. 2. Rechtbank Amsterdam 13 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:64. Hof Amsterdam 9 juli 2024 (hoofdzaak), ECLI:NL:GHAMS:2024:1901. Hof Amsterdam 9 juli 2024 (verzoekschriftprocedure), ECLI:NL:GHAMS:2024:1895. 3. Rechtbank Amsterdam 29 september 2021 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl). Hof Amsterdam 9 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1900. 4. Rechtbank Amsterdam 6 december 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:7142. Hof Amsterdam 9 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1898.

Gemeente Amsterdam

Pagina 2 van 5

Bestaande procedures in verband met geschillenbeslechting erfpacht Er bestaan al diverse laagdrempelige gemeentelijke procedures in verband met klachten en geschillenbeslechting: 1. Klachtenprocedure De uitgangspunten bij de afhandeling van klachten zijn vastgelegd in de Klachtenregeling Gemeente Amsterdam. G&O (waaronder de afdeling Erfpacht & Uitgifte) handelt klachten conform deze regeling af. De klachtenprocedure kent een breed toepassingsbereik. Ook klachten die worden ingediend tegen bijvoorbeeld de hoogte van de canon zoals opgenomen in een erfpachtaanbieding worden in behandeling genomen en beoordeeld. Na de afhandeling van een klacht door G&O kan de erfpachter zich desgewenst richten tot de Ombudsman Metropool Amsterdam. 2. Procedure van bedenkingen tegen de bepaalde onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ Voor diverse grondwaardeberekeningen op het gebied van erfpacht wordt gebruikgemaakt van de WOZ-waarde. Erfpachters kunnen op eenvoudige wijze in bezwaar en beroep tegen de vaststelling van de WOZ-waarde bij de directie Belastingen. Indien er geen WOZ-waarde beschikbaar of bruikbaar is, stelt G&O de onbezwaarde waarde op en bij het ontbreken van een BSQ een maatwerk BSQ vast die wordt gehanteerd voor de grondwaardebepaling. Hiertegen staat, in tegenstelling tot de WOZwaarde, geen bezwaar en beroep open.

Het college heeft in 2019 daarom de procedure van het uiten van bedenkingen bij het gebruik van de onbezwaarde waarde of maatwerk BSQ bij de grondwaardebepaling vastgesteld. De erfpachter kan bedenkingen uiten tegen parameters die niet vooraf zijn vastgesteld. In iedere erfpachtaanbieding waarbij een onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ werd vastgesteld voor de bepaling van de grondwaarde, wordt de erfpachter op deze procedure gewezen. Bij bedenkingen op onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ beoordeelt G&O of het grondwaardebeleid en de daaruit voortvloeiende werkwijze op juiste wijze is toegepast dan wel berekend. Daarnaast beoordeelt G&O specifiek de bedenkingen van de erfpachter. G&O beoordeelt niet de hoogte van de onbezwaarde waarde en/of de BSQ. De onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ is immers direct of indirect gebaseerd op WOZ-waarden en achterliggende gegevens. Dit zijn extern vastgestelde gegevens van directie Belastingen. De erfpachter kan bedenkingen uiten ten aanzien van woningkenmerken die overgenomen zijn van de directie Belastingen voor het bepalen van de onbezwaarde waarde. Aangezien dit externe gegevens zijn kan G&O de juistheid van deze gegevens niet goed beoordelen.

G&O baseert de onbezwaarde waarde op andere woningkenmerken indien de directie Belastingen aan de erfpachter en/of G&O bevestigt dat de aangepaste woningkenmerken van toepassing zijn op de woning op de toestandpeildatum van het betreffende belastingjaar. De bevestiging kan onder meer een toegekend bezwaar zijn of een aanpassing van de woningkenmerken voor de WOZwaarde uit latere belastingjaren. Verwachting dat erfpachters weinig gebruik zullen maken van een geschillencommissie Het aantal erfpachters dat thans gebruik maakt van de bestaande regelingen geeft een indicatie van het te verwachten aantal bedenkingen op basis van een geschillenregeling:

Gemeente Amsterdam

Pagina 3 van 5

•

In 2023 werden in totaal 153 klachten ingediend en afgehandeld door de afdeling Erfpacht & Uitgifte. Dit betreft een breed spectrum aan klachten, bijvoorbeeld over doorlooptijden of bejegening. In totaal zijn er circa 11.982 aanbiedingen verstuurd in 2023 (overstap- en reguliere erfpachtaanbiedingen); • In 2023 zijn er in totaal in circa 6000 erfpachtdossiers onbezwaarde waardes vastgesteld door G&O. Circa 120 vragen in het kader van het uiten van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ zijn aangemerkt als bedenking. Deze 120 bedenkingen zijn ongegrond verklaard, omdat het beleid op de juiste wijze is toegepast. Omdat erfpachters relatief weinig gebruik maken van de bestaande procedures, is de verwachting dat weinig gebruik zal worden gemaakt van de extra mogelijkheden die een geschillencommissie biedt. Handreiking erfpacht van de minister van Binnenlandse Zaken De minister van Binnenlandse Zaken heeft in 2022 door Deloitte een onderzoek laten uitvoeren naar erfpacht in 26 gemeenten in Nederland. De uitkomsten van dit onderzoek hebben geleid tot een ministeriele “Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor particuliere woonbestemmingen” aan gemeenten.

De handreiking biedt een afwegingskader dat weergeeft hoe een gemeente rekening kan houden met een goede belangenafweging tussen zowel de gemeente en de erfpachter bij het opstellen van (nieuwe) algemene erfpachtbepalingen en erfpachtbeleid. Het afwegingskader is bedoeld om de transparantie, rechtszekerheid, rechtsbescherming, participatie en rechtsgelijkheid voor consumenten te vergroten. In het afwegingskader wordt het ten aanzien van rechtsbescherming het volgende vermeld: “Rechtsbescherming ziet op de (juridische) mogelijkheden die een erfpachter heeft om op te komen tegen rechtshandelingen van de gemeente als contractspartij. - De gemeente biedt de erfpachter een laagdrempelige en betaalbare geschillenbeslechting aan om de toegankelijkheid daarvan te waarborgen. - De geschillenbeslechting is binnen een redelijke termijn afgehandeld. - De gemeente stelt de erfpachter tijdig op de hoogte indien er wijzigingen en gevolgen van het erfpachtrecht plaatsvinden, en wat de mogelijke toekomstige consequenties daarvan kunnen zijn.” Daarnaast biedt de handreiking best practices. Deze best practices bieden handvatten bij het opstellen van de algemene erfpachtbepalingen en erfpachtbeleid, waarbij de begrippen participatie, rechtsbescherming, transparantie, rechtsgelijkheid en rechtszekerheid gewaarborgd zijn.

In paragraaf 5.4.2 wordt ten aanzien van geschillenbeslechting geconcludeerd: “In de algemene erfpachtbepalingen is een vorm van geschillenbeslechting opgenomen die: - Rekening houdt met de uitvoeringsverplichtingen; - Laagdrempelig en betaalbaar is voor de erfpachter; - Onpartijdig en onafhankelijk is; - Een redelijke termijn bevat waarbinnen het geschil is beslecht.” Bovenstaande procedures voldoen aan het geadviseerde afwegingskader. Eerdere voorgenomen regeling inzake geschillenbeslechting in verband met erfpacht In voorbereiding op de Algemene bepalingen 2016 (AB2016) voor eeuwigdurende erfpacht is ook al eens overwogen om een geschillencommissie in het leven te roepen. In dat kader werd de

Gemeente Amsterdam

Pagina 4 van 5

volgende conceptbepaling in het ontwerp van die Algemene Bepalingen opgenomen over een commissie waartoe een erfpachter zich zou kunnen richten als hij van mening zou zijn dat de methode om de wijziging van de canon te bepalen, rekenkundig niet goed zou zijn toegepast: “Artikel 21 Geschillencommissie ‘Toepassing methode canonbepaling’ 1. Als de erfpachter van mening is dat de methode die de gemeente heeft vastgesteld om de wijziging van de canon te bepalen rekenkundig niet goed is toegepast, kan de erfpachter zich richten tot de geschillencommissie ‘Toepassing methode canonbepaling.’ 2. De erfpachter moet in dat geval schriftelijk en gemotiveerd aangeven waarom naar zijn mening de canon rekenkundig niet goed is vastgesteld. 3. De geschillencommissie toetst alleen of de methode van canonbepaling, die door de gemeente is vastgesteld, rekenkundig juist is toegepast. 4. De geschillencommissie stelt partijen gemotiveerd en schriftelijk in kennis van haar advies binnen zes maanden nadat de erfpachter zich tot de geschillencommissie heeft gericht. 5. Het advies van de geschillencommissie is niet bindend. Advisering van de geschillencommissie staat een beroep op de bevoegde rechter niet in de weg. 6.

De geschillencommissie wordt door de gemeente aangesteld.” Mede op basis van de ingekomen inspraakreacties (waarin werd aangegeven dat een dergelijke geschillencommissie weinig zou toevoegen), werd er vanaf gezien om deze bepaling in de AB2016 op te nemen. Risico’s ten aanzien van de instelling van een tijdelijke geschillencommissie • Zoals hiervoor toegelicht zullen naar verwachting de meeste bedenkingen zien op de hoogte van de grondprijs/canon. Daartoe bestaat er al enkele jaren een laagdrempelig toegankelijke geschillenregeling in de vorm van een bedenkingenprocedure in de gevallen dat de grondprijs/canon werd gebaseerd op een onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ. Zoals ook uit het onderzoek van G&O blijkt zijn in 2023 alle bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ ongegrond verklaard, omdat het beleid op de juiste wijze is toegepast. Het ongegrond verklaren van bedenkingen heeft ook (vrijwel) niet geleid tot vervolgstappen van erfpachters bij bijvoorbeeld de Ombudsman of de civiele rechter. De geschillenprocedure zal ten opzichte van het uiten van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ dezelfde ruimte bieden als de aanbieding werd gebaseerd op de WOZ waarde en BSQ en de eerdere procedure van bedenkingen vervangen.

Omdat de beoordelingsruimte van een geschillencommissie op dat vlak dus van zeer beperkte toegevoegde waarde zal zijn, kan het instellen van een geschillencommissie verkeerde verwachtingen wekken. Het beeld kan ontstaan dat een geschillencommissie slechts een “wassen neus” is. Erfpachters zullen hierdoor waarschijnlijk ook teleurgesteld raken, hetgeen afbreuk doet aan het draagvlak van het stelsel. • Door het instellen van een geschillencommissie wordt het proces meer juridisch, terwijl het college zich ten doel heeft gesteld om te dejuridiseren. Voor een erfpachter dient vooraf duidelijk te zijn dat een advies van de geschillencommissie geen definitieve geschilbeslechting hoeft te zijn en dat het geschil mogelijk alsnog kan worden voorgelegd

Gemeente Amsterdam

•

•

•

Pagina 5 van 5

aan de civiele rechter. Een zorgpunt is ook hoe de zaken van de geschillencommissie zich zullen verhouden met zaken die naar de civiele rechter kunnen of al onder de civiele rechter zijn. Anderzijds kan hierover worden opgemerkt dat een geschillencommissie ervoor kan zorgen dat erfpachters zich gehoord voelen. Uit onderzoek van G&O blijkt daarnaast dat geen van de erfpachters die in 2023 bedenkingen hebben geuit op de onbezwaarde waarde/maatwerk BSQ, vervolgens een civiele procedure zijn gestart. Hoewel G&O geen exacte voorspelling kan afgeven van het aantal bedenkingen dat aan de geschillencommissie zal worden voorgelegd, bestaat het risico dat juist op veel grotere schaal dan momenteel gebruik zal worden gemaakt van de geschillencommissie. Sinds 2023 de focus binnen G&O gericht op het reguliere erfpachtbeheer, om zo de achterstanden weg te werken die zijn ontstaan als gevolg van de inzet op de verwerking van de overstapaanvragen. Hierdoor is de beschikbare ambtelijke capaciteit binnen G&O voor de uitvoering van een geschillencommissie beperkt. Het risico bestaat dat er op grote schaal bedenkingen zullen worden ingediend bij de geschillencommissie en G&O hiervoor overvraagd zal worden, wat er toe kan leiden dat andere noodzakelijke werkzaamheden (zoals het versturen van aanbiedingen voor bijv.

overstap en transformaties) blijven liggen en de bestaande achterstanden zullen oplopen. Bovendien zorgt dit bij de medewerkers van G&O voor extra druk bovenop de al bestaande hoge werkdruk. De geschillencommissie voldoet in overwegende mate aan de handreiking van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. De geschillencommissie is echter niet opgenomen in de Algemene Bepalingen (zoals de best practices voorschrijven), maar het betreft in dit geval ook een pilot die na een jaar geëvalueerd zal worden. Daarnaast is bij de vaststelling van de AB2016 juist expliciet besloten om de geschillencommissie niet op te nemen in de AB2016. Ten aanzien van de onafhankelijkheid van de leden van de geschillencommissie kan worden opgemerkt dat de onafhankelijkheid daarvan wordt geborgd doordat één externe wordt toegevoegd en de overige leden van de commissie niet bij de primaire besluitvorming betrokken zijn geweest. Tot slot bestaat het risico dat de geschillencommissie niet genoeg kan borgen dat een eenduidige lijn wordt getrokken bij het wijzigen van boetes. Daarnaast bestaat de zorg of wel een zuiver onderscheid kan worden gemaakt tussen de bevoegdheid van de geschillencommissie met betrekking tot opgelegde boetes en aanverwante civielrechtelijke vraagstukken ten aanzien waarvan de commissie geen bevoegdheid heeft.