Bijlage 1 - SP Osdorpplein def.pdf
Tekst van het document
Ontwikkellocatie Bladergroen (zuidzijde Nieuwe Osdorpergracht)
32
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
Westzone: de Martini van Geffenbuurt In de westzone zijn twee ontwikkellocaties: SuHa3 en Tussen Meer Zuid. SuHa3 De drie huidige flats in strokenbouw bij de Hoekenes en Van Suchtelen van de Haarestraat worden vervangen door nieuwbouw. Dit betreft de ontwikkellocatie Suha3. Hier komen drie gebouwen in een U-vorm, met in het midden een buurtparkje aan de Van Suchtelen van de Haarestraat. In het buurtparkje komt afwisselende beplanting met bomen en een speelplek voor de buurt. De drie gebouwen hebben een basishoogte van 21 meter en aan de oost- en westzijde twee hoogteaccenten/torens tot maximaal 41,7 meter hoogte vanaf maaiveld. In een deel van de plint komen voorzieningen. De Hoekenes wordt heringericht. Door de bebouwing van SuHa3 dient een aantal van de bestaande bomen te verdwijnen. Deze worden waar mogelijk gecompenseerd door nieuwe aanplant in de nabije omgeving zoals de toekomstige groenstrook in de Martini van Geffenstraat en/of in het buurt park. Het merendeel van de bestaande bomen blijft behouden en krijgt
Ontwikkellocatie Suha 3
betere groeicondities door beplantingsstroken in het trottoir toe te voegen. De Van Suchtelen van de Haarestraat wordt heringericht met hoogwaardige materialen, langsparkeren voor bezoekers en bomen. Tussen Meer Zuid Deze locatie omvat drie ontwikkelingen aan Hoekenes zuid, Tussen Meer en Martini van Geffenstraat. Op de hoek Hoekenes en Tussen Meer komt een hotel met publieke horeca in de plint. Hiermee krijgt de westentree van het stadscentrum een impuls. De huidige bebouwing aan de Tussen Meer wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De nieuwe bebouwing krijgt dezelfde functies als de huidige: een woonblok met winkels in de plint. De Martini van Geffenstraat wordt tussen de straten Hoekenes en Osdorpplein/ Jan Celesstraat verlegd en recht getrokken. De scherpe bocht in de straat verdwijnt. Dit biedt ruimte voor de inpandige expeditiestraat. Een deel van
Ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid (Martini van Geffenbuurt)
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
33
nieuwe Martini van Geffenstaat wordt autovrij en krijgt een brede groenstrook met een speelvoorziening. Aan de Martini van Geffenstraat komt een woongebouw met ruimte voor kleinschalige kantoren, bedrijfjes en voorzieningen in de plint. Tussen de bebouwing aan de Tussen Meer en de Martini van Geffenstraat komt een inpandige expeditiestraat voor de bevoorrading van de winkels. Ook wordt er het parkeren voor bewoners en gebruikers gerealiseerd. Op de inpandige expeditiestraat en de parkeergarage komt een collectieve daktuin. In het verlengde van de verlegde Martini van Geffenstraat komt een voetgangersbrug over de Hoekenesgracht als extra verbinding met het Stadspark Osdorp, waar het aantal sport- en speelvoorzieningen de komende jaren wordt uitgebreid.
34
wordt heringericht en ook het plantsoen met speel- en sportplekken tussen dit blok en de bebouwing aan de Hoekenes wordt vernieuwd. Aan de Hoekenes komt nieuwbouw met een mix van voorzieningen, werkfuncties, horeca en wonen in de plint. Zowel bij de entree van de Tussen Meer als op de hoek Hoekenes – L. van Sonsbeeckstraat kan een toren komen. Deze nieuwe gebouwen vormen samen de ontwikkellocatie Noordwesthoek A. De oostzone: het waterfront aan de Sloterplas In de zuidwesthoek van de Sloterplas komt de Nieuwe Meervaart. De Nieuwe Meervaart is een belangrijke culturele publiekstrekker én ‘verbindende schakel’ tussen stadsdeel Nieuw-West en de rest van de stad. Het verlevendigt de zuidkop van de Sloterplas en betrekt dit deel van het plangebied bij het Stadscentrum Osdorpplein. De Nieuwe Meervaart wordt groter dan het huidige gebouw en zal meerdere functies huisvesten, zoals het Talentenhuis.
De noordzone: de Hanenbergbuurt Op de locatie van het voormalige KPN-gebouw wordt een stedelijk woon gebouw met voorzieningen in de plint ontwikkeld. De M. Hanenbergstraat
De locatie (de mate van schuifruimte voor het gebouw) en de vorm van het gebouw, de ontsluiting van de expeditie, een kiss&ride, taxi-dropoff
Ontwikkellocatie Noordwesthoek (Hanenbergbuurt)
Ontwikkellocatie huidige Meervaart e.o.
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
en kortparkeerplekken voor touringcars zijn onderdeel van de integrale inpassingsopgave van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas en de inrichting van de zuidwestoever. Het huidige horecapaviljoentje tegenover de Anslijnflat dient met de komst van de Nieuwe Meervaart te worden verplaatst of verwijderd. De zuidwestoever van de Sloterplas wordt samen met realisatie van de Nieuwe Meervaart flink verbeterd met een nieuwe groene promenade, zitplekken aan het water, sport- en spelvoorzieningen en een rijk beplantings palet. De huidige loskade (bij de I AMSTERDAM letters) wordt vergroend, een plek om dicht bij het water te verpozen. Richting de Lelylaan komt een nieuwe urban sports en speelstrip. Deze wordt in overleg met de omgeving nader uitgewerkt.
Een hoogwaardige en duurzame openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte volgt in principe de ontwikkeling van de ontwikkellocaties en sluit aan bij de hoogwaardige materialisering en inrichtingsprincipes van fase 1. De wandelpromenade langs de Sloterplas krijgt een groene inrichting met meer verblijfskwaliteit. Ook wordt in fase 2a ingezet op een groene inrichting van de openbare ruimte en de binnentuinen van de bouwblokken. Het ontwerp van de Nieuwe Osdorpergracht (fase 1) wordt in fase 2a doorgezet en afgemaakt, met ruimte voor een bijzondere beëindiging aan de oostkop van de gracht in overleg met omwonenden. Gedacht kan worden aan een inrichting met bijvoorbeeld watertrappen, een groen pleintje, een speelplek. In de straatinrichting krijgen voetgangers en fietsers meer ruimte, geparkeerde auto’s zijn minder dominant in het straatbeeld.
De locatie van de huidige Meervaart aan de Meer en Vaart wordt na de ingebruikname van de Nieuwe Meervaart en sloop van het huidige gebouw, herontwikkeld met woningbouw, een hotel en een gemengde plint met winkels, horeca en (culturele en/of leisure-)voorzieningen. Op het pleintje naast de huidige Meervaart komt een paviljoenachtig (laag) gebouw met een groen dak en een publieke functie aan de boulevard. Tussen het nieuwe paviljoen en het gebouw op de Meervaartlocatie komt een directe voetgangersroute vanaf het Lammetjesplein naar de Meer en Vaart. Zo ontstaat er ook een nieuw doorzicht vanaf het Lammetjesplein naar de Sloterplas (en vice versa), die de verbinding tussen het winkelhart en de plas versterkt. De Meer en Vaart, nu gedomineerd door de blinde gevels van de Meervaart en een pleintje dat als restruimte voelt, krijgt meer het karakter van een levendige boulevard. Vanaf de boulevard en de bebouwing kunnen bewoners en gebruikers genieten van het uitzicht over de Sloterplas.
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
35
4 Programma
Programma (indicatief) Stadscentrum Osdorpplein fase 2a Legenda programma
NOORDWESTHOEK A1
Ontwikkelingsvelden
A3
Huidige bebouwing
Hoekenespaviljoen
Fase 1 (bestaand en gepland) Fase 2a
A2
Fase 2b (bestaand)
Plintfuncties
Markt
Cultuur en vrije tijd
TUSSENMEER ZUID TMZ 1 TMZ 2
Maatschappelijk
MVL 2
Bedrijven
MEERVAART LOCATIE
Kantoren TMZ 3
Horeca Detailhandel
MVL 1
Commercieel
Wonen
SUHA 3
Gebouwfuncties en specials
BLADERGROEN
Woningen
Kantoren
Theater
Fitness
Verhalenhuis
Film
Stadsloket
Buurtkamer of meidencentrum
Hotel
Cafe’s & Talentenrestaurants huis
Bedrijven
Winkels
BG Suha 3 TMZ NWH MVL NMV
Het programma voor fase 2a wordt gerealiseerd op de ontwikkellocaties in samenwerking met eigenaren. Ook de Nieuwe Meervaart is onderdeel van het te realiseren programma. Op alle locaties tesamen kan ongeveer 152.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) worden gerealiseerd. Van het nieuwbouwprogramma is zo’n 102.000 m2 bvo bestemd voor wonen en 50.000 m2 bvo voor niet-wonen (inclusief de Nieuwe Meervaart). De verhouding tussen het volume van het woonprogramma en het nietwoonprogramma is circa tweederde - eenderde.
NWH
TMZ
MVL
Suha 3
Voor het realiseren van het nieuwbouwprogramma dienen circa 230 bestaande woningen (ca 23.000 m2) en circa 9.000 m2 niet- woonprogramma te worden gesloopt. In onderstaande tabel zijn de vierkante meters weergegeven van het te slopen en te ontwikkelen programma, uitgesplitst naar wonen en niet-wonen.
BG
Vijf ontwikkellocaties en de Nieuwe Meervaart
Blok
Woonprogramma nieuw m2 bvo
Niet-woonprogramma sloop m2
saldo m2 bvo
nieuw m2 bvo
sloop m2 bvo
saldo m2 bvo
Totaal nieuw
Saldo totaal
(m2 bvo)
(m2 bvo)
NWH MVL TMZ Suha 3 BG NMV
NMV
Noordwesthoek Meervaart locatie Tussen Meer zuid Suha 3 Bladergroen Nieuwe Meervaart
Fase 2A NWH-A
26.950
4.100
22.850
2.000
300
MVL TMZ
13.150
0
13.150
14.700
22.050
2.520
19.530
16.300
SuHa3
27.740
14.400
13.340
BG
12.160
2.100
10.060
ZWO/NMV Totaal
1.700
28.950
24.550
6.100
8.600
27.850
21.750
2.300
14.000
38.350
33.530
3.080
0
3.080
30.820
16.420
200
0
200
12.360
10.260
0
0
0
14.000
0
14.000
14.000
14.000
102.050
23.120
78.930
50.280
8.700
41.580
152.330
120.510
Tabel met indicatief ontwikkelprogramma fase 2a in m2 bvo
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
37
Blad Suha Tuss Noo Mee Nieu
4.1 Wonen Het intensief gebruik van ruimte (verdichten) is een van de manieren om meer woningen en voorzieningen in een bestaand gebied als Osdorpplein te kunnen realiseren. De meeste toegevoegde vierkante meters zijn bestemd voor nieuwe woningen. Voor het plan is een proefverkaveling gemaakt. De 102.050 m2 bvo wonen komt overeen met een woningaantal van 1.050. Dit is een voorzichtige inschatting op basis van 90% van de m2 wonen en een gemiddelde woning grootte van 85 m2 bvo (= 60 m2 gebruiksoppervlak (gbo)). Het definitieve woningaantal kan afwijken, afhankelijk van de woninggrootte en de efficiëntie van de verkaveling.
Voorrang voor lokale bewoners is mogelijk voor sociale huur en midden huurwoning, bij eerste verhuring en voor 25% van de verhuringen. Het woningcomplex moet daarvoor aangemeld worden in de Huisvestings verordening (HVV) en de verhuurder moet akkoord zijn. In fase 2a wordt onderzocht welke complexen hiervoor in aanmerking kunnen komen. De mogelijkheden voor sociale koop worden door de gemeente Amsterdam onderzocht. Of sociale koop mogelijk en passend is voor Stadscentrum Osdorpplein zal moeten blijken uit de verdere uitwerking, de start en resultaten van de pilot in Zuidoost mede afhankelijk van de verwachte wijziging van landelijke wetgeving die toewijzing aan bepaalde doelgroepen door gemeente mogelijk maakt (wijziging van de Huisvestingswet 2014).
Om de 1.050 nieuwbouwwoningen te bouwen dienen er 230 bestaande woningen te worden gesloopt. Dat betekent dat het woningaantal in fase 2a toeneemt met zo’n 820 woningen (1.050 min 230). In fase 1 komen er ongeveer 1.400 woningen bij. Stadscentrum Osdorpplein groeit in fase 1 en fase 2a naar ongeveer 3.620 woningen in totaal. Beleidsregel voor de financiering categorieën voor de nieuwbouwwoningen in fase 2a is: 40%-sociale huur, 40%- middelduur en 20% vrije sector woningen. Gezien de woonvraag vanuit het stadsdeel Nieuw-West en de woonvraag vanuit Amsterdam en omgeving is er behoefte aan een mix van diverse doelgroepen en woninggroottes in het plangebied. Woningen in grootte variërend van25 tot 120 m2 (gebruiksoppervlak) en een gemiddelde van 60 m2 (gebruiksoppervlak) wordt in deze mix voorzien. Vanwege de voor Amsterdamse begrippen relatief lage verkoopprijzen zijn er verhoudingsgewijs veel kansen voor de koopstarter en voor doorstromers die een kwaliteitsslag willen maken in de koopsector. Het is hierbij van belang een verhuurverbod en bepalingen omtrent woningdelen op te nemen, om de woningen ook daadwerkelijk ten goede te laten komen aan de beoogde doelgroepen en aan de doorstroming die dit oplevert.
Woonblok Suha 2 (fase 1, 2019)
38
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
De lijn uit Koers 2025 wordt gevolgd dat bij stedelijke verdichtingslocaties met een sloop-nieuwbouwopgave er minstens evenveel sociale woningen terug worden gebouwd als er gesloopt worden. Stadscentrum Osdorpplein fase 2a voldoet ruim daaraan. Er worden zo’n 420 nieuwe duurzame sociale huurwoningen gerealiseerd (40% van 1.050 woningen), terwijl er ca. 230 sociale huur woningen worden gesloopt. Hieruit volgt een woonprogramma dat hieronder zowel in algemene termen als naar doelgroep beschreven wordt. Het gaat om: • Huishoudens met een bovenmodaal inkomen die momenteel in een sociale huurwoning wonen (‘scheefwoners’) en die willen doorstromen; • Gezinnen die momenteel minder dan 70 m2 gbo tot hun beschikking hebben, te weinig voor het realiseren van een 3-kamerwoning geschikt voor een gezin. Het gaat zowel om de sociale huur (‘krap wonende gezinnen’) als de vrije sector (‘doorstromers koopsector’); • ‘Empty nesters’ (ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn) die door gaans naar een woning van 70 m2 of meer willen doorstromen (zowel huur als koop), in een stedelijke omgeving met veel voorzieningen.
Deze doelgroep laat doorgaans relatief grote woningen achter voor de doorstroom; • Geclusterde woningen geschikt voor ouderen; • Daarnaast wonen er in Osdorp en in de omliggende gebieden Geuzenveld/Slotermeer, Slotervaart en De Aker/Nieuw-Sloten in totaal bijna 25.000 jongeren van 15-26 jaar (schatting excl. studenten) waarvan een deel de komende jaren op zoek gaat naar woonruimte of dit al is; • Voor de instroom van buiten de stad en buiten Nederland (internationals) zijn woningen in alle segmenten van belang, zowel sociaal, midden als duur; • Doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad kan ten goede komen aan starters (waaronder stellen zonder kinderen).
4.2 Voorzieningen en werken Het Amsterdamse ruimtelijke beleid richt zich op het realiseren van kwalitatief hoogwaardige, gemengde stedelijke milieus. Deze gewenste stedelijkheid ontstaat door aan het woningbouwprogramma de juiste mix aan gebouwde voorzieningen toe te voegen. Dit is maatwerk: het stedelijke beleid wordt per gebied vertaald naar wat daar het meeste nodig is. Doel is een complete, gezonde en sociaal duurzame stad. Dit stedenbouwkundig plan Osdorpplein fase 2a biedt ruimte voor de nieuw bouw van circa 50.000 m2 bvo niet-woonfuncties. Deze zijn als volgt verdeeld: • circa 1.300 m2 bvo maatschappelijke voorzieningen; • circa 14.000 m2 bvo culturele voorzieningen: Nieuwe Meervaart; • circa 4.400 m2 detailhandel en horeca (café’s/restaurants); • circa 20.000 m2 bvo hotel; • circa 10.300 m2 bvo kleinschalige kantoren, bedrijvigheid en commerciële voorzieningen (overig). Voor de realisatie van deze nieuwbouw wordt zo’n 9.000 m2 aan niet-wonen functies gesloopt (waaronder de huidige Meervaart en de bestaande winkels aan zuidzijde Tussen Meer). Per saldo worden circa 41.000 m2 niet-wonen functies aan het stadscentrum toegevoegd. Maatschappelijke voorzieningen Het beleid voor maatschappelijke voorzieningen is door het college in 2018 vastgelegd in ‘Referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’.
Maatschappelijke voorzieningen zijn gebouwen en buitenruimte voor maatschappelijke functies en activiteiten, die niet vanzelfsprekend door de markt worden gerealiseerd en daarom een actieve rol vragen van de gemeentelijke overheid. Voor een groot deel betreft dit gebouwen, het zogenoemde ‘maatschappelijk vastgoed’. Daarnaast vraagt sport ook om ruimte voor (anders) georganiseerde buitensport en voor sporten en spelen in de openbare ruimte (zie paragraaf 7.3 Sporten en spelen). De openbare ruimte dient ook plek te bieden aan uitingen van kunst en cultuur (zie paragraaf 7.1).
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
39
In het gebied bevinden zich verschillende succesvolle voorzieningen die naar een nieuwe locatie zullen verhuizen in het Stadscentrum. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Meervaart en de openbare bibliotheek (OBA). Daarnaast biedt de herontwikkeling van het gebied kansen: door de toevoeging van 820 woningen in fase 2a is realisatie van extra maatschappelijk vastgoed mogelijk. Deze behoefte is geïnventariseerd. Buurtkamers Voor het Osdorpplein is er extra behoefte aan twee buurtkamers (120 m2 plus buitenruimte/terras). De buurtkamers worden ontwikkeld in de plint van de nieuwbouw van Bladergroen, Suha2C (fase 1) of Suha3. De exacte locaties worden nog nader bepaald. Woningcorporatie Eigen Haard gaat deze buurtkamers realiseren.
Kinderopvang Met het oog op de groei van het Osdorpplein is de verwachting dat ook de vraag naar kinderopvang toeneemt. Volgens de Amsterdamse referentienorm dient er voor Stadscentrum Osdorpplein in fase 2a rekening te worden gehouden met 1 kinderdagopvanglocatie van 345 m2 bvo (3 groepen à 115 m2 bvo) en 150 m2 buitenruimte. De invulling hiervan is door een marktpartij. Nader onderzoek vindt nog plaats naar de meest geschikte locatie in het gebied. Zorg Uit onderzoek blijkt dat extra zorgvoorzieningen voor fase 2a niet nodig zijn. De groei van het gebied kan worden opgevangen door bestaande zorgvoorzieningen. Zo is in januari 2022 het Zorgplein Osdorp geopend op een centrale plek in het gebied. Het Zorgplein biedt een uitgebreid zorgaanbod zoals: huisartsen, fysiotherapie en fitness, vrouwenkliniek (gynaecologie), verloskundigen, podotherapie, tandartsen, apotheek, diëtisten en een psycholoog. Dit centrum van 1.400 m2 bvo voorziet hiermee ook in de extra behoefte aan eerstelijnszorg die voortkomt uit de groei van het centrumgebied en naastgelegen wijken. In de omgeving van Osdorpplein is er een bestaande huisarts die op zoek is naar een nieuwe en grotere huisvesting. Verder is er vanuit de bestaande huisartsenkring geen vraag naar nieuwe of grotere huisvesting. In fase 2a zijn er ruimtelijk voldoende kansen voor een nieuwe huisartsenpraktijk.
Onderwijs Op basis van de woningbouwplannen in Osdorp, de leerlingenprognose en de basisgeneratie is er op de korte en middellange termijn geen extra onderwijscapaciteit benodigd voor primair onderwijs. Op de lange termijn is de verwachting dat er wél extra capaciteit benodigd is voor heel Osdorp, maar deze ruimte kan gecreëerd worden door bestaande scholen uit te breiden.
Behouden en versterken van functiemix is een belangrijk onderdeel van fase 2a
40
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
Cultuur In fase 2a komt er een nieuw, multifunctioneel gebouw voor de Meervaart van 14.000 m2 bvo (inclusief Talentenhuis). Ook is er in fase 2a ruimte voor aanvullende culturele voorzieningen, al dan niet commercieel. Voorbeelden zijn een expositieruimte, ateliers of nieuwe formules voor vrijetijdsbesteding (leisure). De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor herhuisvesting van de muziekschool, die nu naast de openbare bibliotheek en de Meervaart is gevestigd op Osdorpplein. Mogelijk kan de muziekschool (1.000 m2 bvo) worden gehuisvest in één van de ontwikkellocaties van fase 2a, bijvoorbeeld in Suha3 of TMZ. Commerciële voorzieningen Om de aantrekkingskracht van het Osdorpplein als verblijfsgebied te vergroten dienen ook commerciële voorzieningen te worden toegevoegd. Detailhandel en horeca Het winkelgebied biedt alle elementen om een bezoek eraan ook daad werkelijk een (nieuwe) ervaring te laten zijn. Detailhandel en horeca die een aanvulling bieden op het huidige assortiment zijn nodig om het gebied aantrekkelijker en diverser te maken en daarmee invulling te geven aan de ambitie om het Osdorpplein te transformeren van een wijkcentrum naar een echt stadscentrum.
In het DPO onderzoek 2030, Advies voor commerciële voorzieningen in Nieuw-West, van Bureau Stedelijke Planning (december 2019) is er in Osdorpplein plaats voor 1.500 m2 detailhandel (mode, luxe en vrije tijd), 1.400 m2 bovenwijkse horeca (horecagelegenheden met een verder reikende aantrekkingskracht dan alleen de eigen wijk) en 700 m2 leisure/ontspanning. Dit advies is gebaseerd op fase 1. De toename van het aantal (820) woningen in fase 2a is in deze studie nog niet meegenomen. Het advies is daarom aan
de voorzichtige kant. Een toename van wijkverzorgende winkels gericht op dagelijkse boodschappen is niet nodig; deze zijn al voldoende aanwezig in het gebied. Ter bevordering van een divers aanbod en versterking van het stadscentrum is er ruimte voor enige groei aan wijkoverstijgende horeca en luxere detailhandel. Behalve de twee nieuwe horecavoorzieningen in de Nieuwe Meervaart en de ontwikkeling van een nieuw horecapaviljoen in het plantsoen op de hoek Osdorpergracht – Hoekenesgracht, wordt de groei van de horeca en de luxere complementaire detailhandel bij voorkeur geconcentreerd op de ontwikkellocatie huidige Meervaart. Deze functies zullen de Meer en Vaart boulevard verlevendigen en de functie van waterfront aan de Sloterplas versterken. Bij een centrumgebied hoort in principe ook een vorm van nachthoreca. Het horeca-eiland en de Meer en Vaart in het algemeen zijn goede locaties voor nachthoreca. Dit zal nader worden uitgewerkt in de verdere planontwikkeling. Hotels Er is nu één hotel in de flat aan de noordzijde van Osdorpplein. Dit steden bouwkundig plan biedt in fase 2a ruimte aan twee nieuwe hotels. Eén hotel is onderdeel van de ontwikkellocatie huidige Meervaart. Dit tweede hotel bedraagt ca 6.700 m2 bvo. Een tweede hotel op de hoek Hoekenes met Tussen Meer (ontwikkellocatie TMZ). Dit hotel heeft een omvang van maximaal 400 kamers.
Dit hotel is bedoeld als vervanging van een hotel in de Reimerswaalbuurt. Hier is een omgevingsvergunning verleend die vervanging van het huidige hotel voor een groter hotel mogelijk maakt. Dit is niet gewenst in een woonbuurt als de Reimerswaalbuurt. Een groter hotel past beter in een centrumgebied als Osdorpplein. Eerste stap richting realisatie is, na vaststelling van dit SP, het doorlopen van een ‘nieuw voor oud’ procedure conform het overnachtingenbeleid. Realisatie van dit hotel is dus (nog) geen zekerheid.
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
41
Werken Ook in Nieuw-West is veel behoefte aan kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimtes en hybride bedrijfsruimtes. Volgens het Kantorenplan Amsterdam 2022-2026 is er in Osdorpplein (destijds nog Centrum NieuwWest genoemd) ruimte voor 20.000 m2 aan (kleinschalige) kantoorruimte. Osdorpplein is geen topvestigingslocatie voor kantoren, zoals Sloterdijk of Zuidas; want het plein is niet bereikbaar per trein. Toch biedt Osdorpplein voldoende mogelijkheden om als kantoorlocatie te groeien. Het aandeel kantoor- en bedrijfsprogramma in Stadscentrum Osdorpplein is relatief vrij laag ten opzichte van het wonen en het winkelprogramma. Groei van ook de werkfuncties draagt bij aan een bredere functiemix en het aantrekken van een breder publiek in het stadscentrum. Er wordt in fase 2a dan ook ingezet op het toevoegen van 5.000 à 10.000 m2 kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte. Ook kleinschalige ateliers en een bedrijfsverzamelcomplex annex creatieve broedplaats kunnen het stadscentrum verrijken. Voor kleinschalige kantoren, bedrijvigheid en ateliers wordt primair ruimte gereserveerd in de plinten van de nieuwbouw, met name in de ontwikkellocaties Suha3, Tussen Meer Zuid en Noordwesthoek.
42
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
43
5 Ontwikkellocaties en bebouwing
Ontwikkellocaties zijn locaties waar de eigenaren hebben aangegeven hun vastgoed te willen transformeren door sloop/nieuwbouw. In fase 2a zijn er vier ontwikkellocaties die door de eigenaren worden ontwikkeld. Een ontwikkellocatie kan bestaan uit meerdere, afzonderlijke bouwkavels met verschillende (vastgoed)eigenaren. Zo heeft inmiddels ook de eigenaar van de bebouwing aan de zuidzijde van de Tussen Meer aangegeven zijn vastgoed te willen transformeren. De ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid bestaat nu uit meerdere kavels. De gemeente is aan zet op twee locaties: de realisatie van de Nieuwe Meervaart (nieuwbouw) en de dan vrijgekomen ontwikkellocatie Meervaart – de huidige Meervaart met aangrenzend pleintje (transformatie door sloop/ nieuwbouw). In dit hoofdstuk worden 12 generieke basisprincipes en bouwregels voor transformatie beschreven. Daarna wordt per ontwikkellocatie het indicatieve bouwvolume, programma en de stedenbouwkundige uitgangspunten beschreven en verbeeld. De Nieuwe Meervaart wordt in hoofdstuk 6 beschreven.
5.1 Basisprincipes en bouwregels Het bouwprogramma van fase 2a is vergelijkbaar met dat van fase 1: stedelijke bouwblokken met hoogteaccenten, een gemengd programma en hoogwaardig vormgegeven plinten waar een mix van functies elkaar afwisselen. Meer dan in fase 1 zal in fase 2a worden ingezet op het maken van doorgangen in de gevelwanden, om de ‘doorwaadbaarheid’ van het gebied te vergroten en om het zicht op en beleving van het groen tussen en/of op de bouwblokken te verbeteren. De meest voorkomende bebouwingstypologie is een besloten stedelijke bouwblok, samengesteld uit meerdere gebouwen of gebouwdelen.
In deze paragraaf worden 12 generieke basisprincipes en bouwregels voor de ontwikkellocaties en gebouwen beschreven. Deze zijn gericht op het versterken van de eigenheid en eenheid in het gebied. De eisen en afspraken per ontwikkellocatie of gebouw worden in nader overleg met (vastgoed) eigenaren en erfpachters verder uitgewerkt en vastgelegd in een zogenaamd kavelpaspoort of bouwenvelop. In hoofdstuk 10 wordt de beeldkwaliteit van fase 2a als een meer ingekaderd palet aan architectonische kenmerken en kleuren voorgeschreven om de eigenheid van Stadscentrum Osdorpplein te versterken. De generieke basisprincipes en bouwregels zijn: 1. Componenten samengesteld besloten bouwblok De bebouwingstypologie in Stadscentrum Osdorpplein draagt bij aan een duurzaam en compact stedelijk centrummilieu. In fase 2a bestaat een bouwblok uit de volgende componenten: • Een 7 meter hoge plint; • Basisvolumes in stroken van maximaal 21 meter hoog; • Hoogteaccenten of torens tot maximaal 41,7 meter hoog vanaf maaiveld, en mogelijk incidenteel tot maximaal 60 meter hoog; • Met groen ingerichte daken (40%) en gevels. Plint De bebouwing heeft een ruimtelijke plint van 7 meter, duidelijk herkenbaar in de architectuur en met veel transparantie in de pui. In de basisvorm bestaat deze plint uit een begane grond van 4 meter en een eerste verdieping van 3 meter hoog.
De plint biedt ruimte aan een mix van wonen en andere functies zoals bedrijven en commerciële en maatschappelijke of culturele voorzieningen. Bij de entrees/foyers en belangrijke collectieve en publieke functies heeft de plint een verdiepingsvrije hoogte van 7 meter, hetgeen grandeur in het centrumgebied introduceert. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Meervaartlocatie aan de Meer en Vaart. De verhoogde plint faciliteert ook functieveranderingen op termijn.
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
45
Basisvolume De bouwblokken hebben een basisvolume dat bestaat uit zes bouwlagen, gepositioneerd in stroken (oostwest of noordzuid). De zes bouwlagen worden gevormd door de plint en daarboven 4 bouwlagen van 3 meter hoog. Het basisvolume heeft een maximale bebouwingshoogte van 21 meter (incl. dakrand). De liftopbouwen en installaties op het dak kunnen hier nog beperkt bovenuit steken, mits de overschrijding van de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 2 meter en deze worden gebouwd op tenminste 2 meter afstand van de gevellijn opdat ze niet zichtbaar zijn vanaf de straat. De dakrand, installaties op het dak en liftopbouwen worden als een integraal onderdeel van de architectuur van het gebouw mee ontworpen. Hoogteaccenten of torens van 41,7 meter Op de aangegeven plekken zijn hoogteaccenten of torens mogelijk. Deze zijn vanaf maaiveld maximaal 41,7 meter hoog (incl. dakrand liftopbouwen en installaties) met een maximale footprint van 700 meter. Deze torens mogen maximaal 35 meter lang en 20 meter breed/diep zijn. De torens bestaan uit 13 bouwlagen, de plint met daarbovenop 11 bouw lagen van 3 meter én dakrand. De liftopbouwen en installaties dienen binnen de maximale bebouwingshoogte van 41,7 meter vanaf maaiveld te blijven en worden gebouwd op tenminste 2 meter afstand van de gevellijn opdat ze niet zichtbaar zijn vanaf de straat.
De dakrand, installaties op het dak en liftopbouwen worden als een integraal onderdeel van de architectuur van het gebouw mee ontworpen. De daken van de bouwblokken worden zoveel als mogelijk groen ingericht (40%), waarbij met name de collectieve binnentuinen op de parkeergarages een weelderig groene inrichting krijgen. 2. Parkeergarages inpandig ondergronds Het parkeren van auto’s van bewoners en gebruikers van voorzieningen wordt bij de bouwblokken inpandig ondergronds opgelost conform de daarvoor geldende Amsterdamse parkeernormen. Parkeren op straat is met name bedoeld voor bewoners met een parkeervergunning en in beperkte mate
46
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
voor bezoekers. Deze laatste categorie kan ook parkeren in de openbare parkeergarages. Het aantal parkeerplaatsen op straat (maaiveldparkeren) neemt af. 3. Slanke bouwstroken met tweezijdig georiënteerde woningen Oost-west gerichte bouwstroken hebben een maximale bebouwingsdiepte van 15 meter. Hier komen tweezijdig georiënteerde woningen. Zo wordt voorkomen dat er exclusief noord-georiënteerde woningen ontstaan. Galerijen als ontsluiting van de woningen zijn mogelijk als onderdeel van het architectonisch gevelconcept. Deze galerijen kunnen een extra, genereuze breedte hebben opdat ze ook te gebruiken zijn als privé dan wel collectieve buitenruimte. 4. Dikkere bouwstroken met corridor ontsluiting Noord-zuid gerichte bouwstroken hebben een maximale bebouwingsdiepte van 20 meter en kunnen eventueel eenzijdig georiënteerde woningen huisvesten. Woningen die in ieder geval ochtend- of middagzon hebben. 5. Onderlinge afstanden Om voldoende licht en zonlicht toetreding op straatwanden te garanderen is de basisverhouding tussen de straatbreedtes van standaardstraten (ca. 20 meter) en de bebouwingswanden (met een basishoogte van max. 21 meter hoog) ongeveer 1 : 1. Voor de torens/hoogteaccenten tot max. 41,7 meter vanaf maaiveld kan de onderlinge afstand variëren. Er wordt gestreefd naar een onderlinge afstand van minimaal 25 meter, conform het hoogbouwbeleid van de gemeente Amsterdam.
Borging van zichtlijnen, uitzicht, lucht in de hoogteopbouw en zonlicht zijn hier de criteria. De breedte van de doorgangen naar de collectieve binnen- of daktuinen kan variëren. Half zo breed als de hoogte van de aanliggende bebouwing is uitgangspunt. De locatie van de doorgangen dient te zijn afgestemd op zichten gebruikslijnen uit de omgeving.
6. Bezonning en windhinder Bij de ontwikkeling van de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met voldoende zon op de gevel bij nieuwe en bestaande gebouwen en schaduwwerking in de openbare ruimte. Voor Stadscentrum Osdorpplein is de ‘lichte’ TNO-norm uitgangspunt: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.
8. Woningontsluitingen Stadscentrum Osdorpplein kent een gevarieerde mix van grondgebonden woningen, portiek-etagewoningen, corridorwoningen en galerijwoningen.
Windhinder op maaiveld dient zoveel als mogelijk te worden beperkt. Voor de hoogteaccenten / torens van maximaal 41,7 meter en de drie mogelijke torens van 60 meter dient winderhinderonderzoek plaats te vinden en waar nodig tot optimalisatie te komen.
Ook aan openbare pleinen, parkjes en plantsoenen dienen bij voorkeur geen galerijen te worden ontwikkeld. Uitzonderingen hierop zijn alleen mogelijk als de galerijen zodanig ontworpen worden dat het een mengvorm is van galerij en collectieve buitenruimte/balkon, een kleinschalige uitstraling kent en ruimtelijk hoogwaardig is uitgewerkt.
7. Setbacks bebouwing aan Hoekenes, M. van Geffenstraat en Tussen Meer De nieuwe gebouwen aan de oostzijde van de Hoekenes krijgen een setback (terugliggende gevel) van 2 à 4 meter op plintniveau (7 meter). Alle setbacks aan Hoekenes liggen bij voorkeur in één lijn en/of worden nadrukkelijk in ruimtelijke samenhang uitgewerkt. Hiermee wordt ruimtelijk gereageerd op de contrastrijke overgang tussen de villa’s aan de westzijde en de stedelijke nieuwbouw aan de oostzijde van de straat. De setback beperkt ook de windhinder op straatniveau. De nieuwbouw aan de noordzijde van de Martini van Geffenstraat krijgt een setback van 3,5 meter, ook op plintniveau (7 meter hoogte). Zo wordt ruimte en lucht in deze straat gecreëerd, waar ook enkele torens/hoogteaccenten aan liggen. Tenslotte dienen de twee bovenste lagen (vijfde en zesde verdieping) van de nieuwbouw aan de zuidzijde van de Tussen Meer een setback te krijgen aan de straatzijde van 3 meter diep. Door het terugleggen van de bovenste bouwlagen wordt ruimtelijk gereageerd op de bestaande bebouwing aan de noordzijde van Tussen Meer en wordt langdurige schaduwwerking in de winkelstraat voorkomen. Deze setback aan de zuidzijde van de Tussen Meer draagt in sterke mate bij aan de ruimtelijke balans van de kenmerkende lange bebouwingswanden aan weerszijden van de Tussen Meer.
Er komen geen galerijen aan de straatzijdes van de gebouwen. Dit doet te veel afbreuk aan de sociale veiligheid op straat en het straatbeeld in het algemeen.
9. Balkons en erkers Uitkragingen buiten de rooilijn aan de gevels ten behoeve van balkons of erkers zijn mogelijk mits ze integraal onderdeel zijn van het architectonisch gevelconcept. Aan de straatzijde hebben ze een maximale diepte van 1 meter, en aan binnentuinzijde van 3 meter. Aan de straatzijde zijn uitzonderingen van diepere balkons tot 3 meter eventueel mogelijk, als er aan de overkant van de straat een plantsoen, parkje of andere speciale openbare ruimte ligt en er dus meer ruimte is. Zie hoofdstuk 10 Beeldkwaliteitsplan voor verdere kwalitatieve uitgangspunten. 10. Gemengd programma Bij de ontwikkeling van een centrumgebied is voldoende functiemenging cruciaal. In fase 2a wordt gestreefd naar een programma dat voor een derde bestaat uit niet-woonprogramma. Dit vertaalt zich naar de ambitie om in de nieuwe bouwblokken minimaal 10% niet-woon functies (maatschappelijke en commerciële voorzieningen, kleinschalige kantoren en bedrijven, detail handel en horeca) op te nemen. Bij voorkeur in de plint, maar over meerdere verdiepingen kan ook.
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
47
Aan de Meer en Vaart (locatie huidige Meervaart) en aan de westentree van Tussen Meer wordt een beduidend hoger percentage niet-woonfuncties in de nieuwe bouwblokken nagestreefd. Hier zijn naast wonen ook detailhandel, horeca, hotels en bijzondere culturele en leisure voorzieningen gewenst. 11. Nutsvoorzieningen inpandig Alle nutsvoorzieningen, zoals traforuimtes en schakelkasten, worden inpandig als integraal onderdeel van de bouwblokken gerealiseerd. In het projectgebied fase 2a zijn naar verwachting 5 tot 7 nieuwe transformatorruimtes (trafo’s) nodig. Per ontwikkellocatie dient bij de nieuwbouw rekening te worden gehouden met minimaal één trafo-ruimte in de plint. In het kavelpaspoort worden de omvang, eisen aan toegankelijkheid en andere eisen aan de trafo verder uitgewerkt. 12. Groene collectieve dak- en binnentuinen, groene daken en groene gevels De ambitie is om de daken van de gebouwen in Stadscentrum Osdorp groen in te richten. Dit draagt bij aan een groen, duurzaam en klimaatadaptief stadscentrum en aan leefkwaliteit voor mens en dier. Uitgangspunt is dat minimaal 40% van het totale dakoppervlak van de gebouwen groen en natuurinclusief wordt ingericht. Dit is een overall percentage, dat in de uitwerking verschilt, hoe lager gelegen hoe groener.
Het groen op de daken bevindt zich met name op de daken van de parkeer garages, de setbacks en op de basisbebouwing van 6 bouwlagen. De daken worden benut als collectieve groene daktuinen voor de bewoners met diverse gebruiksmogelijkheden. De groene uitstraling van deze daktuinen is vanaf de straat zichtbaar en draagt bij aan de belevingskwaliteit van het verdichte Osdorpplein. Voor de laag gelegen collectieve binnentuinen op de daken van de parkeergarages is het uitgangspunt dat deze voor 60% groen en met weelderige beplanting worden ingericht. Op de hoog gelegen daken van de torens van 41,7 meter (of hoger) kan een sedum- of kruidendak volstaan, mogelijk gecombineerd met zonnepanelen, installaties en een dakterras.
48
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
Tenslotte worden meer groene gevels – in volle grond geworteld – van gebouwen in het stadscentrum geambieerd. Deze dragen bij aan de groenbeleving op straatniveau en verminderen hittestress. Bij het ontwerp van gebouwen gelden eisen voor het vasthouden en vertragen van infiltrerend hemelwater. Zo dient een gebouw een bui van 60 millimeter in een uur zelf op te vangen en daarna geleidelijk af te voeren. Deze en andere eisen zijn te vinden in de Hemelwaterverordening Amsterdam (2021). Toelichting op: www.rainproof.nl/hemelwaterverordening. Bij het definitief ontwerp (DO) van een gebouw stelt de ontwikkelende partij een plan op om te laten zien hoe klimaatadaptie tot zijn recht komt op de kavel. Het betreft een kavelgerichte stresstest op hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingsrisico. In het Handboek Natuurinclusief bouwen en ontwerpen (Gemeente Amsterdam, 2019) is een puntensysteem opgenomen. Binnen dit systeem is veel vrijheid. Het streven is (per bouwblok) te voldoen aan een pakket aan maatregelen van minimaal 30 punten. Naast bovenstaande bouwregels zijn er regels ten aanzien van de ruimtelijke of architectonische kwaliteit van de bouwplannen. Deze staan in het hoofdstuk 10 Beeldkwaliteitsplan.
5.1.1 Uitzonderingen op de basisprincipes Twee ontwikkellocaties wijken af van de generieke bouwregels: Bladergroen en SuHa3. Bladergroen Dit bouwblok aan de zuidzijde van de Nieuwe Osdorpergracht heeft bebouwingshoogtes van 14,5 meter en 38,5 meter en sluit aan bij het naastgelegen SuHa2C blok uit fase 1. Tezamen vormen ze een tweelingblok. De blokken zijn vormgegeven als L-vormige laagbouw met een toren op de kop. De plint van de toren is exclusief bestemd voor maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen.
SuHa 3 Het samengestelde SuHa 3 bouwblok aan de noordzijde van de Van Suchtelen van de Haarestraat is afwijkend in de vorm: een U-vormig bouwblok bestaande uit meerdere gebouwen rondom een openbaar parkje.
het programma in vierkante meters vloeroppervlak en het aantal te realiseren woningen indicatief aangeduid. De schematische 3D- impressies zijn geen architectonische weergaves, maar basale weergaves van massa, hoogte en configuratie.
Slanke torens tot 60 meter nader te onderzoeken Op de stedenbouwkundige plankaart zijn op een drietal locaties hoogte accenten met een sterretje gemarkeerd. Hier zijn slanke torens van maximaal 60 meter wenselijk met een footprint van maximaal 500 m2. Ze markeren de randen en entrees van het stadscentrum. In fase 2a betreft het locaties aan de zuidzijde van de Tussen Meer bij Hoekenes, in de uiterste noordwesthoek bij de kruising L. van Sonsbeeckstraat en Hoekenes en de locatie van de huidige Meervaart aan de Meer en Vaart. Deze hogere torens dragen ook bij aan een groter en meer divers woningaanbod.
BG - Bladergroen Gelegen aan de zuidzijde van de Nieuwe Osdorpergracht, L-vormige laagbouw met een groene binnentuin die vanaf de openbare ruimte zichtbaar en een toren op de kop (westzijde). Bladergroen vormt samen met het naastgelegen SuHa2C blok uit fase 1 een tweelingblok.
Voor bebouwing hoger dan 41 meter boven NAP is vrijstelling nodig van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol.
Indicatief nieuwbouwprogramma: 12.360 m2 bvo • 12.160 m2 bvo wonen: ca 130 woningen • 200 m2 niet-wonen: maatschappelijke of commerciële voorzieningen
Huidige bebouwing: 21 sociale huurwoningen (2.100 m2) Eigenaar: Eigen Haard Grondpositie: erfpacht
5.2 Uitwerking ontwikkellocaties Een aantal eigenaren heeft aangegeven hun bezit te willen herontwikkelen. Samen met gemeente worden deze initiatieven verder verkend en uitgewerkt. De ontwikkellocaties bevinden zich in verschillende stadia van planuitwerking. Voor Bladergroen is een afsprakenbrief op hoofdlijnen getekend. Voor SuHa3 en TMZ is met partijen een plan gemaakt dat als basis gaat dienen voor verdere uitwerking. Voor ontwikkellocatie Noordwesthoek worden verkennende studies verricht. Voor het herontwikkeling van de huidige Meervaartlocatie wordt over enige jaren door de gemeente een bouwenvelop gemaakt en een aanbesteding (tender) gehouden. In deze paragraaf zijn voor 5 ontwikkellocaties schematische 3D-impressies opgenomen, en worden specifieke stedenbouwkundige uitgangspunten voor de betreffende ontwikkellocatie in het kort beschreven. Deze zijn aanvullend op de basisprincipes en bouwregels uit paragraaf 5.1. Ook wordt Bladergroen
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
49
Stedenbouwkundige uitgangspunten: • gelegen aan de zuidzijde van de toekomstige Nieuwe Osdorpergracht vormt Bladergroen een tweelinggebouw met de naastgelegen nieuwbouw van Suha2C (fase 1). • L-vormige laagbouw van maximaal 14,5 meter hoog en een toren van maximaal 38,5 meter hoog • plint van 4 meter hoog in de toren bestemd voor maatschappelijke en/of commerciële voorzieningen en in de laagbouw voor wonen en atelierwoningen • inpandige parkeergarage (voor auto’s en fietsen/scooters conform de Amsterdamse parkeernormen) met een collectieve groene binnentuin op het dak • geen galerijen aan de straatzijdes van de gebouwen. • een mix van grondgebonden woningen en galerijwoningen in de laagbouw en corridorwoningen west of oost georiënteerd in de toren. S3 - SuHa 3 Drie stedelijke gebouwen gelegen aan de van Suchtelen van de Haarestraat, Hoekenes en Martini van Geffenstraat. De bebouwing heeft een U-vorm, met in het midden een buurtparkje met speelvoorzieningen.
• de drie gebouwen hebben een maximale bebouwingshoogte van 21 meter, met aan de west- en oostzijde twee hoogteaccenten/torens tot maximaal 41,7 meter hoogte vanaf maaiveld (max. 41m boven NAP) • in de plinten aan oost en westzijde veel ruimte voor niet-woonprogramma • de bebouwing aan de Hoekenes krijgt op plinthoogte een setback van 2 à 4 meter, bij voorkeur in één lijn cq in samenhang met de naastgelegen gebouwen • de bebouwing aan de Martini van Geffenstraat krijgt een setback van 2 meter op plinthoogte • aan de Martini van Geffenstraat komen openbare doorgangen in de bebouwing met een breedte van 10 meter (i.v.m. sociaal veilige route en ruim doorzicht naar het parkje) • de gebouwen krijgen zoveel mogelijk groene daken • begane grond woningen aan het parkje krijgen terrassen met een zorgvuldig en groen vormgegeven overgang van privé naar openbaar • halfverdiepte parkeergarage(s) (voor auto’s en fietsen/scooters), met voldoende parkeerplaatsen volgens de Amsterdamse parkeernormen
Huidige bebouwing: 144 sociale huurwoningen (15.240 m2) Eigenaar: Eigen Haard Grondpositie: erfpacht Indicatief programma nieuwbouw: 30.820 m2 bvo • 27.740 m2 bvo wonen: ca 290 woningen • 3.080 m2 niet-wonen: kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte en maatschappelijke en commerciële voorzieningen Stedenbouwkundige uitgangspunten: • hoogwaardige transparante pui/gevel en ruimtelijke plint van 7 meter met twee verdiepingen als basis, bij entrees, foyers en publieke/collectieve ruimtes een vrije verdiepingshoogtes van 7 meter SuHa 3
50
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
• woontypologiën: een mix van grondgebonden woningen, galerijwoningen, portiek-etagewoningen en corridorwoningen west of oost georiënteerd • er komen géén galerijen aan publieke zijden van de (woon)gebouwen; het gebouw aan de noordzijde van de stadstuin kan mogelijk een uitzondering zijn, als een galerij met verblijfskwaliteit wordt ontworpen • de huidige bestaande trafo dient in de bebouwing te worden geïntegreerd en aanvullend dient een nieuwe trafo te worden opgenomen.
Uitgesplitst naar de drie onderscheiden ontwikkelingen:
TMZ - Tussen Meer Zuid De ontwikkellocatie Tussen Meer Zuid zal bestaan uit drie gebouwen. behorend bij drie verschillende eigenaren. Aan de Hoekenes markeert een gebouw met (hotel)toren de entree van de Tussen Meer. Aan de zuidzijde van Tussen Meer wordt de huidige bebouwing vervangen door een nieuw woongebouw met winkel- en horecaplint. Aan de Martini van Geffenstraat komt een woongebouw. Tussen beide gebouwen is ruimte voor een inpandige expeditiestraat (voor de winkels aan de Tussen Meer) en een parkeergarage. Op het dak van deze inpandige straat en garage komt één collectieve verhoogde daktuin voor beide woonblokken. De Martini van Geffenstraat wordt verlegd en rechtgetrokken en krijgt deels een autovrije en groene inrichting.
Indicatief programma nieuwbouw: 11.550 m2 bvo • 9.550 m2 bvo wonen: circa 100 woningen • 2.000 m2 bvo detailhandel en horeca (zelfde metrage als huidige winkelplint)
De verkaveling en het programma van Tussen Meer Zuid en SuHa 3 hebben gemeente en eigenaren gezamenlijk uitgewerkt. Enerzijds om ruimte te bieden aan de woningopgave van Eigen Haard en anderzijds een nieuwbouwontwikkeling aan de Tussen Meer mogelijk te maken met een inpandige expeditiestraat. Tegelijkertijd biedt dit de kans om de open bare ruimte te vergroenen en aantrekkelijker te maken als verblijfs- en woongebied zoals de Martini van Geffenstraat.
TMZ 1
TMZ1 (gebouw aan zuidzijde Tussen Meer) Huidige bebouwing: 4.520 m2 bvo bestaande uit 25 woningen (2.520 m2 bvo) en winkels en horeca in de plint (2.000 m2 bvo) Eigenaar: Lebo Vastgoed Grondpositie: erfpacht
TMZ2 (gebouw aan de Hoekenes) Huidige bebouwing: 300 m2 bvo horeca Eigenaar: Tussen Meer CV Grondpositie: erfpacht en deel beoogde kavel in erfpacht uitgegeven aan Eigen Haard
TMZ 2 TMZ 3
Voor Tussen Meer Zuid in totaal: Indicatief programma nieuwbouw: 38.350 m2 bvo • 22.050 m2 bvo wonen (circa 230 woningen): • 16.300 m2 bvo niet-wonen: hotel, kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid, detailhandel, ateliers en/of commerciële voorzieningen Tussen Meer Zuid
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
51
Indicatief programma nieuwbouw: 13.000 à 14.000 m2 bvo (max 400 kamers), mogelijk een slanke toren van 60 meter hoog • hotel • TMZ3 (gebouw aan de Martini van Geffenstraat) Huidige bebouwing: woningen (deel huidige bebouwing genoemd bij locatie SuHa3) Eigenaar: Eigen Haard Grondpositie: erfpacht Indicatief programma nieuwbouw: 13.800 m2 bvo • 12.500 m2 bvo wonen: 130 woningen • 1.300 m2 bvo kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid, ateliers en/of commerciële voorzieningen Stedenbouwkundige uitgangspunten: • hotel op de hoek Hoekenes – Tussen Meer met een 7 meter hoge levendige plint met horeca en mogelijk aanvullende publieke functies, een basisvolume van maximaal 21 meter hoog aan Tussen Meer en een hoogteaccent/toren van maximaal 41,7 meter ten opzichte van maaiveld hoog met een footprint van 700 m2, of een toren van max.
60 meter hoog met een footprint van 500 m2 ; aan de Hoekenes op plinthoogte een setback van 2 à 4 meter diep, en aan de zuidzijde een setback van 3,5 meter; dit gebouw krijgt een ondergrondse parkeergarage met inpandige expeditie • aan de zuidzijde van de Tussen Meer wordt de huidige drielaagse bebouwing met winkels in de plint vervangen door nieuwbouw van zes bouwlagen (maximale bebouwingshoogte 21 meter); met winkels in de 4 meter hoge plint en woningen erboven; aan de zuidzijde komt een inpandige expeditiestraat ter bevoorrading van de winkels gecombineerd met een parkeergarage met daarop een collectieve groene binnentuin; aan de Tussen Meer géén galerijen maar voorkanten van woningen; op de twee bovenste bebouwingslagen een setback van 3 meter voor behoud van het ruimtelijk evenwicht en voldoende licht en ruimte in de
52
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
• •
•
•
• •
winkelstraat; aan weerszijden van dit gebouw publieke doorgangen van circa 10 meter breed en vanuit de bebouwing zicht op de straat (ramen, open plint) voor sociale veiligheid en doorzichten. aan de Martini van Geffenstraat komt het derde gebouw van TMZ een hoogwaardige ruimtelijke plint en pui van 7 meter bestaand uit een begane grond van 4 meter hoog en eerste verdieping van 3 meter hoog en daarboven nog 4 verdiepingen (max. 21 meter hoog); in de plint een gemengd programma van wonen en andere functies (kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid en commerciële voorzieningen); in het midden van het gebouw een hoogteaccent/toren tot maximaal 41,7 meter hoogte (max. 41m +NAP) met een maximale gevellengte van 35 meter; aan de zuidzijde krijgt het gebouw een setback van 3,5 meter op plinthoogte. de gebouwen krijgen zoveel mogelijk groene daken en groene daktuinen de inpandige organisatie van de expeditie voor de winkels aan het hotel vraagt om speciale aandacht; de inpandige expeditiestraat krijgt een minimale doorrijhoogte van 4,5 à 5,5 meter (n.t.b.); het laden en lossen voor de winkels en het hotel vindt niet op straat plaats.
in TMZ2 (hotel) komt een inpandige parkeergarage met voldoende parkeerplaatsen volgens de Amsterdamse parkeernormen; ook het fietsparkeren komt inpandig, tussen TMZ 1 en 3 komt op maaiveldniveau een parkeergarage tussen de beide bouwblokken met daarop een collectieve groene daktuin. woontypologieën: een mix van grondgebonden woningen, galerijwoningen, portiek-etagewoningen en corridorwoningen west of oost georiënteerd er komen géén galerijen aan de straatzijdes van de gebouwen. in de gebouwen wordt rekening gehouden met ruimte voor één of twee nieuwe trafo’s.
NWH - Noordwesthoek De ontwikkellocatie NWH bestaat uit drie gebouwen van drie verschillende vastgoedeigenaren ten noorden van de Tussen Meer aan de Hoekenes, de L. van Sonsbeeckstraat en de M. Hanenbergstraat. De gebouwen staan geclusterd rondom het te vernieuwen openbare plantsoen met speel- en
sportvoorzieningen aan de M. Hanenbergstraat. In het plantsoen langs de Hoekenesgracht komt een horecapaviljoen. Voor Noordwesthoek in totaal: Indicatief programma nieuwbouw: 28.950 m2 • 26.950 m2 wonen (ca 283 woningen): • 2.000 m2 niet-wonen: De bebouwing is als volgt genummerd: het gebouw aan de Hoekenes - Van Sonsbeeckstraat (NWH1), het gebouw aan de Hoekenes-Tussen Meer (NWH2) en het gebouw aan de Hanenberstraat-Van Sonsbeeckstraat (NWH3) en het horecapaviljoen (NWH4). NWH1 Huidige bebouwing: 41 sociale huurwoningen (4.100 m2 bvo), deels ook gelegen op locatie NWH2 Eigenaar: Eigen Haard Grondpositie: erfpacht
TMZ 1
NWH3 Huidige bebouwing: voormalig KPN-gebouw aan L. van Sonsbeeckstraat Eigenaar: Van Wijnen – Rockfield Grondpositie: vol eigendom TMZ 2
Indicatief programma nieuwbouw: 12.400 m2 bvo • 12.000 m2 bvo wonen: circa 127 woningen TMZ 3 • 400 m2 bvo kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid, ateliers en commerciële voorzieningen NWH4 Indicatief programma nieuwbouw: 300 m2 bvo horecapaviljoen in plantsoen aan Hoekenes en Hoekenesgracht Stedenbouwkundige uitgangspunten: • aan noordzijde van Tussen Meer komt hoogteaccent/toren van maximaal 41,7 meter ten opzichte van maaiveld met een ruimtelijke
Indicatief programma nieuwbouw: 9.550 m2 bvo • 8.950 m2 bvo wonen: circa 95 woningen • 650 m2 bvo kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid, ateliers, commerciële voorzieningen en horeca NWH2 Huidige bebouwing: 300 m2 horeca en deels woongebouw (zie NWH1) Eigenaar: Eigen Haard (woningen) en Lebo (horeca) Grondpositie: erfpacht Indicatief programma nieuwbouw: 6.700 m2 bvo • 6.050 m2 bvo wonen (ca 61 woningen) • 650 m2 bvo niet-wonen: kleinschalige kantoorruimte, bedrijvigheid, ateliers, commerciële voorzieningen en horeca
NWH 1 NWH 3
NWH 4 NWH 2
Noordwesthoek
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
53
•
• •
• •
• • •
plint van 7 meter; de plint biedt ruimte aan horeca en andere nietwoonfuncties en kent riante entrees, lobbies en publieke ruimtes met een verdiepingshoogte van 7 meter; met het gebouw wordt de westentree van het stadscentrum versterkt in de hoek van de kruising L. van Sonsbeeckstraat – Hoekenes komt een tweede gebouw; met een 7 meter hoge plint met een toren van maximaal 41,7 meter ten opzichte van maaiveld met een maximale footprint van 700 m2 en lengte van 35 meter; de plint biedt ruimte aan woon en nietwoonfuncties en kent riante/ extra hoge entrees, lobbies en publieke ruimtes; afhankelijk van toestemming om af te wijken van LIB: toren van 60 meter met een footprint van 500 m2 beide gebouwen aan de Hoekenes krijgen een setback van 2 à 3,5 meter aan de Hoekenes een derde gebouw komt op de locatie van het voormalige KPN-gebouw aan de L. van Sonsbeeckstraat en M. Hanenbergstraat. Dit L-vormig gebouw met een ruimtelijke plint en pui van 7 meter hoog, bestaand uit een begane grond van 4 meter hoog en een eerste verdieping van 3 meter hoog en een riante 7 meter verdiepingsvrij plafond bij de entrees en collectieve ruimtes in de plint; ook is er in de plint ruimte voor kleinschalige ateliers/atelierwoningen, kantoor-/bedrijfsruimte en/of commerciële ruimtes; aan de L. van Sonsbeeckstraat zit een basisvolume van maximaal 21 meter hoogte en aan de M.
Hanenbergstraat komt een hoogteaccent of toren van maximaal 41,7 meter hoogte ten opzichte van maaiveld de gebouwen krijgen zoveel mogelijk groene daken en groene daktuinen woontypologieën: een mix van grondgebonden woningen, galerijwoningen, portiek-etagewoningen en corridorwoningen west of oost georiënteerd géén galerijen aan de straatzijdes van de gebouwen. in de gebouwen wordt rekening gehouden met ruimte voor één of twee nieuwe trafo’s. in het plantsoen aan de Hoekenesgracht is de mogelijkheid voor een nieuw horecapaviljoen van circa 300 m2 bvo.
MVL – Meervaart Locatie Op de locatie van de huidige Meervaart en het aangrenzende pleintje ten noorden ervan komen twee alzijdige gebouwen, die tezamen een nieuw stedelijk en levendig front aan de Meer en Vaart vormen. Het grootste gebouw (MVL1) komt op de locatie van de huidige Meervaart, zodanig gelegen dat vanaf het Lammetjesplein een nieuwe voetgangersroute naar de Meer en Vaart en een nieuwe zichtlijn naar de Sloterplas kan worden gecreëerd. Dit gebouw krijgt twee torens / hoogteaccenten die bijdragen aan de nieuwe skyline van Stadscentrum Osdorpplein. Het kleinere gebouw (MVL2) op het huidige pleintje aan de Meer en Vaart krijgt een paviljoenachtig uitstraling. Beide gebouwen zorgen met een gemengd palet aan functies in de plint dat het stadscentrum zich toont aan en als het ware opent naar de Meer en Vaart en de Sloterplas. MVL1 Huidige bebouwing: 6.100 m2 bvo, bestaande uit theater de Meervaart, openbare bibliotheek en muziekschool
MVL 2
MVL 1
Meervaart Locatie
54
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
Eigenaar opstal: Stichting De Meervaart Grondpositie: erfpacht • Indicatief programma nieuwbouw: 25.000 m2 bvo • 13.150 m2 bvo wonen: ca 122 woningen • 6.700 m2 bvo hotel • 5.150 m2 bvo overig programma (1.500 m2 luxere/complementaire detailhandel, 500 m2 café/restaurant/nachtclub, en 6.000 m2 commerciële/ culturele/leisure voorzieningen/overig)
•
MVL2 Huidige bebouwing: geen; hier ligt nu een klein pleintje Grondpositie: gemeente
• •
Indicatief programma nieuwbouw: Maximaal 2.850 m2 bvo paviljoenachtig gebouw met luxere/complementaire detailhandel, café/restaurant/nachtclub, en/of commerciële/culturele/leisure voorzieningen/overig
•
MVL Totaal Indicatief programma nieuwbouw: 27.850 m2 bvo • 13.150 m2 bvo wonen: ca 122 woningen • 6.700 m2 bvo hotel • 8.000 m2 bvo overig programma (1.500 m2 luxere/complementaire detailhandel, 500 m2 café/restaurant/nachtclub, en 6.000 m2 commerciële/ culturele/leisure voorzieningen/overig)
• • •
duo met de bestaande toren van 65 meter hoogte op de hoek Meer en Vaart – Osdorpplein Noord. op de locatie van het pleintje ten noorden van de huidige Meervaart komt een alzijdig paviljoenachtig gebouw van 7 meter hoogte met functies die bijdragen aan de levendigheid in het gebied; de keuze voor integratie van dit gebouw met de bestaande bebouwing of voor een losstaand paviljoen dient in een later stadium na nadere studie en in overleg met de eigenaar van de bestaande bebouwing en andere stakeholders te worden gemaakt vanaf het Lammetjesplein wordt een looproute naar de Meer en Vaart en nieuwe zichtlijn naar de Sloterplas gecreëerd de gebouwen krijgen zoveel mogelijk groene daken en groene daktuinen inpandige ondergrondse parkeergarages met voldoende parkeerplaatsen volgens de Amsterdamse parkeernormen; ook het fietsparkeren komt inpandig; onder of in de nieuwbouw op de Meervaartlocatie en het pleintje ten noorden wordt een extra inpandige publieke fietsenstalling overwogen ter vermindering van de fietsparkeerdruk in de openbare ruimte en als stimulans voor gebruik van de tram- en bushalte op de Meer en Vaart. Ruimtelijk en financieel is hier in voorliggend plan nog geen rekening mee gehouden. woontypologieën: portiek-etagewoningen en galerijwoningen er komen géén galerijen aan publieke (buiten)zijde er wordt rekening gehouden met ruimte voor één nieuwe trafo in de bebouwing.
Stedenbouwkundige uitgangspunten: • op de locatie van de huidige Meervaart komt een stoer stedelijk gebouw met een ruimtelijke plint van 7 meter (verdiepingsvrij aan de Meer en Vaart) met daarboven een U-vormig basisvolume van 4 verdiepingen (maximale bebouwingshoogte van 21 meter) en twee hoogteaccenten/ torens van maximaal 41,7 meter ten opzichte van maaiveld hoog; de noordelijke toren kan mogelijk max. 60 meter hoog worden bij vrijstelling LIB, ter versterking van het waterfront (en de skyline) aan de Sloterplas als
Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2 Uitwerking fase 2a
55
6 De Nieuwe Meervaart en zuidwestoever Sloterplas
Impressie toekomstbeeld Stadscentrum Osdorpplein, met de Nieuwe Meervaart op de meest passende optie Zuid (indicatief). Het betreft hier een volumestudie van de Nieuwe Meervaart, nog geen ontwerp.
In de afgelopen veertig jaar heeft de Meervaart een onderscheidende en aansprekende positie weten te verwerven. Het theater is in staat gebleken om verbonden te blijven met de naaste omgeving, en tegelijkertijd ook lokale, nationale en soms internationale aandacht en publiek te trekken. De succesformule hierachter is het combineren en onder één dak hebben van presenteren, leren/talentontwikkeling en maken. De Meervaart is als gebouw én als organisatie een ketenvoorziening.
6.1 Keuze voor optie Zuid
Om het succes van de Meervaart ook in de toekomst te waarborgen is een nieuw gebouw nodig. Een gebouw dat meer ruimte biedt en voldoet aan de theatertechnische eisen van deze tijd. De Meervaart is uit zijn jasje is gegroeid en het gebouw heeft, na een grondige renovatie eind jaren ’90, zijn bouw- en theatertechnische limieten bereikt. Een nieuw, groter en uitnodigend gebouw is nodig om de komende decennia van betekenis te blijven in een stadsdeel met op termijn zo’n 200.000 inwoners. Het nieuwe gebouw in de Sloterplas is een belangrijke stedelijke culturele publiekstrekker van dit stadscentrum én een verbindende schakel tussen Osdorpplein en de oevers van de Sloterplas.
1. noordelijke ligging, tegen het horeca-eiland aan (optie Noord) 2. middenligging, tegenover de huidige Meervaart (optie Midden) 3. zuidelijke ligging, tegenover Anslijnflat in lengteligging van Lelylaan in uiterste zuidwest hoek van baai (optie Zuid)
De Nieuwe Meervaart staat voor meer dan een nieuw gebouw. De locatie van de Nieuwe Meervaart, de bijzondere architectuur, de zorgvuldige inpassing in het landschap en de brede programmering zullen niet alleen de aantrekkelijkheid van het Osdorpplein en de Sloterplas versterken, maar ook op een aansprekende wijze uitdrukking geven aan dat waar Nieuw-West voor staat: een open, diverse, bewuste en op de toekomst gerichte samenleving.
De gemeenteraad besloot in 2020 dat de Meervaart een nieuw gebouw krijgt waarbij is gekozen voor de waterlocatie (Sloterplas). In het concept stedenbouwkundig plan is de waterlocatie verder uitgewerkt. Dit resulteert in de volgende drie opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas: