BIJLAGE 1 Sjabloon_raadsinformatiebrief_-_afdoening_toezegging_20220519 (3) mw KH (3).pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 20 maart 2023 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling, mr. K.N. Hallers; k.hallers@amsterdam.nl Beantwoording van diverse openstaande vragen uit de commissie RO van 1 februari jl. inzake erfpacht, afdoening toezegging uit de commissie RO d.d. 22 februari jl. inzake aanpassing erfpachtwebsite n.a.v. uitspraak Kifid en afdoening toezegging uit de commissie RO d.d. 7 december 2022 inzake de Spijtoptantenregeling

Geachte leden van de gemeenteraad, In de commissie RO van 1 februari jl. zijn door verschillende raadsleden uiteenlopende vragen gesteld over erfpacht. In de raadsinformatiebrief erfpachtontwikkelingen van 13 februari jl. is een deel van deze vragen reeds beantwoord.1 De nog openstaande vragen beantwoord ik graag via deze brief. Daarnaast heb ik u in uw vergadering van 22 februari jl. naar aanleiding van een vraag van raadslid Von Gerhardt toegezegd om na te gaan of op de erfpachtwebsite aandacht kan worden besteed aan de uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid), waaruit blijkt dat als banken bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht om een nieuwe hypotheekakte vragen, de kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte voor rekening van de bank komen. De erfpachtwebsite is hierop aangepast. Ook heb ik u in uw vergadering van 7 december 2022 naar aanleiding van een vraag van raadslid Boomsma over de Spijtoptantenregeling toegezegd om u nader te informeren over de groep erfpachters die lastig te bereiken zijn. Graag informeer ik u hier ook over. Beantwoording openstaande vragen uit de commissie RO van 1 februari jl. 1. Raadslid Boomsma heeft gevraagd of erfpachters geïnformeerd kunnen worden via Mijn overheid.nl.

Antwoord: In mijn raadsinformatiebrief van 13 februari 2023 heb ik u aangegeven dat dit nog niet kan omdat het hier privaatrechtelijk handelen van de gemeente betreft, maar de gemeente wel wil gaan verkennen of dit mogelijk is en een verbetering oplevert. Inmiddels is navraag gedaan hoe dit gemeentebreed is geregeld. Amsterdam is nog niet aangesloten op de landelijke Berichtenbox. Onderzoek hiernaar is in de verkennende fase (ook vanuit de verplichtingen uit de Wet modernisering elektronisch bestuurlijk verkeer).

1

Deze raadsinformatiebrief is ter kennisname aangeleverd voor de commissie RO van 22 maart 2023.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 maart 2023 Pagina 2 van 7

2. Raadslid Boomsma heeft gevraagd hoe het zit met de maximering van de indexering voor verhuurde woningen op grond van de Algemene Bepalingen (AB’s). Antwoord: Dit punt wordt nader uitgezocht en hier zal ik later schriftelijk op terugkomen. 3. Raadslid Boomsma heeft verzocht om in de volgende raadsinformatiebrief erfpachtontwikkelingen ook informatie op te nemen over nieuwe erfpachtuitgiften (aantallen, welke AB’s, welke prijzen etc.), zodat de raad een standaardset met informatie ontvangt om overzicht te houden over de grondexploitaties. Antwoord: Uw raad wordt via verschillende rapportages geïnformeerd over onder meer nieuwe erfpachtgronduitgiftes, woningbouwproductie en uitgifte van kantoorruimtes. Zo is er onder meer: - de woningbouwrapportage (halfjaarlijks); - de rapportage toepassing grondwaardebeleid (jaarlijks); - de afwijkingsrapportage van 40/40/20 doelstelling in Woningbouwrapportage (jaarlijks); - de kantorenmonitor (halfjaarlijks); - de rapportage hardheidsclausule selectiebeleid (halfjaarlijks). Over de grondexploitaties wordt uw raad (deels vertrouwelijk) geïnformeerd via investeringsbesluiten met daarbij een beschrijving van het te realiseren programma (aantallen) en de bijbehorende grondprijzen en meerwaarde erfpacht. Aanpassingen van de grondexploitaties worden gemeld via het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG).

Daarnaast maken de jaarcijfers van G&O onderdeel uit van de gemeentelijke jaarrekening (vanaf 2023 in programmaonderdeel 1). Sinds de invoering van de AB2016 voor eeuwigdurende erfpacht worden in beginsel alle nieuwe erfpachtrechten onder de AB2016 uitgegeven (m.u.v. uitgifte aan woningcorporaties onder AB1998). Uitzonderingen hierop waren de nieuwe erfpachtuitgiftes die ten tijde van de invoering van de AB2016 al in een vergevorderd onderhandelingsstadium waren. Deze rechten zijn soms nog uitgegeven onder de AB2000, conform de overgangsregeling die door het college is opgesteld en waarmee uw raad heeft ingestemd bij de vaststelling van de AB2016. 4. Raadslid Boomsma heeft de volgende vraag gesteld over een beleidswijziging die betrekking zou hebben op de obligatoire overeenkomst: “Dit gaat erom dat inzake de overstapregeling steeds werd gezegd: "als u niets doet verandert er niets". Maar ik hoor nu van erfpachters met appartementsrecht, dat als er een CHET aankomt, ze geen nieuw erfpachtcontract krijgen, maar een nieuwe obligatoire overeenkomst (net als bij overstap) die het onderliggende erfpachtcontract in stand laat. Wat betekent dat dan voor de vraag, welke Algemene Bepalingen van kracht zijn?” Antwoord: Er heeft recent geen beleidswijziging plaatsgevonden en de werkwijze is verder ook niet aangepast.

Een canonherziening einde tijdvak bij appartementencomplexen vond altijd al obligatoir, per appartementsrecht plaats. De gemeente en het notariaat behandelen de appartementsrechten bij erfpachtwijzigingen alsof het losse erfpachtrechten zijn. Zo is het dus mogelijk dat binnen een appartementencomplex verschillende Algemene

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 maart 2023 Pagina 3 van 7

Bepalingen van toepassing zijn. Dit zorgt voor maximale keuzevrijheid van appartementseigenaren binnen een appartementencomplex. Het komt namelijk regelmatig voor dat appartementseigenaren het binnen een complex met elkaar oneens zijn en niet allemaal dezelfde keuzes willen maken. Sinds circa twee jaar wordt deze obligatoire overeenkomst uitdrukkelijker opgenomen in de CHET-aanbieding, net als bij alle overige erfpachtwijzigingen. Voor het gros van de in appartementen gesplitste erfpachtrechten geldt dat de AB2000 van toepassing is als er een canonherziening plaatsvindt, en dat blijft dan ook zo. 5. Raadslid Boomsma heeft de volgende vraag gesteld over de peildatum bij afkoop: “Artikel 9 van de Afkoopinstructie stelt dat de periode van afkoop ingaat op de eerste dag van de maand. Tot nu toe werd gehanteerd:  Peildatum afkoopsom huidige tijdvak = aanvraagdatum plus 3 maanden  Peildatum afkoopsom verlengde tijdvak AB1994 = aanvraagdatum plus 3 maanden  Peildatum afkoopsom eeuwigdurende tijdvak = 1 oktober 2017 Na overstap vindt een verrekening plaats met al betaalde canon die overlappen met de afkoopsom voor het huidige tijdvak.

Ik hoor nu van erfpachters dat een geheel nieuwe werkwijze uitgelegd voor mensen die zijn overgestapt op AB2016 met vastklikken van de canon:  Peildatum afkoopsom 1 januari  Omslagdatum 1 oktober van ieder jaar (1 oktober 2022)  Aanvragen voor 1 oktober krijgen als peildatum 1 januari van het opvolgende jaar (1 januari 2023)  Aanvragen na 1 oktober krijgen als peildatum 1 januari van het tweede volgende jaar (1 januari 2024) Deze werkwijze lijkt dus in strijd artikel 9 lid 1. “Een maand” gaat om het begin van de maand van aanvraag, of de eerste van de opvolgende maand. De indexatie en afkoopbrief lijkt dan misleidend, omdat die stelt dat de aanvraagdatum de peildatum voor de afkoopsom is, en zo de indexatie 2023 voorkomen kan worden. "Als u uw afkoopaanvraag indient vóór 31 december 2022, wordt de afkoopsom nog berekend op basis van uw overstapcanon in 2022." Antwoord: De peildatum van 1 oktober 2017 geldt alleen voor de overstap en voor de spijtoptantenregeling. Wanneer een erfpachter het eeuwigdurende tijdvak meteen bij de overstap heeft afgekocht, werd de eeuwigdurende afkoopsom berekend op peildatum 1 oktober 2017. Wanneer er sprake is van tussentijdse afkoop van een reeds bestaand canonbetalend AB2016-erfpachtrecht (hetzij nieuw uitgegeven, hetzij overgestapt met canon-straks), dan wordt de afkoopsom berekend op het prijspeil van het jaar van aanvraag van de afkoop.

Dat is ook conform de Afkoopinstructie.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 maart 2023 Pagina 4 van 7

In artikel 9.1 van de Afkoopinstructie staat: “De periode van afkoop kan, voor erfpachtrechten met de AB2016, alleen ingaan op de eerste dag van een maand”. Bij het opstellen van de AB2016 was de wens, dat de AB2016-jaarcanon maandelijks gefactureerd zou worden in 12 termijnen. Technisch bleek dit helaas niet mogelijk te zijn; wel is canoninning via 10 termijnen via Dienst Belastingen mogelijk. Daarom loopt de gespreide canoninning van de AB2016-canon niet geheel parallel met de maanden in een kalenderjaar. Mede daarom heeft de gemeente, bij nadere uitwerking van de AB2016-afkoop, ervoor gekozen om AB2016-afkoop administratief alleen per 1 januari van ieder kalenderjaar door te voeren. Een afkoopaanvraag is op ieder moment mogelijk, maar voor wie bijvoorbeeld op 20 februari 2023 de afkoop aanvraagt voor een AB2016-canon, gaat de afkoop pas per 1 januari 2024 in. De afkoopsom wordt dan berekend op prijspeil 31 december 2023, dus precies vóór het canonindexeringsmoment. De canon heeft op dat moment dus nog hetzelfde prijspeil als op het moment van aanvraag, want de AB2016canon wordt alleen per 1 januari geïndexeerd. De werkwijze van afkoop per 1 januari van een kalenderjaar is overigens niet in strijd met art. 9.1 van de Afkoopinstructie, want deze datum valt binnen het gestelde “ingaan op de eerste dag van een maand”.

Het opstellen van een afkoopaanbieding duurt enige tijd, en erfpachters hebben vervolgens 3 maanden de tijd om de afkoopaanbieding al dan niet te accepteren. Daarom werd enkele jaren geleden een knelpunt voorzien voor afkoopaanvragen in het laatste kwartaal van een kalenderjaar. Hun acceptatietermijn zou de jaargrens overschrijden. Op dat moment was de inflatie, en daarmee de canonindexering, laag (1,6% per 1 januari 2021, 2,0% per 1 januari 2022) waardoor het nadeel van de (in omvang beperkte) canonindexering slechts beperkt opwoog tegen het voordeel van een ruime afwikkelingstermijn. Dit heeft daarom geleid tot de werkwijze met betrekking tot de 1 oktober grens, die de gemeente hanteerde tussen 1 oktober 2021 en 31 december 2021. Overigens was het aantal afkoopaanvragen voor bestaande AB2016-rechten in het vierde kwartaal van 2021 beperkt tot circa 10 afkoopverzoeken. Omdat de inflatie over juni 2022 met 8,6% aanzienlijk bleek te zijn, is de gemeente in 2022 afgestapt van voormelde werkwijze. De gemeente vindt het niet redelijk om erfpachters die na 1 oktober 2023 afkoop voor een AB2016-canon aanvragen, nog een jaar de met 8,6% geïndexeerde canon te laten betalen.

Vanaf medio 2022 is daarom niet meer de bovenstaande 1 oktober grens gehanteerd, maar wordt de afkoopsom berekend op basis van prijspeil per 31 december van het jaar van aanvraag, en gaat de afkoop in per 1 januari van het jaar erop. Erfpachters die tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 een AB2016-afkoop hebben aangevraagd, krijgen een afkoopberekening op prijspeil 2022, waarbij de afkoopsom ingaat per 1 januari 2023. Ook al is op dat moment de aanbieding nog niet verzonden en/of geaccepteerd. Vervolgens krijgen deze erfpachters tot 6 maanden na datum-aanbieding de tijd om de afkoopsom te voldoen. De tekst in de indexeringsbrieven, waarin de gemeente heeft aangegeven: "Als u uw afkoopaanvraag indient vóór 31 december 2022, wordt de afkoopsom

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 maart 2023 Pagina 5 van 7

nog berekend op basis van uw overstapcanon in 2022", is ook op deze aangepaste werkwijze gebaseerd. Ook het Portaal is hierop ingericht. Het klopt dus dat de gemeente bij afkoopaanvragen in het najaar van 2021 om uitvoeringsredenen de betreffende 1 oktobergrens heeft gehanteerd, maar inmiddels is de gemeente daarvan afgestapt. De tekst in de indexeringsbrieven, waarin de gemeente heeft aangegeven: "Als u uw afkoopaanvraag indient vóór 31 december 2022, wordt de afkoopsom nog berekend op basis van uw overstapcanon in 2022", is dus correct en correspondeert met de werkwijze die de gemeente momenteel hanteert bij afkoopaanvragen van AB2016-canons. De gemeente is aan het inventariseren of er erfpachters zijn die in het verleden, door het hanteren van deze 1-oktober-grens, te veel canon en/of afkoopsom hebben betaald. Indien dat het geval is, zal de gemeente met hen contact opnemen om het teveel betaalde bedrag te restitueren. 6. Raadslid Von Gerhardt geeft aan dat de zinsnede “later afkopen betekent een hogere afkoopsom” uit de indexeringsbrieven die aan erfpachters zijn verzonden, feitelijk niet juist is omdat een hogere rente invloed heeft op de disconteringsvoet en daardoor de afkoopsom juist lager kan worden. Antwoord: Het klopt dat de afkoopsom in de toekomst ook lager kan uitvallen, wanneer het AB2016-canonpercentage in de toekomst fors zou stijgen.

De gemeente verwacht, op basis van de huidige rente- en inflatiecijfers echter niet dat het AB2016-canonpercentage in 2023 of 2024 zal stijgen. Daarentegen is de kans groot dat, gelet op de inflatieverwachtingen, de canons de komende jaren verder zullen stijgen. Op korte termijn is de kans daarom zeer groot, dat later aanvragen van de afkoop leidt tot een hogere canon. Voor de korte termijn (rond de jaarwisseling naar 2023) was al zeker, dat een latere aanvraag dan 31 december 2022 zou leiden tot een afkoopsom die berekend wordt op basis van een met 8,6% geïndexeerde canon, terwijl het AB2016canonpercentage in 2023 hetzelfde is gebleven als in 2022, namelijk op 2,39%. En als het canonpercentage in de toekomst (bijvoorbeeld in 2026) al zou gaan stijgen, dan is het nog maar de vraag of de daling van de afkoopsom door hogere canonpercentages, hoger uitvalt dan de stijging door de inflatie tussen 2022 en 2026. Daarom heeft de gemeente er eind 2022 voor de duidelijkheid voor gekozen om dit niet te noemen, omdat:  Een eventuele toekomstige stijging van het AB2016-canonpercentage op de korte termijn (binnen enkele jaren) hoogst onzeker is;  Het wel zeker is, dat een aanvraag vóór 31-12-2022 leidde tot een 8,6% lagere afkoopsom dan een aanvraag in 2023.

De gemeente is in haar brieven aan erfpachters altijd op zoek naar de balans tussen het zo volledig als mogelijk informeren van erfpachters en het tegelijkertijd begrijpelijk houden van de informatie.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

7.

Datum 20 maart 2023 Pagina 6 van 7

Raadslid Mangal heeft de volgende vraag gesteld over de geel gearceerde zinsnede uit de volgende alinea op de erfpachtwebsite:

“Zoals ik het lees lijkt het alsof de erfpacht persoonsgebonden is. Als ik voor object A erfpacht betaald heb en ik verhuis naar object B (en misschien daarna C en daarna D etc.) dan hoef ik voor de objecten B,C,D, etc. geen erfpacht meer te betalen. Want ik heb al een keer erfpacht voor een object betaald. Namelijk object A. Ook al hebben de vorige bewoners de erfpacht op hun objecten nooit afgekocht. Maar zoals ik het begrepen heb betaal je erfpacht op het object en is de erfpacht dus objectgebonden. En hoeven volgende eigenaren nooit meer erfpacht te betalen over dat object. Maar dat staat hier niet”. Antwoord: Deze zinsnede is aangepast op de erfpachtwebsite, zie de volgende link: https://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?productid=%7B34DA6673-65B3-4D28-A20B31EB6B3D6092%7D#case_%7B3CEF6113-D9C5-4D52-A750-BE970EB981FF%7D Afdoening toezegging uit de commissie RO van 22 februari jl. In de commissie RO van 22 februari jl. heb ik u naar aanleiding van een vraag van raadslid Von Gerhardt toegezegd om na te gaan of op de erfpachtwebsite aandacht kan worden besteed aan de uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid), waaruit blijkt dat als banken bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht om een nieuwe hypotheekakte vragen, de kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte voor rekening van de bank komen.

Dit is toegevoegd aan de erfpachtwebsite, zie de volgende link: Kosten nieuwe hypotheekakte bij overstap zijn voor de bank - Gemeente Amsterdam Afdoening toezegging uit de commissie RO van 7 december 2022 In de commissie RO van 7 december 2022 heb ik u naar aanleiding van een vraag van raadslid Boomsma over de Spijtoptantenregeling toegezegd om u nader te informeren over de groep erfpachters die lastig te bereiken zijn. In de raadsinformatiebrief van 22 november 2022 heb ik u aangegeven dat een zeer beperkte groep Spijtoptanten waarschijnlijk geen persoonlijke brief zou kunnen ontvangen, omdat de benodigde gegevens niet zijn geregistreerd omdat deze niet relevant zijn voor het reguliere beheer van erfpacht.2 Het betrof koopovereenkomsten zoals

2

Deze raadsinformatiebrief is ter kennisname aangeleverd voor de commissie RO van 11 januari 2023.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 20 maart 2023 Pagina 7 van 7

genoemd in artikel 4 onder c van de regeling. Inmiddels kan ik u berichten dat alle Spijtoptanten geïnformeerd zijn via een persoonlijke brief. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl