Bijlage 1. Samenvatting Actualisatie MPG 2021 d.d. 9 september 2021.pdf

Samenvatting AMPG 2021 Deze actualisatie van het MPG 2021 (AMPG 2021) wordt jaarlijks opgesteld om het bestuur halverwege het jaar inzicht te geven in de financiële stand van zaken van de grondexploitaties en van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas (hierna gezamenlijk te noemen Vereveningsfonds). Er worden geen besluiten voorgelegd bij dit document. De rapportage geeft een vooruitblik naar het MPG 2022. Kernboodschap: De eerste helft van dit jaar zijn 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen, 7 plannen herzien en ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. De saldi van de grondexploitaties (over de gehele looptijd) is na de actualisatie met € 106 miljoen verslechterd wat nog geen effect heeft op de vereveningsruimte op de korte termijn, maar op de winstnemingen in de verdere toekomst. De waarde van de portefeuille vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde van ruim € 0,9 miljard en de prognose van de vereveningsruimte ziet er, als gevolg van het doorgaan van een aantal grote gronduitgiften, dit jaar gunstiger uit dan werd verwacht bij het MPG 2021. Ten aanzien van de Vereveningsruimte werd geconcludeerd dat deze de eerste paar jaar onder druk stond. Bij het MPG 2021 werd ook het risico geschetst van de onzekere effecten van corona op met name de kantorenmarkt. Uit de AMPG 2021 blijkt dat de ontwikkelingen van 2021 minder negatief zijn.

Enkele erfpachtuitgiften die bij het MPG nog zeer onzeker leken in verband met corona, zijn toch in productie genomen. Hierbij gaat het met name om een aantal omvangrijke uitgiften bij Zuidas en NDSM met een grondwaarde van afgerond € 230 miljoen, waarvoor recent de erfpachtovereenkomsten zijn getekend. In totaliteit wordt op basis van de AMPG 2021 ingeschat dat de Vereveningsruimte tot en met 2022 ruim voldoende is voor het vaststellen van nieuwe plannen met een financieel tekort en wordt de ruimte circa € 50 miljoen hoger ingeschat dan dat er de komende 2 jaar nodig is voor nieuwe plannen. De actualisatie is een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen.

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Portefeuille grondexploitaties Deze collegeperiode zijn meer dan 30 nieuwe investeringsbesluiten genomen of herzien en de programmavoorraad is bijna verdubbeld van 1 miljoen naar 2,5 miljoen m2 bvo niet-wonen en van 30.000 naar 60.000 woningen met circa 18% meer betaalbare woningen en hogere duurzaamheidsambities. Met de huidige plannen in voorbereiding kunnen daar de komende jaren nog eens 30.000 woningen aan worden toegevoegd. Sinds het MPG 2021 zijn deze eerste helft van het jaar 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen, 7 plannen herzien en daarmee ruim 3.000 woningen aan de portefeuille toegevoegd. Er worden veel investeringen gedaan voor het realiseren van ambities ten aanzien van onder andere kwaliteit, duurzaamheid en het bouwen aan een complete stad. Daarbij worden investeringen gedaan in ontwikkelbuurten en staat de stad voor een dure verdichtings- en transformatieopgave. Ondanks deze investeringen is, mede door de gunstige marktontwikkelingen, de (netto) waarde van de portefeuille (totaal saldi van de grondexploitaties na project- en generieke-risico’s nog steeds hoog (€ 0,9 miljard) hoewel deze licht is gedaald (7 %) ten opzichte van het MPG 2021 vooral door herzieningen van bestaande plannen die per saldo tot een verslechtering hebben geleid.

Het totaal aan (bruto) saldi van de grondexploitaties is dit eerste half jaar afgenomen met € 106 miljoen als gevolg van: - Door de gemeenteraad besloten herzieningen van bestaande plannen. Enkele grondexploitaties zijn opnieuw vastgesteld omdat de scope dusdanig is veranderd als gevolg van; bijvoorbeeld een aangepaste plangrens, een ander programma en/of andere investeringen. Deze opnieuw vastgestelde grondexploitaties hebben geleid tot een verslechtering van de plansaldi van € 65 miljoen. Dit komt vooral door: o De uitbreiding van Sloterdijk Centrum waarbij naast de verwachte meerwaarde van transformaties van bestaande erfpachtrechten in een fors groter gebied meer investeringen zijn geraamd. o Door de omzetting in Kenniskwartier met het opnemen van OBA-Next in de plaats van kantorenprogramma. - Het toevoegen van 4 nieuwe plannen dat per saldo tot een verbetering leidt van € 5 miljoen. o Er zijn 2 plannen met een tekort: Amsteloever en de Nieuwenhuysenbuurt o Er zijn 2 plannen met een overschot restplan Mahler (Boogkavel) en Ottho Heldringstraat. - Een verslechtering van per saldo € 46 miljoen als gevolg van de actualisatie van de lopende (niet herziene) plannen.

o De stijging van de geraamde uitgaven van per saldo € 72 miljoen wordt vooral veroorzaakt door indexering van de toekomstige uitgaven naar prijspeil 2021 (van 1-1-2020 naar 1-1-2021) en door incidentele geactualiseerde wijzigingen in specifieke geraamde investeringen (kostensoorten) zoals bij het Havenstraatterrein, Arenapoort Oost, CAN winkelcentrum boven het IJ, Foodcenter en Amstelkwartier fase 2.

2

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

o

9 september 2021

De grondinkomsten zijn in de lopende (niet herziene) plannen ten opzichte van het MPG 2021 alleen incidenteel (niet generiek1) aangepast met per saldo een verbetering van € 26 miljoen van de geraamde inkomsten. Incidentele aanpassingen betreffen voornamelijk de subsidie Bouwimpuls voor IJburg/Zeeburgereiland (€ 19,8 miljoen), specifieke maatwerkadviezen voor onder andere Strandeiland en de Klaprozenbuurt, lagere grondwaarden bij marktcontraire grotere middeldure woningen (zoals Elzenhagen Zuid), lagere grondwaarden door hogere stichtingskosten bij kantoren in het topsegment (verschillende plannen in Zuidas), het omzetten van programma naar meer betaalbare woningen (zoals Overhoeks) en het toevoegen van meerwaarde erfpachtinkomsten (zoals Strawinsky en Arenapoort Oost).

Raming kosten en opbrengsten 2021 e.v. MPG 2021 AMPG 2021 Verschil Kosten Opbrengsten Totaal nominale saldo

-3.410 5.058 1.649

-3.809 5.352 1.543

-399 294 -106

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe lopende herzieningen plannen plannen -122 -206 -72 127 140 26 5 -65 -46

Tabel: Verandering saldo grondexploitaties AMPG 2021 ten opzichte van MPG 2021, in miljoenen euro’s

Prognose vereveningsruimte Het risico op vertraging van enkele grote gronduitgiften waarmee in de scenario’s van het MPG 2021 was gerekend, is dit eerste half jaar niet opgetreden. In het realistische scenario wordt er op basis van ervaringen vanuit prudentie altijd vanuit gegaan dat niet alle grote gronduitgiften in hetzelfde jaar worden gerealiseerd, maar dat een deel vertraagt. De eerste helft van dit jaar zijn, meer dan waarmee in de prognose rekening werd gehouden, overeenkomsten getekend ten behoeve van een paar grote gronduitgiften (de Pulse in Kenniskwartier, Kavel J in Kop Zuidas en kavel 10 in NDSM). Hierdoor kan meer winst worden genomen en ziet de prognose van de vereveningsruimte er dit jaar gunstiger uit dan werd verwacht bij het MPG 2021. De prognose is lager dan het niveau van het MPG 2020, maar dat komt onder andere doordat een deel van de ruimte inmiddels is besteed aan het vaststellen van een aantal plannen met een financieel tekort, zoals ook in het MPG werd aangekondigd. Dat de vereveningsruimte op korte termijn toeneemt is het gevolg van winstnemingen uit eerder vastgestelde plannen met een positief saldo. Het totaal saldi van de grondexploitaties is met € 106 miljoen verslechterd, maar dat heeft geen effect op de winstnemingen op de korte termijn.

Dit vertaalt zich pas terug in de winstnemingen en een minder snelle toename van de vereveningsruimte op de langere termijn (na 5 tot 10 jaar).

1

De grondopbrengsten in het AMPG 2021 zijn gebaseerd op het raamwerk grondprijzen met prijspeil 19-2020 en zijn, in verband met de Coronacrisis, met 0% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2021.

3

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Grafiek: Prognose toename vereveningsruimte per jaar t/m 2025 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2021)

Grafiek: Prognose totale vereveningsruimte t/m 2022 (nog geen rekening houdend met het vaststellen van nieuwe plannen vanaf medio 2021)

De verwachte ontwikkeling van de reserves en vereveningsruimte is met name gewijzigd door: - Hogere winstnemingen en toegevoegde geraamde winstnemingen van plannen die in de afgelopen jaren actief zijn geworden. - Een aantal toegevoegde negatieve plannen in 2021, de meest omvangrijke betreft Amsteloever met een financieel tekort van -/- € 16 miljoen (netto contante waarde). En hierdoor een hogere voorziening plantekorten en extra weerstandsvermogen. - Een hogere indexatie door een hogere reservepositie.

4

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

-

-

9 september 2021

Verhoging van de reeks bezuinigingen met een besparing door het efficiënter en effectiever toepassen van het Plaberum De reeks structurele winstafdracht ten gunste van de Algemene Middelen is verhoogd naar jaarlijks € 18 miljoen per 2024. De piek in 2024 wordt veroorzaakt door een aantal geplande grote gronduitgiften op de Zuidas.

Met het nog vaststellen van nieuwe plannen wordt in de prognose geen rekening gehouden.

Onzekerheden en kansen De Coronacrisis heeft de vastgoedmarkt tot nu toe, met uitzondering van de vertraging van een aantal gronduitgiften, verder niet nadelig geraakt. De afgelopen periode is zelfs sprake van een sterkere groei van marktprijzen bij wonen dan werd verwacht en de marktverwachtingen door deskundigen op korte termijn zijn goed. De ontwikkeling van de vereveningsruimte ziet er ook voor de komende paar jaren gunstig uit, maar is nog steeds lager dan werd verwacht bij het MPG 2020 anderhalf jaar geleden. Het halfjaarlijks wisselende beeld van de vereveningsruimte geeft aan hoe gevoelig de ruimte in het fonds is voor het wel of niet doorgaan van enkele grote uitgiften. Op middellange termijn vanaf 2023 tot en met 2025 zijn de economische onzekerheden groot. Geraamde grondopbrengsten uit erfpachtuitgiften in 2021 en 2022 zijn veelal al gecontracteerd, en de geraamde tenders voor die jaren staan al uit of zijn er afspraken met erfpachters aangegaan. Vanaf 2023 is dit afgezien van langdurige afspraken over het algemeen nog niet het geval waardoor het risicoprofiel van het behalen van deze inkomsten hoger is dan voor de uitgiften op korte termijn.

Bij de ramingen van de vereveningsruimte waarbij 5 jaar vooruit wordt gekeken is naast het basisscenario, waarin wordt uitgegaan van de continuering van goede economische perspectieven, ook een crisisscenario opgesteld die het effect op de nog te verdienen vereveningsruime weergeeft. In de gebiedsontwikkeling spelen verschillende uitdagingen waardoor de bovenstaande prognose van de ontwikkeling van de vereveningsruimte, naast de conjuncturele schommelingen nog een aantal andere onzekerheden kent. Het kantoren segment is goed voor € 1,4 miljard aan toekomstige grondopbrengsten binnen het vereveningsfonds. Juist in deze commerciële markt is de onzekerheid de afgelopen anderhalf jaar erg toe genomen. Met veel extra inzet is het de afgelopen periode gelukt om alle lopende projecten doorgang te laten vinden, maar het is de vraag of dit in de nabije toekomst blijft lukken. De verdichtingsopgave zorgt voor complexe ontwerp opgaven voor zowel de onder- als de bovengrond. Zo zijn bijvoorbeeld de bouwkosten van maatschappelijke voorzieningen over het algemeen hoger omdat de ruimte beperkt is waardoor compacter moet worden gebouwd en er steeds vaker een bijdrage nodig is vanuit het Vereveningsfonds. Afstemming met verschillende partijen in de beperkte ruimte kost tijd en meer ambtelijke inzet.

Dit speelt een extra grote rol in transformatiegebieden waarin de gemeente afhankelijk is van de initiatieven van erfpachters en de planning nog onduidelijk is. Omdat de gemeente erfpachters niet kan dwingen mee te werken zijn ook de grondopbrengsten bij transformaties onzeker. Een andere onzekerheid aan de opbrengstenkant is de woninggrootte in relatie tot stijgende marktwaarden (en bouwkosten) voor de betaalbare woningen. Met de wens om meer vierkante meters per woning te bouwen nemen de bouwkosten per woning toe, maar de marktwaarden van de sociale- en middeldure woningen zijn gemaximeerd waardoor in de residuele grondprijsberekening de grondprijs per vierkante meter lager wordt. 5

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Ook de omzetting van het programma naar bijvoorbeeld grotere woningen, meer betaalbare woningen of de omzetting van middeldure huur met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur, betekent lagere grondopbrengsten. Er is een inhaalslag nodig betreffende bovenplanse voorzieningen (infrastructuur, groen en sport) waarvoor in de toekomst bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling. Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programmaonderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen bij andere dekkingsbronnen. Een belangrijk project waarbij de gemeente vanuit de reserve Zuidas bijdraagt is het project Zuidasdok. In de tweede helft 2020 is de kostenraming gehard, het budgettekort is berekend op ca. € 1,2 mld. Rijk en regio zijn in gesprek over een eenmalige extra budgetbijdrage, buiten de bestuursovereenkomst uit 2012 om, een eventuele extra bijdrage van de gemeente valt buiten de horizon van dit AMPG. Het is nog onduidelijk welke effecten de energietransitie in de toekomst met zich meebrengt voor de reeds vastgestelde grondexploitaties. Ten slotte is het is nog onzeker welk effect de stijgende prijzen van grondstoffen heeft op de bouwkosten.

Tegenover deze onzekerheden bestaat de kans op het krijgen bijdragen van het Rijk, die de woningbouw wil stimuleren. Inzet vereveningsruimte De vereveningsruimte die eind 2020 is verdiend (€ 120 miljoen) en die de komende periode naar verwachting nog zal worden verdiend is in eerste instantie bedoeld om in te zetten ten behoeve van nieuwe plannen met een financieel tekort, conform Plaberum producten welke bestuurlijk zijn besloten. Onderstaande grote tekortplannen worden aankomend jaar verwacht, het betreffen indicatieve bedragen op basis van de huidige inzichten: Verwachte vereveningsruimte voldoende voor nieuwe plannen met een financieel tekort en extra reserveringen:  Hamerkwartier  Ontwikkelbuurten; Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord en Holendrecht  Centrumgebied Nieuw West  Weespersluis na de fusie met Weesp  Enkele kleinere financieel tekort plannen  Verder wordt rekening gehouden met Buiteneiland, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen Voorts zal worden bijgedragen aan:  Bijdrage aan station Lelylaan: € 9 miljoen  Bijdragen aan het Noorderpark + Rembrandpark: € 7 miljoen Er zullen ook grondexploitaties met een positief saldo worden vastgesteld. Deze zorgen in de toekomst voor winstnemingen en een toename van de vereveningsruimte. 6

Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

9 september 2021

Totaal kosten deze plannen en reserveringen circa € 140 tot € 160 miljoen (circa 14.000 woningen). Dit is exclusief de investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Eind 2022 is er naar verwachting € 200 miljoen vereveningsruimte beschikbaar. De verwachting is dus dat er een surplus ontstaat van circa € 50 miljoen. De actualisatie is een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming. De toekomstige vereveningsruimte moet nog worden verdiend en is afhankelijk van marktontwikkelingen, voldoende personele inzet en investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Met het nemen van toekomstige (investerings)besluiten zal in ieder geval rekening gehouden worden met het bij de voorjaarsnota 2020 en 2021 genomen besluit om, in het kader van de gemeentelijke bezuiniging, jaarlijks vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht te doen, oplopend tot € 18 miljoen per jaar.

7