Bijlage 1 Rapportage Tussentijdse evaluatie 4 juli 2023.pdf

Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam Rapportage, versie 7 juni 2023

Inhoud 1 Inleiding ................................................................................................................. 2 2 Doel en opzet tussentijdse evaluatie ......................................................................... 3 3 Kaders Stimuleringslening ....................................................................................... 4 3.1 Opzet Stimuleringslening ......................................................................................................... 4 3.2 Algemene uitgangspunten en voorwaarden Stimuleringslening ............................................... 4 3.3 Uitwerking lening 1 planfase en lening 2 realisatiefase .............................................................. 4 3.4 Toetsing en rol SVn................................................................................................................... 5 4 Evaluatie ................................................................................................................ 6 4.1 Aanvraagproces beschikking door gemeente Amsterdam ........................................................ 6 4.2 Aanvraagproces offerte bij SVn ................................................................................................ 6 4.3 Effect lening op financieringsmogelijkheden bij banken ............................................................

7 4.4 Rol van professionals bij aanvraag ............................................................................................ 8 4.5 Opbouw financiering bank ........................................................................................................ 8 4.6 Dilemma inschatten marktontwikkelingen planfase / zorgplicht .............................................. 9 4.7 Effect marktomstandigheden op toetsing businesscases door banken en SVn ........................10 4.8 Effect marktomstandigheden op Stimuleringslening............................................................... 11 4.9 Cijfers ...................................................................................................................................... 12 5 Financiële analyse lopende projecten ...................................................................... 14 5.1 Kunnen businesscases nog uit bij de huidige bankrentes? ........................................................14 5.2 Heeft de Stimuleringslening nog wel zin? En wat zijn knoppen om aan te draaien? .................16 5.3 Risico’s ..................................................................................................................................... 17 6 Conclusies ............................................................................................................

19 6.1 Algemeen ................................................................................................................................19 6.2 Stimuleringslening ................................................................................................................. 20 6.3 Aanpassingen die wooncoöperaties zelf kunnen doorvoeren voor een sluitende businesscase 21

1

1 Inleiding

De gemeente zet sinds 2020 met het Actieplan wooncoöperaties Amsterdam in op het stimuleren van wooncoöperaties, om bewoners meer zeggenschap te geven bij de realisatie van eeuwigdurende middeldure en sociale huurwoningen. Wooncoöperaties kunnen daarbij sinds het raadsbesluit tot vaststelling van de Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam d.d. 7 juli 2021 (hierna te noemen Stimuleringslening) gebruik maken van een zgn. stimuleringslening. De Stimuleringslening is geïntroduceerd om de (hoofd-) financiering van wooncoöperaties door banken beter mogelijk te maken. In totaal is 20 miljoen euro tot en met 31 december 2023 voor de Stimuleringslening beschikbaar gesteld (het leningsplafond), goed voor in totaal 400 woningen voor wooncoöperaties. Bij andere vormen van collectieve zelfbouw, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en Medeopdrachtgeverschap (MO) is een dergelijke regeling niet nodig, aangezien het hierbij gaat om vrije sector koopwoningen waarvoor de bewoners zelf financiering kunnen organiseren. Het eenvoudiger maken van de financiering van deze projecten is, zowel voor wooncoöperaties als voor banken, vrij complex. Banken financieren niet alles en de doelgroep heeft over het algemeen zelf onvoldoende eigen financiële middelen om het deel dat banken niet financieren zelf te betalen.

Om financierbaar te zijn voor een bank zal de wooncoöperatie moeten laten zien dat er sprake is van een gezonde businesscase en een sluitende kasstroom (inkomsten versus (rente-) kosten). Financiering en realisatie van nieuwbouwprojecten is overigens, ook voor professionele ontwikkelaars, altijd lastig, zeker in de huidige tijd, vanwege de planontwikkelingskosten, het ontbreken van een onderpand de eerste jaren en de met bouw gepaard gaande ontwikkelrisico’s, zoals tussentijds stijgende rente en bouwkosten, en schaarste aan personeel. Een belangrijke factor die van invloed is op de doeltreffendheid van de Stimuleringslening zijn de marktomstandigheden, en hoe deze zich ontwikkelen gedurende de looptijd van de Stimuleringslening. Deze uiten zich sinds medio 2022 met name in een sterk gestegen rente die banken rekenen voor de financiering van wooncoöperaties, een lager bedrag (percentage) dat banken bereid zijn uit te lenen, en gestegen bouwkosten. Met de gestegen rentestand is een sluitende kasstroom minder goed haalbaar. Dit heeft een negatieve invloed op de financierbaarheid van wooncoöperaties en dus op de haalbaarheid van de realisatie door de wooncoöperatie. Tevens leidt dit tot extra vraagdruk op de Stimuleringslening met als risico dat de gemeente, in plaats van de bank, hoofdfinancier van de wooncoöperatie wordt.

Bij de invoering van de Stimuleringslening is door het college op 8 juni 2021 besloten om de uitvoering van de stimuleringslening in het derde of vierde kwartaal van 2022 te evalueren. In deze rapportage staan de uitkomsten van de Tussentijdse evaluatie van de Stimuleringslening.

2

2 Doel en opzet tussentijdse evaluatie

Het doel van de tussentijdse evaluatie is om te beoordelen in hoeverre de Stimuleringslening heeft bijdragen aan de realisatie van woningen door wooncoöperaties en of de Stimuleringslening aangepast moet worden. De evaluatie bestaat naast de kennis en ervaringen met de lopende projecten, uit gesprekken met de bij de Stimuleringslening betrokken partijen, te weten: • Aanvragers lening (wooncoöperaties), PWA, Cooplink en !WOON • Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (hierna SVn) • Banken • Gemeente: directies Wonen, DMC en Grond en Ontwikkeling De gesprekken met de betrokkenen hebben plaats gevonden in de periode oktober-december 2022. De eerste bevindingen en voorlopige conclusies zijn op 1 december 2022 besproken in een bijeenkomst met alle betrokkenen. In deze rapportage zijn deze opgenomen onder hoofdstuk 4. Op 25 mei 2023 heeft een tweede bijeenkomst plaatsgevonden.

3

3 Kaders Stimuleringslening

In dit hoofdstuk wordt de opzet en worden de randvoorwaarden en uitgangspunten van de Stimuleringslening uiteengezet.

3.1 Opzet Stimuleringslening De Stimuleringslening bestaat uit twee leningen. Er is door de gemeenteraad bij het ingaan van de Stimuleringslening in totaal een bedrag van 20 miljoen beschikbaar gesteld tot eind 2023 (leningsplafond). De eerste lening is voor de planvorming, van voorfinanciering tot het moment van erfpachtuitgifte. In deze fase is een hypotheek financiering door een bank namelijk nog niet mogelijk. Voor de tweede lening is het uitgangspunt van de Stimuleringslening dat de eigen inleg van de leden van de wooncoöperatie minimaal 5 procent bedraagt en dat een bancaire financiering mogelijk is van ongeveer 70 procent. Voor het gat dat overblijft om de totale stichtingskosten (exclusief de erfpacht) te bekostigen kan een beroep worden gedaan op de lening, waarbij voor beide leningen een maximum van €50.000,- per woning geldt.

3.2 Algemene uitgangspunten en voorwaarden Stimuleringslening De Stimuleringslening moet passen binnen de geldende wet- en regelgeving omtrent financiering, waaronder de Wet Markt en Overheid en staatssteunregelgeving, zodat deze marktconform zijn. Voor de gemeente gelden daarnaast algemene kaders wanneer zij financieringen verstrekt die in het lening- en garantiebeleid 2017 zijn vastgelegd. Bovendien moet de financiering voorzien in een behoefte waarin banken en andere commerciële partijen niet geheel kunnen of willen voorzien. Ten slotte moet de Stimuleringslening voor zowel de wooncoöperaties als de ambtelijke organisatie en SVn eenvoudig toepasbaar zijn. Het uitgangspunt bij de lening is een aflossing op basis van een annuïteit van 30 jaar. Dit betekent dat het periodieke aflossingsbedrag berekend wordt alsof er gedurende 30 jaar aflossing mogelijk is. De looptijd is 15 jaar (vanaf de oplevering van de woningen). Echter, vrij snel na inwerkingtreding is bij de eerste wooncoöperaties die een lening hebben gekregen besloten dat zij pas na 10 jaar hoeven te gaan aflossen. Het bedrag dat na 15 jaar nog niet is afgelost moet na 15 jaar in één keer worden afgelost door dit te herfinancieren. De wooncoöperatie is verantwoordelijk voor het zorgen van herfinanciering van het overgebleven bedrag.

De gemeente zal, net als de bank, een recht van hypoheek vestigen op het onderpand, dit ter zekerheid van voldoening van de Stimuleringslening. Het hypotheekrecht van de gemeente betreft echter een 2e recht, dat pas kan worden uitgeoefend na het 1e recht van de bank.

3.3 Uitwerking lening 1 planfase en lening 2 realisatiefase Lening 1 planfase wordt verstrekt voor maximaal de geraamde kosten voor de planfase. Er kan maximaal de waarde van driemaal de eigen inleg worden geleend. Bij een eigen inleg van € 2.000,4

per woning is de lening dus maximaal € 6.000,- per woning. Er geldt een maximum van € 15.000,per woning, bij een eigen inleg van € 6.000,- per woning is het maximale leenbedrag nog steeds € 15.000,- per woning. De rente van de lening 1 gaat lopen bij het ingaan van de lening maar de aflossing start pas vanaf het moment van oplevering. Lening 2 realisatiefase wordt verstrekt voor het resterende financieringsgat tot een maximum van € 50.000,- per woning (voor lening 1+2 samen). De eigen inleg dient minimaal 5% van de stichtingskosten te bedragen. Ter onderbouwing van het financieringsgat en om lening 2 te kunnen aanvragen dient de wooncoöperatie een financieringsplan, risicoanalyse en offerte van de bancaire financiering aan te leveren. Daarnaast wordt bewijs gevraagd dat de wooncoöperatie over voldoende eigen middelen en aanvullende financiering beschikt. Voor beide leningen (planfase en realisatiefase) wordt één rentepercentage gehanteerd dat gelet op de Wet Markt en Overheid marktconform dient te zijn. Het college is bevoegd om het rentepercentage jaarlijks te wijzigen.

3.4 Toetsing en rol SVn De Stimuleringslening is getoetst aan het gemeentelijke lening- en garantiebeleid 2017. SVn verzorgt namens de gemeente de financiële beoordeling en de risicopositie van de wooncoöperatie. Zij monitort toekomstige verwachtingen (op basis van jaarrekeningen, begrotingen, liquiditeits- en solvabiliteitspositie, kasstroomoverzicht en business case) met als doel eventuele risico’s voor de gemeente te signaleren. Na de toetsing door SVn adviseert SVn de gemeente over het aangaan van de lening. SVn voert het beheer van de Stimuleringslening uit in samenwerking met de directies Wonen en DMC.

5

4 Evaluatie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ervaringen van betrokken partijen met de Stimuleringslening, en wordt een beeld gegeven van hoe de Stimuleringslening in de praktijk functioneert.

4.1 Aanvraagproces beschikking door gemeente Amsterdam Niet voor iedereen was het proces meteen duidelijk. Eerst dient een beschikking te worden aangevraagd bij de gemeente. Dat kan op basis van de stukken die zijn ingediend voor de Plan van Aanpakfase. Na het afgeven van de beschikking dient binnen 8 weken een offerte bij SVn te worden aangevraagd. Een toelichting van dit proces is toegevoegd in de brief die wooncoöperaties ontvangen bij de goedkeuring van het Plan van Aanpak voorafgaand aan het sluiten van de optieovereenkomst tussen gemeente en wooncoöperatie. Het aanvraagformulier voor de beschikking wordt als bijlage bij deze brief verzonden. De uitleg in de brief is volgens de aanvragers van de beschikking voldoende duidelijk.

4.2 Aanvraagproces offerte bij SVn De aanvraag van de offerte voor de planfaselening na het verkrijgen van de beschikking van de gemeente verloopt moeizaam. Na het aanvragen van een offerte bij SVn kan het, indien de marktomstandigheden wijzigen (met name rentestanden), nog enkele maanden duren voordat SVn een offerte kan afgeven. SVn vraagt dan om aanvullende informatie ten opzichte van de informatie die wooncoöperaties hebben aangeleverd voor het Plan van Aanpak en de aanvraag van de beschikking. SVn doet dit om de stevigheid van de businesscase in de gewijzigde marktomstandigheden te kunnen beoordelen, voorafgaand aan het opstellen van de offerte voor de planfase. Wooncoöperaties die in de tweede helft van 2022 een offerte bij SVn hebben aangevraagd waren zich vooraf niet bewust dat SVn hierbij toetsend zou handelen. Zeker wanneer er een langere periode zit tussen indienen Plan van Aanpak en aanvraag offerte bij SVn en marktomstandigheden in die periode gewijzigd zijn, is het, zowel voor de gemeente als voor de wooncoöperatie, niet verantwoord om een lening toe te kennen op basis van een businesscase die in de huidige markt onhaalbaar is geworden.

Ter onderbouwing van de businesscase werden door SVn stukken bij wooncoöperaties opgevraagd die in sommige gevallen nog niet leverbaar waren in de planfase, zoals (aanneemovereenkomst, term sheet 1 of intentieverklaring van bank met intentie en voorwaarden van bank). Dit omdat een wooncoöperatie nog niet zo ver was in het proces, of omdat de bank geen termsheet wilde afgeven door de onzekere marktomstandigheden, waardoor ze geen 1

In een termsheet geeft een bank de voorwaarden van de lening weer (zoals rentepercentage, looptijd, aflossingsregime).

6

voorwaarden voor een lening konden overleggen met een zekere houdbaarheidstermijn. Of omdat de bank zat te wachten op een intentieverklaring met voorwaarden van SVn voor de Stimuleringslening, voordat ze zelf hun intentie met voorwaarden op papier wilden zetten. Wooncoöperaties die in de tweede helft van 2022 het proces van goedkeuring bij SVn doorliepen, moesten tot hun eigen ongenoegen steeds opnieuw hun businesscase bijstellen en extra onderbouwingen aanleveren om deze aan te passen aan de continue wijzigende marktomstandigheden. De doorlooptijd van het offertetraject bij SVn werd door wooncoöperaties daardoor vooral als lang en onzeker ervaren. Het kip-ei vraagstuk tussen bank en SVn, waarbij zij beiden op elkaars offertes wachtten, is uiteindelijk doorbroken door het overleg over de businesscase en de benodigde documenten voortaan gezamenlijk te voeren, met aan tafel alle betrokken partijen, te weten de gemeente, de wooncoöperatie, de betreffende bank, en SVn. Een complicerende factor was dat businesscases door wooncoöperaties telkens weer anders worden opgesteld, waardoor deze lastig te beoordelen zijn. Ook zijn hierdoor niet alle aannames in de businesscase even snel te doorgronden, wat veelvuldig leidde tot verduidelijkingsvragen over en weer, en de nodige irritatie bij partijen.

Concluderend is het van belang om het proces beschikking bij gemeente en offerte bij SVn verder te stroomlijnen, door bijvoorbeeld: - Routeplanner waarin aanvraagproces lening en erfpachtuitgifteproces en volgtijdelijkheid zichtbaar wordt; - Duidelijke termijn stellen aan houdbaarheid businesscase in Plan van Aanpak; - Standaardformat spreadsheet in Excel voor exploitatiebegroting (kasstroomoverzicht), in te vullen door wooncoöperaties. Dit is makkelijker in te vullen en aan te leveren voor wooncoöperaties en door deze standaardisering zijn businesscases beter te beoordelen door SVn en de gemeente; - Meer duidelijkheid over welke informatie bij welke lening aangeleverd moet worden

4.3 Effect lening op financieringsmogelijkheden bij banken De lening heeft in de oorspronkelijke marktomstandigheden goed gefunctioneerd (De Warren, Bajesdorp). Dit zijn twee projecten die gestart zijn voordat de lening er überhaupt was. Zij hebben wel gebruik van de lening kunnen maken. Met name voor Bajesdorp was de lening een belangrijk onderdeel waarmee de financiering rondkwam. Bajesdorp was de eerste wooncoöperatie die een beschikking en offertes bij SVn heeft aangevraagd. Op dat moment waren de rentes al aan het stijgen. De overige wooncoöperaties hebben in de eerste helft van 2022 een beschikking van de gemeente ontvangen en zijn het offertetraject met SVn vlak voor de zomer van 2022 gestart. Dagkoersen m.b.t. rentes maakten de beoordeling voor SVn lastig. Een harde voorwaarde is namelijk een sluitende businesscase. Hierbij zijn actuele rentestanden, aflossingsvoorwaarden van de bank en bouwkosten een cruciale factor. De voorwaarden van de Nederlandse banken waren en zijn nog steeds in ontwikkeling. Omdat op wooncoöperaties aangepaste voorwaarden die gehanteerd zijn in berekeningen (bijvoorbeeld beperkte jaarlijkse aflossing) nog niet geleid hebben tot definitieve offertes van Nederlandse banken moet geconcludeerd worden dat de mogelijkheid om gebruik te maken van de 7

Stimuleringslening tot mei 2023 nog niet geleid heeft tot financiering door een Nederlandse bank. 2 De belangrijkste redenen die banken daar zelf voor aangeven: - De individuele hypotheekmarkt is in Nederland zodanig gereguleerd dat een wooncoöperatie niet past binnen de daarvoor geldende regels; - Een wooncoöperatie wordt gezien als zakelijke partij en krijgt zakelijke voorwaarden; - Ook de banken hebben bij de financiering last van gewijzigde marktomstandigheden waardoor zij een kleiner deel dan de eerder aangenomen 70% LTV financieren. De Stimuleringslening heeft een positief effect op de financieringsmogelijkheden en maakt dat wooncoöperaties een serieuzere partner zijn in gesprekken met banken, aldus de betrokkenen met wie de gesprekken zijn gevoerd. Voor Nederlandse banken betreft het evenwel onbekend terrein (nog geen trackrecord) en banken lopen tegen hun zorgplicht aan, waardoor ze minder dan benodigd kunnen financieren. Door de gewijzigde marktomstandigheden, met name de stijgende rente en de gestegen bouwkosten zijn banken niet meer bereid om 70% te financieren en is het financieringsgat groter geworden, dan in juli 2021 op basis van de toen geldende rentestanden en bouwkosten werd ingeschat. Het exacte financieringsgat is per project verschillend, het aandeel middeldure en sociale huur is bijvoorbeeld ook van grote invloed op de financierbaarheid.

De oorspronkelijke opzet, dat de Stimuleringslening (deels) het gat tussen eigen inleg van 5% en bancaire financiering kan overbruggen, is dus vaak niet haalbaar meer, met name als de stichtingskosten hoger zijn dan ca. 16x de jaarhuur. Dit betekent dat het in de meeste gevallen nog steeds nodig is om extra financiering te verkrijgen.

4.4 Rol van professionals bij aanvraag De gemeente wordt ondersteund door SVn om de ingediende businesscase bij aanvraag van de lening te beoordelen. Hoewel de leden van de wooncoöperatie formeel de aanvrager van de Stimuleringslening zijn, loopt het contact bij een aantal projecten vooral via professionals die de wooncoöperatie ondersteunen. Zij hebben over het algemeen, maar niet altijd, de benodigde kennis om de lening succesvol aan te kunnen vragen en de groep leden te adviseren over hoe zij een haalbare businesscase kunnen opzetten. Hun werkzaamheden worden echter ook betaald uit de lening. Vanuit het oogpunt van zeggenschap en opdrachtgeverschap is het van belang dat wooncoöperatieleden zich dat goed realiseren en kritisch blijven op het functioneren van ondersteunende professionals.

4.5 Opbouw financiering bank Waar bij lage rentestanden 1,5 jaar geleden nog kon worden uitgegaan van indicatief minimaal 5% eigen vermogen, 70% financiering door de bank, en tot 25% stimuleringslening (max. € 50.ooo,-

2

In mei 2023 is wel een concept financieringsvoorstel van de Rabobank voorgelegd aan een wooncoöperatie. Op het moment van opstellen van de Rapportage was deze nog niet definitief.

8

per woning) geeft de Rabobank aan dat met de huidige marktrente in de meeste gevallen een kleiner aandeel bankfinanciering mogelijk is. De GLS bank geeft daarnaast aan dat door de hogere rentelasten het benodigde eigen vermogen eerder 10% dan 5% zou moeten zijn om financiering te kunnen verlenen. De 5% eigen vermogen die wooncoöperaties nu inbrengen bestaat bovendien vaak slechts deels uit eigen inleg, en verder deels uit subsidies, en deels uit crowdfunding die een rentelast kent. Dit legt extra rentedruk op de businesscase in de eerste jaren. Kortlopende crowdfunding vereist bovendien herfinanciering, wat als een risico door andere geldverstrekkers wordt gezien. In Duitsland is het eigen vermogen dat ingebracht wordt eerder 20-25%, evenals in Spanje. Een hogere eigen inbreng (tegen 0% rente) zou volgens de banken een sterk positief effect hebben op het verkrijgen van bancaire financiering. In de praktijk zijn de volgende bedragen per woning voor een fictief project nu gebruikelijk en wenselijk (in de huidige marktsituatie; Q1 2023):

stichtingskosten/woning eigen vermogen crowdfunding subsidies stimuleringslening bancaire financiering tekort aan financiering

praktijk 250.000 5.000 15.000 5.000 50.000 125.000 50.000

100% 2% 6% 2% 20% 50% 20%

gewenst 200.000 15.000 10.000 5.000 50.000 120.000 -

100% 8% 5% 3% 25% 60% 0%

Door de gestegen rentelasten zijn banken bereid om een lager aandeel van de stichtingskosten per woning te financieren dan 70%, omdat de jaarlijkse rentelasten (naast andere lasten) betaald moeten kunnen worden uit de huuropbrengsten. In de praktijk leidt dit bij gelijkblijvende financiering door de gemeente bij woningen met relatief hoge stichtingskosten tot een groot tekort aan financiering (20% in bovenstaand voorbeeld). Concluderend leidt bezuinigen op stichtingskosten (door woningen gemiddeld kleiner te maken) en een hoger aandeel eigen vermogen (tegen 0% rente) tot een verbeterde businesscase en een financierbaar project. In hoofdstuk 5 gaan we hier verder op in.

4.6 Dilemma inschatten marktontwikkelingen planfase / zorgplicht Belangrijke randvoorwaarde bij het aanvragen van de planfaselening en de realisatiefaselening bij SVn is dat de businesscase die wordt ingediend op dat moment haalbaar is en uitgaat van uitgangspunten die op dat moment marktconform zijn. Hierbij wordt met name beoordeeld of het rentepercentage van de bank (hoofdfinancier) en het gevraagde leenbedrag overeenkomen met wat banken op dat moment bereid zijn om te financieren in het project. Dit dient de wooncoöperatie aannemelijk te maken door een termsheet of schriftelijke toezegging van de bank te overleggen. Verder kijkt SVn of er voldoende buffers in de businesscase zitten om tegenvallers op te kunnen vangen. De beoordeling van de businesscase voor de planfaselening door SVn vindt plaats met in het achterhoofd dat de planfaselening juist ook is bedoeld om het projectplan verder uit te werken, te optimaliseren en realiseerbaar te maken. Uiteindelijk adviseert SVn op basis van de beoordeling 9

aan de gemeente of zij de businesscase voldoende stevig vindt voor het aangaan van een planfaselening. Zorgplicht Een belangrijk onderdeel van de beoordeling door SVn is of de consequenties van het aangaan van de planfaselening goed bekend zijn bij de leden van de wooncoöperatie. Dilemma bij snel veranderende marktomstandigheden voor SVn en de gemeente is hoe in het kader van zorgplicht omgegaan moet worden met de effecten van veranderende marktomstandigheden, bijvoorbeeld met de effecten van stijgende rentes op de businesscase tijdens de beoordeling. Een businesscase die bij de aanvraag voor de planfaselening haalbaar is kan door negatieve renteontwikkelingen een week later niet haalbaar meer zijn. Wanneer in een volatiele markt de businesscase een aantal keer wordt aangepast om deze haalbaar te houden kan het project in betrekkelijk korte tijd sterk wijzigen. Het is in het kader van de zorgplicht van belang dat de wijzigingen en consequenties daarvan voor kosten financiering, eigen inleg, algehele opzet van het project, en risico’s voor de leden duidelijk zijn voor, en gedragen worden door de leden van de wooncoöperatie. SVn vraagt gedurende de beoordeling daarom het draagvlak hiervoor bij de wooncoöperatieleden aan te tonen.

Bij het toekennen van de planfaselening maakt SVn afspraken met de wooncoöperatie om periodiek in de periode tot indiening aanvraag realisatiefaselening (bijv. halfjaarlijks of bij indienen VO en DO) de businesscase tegen het licht van de veranderende marktomstandigheden te houden, om vinger aan de pols te houden wat betreft financierbaarheid van het project. Ook een aantal wooncoöperaties geeft aan zich zorgen te maken over de onzekere marktontwikkelingen en de kans dat er over bijvoorbeeld een jaar een onhaalbaar project is als gevolg van verdere rente- en/of bouwkostenstijging. Zij hebben ook eigen geld geïnvesteerd en zijn dit dan kwijt.

4.7 Effect marktomstandigheden op toetsing businesscases door banken en SVn De veranderende marktomstandigheden hebben in de afgelopen periode een groot effect gehad op de financierbaarheid van wooncoöperaties. Dit betrof met name de gestegen rente die banken rekenen. De rente van de gemeente is sinds het vaststellen van de verordening niet gewijzigd ondanks de veranderde marktomstandigheden. De rente van de gemeentelijk lening kan eenmaal per jaar kan worden aangepast door het college. De gemeente heeft hier tot nu toe nog geen gebruik van gemaakt. De frequentie waarmee banken hun rentetarieven aanpassen is echter sterk toegenomen, soms zelfs wekelijks. Dit leidt tot een continue en intensief proces van aanpassen en beoordelen van businesscases om de financiering van de planfase en realisatiefase rond te krijgen. De riskafdelingen van banken en SVn moesten in de beoordeling ook uitvinden hoe zij hiermee om wilden gaan. Hoe zij hiermee omgaan verschilt ook. Waar de ene bank de lening aan wooncoöperaties beschouwt als een relatief laag risico-product, vergelijkbaar met woninghypotheken voor particulieren, beschouwt de andere bank het als een relatief hoog risicoproduct in het zakelijk domein, mét verzwaarde zorgplicht. 10

Naast de algemene tendens is hieronder weergegeven wat binnen de algemene tendens de verschillen tussen de banken ten opzichte van elkaar zijn.

Rente Leenbedrag Looptijd Aflossing

Alg. tendens omhoog omlaag omhoog omlaag

(GLS) lager omlaag korter hoger -

(Rabo) hoger omlaag langer lager

Voor banken geldt dat ze bij de beoordeling van de lening allen sturen op een positieve kasstroom op jaarbasis. Waar eerder een lening door de bank ter hoogte van 70% van de getaxeerde waarde in verhuurde staat (LTV) leidde tot een jaarlijkse positieve kasstroom, ontstaat bij dit leenbedrag in de huidige marktomstandigheden vooral door de hoge rente (in Q1 2023 ca. 5%) een kasstroomtekort. Banken hebben te voldoen aan regelgeving. In theorie is een aflossingsvrij deel mogelijk. Echter maken prudentieregels dit lastig. Bovendien stuurt de ECB strenger op aflossingsvrije leningen. Bij een LTV boven de 65% zien banken zich momenteel juist genoodzaakt om hogere aflossingspercentages in rekening te brengen (minimaal 2%).

4.8 Effect marktomstandigheden op Stimuleringslening De marktomstandigheden hebben niet alleen effect op de randvoorwaarden van banken, maar ook op de rente van de Stimuleringslening. Deze rente dient immers marktconform te zijn en kan daartoe jaarlijks door het college aangepast worden (bevoegdheid opgenomen in Stimuleringslening). De Stimuleringslening met de huidige lage rente van 1,5% staat in de huidige markt sterk onder druk. Ten tijde van het vaststellen van de Stimuleringslening kon de gemeente tegen een negatieve rente geld lenen, waardoor de lening haar geen geld kostte. De rente is echter fors gestegen. Het tarief waarvoor de gemeente zelf geld leent is sinds de start van de lening in anderhalf jaar tijd meer dan verviervoudigd. Dat de lening de gemeente zelf geen geld kostte heeft meegespeeld bij het besluit om de Stimuleringslening op te richten. De lening was namelijk niet opgezet als subsidie. De relatief lage rente van de Stimuleringslening leidt tot een toenemende druk vanuit wooncoöperaties om het leenbedrag per woning te verhogen en de aflossingsvoorwaarden te verruimen. Voor wooncoöperaties is het natuurlijk gunstig om een hogere lening met lage rente bij de gemeente af te kunnen sluiten, in plaats van een lening bij een bank tegen een rente van ca. 5%.

De Stimuleringslening is echter alleen bedoeld ter stimulatie, niet om een groter deel van een project mee te financieren. Verder hebben de veranderende marktomstandigheden het effect dat het risicoprofiel van het planfasedeel van de Stimuleringslening groter is geworden (€ 15.000,- per woning). De kans dat er aan het eind van de planfase een onhaalbare businesscase is, is groter geworden door de onzekere marktontwikkelingen (stijgende rente- en bouwkosten). De huidige marktomstandigheden leiden door de gestegen rente met name tot hogere bancaire financieringskosten en, omdat de huren in het middensegment tot een maximum gefixeerd zijn, 11

tot een situatie waarin banken bereid zijn een minder groot deel van een project te financieren. Verder ontstaat een grotere noodzaak om een project te financieren met een groter aandeel eigen vermogen of door andere financieringsbronnen met relatief lage of zonder financieringskosten, zoals crowdfunding of subsidies.

4.9 Cijfers Er zijn sinds 2021 beschikkingen afgegeven ter waarde van circa € 10,5 miljoen aan zes woningcoöperaties voor 238 woningen; dat is de helft van het totale leenplafond van € 20 miljoen tot eind 2023 voor het stimuleren van de bouw van ca. 400 woningen voor wooncoöperaties. Er zijn in totaal tien kavels door de gemeente beschikbaar gesteld aan wooncoöperaties. Hiervan is 1 opgeleverd (de Warren, 36 woningen), 1 gestart met bouwen (Bajesdorp, 11 woningen), is 1 in de fase van afsluiten lening realisatiefase (de Nieuwe Meent, 40 woningen), en zijn drie in de planfase (optieovereenkomst gesloten: Akropolis 31 woningen, Eureka 80 woningen en Torteltuin 40 woningen). Daarnaast lopen momenteel voor vier kavels selectieprocedures (Stroom 30 woningen, De Bundel 136 woningen, Woonwolk 53 woningen, Bonte Hulst 35 woningen). Het ziet er momenteel naar uit dat eind 2023 het volledige leenbedrag van 20 miljoen voor het stimuleren van de bouw van ca. 400 woningen beschikt zal zijn. Stand van zaken Stimuleringslening, per januari 2023 Locaties Wooncoöperatie Aantal Status woningen CE

de Warren

36

Bajeskwartier Archimedesplantsoen

Bajesdorp dNM

11 40

CE 12.01

Akropolis IJburg

31

RSZn

Eureka

80

CE 9.07

Torteltuin

40

Totaal

Gebouw opgeleverd Bouw gestart Afsluiten financiering (optieovk.) Planfase (optieovk.) Planfase (optieovk.) Planfase (optieovk.)

238

Indicatie leenbedrag*

Beschikking afgegeven

0,4

ja

0,5 2,0

ja ja

1,6

ja

4,0

ja

2,0

ja

10,5

* miljoen euro (afgerond) Stand van zaken selectieprocedures, per januari 2023 Locaties Wooncoöperatie Aantal Status woningen CE 5.01 BSH kavel 19E BSH kavel 19F AA-plein Totaal

Stroom Woonwolk Bonte Hulst De Bundel

* miljoen euro (afgerond) 12

30 53 35 136 254

Selectiefase Selectiefase Selectiefase Selectiefase

Indicatie leenbedrag* 1,5 2,6 1,8 6,8 12,7

Beschikking afgegeven nee nee nee nee

Woningbouwindex, per januari 2023 Bouwkostenkompas Aanbestedingsindex Bron: Calcsoft bv

juli 2021 100 100

januari 2023 109 106

juli 2023, prognose 110 109

juli 2021 -0,1% 1,6% 1,8%

januari 2023 2,8% 3,3% 2,5%

juli 2023 Pm Pm Pm

Ontwikkeling rente, per januari 2023 3 10-jaarsrente (tarief leningen gemeente) Woninghypotheken* Zakelijke kredieten** Bron: dnb

(* Bancaire rente op zuiver nieuw afgesloten woninghypotheken huishoudens (totaal); ** Bancaire rente op uitstaande zakelijke kredieten)

3 Voor particulieren is de rente voor woningen in deze periode meer dan verdubbeld en de rente op zakelijk krediet is

toegenomen van 1,8% naar 2,5%. Banken zien de wooncoöperatie als een zakelijke klant en hanteren een opslag op hun rentetarieven.

13

5 Financiële analyse lopende projecten

De financiering van lopende projecten is in het kader van de tussentijdse evaluatie grondig geanalyseerd. In dit hoofdstuk gaan wij in op de bevindingen en wat deze mogelijk betekenen voor projecten die gebruik willen maken van de Stimuleringslening. In het algemeen wordt op basis van de financiële analyse geconstateerd dat: - negatieve kasstromen door gestegen bancaire rentelasten het probleem zijn in de eerste 10-15 jaren; - eigen inleg (minimaal 5%) door wooncoöperaties ook met crowdfunding wordt gevuld, waar rente over wordt uitgekeerd aan de crowdfunders, waardoor de aflossingsdruk voor de wooncoöperaties stijgt, evenals het risico om het bedrag van de crowdfunding te herfinancieren (er is dus in sommige gevallen bijna geen sprake van eigen inleg sec); - de woning door gestegen rentelasten bij gelijke stichtingskosten te duur wordt, waardoor er een noodzaak ontstaat om te bezuinigen op het ontwerp, met name op de woninggrootte; - de Stimuleringslening met de lage rente (t.o.v.

de bancaire financiering) een bijdrage levert aan het zo positief mogelijk maken van de kasstroom, het is daarmee aantrekkelijk de aflossing van deze lening zo lang mogelijk uit te stellen; - Met het aflossingsvrij verstrekken van de stimuleringslening voor 10 jaar is de grens om aflossingsvoorwaarden te versoepelen bereikt; - in de businesscase (te) weinig buffers zitten om onvoorziene kosten (-stijgingen) op te vangen.

5.1 Kunnen businesscases nog uit bij de huidige bankrentes? Een stijging van de huidige rente van 1,5% van de Stimuleringslening naar 3% zal ervoor zorgen dat wooncoöperaties iets meer moeten bezuinigen op stichtingskosten. Een stijging van de huidige bancaire rente van ca. 5% naar bijvoorbeeld 6,5% heeft een veel groter effect, omdat die rente over een ca. 2,5x groter bedrag gaat dan bij de Stimuleringslening. Bij een nog verdere stijging van de bancaire rente wordt het al snel onmogelijk om een financieel haalbaar woonproduct in de middenhuur te maken in Amsterdam. Projectplannen voor wooncoöperaties in de middenhuur die uitgaan van marktconforme woninggroottes kunnen nog wel uit bij de huidige bankrente van 5%. Businesscases van projecten waarvan de stichtingskosten niet in een goede verhouding staan tot de huuropbrengsten (stichtingskosten >16x de jaarhuur) zijn in de huidige markt niet goed financierbaar meer. Sinds de rentestanden fors gestegen zijn geven banken deze verhouding als vuistregel mee aan initiatieven om rekening mee te houden bij het opstellen van hun businesscase. Ook blijkt dit uit de financiële analyse van lopende businesscases. In sommige gevallen kan meer dan 16x nog wel, bijvoorbeeld als er meer dan 5% eigen vermogen wordt ingebracht, maar vanaf 19x blijkt het erg moeilijk om het project gefinancierd te krijgen bij een bank.

Dit komt doordat bij de huidige bankrentes (4,5-5,5%) de jaarlijkse rentelasten sterk zijn gestegen en relatief hoog zijn vergeleken met 1,5 jaar geleden, waardoor met name in de eerste 15 jaar de totale jaarlijkse kosten de 14

huuropbrengsten overstijgen. Vergeleken met de jaarlijkse rentelasten zijn andere jaarlijkse lasten in de exploitatie, zoals kosten voor lening aflossingen en canonbetalingen relatief stabiel en laag. Banken zijn bereid een bedrag uit te lenen dat wooncoöperaties kunnen financieren uit de huurinkomsten en terug kunnen betalen. In de regel is een businesscase haalbaar wanneer de stichtingskosten maximaal 16x de jaarhuur zijn. Half 2021, toen bankrentes en rentelasten aanzienlijk lager waren, was een businesscase haalbaar als de stichtingskosten 22x de jaarhuur waren. Wat de renteverhoging betekent voor maximale stichtingskosten per woning (stiko) die in 2023 nog financierbaar zijn illustreren we in onderstaande tabel: prijssegment Sociale huur (prijspeil 2021) Sociale huur (prijspeil 2023) Middenhuur gemiddeld (prijspeil 2021) Middenhuur gemiddeld (prijspeil 2023)

maandhuur € 752 € 808 € 911 € 1.029

jaarhuur vuistregel stiko verschil € 9.000 22x € 199.000 € 9.700 16x € 155.000 € -44.000 € 10.900 € 12.400

22x € 241.000 16x € 198.000 € -43.000

* jaarhuur en stiko zijn afgerond

Haalbare stichtingskosten per woning liggen begin 2023 ca. 20% lager dan 1,5 jaar eerder. Er zijn hierdoor momenteel een aantal wooncoöperaties bezig met het uitwerken van in feite verouderde plannen met stichtingskosten die ca. 20% te hoog zijn en niet meer passen in de huidige marktsituatie. Zij hebben de haalbaarheid van hun plan snel en sterk achteruit zien gaan en zitten nu met een plan dat niet meer door de bank gefinancierd kan worden. Het financieringstekort per woning dat kan ontstaan door de bancaire rentestijging is groot, tot soms ruim €40.000 per woning (rekening houdend met de huurstijging tussen 2021 en 2023). Dat is een tekort ter grootte van ca. 10-15 m2 GO per woning. Met andere woorden, door de woningen aanzienlijk kleiner te maken kan het tekort worden ingelopen. Sommige wooncoöperaties hebben hun plannen wel aangepast, of gingen al uit van een haalbaar ontwerp. Reguliere ontwikkelaars zien stijgende rentes in het algemeen als marktrisico’s die bij projectontwikkeling horen en passen hun ontwerp (soms stevig) aan om hun product marktconform en financierbaar te maken. In bovenstaand voorbeeld zou het project financierbaar zijn als in het ontwerp woningen gemiddeld 10-15 m2 GO kleiner worden.

Omdat er sprake is van gewijzigde marktomstandigheden, en marktrisico’s conform gemeentelijk beleid voor rekening zijn van de ontwikkelende partij, dus ook voor wooncoöperaties, is het de vraag of de gemeente hier een rol in heeft en zou moeten hebben. Daarnaast is het de vraag of de gemeente door middel van het aanpassen van de voorwaarden van de Stimuleringslening wel voldoende kan compenseren voor de gewijzigde marktomstandigheden. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt is met name de rentestand in combinatie met de jaarhuur bepalend voor een positieve kasstroom en voor de maximale stichtingskosten bij een bepaald huurniveau. Bij maximale stichtingskosten van €200.000,- (MDH gemiddeld) levert de Stimuleringslening nog steeds een flinke bijdrage van 25% aan de financiering. Om het financieringstekort in te lopen zijn wooncoöperaties druk op zoek naar financieringsbronnen die goedkoop geld verstrekken. Een voorstel aan de gemeente is bijvoorbeeld om een groter leenbedrag tegen 1,5% rente vanuit de Stimuleringslening beschikbaar te stellen. Echter, er valt met het versoepelen van de Stimuleringslening niet op te compenseren tegen de verhoogde rentelasten door de gestegen bankrentes. Indien een plan niet stevig wordt

15

aangepast (in Q1 2023 betekent dat stichtingskosten verlagen met ca. 20%) wordt het plan niet marktconform en niet financierbaar door een bank. De urgentie om de eigen plannen aan te passen en de stichtingskosten omlaag te brengen, totdat deze marktconform en financierbaar zijn, wordt door wooncoöperaties niet altijd gevoeld. Wooncoöperaties weten dat zij bij de bank geen lagere rente kunnen bedingen. Naast dat wooncoöperaties allerlei andere financieringsbronnen onderzoeken, richten zij zich met hun vraag om een deel van het marktrisico van hen over te nemen tot de gemeente en zullen ze vragen om een hoger aandeel financiering te verstrekken of de voorwaarden te versoepelen. De gemeente heeft echter ook te maken met gewijzigde marktomstandigheden in de vorm van gestegen financieringslasten, aanzienlijk hogere risico’s bij een groter lening aandeel, in waarde gedaalde eigen fondsen en is gebonden aan wet- en regelgeving. De gemeente kan hierdoor niet, net als een bank dat niet kan, substantieel extra marktrisico overnemen en lening voorwaarden nog verder versoepelen. Bovendien draagt een hoger leenbedrag om het financieringstekort op te vullen niet bij aan de haalbaarheid van de businesscase, omdat hierover ook rente moet worden betaald en er moet worden afgelost na 15 jaar.

Een hoger leenbedrag per woning is ook vanuit risico-oogpunt voor de gemeente geen gewenste ontwikkeling. Omdat de aflossing van de banklening na oplevering start en die van de gemeente, als gevolg van een tussentijdse versoepeling van de voorwaarden als gevolg van precedenten door Bajesdorp en de Nieuwe Meent, pas na 10 jaar, neemt het financieel aandeel in het project voor de gemeente 10 jaar lang toe, en daarmee ook het risico voor de gemeente. Het gemeentelijk aandeel kan oplopen tot (in het slechtste geval tot boven) dat van de hoofdfinancier, terwijl de gemeente een minder sterk hypotheekrecht dan de bank heeft.

5.2 Heeft de Stimuleringslening nog wel zin? En wat zijn knoppen om aan te draaien? Financiers en experts geven aan dat tegenover de hogere risico’s in de huidige markt aanzienlijk hogere buffers vereist zijn dan waar wooncoöperaties in Nederland nu zelf rekening mee houden. Hierdoor is nu vaak sprake van een aanzienlijk gat in de financiering. In principe zijn er twee structurele oplossingsrichtingen om businesscases te verbeteren. Er moet stevig bezuinigd worden op stichtingskosten om een project financierbaar te maken en buffers in een project moeten aanzienlijk worden verhoogd. Wij raden het af om een traject te starten om een geheel andere regeling op te tuigen, omdat we niet overtuigd zijn dat een andere aanpak langdurig effectiever zal zijn. Een andere regeling dan nu vraagt ook om een fundamenteel andere aanpak en aanpassing van het wooncoöperatiebeleid. De meerwaarde dat bewoners zelf invloed hebben op ontwerp en beheer moet uitgangspunt blijven. In tegenstelling tot Duitsland en Zwitserland zijn de nieuwe wooncoöperaties in Nederland niet in staat 20% eigen inleg te organiseren. Op het moment dat er veel meer gemeentelijke steun moet komen dan de huidige regeling ontstaat er een fundamenteel andere ontwikkelvorm. Ook blijft de financiering door Nederlandse banken moeizaam.

Wooncoöperaties zijn met name in het middeldure huursegment een aanvulling zijn op de hoofdstromen in de vastgoedontwikkeling: ontwikkeling van sociale huur door woningbouwcorporaties, en ontwikkeling van middeldure en vrije sector huur en koop door ontwikkelaars en beleggers.

16

Vastgoedprojecten kennen een lange doorlooptijd van idee tot realisatie en marktomstandigheden veranderen voortdurend. Partijen die vastgoedprojecten ontwikkelen lopen altijd dergelijke marktrisico’s door ontwikkelingen in de tijd, en zijn zich daar in het algemeen goed van bewust. Wooncoöperaties zijn soms minder goed in staat om te schakelen en hun plan aan te passen. Sommige groepen willen liever geen concessies doen aan onderdelen van hun gedroomde woonproject. Bijvoorbeeld omdat het project dan voor sommige van de leden minder interessant of financieel niet haalbaar meer is. Wat kunnen wooncoöperaties doen om een verouderd project dat niet meer in de huidige markt past weer haalbaar en financierbaar te maken? Huur is een hele belangrijke knop in de businesscase. Als de huurprijzen worden verhoogd, dan verbetert een businesscase substantieel. Huurprijzen in het middensegment zijn echter in de erfpachtvoorwaarden gefixeerd, want gemaximeerd op gemiddeld € 1.029,- per maand (prijspeil 2023). Niet alle wooncoöperaties hanteren de gemaximeerde huren. Die ruimte tot maximaal € 1.029,- per woning benutten is echter wel nodig als je een woning wilt kunnen financieren in de huidige markt.

Sociale huur is om die reden niet goed mogelijk meer, ook niet als gedeeltelijk programma, en wordt daarom in deze Tussentijdse evaluatie afgeraden als segment voor wooncoöperaties in de huidige markt. Dit maakt het voor sommige wooncoöperaties moeilijk, omdat zij leden hebben geworven die in sommige gevallen hogere huren niet kunnen betalen als de businesscase dit vraagt. Ook hebben deze leden in de regel minder mogelijkheden om eigen inleg in te brengen. De rente is geen knop, maar een gegeven. Een kleine stijging van de rente heeft vaak al een groot effect op van welk bedrag aan stichtingskosten je kunt uitgaan. Daarnaast is van belang in hoeverre de totale stichtingskosten van het plan in verhouding staan tot de huuropbrengsten. Door de woningen kleiner te maken of te bezuinigen op het ontwerp en/of de materialen kunnen de stichtingskosten verlaagd worden. Eigen inleg is ook een hele belangrijke knop. Indien wooncoöperatieleden 10% eigen vermogen tegen 0% rente inleggen, dan ontstaat een buffer zonder rentelasten en dan scheelt dat aanzienlijk in de haalbaarheid van de businesscase. Zeker omdat nu vaak een deel hiervan met crowdfunding tegen ca. 2% voor de crowdfunders wordt gefinancierd en dit vaak na 5 of 10 jaar al moet worden geherfinancierd, tegen soms dubbele rentekosten. Dat is duur en doet de businesscase geen goed.

Ook banken vinden het prettig als groepen een grotere buffer door eigen inleg inbrengen en er langere tijd duidelijkheid is over rentekosten. Vergeleken met andere landen is het aandeel eigen inleg in Nederland (te) laag, een van de redenen dat wooncoöperaties hier veel minder goed van de grond komen. Tenslotte gaat het ook om de optelsom van alle risico’s in een businesscase. Door risico’s te mitigeren door voldoende buffers op te nemen in de businesscase ontstaat bij financiers vertrouwen in de veerkracht van de businesscase van een project, en zal het mogelijk zijn om de financiering te sluiten.

5.3 Risico’s De planfase heeft door de onzekere marktomstandigheden voor zowel aanvragers als de gemeente een hoger risicoprofiel gekregen. Aanvragers leggen na het sluiten van de 17

optieovereenkomst met de gemeente in deze fase in 1,5 jaar tijd maximaal € 5.000,- per woning in. Vanuit de Stimuleringslening wordt hieraan € 15.000,- per woning toegevoegd. Indien bij verdere prijs- en rentestijgingen blijkt dat het project niet meer financierbaar is en het project stopt, dan zijn de aanvragers dit bedrag van in totaal € 20.000,- per woning kwijt. Dat prijzen kunnen stijgen en er sprake is van risico’s bij de ontwikkeling en bouw van vastgoed is bij de meeste initiatiefnemers vooraf bekend en een risico dat altijd aangegaan moet worden. In perioden dat de ontwikkeling van zowel rente als bouwkosten onvoorspelbaar is maakt dit aanvragers onzeker. Voor de gemeente betekent dit een groter risico, door de onzekerheid is de kans groter dat er geen haalbaar plan is bij de start realisatiefase - waardoor er geen woningen gerealiseerd worden en ook het aflossen van de lening niet meer uit de huuropbrengsten betaald kan worden. De gemeente kan dit risico maar beperkt managen om de volgende redenen: 1. De wederzijdse wens tot voortgang van het project (zowel aanvragers als gemeente) maakt dat een sluitende maar krappe businesscase goedgekeurd wordt; 2. Aanvragers kunnen te optimistische ramingen hanteren, dit wordt wel beoordeeld door SVn, maar ook vanuit SVn is het lastig om de marktontwikkelingen te voorspellen; 3.

Aanvragers zijn minder voorzichtig bijvoorbeeld wanneer de eigen inleg deels bestaat uit andere bronnen dan eigen geld, zoals subsidies en andere (overheids-) leningen. In dat geval werkt de eigen inleg minder als graadmeter of de aanvragers serieus gecommitteerd zijn.

18

6 Conclusies

6.1 Algemeen Door de gestegen marktrentes nemen de financieringslasten voor wooncoöperaties toe en komen businesscases onder druk te staan, met name in de eerste 15 exploitatiejaren. Door de sterk gestegen stichtingskosten de afgelopen jaren zijn woningen bovendien momenteel relatief (te) duur. Medio 2021 was de richtlijn die banken afgaven als investeringsbudget nog ca. 22x de jaarhuur, in Q1 2023 is dat maximaal 16x. Voor wooncoöperaties betekent dit dat hun project zeer kostenefficiënt moet zijn en zij niet alle ambities die zij voor ogen hadden kunnen realiseren. In de praktijk betekent dit veelal dat om een project haalbaar en financierbaar te maken woningen compacter ontworpen dienen te worden, huren gemaximaliseerd moeten worden, er minder gemeenschappelijke ruimten en andere niet-kostendekkende programmaonderdelen gerealiseerd kunnen worden, en uitgespaarde energiekosten door duurzaamheidsmaatregelen zoveel mogelijk moeten worden ingezet om de businesscase haalbaar te maken. De gemeente heeft geen invloed op de hoogte van de rente die banken rekenen aan wooncoöperaties. Wat de gemeente kan doen is de totale rentelast van het project zo laag mogelijk proberen te houden, door een hoger percentage eigen vermogen tegen 0% rente in het project verplicht te stellen, dan wel te stimuleren, en voor het deel Stimuleringslening uit te gaan van een zo laag mogelijke rente.

Uitgangspunt in 2021 was dat de Stimuleringslening de gemeente geen geld kost, omdat zij zelf relatief goedkoop kan lenen en dat de rente marktconform moest zijn. Nu de marktrente is gestegen en lenen voor de gemeente zelf ook duurder is geworden, zal de gemeente de rente van de Stimuleringslening echter binnen afzienbare tijd omhoog moeten bijstellen. Door de rente voor de Stimuleringslening niet op te trekken naar de percentages die banken rekenen aan wooncoöperaties kan de gemeente met de Stimuleringslening de totale rentelasten voor de wooncoöperatie wel enigszins afremmen. Een lagere rente dan die zij zelf betaalt past niet binnen de uitgangspunten van de Stimuleringslening, omdat een marktconform rentepercentage uitgangspunt is van de Stimuleringslening (Raadsbesluit 7 juli 2021). Door de veranderde marktomstandigheden is het risicoprofiel van de planfaselening voor de gemeente (€ 15.000,- per woning) gestegen, en daarmee ook het risicoprofiel van de gehele Stimuleringslening. Een deel van de door de gemeente verstrekte planfaseleningen zal naar verwachting bij faillissement van een wooncoöperatie, wanneer zij geen hoofdfinanciering kunnen aantrekken, moeilijk of niet teruggevorderd kunnen worden. Gelet op de gestegen risico’s is er niet veel ruimte om meer te kunnen doen met de Stimuleringslening.

Ook het effect dat de Stimuleringslening op een businesscase kan hebben is beperkt. De gemeentelijke lening is namelijk een Stimuleringsregeling, geen hoofdfinanciering of subsidieregeling. De Stimuleringslening biedt geen garantie voor een haalbaar plan en het is geen compensatieregeling voor veranderende marktomstandigheden.

19

De Stimuleringslening van de gemeente is voor wooncoöperaties een belangrijke, en gunstige financieringsbron, zeker naarmate de nog niet aangepaste rente relatief steeds lager wordt ten opzichte van de marktrente die de hoofdfinancier rekent. In de praktijk blijkt het voor wooncoöperaties aantrekkelijk om in onderhandeling te gaan en te blijven met de gemeente om de gemeentelijke lening onder nog gunstiger voorwaarden te verkrijgen. Dit legt extra druk op de aflossing na 15 jaar. Hoe groter de gemeentelijke lening hoe groter de aflossingsproblemen na 15 jaar, mede omdat er nu nog geen inschatting te maken is van de rente die gehanteerd wordt bij de herfinanciering na 15 jaar. Dit leidt bij een aantal wooncoöperaties, met name degenen die als eigen inleg ook een groot deel crowdfunding met rentelast opvoeren, tot grote druk op de kasstroom in de eerste 20 jaar. Gezien de gemeentelijke belangen om ontwikkelingen te laten slagen (bouwproductie, negatieve berichtgeving) en verloren investeringen indien het project moet staken, gaan sommige aanvragers (begrijpelijkerwijs) in onderhandeling om de voorwaarden aan te passen. Dit maakt de regeling veel arbeidsintensiever voor de gemeente dan vooraf ingeschat.

Vanuit de Stimuleringslening zijn de mogelijkheden om bij te dragen aan een oplossing beperkt, met name omdat de gemeente zelf ook te maken heeft met de veranderde marktontwikkelingen en toegenomen risico’s, en met de Stimuleringslening slechts invloed heeft op een kleine 25% van het project. Het is daarmee voor de gemeente niet mogelijk om binnen de Stimuleringslening (volledig) te compenseren voor de veranderde marktomstandigheden.

6.2 Stimuleringslening Ook in de huidige verslechterde markt draagt de Stimuleringslening bij aan het doel om hoofdfinanciering door banken beter mogelijk te maken. De Stimuleringslening is nadrukkelijk niet bedoeld om financieel te compenseren voor hogere ontwikkel- en financieringskosten als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden of om de hoofdfinanciering van banken over te nemen. In het kader van een breder onderzoek zal er met banken en wooncoöperaties fundamenteler gekeken worden naar mogelijkheden om wooncoöperaties efficiënt(er) te stimuleren en te ondersteunen. Bijvoorbeeld door het zoeken naar een standaard financieringsformule om solide financieringen rond te krijgen, zonder extra kosten in geld en capaciteit van de gemeente. In dat bredere onderzoek zal naar het stroomlijnen van het financieringsproces van (zelfbouw) wooncoöperaties, beheercoöperaties en eventuele andere financieringsconstructies gekeken worden. Ook zal gekeken worden naar de hoogte van het maximale leningsplafond en de volgende mogelijke aanpassingen: •

Leenbedrag per woning verhogen van €50.000,- naar €55.000,-, althans met gestegen bouwkosten (of CPI) Verhoging van het bedrag van de realisatiefaselening met € 5.000,-, als tegemoetkoming in het kader van de stijging van de bouwkosten in de periode zomer 2021 tot heden (stijging van 10%). • Buffers in businesscases verhogen door meer eigen inleg voorwaardelijk te stellen Projecten zijn momenteel niet goed financierbaar doordat financiële buffers in projecten laag zijn (eigen inleg tegen o% rente in het project). Voorwaarde dat een gemiddelde eigen inleg van 10% van de stichtingskosten in het project wordt ingelegd, waarbij reeds ontvangen subsidie wel mag worden meegerekend en crowdfunding alleen als de rente daarvan niet hoger is dan de rente op de stimuleringslening en de crowdfund leningen achtergesteld zijn ten opzichte van de lening van de bank en de stimuleringslening van de gemeente. 20

• Betaling crowdfunding na gemeentelijke betaling Crowdfunding is een belangrijke financieringsbron voor wooncoöperaties. Echter, met name kortlopende crowdfunding is een risico voor zowel de bank als de gemeente, omdat vooraf niet duidelijk is tegen welke rente kan worden geherfinancierd. Daarom benadrukt de gemeente dat crowdfunding achtergesteld is ten opzichte van de stimuleringslening door de gemeente (en ten opzichte van de lening van de bank). Dat betekent dat jaarlijkse rente aan crowdfunders pas kan worden betaald nadat de gemeente de rente over een jaar heeft ontvangen. En dat crowdfunders pas worden terugbetaald wanneer de Stimuleringslening van de gemeente in zijn geheel is terugbetaald (in de regel na 15 exploitatiejaren). De facto betekent dit dus dat de looptijd van crowdfunding langer duurt dan 15 jaar.

• Aanpassing rente Stimuleringslening 1,5 % De rente van de Stimuleringslening moet marktconform zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de rente in de Stimuleringslening de gemeente geen geld moet kosten. Om het meeste effect te hebben moet de rente van de Stimuleringslening verder zo laag mogelijk zijn. De huidige rente is 1,5%. Of deze naar volledig marktconform niveau kan worden gebracht, of lager kan worden vastgesteld, zal in het bredere onderzoek meegenomen worden.

Aanpassingen die wooncoöperaties zelf kunnen doorvoeren voor een sluitende businesscase Het is zowel in het belang van wooncoöperaties als van de gemeente dat projecten slagen en tot daadwerkelijke realisatie van woningen door wooncoöperaties leiden. Dit proces begint bij het bepalen van de selectievoorwaarden voor een kavel waar wooncoöperaties op inschrijven. Daarnaast kunnen de wooncoöperaties de volgende aanpassingen zelf doorvoeren: -

-

-

-

21

Geen sociale huurwoningen meer, althans zeer beperkt. Uitgaan van de maximale gemiddelde middenhuur (€ 1.029,- per woning, pp 2023). Door de maximale ruimte te benutten, zijn businesscases beter haalbaar te maken; Realistische stichtingskosten. Stichtingskosten zijn realistisch wanneer ze in goede verhouding staan tot de huuropbrengsten (vuistregel stichtingskosten april 2023: max. 1617x de jaarhuur). In de praktijk zullen woningen dan niet groter dan ca. 40-50 m2 GO zijn; Meer aanpassingsvermogen van wooncoöperaties om kosten te besparen en opbrengsten te verhogen om businesscase haalbaar te maken. Wooncoöperaties kunnen, net als professionele ontwikkelaars, hun ontwerp en wensen aanpassen aan veranderende marktomstandigheden om hun businesscase haalbaar te maken. Dit kan ook betekenen dat er flexibel met eerdere uitgangspunten/ambities omgegaan moet kunnen worden. Wooncoöperaties kunnen kiezen voor een andere vorm, bijvoorbeeld voor een beheercoöperatie, om de risico’s en uitdagingen van projectontwikkeling niet te lopen en toch zeggenschap over hun woongebouw te hebben. Daarnaast kunnen wooncoöperaties gezamenlijk proberen om een solidariteitsfonds op te zetten om elkaar en nieuwe wooncoöperaties financieel te ondersteunen.