Bijlage 1 Rapportage Finance Ideas.pdf
Tekst van het document
rekening houden met de marktwaarde van het onderpand het verwachte verlies volgens het LGDmodel zeer veel lager is dan volgens de huidige systematiek van 10% van het uitstaande leningbedrag;
•
het effect van niet aflossen op de stimuleringslening en op de bancaire lening op het verwachte verlies heel beperkt is;
•
het effect van het achterwege blijven van een waardestijging van het wooncomplex volgens het LGD-model tot een stijging leidt van het verwachte verlies, maar dit verwachte verlies is nog steeds aanmerkelijk lager dan volgens de huidige systematiek;
•
een grotere stimuleringslening om het probleem op te lossen dat 70% bancaire financiering in de praktijk lastig blijkt, niet tot een groter financieel risico leidt voor de gemeente; dit is het gevolg van het feit dat de gemeente achtergesteld is ten opzichte van de bank.
Het gaat om en gestileerde uitwerking, waarbij de uitkomsten op verschillende aannames zijn gebaseerd. Interne validatie van deze aannames binnen de gemeente is nodig voor het draagvlak. De uitkomsten zijn daarom nu informatief, maar niet doorslaggevend. Belangrijk is om te onderkennen dat voor het kwantiOptimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 18
ficeren van de risicoblootstelling het LGD-model de voorkeur verdient boven de huidige systematiek omdat dit model rekening houdt met de specifieke omstandigheden, waaronder de marktwaarde van het wooncomplex, de achterstelling van de gemeente ten opzichte van bank en de omvang van de eigen inbreng van de leden van de wooncoöperatie in de financiering. De uitkomsten van het LGD model kunnen ook een rol spelen bij de beoordeling van een alternatieve manier om de totstandkoming van wooncoöperaties te stimuleren. Mede vanwege de achterstelling van de gemeente ten opzichte van de bank, is het interessant om de voor- en nadelen te verkennen van een gemeentelijke garantie op de bancaire financiering in plaats van het verstrekken van een stimuleringslening. Bij dit alternatief bestaat de financiering uit een bancaire lening met gemeentegarantie en uit de eigen inbreng van de leden van de wooncoöperatie. De gemeente behoeft dan zelf geen stimuleringslening meer te verstrekken. Het belangrijke voordeel is dat het rentepercentage op de geborgde bancaire lening aanmerkelijk lager kan zijn, waardoor het voor de wooncoöperatie gemakkelijker zal zijn om een sluitende exploitatie te realiseren. Vanwege de huidige achterstelling is er geen toename van het risico voor de gemeente.
Door een eigen inbreng van wooncoöperatie van bijvoorbeeld 15% in de financiering als voorwaarde te stellen, zal het LGD-model laten zien dat dan het risico voor de gemeente bijzonder klein is en lager dan het risico dat de gemeente met de huidige stimuleringslening loopt. Op basis hiervan kan de conclusie worden getrokken dat de doelmatigheid van het stimuleringsbeleid verbeterd kan worden met verstrekken van een gemeentegarantie aan de bank die de lening verstrekt in combinatie met een eigen inbreng van de wooncoöperatie van 15% van de stichtingskosten.
Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 19
Bijlage 1: Het exploitatiemodel Het exploitatiemodel biedt een handvat om relatief eenvoudig te beoordelen of er sprake is van een sluitende exploitatie. In samenhang hiermee kan ook vastgesteld worden welke omvang van bancaire, gemeentelijke en andere financiering daarbij past. Het exploitatiemodel berekent drie financiële kengetallen waarmee kan worden beoordeeld of de uitkomst van het model voldoet aan gestelde normen. Deze kengetallen zijn: •
de Interest Coverage Ratio (Ratio (ICR): de netto huur15 gedeeld door de bancaire financierings-lasten
•
de Loan to Value (LTV): de bancaire lening gedeeld door de marktwaarde verhuurd van het wooncomplex
•
de Lening Lasten Dekking (LLD): de netto huur gedeeld door de bancaire lening.
Bij elk van deze ratio wordt de normatieve waarde vergeleken met de feitelijke waarde. Er is in principe alleen dan sprake van een haalbare financiering met een daarbij behorende sluitende exploitatie als de feitelijke waarde van alle drie ratio’s gelijk of hoger dan de normatieve waarde is. Door de gestegen rente is de LLD vaak te laag. Met een lagere bancaire lening stijgt de LLD, maar het is niet altijd eenvoudig om goedkopere, alternatieve financiering te vinden om het financieringsgat wat dan ontstaat, te dichten. Het model is gebruikt als hulpmiddel om relatief gemakkelijk het effect te bepalen van mogelijke maatregelen of exogene ontwikkelingen op hoogte van de ratio’s waarbij de LLD centraal staat omdat in de praktijk die ratio het probleem vormt. Om het effect te illustreren vormt een basisvariant het startpunt van de analyse. De veronderstellingen in de basisvariant zijn: •
De marktwaarde verhuurd is bepaald op basis van een BAR van 5%
•
De bancaire lening is initieel gesteld op 70% van de marktwaarde verhuurd.
•
Het eigen geld, incl crowdfunding en subsidies, van de wooncoöperatie is 5% plus het financieringsgat dat vervolgens ontstaat. Er is rekening gehouden met 1,5% financieringslasten over deze eigen inbreng
•
De exploitatielasten, incl de canon, zijn 15% van de huurinkomsten op jaarbasis
•
De netto huur is de bruto huur minus exploitatielasten en de financieringslasten van de stimuleringslening en van de eigen inbreng, incl. crowdfunding.
•
De normatieve ICR is op minimaal 1,4 gesteld
•
De normatieve LTV is op maximaal 70% gesteld
•
De normatieve LLD is minimaal gelijk aan rente plus aflossing van de bancaire lening gedeeld door de bancaire lening, maal 1,1. Dit impliceert dat de netto huur minimaal 10% hoger moet zijn dan de rente en aflossing op de bancaire lening
De onderstaande tabel geeft de uitkomsten van deze basisvariant weer. De feitelijke LLD is 4,8% terwijl de normatieve LLD vanwege een veronderstelde bancaire rente van 5% en een veronderstelde aflossing van 1% plus de marge van 10% uitkomt op 6,6%. Gegeven de verdere veronderstelling laat de feitelijke LLD zien dat het veronderstelde huurniveau onvoldoende is om de bancaire financieringslasten te dragen. De feitelijke LLD kan omhoog als de netto huur hoger is; de normatieve LLD door de financieringslasten te verlagen.
15 Op de netto huur zijn ook de rentelasten en de aflossingen van de gemeentelijke lening en die van eventuele andere
leningen, exclusief de bancaire lening, in mindering gebracht. Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 20
Stichtingskosten, excl grond (€)
250.000
Marktwaarde verhuurd (€)
252.000
Bancaire lening (€)
176.400
Rente bank (%)
0,05
Aflossing bank (%)
0,01
Stimuleringslening (€)
50.000
Rente gemeente (%)
0,015
Annuitaire aflossing gemeente (€)
1.332
Eigen geld (%)
0,05
Overige middelen (€)
11.100
Financieringslasten overige middelen (%)
0,015
Huurniveau (€, p/m)
1.050
Exploitatiekosten, incl canon (%)
0,15
Netto huur
8.462
Financieringslasten bank
10.584
Minimale ICR
1,40
Feitelijk ICR
0,80
Maximale LTV
0,70
Feitelijke LTV
0,70
Minimale LLD
0,066
Fetelijke LLD
0,048
Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 21
Bijlage 2: Het risicomodel Het risicomodel is ontwikkeld om een schatting te kunnen maken van het risico dat de gemeente loopt dat de stimuleringslening niet wordt terugbetaald. Het is een LGD-model waarbij het gaat om het bepalen van het verlies (Loss) gegeven de situatie dat er sprake is van default (Given Default). In het model zijn de drie fasen onderscheiden. •
De planfase van drie jaren waarin de gemeente gefaseerd het eerste deel van de stimuleringslening van € 15.000 verstrekt.
•
De bouwfase van twee jaar waarin de gemeente en de bank hun leningen verstrekken. De gemeente het tweede deel van de stimuleringslening van € 35.000 en de bank de bancaire lening.
•
De exploitatiefase waarin het wooncomplex wordt bewoond en verhuurd. In deze fase is de wooncoöperatie rente en aflossing verschuldigd.
In elke fase is er een kans dat de wooncoöperatie in gebreke blijft met de betaling van rente en aflossing en vervolgens de bank overgaat tot executieverkoop. Over de hoogte van de kans zijn geen empirische gegevens beschikbaar. In onderstaande tabel met de uitkomsten is op basis van ‘expert opinion’ een schatting opgenomen. In het model is ermee rekening gehouden dat de stimuleringslening van de gemeente en de inbreng van de leden van de wooncoöperatie achtergesteld zijn ten opzichte van de bancaire lening. De verkoopopbrengst bij executieverkoop komt dan eerst ten goede aan de bank, vervolgens aan de gemeente, en hetgeen dan nog resteert is voor de leden en de crowdfunders. Bij de bepaling van de opbrengst bij de executieverkoop vormt de marktwaarde in verhuurde staat het uitgangspunt. Deze marktwaarde stijgt jaarlijks door de inflatie. Verder is vanuit voorzichtigheid aangenomen dat bij gedwongen verkoop er een afslag zal zijn op de marktwaarde van 20%. In de basisvariant is aangenomen dat de stimuleringslening van de gemeente afgelost wordt op basis van 30-jarige annuïteit. De resterende schuld wordt na 15 jaar volledig afgelost. De aflossing op de bancaire lening bedraagt 1% van de oorspronkelijke hoofdsom. De verdere veronderstellingen van de basisvariant zijn in onderstaande tabel weergegeven.
Deze veronderstellingen sluiten aan bij die welke in het exploitatiemodel zijn gemaakt (zie bijlage 1). Stichtingskosten
250.000
Marktwaarde verhuurd
252.000
Stimuleringslening 1e tranche
15.000
Stimuleringslening 2e tranche
35.000
Bancaire lening
176.400
Eigen inbreng
23.600
Stijging marktwaarde
0,025
Rentepercentage gemeente
0,015
Rentepercentage bank
0,05
De uitkomsten van de basisvariant zijn de onderstaande tabel weergegeven. De grootste risico’s loopt de gemeente tijdens de plan- en de bouwfase. De kans op default is nog relatief groot en er is geen onderpand. Dat is anders als het wooncomplex gereed is en de exploitatie begint. Er is dan een onderpand en het verlies bij default daalt snel als gevolg van de inflatoire waardestijging van het wooncomplex en door de aflossingen op de stimuleringslening en de bancaire lening. Omdat tijdens de exploitatie de kans op default relatief laag is – verondersteld is 5% - is het verwachte verlies (is gelijk aan verlies bij default maal de kans op default) gering. In dit basisscenario is er vanaf het vierde exploitatiejaar al
Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 22
geen verwacht verlies meer. Een belangrijke factor hierbij is de omvang van de eigen inbreng, incl. crowdfunding. Deze inbreng vormt een buffer die het verlies bij default als eerste opvangt. De onderstaande tabel laat ook het verwachte verlies bij default op basis van de huidige systematiek zien. Deze is gelijk aan 10% van de uitstaande schuld op de stimuleringslening. Omdat daarbij geen rekening wordt gehouden met de opbrengst voor de gemeente bij executieverkoop, is het verwachte verlies volgens de huidige systematiek veel hoger dan op basis van het LGD-model is bepaald. Het verwachte verlies bij default daalt wel tijdens de exploitatie, maar zeer geleidelijk als gevolg van de aflossingen.
Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 23
Bijlage 3: Gevoerde gesprekken Bij de uitvoering van dit onderzoek zijn gesprekken gevoerd om achtergrondinformatie te krijgen en eigen gedachten te toetsen. Deze gesprekken zijn gevoerd met: •
•
•
Vertegenwoordigers van wooncoöperaties o
Alex Peters, bestuurslid PWA en wooncoöperatie Torteltuin
o
Nils Hollestelle, wooncoöperatie Woonwolk
o
Eric Amory, adviseur wooncoöperatie Akropolis IJburg
Financiële adviseurs wooncoöperaties o
Jasper Klapwijk, financieel adviseur wooncoöperaties
o
Gerben Kamphorst, financieel adviseur wooncoöperaties
Rabobank o
•
Aart Cooiman, senior sector specialist Bouw & Vastgoed & Woningcorporaties
Gemeente Amsterdam o
Caja Oudemans, Financieringsspecialist, Bestuur en Organisatie, directie Middelen
o
Sebastiaan van Rooijen, Manager bedrijfsvoering, Directie Wonen
o
Sietse Jellema, Controller, Bestuur en Organisatie, directie Middelen en Control
Met deze gesprekspartners heb ik informatieve en inspirerende gesprekken gevoerd, waarmee ik mijn voordeel heb kunnen doen. Uiteraard ligt de verantwoordelijkheid voor deze rapportage volledig bij mij.
Optimaliseren stimuleringsbeleid wooncoöperaties Pagina 24