Bijlage 1. Rapport 'Optoppen en Erfpacht advies voor gemeentenen initiatiefnemers' van Creative City Solutions

RAPPORT 2024-03

Optoppen en erfpacht: advies voor gemeenten en initiatiefnemers Hoe steden in provincie Zuid-Holland optoppen kunnen stimuleren om de woningnood aan te pakken

Inhoud Inleiding

3

Recentelijke ontwikkelingen en discussies

3

Verschillende rekenmethodes

3

Stappenplan: weten waar je aan toe bent bij optoppen

4

Advies gemeenten: optoppen stimuleren om woningnood aan te pakken

5

Advies 1: wegnemen van risico’s

5

Advies 2: oprichting van een duurzaamheidsfonds

5

Advies 3: financiële stimulansen voor duurzame ontwikkeling

5

Advies 4: realistische grondwaarde berekening

5

Advies 5: inrichting van een erfpacht optop loket

5

Advies 6: transparante communicatie

5

Advies 7: aanpassing van erfpachtvoorwaarden

5

Erfpacht in provincie Zuid-Holland

6

Bronnen

6

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

2

Deze handleiding is opgesteld om initiatiefnemers voor optoppen inzicht te geven in de uitdagingen die zij kunnen tegenkomen wanneer het gebouw op erfpachtgrond staat. Tegelijkertijd biedt het gemeenten advies over de hindernissen die optop initiatiefnemers ervaren, met als doel het stimuleren van optoppen. Dit rapport zal de focus leggen op verschillende gemeenten in de provincie Zuid Holland.

Inleiding

Recentelijke ontwikkelingen en discussies Discussies over erfpacht betreffen vaak de transparantie en voorspelbaarheid van kosten. Kritieken richten zich op de manier waarop canons worden berekend en aangepast, wat kan leiden tot financiële onzekerheid voor erfpachters. Dit heeft geleid tot diverse aanpassingen in erfpachtsystemen van verschillende gemeenten, gericht op het verhogen van de transparantie en het verlagen van de financiële last voor erfpachters. Erfpacht blijft een veelzijdig en soms controversieel instrument binnen het Nederlandse vastgoedbeheer. Het biedt gemeenten de mogelijkheid om de ontwikke-

Erfpacht in Nederland heeft zijn oorsprong in het mid-

ling van hun grondgebied actief te beïnvloeden en te

deleeuwse Europa waar het diende als een manier voor

profiteren van waardestijgingen, terwijl het ook kansen

landeigenaren om controle over hun grond te behouden

creëert voor burgers om onroerend goed te gebruiken op

en tegelijkertijd inkomsten te genereren. Deze praktijk

manieren die anders financieel onbereikbaar zouden zijn.

werd formeel geïntegreerd in het Nederlandse rechts-

De uitdaging blijft echter om een evenwicht te vinden dat

systeem met de introductie van het Burgerlijk Wetboek in

zowel de belangen van de grondeigenaren als die van de

1838, waarin erfpacht werd gedefinieerd als een zakelijk

erfpachters dient.

recht dat iemand het gebruik van een onroerende zaak toestaat tegen een vergoeding (canon) aan de eigenaar

Het lastige bij erfpacht is dat er meer dan 80 verschillen-

van de grond.

de systemen zijn en ook binnen een gemeente verschillende systemen zijn hoe efpacht wordt bepaald. Het

Volgens het moderne Nederlandse recht, specifiek Titel

hangt dat per gebouw af wat de erfpacht precies gaat

7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, wordt erfpacht

worden. Hierdoor is het heel ingewikkeld om van tevoren

gedefinieerd als een recht om de onroerende zaak van

snel een overzicht te krijgen wat erfpacht precies voor

iemand anders te houden en te gebruiken. De erfpachter

het project betekent en wat de kosten zijn. Hierdoor is

heeft het genot van de zaak alsof hij de eigenaar is, maar

het heel belangrijk om in een vroeg stadium onderzoek te

de grond blijft eigendom van de verpachter (meestal een

doen naar de consequenties van het erfpachtbeleid.

gemeente of een institutionele landeigenaar). In de 20e eeuw werd erfpacht een belangrijk instru-

Verschillende rekenmethodes

ment voor Nederlandse gemeenten, vooral in stedelijke gebieden zoals Amsterdam en Den Haag, om grondbe-

In Nederland varieert de rekenmethode voor erfpachtca-

heer te sturen zonder volledige eigendomsrechten op te

non aanzienlijk tussen verschillende gemeenten, afhan-

geven. Dit hielp gemeenten om controle te houden over

kelijk van lokale beleidskeuzes en historische ontwikke-

stedelijke ontwikkeling en om te profiteren van de waar-

lingen. Hier is een samenvatting van enkele gangbare

destijging van grond. Erfpacht maakt het ook mogelijk

rekenmethodes:

voor gemeenten om specifieke doelen zoals betaalbare woningbouw en stadsvernieuwing te bevorderen.

Percentage van de grondwaarde: Dit is de meest gebruikelijke methode waarbij het jaarlijkse erfpachtcanon wordt berekend als een vast percentage van de grond-

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

3

waarde. De grondwaarde wordt doorgaans getaxeerd bij

wat tot onaangename verrassingen kan leiden. Erfpacht

het aangaan van het erfpachtrecht of bij de herziening

moet daarom vrij vroeg in kaart worden gebracht. Hier-

van de canon.

onder staat een stappenplan dat men kan volgen om niet verrast te worden.

Vaste canon: Sommige gemeenten stellen een vaste canon in voor de gehele looptijd of een lange periode. Dit

1. Onderzoek gemeentelijk beleid: Bezoek de website

biedt erfpachters zekerheid over hun betalingsverplich-

van de gemeente om specifieke beleidsdocumenten

tingen, maar kan minder flexibel zijn bij veranderende

en informatie over erfpacht te vinden. Zoek naar

marktomstandigheden.

informatie over het beleid bij optopping. Dit kan vaak gevonden worden in documenten zoals de

Indexatie van canon: In deze methode wordt het erf-

grondbeleidnota’s of specifieke bouwreglementen.

pachtcanon jaarlijks of periodiek aangepast op basis van

2. Vraag informatie aan bij de gemeente: Neem contact

een inflatie-index of een andere economische indicator.

op met de afdeling ruimtelijke ordening of erfpacht

Dit zorgt ervoor dat de canon in lijn blijft met de econo-

van de gemeente. Vraag om specifieke informatie over

mische waardeontwikkeling.

de mogelijkheden en beperkingen voor optoppen. Vraag naar de procedures en welke documenten je

Eeuwigdurende erfpacht: Bij eeuwigdurende erfpacht kan de erfpachter ervoor kiezen om de canon eeuwigdu-

moet indienen. 3. Laat de grondwaarde herberekenen: Vraag een

rend af te kopen. De berekening van deze afkoopsom is

onafhankelijke taxateur om een herberekening van

vaak complex en hangt af van de resterende looptijd van

de grondwaarde na optopping. Dit is belangrijk om

het contract, de grondwaarde en de gebruikte disconto-

de nieuwe erfpachtcanon te bepalen. Zorg ervoor dat

voet.

deze taxatie marktconform en actueel is. 4. Bereken de extra kosten: Vraag een schatting van de

Afkoop van canon: Erfpachters hebben soms de moge-

nieuwe erfpachtcanon gebaseerd op de herberekende

lijkheid om de canon af te kopen voor een bepaalde peri-

grondwaarde. Bereken ook eventuele extra kosten

ode of voor altijd. De afkoopsom wordt meestal berekend

zoals leges voor vergunningen, bouwkosten en

op basis van de contante waarde van de toekomstige ca-

mogelijke verhogingen van de WOZ-waarde.

nonbetalingen, rekening houdend met een discontovoet.

5. Vraag om een gesprek met een erfpachtdeskundige: Plan een afspraak met een erfpachtdeskundige of

Elke methode heeft zijn eigen voor- en nadelen en wordt

juridisch adviseur die bekend is met het beleid van

gekozen op basis van de specifieke doelen van de ge-

jouw gemeente. Bespreek de gevolgen van optoppen

meente en de behoeften van de lokale vastgoedmarkt.

voor je erfpachtcontract en eventuele juridische

Erfpachtcanons en de bijbehorende berekeningen zijn

implicaties.

vaak onderwerp van debat, vooral vanwege hun impact

6. Vergunning aanvragen: Verzamel alle benodigde

op de betaalbaarheid van wonen en de toegankelijkheid

documenten, inclusief de herberekende grondwaarde

van de vastgoedmarkt.

en aangepaste erfpachtcanon. Dien een aanvraag in voor een bouwvergunning bij de gemeente, met

Stappenplan: weten waar je aan toe bent bij optoppen

inbegrip van de plannen voor optopping en de financiële implicaties. 7. Overleg en bevestiging: Voer overleg met de gemeente om definitieve goedkeuring te verkrijgen en

Optoppen kan veel eigenaren, woningcorporaties en

eventuele bezwaren te bespreken. Krijg schriftelijke

beleggers helpen om het bestaande vastgoed te ver-

bevestiging van de nieuwe erfpachtvoorwaarden en

duurzamen. Vaak wordt erfpacht over het hoofd gezien,

de hoogte van de erfpachtcanon na optopping.

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

4

Advies gemeenten: optoppen stimuleren om woningnood aan te pakken

Advies 4: realistische grondwaarde berekening Zorg ervoor dat bij de berekening van de grondwaarde de hogere bouwkosten voor optoppen worden meegenomen. Alle kosten voor de verkoop van

De praktijk van optoppingen biedt een uitstekende

de woningen en belastingen moeten ook worden

gelegenheid voor stedelijke verdichting en revitalisering

meegenomen in de grondwaarde berekening.

van oude panden. Erfpachtopbrengsten, een significante inkomstenbron voor veel gemeenten, kunnen een sleutelrol

Advies 5: inrichting van een erfpacht optop loket

spelen in dit proces. Uit uitgebreid onderzoek blijkt dat

Richt een speciaal adviescentrum in waar erfpachters

optoppen duurder is dan nieuwbouw of renovatie. Deze

terecht kunnen met vragen over hun specifieke

hogere kosten worden niet meegenomen in het berekenen

situatie. Dit centrum kan adviseren over zaken

van de grondprijs, waardoor optoppen op erfpachtgrond

zoals de afkoop van erfpacht, juridische implicaties

in de meeste gevallen onmogelijk is. Gemeenten kunnen

van contractwijzigingen en de gevolgen van

op verschillende manieren ingrijpen om optoppen te

herontwikkelingsprojecten voor erfpachters.

versnellen. Hieronder volgen enkele adviezen: Advies 6: transparante communicatie Advies 1: wegnemen van risico’s

Zorg voor heldere en transparante communicatie over

Gemeenten kunnen risico’s verminderen in kansrijke

de mogelijkheden en vereisten van optoppen binnen

optopgebieden door bijvoorbeeld funderings-

het erfpachtstelsel. Dit kan via informatiesessies,

onderzoeken en flora- en faunaonderzoeken uit te

gedetailleerde webpagina’s en directe ondersteuning

voeren. Door deze maatregelen te nemen, kunnen

via gemeentelijke helpdesk. Het gebruik van digitale

projectontwikkelaars de extra kosten voor het optoppen

tools, zoals online calculators en databases met

compenseren door minder risico’s te lopen. Deze

contractvoorwaarden, kan hierbij ondersteunen.

onderzoeken en maatregelen bevorderen tevens de verduurzaming van de bouw.

Advies 7: aanpassing van erfpachtvoorwaarden Herzie erfpachtvoorwaarden om flexibeler te zijn

Advies 2: oprichting van een duurzaamheidsfonds

met betrekking tot veranderingen in het gebruik of

Een deel van de erfpachtopbrengsten kan specifiek

de structuur van het gebouw. Dit kan betekenen dat

worden toegewezen aan een duurzaamheidsfonds.

er minder vaak een canonherziening plaatsvindt bij

Dit fonds zou subsidies kunnen verstrekken voor

structurele wijzigingen of dat de voorwaarden voor

projecten die niet alleen optoppen, maar ook verduur-

het wijzigen van het gebouw minder strikt zijn.

zamen. Denk hierbij aan betere isolatie, installatie van zonnepanelen en systemen voor regenwateropvang.

Door deze adviezen op te volgen, kunnen gemeenten de barrières voor optoppen verminderen, de woningnood

Advies 3: financiële stimulansen voor

aanpakken en bijdragen aan een duurzame stedelijke

duurzame ontwikkeling

ontwikkeling.

Bied verlaagde erfpachtcanons of fiscale voordelen voor projectontwikkelaars en eigenaren die investeren in groene optoppingen of het verduurzamen van hun gebouw.

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

5

Erfpacht in provincie Zuid-Holland In de provincie Zuid-Holland hebben verschillende

grondwaarde vastgesteld door onafhankelijke taxateurs. De werking van erfpacht kan per gemeente in ZuidHolland verschillen, afhankelijk van lokaal beleid en historische praktijken.

gemeenten erfpachtstelsels gehanteerd, hoewel het beleid en de praktijken in de loop der tijd kunnen

Sommige steden hebben dus hun eigen benaderingen en

variëren. Enkele gemeenten die erfpacht hanteren of

historische paden met betrekking tot erfpacht, met waar

hebben gehanteerd. Gemeenten gebruiken erfpacht

de ene gemeente actief werkt aan het omzetten van

als een strategisch instrument om maatschappelijke,

erfpacht naar volledig eigendom, terwijl andere gemeen-

economische en ruimtelijke doelstellingen te bereiken.

ten nog een actief erfpachtsysteem hebben maar wel

Erfpacht biedt hen langdurige controle over het

opties voor hervorming overweegt. Het lijkt er op dat bij

grondgebruik, wat essentieel is voor de duurzame

de meeste gemeenten het optoppen gepaard gaat met

ontwikkeling en groei van steden. In de onderzochte

hogere erfpachtlasten.

gemeenten in de provincie Zuid-Holland wordt de

Bronnen Algemene erfpachtbepalingen 2012 (Delft) Erfpacht stelselwijziging (Den Haag) Gemeente Schiedam erfpacht Nota Grondbeleid 2022-2025 (Delft) Nota Grondbeleid 2024 - Op goede gronden (Dordrecht) Nota Rotterdams grondbeleid (2023) Nota grondbeleid gemeente Zoetermeer 2021 Praatplaat grondbeleid gemeente Zoetermeer 2021 Schiedam erfpacht Algemene erfpachtvoorwaarden gemeente Zoetermeer 2022

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

6

Colofon In opdracht van Provincie Zuid-Holland Uitgave Creative City solutions Auteur Levi Koppenhol Thijs Müller Younes El Ayadi Vormgeving Studio Weikamp Verstraten Datum juli 2024

Als u suggesties voor verbeteringen heeft of aanvullingen wilt doen, neem dan gerust contact op met de auteurs via contact@creativecitysolutions.com

Disclaimer: Dit document betreft algemene informatie over erpacht aspecten bij een optopping. Hoewel Creative City Solutions BV dit document met de grootst mogelijke zorg heeft samengesteld, pretendeert het document niet om volledig te zijn. Creative City Solutions BV staat niet in voor de juistheid daarvan. De mogelijkheden voor een optopping zijn afhankelijk van de concrete situatie ter plaatse. De inhoud van dit document kan niet worden beschouwd als feiten, adviezen, toezeggingen of garanties op een bepaald resultaat van Creative City Solutions BV; aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Het gebruik van dit document is voor eigen rekening en risico; Creative City Solutions BV is op geen enkele wijze aansprakelijk voor eventuele onjuistheden of eventuele gevolgen van het gebruik van dit document. Voorafgaand aan een optopping raden wij aan advies in te winnen over de concrete mogelijkheden in uw situatie; dit document kan niet als dergelijk advies worden beschouwd.

Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

7

Creative City Solutions Professor J.H. Bavincklaan 7 1181 AT Amstelveen T 020 226 2166

Uit dezelfde serie:

www.creativecitysolutions.com Optoppen: de constructie en fundering | Creative City solutions

8