Bijlage 1 Raadsvoordracht_Flexwonen Appelweg.pdf

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de raadsvergadering van 15 maart 2023 Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grond en Ontwikkeling < automatisch > College van B en W 17 januari 2023 Onderwerp

Beschikbaar stellen van een krediet ten behoeve van de realisatie van het tijdelijke woonproject met 63 flexwoningen aan de Appelweg in Amsterdam Noord voor jonge Amsterdammers. De gemeenteraad van Amsterdam besluit 1.

2. a.

b.

c.

d.

e.

f.

g.

Kennis te nemen van het besluit van het college om in te stemmen met de realisatie van het tijdelijke woonproject met 63 flexwoningen aan de Appelweg in Amsterdam Noord voor jonge Amsterdammers. In te stemmen met de financiële paragraaf voor Flexwonen Appelweg (geheim), waarvan het totale saldo een negatief resultaat laat zien van afgerond € 0,6 miljoen, netto contant gemaakt op prijspeildatum 1 januari 2022. In te stemmen met het actualiseren van de grondexploitatie 998.01 Tijdelijke Huisvesting Statushouders en Asielzoekers voor de kosten en opbrengsten zoals deze zijn opgenomen in de financiële paragraaf Flexwonen Appelweg. Hiermee wordt de locatie Appelweg formeel toegevoegd aan de locaties van tranches 1 tot en met 3 in de grondexploitatie 998.01. In te stemmen met het verhogen van de reservering binnen de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds, die is getroffen voor de grondexploitatie 998.01 “Tijdelijke Huisvesting Statushouders en Asielzoekers”, met € 0,6 miljoen op basis van de toevoeging van de locatie Appelweg. In te stemmen met de looptijd van 26 jaar voor de grondexploitatie plannummer 998.01. De reguliere looptijd van een grondexploitatie overeenkomstig BBV-richtlijnen bedraagt 10 jaar.

Beschikbaar te stellen een krediet van € 1,9 miljoen voor het bouw- en woonrijpmaken van de locatie Appelweg, opgenomen in de grondexploitatie 998.01 Huisvesting Bijzondere Groepen en de financiële verantwoordelijkheid hiervan te beleggen bij de directeur van Grond en Ontwikkeling. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8) van de financiële paragraaf, welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de financiële paragraaf (bijlage 1) bij deze voordracht en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen.

Wettelijke grondslag

Artikel 25, tweede en derde lid van de Gemeentewet Artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid Artikel 189.1 en 212.1 Gemeentewet, jo 6.1 en 6.2 Financiële verordening (budgetrecht van de Raad). Bestuurlijke achtergrond

In de zoektocht naar locaties om jongeren, studenten en statushouders en diverse kwetsbare groepen te huisvesten is in 2020 een inventarisatie gedaan naar mogelijke locaties voor tijdelijke woningbouw in de stad. Naar aanleiding van deze inventarisatie is besloten door het college op 6 juli 2021 om de locatie Appelweg aan te wijzen als tijdelijke huisvestingslocatie voor ca. 70 woningen voor een exploitatieperiode van 15 jaar. Aansluitend is de raad geïnformeerd over dit besluit. Op 29 september 2022 heeft er een tussentijdse afstemming plaatsgevonden met het integraal bestuurlijk team Huisvesting Kwetsbare Groepen met betrekking tot de voortgang van het project Appelweg naar aanleiding van de bewonersbijeenkomst van 5 juli 2022. Op dat moment is er ingestemd met het continueren van de voorbereiding van het Investeringsbesluit, waarbij het ontwerp op onderdelen wordt aangepast naar aanleiding van input uit de buurt en het afwijkende programma wordt meegenomen bij de uitwerking van het plan. Op 22 november 2022 is er een Raadsbrief uitgegaan met als onderwerp de ‘Stand van zaken gemengde huisvestingslocaties voor statushouders en woonstarters’. De in deze brief voorgestelde verbeteringen en aanpassingen zullen zo veel mogelijk worden geïmplementeerd bij de uitvoering van dit project.

In dit kader zijn de gemeente en Ymere voor dit project al een projectspecifieke verdeelsleutel overeengekomen, waarbij het percentage statushouders lager zal zijn dan de woonstarters. Onderbouwing besluit

Ad 1) Kennis te nemen van het besluit van het college om in te stemmen met de realisatie van het tijdelijke woonproject met 63 flexwoningen aan de Appelweg in Amsterdam Noord voor jonge Amsterdammers. Het college heeft op 17 januari 2023 besloten in te stemmen met de realisatie van het woonproject met 63 tijdelijke flexwoningen aan de Appelweg in Amsterdam Noord voor jonge Amsterdammers. Programma Huisvesting Bijzondere Doelgroepen In het kader van het lopende programma Huisvesting Bijzondere Doelgroepen heeft in 2020 een inventarisatie plaatsgevonden naar locaties voor tijdelijke woningbouw in de stad om een mix van jongeren, studenten en statushouders versneld te kunnen huisvesten. De locatie aan de Appelweg is vanaf dat moment onderzocht op haalbaarheid voor de bouw van tijdelijke woningen. Uit dit onderzoek is gebleken dat de locatie geschikt is voor 63 flexwoningen voor de duur van 15 jaar. De ontwikkeling komt in samenwerking met wooncorporatie Ymere tot stand. Gefaseerde ontwikkeling Het terrein is zwaar vervuild en moet eerst worden gesaneerd. We saneren voor de flexwoningen niet in de kaderand bij het water, maar werken daar met een tijdelijke versteviging van de kadeconstructie. De vervuilde grond wordt hier afgedekt en voorzien

van een tijdelijke inrichting. Bij de definitieve ontwikkelingen na 15 jaar kan er gekozen worden om een damwand te slaan en de kaderand verder te saneren en opnieuw op te bouwen. Deze aanpak biedt ons nu de mogelijkheid om met minder kosten op korte termijn maatschappelijke nut te geven aan een langdurig braakliggend terrein. Woonprogramma Het voorstel is om hier 63 sociale huurwoningen te realiseren voor een periode van 15 jaar. Om de integratie te bevorderen is net als bij vergelijkbare woonprojecten in de stad gekozen om de huisvesting van de statushouders te mixen met studenten en jongeren. In overleg met Ymere wordt op deze locatie de volgende verdeling van doelgroepen toegepast: 42% jongeren/studenten, 33% statushouders en 25% reguliere woningen. Met deze verhouding ontstaat er naar verwachting de juiste balans tussen de verschillende doelgroepen om te komen tot een goede integratie onderling en in de buurt. De 25% reguliere woningen zijn bedoeld voor starters en spoedzoekers tot 35 jaar; er is namelijk een grote groep thuiswonende starters in Amsterdam-Noord, die niet in aanmerking komen voor een jongerencontract (tot 28 jaar) en ook nog niet genoeg inschrijfduur hebben. Deze spoedzoekers hebben vaak een te hoog inkomen voor de eerste aftoppingsgrens, maar komen tekort voor middel dure huur.

Deze groep draagt bij aan een stabiele leefomgeving, verbinding en draagvlak met de buurt. Permanente kwaliteit op tijdelijke locaties Bij flexwoningen geldt het streven naar de realisatie van kwalitatief hoogwaardige modulaire woningen met duurzame inzetbaarheid. De woningen zijn dan na 15 jaar herbruikbaar en kunnen worden verplaatst. Ook de woningen aan de Appelweg worden modulair gebouwd, zijn energiezuinig en er worden duurzame materialen toegepast. Bij de aanvraag van de vergunning wordt ingezet op de eisen die gelden voor permanente bouw. Aan de ontwerpers van de woonblokken zijn vooraf richtlijnen meegegeven voor de ruimtelijke kwaliteit, zowel voor de ruimtelijke inpassing als voor de uitstraling van de woningen in de omgeving. Vragen, opmerkingen en zorgen Voor dit project hebben twee buurtbijeenkomsten plaatsgevonden, waarbij vragen, opmerkingen en zorgen zijn geuit over deze ontwikkeling (voor de verslagen van de bewonersavonden, zie bijlage 2 en 3). Daar waar mogelijk zijn er verbetervoorstellen doorgevoerd in het ontwerp (bijlage 4). Zo loopt het bouwvolume trapsgewijs af richting de bestaande bebouwing en is het aantal woningen teruggebracht. Belangrijke aandachtspunten waren hier de vrees voor geluidsoverlast door de ligging aan het water en de invloed op de parkeerdruk.

Extra maatregelen Voor wat betreft het geluid worden de volgende maatregelen doorgevoerd: a) De meeste geluidsproductie komt van de galerij en uit de woonkamer. Deze komen te liggen aan de zijde van de Appelweg. De slaapkamers bevinden zich aan de waterkant. b) Het beperken van het gebruik van de kade; alleen het kadedeel tussen de blokken krijgt een openbaar karakter. De ruimte aan de kade direct voor de woningen op de begane grond ligt verlaagd en ligt in het verlengde van de privésfeer van de woningen. c) Het planten van groen aan de rand van het water om het directe geluid te breken. Deze groene ecologische buffer verhindert tevens dat boten aanmeren en dat er gezwommen wordt. d) Op het wooncomplex zullen regelmatig een huismeester en de wijkbeheerder

van Ymere aanwezig zijn. Zij stimuleren actief de betrokkenheid van de bewoners bij het project, spreken bewoners aan op hun gedrag en wijzen hen indien nodig op de huisregels. Daarnaast staat een goede dienstverlening centraal en proberen de wijkbeheerder en huismeester een brug te slaan tussen omwonenden, gebruikers en andere betrokken maatschappelijke organisaties. e) Bij de start van het gebruik van de woningen wordt door de gemeente een regulier evaluatie overleg gereorganiseerd. Dit overleg wordt voorgezeten door het gebiedsteam van het stadsdeel en aanwezig zijn verder afgevaardigden van Ymere, afd. Veiligheid/Politie en diverse maatschappelijk organisaties. Tijdens dit overleg worden ook mogelijke incidenten besproken onder het motto ‘Elk incident is er één te veel’. De Appelweg is een drukke doorgaande route vanuit Noord naar de A10 en naar de gemeente Waterland. Het betreft nu nog een 50 km weg, maar er is besloten om er een 30 km zone van te maken. Naar verwachting wordt de weg vanaf eind 2023 aangepast. Er worden momenteel voorbereidingen getroffen om de kruising AppelwegKometensingel-Oostzanerdijk verkeersveiliger te maken door een zebra toe te voegen en vluchtheuvels te plaatsen. Doel is om dit voor de start van de sanerings- en bouwwerkzaamheden af te ronden.

Uit ervaring met vergelijkbare projecten blijkt dat het autobezit onder de betreffende doelgroepen minimaal is en dat zij meestal gebruik maken van de fiets of het openbaar vervoer. Er worden hier 7 openbare parkeerplaatsen aangelegd en er komen 95 fietsparkeerplekken op het terrein. In de directe omgeving van de bouwlocatie Appelweg geldt vooralsnog geen parkeerregime. Uit voorgaande tellingen in deze omgeving is nog niet gebleken dat de parkeerdruk te hoog is. Er halteert direct naast de locatie een bus richting station Noord. De parkeerdrukmonitor voor dit gebied zal in de toekomst worden herhaald. In de toekomst kan voor dit complex de wenselijkheid voor de toepassing van deelauto’s nog onderzocht worden. Hoe nu verder? De locatie betreft een zwaar vervuild terrein dat om die reden al geruime tijd is afgesloten met bouwhekken. Op het terrein is een wildgroei ontstaan van bomen en struiken. Voorafgaand aan de bouw van de woningen wordt het terrein gesaneerd. Daarvoor dient eerst een groot deel van het huidige groen te worden verwijderd. Hiermee wordt zo spoedig mogelijk gestart, na de verlening van de kapvergunning. Vervolgens vindt plaats de kadeverbetering en de sanering, als onderdeel van het bouwen woonrijp maken van het gebied. De bouwwerkzaamheden voor de woningen beginnen nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

Na de bouw wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht en wordt het groen ter plekke weer teruggebracht met nieuwe bomen en struiken. Tijdens de uitvoering blijven we de omgeving informeren over de voortgang. Naar verwachting kunnen de woningen in de eerste helft van 2024 in gebruik worden genomen (zie mijlpalenplanning, bijlage 5). Op amsterdam.nl/projecten/appelweg staat informatie over het project, de meest recente planning en kunnen geïnteresseerden de ontwikkelingen via het nieuws blijven volgen. Ad 2) a) In te stemmen met de financiële paragraaf voor Flexwonen Appelweg (geheim), waarvan het totale saldo een negatief resultaat laat zien van afgerond € 0,6 miljoen, netto contant gemaakt op prijspeildatum 1 januari 2022.

b) In te stemmen met het actualiseren van de grondexploitatie 998.01 Tijdelijke Huisvesting Statushouders en Asielzoekers voor de kosten en opbrengsten zoals deze zijn opgenomen in de financiële paragraaf Flexwonen Appelweg. Hiermee wordt de locatie Appelweg formeel toegevoegd aan de locaties van tranches 1 tot en met 3 in de grondexploitatie 998.01. c) In te stemmen met het verhogen van de reservering binnen de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds, die is getroffen voor de grondexploitatie 998.01 “Tijdelijke Huisvesting Statushouders en Asielzoekers”, met € 0,6 miljoen op basis van de toevoeging van de locatie Appelweg. d) In te stemmen met de looptijd van 26 jaar voor de grondexploitatie plannummer 998.01. De reguliere looptijd van een grondexploitatie overeenkomstig BBV-richtlijnen bedraagt 10 jaar. e) Beschikbaar te stellen een krediet van € 1,9 miljoen voor het bouw- en woonrijpmaken van de locatie Appelweg, opgenomen in de grondexploitatie 998.01 Huisvesting Bijzondere Groepen en de financiële verantwoordelijkheid hiervan te beleggen bij de directeur van Grond en Ontwikkeling. f) Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8) van de financiële paragraaf, welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie.

In de financiële paragraaf in de bijlage 1 (geheim) worden de onderwerpen van dit beslispunt verder uitgebreid financieel onderbouwd en toegelicht. Hieronder volgt een korte inhoudelijke samenvatting van de belangrijkste investeringsvoorstellen. Businesscase Grond Voor dit terrein wordt uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling, waarmee de investeringskosten kunnen worden gespreid. De initiële investeringen voor de tijdelijke ontwikkelingen blijven beperkt, maar het zijn wel duurzame investeringen, waar een eventuele toekomstige ontwikkeling baat bij kan hebben. Tevens is aangestuurd op een financiële optimalisatie van de businesscase Grond, waarbij gezocht is naar kostenverminderingen en de maximalisering van opbrengsten. Gefaseerde ontwikkeling Voor nu voeren we een deel van de sanering uit die ook voldoet voor de toekomstige situatie. We saneren nu echter nog niet in de kaderand bij het water, maar werken daar met een tijdelijke versteviging van de waterbodem en een afdekking van de vervuilde grond. Bij een toekomstige ontwikkeling kan er gekozen worden om een (dure) damwand te slaan en de kadezone te saneren en opnieuw op te bouwen. Die afweging kan dan gemaakt worden over 10-15 jaar bij het nadenken over de definitieve invulling van dit terrein.

Deze gefaseerde aanpak biedt ons nu de mogelijkheid om op korte termijn maatschappelijke nut te geven aan een langdurig braakliggend terrein. Bodemsanering Uit het bodemonderzoek blijkt er op deze locatie sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Om de bodem geschikt te maken voor de woonbestemming worden enkele verontreinigingen gesaneerd en wordt een deel van de grond herschikt als onderdeel van het bouwrijp maken. Vervolgens wordt het terrein met ca. 80 cm

opgehoogd, waarmee tevens een leeflaag ontstaat. De bovenzijde van de leeflaag ligt op ca. NAP 0,80 m. De toekomstige niveau van de maaiveldinrichting en het vloerpeil van de woningen komt hiermee NAP 1,00 m, waarmee wordt voldaan aan het minimale aanlegniveau zoals gesteld door Waternet. Verbeteren kadeconstructie De kade van Zijkanaal I heeft onderhoud nodig en zal gefaseerd worden aangepakt. Bij deze tijdelijke ontwikkeling wordt voorgesteld om de brede kadezone (4-5m) in eerste instantie niet te saneren en aan te houden als constructieve buffer tegen het water. Daar wordt aan toegevoegd een waterbodemophoging met zand in het zijkanaal I, waarmee aanvullend nog tegendruk voor de kade wordt gegenereerd. Op deze wijze ontstaat een stabiele kadeconstructie. Bovenop de waterbodem-ophoging worden waterplanten aangebracht met als doel het om het directe geluid van de kade op het water te breken. Met deze toevoeging wordt tegemoet gekomen aan de zorgen van een deel van de omwonenden over geluidoverlast vanuit de woningen door de directe ligging aan het water. Met deze groene ecologische buffer wordt tevens tegemoet gekomen aan de wens uit de buurt om tegen te gaan dat hier boten kunnen aanmeren en dat er gezwommen kan worden. Met dit voorstel is er geen hulpvoorziening nodig in de vorm van een (dure) damwand en hoeft er in deze zone ook niet te worden gesaneerd.

Businesscase Vastgoed De investeringen ten aanzien van het realiseren van de opstallen en kosten en opbrengsten die volgen uit de exploitatie van de tijdelijke woningen zijn voor rekening van de woningcorporatie. g) Het kennis nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd op de financiële paragraaf (bijlage 1) bij deze voordracht en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Zie toelichting onder de rubriek Geheimhouding. Door openbaarheid van de gegevens uit die bijlage kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt? Ja Overige toelichting

De financiële onderbouwing van het investeringsbesluit is opgenomen in de financiële paragraaf in bijlage 1 (geheim). In de onderbouwing van de raadsvoordracht is een korte inhoudelijke samenvatting van de belangrijkste investeringsvoorstellen opgenomen. Conclusie

De gevraagde beslispunten hebben financiële consequenties. Deze zijn geraamd in de begroting en worden gedekt via grondhuuropbrengsten, subsidies en het vereveningsfonds.

Geheimhouding

Het college heeft besloten om op de financiële paragraaf (bijlage 1) van dit stuk geheimhouding op te leggen op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet en heeft verzocht de opgelegde geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd gedurende de exploitatietermijn van het project, vanaf datum investeringsbesluit tot in ieder geval 31 december 2040. Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

<automatisch>

GEHEIM Bijlage 1: Financiële Paragraaf Investeringsnota Huisvesting Bijzondere Groepen – Flexwonen Appelweg

<automatisch> <automatisch> <automatisch> <automatisch>

Bijlage 2: Verslag bewonersavond 5 juli 2022 Bijlage 3: Verslag bewonersavond 27 oktober 2022 Bijlage 4: Ontwerpvoorstel Bijlage 5: Mijlpalenplanning

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling. Michiel Bosman, 06 29571355, m.bosman@amsterdam.nl

Classificatiegegevens 1

Classificatie

2 3

Wie legt geheimhouding op? Gaat het stuk geheim door naar de commissie en/of raad? Einddatum Uiterlijke einddatum Grondslag Motivatie

4 5 6 7

Openbaar