BIJLAGE 1 Raadsinformatiebrief voortgangsrapportage 2024 en plan van aanpak 2025-2026 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 2 april 2025 Grond en Ontwikkeling Zita Pels (waarnemend) S. Nait Kassi, Grond en Ontwikkeling, (s.nait.kassi@amsterdam.nl) Voortgangsrapportage 2024 en plan van aanpak 2025-2026 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden

Geachte leden van de gemeenteraad, Sinds 1 januari 2017 is het Beleid inzake toezicht en handhaving op naleving van erfpachtbepalingen van kracht. In het beleid staat dat na afloop van ieder jaar een rapportage wordt uitgebracht over de activiteiten op het gebied van de erfpachtcontrole en de resultaten daarvan. Ook is opgenomen dat ieder jaar een plan van aanpak wordt vastgesteld. De voortgangsrapportage over het jaar 2024 en het plan van aanpak 2025 en 2026 treft u hierbij aan1. U kunt lezen dat er extra aandacht is voor de controle van middeldure en particuliere sociale huurwoningen. Dit is naar aanleiding van het rapport van de Rekenkamer Metropool Amsterdam Behoud betaalbare huurwoningen. Toezicht op afspraken met particuliere partijen (gemeenteraad d.d. 8 november 2023), waarin onder meer is geconcludeerd dat meer (frequente) controles van deze huurwoningen nodig zijn. Vanwege dit rapport en de behandeling hiervan in de raad is via de Voorjaarsnota 2024 extra personele capaciteit (5 fte) toegekend om het toezicht op de middeldure (en particuliere sociale) huurwoningen te intensiveren. Dit zal gefaseerd plaatsvinden. Per 1 september 2024 zijn de eerste medewerkers (2 fte) gestart. Hierdoor konden in 2024 meer projecten in de controle worden betrokken. De uitvoering van het toezicht op de naleving van met name huurprijsafspraken wordt in toenemende mate complexer.

De belangrijkste reden hiervoor is de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 en de handhavingsverplichting voor de gemeente per 1 januari 2025 (zie ook verderop in deze brief). Handhaving op grond van de wet en/of de privaatrechtelijke afspraken zal in nauw overleg met de directie Wonen plaats moeten vinden. De directie Grond en Ontwikkeling zal in 2025 bezien wat voor invloed de invoering van de Wet betaalbare huur heeft op de handhavingsstrategie en de handhavingscapaciteit van Grond en Ontwikkeling.

1 Sinds 2021 wordt het plan van aanpak voor twee jaar vastgesteld (in plaats van jaarlijks), omdat er in één jaar vaak

relatief weinig verandert, het heel arbeidsintensief is om jaarlijks een plan van aanpak op te stellen en de dossiers Naleving complex zijn en daardoor vaak niet in één jaar zijn afgerond.

Gemeente Amsterdam

Datum 2 april 2025 Pagina 2 van 5

Korte achtergrond De gemeente Amsterdam is eigenaar van circa 80% van de grond binnen (en in beperkte mate buiten) de gemeente Amsterdam. Sinds 1896 zijn er bijna 300.000 erfpachtrechten uitgegeven, dan wel ontstaan door splitsingen van gebouwen in appartementsrechten. Het erfpachtstelsel is onder meer in het leven geroepen om de waardestijging van de grond ten gunste van de gemeenschap te laten komen en om, gedetailleerder dan mogelijk is volgens het Omgevingsplan, regie te houden op het gebruik van de grond. Bij de uitgifte in erfpacht worden algemene en bijzondere bepalingen overeengekomen. Eén van de bijzondere bepalingen ziet op de manier waarop het perceel gebruikt mag worden: de (privaatrechtelijke) bestemming. De erfpachter dient het perceel te gebruiken volgens de in de erfpachtakte opgenomen bestemming. Verder wordt bijvoorbeeld ook het maximaal aantal vierkante meters van de bebouwing in de erfpachtakte opgenomen. Naast sturing op het gebruik, kunnen ook andere bestuurlijke doelstellingen op deze wijze worden nagestreefd. Zo kan op grond van het algemeen huisvestingsbelang onderscheid worden gemaakt tussen huur- en koopwoningen en kunnen voorwaarden worden gesteld met betrekking tot maximale huurprijzen. Doel en proces In 2016 heeft het college besloten de controle op naleving van de erfpachtvoorwaarden te intensiveren.

Redenen hiervoor zijn om onder andere de rechtsgelijkheid en eerlijke concurrentie te bevorderen. Het belangrijkste doel van toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden is om ervoor te zorgen dat de overeengekomen erfpachtvoorwaarden door de erfpachter worden nagekomen. Voor de erfpachtrechten waar afwijkingen zijn geconstateerd, zal indien mogelijk een aanbod worden gedaan om de erfpachtakte aan te passen aan de feitelijke situatie. Deze aanpassing van de erfpachtakte kan leiden tot verhoging van de canon. Als aanpassing van de erfpachtakte niet mogelijk is – bijvoorbeeld vanwege strijdigheid met het Omgevingsplan – dan wordt de erfpachter een termijn geboden om het gebruik en/of de bebouwing terug te brengen in lijn met de huidige erfpachtvoorwaarden. Wanneer hier geen gehoor aan wordt gegeven, zal handhavend opgetreden worden door het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Voor een meer uitgebreide toelichting hierover wordt u verwezen naar BIJLAGE 3 bij deze brief.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 2 april 2025 Pagina 3 van 5

Formatie en prioritering Het team dat belast is met het toezicht op de naleving van de erfpachtvoorwaarden (team Naleving erfpachtvoorwaarden, hierna team Naleving) omvat momenteel 10 fte. Gelet op het aantal erfpachtrechten (bijna 300.000), bestuurlijke doelstellingen, het toenemende aantal erfpachtvoorwaarden dat gecontroleerd moet worden en de tijdsduur van het herstel van de geconstateerde afwijkingen, worden prioriteiten gesteld en keuzes gemaakt binnen deze beperkte personele capaciteit. Dit betekent dat de afgelopen jaren bijvoorbeeld geen nieuwe controles zijn gedaan van bedrijfsruimtes en stadsgebieden. Voor wat betreft middeldure huurwoningen vindt de controle vooralsnog steekproefsgewijs plaats. Door het aantrekken van extra personele capaciteit voor deze controles konden wel meer projecten worden gecontroleerd dan in voorgaande jaren. In de samenvatting onder Voortgangsrapportage 2024 en BIJLAGE 1 is opgenomen waaraan wordt gewerkt en wat de resultaten zijn. Dit betreft met name de afhandeling van de controles in de stadsgebieden, de hotelcontrole en de steekproefcontroles van de middeldure en particuliere sociale huurwoningen. Te zien is dat bij circa een derde van de gecontroleerde stadsgebieden en de hotelcontrole wordt afgeweken van de erfpachtvoorwaarden.

Het herstel van geconstateerde afwijkingen kan leiden tot discussies met erfpachters en hun vertegenwoordigers. In sommige gevallen leidt dit zelfs tot rechtszaken. Door de complexiteit van deze dossiers, vergt dit niet alleen veel capaciteit van team Naleving, maar ook van meerdere disciplines binnen Grond en Ontwikkeling en in uiterste gevallen van de huis- of gemeenteadvocaat. Het herstel van deze afwijkingen is dus over het algemeen langdurig en tijdrovend en soms ook juridisch complex. Door de lange doorlooptijd van dossiers en de nieuwe controles, ontstaat een stapeling van het aantal dossiers. Deze stapeling neemt pas af op het moment dat dossiers worden gesloten. Dit zorgt voor een toenemende druk op de beperkte personele capaciteit. De lange duur van handhavingstrajecten in het kader van middeldure en particuliere sociale huurwoningen heeft daarnaast ook te maken met factoren die buiten de gemeente zijn gelegen, zoals de doorwerking van het landelijke puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) en huurbescherming. Gemiddeld duren deze trajecten momenteel 3 tot 4 jaar. Samenhang privaatrechtelijke afspraken met de Wet betaalbare huur Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: de wet) in werking getreden. Deze wet regelt onder andere de betaalbaarheid van huurprijzen in het gereguleerde sociale en middenhuursegment.

Regels over de maximaal toegestane huurprijzen zijn gekoppeld aan het aantal punten in het Woningwaarderingsstelsel. Per 1 januari 2025 zijn gemeenten verantwoordelijk voor de handhaving van deze wet, in Amsterdam ligt deze verantwoordelijkheid bij de directie Wonen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 2 april 2025 Pagina 4 van 5

In Amsterdam worden sinds 2017 ook al structureel privaatrechtelijke afspraken gemaakt over (onder andere) de maximale aanvangshuren en de maximale indexering van middeldure huurwoningen. Deze worden vastgelegd in erfpachtakten voor grond die is uitgegeven in erfpacht en in anterieure overeenkomsten voor eigen grond. De directie Grond en Ontwikkeling ziet toe op de naleving van deze afspraken. Omdat met de wet nu ook publiekrechtelijk voorzien is in regulering van het middenhuursegment kunnen woningen waar al privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt over de huurprijzen ook worden gereguleerd door de wet. De gemeente krijgt hiermee een tweeledige handhavende rol. Deze samenloop van privaatrechtelijke afspraken met de wet betekent dat zolang de wet voor een betreffende woning geldt, er privaatrechtelijk niet zal worden gehandhaafd. De directies Grond en Ontwikkeling en Wonen bereiden daarom een gezamenlijke aanpak voor over hoe om te gaan met de handhaving van woningen waar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke afspraken elkaar overlappen. Op basis hiervan wordt de grootte van de controle van de privaatrechtelijke afspraken bepaald. Hierbij wordt meegenomen hoe deze tweeledige handhaving, enerzijds vanuit de wet en anderzijds vanuit de gemaakte privaatrechtelijke afspraken, ook voor de huurder en de verhuurder duidelijk wordt.

Voortgangsrapportage 2024 Samengevat zijn in het jaar 2024 de volgende activiteiten uitgevoerd en de volgende resultaten behaald. Voor een meer uitgebreide uiteenzetting wordt u verwezen naar BIJLAGE 1 bij deze brief: •

•

•

• • •

Werkzaamheden voortvloeiende uit erfpachtcontroles van eerdere jaren in de gebieden Sloterdijk II, Papaverhoek, Amstel Business Park Zuid, Amstel III C/D Zuid, Schinkel, Sloterdijk III en voortvloeiende uit de controle van hotels. In deze dossiers is geconstateerd dat de erfpachtrechten in strijd worden gebruikt met de erfpachtvoorwaarden. Team Naleving is in gesprek gegaan met deze erfpachters om de mogelijkheden te bespreken. Kort gezegd komt dit erop neer dat, indien mogelijk, een aanbod wordt gedaan om de erfpachtvoorwaarden aan te passen aan de feitelijke situatie. Als dit niet mogelijk is dan wordt de erfpachter een termijn geboden om het gebruik en/of de bebouwing terug te brengen in lijn met de huidige erfpachtvoorwaarden. Werkzaamheden in het kader van de controle van afgegeven omgevingsvergunningen. Verleende omgevingsvergunningen worden allemaal bekeken (gescreend) en er wordt beoordeeld of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Werkzaamheden in verband met het afwijken van bijzondere bepalingen op het gebied van wonen, zoals de zelfbewoningsplicht bij zelfbouwwoningen en de middeldure huurwoningen. In deze dossiers is geconstateerd dat het erfpachtrecht in strijd wordt gebruikt met de erfpachtvoorwaarden. Team Naleving is in gesprek (gegaan) met deze erfpachters om de mogelijkheden te bespreken.

Werkzaamheden in verband met signalen vanuit o.a. medewerkers van de gemeente over het gebruik van erfpachtrechten in strijd met de erfpachtvoorwaarden. 2 dossiers afgerond, voortvloeiende uit de gebiedscontrole Amstel III C/D Zuid. Dit betreft wijzigingen van de erfpachtvoorwaarden vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte. 2 dossiers afgerond, voortvloeiende uit de gebiedscontrole ABPZ. Dit betreft wijzigingen vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

• • •

Datum 2 april 2025 Pagina 5 van 5

8 dossiers afgerond, voortvloeiende uit de controle van hotels. 7 betreffen wijzigingen van de erfpachtvoorwaarden vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte en 1 anderszins. Dossier Bloemenmarkt afgerond. 1 rechtszaak afgerond. De erfpachtaanbieding tot perceeluitbreiding is getekend en het hoger beroep is door de erfpachter ingetrokken.

Planning 2025 en 2026 In de jaren 2025 en 2026 worden de werkzaamheden in het kader van toezicht en handhaving op naleving van erfpachtbepalingen voortgezet. Voor een meer uitgebreide uiteenzetting wordt u verwezen naar BIJLAGE 2 bij deze brief. De aandacht zal liggen bij de controle van middeldure en particuliere sociale huurwoningen. Er zal daarnaast worden ingezet op: • • • • •

•

Behandeling van dossiers naar aanleiding van de controles op locatie en naar aanleiding van de controle van hotels van voorgaande jaren. Behandeling van dossiers naar aanleiding van (dringende) signalen vanuit burgers, ambtenaren en het bestuur. Controle naar aanleiding van verleende omgevingsvergunningen. Controle op de bebouwingsomvang. Afhankelijk van de beschikbare personele capaciteit wordt beoordeeld of en welke nieuwe gebiedscontrole op locatie zal plaatsvinden. Het gebied wordt in overleg met de wethouder gekozen. Het (verder) inrichten van een (voor zover noodzakelijk met directie Wonen afgestemd) werkproces en een meldpunt voor huurders.

Ik vertrouw erop u voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Waarnemend Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlagen 1. Voortgangsrapportage over het jaar 2024 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden 2. Planning voor de jaren 2025 en 2026 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden 3. Beschrijving juridisch traject en communicatie en formatie team Naleving erfpachtvoorwaarden

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl