BIJLAGE 1: Raadsinformatiebrief rapportage 2023 inzake naleving erfpachtvoorwaarden.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 26 maart 2024 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig S. Nait Kassi, Grond & Ontwikkeling, (s.nait.kassi@amsterdam.nl) Voortgangsrapportage 2023 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden

Geachte leden van de gemeenteraad, Sinds 1 januari 2017 is het Beleid inzake toezicht en handhaving op naleving van erfpachtbepalingen van kracht. In het beleid staat onder andere dat na afloop van ieder jaar een rapportage wordt uitgebracht over de activiteiten op het gebied van de erfpachtcontrole en de resultaten daarvan. De voortgangsrapportage over het jaar 2023 treft u hierbij aan. Korte achtergrond De gemeente Amsterdam is eigenaar van circa 80% van de grond binnen (en in beperkte mate buiten) de gemeente Amsterdam. Sinds 1896 zijn er bijna 300.000 erfpachtrechten uitgegeven dan wel ontstaan na splitsingen. Het erfpachtstelsel is onder meer in het leven geroepen om de waardestijging van de grond ten gunste van de gemeenschap te laten komen en om, gedetailleerder dan mogelijk is volgens het bestemmingsplan, regie te houden op het gebruik van de grond. Bij de uitgifte in erfpacht worden algemene en bijzondere bepalingen overeengekomen. Eén van de bijzondere bepalingen ziet op de manier waarop het perceel gebruikt mag worden: de (privaatrechtelijke) bestemming. De erfpachter dient het perceel te gebruiken volgens de in de erfpachtakte opgenomen bestemming. Verder wordt bijvoorbeeld ook het maximaal aantal vierkante meters van de bebouwing in de erfpachtakte opgenomen.

Naast sturing op het gebruik, kunnen ook andere bestuurlijke doelstellingen op deze wijze worden nagestreefd. Zo kan onderscheid worden gemaakt tussen huur- en koopwoningen en kunnen voorwaarden worden gesteld met betrekking tot maximale huurprijzen. Doel en proces In 2016 heeft het college besloten de controle op naleving van de erfpachtvoorwaarden te intensiveren. Redenen hiervoor zijn om onder andere de rechtsgelijkheid en eerlijke concurrentie te bevorderen. Het belangrijkste doel van toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden is dat de overeengekomen erfpachtvoorwaarden door de betreffende erfpachter worden nagekomen.

Gemeente Amsterdam

Datum 26 maart 2024 Pagina 2 van 5

Voor de erfpachtrechten waar afwijkingen zijn geconstateerd, zal indien mogelijk en wenselijk een aanbod worden gedaan de erfpachtakte aan te passen aan de feitelijke situatie. Deze aanpassing van het erfpachtcontract kan leiden tot verhoging van de canon. Als aanpassing van het erfpachtcontract niet mogelijk of wenselijk is dan wordt de erfpachter een redelijke termijn geboden om het gebruik en/of de bebouwing terug te brengen in de oude staat. Hierbij wordt rekening gehouden met de omstandigheden van het geval. Wanneer hier geen gehoor aan wordt gegeven, zal handhavend opgetreden worden, uiteindelijk door het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Voor een meer uitgebreide toelichting hierover wordt u verwezen naar BIJLAGE 2 bij deze brief. Formatie en prioritering Het team dat belast is met het toezicht op de naleving van de erfpachtvoorwaarden (team Naleving) omvat momenteel 7 fte. Gelet op het aantal erfpachtrechten (bijna 300.000), bestuurlijke doelstellingen, het toenemende aantal erfpachtvoorwaarden dat gecontroleerd moet worden en de tijdsduur van het herstel van de geconstateerde afwijkingen, worden prioriteiten gesteld en keuzes gemaakt binnen deze beperkte personele capaciteit. Dit betekent dat de afgelopen jaren bijvoorbeeld geen controles zijn gedaan van bedrijfsruimtes en stadsgebieden.

Voor wat betreft middeldure huur worden niet alle projecten gecontroleerd, maar vindt de controle steekproefsgewijs plaats. In de samenvatting onder Voortgangsrapportage 2023 en BIJLAGE 1 is opgenomen waaraan wordt gewerkt. Dit betreft met name de afhandeling van de controles in de stadsgebieden, de hotelcontrole en de steekproefcontroles van de middeldure en particuliere sociale huurwoningen. Te zien is dat bij circa een derde van de gecontroleerde stadsgebieden en de hotelcontrole wordt afgeweken van de erfpachtvoorwaarden. Het herstel van geconstateerde afwijkingen leidt vaak tot lange discussies met erfpachters en hun vertegenwoordigers, die steeds kritischer worden. In sommige gevallen leidt dit zelfs tot rechtszaken. Dit vergt niet alleen veel capaciteit van team Naleving, maar door de complexiteit van dossiers ook van meerdere disciplines binnen Grond & Ontwikkeling en in uiterste gevallen van de huis- of gemeenteadvocaat. De lange duur van handhavingstrajecten in het kader van middeldure en particuliere sociale huurwoningen heeft daarnaast ook te maken met factoren die buiten de gemeente zijn gelegen, zoals de doorwerking van het landelijke puntenstelsel (Woningwaarderingsstelsel) en huurbescherming. Gemiddeld duren deze trajecten momenteel 3 tot 4 jaar. Het herstel van deze afwijkingen is dus over het algemeen langdurig en tijdrovend en soms ook juridisch complex.

Door de lange doorlooptijd van dossiers en de niet aflatende controles, ontstaat een stapeling van het aantal dossiers. Deze stapeling neemt pas af op het moment dat dossiers worden gesloten. Dit zorgt voor een toenemende druk op de beperkte personele capaciteit. In 2023 is daarnaast een uitvoerig onderzoek naar het behoud van betaalbare huurwoningen door de Rekenkamer Amsterdam afgerond. De Rekenkamer Amsterdam heeft u op 21 september 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 26 maart 2024 Pagina 3 van 5

het rapport Behoud betaalbare huurwoningen. Toezicht op afspraken met particuliere partijen aangeboden. De bestuurlijke reactie van het college hierop is integraal in het rapport opgenomen. In het rapport is onder andere naar voren gebracht dat onvoldoende controles van het toenemend aantal middeldure en particuliere sociale huurwoningen worden gedaan en is onder andere de aanbeveling gedaan om een toezichtstrategie te maken en daarop de capaciteit af te stemmen. Het college onderzoekt momenteel met de voorjaarsnota of voor deze extra personele capaciteit ruimte is. Voortgangsrapportage 2023 Samengevat zijn in het jaar 2023 de volgende activiteiten uitgevoerd en de volgende resultaten behaald. Voor een meer uitgebreide uiteenzetting wordt u verwezen naar BIJLAGE 1 bij deze brief. •

•

•

• • • • • •

•

Werkzaamheden voortvloeiende uit erfpachtcontroles van eerdere jaren in de gebieden Sloterdijk II, Papaverhoek, Amstel Business Park Zuid, Amstel III C/D Zuid, Schinkel, Sloterdijk III en voortvloeiende uit de controle van hotels. In deze dossiers is gecontroleerd of het erfpachtrecht in overeenstemming wordt gebruikt met de erfpachtvoorwaarden. In de gevallen dat dat niet zo is, gaat team Naleving erfpachtvoorwaarden in gesprek met deze erfpachters om de mogelijkheden te bespreken. Kort gezegd komt dit erop neer dat - indien mogelijk en wenselijk - een aanbod wordt gedaan om de erfpachtakte aan te passen aan de feitelijke situatie. Als dit niet mogelijk of wenselijk is dan wordt de erfpachter een termijn geboden om het gebruik en/of de bebouwing terug te brengen in de oude staat en in lijn met de erfpachtvoorwaarden. Werkzaamheden in het kader van de controle van afgegeven omgevingsvergunningen. Alle verleende omgevingsvergunningen worden bekeken (gescreend) en er wordt beoordeeld of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Werkzaamheden in verband met het afwijken van bijzondere bepalingen op het gebied van wonen, zoals de middeldure en particuliere sociale huur. In deze dossiers is gecontroleerd of het erfpachtrecht in overeenstemming wordt gebruikt met de erfpachtvoorwaarden.

In de gevallen dat dat niet zo is, gaat team Naleving erfpachtvoorwaarden in gesprek met deze erfpachters om de mogelijkheden tot herstel te bespreken. Werkzaamheden in verband met meldingen vanuit o.a. medewerkers van de gemeente over het gebruik van erfpachtrechten in strijd met de erfpachtvoorwaarden. 2 dossiers afgerond voortvloeiende uit de gebiedscontrole ABPZ. 1 betreft wijzigingen vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte en 1 anderszins. 2 dossiers afgerond voortvloeiende uit de gebiedscontrole Amstel III C/D Zuid, dit betreft wijzigingen vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte. 1 dossier afgerond voortvloeiende uit de gebiedscontrole Schinkel, dit betreft wijzigingen vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte. 13 dossiers afgerond voortvloeiende uit de controle van hotels. 6 betreffen wijzigingen vastgelegd in een nieuwe erfpachtakte en 7 anderszins. Op de Bloemenmarkt is gecontroleerd of de 16 erfpachtrechten in overeenstemming met de erfpachtvoorwaarden worden gebruikt. De beoordeling van deze controles moet nog plaatsvinden. Werkzaamheden in verband met twee rechtszaken. Eén van deze rechtszaken is afgerond.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 26 maart 2024 Pagina 4 van 5

Planning 2024 Sinds 2021 wordt het plan van aanpak1 voor twee jaar vastgesteld (in plaats van jaarlijks), omdat er in één jaar vaak relatief weinig verandert, het arbeidsintensief is om jaarlijks een plan van aanpak op te stellen en de dossiers complex zijn en daardoor vaak niet in één jaar zijn afgerond. Het plan van aanpak 2023-2024 is reeds vastgesteld en op 24 mei 2023 door de raadscommissie Ruimtelijke Ordening voor kennisgeving aangenomen (ZD2023-005087). In het komende jaar worden de werkzaamheden in het kader van het toezicht en handhavingsbeleid erfpachtbepalingen onverminderd voortgezet, zoals aangegeven in het tweejarenplan. Voor een meer uitgebreide uiteenzetting wordt u verwezen naar dit tweejarenplan. De aandacht zal liggen bij de controle van middeldure en particuliere sociale huurwoningen. Er zal daarnaast worden ingezet op: • Behandeling van dossiers naar aanleiding van (fysieke gebieds)controles en naar aanleiding van de controle van hotels van voorgaande jaren. • Behandeling van dossiers naar aanleiding van de controle op de Bloemenmarkt. • Behandeling van dossiers naar aanleiding van (dringende) signalen vanuit burgers, ambtenaren en het bestuur. • Controle naar aanleiding van verleende omgevingsvergunningen. • Controle op de bebouwingsomvang.

1 Dit tweejaarlijkse plan van aanpak inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden staat los van het

plan van aanpak naar aanleiding van het onderzoek en rapport van de Rekenkamer over het behoud van betaalbare huurwoningen. Dit laatstgenoemde plan van aanpak zal vóór de zomer door het college aan de raad worden toegezonden, zoals besproken tijdens de raadsvergadering van 9 november 2023.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 26 maart 2024 Pagina 5 van 5

Naar verwachting ontvangt u in het voorjaar van 2025 de rapportage over het jaar 2024 alsmede het plan van aanpak voor de jaren 2025-2026. Ik vertrouw erop u voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke ontwikkeling Bijlagen 1. Voortgangsrapportage over het jaar 2023 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden 2. Beschrijving juridisch en communicatie traject team Naleving erfpachtvoorwaarden

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl