Bijlage 1 Raadsinformatiebrief flexwoningen v2.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s) Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 3 december 2025 Woningbouw Steven van Weyenberg Allyson Mannsur, Karmijn van Dokkum, Grond & Ontwikkeling (a.mannsur@amsterdam.nl, k.van.dokkum@amsterdam.nl)

Onderwerp

Stand van zaken flexwoningen

Geachte leden van de gemeenteraad, Eind 2022 is de planvorming gestart voor flexwoningen in Amsterdam. Sinds 2023 zijn er twee raadsinformatiebrieven aan u verstuurd over flexwoningen, waarin is toegezegd u jaarlijks op de hoogte te brengen van de stand van zaken. Met deze raadsinformatiebrief informeer ik u over de voortgang van de realisatie van flexwoningen. Er wordt een toelichting gegeven over modulaire bouw, de Amsterdamse opgave en de zoektocht naar kansrijke nieuwe locaties. Tot slot volgt een aantal aandachtspunten uit de evaluatie van de eerste flexprojecten. Aanleiding en opgave Bestuurlijke opgave flexwonen De woningnood in Nederland is hoog en veel mensen willen in Amsterdam wonen. Dit zorgt voor druk op de woningmarkt en lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. De planvorming voor permanente woningbouw duurt echter lang. Eén van de oplossingen is daarom het versneld bouwen van flexwoningen. In het coalitieakkoord 2022-2026 is aangegeven dat flexwoningen een oplossing bieden voor de enorme woningbouwopgave en de doorstroom van statushouders uit de asielopvang naar een woning. De gemeente Amsterdam en het Rijk zijn in het traject ‘Versnellen Tijdelijke Huisvesting’ op 30 augustus 2022 overeengekomen dat zij zich inzetten voor de ambitie om 2.500 - 3.000 flexwoningen in Amsterdam te bouwen.

Hiermee is een eerste stap gezet in het creëren van een flexibele schil van tijdelijke modulaire huisvesting. Modulaire woningen Flexwoningen worden opgebouwd uit verschillende modules die in een fabriek worden gemaakt. Deze bouwtechniek is een methode om snel en efficiënt woningen te bouwen. De modules kunnen aan elkaar gekoppeld worden en kunnen hiermee variëren in grootte van ca 22 tot 110 m2. De woningen kunnen worden ingezet voor het woonconcept ‘flexwoningen’ met een tijdelijk karakter als ook voor permanente woningen. Voordelen van modulaire woningbouw De woningen worden grotendeels in de fabriek gebouwd. De resterende werkzaamheden op locatie zijn beperkt en de bouwtijd op locatie is verkort. Hiermee wordt ook aan de bouw gerelateerde

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 2 van 9

overlast, zoals geluidsoverlast, stof en extra verkeer voor omwonenden verminderd. Daarnaast kan het bouwen van de woningen in de fabriek gelijk starten aan het aanvragen van de vergunning. Hierdoor hoeft de bouw niet te wachten op de vergunning en wordt ook tijd gewonnen. Onder ideale omstandigheden is het mogelijk om zo’n 5 woningen per dag te plaatsen. Uiteindelijk worden de woningen op locatie aan elkaar verbonden, wordt de gevel afgewerkt en worden de woningen aangesloten op stroom en water. De woningen voldoen aan het bouwbesluit voor permanente woningbouw. Ze zijn verplaatsbaar, maar doen niet onder voor de kwaliteit van niet verplaatsbare reguliere woningbouw. Het bouwsysteem is duurzaam en het voldoet aan het Convenant Houtbouw Metropoolregio Amsterdam, is Paris Proof en kent een zeer lage MPG-score. Dit betekent dat de impact van de woningen op het milieu beperkt is in vergelijking met traditionele woningbouw. Amsterdam pakt de flexwoningen opgave voortvarend op Binnen de gemeente Amsterdam is het Ontwikkel en Bouwteam (directie Grond & Ontwikkeling) speciaal voor deze opgave opgericht en heeft zich gespecialiseerd in de realisatie van de flexwoningen. Het is een projectorganisatie die ‘dedicated’ aan de flexopgave werkt. De gemeente stelt locaties voor flexwoningen beschikbaar, maakt de grond bouwrijp en staat garant voor herplaatsing na de exploitatietermijn.

De projecten komen vooralsnog op tijdelijke locaties, waar de planontwikkeling nog niet gestart is of reguliere woningbouw mogelijk niet haalbaar is. De ontwikkelende partijen, met name woningbouwcorporaties, bouwen de woningen en doen ook de tender uitvraag bij de unit bouwers. De aanpak voor het realiseren van flexwoningen, die het Ontwikkel en Bouwteam heeft ingezet om de projecten op een snelle manier te ontwikkelen, heeft zijn vruchten afgeworpen. Binnen 2 à 3 jaar zijn 1.309 flexwoningen in aanbouw en deels gerealiseerd voor een periode van minimaal 10 tot 15 jaar. De snelheid wordt o.a. bereikt door parallelle plan- en besluitvorming tijdens de vergunningaanvraag. Animo woningzoekenden voor flexwoningen Er was veel belangstelling voor de tot nu toe opgeleverde flexwoningen. Het aantal inschrijvingen lag vele malen hoger dan het aantal beschikbare woningen. Ondanks de tijdelijke huurcontracten, die gekoppeld zijn aan de exploitatietermijn van het project, vinden woningzoekenden het aanbod zeer aantrekkelijk. Daarnaast hebben veel bewoners uit de directe omgeving een woning gekregen dankzij de stadsdeelvoorrangsregeling waarbij 25% van de woningen wordt toegewezen aan stadsdeelbewoners. Hierdoor kunnen mensen in hun buurt blijven wonen en behouden zij hun binding met de omgeving.

Foto sleuteloverdracht aan bewoner flexlocatie Riekerpark

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 3 van 9

Overzicht flexlocaties januari 2026

Afbeelding Locaties gerealiseerde of in aanbouw genomen flexwoningen en een nieuwe locatie in onderzoek

Locatie

Status

Planning oplevering

1. Appelweg

Gerealiseerd

1 oktober 2024

63

63

Gerealiseerd

163

226

186

412

Aantallen Aantallen flexwoningen cumulatief

Opmerking

3. Brasa Village

Gerealiseerd

31 december 2025 gefaseerd t/m Q3 2026 31 december 2025

520

932

4. Riekerpark

Gerealiseerd

1 september 2025

216

1148

5. Kavel 126 J

In onderzoek

Q1 2027

44

1192

6. De Nieuwe Kern

In aanbouw

2026

117

1309 waarvan 77 voor Amsterdamse statushouders

2. Makerskade

In aanbouw

woningaantal circa 44 330 flexwoningen in Ouderkerk a/d Amstel, en 40 jongeren uit Amsterdam Zuidoost

Tabel Overzicht Flexprojecten en woningaantallen

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 4 van 9

Projecten flexwoningen 1.

Project Appelweg | opgeleverd

Afbeelding: Locatie Appelweg, 63 flexwoningen opgeleverd

In oktober 2024 zijn de eerste 63 flexwoningen aan de Appelweg in stadsdeel Noord opgeleverd en zijn de bewoners ingetrokken. Het project Appelweg wordt geprezen om zijn duurzame, circulaire en energiezuinige woningen. Het project heeft in oktober 2025 de ‘Built by Nature award’ 1 gewonnen in Londen in de categorie schaalbare houtconcepten. De woningen voldoen aan de eisen voor permanente bouw. De flexwoningen hebben uitzicht op het water, galerij-balkons aan de straatzijde en ook een collectieve buitenruimte. Sociale activiteiten vinden plaats in een gemeenschappelijke ruimte. 33% van de woningen zijn toegewezen aan statushouders. De overige woningen aan reguliere woningzoekenden. In 2025 zijn de laatste werkzaamheden voor de inrichting van de straat en de oever uitgevoerd.

Plattegronden van flexwoningen toegepast bij de projecten van Ymere bij de locaties Appelweg en Brasa Village 1

De ‘2025 Built by Nature-award’ bekroont uitmuntendheid in houtbouwprojecten die aantoonbaar voldoen aan de principes voor verantwoord hout bouwen in voltooide en in gebruik zijnde projecten – inclusief nieuwbouw, renovatie en aanzienlijke uitbreidingen. De winnende inzendingen krijgen internationale bekendheid via verschillende promotieplatforms; nieuwe connecties met de industrie en netwerkmogelijkheden; blootstelling aan nieuwe kennis en een vermelding als ‘thought leader’ in de industrie. Bron: https://builtbn.org/prize/

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

2.

Datum 1 december 2025 Pagina 5 van 9

Project Makerskade | in aanbouw

Afbeelding: Locatie Makerskade, 349 flexwoningen in aanbouw, foto Ymere | 123film

In april 2025 is gestart met de bouw van de 349 flexwoningen van Makerskade, Strandeiland stadsdeel Oost. De acht bouwblokken worden in fases opgeleverd. De eerste vier bouwblokken met 163 woningen zijn eind 2025 opgeleverd. Door een vertraging in de aanleg van de kabels, leidingen en het aanleggen van de openbare ruimte kan de bewoning helaas niet eerder plaatsvinden dan in februari 2026. Door deze vertraging kunnen twee woonblokken nog niet worden gerealiseerd. De fabriek heeft een beperkte productie- en opslagcapaciteit en schuift de productie van de woningen op naar een later moment. Deze twee bouwblokken met in totaal 115 woningen lopen een vertraging op van circa 8 weken (blok 3) en 5 à 6 maanden (blok 8). In het derde kwartaal van 2026 worden deze laatste woningen opgeleverd.

3.

Project Brasa Village | opgeleverd

Afbeelding Locatie Brasa Village, 520 flexwoningen opgeleverd, foto Pieter Kers | Beeld.nu

Aan de rand van het Brasapark in stadsdeel Zuidoost is de tijdelijke flexwoonwijk Brasa Village met 520 flexwoningen in fases opgeleverd. Brasa Village is het grootste flexproject dat tot op heden is gerealiseerd. Het bijzondere hierbij is dat voor een project van deze omvang, binnen een half jaar een stedenbouwkundig plan is opgesteld door een intensieve samenwerking tussen de coöperaties, bouwers en de gemeente, de vergunning is aangevraagd en na 1 jaar is gestart met bouwen. De 13 gebouwen variëren in grootte, hoogte en uitstraling. Uitgevoerd met gevarieerde houten gevels, verschillende kleuren baksteen zijn toegepast en een groot kunstwerk is toegevoegd op de kopgevel.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 6 van 9

Ook hier hebben de flexwoningen de kwaliteit van permanente woningen. Er zijn drie type woningen: studio's, 2- en 3-kamer woningen. 30% van de woningen is toegewezen aan statushouders. De overige woningen worden verhuurd aan woonstarters, studenten, jongeren en maatschappelijke beroepen. Er komt een paviljoen waar activiteiten georganiseerd kunnen worden voor de nieuwe bewoners als ook voor de bewoners uit de naastgelegen H-buurt. De bouw van dit project was uitdagend doordat alle bouwpartijen tegelijk aan het werk waren en er slechts één toegangsweg beschikbaar was. Hierdoor waren aanvullende maatregelen nodig voor de coördinatie van de bouwlogistiek met alle betrokken partijen. Het project is in 3 fases opgeleverd. De eerste bewoners woonde er na ca. 2,5 jaar vanaf de eerste start planvorming (januari 2023) van het project. Het laatst bouwblok is een half jaar later opgeleverd (november 2025).

4. Project Riekerpark | opgeleverd Voor de 216 flexwoningen bij de locatie Riekerpark in stadsdeel Nieuw West heeft het college een bestuursovereenkomst getekend met het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) en het Rijk, waarbij de gemeente de zogenoemde Rijksvastgoedbedrijf-woningen vergoed krijgt als deze woningen uiterlijk in de tweede helft van 2025 gerealiseerd zijn. Riekerpark is met een aparte financiële regeling met het Rijk en het COA gefinancierd (zie raadsinformatiebrief: Bestuursovereenkomst met het COA over het afnemen van maximaal 288 flexwoningen, raadscommissie WV d.d. 15 november 2023). De woningen zijn in de zomer van 2025 opgeleverd. De helft van deze woningen wordt verhuurd aan statushouders, de andere helft aan reguliere woningzoekenden. De gemeente is eigenaar, beheerder en exploitant van de woningen. Het beheer en de exploitatie is uitbesteed aan Growe Beheer. Zij regelt het administratief-, technisch- en sociaal beheer van het gehele complex. Momenteel wordt er een paviljoen voor een buurtpost, werk- en gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd. Het paviljoen vervult straks een belangrijke ondersteunende en verbindende rol in de buurt. De verwachting is dat het paviljoen in de eerste helft van 2026 klaar is.

Afbeelding Locatie Riekerpark, 216 flexwoningen opgeleverd, foto Pieter Kers | Beeld.nu

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 7 van 9

5. Project Kavel 126 J | in onderzoek Op 4 november 2025 heeft het college ingestemd met het locatiebesluit voor het verder uitwerken van een plan voor permanente modulaire woningen op Kavel 126 J op Steigereiland Noord, in stadsdeel Oost (Zie de raadsinformatiebrief ‘Locatiebesluit sociale huurwoningen kavel 126J Steigereiland Noord’ die ter kennisneming in de commissie WV van 26 november 2025 is geagendeerd.). Op deze locatie vond al enige jaren geen ontwikkeling plaats omdat er geen maatschappelijke functie voor is gevonden. Het snel realiseren van circa 44 modulaire woningen is hier mogelijk met een bestemmingswijziging naar ‘wonen’ en met het versnelde parallelle ontwikkelproces voor flexwoningen. Dit proces verkort de ontwikkel- en bouwtijd. Door een keuze voor de modulaire bouwtechniek wordt de overlast op de bouwplaats beperkt. Dat maakt dat op deze locatie een pilot project kan starten om permanente modulaire woningen te ontwikkelen. Deze sociale huurwoningen kunnen blijven staan en hoeven niet verplaatst te worden.

6. Project De Nieuwe Kern | in aanbouw Er worden momenteel 330 flexwoningen gerealiseerd in De Nieuwe Kern. Deze ontwikkeling valt onder de gemeente Ouder-Amstel. De gemeente Amsterdam is verpachter van de grond. Bij dit project heeft de gemeente Amsterdam meegewerkt aan de planontwikkeling. Met de gemeente Ouder-Amstel is afgesproken dat 117 woningen voor de Amsterdamse woningvoorraad bestemd zijn, waarvan 77 woningen voor Amsterdamse statushouders en 40 woningen voor jongeren uit Zuidoost.

Zoektocht naar nieuwe locaties voor flexprojecten Het zoeken naar nieuwe geschikte kavels is een continu proces. Hierbij worden kansrijke kavels onderzocht zoals verdichtingslocaties in de stad, bebouwingsmogelijkheden bij naoorlogse bouwblokken, tijdelijke invullingen in de gebiedsontwikkeling en locaties die door derden (ontwikkelende partijen) zijn ingebracht. De resterende (nog onbebouwde) grond in de stad is schaars. De druk op de schaarse grond is groot door de diverse ruimteclaims, mede ook door andere (kwetsbare) doelgroepen die zoeken naar (tijdelijke) locaties. Daarnaast zijn er beperkingen vanuit de hoofdgroenstructuur, ecologische zones, het luchthavenindelingbesluit en andere milieucontouren en/of eisen. Hierdoor is het vinden van nieuwe locaties in de bestaande stad voor flexprojecten complex. Door in een vroeg stadium kansrijke locaties te onderzoeken op haalbaarheid en dit bestuurlijk voor te leggen, worden nieuwe flexlocaties gevonden en als project opgestart. Ondanks de tot nu toe behaalde successen is het realiseren van de ambitie van 2500-3000 flexwoningen een omvangrijke opgave. We streven ernaar de ambitie te verwezenlijken binnen de volgende collegeperiode.

Financiële ondersteuning met rijkssubsidies Vanuit het Rijk worden twee subsidies beschikbaar gesteld om gemeenten en woningcorporaties financieel te steunen bij de versnelde realisatie van tijdelijke flexwoningen: 1. Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) 2. Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen (RTHF). SFT subsidie Voor de realisatie van flexwoningen kan een SFT-subsidie worden aangevraagd mits kan worden aangetoond dat er sprake is van een onrendabele businesscase. Dit kan zowel het bouw- en woonrijp maken zijn (gemeentelijke kosten) of de kosten voor de realisatie van de woningen. Voor de projecten Appelweg, Makerskade en Brasa Village is een SFT subsidie verkregen.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 8 van 9

De subsidieregeling is recent gunstiger geworden doordat het subsidiebedrag is verhoogd van € 12.000,- naar € 20.000,- per woning, waarvan € 6.000,- per woning is gelabeld voor sociaal beheer. De subsidie wordt binnen 1,5 jaar na start bouw toegekend en/of uitgekeerd. Voor nieuwe flexwoningbouwprojecten wordt na een locatiebesluit een SFT subsidie aangevraagd bij het Rijk. Mocht er bij een nieuwe flexlocatie ondanks de Rijkssubsidie een tekort zijn op de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, dan wordt dit voorgelegd aan de gemeenteraad in een investeringsbesluit. RTHF subsidie De RTHF regeling (herplaatsingsgarantie) is een subsidie in de vorm van een garantstelling en kan sinds mei 2024 aangevraagd worden. Het beperkt voor investeerders van de woningen, bij de huidige flexprojecten de woningcorporaties, de financiële risico’s aan het einde van de exploitatieperiode (15 jaar). Als herplaatsing van de flexwoningen binnen Amsterdam of de regio niet mogelijk is, bemiddelt een marktmeester vanuit het Rijk op landelijk niveau. Lukt herplaatsing of verkoop aan derden niet dan volgt financiële ondersteuning (subsidie) voor de onrendabele restwaarde van de flexwoning bij verkoop. Het Rijk neemt 60% en de gemeente 25% van het bedrag voor haar rekening. Gezien de woningbouwopgave is de inschatting dat van de herplaatsingsregeling gebruik gemaakt wordt klein.

Voor de flexprojecten Appelweg, Brasa Village en Makerskade heeft de gemeente ingestemd met de herplaatsingsgarantie voor de corporaties.

Geleerde lessen bij de realisatie van flexwoningen Het relatief nieuwe concept ‘flexwoningen’ is een manier om snel woningen te realiseren. Het Ontwikkel en Bouwteam is veel in gesprek met andere gemeenten en het Rijk om te leren van elkaars ervaringen. Ook worden de Amsterdamse projecten op inhoud en proces geëvalueerd, vinden reflectiegesprekken met corporaties plaats en is er een marktconsultatie over flexwoningen gehouden onder commerciële investeerders. Al deze input is waardevol zowel voor het optimaliseren van processen en ontwikkelde instrumenten als ook om na te denken over de toekomst van flexprojecten. Tevens worden er maandelijks gesprekken gevoerd met het Expertteam Flexwonen van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Op verzoek van het ministerie heeft het Ontwikkel en Bouwteam de tot nu toe geleerde lessen in een memo ‘Lessons Learnt Flexwoningprojecten, gemeente Amsterdam’ gedeeld; bijgevoegd als bijlage bij deze brief. VRO vond dit waardevol vanwege de kennis die zij aan het opbouwen zijn over flexprojecten en de gesprekken die zij hebben met andere gemeenten. Zowel Amsterdamse woningbouwcorporaties als commerciële partijen geven aan dat de businesscase voor flexwoningen met een permanente kwaliteit financieel niet haalbaar is.

Voor een gunstigere businesscase wordt het volgende onderzocht voor nieuwe locaties: - Het verlengen van de exploitatieperiode langer dan 15 jaar en indien mogelijk permanente modulaire woningbouw te realiseren. De snelheid van het ’flexproces’ met behoud van permanente kwaliteit is daarbij het uitgangspunt. - Een pilot starten voor het realiseren van permanente modulaire woningen, maar met het snelle ’flexproces’, zodat de planontwikkeling/realisatie binnen 2 à 3 jaar gereed is (project kavel 126J IJburg). - Voor het tenderproces wordt onderzocht of een vereenvoudiging/versnelling mogelijk is bij de selectie van commerciële partijen. - Nagaan of de Rijksregeling van de financiële herplaatsingsgarantie ook bij commerciële marktpartijen kan worden toegepast.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 1 december 2025 Pagina 9 van 9

Informeren Bij elk toekomstig flexproject worden, na het locatiebesluit van het college van B&W, de leden van de Raad geïnformeerd. Jaarlijks rapporteert het Ontwikkel en Bouwteam via een raadsinformatiebrief over de voortgang van de flexprojecten. Gelijktijdig met deze brief wordt u met een raadsinformatiebrief geïnformeerd over ‘De voortgang sociaal beheer gemengde huisvestingslocaties statushouders en woonstarters 2025’. Hierin wordt ingegaan op het algemene beeld van het sociaal beheer, community building en de ondersteuning door betrokken zorg- en welzijnsorganisaties.

Uitnodiging projectbezoek Hierbij nodig ik u graag uit voor een locatiebezoek aan Brasa Village. De uitnodiging met datum en tijdstip en een link om u aan te melden volgt binnenkort via de Dagmail.

Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling