Bijlage 1. Raadsinformatiebrief Financiering woo.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 21 november 2023 Woningbouw en Volkshuisvesting Reinier van Dantzig en Zita Pels Grond & Ontwikkeling, Christine Smals (Christine.smals@amsterdam.nl) respectievelijk Wonen, Monique Brok (m.brok@amsterdam.nl) Stand van zaken projecten wooncoöperaties en collegebesluit over zo nodig achterstellen stimuleringslening voor lopende projecten wooncoöperaties

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Inleiding Er zijn onder het Actieplan “Aan de slag met wooncoöperaties” tien kavels door de gemeente beschikbaar gesteld aan wooncoöperaties. Daarbij kunnen wooncoöperaties sinds het raadsbesluit op 7 juli 2021 gebruikmaken van de Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam (hierna te noemen Stimuleringslening). De Stimuleringslening is geïntroduceerd om wooncoöperaties te helpen bij de ontwikkeling van huurwoningen in het sociale en middensegment en het mogelijk maken van een financiering door banken. Afhankelijk van de hoogte van toekomstige huuropbrengsten, financiert een bank tot ongeveer 70% van een project. Leden van de wooncoöperatie brengen zelf meestal 5 tot 15% in (eigen inleg, crowdfunding en impactfinanciers). Voor het ontbrekende deel kunnen de wooncoöperaties een beroep doen op de Stimuleringslening. Stand van zaken projecten wooncoöperaties Drie wooncoöperaties hebben hun financiering afgerond en zijn klaar of gestart met de realisatie van hun woongebouw (De Warren, Het Nieuwe Bajesdorp en De Nieuwe Meent). De gemeente heeft met zes wooncoöperaties optieovereenkomsten voor de uitwerking van hun plannen gesloten: Woonwolk, Bonte Hulst (beiden Noord), Torteltuin, Akropolis IJburg (beiden Centrumeiland, Oost), Eureka (Nieuw-West) en Stroom (Centrumeiland, Oost).

Ook met De Bundel tekent de gemeente naar verwachting een optieovereenkomst. Deze in totaal zeven wooncoöperaties moeten in de fase van de optieovereenkomst de financiering van hun project regelen. Financiering en realisatie eeuwigdurende betaalbare huurwoningen Bij het vaststellen van de Stimuleringslening in 2021 waren de precieze bancaire voorwaarden en rentepercentages nog niet bekend. Nederlandse banken hadden nog geen financieringsvorm voor

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 november 2023 Pagina 2 van 3

wooncoöperaties bedacht. Alleen de Duitse bank GLS was bereid wooncoöperaties te financieren. Ook passende rentepercentages en voorwaarden om uiteindelijk wooncoöperaties te helpen met een hypotheek waren nog onbekend. Dat geen enkel wooncoöperatieproject hetzelfde is, maakte het daarbij voor banken moeilijker om zo’n hypotheekvorm te ontwikkelen. Projecten van wooncoöperaties variëren in locatie, omvang, woninggroottes, huurprogramma en huurprijzen. Rentepercentages en voorwaarden hadden in 2021 minder impact doordat wooncoöperaties net als andere ontwikkelaars te maken hebben met personeelsschaarste en gestegen bouw- en rentekosten. Inmiddels bieden nu ook Nederlandse banken een financiering aan wooncoöperaties en is er meer bekend over rentepercentages en voorwaarden. Verhouding Stimuleringslening met de bancaire lening De Stimuleringslening hanteert het principe dat de gemeentelijke lening en de hypotheek van de bank gelijk zijn. Weliswaar heeft de bank een 1e recht van hypotheek en de gemeente een 2e recht van hypotheek; er geldt volgens de Stimuleringslening geen rangorde. Maar net als bij gewone hypotheken voor particulieren, willen aantal banken dat de Stimuleringslening wordt achtergesteld aan de hypotheek. Dat geeft de bank meer zekerheid waardoor ze een lagere rente kunnen bieden.

En die lagere rente is in deze tijd van zeer groot belang voor wooncoöperaties om hun projectplannen te financieren. Een achterstelling betekent dat een wooncoöperatie elke maand als eerste de aflossing en rentebetaling aan de bank betaalt en daarna, als er voldoende financiële ruimte is, de gemeente. Andere financiers zoals crowdfunders en impactfinanciers zijn vervolgens aan de beurt. Kan de wooncoöperatie de maandelijkse rente en aflossing niet betalen aan de gemeente, dan wordt deze bij de lening opgeteld. De rente wordt dus niet kwijtgescholden. Indien de Stimuleringslening wordt achtergesteld, betekent dit niet dat de gemeente hoofdfinancier wordt (zie verdeling % hierboven). Wel neemt het risicoprofiel voor de gemeente toe. Voor de zeven wooncoöperaties is het van groot belang dat er helderheid is of de Stimuleringslening wel of niet achtergesteld kan worden. Is die helderheid er niet, dan blijven banken hogere rentes rekenen. Zoals gezegd kunnen de 7 wooncoöperaties hun projecten dan niet financieren en staat daarmee de bouw van circa 400 betaalbare huurwoningen onder druk. Doordat de wooncoöperaties de maximale huurstijging in de statuten en erfpachtakte vastleggen, blijven de huurwoningen ook nog eens eeuwigdurend betaalbaar.

Het college heeft daarom ingestemd met het zo nodig achterstellen van de Stimuleringslening zodat daarmee wordt voorzien in een maximale kans voor de zeven nog lopende projecten om hoofdfinanciering door een bank te verkrijgen. Perspectief en breder onderzoek Bij het vaststellen van de Stimuleringslening in 2021 en het starten met de selectieprocedures voor de wooncoöperaties, was op hoofdlijnen duidelijk dat de Stimuleringslening positief bijdraagt aan de financierbaarheid van wooncoöperaties. Dat is ook door alle banken bevestigd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 november 2023 Pagina 3 van 3

Er volgt een breder onderzoek naar de mogelijkheden om wooncoöperaties nog beter te ondersteunen. Daarin wordt de achterstelling van de Stimuleringslening, de benodigde risicoreservering en de keuze voor de vorm van een verordening of voor een leningsfonds zoals bijvoorbeeld het Duurzaamheidfonds, onderzocht. De uitkomsten van dit onderzoek worden naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 aan het college voorgelegd; vervolgens zal de raad hierover geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl