Bijlage 1 Raadsinformatiebrief Afwijking Cluster 7 def.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 5 juni 2023 Grond en Ontwikkeling, Woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, Matthijs Muijsers, m.muijsers@amsterdam.nl

Onderwerp

Programmawijzigingen Cluster 7 Amsterdamse Poort

Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 9 mei 2023 heeft het college besloten tot wijziging van het woonprogramma van Cluster 7 voor project ArenaPoort Oost (Amsterdamse Poort), in Zuidoost. Dit besluit heeft meerdere doelen zoals het op gang houden van de woningbouwproductie door de realisatie van ruim 666 woningen in de Amsterdamse Poort. Het realiseren van een nieuwe Shopperhal met de typische Zuidoostsfeer van de huidige Shopperhal en het van start laten gaan van de transformatie en vernieuwing van de Amsterdamse Poort tot het centrum van Zuidoost en de regio daaromheen. Gebiedsontwikkeling Amsterdamse Poort De Amsterdamse Poort staat nu primair bekend als winkelgebied en de oorspronkelijke woningvoorraad bestaat uit 100% sociale huurwoningen van Ymere. Het gebied verandert de komende jaren naar een meer gemengd en veelzijdiger stadscentrum, waar naast winkelen ruimte komt voor kunst, cultuur, leisure, hoogwaardige horeca én waar straks nadrukkelijk meer gewoond wordt. Deze mix aan functies is belangrijk voor de toekomstbestendigheid van het winkelgebied en ook voor heel Zuidoost. Tot 2030 stijgt de woningvoorraad van Amsterdamse Poort van 526 naar circa 2.300 woningen.

Een groot deel van de huishoudens in de Amsterdamse Poort heeft te maken met een (gestapelde) problematiek op het gebied van financiën, (geestelijke) gezondheidszorg en/of criminaliteit. Daarnaast is er sprake van een relatief grote mate van overlast binnen de Amsterdamse Poort, die deels wordt veroorzaakt door de ontsluitingen van de woningen via de loopdekken op dreefniveau. Alles bij elkaar maakt dit de Amsterdamse Poort tot een kwetsbaar gebied. De herontwikkeling van de Amsterdamse Poort, waaronder Cluster 7, zal een bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid in de Amsterdamse Poort. Achtergrond Cluster 7 Cluster 7 (blauw op de tekening op de volgende pagina) ligt in de Amsterdamse Poort en grenst direct aan het Anton de Komplein en de Hoogoorddreef. Cluster 7 telt momenteel 120 sociale huurwoningen van Ymere, winkels (waaronder de Shopperhal), een voormalig postkantoor en een parkeergarage met parkeerdek in de open lucht. Cluster 7 kent twee eigenaars/initiatiefnemers die voornemens zijn het cluster te transformeren: CBRE IM en Hoogoorddreef Ontwikkeling (hierna te noemen: HODO).

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 juni 2023 Pagina 2 van 4

Belang van transformatie van Cluster 7 voor Zuidoost Cluster 7 wordt zowel door stakeholders als door de gemeente als sleutelproject voor de transformatie in Amsterdamse Poort gezien. Met de start van Cluster 7 start ook de transformatie van dit gebied. Dit komt onder andere door de grote omvang van het project maar ook door de aanwezigheid van de Shopperhal (lokaal ondernemerschap), die erg veel betekenis heeft voor Zuidoost en die een noodzakelijke upgrade krijgt. Daarnaast worden er door de herontwikkeling van dit cluster sociaalmaatschappelijke functies toegevoegd, die gericht zijn op de bewoners van Zuidoost (750 m2). Tenslotte worden er relatief veel (666) woningen toegevoegd en worden er binnen het project meerdere groene binnentuinen gerealiseerd die van grote toegevoegde waarde zijn, ook voor de huidige bewoners van de sociale huurwoningen van Ymere binnen het cluster. Het openbaar toegankelijke parkeerdek geeft in de huidige situatie veel overlast, waardoor de transformatie ook dient om de veiligheid in de Amsterdamse Poort te verbeteren. Tot slot is het oude postkantoor reeds ontruimd en afgesloten van nutsvoorzieningen, en ontsiert dit gebouw het gebied. Besluit programmawijziging De haalbaarheid van Cluster 7 staat door de huidige situatie op de bouw- en vastgoedmarkt ernstig onder druk.

De twee eigenaars/initiatiefnemers hebben aangegeven dat door de stijgende bouwkosten en rentelasten het project financieel niet meer haalbaar is. Om het project met 666 woningen toch doorgang te laten vinden is een aanpassing van het programma noodzakelijk. Met voornoemde partijen CBRE en HODO was eerder een programmaverdeling voor de woningen afgesproken van 16% sociale huur, 50% middeldure huur en 34% vrije sector huur. Het College heeft besloten akkoord te gaan met een verhouding 0% sociale huur, 38% middeldure huur en 62% vrije sector huur. De woningen worden gemiddeld tussen de 60 en 65 m2 groot. De bestaande sociale woningvoorraad in het cluster (120 woningen) blijft verder intact. Dit besluit geldt alleen voor Cluster 7 en is geldig tot en met twee jaar na ondertekening van dit besluit. Bovendien hebben de eigenaars/initiatiefnemers zich tevens gecommitteerd aan de voorrangsregeling voor bewoners uit Zuidoost, voortvloeiend uit het Masterplan Zuidoost, alsmede een voorrangsregeling mensen met een maatschappelijk beroep. Ophogen aantal betaalbare woningen. Rol van toekomstige rijkssubsidies Om stagnerende woningbouwprojecten vlot te trekken heeft het kabinet een start-bouwimpuls van 250 miljoen gelanceerd. Als deze subsidie ook ten goede komt aan Cluster 7 is afgesproken met CBRE en HODO dat er meer betaalbare woningen zullen worden gerealiseerd.

Beide ontwikkelaars hebben daarnaast aangegeven dat het aantal betaalbare woningen eveneens omhoog gaat als de aanneemsom lager wordt dan het nu geoffreerde door de aannemer.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 juni 2023 Pagina 3 van 4

Onderbouwing besluit In bijlage 1 is een tabel opgenomen die inzicht geeft wat deze programmawijziging betekent voor de woningvoorraad in Bijlmer-Centrum (gebiedsindeling Amsterdam, 25 gebieden) en de buurt Amsterdamse Poort. Belangrijkste conclusie uit deze tabel is dat de verhouding sociaal-middelduurvrije sector in de eindsituatie (huidige woningvoorraad + alle lopende initiatieven) voor het gebied Bijlmer-Centrum slechts enkele tienden van een procent wijzigt door deze programmawijziging. Het aandeel sociale huurwoningen in Bijlmer Centrum blijft, ook na deze wijziging, onverminderd hoog namelijk 68%. Voor dit specifieke project is het daarom goed verdedigbaar om meer in te zetten op middeldure- en vrijesectorwoningen in het kader van een evenwichtige woningverdeling en daarmee af te wijken van de standaard. Andere project-specifieke redenen om akkoord te gaan met onderhavige programmawijziging is dat de herontwikkeling van Cluster 7 meer behelst dan de bouw van woningen, namelijk opwaardering van de Shopperhal, toevoeging van binnentuinen én een sociaalmaatschappelijk programma. De transformatie van dit cluster is het vliegwiel voor de algehele herontwikkeling van het winkelcentrum van de Amsterdamse Poort.

Mede hierom is het niet verstandig enkele jaren te wachten op economisch betere tijden, omdat daarmee de herontwikkeling van de Amsterdamse Poort op losse schroeven komt te staan. De belangrijkste investeerder heeft een investeringsbeslissing genomen om nú in de Amsterdamse Poort te investeren. Als deze ontwikkeling niet doorgaat kan dit verdere verloedering van het gebied in de hand werken en daarmee de veiligheid in de poort verder verslechteren. Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat Cluster 7 een uniek project is, waardoor er geen sprake is van precedentwerking. De woningen worden gemiddeld tussen de 60 – 65 m2 GO en geen enkele woning kleiner dan 40 m2 GO: dit betekent dat er kwalitatief goede en ruime woningen worden ontwikkeld. In de directe omgeving van de Amsterdamse Poort worden meerdere woningbouwprojecten gerealiseerd waarin sociale woningen zijn opgenomen zoals bij de ontwikkeling van de Nelson Mandela Buurt, het project de Nelson (tegenover Cluster 7 aan het Anton de Komplein) de H-buurt en de ontwikkeling van het project Venser in Venserpolder. Verder is er in Arenapoort een kans om bij kavel 12, eigen grond van de gemeente, sociale huurwoningen door een woningcorporatie te laten realiseren. Tot slot zal in cluster 2 ter compensatie van het niet realiseren van sociale huurwoningen in cluster 7 worden ingezet op het realiseren van ca.

40 extra sociale huurwoningen ten opzichte van het investeringsbesluit. Deze woningen worden bij een woningcorporatie ondergebracht en zullen daarmee langdurig worden behouden voor het sociale segment. Ook is voor cluster 2 als voorwaarde meegegeven dat de woningen gemiddeld een woninggrootte van tussen de 60-65m2 hebben. Uiteraard geldt voor de rest van de gebiedsontwikkeling in Amsterdam Zuidoost dat 40-40-20 het uitgangspunt is. Financiële gevolgen De aanpassing van de programmaverdeling voor Cluster 7 heeft een beperkt financieel gevolg. Door het aanpassen van het programma naar duurdere huursegmenten zijn hogere grondprijzen van toepassing die resulteren in een hogere totale grondwaarde. De opbrengsten zullen ten gunste komen van de grondexploitatie ArenaPoort Oost. Stadsdeel Bovenstaande programmawijziging is afgestemd met Stadsdeel Zuidoost en wordt door het verantwoordelijke DB-lid Raoul White ondersteund.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 juni 2023 Pagina 4 van 4

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlage: Programmatabel woningvoorraad

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl