BIJLAGE 1 Raadsadres bestuurlijk cherry picken in erfpachtargumenten.pdf

RAADSADRES Aan de gemeenteraad van Amsterdam Amstel 1 1011 PN Amsterdam Betr.: Bestuurlijk cherry picken in erfpachtargumenten

Geachte raadsleden

Amsterdam 31 maart 2022

Ondergetekenden namen in februari jI. deel aan de dwarskijksessies die adviseurs van Deloitte, in opdracht van het college, organiseerden in het kader van het 'Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel —verkenning knel-en verbeterpunten' dd. december 2021. Via de dagmail mochten wij kennis nemen van de brief van 22 maart jl. van wethouder Van Doorninck met haar uitkomsten van de dwarskijksessies, alsmede de presentatie met de voorbereidingen, de samenvatting en de volledige verslagen van de dwarskijksessies. We voelen ons om meer dan een reden genoodzaakt te reageren op voornoemde brief van de wethouder: A. De notulen van de dwarskijksessies kunnen moeilijk een aanvaardbare basis opleveren voor de beoordeling en de toekomst van het erfpachtstelsel. Het gaat hier om een paar mensen die hun beperkte licht over de materie hebben laten schijnen, in korte sessies die nooit het volledige spectrum hebben kunnen behandelen. Minstens zo belangrijk is dat deze sessies gebaseerd waren op het 'Collegeonderzoek' —een mager aftreksel van het eerdere raadsonderzoek 'Een Gordiaanse Knoop'. Ten tijde van de dwarskijksessies heeft de gemeenteraad via een amendement 1 vrijwel alle aanbevelingen uit genoemd raadsonderzoek overgenomen. Daarmee is eerdergenoemde brief van de wethouder in feite achterhaald: het speelveld is nu aanmerkelijk ruimer gedefinieerd. B.

Het valt ons ook op dat: • de wethouder in haar brief bij herhaling zeer selectief te werk gaat bij de keuze van, annex uitkomst van enig 'verbeterpunt', • en vooral de 'politiek preferente' punten opdist en 'voor waar' toelicht, • andere, voor erfpachters zeer relevante zaken (consumentenbescherming, normenkader, rekenuitgangspunten, openbare gegevens en onderbouwing enz.2), blijven helaas onbesproken; er kan ook daarom • geen sprake zijn van serieuze waarheidsvinding, • of evenwichtige besluitvorming mede in het belang van erfpachters, derhalve is er • geen sprake van een 'zorgvuldig handelen jegens de erfpachters'. Raadsbesluit+2022049+Instemmen+met+de+adviezen+uit+het+rapport+getiteld+Erfpacht+in+Amsterdann++een+Gordiaanse+knoop (raadsinformatie.nl)

2 Zie ook Motie Boomsma c.s. A++34+Grondzaken+(31)+00+Voordracht+Erfpacht+in+Amsterdam+een+Gordiaanse+kn (raadsinformatie.n1)

1

Onze reactie wordt vooral ingegeven door de interpretatie die de wethouder geeft aan de uitkomst van deze dwarskijksessies. Sessies met als bespreekpunt een uiterst beperkte selectie van drie ‘verbeterpunten' uit het collegeonderzoek (deels gedestilleerd uit het eerder Delta-onderzoek annex interviews 3. Die bespreekpunten raken ook aan een enkele aanbeveling uit het Berenschot rapport (participatie, informatie, geschillencie e.d.). De verslagen van de dwarskijksessies zijn (zeer waarschijnlijk) geratificeerd door de deelnemers. Maar daarmee zijn ze nog niet automatisch geschikt voor enige waarheidsvinding en wel om de volgende reden. De dwarskijkgesprekken (via Google Meet e.d.) duurden maximaal 2 uur. Te kort voor diepgaande gesprekken en maar net genoeg voor het afgeven van korte statements door de 13 deelnemers, verdeeld over drie groepen (exciusief de 3 gemeentelijke vertegenwoordigers die zich niet in de discussie mengden, soms wel een vraag hadden). Op elkaar reageren en het onderwerp flink uitdiepen, bij elkaar te rade gaan of elkaar bestrijden, gezamenlijke conclusies delen enz., was er dus niet bij. De 'discussie' beperkte zich verder tot de aangewezen drie belangrijkste 'verbeterpunten' (die moesten de dwarskijkers overigens in a split of a second kiezen bij de voorafgaande informatie) met nog een kwartiertje voor vier andere ;'verbeterpunten'.

Ergo: de diepgang van de dwarskijksessies was minimaal, de meningen over de aangereikte verbeterpunten liepen vaak behoorlijk uiteen. Dit soort dwarskijksessies betitelen als 'participatief proces' lijkt ons. overigens een brug te ver: het is hooguit snuffelen aan de onderste trede van de participatieladder.4 De uiteenlopende en vaak tegengestelde meningen van de dwarskijkers (soms zelfs van een en dezelfde dwarskijker) geven aan, dat er ook bij hen veel onzekerheid is over essentiele onderdelen van de eeuwigdurende erfpacht. Niet in het minst over de juridische positie van erfpachters en de berekeningsmethodiek van de eeuwigdurende erfpacht. Desondanks grijpt de wethouder de verslagen aan om politiek-'selectief te winkelen'(cherry picking) in de uiteenlopende en vaak haaks op elkaar staande uitspraken van dwarskijkers. Kortom: zien wat je wilt zien, lezen wat je wilt lezen. Een (geanonimiseerd) voorbeeld uit dwarskijkseessie#1 Dwarskijker X: Eerste reactie, de doelen duidelijker maken kan niemand tegen zijn. Het punt van zorg is de term 'afromen van waarde'. Dit is een ongelukkige term om te communiceren. Dit omdat je allereerst een onmogelijk discussie krijgt van wie de waarde is. En in de tweede plaats kan je niet voorspellen wat de waarde in de toekomst is. Hier hebben we ook wetenschappelijk onderzoek naar gedaan.

Er blijkt nauwelijks onderzoek te zijn naar de vraag welk deel van waardegroei van vastgoed op lange

3

Zie 'Bijlage bij collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel —verkenning knel-en verbeterpunten'

4

Igno Propper - De aanpak van interactief beleid: elke situatie is anders (cld.bz)

2

termijn aan de grondcomponent toegekend kan worden. Er is geen wetenschappelijk bewijs voor het verwachten van waardegroei, anders dan inflatiecorrectie en anders dan door veranderend gebruik dat tot meer economisch nut leidt. Bijvoorbeeld een metrolijn of verdichting of ander gebruik. lk zie het zelf meer te communiceren als een financiering instrument. Dan valt het dubbeltje veel beter voor de erfpachter.

Maar even later Dwarskijker X: Dit systeem is buitengewoon ingewikkeld, 99% van de betrokkenen snapt het niet. Achter de berekening zit de residuele waardebepaling, dat vind ik correct. In Amsterdam hebben we de transitie gehad. lk vraag mij of of we bij commercieel vastgoed deze methode weer moeten hanteren. lk denk dat we daar per object moeten gaan rekenen. Dat is een traag proces waar ook hele hoge waardes uitkomen. Er is geen simpele oplossing maar ik denk dat het wel zuiverder is. Bijvoorbeeld de Apollolaan, hier zullen op deze manier de prijzen heel hoog uitvallen.

Waarop de wethouder in haar brief bij verbeterpunt 6 maar al te graag concludeert dat de grondwaarde berekening 'correct' i. maar de herbouwkosten •

Het systeem van residuele grondwaardebepaling wordt 'correct' genoemd, maar het blijft ingewikkeld voor de erfpachter en betrokkenen;

• • •

De door de gemeente gehanteerde herbouwkosten sluiten niet altijd goed aan op het specifieke object of de specifieke wijk, de suggestie is gedaan om aansluiting te zoeken bij de herbouwkosten methodiek die verzekeraars hanteren;

Dit 'selectief winkelen' of cherry picking is wetenschappelijk en sociaal-maatschappelijk invalide —en daarnaast oneigenlijk en oneerlijk. Immers bij voorrang worden de politiek wenselijke krenten uit de pap gehaald, andere relevante overwegingen met name over de rekenmethodiek, black boxenz., zijn voor de wethouder kennelijk minder relevant en blijven in feite onbesproken.5 Ergo, er is geen sprake van 'zorgvuldig handelen jegens de erfpachters'.6 Vergaande/zwaarwegende bestuurlijke conclusies trekken op basis van die aangestipte 'verbeterpunten' (6, 10, 1) en de daaraan gekoppelde vaak uiteenlopende overwegingen van de 13 deelnemers, is o.i. rechtstatelijk niet verantwoord. De brief van de wethouder verdient derhalve een laatste rustplaats diep in het gemeentelijk archief. Hoe vender? De dwarskijksessies vinden in dezelfde week plaats als de raadsvergadering van 16 maart waarin de gemeenteraad zich buigt over het gevoegd behandelen van 'De Gordiaanse Knoop'

Zie ook de nog steeds niet beantwoorde terzake raadsadressen (Middle of [cheapy] road, Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasque van herbouwwaarde en buurtstraatquote) 6 ECLI:NL:RBAMS:2021:64 3

(rapport Berenschot) annex meerdere moties Boomsma c.s. en amendement De Jager, het advies van prof.mr Van der Veen en het 'Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel'.7 Het amendement De Jager wordt aangenomen als uitgangspunt voor het bestuurlijke vervolg in het verlengde van het rapport 'Erfpacht in Amsterdam: Een Gordiaanse Knoop'. In dit amendement wordt, conform de aanbevelingen van het rapport Berenschot, de rol van de gemeenteraad onderstreept: de kaderstellende rol moet bij het vervolg van de eeuwigdurende erfpacht-proces duidelijker door de raad worden opgepakt. 2. de kaderstellende rol die de raad heeft in relatie tot de bevoegdheid van het college uit artikel 160 Gemeentewet (verrichten van privaatrechtelijke handelingen) actiever op te pakken om zo de democratische legitimiteit van het erfpachtstelsel te versterken; 3. om hiertoe een discussie te starten vanuit de gemeenteraad over het verbeteren van het door de gemeente te hanteren normenkader, waar erfpachtbeleid aan kan worden getoetst en aan moet voldoen;

Immers "bestuurlijk niets doen, omdat het te moeilijk is, of omdat het chaos zou veroorzaken" levert aansprakelijkheid op. Dat leidt immers tot aantoonbare schade bij contractspartijen. In de dwarskijksessies adviseren enkele deskundigen om de positie van de gemeenteraad te versterken door de publiekrechtelijke belangen van de eeuwigdurende erfpacht meer ruimte te geven.8 Zelfs valt de term 'dominant'. Immers, erfpacht is nu een privaatrechtelijke tweepartijen overeenkomst, waarbij het college zich volledig bevoegd/gemandateerd acht de inhoud van die overeenkomst te bepalen, zonder/met weinig inmenging van de gemeenteraad.9 Op zich is een grotere rol van het publiekrecht denkbaar, maar niet direct nodiq wanneer de gemeenteraad, ook in het verlengde van het amendement De Jager, zijn wettelijke kader stellende rol goed en duidelijk invult.

Ondergetekenden roepen de nieuwe gemeenteraad op deze kaderstellend rol con amore en actief op te pakken in het belang van een beter en eerlijker eeuwigdurend erfpachtstelsel. Graag ontvangen wij uw reactie op dit raadsadres Met vriendelijke groeten

' Zie de gevoegd behandelde punten 34, 35 en 36 Vergadering RAAD 16-02-2022 Gemeente

Amsterdam (raadsinformatie.nl) 8 Zie verslag dwarskijksessie #1 dd. 14.2.2022 blz. 5 - Verbeterpunt 12: prof. W. Korthals Altes;

dwarskijksessie#2 dd. 16.3.2022 blz. 9 —Verbeterpunt 9: JR van Angeren; dwarskijksessie#3 dd 18.3.2022 blz.17 J. Barth 9https://amsterdam.raadsinformatie.nliclocument/11185487/1#search=%22raadsinformatiebrief%2 011%20februari%202022%22 4

BIJLAGE Voor diegenen onder u die willen weten waarvandaan onze overwegingen over selectiviteit, cherry picking enz. komen: zie als voorbeeld bijgaande 'geel' geannoteerde bijlage 2, het versiag van dwarskijksessie #2 dd. 16 februari jl., als ook de brief van de wethouder met ‘gele' aantekeningen —daaruit een paar van onze overwegingen hieronder. Als voorbeeld: verbeterpunt 6 (brief blz. 3) Zie de conclusies die de wethouder eraan verbindt: •

Het systeem van residuele grondwaardebepaling wordt 'correct' genoemd, maar het blijft ingewikkeld voor de erfpachter en betrokkenen,

Zie de eerder door ons gesignaleerde tegenstrijdigheid met een eerdere uitspraak van dezelfde dwarskijker (die de wethouder dus niet selecteert): •

dat er nauwelijks onderzoek is gedaan naar de vraag welk deel van vastgoed op lange termijn aan de grondcomponent toegekend kan worden,

NB, verschillende dwarskijkers vonden deze rekenwijze c.a. helemaal niet 'correct' , laat staan de uitwerking. Ze geven de wethouder concrete aandachtspunten mee maar desondanks schrijft de wethouder: •

De door de gemeente gehanteerde herbouwkosten sluiten niet altijd goed aan op het specifieke object of de specifieke wijk, de suggestie is gedaan om aansluiting te zoeken bij de herbouwkosten methodiek die verzekeraars hanteren;

> 'sluiten niet altijd goed aan ...' is natuurlijk een understatement van de allereerste orde en gaat compleet contrair aan wat de andere erfpachter-dwarskijkers zeggen. PM: de verwijzing naar de methodiek van verzekeraars is interessant, maar of de gemeente dat oppikt ...? Verzekeraars rekenen heel anders en met veel hogere herbouwkosten dan de gemeente. De casuIstiek leert dat met de herbouwprijzen van verzekeraars voor de grondwaarde slechts ±10% van de WOZ-waarde resteert. Bij verbeterpunt 10 (brief blz. 3) en de uitspraak 'politiek' (ook gedaan tijdens de dwarskijksessie, maar helaas niet verder toegelicht) komt meteen de hulpeloze situatie van Ombudsman en Rekenkamer naar boven: als Ombudsman mag je niks vinden van de berekeningen want dat is (politiek/bestuurlijk) besloten, en de adviezen van de Rekenkamer belanden heel snel in de diepste lade —want (politiek) niet zo bruikbaar. Om maar te zwijgen van bijv. een grondwaarde-commissie waarvan de aanbevelingen niet worden opgevolgd. Kortom: waar begint en eindigt 'politiek'?! Natuurlijk maakt de wethouder in haar brief dankbaar gebruik van de twijfels die bij sommige dwarskijkers leven (zie hiervoor), om de externe adviescommissies met enkele laatste citaten alvast op een hellend vlak te zetten. Verbeterpunt 1 (brief blz.

4) geeft een heldere kijk op hetgeen gezegd is, maar natuurlijk is er ook een 'anderzijds' —dus een ontsnappingsmogelijkheid om het toch anders te doen. 5

De opsomming bij het aspect 'waarde-afroming als doelstelling' (zie de introductie van de term 'afromen van de waardeontwikkeling' door Bas [Rijpert, gemeentejurist] bij sessie 1) blijft steken in de opsomming, waardoor de onderliggende essentiele aspecten verloren gaan.

Nb. de 'behandeling' van de verbeterpunten 9, 8, 12 en 14 duurde enkele minuten desondanks enkele aantekeningen Verbeterpunt 12 (brief blz. 4) komt redelijk ongeschonden uit deze brief —de rede laat zich raden (unanimiteit bij de dwarskijkers waardoor politieke cherry picking uitblijft!?). Bij Verbeterpunt 9 (brief blz. 5) is niet gekozen voor de opmerking(en) over de ondermaatse rol van de gemeente bij de voorlichting. De verantwoordelijkheid wordt geheel op derden geschoven. Verbeterpunt 8 (brief blz. 5) wordt met de laatste opmerking weer keurig onderuit geschoffeld. Verbeterpunt 14 (brief blz. 5) Zie elders de opmerking van de directeur Grondbedrijf dat 150 vaste mensen aan het werk zijn en 150 fte inhuur —dan begrijpt u ook waarom de kosten zo de pan uitijzen en de 'winst' op de grond kleiner. Als de gemeente uit was gegaan van een grondquote van 10-15% en dat bedrag had laten innen via de gemeentelijke Belastingdienst, was u waarschijnlijk veel goed koper uit geweest met eenzelfde of vergelijkbare opbrengst grondwaarde (veel woningen buiten de Ring hebben immers een grondwaarde die lager uitvalt dan die van een corporatiewoning). Spijtoptantenreqeling Zie het terzake recente B&W besluit van 1 maart jl. in het Gemeenteblad van 15 maart: het wordt nog opschieten met de uitwerking en de begeleidende brief, wil het uitstel enig zin hebben.

En naast deze 'spijtoptanten' zijn er nog veel meer categorieen die komende jaren willen overstappen (zie de toelichting aan Carolien Schippers in dwarskijksessie #2) —claw houdt deze tijdelijke regeling nog helemaal geen rekening mee terwijI de gegevens op tafel liggen.

Toekomst van het Amsterdamse Erfpachtstelsel Als je zoveel kritiek hebt gehoord tijdens de dwarskijksessies, maar ook in het Deltaonderzoek (niet representatief) en eerdere interviews en je trekt deze conclusies Uit het raads- en collegeonderzoek blijkt dat erfpachters voora I op zoek zijn naar vereenvoudiging, duidelijkheid en zekerheid in het erfpachtstelsel. Met de introductie van eeuwigdurende erfpacht en de overstapregeling wordt aan woningerfpachters de gewenste vereenvoudiging, duidelijkheid en (financiele) zekerheid geboden. Veel erfpachters maken de overstap naar eeuwigdurende erfpacht en met de spijtoptantenregeling wordt aan veel woningerfpachters opnieuw die kans geboden. Een nieuwe stelselwijziging voor woningerfpachters ligt naar het oordeel van het college dan ook niet voor de hand. 6

dan moet men zich afvragen op welke planeet de wethouder vertoeft. Kennelijk dienen Delta-onderzoek, interviews en dwarskijksessies maar een Joel: er moet een 'excuus' gevonden worden om de huidige eeuwigdurende erfpachtregeling op de huidige rails te houden. Maar bedenk "bestuurlijk niets doen, omdat het te moeilijk is, of omdat het chaos zou veroorzaken" 'evert aansprakelijkheid op. Dat leidt immers tot aantoonbare schade bij contractspartijen.

Onze eindconclusie kan niet anders zijn: • het college i.c. de wethouder kiest bij herhaling selectief haar bespreekpunten; • alleen die bespreekpunten (of 'verbeterpunten') worden opgedist en 'toegelicht'; • resp. andere, voor erfpachters vaak relevante gegevens blijven onbesproken, i.e. worden waarschijnlijk weggestopt in de diepste testuurlijke laden'; • er derhalve geen sprake kan zijn van serieuze waarheidsvinding annex evenwichtige besluitvorming mede in het belang van erfpachters, en er derhalve • zeker geen sprake is van een 'zorgvuldig handelen jegens de erfpachters'.

7